אביעזר ואח' נ' רייך-שחר בע"מ ואח'

נגד

צד ג' ומודיעה:                             1. מגדלי המרכז הנדסה בע"מ

                                                         ע"י ב"כ עו"ד מימון אביטן

                                             2. פורסאן אדריכלים בע"מ

                                                        ע"י ב"כ עו"ד רוז נור סבאג

                                                                        נגד

צד ד':                                             אינטרפז טכנולוגיות בע"מ

                                                       ע"י ב"כ עו"ד נתאי נדר

פסק דין

לפניי תביעה על סך של 370,000 ₪ בטענה להפרת הסכם מכר דירה (להלן: "ההסכם") ותביעה שכנגד על סך של 19,968 ₪ בגין פיגור בתשלומים בקשר עם ההסכם.

רקע

1. ביום 30.6.13 התובעים, אפרת וגיל אביעזר, רכשו דירה בת 4 חדרים במחיר של 1,850,000 ₪ בפרויקט 'תמונה יפואית' בשכונת עג'מי ביפו (להלן: "הדירה"). את הפרויקט יזמה ובנתה הנתבעת 1 חברת רייך שחר בע"מ (להלן: "חברת רייך" או "היזמית"), חברה בבעלות ובניהול של מר הנרי רייך (להלן: "רייך"), שהיה הנתבע 2 עד למחיקתו מההליך ביום 19.9.16.

    

2. מועד המסירה החוזי נקבע ליום 31.10.14. הדירה נמסרה לתובעים ביום 29.5.15.

    

3. התביעה הוגשה בטענה לאיחור במסירה ולליקויי בנייה בדירה ובחניה. בנוגע לחניה, מדובר במתקן מסוג מכפיל חניה והתובעים עושים שימוש בפלטה העליונה של המתקן. גובהה של הפלטה העליונה 151 ס"מ, דבר שאינו מאפשר לתובעים, לטענתם, לעשות בה שימוש מכיוון שהם מחזיקים רכב מסוג ג'יפ שגבוה מ-151 ס"מ.

    

4. התקיימו 3 ישיבות הוכחות בימים 16.7.18, 17.7.18 ו-19.7.18 ובסיומן ניסו הצדדים להגיע לפתרון מוסכם בנוגע לשאלת הליקוי בחניה. הצעת חברת רייך הייתה שרכיב החניה יימחק מכתב התביעה והיא מצידה תפעל להוסיף לפלטה העליונה 10 ס"מ על חשבון הפלטה האמצעית. הצדדים לא הצליחו להתכנס להסכמה.

    

5. בעניין ירידת ערך בגין הליקוי בחניה, מונה ביום 14.8.18 מומחה בימ"ש השמאי אינג' יוסי לזר (להלן: "המומחה לזר"). עפ"י האמור בחוות דעתו מיום 27.9.18, מתקן החניה שנמסר לתובעים נמוך מהגובה אליו התחייבה היזמית בהתאם לנתונים הטכניים של מתקן החניה. המומחה לזר העריך את ירידת הערך שנגרמה בשל כך ב-72,000 ₪.

    

6. המומחה לזר ציין שהתקיימו סיורים במתקן בהשתתפות התובע ובא כוחו, מר רייך ובא כוחו ומנכ"ל אינטרפז מר איתן חוזיינוב (להלן: "חוזיינוב") ושבמסגרתם עלתה אפשרות לפתרון הנדסי לבעיה שנוצרה ע"י הנמכה של משטח החניה העליון על חשבון החניה האמצעית של המתקן (סעיף 10.3 לחווה"ד).

    

7. ביום 18.11.18 הוגש כתב תביעה מתוקן (להלן: "כתב התביעה") ובעקבות כך הוגשה הודעה לצדדים שלישיים ולאחר מכן הודעה לצד רביעי. כתב תביעה שכנגד הוגש ע"י חברת רייך עוד בגלגול הראשון של כתבי הטענות. להלן יובאו תמצית טענות הצדדים עפ"י כתבי הטענות.

    

   עיקר טענות הצדדים בכתבי הטענות

   טענות התובעים

8. התובעים הם זוג צעיר אשר רכשו את הדירה במיטב כספם בהתבסס על המצגים שהציג בפניהם רייך ביחס למקצועיות של היזמית ולבנייה האיכותית שתהיה בדירה שהיא חלק ממכלול של פרויקט בוטיק ייחודי ברמת גימור גבוהה שיהיה גם פרויקט הדגל של חברת רייך. רייך רקם מעין יחסי חברות עם התובעים ושכנע אותם לרכוש את הדירה.

    

9. התובעים נערכו למועד המסירה החוזי 31.10.14 ובהתאם להצהרות בעל-פה של רייך אף לפני כן, לחודש אוגוסט, אלא שלתדהמתם הפרויקט לא היה בשלבי סיום לקראת מועד המסירה החוזי. בנוסף התובעים נדהמו לגלות אנטנות של חברות סלולריות בבניין סמוך לפרויקט דבר שהוסתר מהם בהסכם המכר ובמהלך ניהול המו"מ.

    

10. בחודש פברואר 2015 התובעים החלו להיערך ל"טרום מסירה" אולם התברר שהעבודות לא הסתיימו ושהדירה לא ראויה למגורים, היו ליקויים רבים לרבות פיצוץ בצינור מים מתחת לרצפות הדירה, פגמים חמורים בריצוף ועוד. התובעים שכרו לכן את חברת 'טרמינל' לערוך חוו"ד על ליקויי הבניה, שמצאה ליקויים בצבע, חיפוי וקרמיקה, חשמל, אינסטלציה, אלומיניום וחלונות בסך כולל של 20,650 ₪ (בתוספת מע"מ ופיקוח 26,803 ₪; להלן: "חוו"ד טרמינל", נספח 6 לכתב התביעה).

     

11. עפ"י האמור בכתב התביעה, חוו"ד טרמינל מיום 16.2.15 הועברה ליזמית שגם פעלה לתקן את הליקויים.

     

12. לטענת התובעים, הם נכנסו לגור בדירה בטרם קבלת טופס 4 וגם נכון למועד הגשת כתב התביעה הבניין לא קיבל אישור אכלוס. התובעים נאלצו לעבור לדירה בלית ברירה לאחר שבעל הדירה בה גרו בשכירות סירב להאריך להם את השכירות. התובעים שלחו מכתבי דרישה ומיילים אבל קיבלו מענה רק בעל-פה. בלית ברירה התובעים פנו לעו"ד ושלחו מכתב דרישה ביום 28.1.15 ובו דרישה לפיצוי ולאחר מכן מכתב דרישה ביום 12.4.15 ובו הודעה על קיזוז מתשלום יתרת התמורה בסך 360,000 ₪ (נספח 11.1 לכתב התביעה).

     

13. בלית ברירה התובעים נאלצו התובעים לשלם את יתרת התמורה ביום 28.5.15 ולמחרת קיבלו חזקה בדירה, כאמור ללא טופס אכלוס וכאשר חלק מהעבודות לא בוצעו. בנוסף התברר שהחניה שהוצמדה לדירה אינה תקנית ואינה מאפשרת שימוש סביר שכן המרחק בין התקרה לבין גג הרכב הינו סנטימטרים בודדים וברשות התובעים היה רכב מסוג ג'יפ שלא אפשר שימוש בחניה.

     

14. גם השטחים הציבוריים נבנו באיכות ירודה וחלק מהעבודות לא בוצעו כלל. הסתבר שהיזמית לא שילמה לקבלן מטעמה ולכן הוא עזב את אתר הבנייה.

     

15. היזמית הפרה את התחייבויותיה החוזיות, ניהלה מו"מ בחוסר תום לב ופעלה בחוסר תום בביצוע ההסכם, התרשלה בניהול וביצוע העבודות, הפרה חובות חקוקות, הפרה את הוראות חוק מכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), והתעשרה שלא במשפט.

     

16. בהתאם לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים") יש לבטל תניות מקפחות שנכללו בהסכם ובהן: מתן אפשרות איחור במסירת החזקה ללא תשלום פיצוי למשך 3 חודשים בעוד חוק המכר מגביל זאת ל-60 יום; קביעה שזכויות הבניה העתידיות ללא הגבלת זמן שייכות לחברה היזמית כאשר יש להגביל זכות זו עד ליום המסירה; קביעה שהחברה היזמית חבה באחריות לתשלום היטל השבחה בגין הדירה בלבד וזכויות בניה נוספות יוטלו על הרוכשים; קיפוח בעניין פיצוי מוסכם שעה שנקבע בהסכם שרק רק ליזמית יש זכות לפיצוי מוסכם; קביעה שזכויות בניה עתידיות שייכות ליזמית ללא הגבלת זמן בעוד שצריך להגביל זאת עד למועד המסירה; הגבלת זכות הקיזוז; ושההסכם מבטל את המצגים שהוצגו לפני מועד החתימה.

