סוגיה זו נדונה בהרחבה בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופט י' דנציגר בע"א 3511/13 שורצברגר נגד מרין (נבו 24.7.2014):
"13.עסקאות פינוי ובינוי הינן עסקאות מורכבות הכרוכות בהסדרת סוגיות רבות, הן במסגרת ההתקשרות החוזית בין הדיירים לבין יזמי פרויקטים אלו והן בינם לבין הרשויות. יתר על כן, עסקאות אלה עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי שבבעלות בעלי הדירות. על כן, על אף הפוטנציאל הכלכלי הרב הגלום בפרויקטי פינוי ובינוי, נתקלים אלו לא אחת בקשיים שונים, וביניהם בקשיים הקשורים לשיתוף הפעולה מצידם של בעלי הדירות. לעיתים קם קושי ממשי בהשלמת עסקאות פינוי ובינוי, אף בהתקיים רוב ברור מקרב בעלי הדירות לביצוען, נוכח סירוב עיקש מצידם של בעלי דירות בודדים להירתם לפרויקט ולהתפנות מדירותיהם. המחוקק ביקש להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" באמצעות חקיקת חוק פינוי ובינוי.
המסגרת הנורמטיבית – חוק פינוי ובינוי
14.חוק פינוי ובינוי נחקק בשנת 2006 במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי. תכליתו היא לעודד התחדשות עירונית בערים, ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים, וכן לסייע בטיפול ושיקום של מתחמים עירוניים מתדרדרים. וזאת על ידי קידום בניה חדשה ורוויה יותר, לה נלווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים [ראו: דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005, ה"ח הכנסת 88, 198 (להלן: הצעת החוק); נמדר, בעמ' 27-25].
ההסדר שבחוק – חיוב בפיצויים נזיקיים בגין סירוב "בלתי סביר"
15.ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי נועד לאפשר הוצאתן אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי בהן חפֵצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, והנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות, על ידי חשיפת הדיירים המסרבים להצטרף לפרויקט בנסיבות אלה לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה.
סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי קובע, כדלקמן:
"2.(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה" (ההדגשות הוספו – י.ד.).
"רוב מיוחס" מבין בעלי הדירות מוגדר בסעיף 1 לחוק כך:
"בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2)שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;".
ואילו "מקבץ" מוגדר בסעיף 1 לחוק כך:
"'מקבץ פינוי ובינוי' או 'מקבץ' – בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;".
16.לצד האמור, סעיף 2(ב) לחוק מגדיר רשימה של נסיבות אשר בהתקיימן לא ייחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי ובינוי כסירוב בלתי סביר ועל כן לא יהיה בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין לתוצאות סירובו:
"(ב)סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1)עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;
(2)לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3)לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובניוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;
(4)קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;
(5)היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:
(א)כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;
(ב)לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) – העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות".
17.הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כאשר ברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידומם של פרויקטים אלו. כך למשל, החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקה לכפות את הריסת דירתו של הדייר הסרבן ואת פינויו ממנה, נוכח עוצמת הפגיעה הקניינית הטמונה בכפיה שכזו. לעומת זאת, מטיל החוק על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סירובו, כאמור. קרי, החוק אינו מגן על הזכות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי באמצעות כלל קנייני, המפקיע מידי בעל דירה סרבן בבית משותף (שהוכרז כבניין לפינוי ובינוי) את זכותו הקניינית או את השליטה בה בכל דרך, אלא קובע כלל אחריות המגביל את הזכות לסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי, על ידי הצבת "תג מחיר" לפעולה זו [להבחנה בין "כללי קניין" לבין "כללי אחריות" ראו: Guido Calabresi & A. Douglas Melamed, Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral, 85 Harv. L. Rev. 1089 (1972)].
18.האיזון האמור מתבטא גם בסעיף 3 לחוק פינוי ובינוי, אשר מקנה לבית המשפט סמכות לקבוע שמן הצדק לחייב את הדייר הסרבן בחלק בלבד מנזקי שאר בעלי הדירות. זו לשונו:
"3.בית המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי דייר מסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות; לענין זה, בית המשפט ישקול, בין השאר, שיקולים אלה:
(1)גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי;
(2)כושר פירעונו של בעל דירה מסרב לשאת בנזק;
(3)נסיבות העסקה".
