חילוקי דעות לעניין דמי ההסכמה למכירת נכס במושב – המוכר זכה

בפני תביעה להשבת כספים שגבה הנתבע מהתובעים בגין "דמי הסכמה", ואשר לטענת התובעים שולם לנתבע ביתר.

התובעים מכרו נכס, נחלה במושב שדה יצחק, אשר זכויות החכירה בגינו רשומות אצל הנתבע. הנכס נמכר תמורת 2,050,000 ₪ ובהליכי המכירה פנו התובעים בבקשה לקביעת "דמי ההסכמה" אשר עליהם לשלם לנתבע כתנאי להסכמתו למכר. בעקבות פניית התובעים ערך הנתבע תחשיב "דמי ההסכמה", על תחשיב זה הגישו התובעים השגה, ועל ההחלטה בהשגה הגישו התובעים השגה נוספת שנדונה בפני "ועדת ההשגות" של הנתבע. בסופן של התדיינויות אלו נקבע ששווי הנכס לעניין "דמי ההסכמה" עומד על 2,495,000 ₪ ובהתאם נקבע שעל התובעים לשלם "דמי הסכמה" בסך של 711,382 ₪. התובעים שילמו סכום זה כדי שלא לעכב את העברת הזכויות לרוכשים, אך לטענתם הסכום בו חויבו שגוי ועולה בסך של 172,000 ₪ על הסכום הנכון שהיו אמורים לשלם.

במוקד המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים עומדת המחלוקת בדבר העקרונות לפיהן יבחנו הטענות, כשלשיטת התובעים יש להכריע במחלוקות בדרך בה מוכרעות מחלוקות חוזיות בין צדדים; בעוד שלשיטת הנתבע יש לראות בהחלטת "ועדת ההשגות" החלטה מנהלית אשר בחינתה בבית המשפט תיעשה רק לפי עקרונות המשפט המינהלי.

בנוסף, ודווקא נוכח קבלת עמדתו העקרונית של הנתבע באשר למשמעות החלטת "ועדת ההשגות", יש לקבוע אם יש מקום להתערבות בהחלטה זו לאחר שהתברר שנפלה טעות בנתונים עליהם התבססה ועדת ההשגות כבסיס להחלטתה.

העובדות

1. התובעים היו בעבר נשואים זה לזה ובמועד הרלוונטי לתובענה זו, שנת 2009, היה התובע 1 (להלן: "התובע") בעל זכויות החכירה במשק הידוע כנחלה 32 במושב שדה יצחק (להלן: "הנכס"). הנכס כלל בית מגורים בשטח בנוי של 148 מ"ר, צריף מעץ בשטח של 56 מ"ר, וכן מחסנים, סככות ופרגולה (להלן: "המחוברים"). זכויות התובע בנכס היו רשומות ברישומי הנתבעת.

2. ביום 17.9.09 נכרת הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר") שלפיו מכרו התובעים את זכויותיהם בנכס תמורת סך של 2,050,000 ₪. בסמוך לאחר כריתת הסכם המכר, פנה התובע לנתבעת ובקש שייערך חישוב "דמי ההסכמה" שעליו לשלם לנתבע למימוש הסכם המכר והעברת הזכויות לרוכשי הנכס.

3. בעקבות פניית התובע, העביר הנתבע לשמאי גדעון גולדשטיין ז"ל בקשה לעריכת שומה לנכס, ובשמאות מיום 2.9.10 הודיע השמאי גולדשטיין ז"ל כי הוא מעריך את שווי הנכס בסך של 2,500,000 ₪, כאשר מתוך שווי זה עומד שווי המחוברים בנכס על סך של 380,000 ₪. על בסיס שומה זו ערך הנתבע תחשיב "דמי ההסכמה" הנדרשים והעמידו על סך של 732,260 ₪.

4. התובעים לא הסכימו לתחשיב זה והגישו עליו השגה שהתבררה בפני השמאי רון כהן, השמאי הממשלתי המחוזי בלשכת חיפה. התובעים טענו שיש לקבוע את שווי הנכס לשווי שנקבע בהסכם המכר ותמכו את ההשגה בשמאות השמאי אביגדור מינס. השמאי מינס אמד את שווי הנכס בסך של 2,050,000 ₪, דהיינו השווי שנקבע בהסכם המכר, ואת שווי המחוברים מכלל שווי הנכס אמד בסך של 903,270 ₪.

   בהחלטה מיום 2.6.11 דחה השמאי רון כהן את עיקר טענות התובעים, קבע שיש להעריך את שווי הנכס על אותו סך של 2,500,000 ₪, אך קבל את הטענה התוקפת את שווי המחוברים בנכס והעמידם על סך של 468,000 ₪. כתוצאה משינוי זה תוקן תחשיב דמי ההסכמה הנדרשים והועמד על סך של 717,382 ₪.

5. בכדי למנוע עיכוב בהעברת הזכויות לרוכשים שילמו התובעים את מלוא דמי ההסכמה שנדרשו כאמור, ובמקביל הגישו השגה בפני ועדת ההשגות של הנתבע. ועדת ההשגות ישבה על המדוכה ובהחלטה מפורטת מיום 12.1.12 קבעה שיש להעמיד את שווי הנכס על סך של 2,495,000 ₪ ואילו את שווי המחוברים שבנכס על סך של 625,000 ₪.

6. התובעים אינם מקבלים את החלטת ועדת ההשגות של הנתבע ובהיעדר הסכמה הוגשה תביעה זו.