     

17. התובעים עתרו לפיצויים כדלקמן:

     

    • סך של 84,000 ₪ בגין איחור במסירה הדירה עבור איחור של 7 חודשים בהתאם למדרגות הקבועות בחוק המכר.

    • סך של 277,500 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם לפי 15% משווי ההסכם כמפורט בסעיף 13.5 להסכם.

    • סך של 92,500 ₪ פיצוי בגין הפרת התחייבות לבניית פרויקט בוטיק בעל סטנדרט בניה גבוה.

    • התובעים עותרים גם לפיצוי בגובה 5% מערך הדירה וסכום מוערך של 20,000 ₪ בגין ליקויי בניה.

    • סך של 72,000 ₪ בגין ירידת ערך בהתאם לקביעות של המומחה לזר.

    • סך של 30,000 ₪ בגין נזק שאינו ממוני ועגמת נפש.

       

18. צוין שסכום התביעה הועמד על סך של 370,000 ₪, המורכב מסכום הפיצוי המוסכם בסך של 277,500 ₪, ש"בולע" את כל הנזקים שתוארו לעיל, בתוספת ירידת הערך כפי שנקבעה ע"י המומחה לזר.

     

    טענות החברה היזמית

19. מדובר בתביעה טורדנית וקנטרנית שהציגה תמונה חלקית ומסולפת של השתלשלות האירועים מבלי להתייחס לכך שהדירה הייתה מוכנה למסירה עוד בדצמבר 2014 ושהיו אירועים רבים שלא היו בשליטת היזמית שגרמו לאיחור במסירה.

     

20. כך למשל ביולי-אוגוסט 2014 מדינת ישראל יצאה למבצע "צוק איתן" ברצועת עזה שגרר הטלת סגר על אזור יו"ש ועצירת כניסת פועלים פלסטיניים לשטחי המדינה, דבר שבתורו גרר מחסור חמור בכוח אדם ועיכובים בפרויקטים של בניה. ביום 7.8.14 הוציא החשב הכללי של משרד האוצר הודעת "הארכת משך ביצוע עבודות בינוי ותשתיות שנמסרו ע"י הממשלה" בהן הוכרה היתכנות שיחולו שיבושים בביצוע עבודות בינוי ותשתיות, וכן נקבע כי יינתנו הארכות לביצוע פרויקטים במקרים מתאימים.

     

21. בהקשר זה סעיף 4.4 להסכם קבע ש"... בכל מקרה יהיו הוראות החשב הכללי של משרד האוצר המאריכות את תקופת הבניה של פרויקטים המבוצעים עבור גורמים ממשלתיים, בשל נסיבות שיפורטו בהוראותיו, יהוו הוראות מחייבות אשר יחולו גם במערכת היחסים שבין החברה לקונה...".

     

22. הדירה הייתה מוכנה למסירה בחודש דצמבר 2014, אלא שביום 6.1.15 נשלחה הודעת דוא"ל לתובעים לפיה פרצה שביתה בחברת החשמל שיוצרת תגובת שרשרת בהשגת אישור האכלוס אולם אם התובעים ירצו, הם יוכלו לקבל חזקה בדירה ולהתחיל בעבודות הפנים. התובעים אכן קיבלו חזקה בדירה וגם נהגו בדירה כמנהג בעלים ועשו את עבודות השיפוץ בדירה. יוער שדיירים אחרים בפרויקט קיבלו גם כן חזקה ועברו להתגורר בדירות שלהם.

     

23. ביום 3.12.14 נערכה ביקורת של מחלקת פיקוח הבנייה של עיריית ת"א בפרויקט ונמצא שהפרויקט הושלם וניתן טופס 4 (נספח 4 לכתב ההגנה). טופס 4 עצמו התקבל ביום 11.12.14 (נספח 5 לכתב ההגנה).

     

24. משניתן טופס 4 – חיבור תשתיות – פנתה היזמית לחברת החשמל ע"מ לבצע חיבור חשמל כדין, אלא שבשל שביתה כללית שנמשכה חודש שלם נוצר צוואר בקבוק של פרויקטים שחיכו לאישור. ברם הדבר לא מנע את אכלוס הדירה שכן הדירה הייתה מחוברת חיבור זמני לחשמל עוד מספטמבר כך שלא הייתה כל מניעה מכניסה לדירה כפי שעשו שאר הרוכשים בפרויקט.

     

25. רק לאחר חיבור קבע לבניין ניתן היה לגשת למכבי האש לקבל אישור בטיחות אלא שאז פרצה גם שביתה בשירותי כיבוי האש ושוב היה צריך להמתין חודשיים, עד מרץ 2015, כדי לקבל את אישורם, וגם שם נוצר צוואר בקבוק וגם היה את חג הפסח באמצע כך שאישור סופי התקבל רק במאי 2015.

     

26. ביום 19.5.15 שלחה מחלקת הפיקוח והבניה טופס "אישור לאכלוס וגמר בניה בנושאי פיקח בניה" – הוא אישור האכלוס הסופי.

     

27. התובעים, שחתמו על פרוטוקול מסירה ביום 29.4.15, עברו להתגורר רק שבועיים אחרי אישור האכלוס מהסיבה הפשוטה שרק אז סיימו את עבודות השיפוץ, ללמדך שלא ההמתנה לאישורים הייתה הסיבה לכניסה שלהם במועד זה אלא השיפוץ שערכו בדירה.

     

28. סעיף 4.3 להסכם קובע מפורשות שדחייה של עד שלושה חודשים במסירה לא תהווה הפרה של ההסכם, להוציא את הסיבות המנויות בסעיפים הנוספים כגון סעיף 4.4 הקובע שגורמים שאינם בשליטת היזמית לא יזקפו לחובתה, למשל מחסור כללי בכוח אדם, מלחמות, פעולות איבה, שביתות וכיו"ב. כאמור הייתה גם ההפניה להוראות החשב הכללי של משרד האוצר שתקפות למקרה דנן. סעיף 5.4 גם קבע שעיכוב בחיבור הדירה לרשת החשמל תאפשר את עיכוב מסירת הדירה.

     

29. היזמית טענה גם שהפרקטיקה היא שניתן למסור דירות אף אם טרם התקבל אישור אכלוס וזאת בתנאי שהדירה ראויה למגורים כפי שהיה במקרה דנן. הדירה נמסרה רק כעבור 4 חודשים רק בשל התעקשות התובעים לקבל חזקה בדירה עם קבלת אישור האכלוס. מדובר בהתנהלות פסולה בחוסר תם לב שמטרתה להגדיל את הפיצוי בגין עיכוב במסירה.

     

30. מכל האמור לעיל יוצא שלמרות שהדירה נמסרה רק ביום 29.5.15, הרי שחברת רייך לא הפרה את הוראות ההסכם בנוגע למועד המסירה של הדירה, שהייתה מוכנה למסירה כבר בדצמבר 2014, ואינה חבה בפיצוי כלשהו בגין כך.

     

31. עוד נטען שהתובעים גם לא עמדו במועדי התשלומים כפי שנקבע בהסכם: התשלום הראשון נעשה במעמד חתימת ההסכם אבל התשלום השני בוצע באיחור של 90 יום ביום 30.12.13. התשלום הרביעי בוצע ביום 28.4.15, יום לפני המסירה בפועל ולא 30 יום לפני כמתחייב בהסכם. למרות זאת היזמית לפנים משורת הדין לא גבתה תשלום של הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם – מבלי שהדבר מהווה ויתור כלשהו מצדה.

     

32. לכן הגישה החברה היזמית תביעה שכנגד על סך של 19,968 ₪ בגין ריבית פיגורים שנובעת מהעיכוב בתשלומים בהתאם להוראות ההסכם.

     

33. בנוגע לליקויים טענת היזמית היא שהליקויים הם מינוריים וממילא טופלו על ידה. הדבר גם משתקף בפרוטוקול המסירה שם צוינו ליקויים מינוריים שתוקנו.