הוראה זו הינה הוראה מיוחדת הגוברת על דיני הנזיקין הכלליים, כנלמד מסעיף 5 לחוק פינוי ובינוי, המורה כי על עוולה לפי חוק זה תחולנה הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכפוף להוראותיו. סעיף 3 לחוק, כך נדמה, מבטא אף הוא הכרה בחשיבותה של זכות הקניין ומעניק כלי נוסף המסייע להבטיח כי במסגרת האיזון בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו לבין האינטרס הציבורי וזכויותיהם של שאר בעלי הדירות ליהנות מההטבה הגלומה בעסקאות פינוי ובינוי, לא תיפגע הזכות הקניינית אלא במידה המינימאלית ההכרחית. כמו כן, בשים לב לנסיבות המנויות בסעיף 3 לחוק, ובפרט להנחיה לשקול את כושר פירעונו של הדייר הסרבן, אפשר ויש לפרש את הסעיף – ואיני מבקש לקבוע מסמרות בעניין בשלב זה – כקורא להחלה "מקלה" של דיני הנזיקין ביחס לדייר הסרבן, בהתחשב בכך שבחלק מן המקרים משתייך הדייר הסרבן לאוכלוסיה מוחלשת ודירת מגוריו היא הנכס המשמעותי היחיד שבבעלותו [ראו: נמדר, בעמ' 86-85].
19.בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק עמדתו כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטי פינוי ובינוי עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית שתכליתה ראויה בקניינו של הדייר הסרבן. כך עולה מדברי ההסבר להצעת החוק:
"הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)... נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב, ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה...
מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קנינו של הפרט בהקשר לבית משותף" (שם, בעמ' 199-198).
20.דברים דומים ציין יוזם החוק, ח"כ ניסן סלומִיָנסקי, בדיון שהתקיים בכנסת ביום 19.7.2005, בו אושרה הצעת החוק בקריאה ראשונה:
"מה שקורה בפועל הוא, שכמעט כל האתרים של משרד השיכון תקועים ולא יכולים להתפתח, מפני שכמעט בכל אתר יש מה שנקרא 'דייר סרבן'... זה לא מי שמתנגד מסיבות אמיתיות וענייניות. עליו החוק לא מדבר. מדובר על מישהו שמסיבות לא סבירות, בדרך כלל מתוך רצון לסחוט יותר תשלום, מסרב...
באה הצעת החוק הזאת ואומרת, שבמצבים כאלה, ואך ורק במצב שהדייר מתנגד מסיבות לא סבירות, רשאי בית המשפט לקנוס את הדייר. לא הלכנו על פינוי, אלא לקנוס את הדייר המסרב ולחייב אותו בתשלום הנזקים שהוא גרם לכל הדיירים האחרים...
אף שלכאורה נראה שיש כאן כניסה לרשות הפרט, כבר קבע בית המשפט, שכל מי שרוכש דירה בבית משותף... מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו וכל הדברים האחרים. כי ברגע שהוא הולך לגור בבית משותף, הוא מראש מגדיר את עצמו כמי שמקבל עליו את השותפות כחלק מהעניין" [ראו: פרוטוקול ישיבה מס' 272 של הכנסת ה-16, 183-182 (19.7.2005)].
...
"סירוב סביר" על פי חוק פינוי ובינוי
29.בבואו לדון בתביעה המוגשת על פי חוק פינוי ובינוי, השאלה העיקרית הניצבת לפני בית המשפט, לאחר שבחן ומצא כי מדובר בבית משותף שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי וכי הרוב המיוחס הדרוש מקרב בעלי הדירות בו כבר הצטרף לפרויקט, היא איפוא השאלה מתי ייחשב בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט פינוי ופינוי, או מתנה את הצטרפותו בתנאים, כדייר סרבן, שסירובו בלתי סביר בנסיבות העניין. במסגרת הכרעתו, על בית המשפט להבחין בין בעל הדירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית – לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות. ככל שנמצא סירובו של בעל הדירה בלתי סביר, יפנה בית המשפט לקבוע באיזה חלק מנזקם של שאר בעלי הדירות יישא הדייר הסרבן, בהתאם לסעיף 3 לחוק ובכפוף להוכחת הנזק וקשר סיבתי בינו לבין הסירוב.