     

34. בנוגע לטענות באשר לשטחים המשותפים טענה היזמית שנערכה פגישה בנוכחות כלל הדיירים של הפרויקט והושגו הסכמות באשר לשינויים נדרשים בחלקים המשותפים.

     

35. בנוגע לטענה שמדובר בחוזה אחיד, הדבר אינו עולה בקנה אחד עם המציאות שכן התקיים מו"מ בין הצדדים והוסכם למשל על שינויים במפרט הדירה, פיצול חדר האמבטיה לשני חדרי רחצה ללא תשלום; הכנסת שינויים לדירה על חשבון היזמית; הפחתת גובה הפיצוי המוסכם; מתן זכות לתובעים לביצוע הקדמת תשלומים בכפוף למתן התראה מוקדמת; ותיקון ליקויים שנתיים לאחר מועד המסירה.

     

    כתב תשובה וכתב הגנה שכנגד

36. בכתב התשובה לכתב ההגנה ובכתב ההגנה שכנגד נטען שמועדי התשלומים תואמו עם רייך שבעצמו ייעץ לתובעים לשנות את מועדי התשלום ושחרור כספי המשכנתא. ממילא שולמו הפרשי הצמדה ואין לחברת רייך כל עילת תביעה בנוגע לכך. רייך שהיה מעורב בכל ענייני המשכנתא ואף היה עם התובעים בפגישות בבנק אמר שאפשר להתעלם מהמועדים בהסכם ורק ביקש לקבל התראה של יומיים לפני ביצוע התשלום.

     

37. לטענת התובעים, הם נכנסו לדירה תחת מחאה ובאילוץ ולכן ביקשו לקזז את התשלום האחרון לאור הפרות יסודיות של ההסכם. נטען שאכלוס המבנה ללא אישורים מתאימים וטופס אכלוס מהווה עבירה פלילית. מכיוון שאישור אכלוס ניתן ע"י עיריית ת"א רק ביום 19.5.15, הרי שנטל ההוכחה בעניין זה עובר לכתפי היזמית.

     

    הודעת צד ג'

38. בד בבד עם הגשת כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד, חברת רייך הגישה הודעה לצדדים שלישיים נגד צ"ג 1 חברת מגדלי המרכז הנדסה ובניין בע"מ (להלן: "מגדלי המרכז") ונגד פורסאן אדריכלים, שהוא השם המסחרי של מר פורסאן אלבויראת, האדריכל ובעל העסק (להלן: "האדריכל").

     

39. עפ"י האמור בהודעה, האדריכל הוא זה שתכנן את החניה ואת מתקן החניה ולכן כל פיצוי שיוטל על היזמית, אם יוטל, יש לחייב את האדריכל בשיפוי בגינו וזאת בהתאם להסכם שנחתם עימו ביום 15.6.10 (להלן: "הסכם התכנון", נספח 4 להודעה).

     

40. עפ"י האמור בהודעה, ביום 8.2.12 נכרת הסכם גם מול מגדלי המרכז במסגרתו התחייבה מגדלי המרכז לבנות את הדירות ובכלל זה את השטחים המשותפים והחניון (להלן: "הסכם הקבלנות", נספח 5 להודעה).

     

41. כאמור בחוו"ד המומחה לזר קיים ליקוי בחניון והאחריות לכך רובצת על מגדלי המרכז. בסעיפים 13-14 להסכם הקבלנות התחייבה האדריכל לשאת באחריות מלאה ובלעדית לכל נזק והפסד שייגרמו עקב מחדל שלו, ובפרט שבסעיף זה להסכם הקבלנות "מפרט טכני מיוחד לקבלן" נקבע שיש להקים חניון תת קרקעי ולהתקין בו 8 חניות במתקן חניה אוטומטי מותאם לגובה מכונית של 1.80 מטרים לפחות.

     

     

    טענות ההגנה של האדריכל

42. בהסכם החניות נקבע שבכל מקרה של הגשת תביעה, מגדלי המרכז יודיעו לאדריכל בסמוך לאחר מכן, אלא שהיזמית, חברת רייך, לא פנתה כמתחייב ולא נתנה לאדריכל הזדמנות נאותה לבדוק את טענות התובעים.

     

43. עוד טוען האדריכל שהוא ביצע את עבודתו בפרויקט בהתאם לתוכניות שנמסרו לו ע"י מגדלי המרכז, לאחר שקיבלו אישור מטעם עיריית ת"א. תוכניות אלה לא היו יוצאות אל הפועל אלמלא העירייה אישרה אותן והדברים ידועים היטב ליזמית.

     

44. נטען שהאדריכל עמד במלוא מחויבותו החוזית ומטרת ההודעה נגדו היא לסחוט ממנו כספים שלא כדין. בנוסף נטען שכל טענה שהועלתה ביחס למתקני החניה הרי שיש להפנותם כלפי מגדלי המרכז או כלפי אינטרפז. צוין גם שהתקבל תסקיר של מהנדס מטעם משרד העבודה בדבר תקינותם של מערכות החניה שהותקנו בפרויקט.

     

    טענות ההגנה של מגדלי המרכז והודעה לצדדים רביעיים

45. עפ"י האמור בכתב ההגנה שהוגש מטעם מגדלי המרכז, עצם ההליך המשפטי מהווה הפרה בוטה של הסכם הקבלנות על נספחיו, שם נקבע שעל חברת רייך להודיע מיד למגדלי המרכז על כל טענה לליקוי. העובדה שהיא לא טרחה משך כל השנים להודיע על תלונות התובעים מהווה הפרה של הסכם הקבלנות כמו גם השתק ומניעות. לו היו פונים בזמן אמת, מגדלי המרכז הייתה מטפלת מיד באיתור הבעיה ופתרונה. מדובר בהתרשלות ובאשם תורם באופן המטיל את מלוא האחריות על חברת רייך.

     

46. בנוסף סעיף 20.8 להסכם הקבלנות קובע שבכל מקרה של תביעה של רוכש דירה בפרויקט, חברת רייך ומגדלי המרכז אמורים לנהל מו"מ ולסכם את דרך ניהול ההגנה כנגד התביעה של הרוכש כדי למנוע מצב של הודעות צ"ג האחת כלפי השנייה.

     

47. חברת רייך הגישה תביעה כנגד מגדלי המרכז שהתבררה במסגרת תא"מ 48314-07-17 בה העלתה טענות שונות ביחס לליקויי בנייה ו"הפרת התחייבות לבניית פרויקט בוטיק בעל סטנדרט בניה גבוה" כך שחברת רייך מושתקת ומנועה מלהעלות כל טענות בנוגע לליקויים וכיו"ב, אעפ"י שהתביעה נמחקה בהסכמה.

     

48. לגופו של עניין נטען שמגדלי המרכז הינה חברה קבלנית ולכן אחריותה מוגבלת למה שביצעה ושהביצוע נעשה בהתאם להוראות האדריכל, ודברים אלה יפים גם בנוגע למתקני החניה.

     

49. בכל מקרה מגדלי המרכז התקשרה בהסכם מיום 1.6.14 עם אינטרפז (נספח 4 לכתב ההגנה להודעה לצד ג', להלן: "הסכם החניות"), במסגרתו אינטרפז הצהירה שהיא בדקה את תכניות החניון ושניתן להתקין את מתקן החניה. אלא מאי, מסתבר שאינטרפז התקינה את המתקן בסטייה מהתכניות שלה עצמה – ודבר זה נלמד גם מחוו"ד של המומחה לזר. ברי שלמגדלי המרכז אין אחריות לכך.

     

50. מגדלי המרכז ציינה גם שבהסכם החניות, חברת אינטרפז התחייבה לתקופת אחריות של 12 חודשים, שחלפה לה מזמן, והדבר מצד אחד מחזק את טענת מגדלי המרכז שהמתקן היה תקין ומצד שני מחזק את טענתה שהשיהוי בהגשת התביעה וביידוע מגדלי המרכז על אודות הבעיה גרמו נזקים ושאין הצדקה לכן לחייב אותה בפיצוי כלשהו בגין התביעה דנן.

     

51. לכן, בד בבד עם הגשת כתב הגנה להודעה לצד ג', מגדלי המרכז שלחה הודעה לצד ד' נגד אינטרפז.

     

    טענות ההגנה של אינטרפז

52. עפ"י האמור בכתב ההגנה של אינטרפז, חוזיינוב צורף לפגישה ולסיור בראשות המומחה לזר והוא הגיע אליה בתום לב ומבלי שידע שיש כוונה לצרף את אינטרפז כצד להליך, הציע את הפתרון לשינוי הגבהים של החניות.

     

53. יש לדחות את ההודעה נגדו כיוון שנחתם הסכם פשרה בין מגדלי המרכז לבין אינטרפז (נספח א לכתב ההגנה).

     

54. לגופו של עניין נטען שאין שום חובה לספק מתקני חניה המתאימים לג'יפונים ושאינטרפז התקינה את מתקן החניה בהתאם למידות שנמסרו לה.

     

55. סעיף 5(ו) להסכם החניות קובע שאינטרפז לא תהיה אחראית למידת הרמפות ולהכנות המוקדמות ולסוגי הרכבים ויכולתם לעשות שימוש במתקן. בנספח א' להסכם החניות נקבע שגובהם של הרכבים אשר יעשו שימוש בפלטה העליונה לא יעלה על מטר וחצי. אינטרפז ממילא אינה עוסקת בתכנון חניונים ובגדלי החניות ובאפשרות לנצל את המתקן. מי שעשה זאת היה מהנדס שאינו מטעמה של אינטרפז ושהיה אמור לקבל את האישורים של עיריית ת"א.

     

56. כל ההוראות בנוגע לתכנון המתקן ולמידותיו ניתנו ע"י מגדלי המרכז.

     

    כתב תשובה לכתב ההגנה של אינטרפז

57. עפ"י האמור בכתב התשובה של מגדלי המרכז, הסכם הפשרה היה נקודתי ונגע אך ורק בהתחשבנויות כספיות בין הצדדים ואין בכוחו להביא לדחיית ההודעה.

     

     

    דיון

    איחור במסירה

58. אין חולק שמועד המסירה החוזי נקבע ליום 31.10.14 ושהדירה נמסרה רק ביום 29.5.15. נבחן עתה את טענת היזמית שהסיבות לאיחור נבעו מנסיבות שלא היו בשליטתה ושפוטרות אותה מתשלום פיצוי כלשהו בהתאם להוראות ההסכם והדין.

     

59. מבצע צוק איתן: סעיף 4.4 להסכם קובע: "בכל מקרה יהוו הוראות החשב הכללי של משרד האוצר המאריכות את תקופת הבניה של פרוייקטים המבוצעים עבור גורמים ממשלתיים, בשל נסיבות שיפורטו בהוראותיו, יהוו הוראות מחייבות אשר יחולו גם במערכת היחסים שבין החברה לקונה...". והנה, בעיצומו של מבצע צוק איתן, ביום 7.8.14, הוציא החשב הכללי של משרד האוצר הוראה בדבר "הארכת משך ביצוע עבודות הבינוי והתשתיות שנמסרו ע"י הממשלה" בהן הוכרה היתכנות לשיבושים במסירת עבודות הקשורות לבינוי תשתיות (נספח 5 לתצהיר רייך).

     

60. אלא שעיון בהודעת החשב הכללי מראה שנכתב שם מפורשות שהעיכוב יהיה "בעיקר באזורים שבטווח ה-40 ק"מ מרצועת עזה". תל אביב – יפו אינה בטווח ה-40 ק"מ וע"כ לא ניתן באופן אוטומטי ליישם את הוראות החשב הכללי למקרה דנן, ונדרשת בחינה פרטנית של השפעות מבצע צוק איתן על הפרויקט מושא התביעה.

     

61. חברת רייך הפנתה לנספח 20 של תצהיר התובעים כאילו שם מצויה ההוכחה לכך שהמבצע עיכב את עבודת הפועלים ואת בניית הפרויקט, אך עיון בנספח 20 מעלה ממצאים אחרים: בזמן אמת, התובע טען מפורשות בפני רייך שהוראות החשב הכללי אינן תקפות לפרויקט כיוון שהוא נמצא מחוץ לטווח ה-40 ק"מ מרצועת עזה, וכי אין שום סיבה לעכב את מסירת הדירות בגין המבצע. בתגובה, רייך ענה לו שהמבצע מנע כניסת פועלים משטחי יו"ש לשטח ישראל. על כך התובע השיב שאין רלוונטיות לסגר מכיוון שהעבודות בדירתו הסתיימו וכל שנותר הוא תיקון ליקויים.

     

62. לאחר עיון בתצהירי הצדדים ובראיות שהונחו לפניי מצאתי כי לא ניתן להעדיף אף אחת מגרסאות הצדדים; לא מן הנמנע שהטלת סגר על שטחי יו"ש גרם לעיכובים בביצוע העבודות ואילץ את היזמית לבצע את העבודות ללא פועלים משטחי יו"ש, ברם לא ברור האם כל מצבת כוח האדם כללה פועלים תושבי השטחים או גם פועלים תושבי ישראל. לא צורפו יומני עבודה מהם ניתן היה ללמוד על קצב התקדמות העבודות ועל מצבת כוח האדם שהתייצבה לעבודה בחודשי המלחמה.

     

63. הימצאותם של פועלים באתר הבנייה והעובדה שהתובע ראה אותם במסגרת ביקוריו אין בהם ללמד על מצבת כוח האדם.

     

64. יומני העבודה הם אלה שיכלו ללמד על התקדמות העבודות או על עיכובים בקשר עם מבצע צוק איתן. היעדרם מהווה סיבה מספקת לדחות את גרסת היזמית על אודות עיכובים בשל מבצע צוק איתן. נטל הראיה בעניין זה מוטל עליה.

     

65. אשר על כן אני דוחה את טענות היזמית הנוגעות למבצע צוק איתן.

     

66. אי צירוף היומנים גם מהווה הימנעות מהבאת הראיה הטובה שיכלה ללמד על נסיבות העניין, דבר שממילא צריך להיזקף לחובת חברת רייך (ע"א 2275/90 לימה נ' רוזנברג מ"ז(2) 614-615; וע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו מ"ה(4) 651,658; רע"א 4047/18 פלונית נ' המרכז הרפואי ת"א ע"ש סוראסקי (מיום 6.11.18, פורסם בנבו).

     

67. השבתות בחברת החשמל ובשירותי כיבוי אש: אין חולק שבדצמבר 2014 הוכרזה שביתה כללית בחברת החשמל (נספח 20 לתצהיר התובע). עפ"י עדותו של רייך, שלא נסתרה ולא הופרכה, רק ביום 13.1.15 נערכה ביקורת של חברת החשמל ומספר ימים לאחר מכן חובר הבניין חיבור של קבע לרשת החשמל.

     

68. סעיף 4.4 להסכם קובע מפורשות שיכול ויהיו עיכובים מסיבות שאינן בשליטת היזמית כגון שביתות וכיו"ב. אין ספק שהעובדה שחברת החשמל לא חיברה את הבניין לחיבור קבע היה בה כדי לעכב את התקדמות ההליכים לקבלת טופס אכלוס וטופס 4, ומכיוון שרק ביום 13.1.15 נערכה ביקורת של חברת החשמל, הרי שיש להאריך את מועד המסירה לפחות עד למועד זה. יוצא אפוא שיש כבר בשלב זה להאריך את מועד המסירה בחודשיים וחצי.

     

69. לטענת היזמית, לאחר מכן הייתה שביתה במערך כיבוי האש ורק ביום 19.5.15 מחלקת הפיקוח והבניה שלחה אישור אכלוס וגמר בניה, דבר שגם כן היה בו כדי לגרום לעיכוב בקבלת האישורים לאכלוס הבניין הסופי שניתן ביום 29.7.15.

     

70. גם נקודה זו לא הופרכה ולא נסתרה ולכן גם כאן ניתן לקבוע שחברת רייך זכאית להסתמך על סעיף 4.4 להסכם שכן ברי שאין לה שליטה על שביתות במערך כיבוי האש ועל העיכוב במתן האישורים שנבע מהשביתה. לכן יש להאריך את מועד המסירה לפחות עד לקבלת אישור מכבי האש מיום 19.5.15, שהם עוד 4 חודשים ו-5 ימים נוספים על האמור לעיל.

     

71. מצאתי לנכון לקבל גם את טענת היזמית שהבניין היה מחובר חיבור זמני לרשת החשמל ולכן היה ניתן לקבל חזקה בדירה עוד בדצמבר 2014. חיבור זמני של מבנים לרשת החשמל הינה פרקטיקה מקובלת בענף הבנייה (ראה למשל ע"א (מחוזי חיפה) 52131-10-19 באטאס ואח' נ' חברה לבניין בע"מ מיום 4.3.20 פורסם בנבו). במיוחד בעניינינו כאשר התובעים החלו למעשה בביצוע שיפוצים בדירתם.

     

72. רייך העיד שדירות נמסרו לרוכשים אחרים בפרויקט במהלך החודשים ינואר ופברואר, כלומר ללא איחור במסירה (עמ' 62 לפרוטוקול מיום 17.7.18). מטעם התובעים העיד גיא חסון שקיבל את הדירה רק באוגוסט 2015, אך לא ברור האם הדבר נבע בשל בעייה ספציפית של צינור הביוב שהיה בדירתו ושבגינו הוא גם פתח בהליך משפטי נגד היזמית (עמ' 19-20 לפרוטוקול מיום 16.7.18). כך או אחרת, למרות שלא הונחו בפניי ראיות מספקות בנוגע לדירות האחרות בפרויקט, בנוגע לדירת התובעים אני מקבלת את טענת רייך שהיא הייתה מוכנה למסירה בדצמבר 2014.

     

73. סעיף 4.3 להסכם מקנה ליזמית אפשרות לדחות את מועד המסירה ב-90 יום "מכל סיבה שהיא". בהתאם להוראות חוק המכר יש להעמיד את התקופה הנ"ל ל-60 ימים בלבד, המכונים "תקופת גרייס", ובהתאם להלכה הפסוקה, משנחצית תקופת הגרייס, והדירה עדיין לא סופקה, על הקבלן לפצות את רוכש הדירה בגין מלוא התקופה, לרבות תקופת הגרייס (ת.א (ת"א) 52389-01-19‏ ‏מיכל גזבר יזכירוביץ נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ מיום 19.7.21 פורסם בנבו).

     

74. מכיוון שהארכתי את מועד המסירה החוזי עד ליום מתן אישור מכבי אש ביום 19.5.15, ובהתאם למועד המסירה בפועל 29.5.15, הרי שהיזמית רשאית גם להסתמך על סעיף ה"גרייס" ויוצא אפוא שהיא לא איחרה במסירת הדירה.

     

75. יתרה מכך, פרוטוקול טרום מסירה נחתם ביום 14.1.15 ובו פורטו ליקויים מינוריים בדירה, כפי שגם השתקף מחוו"ד המומחה לזר.

     

76. התוצאה הסופית – בין אם נלך לשיטת התובעים שלא ניתן היה להיכנס לדירה לפני מתן אישור אכלוס, ובין אם נלך לשיטת היזמית שניתן היה להיכנס עוד בספטמבר 2014, התוצאה היא שהיזמית לא איחרה במסירת הדירה ודין טענות התובעים בקשר עם איחור למסירה, להידחות.

     

    מתקן החניה

77. לטענת היזמית, בניית החנייה תואמת להיתרי הבניה מיום 28.2.13 ומיום 25.2.14 להקמת הבניין עם מתקן החניה המיועד ל-8 חניות. היזמית מסתמכת בין היתר על חוו"ד של שמאי המקרקעין אייל רהב (להלן: "השמאי רהב") לפיה הפרויקט נבנה עפ"י היתר הבניה, שהתקבלו טופס 4 וטופס אכלוס עפ"י דין ושהתמורה בהסכם ששולמה ליזמית מגלמת את מקום החניה אשר הוצמד לדירה ואת המפרט הטכני שעליו התחייבה היזמית (סעיף 7 לחוו"ד השמאי רהב, נספח 6 לתצהיר רייך).

     

78. אלא שהמומחה לזר מצא שקיים הבדל בין הגובה המדוד לבין הגובה הנדרש לפי הנתונים הטכניים של המתקן: גובה מינימלי 160 ס"מ וגובה מומלץ 175 ס"מ. עפ"י המדידה גובהה של החניה העליונה 151 ס"מ, כך שהיא נמוכה מהגובה המומלץ ונמוכה מהגובה המינימלי (סעיף 9-10 לחוו"ד המומחה לזר). המומחה לזר קיבל את טענת התובעים שמתקן החניה אינו תקני ואינו מאפשר שימוש נאות בהתחשב בעובדה שהתובעים מחזיקים רכב מסוג ג'יפ.

     

79. חזקה שמומחה ביהמ"ש נטול כל אינטרס בתוצאת ההליך בין לכאן ובין לכאן (ע"א 680/77 המגן חברה לביטוח נ' יוסף אליהו מיום 20.7.92 פורסם בנבו). סטייה מקביעות מומחה שמונה מטעם ביהמ"ש תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ע"א 9828/17 אבני נ' ד.שליט בע"מ מיום 18.1.18 פורסם בנבו). נסיבות כאלה לא התקיימו בעניינינו ועל כן מצאתי לנכון לאמץ את קביעותיו של המומחה לזר.

     

80. מדובר בגבהים מומלצים, גם הגובה המינימלי הוא מומלץ, והנתונים נלקחו מהמפרט הטכני הכללי המופיע באתר האינטרנט של החברה. לא מדובר בתו תקן מחייב. לכן, הצדדים היו רשאים בהסכם להתנות על הגובה המינימלי המומלץ והיו רשאים לקבוע מידות שונות מהמידות המומלצות.

     

81. עיון ב"נספח שטחים המצורף למפרט המכר" שמהווה חלק מההסכם מעלה שהצדדים סיכמו על חניה כדלקמן: "שטח חניה מס'... (חניה עילית/ תחתית במכפיל חניה...): כ-10 מ"ר. מקורה / לא מקורה". לא מפורט בהסכם האם התובעים מקבלים את הפלטה העליונה, האמצעית או התחתונה של מכפיל החניה ואין שום אינדיקציה לכך שיכולה להיות הגבלה כלשהי על מידות הרכב.

     

82. האדם הסביר רשאי להחזיק רכב מסוג ג'יפ שהוא גבוה אך במעט מרכב סטנדרטי ולהניח שחניה מקורה בבניין מגורים תאפשר לו להחנות את רכבו. רכבים בגודל של ג'יפ – המכונים "קרוסאובר" או "ג'יפון" – נפוצים במחוזותינו ולו היזמית הייתה רוצה להגביל את השימוש בפלטה העליונה היה עלייה לציין זאת מפורשות. רייך אישר שבמסגרת הסכם המכר לא הייתה התייחסות לכך (עמ' 87 לפרוטוקול מיום 17.7.18).

     

83. קביעה זו עולה בקנה אחד עם קביעת המומחה שמידות הסטנדרט של המתקן, עפ"י מפרט היצרנית, הוא במידות מינימום 160 ס"מ ו-175 ס"מ מומלץ. זה מה שהאדם הסביר מצפה לקבל כאשר הוא רוכש חניה. יוצא אפוא שאין ממש בטענות היזמית שהתובעים לא זכאים לפיצוי בגין הליקוי במתקן החניה. יוער שהמומחה לזר לא נחקר ואף לא נשלחו אליו שאלות הבהרה.

     

84. היזמית הפנתה לחוות דעתו של מהנדס יעקוב מרזוק (להלן: "אינג' מרזוק") מיום 24.3.21, בה קבע שהיזמית אינה אחראית לליקוי: "הליקויים שנמצאו במתקן הם בתחום הכיוון האלקטרומכני אשר בתחום המומחיות של חב' אינטרפז. אני סבור, אם החברה הייתה מקפידה על איכות ההקמה ובקרת האיכות, הליקוי הנטען היה מתגלה כבר במהלך העבודות והוא היה מתוקן בו במקום" (סעיף י' לחוו"ד אינג' מרזוק נספח 8 לתצהיר רייך). כלומר אף לשיטת המהנדס המומחה מטעם היזמית קיים ליקוי במתקן החניה.

     

85. מכל האמור לעיל יוצא שאני מקבלת את טענת התובעים שישנו ליקוי במתקן החניה וכי מגיע להם פיצוי בגינו בסך של 72,000 ₪ כפי שקבע המומחה לזר.

     

    אי התאמה לבניין "בוטיק"

86. התובעים עותרים לפיצוי בסך של 92,000 ₪ כיוון שלטענתם התגלו אי התאמות רבות בין הצהרות חברת רייך לבין התוצר המוגמר וכי בסופו של יום הם קיבלו דירה שאינה עולה לכדי דירה בפרויקט יוקרה כפי שהובטח להם. בסעיף 42 לתצהירו טוען התובע: "שילמנו ממיטב כספנו לרכישת דירה בפרויקט שהוגדר כפרויקט בוטיק הכולל בין היתר "מפרט טכני עשיר ויוקרתי", אולם בפועל נעשה שימוש בחומרי גמר פשוטים ביותר וגם ביצוע עבודות הגמר בוצעו באופן רשלני ביותר".

     

87. קביעה זו של התובעים נטענת בעלמא ללא ביסוס עובדתי, הנדסי או משפטי. הטענה לא קיבלה שום ביטוי בחוו"ד טרמינל, שמצאה ליקויים שטחיים בסך של 20,265 ₪, שכללו ליקויי צבע, גימורים בריצוף, ליקויים במישקי הפרדה וכיו"ב.

     

88. התובעים גם הגישו במסגרת ראיותיהם חוו"ד "מבנים – בדק בית וייעוץ הנדסי" של אינג' יוגב פלד (להלן: "חוו"ד נציגות הבית המשותף", נספח 31 לתצהיר התובע) לפיה נמצאו ליקויים שונים ברכוש המשותף בסך של 150,100 ₪ (לפני מע"מ ופיקוח).

     

89. עיון בחווה"ד נציגות הבית המשותף מעלה שמדובר בליקויים נקודתיים כגון חוסרים באספקה ביחס להתחייבות במפרט, תיקוני שפכטל וצבע במקומות פזורים בבניין, עבודות ניקיון, רשתות הגנה במאגרי מים, משאבות, צביעה לקויה בגג המבנה, נזילות בגג, ברזלים חשופים, שריטות על אריחים, וכיו"ב. כמו כן נמצא ליקוי בחיפוי הבניין בשל התכווצות שכבת הטיח בזמן תהליך הייבוש הראשוני וליקויים בחדר האשפה.

     

90. איני נדרשת להכרעה בעניין הליקויים שפורטו במסגרת חוו"ד נציגות הבית המשותף, גם ממנה לא עולה כי מדובר במפרט טכני דל וכזה שאינו עולה בקנה אחד עם ההבטחה לספק חווית מגורים ייחודית ו"בוטיקית".

     

91. נשמעו שתי עדויות של רוכשי דירות בבניין: גיא חסון ואסף כהן (פרוטוקול הדיון מיום 16.7.23). הרוכשים ציינו אמנם את תחושתם שיש פער בין מה שהם ציפו לקבל לבין המוצר המוגמר שהתקבל, אולם הם הסכימו שבסופו של יום לא ניתן להניח את האצבע על ההגדרה של "בוטיק" ושלהוציא ליקויי בנייה סטנדרטיים, היזמית עמדה במחויבותה לספק את הפריטים שהתחייבה להם במפרט.

     

92. לעומת אלה, לא ניתן להתעלם מאינדיקציות שמצביעות על כך שבכל זאת מדובר בבניין עם מאפיינים יוצאי דופן למשל העובדה שבקומות יש רק 2 דירות ושלכל דירה יש שלושה כיווני אוויר ומרפסת אחת או יותר, ושמדובר בבניין עם מעט דירות – סה"כ 8 דירות – הכוללות חניות וקירבה לחוף הים ולעיר העתיקה של יפו. כעדות רייך, יש בבניין קשתות ערביות ואלמנטים עיצוביים ייחודיים וכל החלונות עשויים מפרופיל אלומיניום דמוי בלגי עם תריסים חשמליים (עמ' 90 לפרוטוקול מיום 17.7.18).

     

93. המונח "בוטיק" הוא מונח ערטילאי שיכול להתפרש כדיור יוקרתי ואולי גם יוצא דופן ביחס לסביבה שלו, אך אין תקן מחייב למונח "בוטיק". כפי שהעיד אינג' מרזוק, לכל היותר מדובר במושג שהמציאו מתווכי נדל"ן (עמ' 45 לפרוטוקול מיום 5.7.21). לכן יש לבחון את טענת התובעים בהתאם להתחייבויות היזמית ולחומר הראיות שהונח לפניי, ולאחר שבחנתי אותן מצאתי לנכון לדחות את טענות התובעים בעניין זה.

     

     

    ליקויים בדירה

94. מחומר הראיות שלפניי עולה כי הליקויים הראשוניים שנמצאו בחוו"ד טרמינל תוקנו כולם, כפי שעולה מ"סיכום הכללי לקראת מסירה" (נספח 19 לתצהיר רייך) וכפי שגם רייך העיד לפניי (עמ' 37 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

     

95. התובעים עותרים לפיצוי ליקויים על דרך האומדנה ואין לקבל זאת. הטענה כי נותרו ליקויים לאחר התיקון טעונה הוכחה. טענה זו ניתנת להוכחה ולכימות באמצעות הגשת חוות דעת מעודכנת בדבר הליקויים שנותרו לטענת התובעים לאחר ביצוע התיקונים. לפיכך אני דוחה טענה זו של התובעים.

     

    פיצוי מוסכם

96. התובעים עותרים לפיצוי בשיעור של 15% מסכום ההסכם. לטענתם, לא הגיוני שההסכם מקנה ליזמית את הזכות לקבל פיצוי מוסכם בעוד התובעים אינם נהנים מזכות זו. העובדה שהפיצוי המוסכם הוא חד צדדי מהווה לטענתם קיפוח של התובעים כמשמעו בחוק החוזים האחידים.

     

97. אני דוחה את טענות התובעים בעניין זה. הסכם המכר כפוף לרגולציה קפדנית הבאה לידי ביטוי במסגרת חוק המכר וזכויותיהם של התובעים מעוגנות במסגרתו (כמו גם בדיני החוזים הכלליים ודינים נוספים). כל הפרה של ההסכם ע"י היזמית מזכה בסעד בהתאם לקביעות חוק המכר, דינים נוספים וההסכם. אין זכות מוקנית לקבל "פיצוי מוסכם" כאשר הצדדים לא הסכימו על פיצוי כזה. לתובעים גם היה ברור לפני חתימת ההסכם כי קיים סעיף של פיצוי מוסכם לזכות היזמית ואין הוראה בהסכם המקנה להם פיצוי מוסכם.

     

98. בנוסף, הצדדים ניהלו מו"מ על ההסכם והגיעו להסכמה לשנות בו סעיפים שונים, מסחריים וגם משפטיים (עמ' 31 לפרוטוקול מיום 16.7.18). התובעים בחרו את בא-כוחם שייצג אותם במסגרת החתימה על ההסכם ואי אפשר לקבל את הרמיזה שעולה מכתבי הטענות שהייצוג שלהם לקה בפגם כלשהו אך בשל העובדה שעוה"ד הומלץ להם ע"י משווקי הדירה. רייך העיד שלא היה לו שום קשר לייצוג והתובע אישר שהם הופנו לעוה"ד כיוון שהוא ייצג רוכשים אחרים בפרויקט וכבר הכיר את ההסכם (עמ' 30 לפרוטוקול מיום 16.7.18). העובדה שההסכם נחתם בטווח זמןם קצר, אין לה רלוונטיות לעניינינו, בפרט שהתובעים הם אלה שביקשו להתקשר במהירות בהסכם כדי שיוכלו ליהנות מהנחה שניתנה להם בסך של 100,000 ₪ (שם, עמ' 29).

     

99. יתר הרכיבים שנזכרו בתביעה בעניין ביטול סעיפים מקפחים בהסכם נזנחו במסגרת הסיכומים ועל כן לא מצאתי לנכון לדון בהם (ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ מיום 1.2.93 פורסם בנבו; ע"א 7919/11 ‏חברת מעדני הצפון בע"מ נ' יהודה גואטה מיום 16.6.13 פורסם בנבו).

     

    תביעה שכנגד

100. לטענת היזמית היא זכאית לריבית פיגורים בגין התשלומים שהועברו אליה באיחור. לאחר עיון בנספחים 24-25 לתצהיר התובעים, שעניינם התכתבויות בזמן אמת עם רייך, עולה שהיזמית הסכימה לשינוי במועדי התשלומים הקבועים בהסכם, לא הלינה על כך ולא התריעה שמדובר בהפרה של ההסכם.

      

101. רייך אישר שבזמן אמת הוא אישר את דחיית התשלומים (עמ' 66 לפרוטוקול מיום 17.7.18) ושבזמן אמת הוא גם לא דרש ריבית פיגורים בגין התשלומים המאוחרים (שם בעמ' 69). יש להניח שהתביעה שכנגד בעניין זה לא הייתה מוגשת אלמלא תחושת אי הצדק שחש רייך כאשר התובעים הלינו על איחור במסירה לאור המפורט לעיל. בנסיבות העניין, לאור ההסכמה לדחיית התשלומים, ובמיוחד כאשר נדחתה טענת התובעים לאיחור במסירה, הדרישה כעת לריבית פיגורים אינה הולמת את הדרישה לתם לב.

      

102. התובעים טוענים כי מלכתחילה הסיכום מול רייך היה שאין צורך להתחשב במועדי התשלום הנקובים בהסכם. דומה כי מדובר בפרשנות אוורירית מידי מצד התובעים. עם זאת התובע חזר בעדותו בחקירתו הנגדית שבנוגע למועדי התשלום רייך התנהג כלפיהם בהגינות וברגישות וביקש רק לקבל התראה של יומיים מראש לפני ביצוע התשלום בהתאם ליכולת של התובעים (עמ' 34 ו-36 לפרוטוקול מיום 16.7.18).

      

103. אשר ע"כ אני דוחה את התביעה שכנגד.

      

     הודעות צד ג' וצד ד' – אחריות הצדדים למתקן החניה

104. אקדים אחרית לראשית ואציין כבר עתה שלאחר שבחנתי את ראיות הצדדים ואת העדויות ואת חוות הדעת שהונחו לפניי, מצאתי לנכון לדחות את טענות חברת רייך בהודעה לצדדים שלישיים וכן לדחות את ההודעה לצד הרביעי.

      

     אינטרפז

105. במסגרת הסכם החניות מיום 1.6.14, התחייבה אינטפז כלפי מגדלי המרכז לספק כמפורט בנספח א' להסכם החניה מתקן חניה במידות "עומק בור 2.20 מטר, גובה תקרה 3.50 מטר", קרי סה"כ גובה המתקן 5.70 מטרים.

      

106. מסתבר שגובה המתקן הוא 5.23 מטרים (עמ' 28 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

107. בכתב הגנתה אינטרפז טענה שהיא לא הייתה אחראית לתכנון המתקן והיא ביצעה את עבודתה אך ורק בהתאם להוראות שקיבלה ממזמינת העבודה – מגדלי המרכז – ומהאדריכל. אינטרפז הפנתה להוראות הסכם החניות הקובע מפורשות ש"על הפלטה העליונה יחנו מכוניות אשר אורכן לא יעלה על 4.90 מטר וגובהן לא יעלה על 1.50 מטר".

      

108. אינטרפז לא הגישה תצהירים מטעמה ולא התייצבה לדיון ההוכחות ולכן לא הובהרו במלואן הנסיבות להסכמה זו לפיה גובה הרכב בפלטה העליונה יהיה 1.50 מטרים.

      

109. עם זאת, לעניינינו, הליקוי הנטען על ידי התובעים כלפי היזמית נבע ממידות הפלטה העליונה. בסופו של יום, אינטרפז סיפקה מתקן חניה כפי שהתחייבה בהסכם עם מגדלי המרכז (בסטייה של 1 ס"מ שמהווה סטייה סבירה בנסיבות העניין וכזו שאינה עולה לכדי הפרת התחייבותה בהסכם החניות, וגם אינה רלוונטית להפרש הגובה בין הביצוע לגובה מינימלי או סטנדרטי), מבלי שעלתה כל טענה בנוגע לתקינות המתקן או להתקנה.

      

110. בהסכם החניה רשום מפורשות שהפלטה העליונה תוגבל ל-151 ס"מ ועל כן אני דוחה את הטענה שאינטרפז הפרה את התחייבותה החוזית.

      

111. לפיכך אני דוחה את ההודעה נגדה.

      

     האדריכל

112. אין מחלוקת שהאדריכל היה אחראי לתכנון הבניין ובכלל זה אחראי לתכנון מתקן החניה.

      

113. בכתב הגנתו האדריכל מעלה טענה שהיה על מגדלי המרכז לפנות אליו בטרם הגשת ההודעה לצד ג', והדבר אכן צוין בהסכם וגם צריך להיזקף לחובתה של מגדלי המרכז. ברם, לא נגרם בגין כך נזק כלשהו לאדריכל.

      

114. לגופו של עניין האדריכל טוען בכתב ההגנה שהוא ביצע את עבודתו בפרויקט בהתאם לתוכניות שנמסרו לו ע"י מגדלי המרכז ולאחר שאלה קיבלו את אישור עיריית ת"א ושללא אישור העירייה, לא היה ניתן להוציא לפועל את התוכניות. מצאתי לנכון לדחות טענה זו. אינג' מרזוק העיד שהעירייה לא יורדת לרזולוציות של חלוקה פנימית של המתקן וחלוקת הגבהים בין החניות.

      

115. בנוגע לטענת האדריכל שמגדלי המרכז וחברת רייך הזמינו מתקן סיני שעלותו מחצית מעלות המתקן הגרמני שהוא אישר: מדובר בטענה שנטענה לראשונה במסגרת הדיון שהתקיים לפניי ולכן מדובר בהרחבת חזית אסורה. ממילא לא הובררה הרלוונטיות של הטענה: האם המתקן הסיני בעל קיבולת משקל נמוכה יותר מזה הגרמני, או האם יש קשר להוראה של אינטרפז שלא לאשר חנייה של רכב שגבוה מ-1.50 מטרים בפלטה העליונה.

      

116. עם זאת מצאתי לנכון לדחות את ההודעה נגד האדריכל, מהטעם שנטל ההוכחה מוטל על היזמית שהגישה נגדו את ההודעה, והיא לא עמדה בו. הטענה שהאדריכל כשל בתכנון המתקן נטענה בעלמא וללא אסמכתאות. כמו כן ברי כי היזמית שהייתה מעורה בכל דבר בפרויקט, בתוכניות ובשינוי התוכניות, והיא הייתה בעלת האינטרס הראשון במעלה בקבלת ההחלטות בדבר תיעדוף עניין זה על אחר, הייתה מודעת לעובדה שגובה הרכב המכסימלי בפלטה העליונה יהיה 1.50 מ'. ממילא היא הסכימה לכך מסיבותיה. אין גם ספק שגם מגדלי המרכז הייתה מודעת לכך.

      

117. לא הוברר מדוע החלוקה בוצעה כפי שבוצעה. רייך נשאל האם הוא התחייב כלפי מי מהדיירים שעושים שימוש בפלטות התחתונות והאמצעיות למידות גדולות יותר והשיב בשלילה תוך הכחשת הטענה מכל וכל (עמ' 29-30 לפרוטוקול מיום 5.7.21). בכל זאת יש להניח כי מה שהדריך את הנתבעת הם שיקוליה העסקיים. מכל מקום מחומר הראיות עולה כי מצד אחד היזמית לא גילתה לתובעים רוכשי הדירה את העובדה שגובה החניה יהיה נמוך מהמקובל ואף מהמינימום כפי שהיה עליה לעשות, ומצד שלי, כי היזמית הייתה מודעת לגובה הרכב המכסימלי שיוכל לחנות בפלטה העליונה.

      

118. רייך הודה שהוא היה מעורב בתכנון, בהגשת התכניות לאישורים וגם בביצוען (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 5.7.21) ולכן המסקנה המתבקשת היא שרייך היה מודע למגבלת הגובה ומעורב בהחלטה על החלוקה הפנימית של מתקן החניה. לכן אין לקבל את ההתנערות של היזמית מאחריותה לעניין זה ושעה שמתקן החניה סופק באמצעות הסכם החניות שם צוין מפורשות שמידת הפלטה העליונה היא 150 ס"מ.

      

      

119. לאור האמור לעיל נדחית ההודעה נגד האדריכל.

      

     מגדלי המרכז

120. בנוגע למגדלי המרכז, כאמור לעיל, מגדלי המרכז חתומה על הסכם החניות מול חברת אינטרפז שבו הוסכם על מתקן בגובה 5.70 – שלא בוצע, וכן סוכם על הגבלת גובה הרכב בפלטה העליונה ל-1.50 מטרים – דבר שבוצע (בסטייה של 1 ס"מ שאין לה משקל בענייננו).

      

121. מגדלי המרכז היא הקבלן המבצע והיא התחייבה בהסכם הקבלנות לבצע את הפרויקט בהתאם לתכניות שיימסרו לה. כל הנימוקים דלעיל בנוגע לאדריכל רלוונטיים גם למגדלי המרכז, ולפיכך יש לדחות את ההודעה נגדה.

      

122. המנהל מטעם מגדלי המרכז, מר עאטף עטאר (להלן: "עטאר") העיד שיש ההסכם, מפרט ותכניות ביצוע, ושלושתם חייבים להשלים זה את זה, ואם יש שינוי בין המפרט לתכניות הבניה שדורשות שינוי בביצוע הוא מעדכן את האדריכל ואת המפקח ואת היזם (עמ' 74 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

123. אכן, במסגרת נספח ז' להסכם הקבלנות (עמ' 100, נספח 2 לתצהיר רייך) נקבע כדלקמן: "מתקן החניה במרתף יהיה מותאם ל-6 חניות עם שוחה. עפ"י תכנית האדריכל, המתקן יהיה מותאם לגובה מכונית של 1.80 מ' עם מנוע הידרואלי, המתקן כולל לוח חשמל מותאם, פסי הזהרה והכוונה, שלט לכל חניה".

      

124. אלא שאם הגובה בפועל לא תואם את התכניות ברי שאין אפשרות להתקין מתקן בגובה הנקוב בתכניות, וכפי שחידד עטאר: "יש בור קיים, יש גובה קיים... היו בודקים לי את הבור, היו בודקים את העומקים וכולי... אינטרפז בעצמו הגיע ובדק והכל, הוא הציג תכנית, וחוץ מזה שהיה מקושר היזם עם חברת אינפרז וסגרו ביחד מה הגבהים, מה נמוך, מה גבוה..." (עמ' 77 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

125. כן העיד עטאר: "אם יש לי מפרט טכני X ויש לי תכניות ביצוע אני הולך חד משמעית לתכניות ביצוע... ברגע שיש תקלה והיזם שלי והמפקח שלי יודע מהתקלה הזאת אז הוא אמור להיות להגיד לדייר..." (עמ' 78 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

126. העובדה שהסכם החניה נחתם בין מגדלי המרכז לבין אינטרפז אינה מעלה או מורידה בעניין, ואני מקבלת את עדותו של עטאר שחלקה של מגדלי המרכז בהסכם החניה היה עצם ההתקשרות הקבלנית וביצוע התשלום לשלם לאינטרפז כספקית, בעוד התכנית והחלוקה הפנימית של המתקן נקבעו ע"י היזמית (עמ' 81 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

127. מצאתי את עדותו של עטאר מהימנה. רייך שהעיד על עצמו ועל חברתו שהיו מעורבים בפרויקט וודאי היה מעורב במידות של מתקן החניה ואין מקום לגלגל את האחריות לכך על הקבלן המבצע. ממילא רייך הודה שההתקשרות בין מגדלי המרכז לאינטרפז נעשתה לאחר שאינטרפז נבחרה לספק את מתקן החניה על ידו וע"י האדריכל (עמ' 38 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

128. חיזוק לקביעה זו מתקבל גם מחוו"ד של אינג' צבי רון (להלן: "אינג' רון") שהגישה מגדלי המרכז, לפיה קבלן הביצוע עובד בסופו של יום לפי ההיתר ותכנית הביצוע ולא לפי המפרט ואין משמעות לכך שהקבלן המבצע יתריע בפני היזם או האדריכל שגובה המרתף אינו מאפשר התקנת 3 חניות בגובה 1.8 מטרים (עמ' 55-57 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

129. אשר ע"כ אני דוחה את ההודעה נגד מגדלי המרכז.

      

130. מגדלי המרכז והאדריכל הרחיבו בעניין הטענה שחברת רייך נהגה בחוסר תום לב ועשתה שימוש לרעה בהליכי בימ"ש שעה שלא יידעה אותם על אודות ההליך המשפטי ועל אודות תלונת התובעים בקשר עם מתקן החניה, ושהפעם הראשונה שהם היו מעורבים הייתה בעת עריכת חוו"ד של המומחה לזר לקראת שנת 2018. רייך טען שהוא יידע את הצדדים בזמן אמת אבל לא הציג ראיות בעניין (עמ' 37 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

131. ראוי היה שהיזמית תפעל בהתאם להתחייבויותיה ותתריע בפני מגדלי המרכז והאדריכל אודות תלונת התובעים בקשר עם מתקן החניה וההליך המשפטי. לא ברור האם פנייה כזו הייתה מאפשרת תיקון הליקוי שכן כאמור הצעה כזו עלתה גם מאוחר יותר אך לא יצאה לפועל, ובהתחשב בקביעותיי שלעיל, מגדלי המרכז והאדריכל בסופו של דבר לא יוצאים ניזוקים מהיעדר הפנייה.

      

132. למעלה מן הצורך יובהר שההליך המשפטי במסגרת תא"מ 48314-07-17, שנמחק בהסכמת הצדדים, אינו מהווה מעשה בי-דין ואינו יוצר השתק עבור אף אחד מהצדדים, כאשר ממילא הרלוונטיות שלו לתביעה שלפניי קלושה, שכן לא נדונו שם טענותיהם הספציפיות של התובעים שלפניי.

      

133. מצאתי גם ליתן משקל מופחת לקביעתו של אינג' מרזוק בחוות דעתו לפיה האחריות והחבות לליקויים במתקן החניה רובצים על מגדלי המרכז, האדריכל וחברת אינטרפז. מדובר בקביעה משפטית ולא בקביעה הנדסית כפי שגם הובהר במסגרת חקירתו הנגדית (עמ' 47 לפרוטוקול מיום 5.7.21).

      

134. לאור האמור לעיל, אני דוחה את ההודעה לצדדים שלישיים שחברת רייך הגישה נגד מגדלי המרכז ונגד האדריכל. משכך נדחית גם ההודעה לצד רביעי שהוגשה נגד אינטרפז.

      

     לקראת סיום

135. תביעת התובעים הינה תביעה לפיצוי כספי ולא לצו עשה לתיקון הליקוי במתקן החניה. משנפסק לתובעים פיצוי כספי, הם יוכלו להחליט האם לכנס את השכנים הנוגעים בדבר כדי לנסות ולשנות את חלוקת הגבהים במתקן החניה כשהם אלה שיישאו בהוצאות הכרוכות בכך או אף לפצות את השכנים על הפחתת הגובה מהחניה שלהם, או לחלופין לשמור את כספי הפיצוי שנפסקו בגין ירידת הערך ולשמור על החניה שקיבלו בגובה 151 ס"מ.

      

136. בכל מקרה, לא ניתן לכפות על התובעים פתרון של תיקון הליקוי (שכלל לא ברור האם ניתן לעשותו בהתחשב בין היתר בעמדות השכנים) ואין מקום להפחית מסכום הפיצוי שקבע המומחה לזר רק בשל העובדה שהתובעים עומדים על זכותם לקבל פיצוי כספי חלף תיקון הליקוי.

      

      

     סוף דבר

137. בתביעה הראשית: חברת רייך תשלום לתובעים את הסכומים הבאים:

      

     • סך של 72,000 ₪ בגין הליקוי בחניה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מסירת הדירה ועד למועד תשלום בפועל.

        

     • סך של 20,000 ₪ בגין עגמת נפש ונזק לא ממוני, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

        

     • הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד התשלום ע"י התובע ועד למועד התשלום בפועל.

        

     • חלקם של התובעים בהוצאות המומחה מטעם ביהמ"ש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד התשלום ע"י התובעים ועד למועד התשלום בפועל.

        

     • שכ"ט עו"ד בשיעור 20% (ללא הוצאות) מסכום פסק הדין בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

        

138. התביעה שכנגד: התביעה שכנגד נדחית. בנסיבות העניין לא ראיתי לנכון לחייב את חברת רייך בתשלם הוצאות נוסף בגין התביעה שכנגד.

      

139. ההודעות לצדדים שלישיים וההודעה לצד רביעי 

     • ההודעה לצד ג' נגד מגדלי המרכז נדחית.

       חברת רייך תשלם למגדלי המרכז הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

        

     • ההודעה לצד ג' נגד האדריכל נדחית.

       חברת רייך תשלם לאדריכל הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

        

     • ההודעה לצד ד' נגד אינטרפז נדחית. מכיוון שאינטרפז לא הגישה תצהירים ולא התייצבה לדיון, לא ראיתי לנכון לחייב את מגדלי המרכז בתשלום הוצאות לטובתה וההודעה נגדה נדחית ללא צו להוצאות.

        

        

140. הסכומים שלעיל ישולמו תוך 30 יום.

      

     ניתן היום, י"ז שבט תשפ"ג, 08 פברואר 2023, בהעדר הצדדים.