30.החוק מוסר הכרעה זו בשאלת סבירות הסירוב לבית המשפט, תוך שהוא מצייד אותו בכלי מנחה בדמות רשימת מקרים חריגים המפורטת בסעיף 2(ב) לחוק – שאינה רשימה סגורה – אשר בהתקיימם לא ייחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי ובינוי כסירוב בלתי סביר. דומה כי התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב, הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות עסקת הפינוי ובינוי שעל הפרק (סעיף 2(ב)(1)) [לדיון בשאלת חיובם בנזיקין של בעלי דירות סרבנים, המתמקד בשאלת כדאיות עסקאות הפינוי ובינוי הרלבנטיות, בפסיקתן של הערכאות הדיוניות ראו, למשל: ת"א (שלום תל-אביב-יפו) 28736-02-10 אנוך נ' נבט [פורסם בנבו] (28.12.2010); ע"א (מחוזי תל-אביב-יפו) 51373-01-11 נקט נ' אנוך [פורסם בנבו] (3.7.2011); ת"א (מחוזי תל-אביב-יפו) 28493-03-11 רביטן נ' בן ארי [פורסם בנבו] (9.4.2013); ת"א (מחוזי מרכז) 55578-12-11 עמינדב נ' קאזי [פורסם בנבו] (6.6.2013); ת"א (שלום תל-אביב-יפו) 27052-06-12 רחום נ' בן הרוש [פורסם בנבו] (20.10.2013); ת"א (מחוזי י-ם) 18270-06-12 ליכטמן נ' אהרן [פורסם בנבו] (4.12.2013)].
31.לצד התנאי הנוגע לכדאיות עסקת הפינוי ובינוי, מונה החוק שלושה תנאים נוספים הנוגעים לטיב העסקה: אי הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרויקט לבעל הדירה המסרב, לרבות התאמתם לצרכיו, או לצרכי בן משפחה המתגורר עימו, במידה והם סובלים ממוגבלות (סעיף 2(ב)(2)); אי הצעת בטוחות הולמות לביצוע העסקה (סעיף 2(ב)(3)); הצעת תמורה לבעל הדירה המסרב, בין שמדובר בדירת קבע חלופית ובין שמדובר בתמורה אחרת, אשר אינה כוללת את התאמות הנדרשות למוגבלותו של בעל הדירה המסרב, או של בן משפחה המתגורר עימו, או את שוויין (סעיף 2(ב)(5)). הדרישה לאי התקיימותם של תנאים אלו נועדה להבטיח כי העסקה אשר בשל סירוב לה עלול הדייר הסרבן לשאת באחריות בנזיקין הינה עסקה בטוחה (ככל הניתן) הכוללת תמורה ראויה, במסגרתה הוצעו לו פתרונות לכלל הבעיות והקשיים הרלבנטיים הכרוכים בהוצאת הפרויקט אל הפועל. לצד התנאים האמורים מופיע בסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי תנאי "סל" המכיר בסירובו של בעל הדירה כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות בגינן התנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות אינם סבירים בעניינו (סעיף 2(ב)(4)).
32.באשר לנטל הוכחת כדאיותה של עסקת הפינוי ובינוי; נטל זה מוטל על כתפיהם של התובעים לפי חוק פינוי ובינוי. תימוכין לכך נמצא בעובדה כי החוק מכיר בחזקה בדבר כדאיות העסקה במקום בו קבע שמאי פינוי בינוי, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, כי העסקה כדאית כלכלית, או תהא כדאית בהתקיים תנאים שקבע, כאשר המנגנון הקבוע בסעיף 2א לחוק מאפשר דווקא לרוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין זה (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק) לפעול למינוי השמאי. עמדה זו מתיישבת גם עם הכלל כי המוציא מחברו עליו הראיה [ראו: ע"א 2076/09 ח.י בלאושטיין בניין והשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון [פורסם בנבו] (2.9.2010) פסקה 11 להחלטתי והאסמכתאות הנזכרות שם].
33.באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור. בהקשר זה, יש להוסיף כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה כי האחרונים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו. חיזוק לגישה זו ניתן למצוא גם בתקן הרלבנטי של מועצת שמאי המקרקעין, המגדיר אמות מידה לבדיקה שמאית של תכניות פינוי ובינוי וקובע עקרון מנחה ביחס לבדיקת התמורה לבעלי הדירות, לפיו:
"הבדיקה הכלכלית [של עסקאות פינוי ובינוי – י.ד.] תבחן את השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת כדאית כלכלית בהתחשב, בין השאר, ברווח היזמי ובנתוני הפרוייקט" (סעיף 5.11 לתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין – הוועדה לתקינה שמאית "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי–בינוי" (דצמבר 2012)).
עמדה דומה מציג נמדר בספרו, בו הוא הטוען כי המבחן לכדאיות העסקה הינו, למעשה, "מבחן שווי התמורה של הדירה החדשה":
"לכאורה בפרויקט כזה [פרויקט פינוי ובינוי – י.ד.] לא מוטלות על הדיירים עלויות כלשהן... ולכן התוצאה הכלכלית עשויה להיות רק חיובית וזאת בנוסף לחידוש התשתיות של כל הסביבה שהדיירים כולם יהנו מהן. עם זאת, נראה כי המחוקק רואה חשיבות לכך שבסופו של דבר הפרויקט יצמיח הטבה כלכלית לדיירים, ואם שווי הדירה החדשה שיקבלו יהיה דומה או קטן מהשווי הנוכחי של הדירה שנועדה להריסה כי אז תהיה זו סיבה סבירה לסירוב הדייר להסכים לפרויקט" (נמדר, בעמ' 78).
34.ודוק, אין משמעם של דברים כי במסגרת שיקול דעתו בעת בחינת סירובו של בעל דירה, על בית המשפט להימנע לעולם מליתן משקל לשיקולים הנוגעים ליחסו הסובייקטיבי של בעל דירה לדירת מגוריו ממנה הוא מתבקש להיפרד, ומסרב לעשות כן. יש לזכור כי דירת מגורים אינה "עוד" נכס וכי עסקאות פינוי ובינוי עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי בו מחזיק בעל הדירה המסרב. עסקאות אלה, אשר משמעותן פרידה מנכס שאינו "סתם" נכס קנייני, מהוות לעיתים צעד חריג ומאיים, הגם שכזה שיתרונותיו בצידו [על ערכם האישי-סובייקטיבי של מקרקעין ראו למשל: בג"ץ 2739/95 מחול נ' שר האוצר, פ"ד נ(1), 309, 319 (1996); ויסמן – דיני קניין, בעמ' 116-115. על חשיבותה הייחודית של דירת המגורים ראו: חוות דעתו של השופט י' טירקל בדנ"א הורוויץ, בעמ' 335; בג"ץ 9098/01 גניס נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נט(4), 241, 289 (2004); דגן, בעמ' 41-38. על חשיבותו של הקניין לביטוי אישיותו וחירותו של האדם ראו למשל: עניין רוקר, בעמ' 280].
35.סעיף 2(ב)(4) לחוק מבהיר כי תיתכנה נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן אשר בהתקיימן אין לצפות כי יסכים לתנאים להם הסכימו שאר בעל הדירות, ואין הוא מגביל נסיבות אלה בצורה כלשהי. יחד עם זאת, יש לזכור כי סעיף 2(ב)(4) הינו החריג לכלל, וכי רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירת מגוריו, לראות בסירובו סירוב סביר [ראו: נמדר, בעמ' 81-80. על הקושי האינהרנטי בהערכה ובהתחשבות בערכו הסובייקטיבי של מקרקעין עבור הפרט, בגינו מכומתים נזקיו הקנייניים, על דרך הכלל, בערכים אובייקטיביים, באופן שאינו מעניק לו פיצוי מלא, ראו למשל: ד"נ 29/69 אביבים נ' שר האוצר, פ"ד כד(2) 397, 411 (1970); דפנה לוינסון-זמיר "ההגנה החוקתית על הקניין ודיני הפקעות מקרקעין" ספר ויסמן 375, 378 (2002); אהרון נמדר, הפקעת מקרקעין 544-543 (2011)]. קביעה זו מתיישבת עם תכלית החוק לעודד את יציאתם של פרויקטי פינוי ובינוי אל הפועל, כמו גם עם כוונת המחוקק להעניק לרוב המיוחס מקרב בעלי הדירות את הכוח לקדם פרויקטים אלו.
36.חרף הקושי בדבר, הענקת חשיבות יתרה לרצונותיהם הסובייקטיביים של דיירים סרבנים ולצפונות ליבם במסגרת בחינת סבירות הסירוב עלולה להותיר בידיהם, הלכה למעשה, זכות וטו לסרב לפרויקט שעלולה להוביל לסיכול תכלית החוק. יחד עם זאת, כפי שצויין לעיל, אפשר ויש מקום להתחשבות מסויימת וזהירה, במקרים חריגים, בשיקולים סובייקטיביים, כגון זיקתו המיוחדת של בעל הדירה הסרבן לדירתו [לשיקול הדעת הנתון לבית המשפט על פי דין להתחשב במקרים מיוחדים בנסיבות אישיות-סובייקטיביות, כגון "סבל" סובייקטיבי או ערכו הייחודי של נכס עבור בעליו, הגם שבמסגרת פיצוי עקב הפקעה שהינה פגיעה קניינית חמורה מזו שבענייננו, ראו והשוו למשל: בג"ץ 839/86 לופט נ' שר הפנים, פ"ד מב(2) 157, 166-165 (1988); ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629, 644-643 (2001)]. דהיינו, כי שיקולים סובייקטיביים אלו ימצאו ביטוי בשלב קביעת היקף החיוב הנזיקי, במידה וראה בית המשפט שמן הצדק לעשות כן בשים לב לנסיבות העסקה, וביניהן לאופי ההצעות שהוצעו לדייר הסרבן, ולנסיבותיו האישיות.
סיכומם של דברים: חוק פינוי ובינוי שינה את המצב הנורמטיבי ששרר עובר לחקיקתו וקבע כי לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף".