עמית ואח' נ' הגלגל יזום ובניה קלויזנר בע"מ ואח'

תביעה בעקבות פרויקט תמ"א 38/2 שעניינה תשלום הפרשי השווי בין דירות התובעים לבין הדירות שקיבלו יתר בעלי הדירות בבניין.

רקע

1. התובעת 1 והתובע 2 הינם בעלי הזכויות של שתי דירות מגורים ברחוב אהבת ציון בפתח תקווה (לכל אחד הזכות בדירה אחרת).

    

2. ביום 30.12.13 נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (להלן: "ההסכם") בין בעליהן של 12 בעלי הדירות בבניין, לבין הנתבעות 1-2 (להלן: "היזם"). סעיף 6.1 להסכם פירט כי שטח של כל דירה חדשה שיקבלו הבעלים יהיה בשטח של 92 מ"ר ברוטו, כולל ממ"ד ומרפסת, וכי לכל דירה תוצמד חניה תת קרקעית.

    

3. בסמוך לכך נחתם "נספח להסכם" בין התובעת 1 ואמו ז"ל של התובע 2 שהוא יורש זכויותיה, לבין היזם (להלן: "הנספח להסכם"). לפיו, על רקע מעורבות הבעלים הללו בהחתמת הדיירים על ההסכם, הם יקבלו "דירת גג או פנטהאוז" בקומה העליונה בבניין.

    

4. לטענת התובעים, בסמוך לסיום הבניה בשנת 2018 התברר להם כי לא זו בלבד שהדירות שקיבלו בקומה העליונה בבניין אינן דירות "משודרגות" בהשוואה לשאר דירות הבעלים (כפי שציפו לקבל על פי הנספח להסכם) אלא שהן דירות צרות וקטנות יותר בשטחן.

    

   כך, בעוד ששטחה של דירה חדשה טיפוסית (להלן: "דירה טיפוסית") הינו 80 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח 12 מ"ר, שטחן של דירות התובעים הינו 63 מ"ר ב"תכנון שטחים גרוע" בצירוף מרפסת של 35 מ"ר וכן מרפסת נוספת "לא שימושית" של 5 מ"ר.

    

5. הצדדים, מלווים בייצוג משפטי, ניהלו הידברות בניסיון להגיע להסכמות. ביום 9.9.19 כתב ב"כ היזם לב"כ התובעים דאז כי "ניתנה הסכמת מרשי להצעת הפשרה של שמאי מוסכם אשר ישום את הדירות שקיבלו בפועל, אל מול הדירות שבעלי הדירות האחרות בבניין קיבלו וככל שיש הפרש תישא החברה בהפרש זה".

    

6. בהמשך לכך פנו הצדדים במשותף ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מוסכם "לצורך הכרעה במחלוקת". בגוף הבקשה נוסחה הסכמת הצדדים כדלקמן:

    

   "אנו החתומים מטה מסכימים להתדיין בפני שמאי שימנה יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין.

   השמאי שימונה יהיה ניטרלי שאין לו כל היכרות מוקדמת עם מי מהצדדים.

   השמאי ישום את הדירות שקיבלו בפועל התובעים – ה"ה עמית (2 דירות), ללא התוספות, התאמות ושינויים שנעשו באופן עצמאי על ידי ה"ה עמית, אל מול הדירות שבעלי הדירות האחרות בבניין קיבלו.

   הצדדים יוכלו כל אחד להציג בפני השמאי המוסכם שימונה ובפני הצד השני לסכסוך, את המסמכים שברשותם, לרבות תוכניות ו/או שמאויות שנערכו עבור הדירות ו/או עבור הפרוייקט נשוא הסכסוך הנמצא ברח' אהבת ציון 1 פ"ת.

   לאחר קבלת השומה, תתקיים פגישה בין הצדדים לסיום תביעות הצדדים מחוץ לכותלי ביהמ"ש.

   מובהר ומוסכם בזה על הצדדים כי אין במינוי השמאי כדי להוות הודאה ו/או הסכמה לטענות מי מהצדדים, ואין בה כדי לפגוע ו/או לגרוע בכל טענה מכל מן וסוג שהוא של כל אחד מהצדדים". (ההדגשה בקו – במקור).

    

7. ביום 28.1.20 מינתה ועדת המינויים של לשכת שמאי המקרקעין את השמאי מר ראובן יצחק (להלן: "השמאי המוסכם"). ביום 17.3.20 ניתנה שומתו. בהתאם לה, שווי של כל אחת מהדירות שקיבלו התובעים בפועל (נכון למועד קובע בתאריך 17.3.20) הינו 1,494,477 ₪, שווי דירה טיפוסית בקומה 4 הינו 1,641,500 ₪ ושווי דירה טיפוסית בקומה 2 הינו 1,658,080 ₪. לפיכך, הפרש השווי עבור התובעת 1 (שאמורה הייתה לקבל דירה בקומה 2) עומד על סך של 147,023 ₪, ואילו הפרש השווי של דירת התובע 2 (שאמורה הייתה להיות בקומה 4) עומד על סך של 163,603 ₪.

    

8. היזם סירב לשלם את הפרשי השווי שקבע השמאי המוסכם, והצדדים אף לא הגיעו לכל הסכמה אחרת. מכאן התביעה דנא.

    

9. לטענת התובעים, הם זכאים לקבלת הפרשי השווי שקבע השמאי המוסכם, בין אם משום שבהתאם להסכמות הצדדים מדובר בשמאי מכריע והיזם כפוף לשומה שקבע; ובין אם משום שזהו שיעור הנזק שנגרם לתובעים בפועל בשל הפרת ההסכם. התובעים דרשו בנוסף פיצויים בגין עגמת נפש בסך של 40,000 ₪ והחזר עלות השתתפותם בשכר השמאי המוסכם בסך 3,362 ₪. התובעים תבעו גם את בעל המניות של היזם, הנתבע 3.

    

   לטענת הנתבעים, התובעים לא זכאים לכל פיצוי. השמאי שמונה בהסכמה אינו שמאי מכריע, ולכן הם אינם מחויבים לקבל את השומה שערך. כמו כן, בפועל, שווי דירות התובעים שהן 103 מ"ר ברוטו, גבוה יותר משווי הדירות הטיפוסיות. בנוסף, התובעים קיבלו לפנים משורת הדין שדרוגים לדירותיהם ללא תמורה בשווי של 14,000 ₪. הנתבעים טענו שאין יריבות ביחס לנתבע 3.

    

10. במסגרת ההליך הגישו הצדדים תצהירים: התובעים הגישו תצהירים של 4 עדים וביקשו לזמן את עוה"ד גלית יוסף שייצגה אותם; והנתבעים הגישו תצהיר מטעם הנתבע 3.

     

    בנוסף הגישו הצדדים חוות דעת שמאיות נוגדות: התובעים הגישו כחוות דעת מטעמם את השומה של השמאי המוסכם והנתבעים הגישו חוות דעת של השמאי מר אילן חשאי (שנערכה למועד קובע בתאריך 24.12.19 - מועד קבלת תעודת הגמר בבניין, שהינו מוקדם כ- 3 חודשים למועד הקובע בחוות דעת השמאי המוסכם). יצוין כי השמאי חשאי לא חלק על תחשיבי השווי של הדירות הטיפוסיות שערך השמאי המוסכם (1,641,500 ₪ ו- 1,658,080 ₪). אולם, הוא העמיד את שווי דירות התובעים על ערך גבוה יותר (1,740,405 ₪ לעומת 1,495,477 ₪ שקבע השמאי המוסכם) ומכאן לפי תחשיבו קיים פער לטובת התובעים (לתובעת 1 נוצר "עודף" של 98,905 ₪ ולתובע 2 "עודף" של 82,325 ₪).

     

11. לנוכח חוות הדעת הנוגדות, מיניתי שמאי מטעם בית המשפט מר עודד האושנר. לאחר חוסר בהירות שהתעוררה ביחס לדירות ההשוואה, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית (ביום 9.7.23) שבה הבהירו מהי הדירה הרלבנטית להשוואה עבור כל אחד מהתובעים.

     

    ביום 15.11.23 ניתנה חוות הדעת של מומחה בית המשפט. בהתאם לה, נכון למועד הקובע 24.12.19, שווי הדירה שקיבלה התובעת 1 היה 1,457,000 ושווי דירה טיפוסית רלבנטית לגביה בקומה 2 היה 1,556,000 ₪. לפיכך נגרם לחובתה פער שווי של 99,000 ₪. באשר לדירת התובע 2, שווייה 1,465,000 ₪ ואילו שווי דירה טיפוסית רלבנטית לגביו בקומה 4 הינו 1,572,000 ₪. לפיכך נגרם לחובתו פער שווי של 107,000 ₪.

     

12. בדיון קדם המשפט מיום 22.1.24 לאחר קבלת חוות דעת המומחה, משהצדדים לא הגיעו להסכמות ונדרש היה לקדם את התיק להוכחות, המלצתי לצדדים "להתמקד בחקירת מומחה בית המשפט בלבד ולוותר על שאר המצהירים, כאשר ההסכמה תהיה לדון אך ורק בשאלה השמאית – האם קיים פער בין שווי דירות התובעים לבין דירות ההשוואה אם לאו, וככל שקיים פער מה שיעורו".

     

    בהמשך לכך הודיעו על הסדר דיוני שלפיו "כהצעת ביהמ"ש, לא יחקרו התובעים ולא העדים מטעמם". יחד עם זאת, בנוסף לחקירת מומחה בית המשפט, ולנוכח טענת התובעים שלפיה השמאות המוסכמת היתה מכריעה, הוסכם שייערכו חקירות בשאלה זו בלבד לעו"ד גלית יוסף אשר ייצגה את התובעים וכן לנתבע 3.

     

    התקיימו שני דיוני הוכחות (בשל קושי של עו"ד יוסף להתייצב לדיון הראשון) – ביום 10.3.24 נחקר מומחה בית המשפט וביום 8.5.24 נחקרו עו"ד יוסף והנתבע 3. הצדדים ביקשו לסכם את טענותיהם בכתב, ולנוכח נסיבות אישיות של ב"כ התובעים נדחו מועדי הגשת סיכומי הצדדים, ואלו הושלמו לאחרונה.

     

    להלן הכרעתי.

     

    דיון והכרעה

     

13. בהתאם להסדר הדיוני, אלו השאלות הטעונות הכרעה:

     

    • האם השמאי המוסכם מונה כשמאי מכריע.

       

    • ככל שלא – מהם הפרשי השווי בין הדירות שקיבלו התובעים בפועל לבין הדירות הטיפוסיות שהיו אמורים לקבל בהתאם להסכם.

       

      השמאי שמונה – שמאי מוסכם ולא שמאי מכריע

14. ההסכם החתום בין הצדדים לעניין מינוי השמאי אשר נכתב במסגרת הבקשה למינוי שמאי שנשלחה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין (פסקה 6 לעיל) הינו ברור ומפורש. כתוב בו, תוך הדגשה בקו (במקור) כי: "מובהר ומוסכם בזה על הצדדים כי אין במינוי השמאי כדי להוות הודאה ו/או הסכמה לטענות מי מהצדדים, ואין בה כדי לפגוע ו/או לגרוע בכל טענה מכל מן וסוג שהוא של כל אחד מהצדדים". עוד נכתב בהסכם כי "לאחר קבלת השומה, תתקיים פגישה בין הצדדים לסיום תביעות הצדדים מחוץ לכותלי ביהמ"ש". מכאן ברור לחלוטין כי אין מדובר במינוי של שמאי מכריע.

     

15. הסכמה מפורשת ומפורטת זו שלפיה אין במינוי השמאי כדי לגרוע מכל טענה של מי מהצדדים, גוברת באופן מובהק על האמירה הכללית בתחילת הבקשה, לפני נוסח ההסכמה המפורט, שלפיה הבקשה למינוי שמאי מוסכם הינה "לצורך הכרעה במחלוקת".

     

    היא אף גוברת על הדוא"ל שכתב ב"כ הנתבעת ביום 9.9.19 שהובא בפסקה 5 לעיל. אכן בדוא"ל נכתב נוסח של הסכמה להצעת הפשרה של שמאי מוסכם וכי "ככל שיש הפרש תישא החברה בהפרש זה". אולם, בהמשך לכך נכתב כי אם המתווה מקובל "נתקדם להסכם מחייב". ההבנה הסבירה של דברים אלה הינה כי אין כוונה להתקשר ביחסים משפטיים על יסוד האמור בדוא"ל עצמו, אשר מטבע הדברים נכתב בלא דקדוק ודיוק בכל מילה ומילה, אלא יש רצון לעשות זאת באמצעות הסכם שייחתם בין הצדדים (קל וחומר שכך הדבר לנוכח הזהירות המתבקשת בהכרה בכריתת הסכם שעניינו הגבלת זכות הגישה לבית המשפט – ראו והשוו: רע"א 7608/99 לוקי ביצוע פרוייקטים (בנייה) 1989 בע"מ נ' מצפה כנרת 1995 בע"מ, פ"ד נו 156, 162-164 [2002]).

     

    מכל מקום, ההסכם המפורט בכתב הינו מאוחר להודעת הדוא"ל, ולפיכך הוא גובר עליו. מטעם זה אף ברור שבניגוד לטענת התובעים, אין באי הבאתו לעדות של עוה"ד שייצג את היזם במו"מ לפשרה, כדי לשנות מהמסקנה הנובעת מהמסמכים.

    אין עילה להתערב בחוות דעת מומחה בית המשפט

16. כידוע היטב, לא בנקל יסטה בית המשפט מחוות דעתו של מומחה שמינה ו"סביר להניח שבית המשפט יאמץ את ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.88) בפסקה 4; ע"א 6510/20 מזרחי נ' כהן (12.12.21) בפסקה 6).

     

    בענייננו חוות דעתו של המומחה מר עודד האושנר הינה חוות דעת מקצועית, מפורטת ומנומקת היטב. שני הצדדים ביקשו לשנות ממסקנותיו, אולם לא מצאתי כי יש בטענותיהם משום הצדקה לעשות כן.

     

    דחיית טענות התובעים

     

17. לטענת התובעים, מומחה בית המשפט ביסס את חוות דעתו רק על תשע עסקאות השוואה של עסקאות בבניין שנערכו בין התאריכים 17.6.18 לתאריך 24.7.19. אולם, הוא לא נטל בחשבון עסקה מיום 29.12.19 למרות שהיא סמוכה מאוד למועד הקובע בחוות הדעת 24.12.19.

     

18. ברם, גם השמאי המוסכם שהתובעים התבססו על חוות דעתו, ואשר הזכיר את קיום העסקה מיום 29.12.19 (בטבלה בעמ' 18 לחוות דעתו) לא נטל אותה בחשבון במסגרת עסקאות ההשוואה כמפורט בטבלה בעמ' 19 לחוות הדעת. להבנתי ההסבר לכך הינו שהשמאי המוסכם נטל לצורכי השוואה עסקאות בדירות בנות 3-3.5 חדרים, וכן נטל לצורך ביקורת עסקאות של דירות 4 חדרים (כאמור בסעיף 17(א) לחוות הדעת). כפי הנראה משום כך הוא לא נטל בחשבון את העסקה מיום 29.12.19, שהינה של 4.5 חדרים (בשטח של 100 מ"ר). גם מומחה בית המשפט נטל בחשבון עסקאות השוואה של דירות 3-4 חדרים (אלו שבוצעו בשנת 2019) ומכאן הסבר אפשרי מדוע אף הוא לא הביא בחשבון את העסקה מיום 29.12.19. בין כך ובין כך, שעה שגם השמאי המוסכם שהינו גם שמאי התובעים לא התחשב בעסקה המדוברת, ובשים לב לכך שהתובעים אף לא פירטו בסיכומיהם את האופן שבו אמורה הייתה העסקה לשנות מתוצאת חוות הדעת, אין בכך שגם מומחה בית המשפט לא התייחס אליה בכדי לפגום בחוות דעתו או בכדי להצדיק סטיה ממנה.

     

    במאמר מוסגר אציין שהתובעים שהלינו על אי לקיחה בחשבון של העסקה מיום 29.12.19, לא הלינו באותו האופן על אי הלקיחה בחשבון של עסקה מיום 1.3.20 (שאף היא בטווח של 3 חודשים מהמועד הקובע בחוות הדעת, אשר לטענתם יש להתחשב בו) שבה נמכרה דירת 3.5 חד' ששטחה 100 מ"ר במחיר של 1,690,000 ₪ (מחיר למ"ר 16,900 ₪ שהוא נמוך מהמחיר שקבע מומחה בית המשפט 18,700 ₪). גם נתון זה ממחיש שלא נפל פגם בחוות דעת מומחה בית המשפט.

     

19. טענה נוספת של התובעים הינה ביחס לעסקה מאוחרת למועד הקובע מיום 11.3.21 שבה נמכרה דירת גג בבניין, ששטחה 70 מ"ר עם מרפסת גג של 120 מ"ר במחיר של 2,090,000 ₪. לטענת התובעים, עסקה זו ממחישה שמקדם האיכות שהצמיד מומחה בית המשפט לדירות הגג בשיעור של כ- 15% (שהוביל לכך ששווי למ"ר בדירת הגג הועלה מ- 18,700 ₪ למ"ר בדירה טיפוסית, לסך של 21,600 ₪ למ"ר בדירות התובעים) הינו שגוי, וכי בפועל מקדם האיכות הינו 5% לכל היותר. ומדוע? מאחר שהשטח האקוויוולנטי של הדירה שנמכרה ביום 11.3.21 הינו 106 מ"ר (70 מ"ר בתוספת 30% משטח המרפסת של 120 מ"ר) ומכאן שהמחיר למ"ר בדירות הגג הינו 19,700 ₪ (וזאת אף בשנת 2021 לאחר עליה נוספת של מחירי הדיור) ולא 21,600 ₪ כפי שקבע המומחה לנוכח המקדם של 15%.

     

    ברם, מדובר בעסקה שלא נכללה בחוות דעת של המומחים, והתובעים לא העבירו את נתוני העסקה למומחה מבעוד מועד על מנת שיתייחס אליהם (כגון במסגרת שאלות הבהרה – כפי שציין המומחה בעמ' 6 ש' 36-37). בנסיבות אלה המומחה בצדק לא יכול היה להשיב האם יש בעסקה זו כדי לשנות מחוות דעתו. המומחה הסביר למשל, כי בשל האופן שבו הוצגה לו העסקה על ידי התובעים, הוא לא יכול לברר האם כל מקדמי תוספת האיכות שקבע ביחס לדירות התובעים, רלבנטיות גם לדירה שנמכרה ביום 11.3.21 (עמ' 9 ש' 25-27). לפיכך, הפנייתם של התובעים לעסקה הנדונה במסגרת החקירה הנגדית והניסיון להתבסס עליה בסיכומים (זאת ואף מבלי להגיש כנדרש לבית המשפט ולצד שכנגד את המסמכים הרלבנטיים לעסקה הנוספת במסגרת הגשת הראיות, ואף מבלי לבקש להגישם בשלב מאוחר יותר שלפני החקירה במובחן מצירופם לסיכומים בלבד) – אין בה כדי להצדיק התערבות בחוות דעת המומחה.

     

    אוסיף ואומר כי בהתאם להיגיון שציינו התובעים, ניתן גם לטעון שהמחיר של 19,700 ₪ למ"ר בדירת הגג שנמכרה, לא מעיד על כך שמקדם האיכות שקבע המומחה הוא גבוה מדי, אלא דווקא על כך שהמחיר הבסיסי למ"ר שקבע (18,700 ₪) הוא הגבוה מדי - מסקנה שהתובעים בוודאי לא יבקשו לאמץ. עוד אפנה בהקשר זה לחוות דעת השמאי המוסכם בעמ' 20, שבדק עסקה מיום 8.11.17 בדירה 49 שאף היא דירת גג, שנמכרה במחיר למ"ר נמוך בהרבה, שערכו לאחר התחשבות בעליית מדד מחירי הדירות למועד הקבוע עמד על 17,884 ₪ בלבד (נמוך יותר מהמחיר שקבע מומחה בית המשפט).

     

    מהמקובץ עולה כי יש לדחות את טענת התובעים שלפיה העסקה מיום 11.3.21 "מוכיחה" כביכול שמקדם האיכויות בו נקב מומחה ביהמ"ש שגוי.

     

20. טרם סיום הדיון בטענות התובעים אעיר, כי בסיכומיהם הם ביקשו גם פיצויים בגין עגמת נפש, ששיעורם הועמד בכתב התביעה על סך של 40,000 ₪ לשני התובעים יחדיו. אולם לא מצאתי הצדקה לפסוק פיצויים בראש נזק זה. זאת, הן לנוכח ההסדר הדיוני (שבגדרו גם הנתבעים ויתרו על טענת קיזוז של 14,000 ₪ שנתנו לטענתם כפיצוי לפנים משורת הדין) והן לגוף הדברים – בשים לב לכך שחוות הדעת השמאית העניקה פיצוי על הפגיעה הפונקציונלית שנגרמה להם בשל מבנה חלל הסלון-מטבח ונימוקי המומחה בעדותו (כפי שיפורט להלן) מבטאים גם גילום במידה מסוימת של עגמת הנפש הכרוכה בכך. ייתכן שהתובעים התאכזבו מכך שלא קיבלו תמורה עודפת על שאר הדיירים – אולם ציפייה זו (שהתובעים לא תבעו בגינה נזק ממוני) שעולה ספק באשר לתקינותה, אינה ראויה לפיצוי.

     

    בנוסף, התובעים ביקשו גם החזר התשלום ששילמו לשמאי המוסכם. לכאורה מאחר שנדחתה הטענה של שמאי מכריע הם אינם זכאים לפיצוי בגין כך, אולם מאחר שהם הגישו את השומה גם כחוות דעת מטעמם (ולצורך זאת פנו לשמאי המוסכם לשם עריכת השומה כחוות דעת) הסוגיה תילקח בחשבון במסגרת פסיקת ההוצאות.

     

    דחיית טענות הנתבעים 

     

21. השגת הנתבעים על חוות דעת המומחה, מתמקדת בקביעתו לירידת ערך של 35% בחלל ה"סלון-מטבח" ששטחו הכולל 23.5 מ"ר. לטענתם (בפסקה 34 לסיכומיהם) המומחה "ביסס את חוות דעתו על נושא אי עמידה בתקן ביחס לשטח הסלון והמטבח" השטח עומד בדרישת התקן שהיא 18 מ"ר בלבד

     

22. ברם, בניגוד לטענת הנתבעים, חוות דעתו של מומחה בית המשפט אינה נשענת על סטיה מהתקן. הוא אף ציין במפורש כי גם אם יתברר במדידה מוסמכת שהחלל של הסלון-מטבח עומד בתקנות, הדבר אינו משנה את התוצאה הסופית של פגיעה פונקציונלית בשל "העדר אפשרות סבירה לשימוש נאות בחלל 'מטבח – סלון' לשתי הפונקציות". כך:

     

    • המומחה ציין בחוות דעתו (בעמ' 26) כי לפי התקן, שטח מינימאלי של מטבח הינו 6 מ"ר ברוחב מינימאלי של 1.7 מ"ר, ושטח מינימלי של סלון הינו 12 מ"ר ברוחב מינימלי של 2.6 מ'. לדבריו בחוות הדעת, מהמדידה בתכנית עולה כי חסרים רק מס' ס"מ בודדים על מנת לקיים את ההוראות בתקנות. הסברו: "לפי מדידה בתכנית, על מנת לייצר שטח של 6 מ"ר למטבח ברוחב מינ' של 1.7 מ' + על מנת לייצר שטח של 12 מ"ר לסלון, תהיה מידת הסלון כ- 3.5 מ'. בסה"כ מידת אורך מטבח + סלון = כ- 5.2 מ' בעוד שהמידה בתכנית הינה כ- 5 מ' בלבד".

       

    • אולם מיד בהמשך דבריו כתב המומחה במפורש כי חוות דעתו נסמכת על פגיעה פונקציונלית ולא על אי עמידה בתקן:

       

      "אנו מאזכרים את התקנות על מנת לבדוק את ממצאינו גם מהזווית התכנונית. נוסיף כי גם ואם במדידה מוסמכת יותר של מודד כן יעמוד החלל בתקנות, אין זה משנה את התוצאה הסופית של העדר אפשרות סבירה לשימוש נאות בחלל 'מטבח – סלון' ל- 2 הפונקציות.

       

      ייתכן ובגיאומטריה אחרת הדבר היה מסתדר, אך אנו מטילים בכך ספק מאחר וקיר אחד מהווה למעשה את היציאה/הויטרינה למרפסת ו'מפריע' בשל כך.

       

      כך למשל אורך החלל 'מטבח סלון' בדירות ההשוואה... הינו כ- 7.8 מ'. בדירות ההשוואה מסומנת גם פינת אוכל (פ"א) בעוד שבדירות [התובעים – א' ל' ג'] קיים אמנם שרטוט של שולחן עם 4 כסאות אך הוא אינו מסומן כ'פינת אוכל' ולא בכדי".

       

    • להשלמת התמונה אביא את ההסבר המנומק של המומחה לקביעת מקדם פגיעה של 35%:

       

      "בגין הפגיעה הפונקציונלית בחלל 'מטבח סלון' ובהעדר דוגמאות ממשיות להשוואה ישירה, קבענו לפי שיקול דעתנו ולאחר שהתחבטנו בכך רבות (ישנה רגישות גבוהה להשפעת המקדם), הפחתת 35% בחלק זה של הדירה.

       

      הסבר:

      לכאורה אם 2 הפונקציות אינן 'חיות' כ"א בנפרד, אמורה כביכול להישאר פונקציה מתפקדת אחת מהשתיים. קביעה כזו של הפחתת 50% הינה מחמירה מאחר ונותרים שטחים ביחס לנדרש לקיומה של פונקציה אחת מהשתיים.

      לאחר הפחתת 35% שקבענו, מקבל כלל החלל 'מטבח-סלון' רמת תפקוד (מקדם אקוו') של 65%.

       

      אין ספק שזו פגיעה מהותית (כ- 1/3 בחלל זה) אך לדעתנו זה שיעור פגיעה ראוי".

       

23. ייתכן שעולות שאלות שונות לעניין עמידת חלל ה"מטבח-סלון" בתקן. המומחה ציין בחוות דעתו ששטח המטבח והסלון הוא 23.5 מ"ר, ואילו לפי התקן נדרש לדבריו שטח של 18 מ"ר בלבד. בחקירתו הסביר המומחה כי השטחים המצוינים בתקן הינם במידות נטו, ואילו המדידה בתכנית היא במידות ברוטו (עמ' 22 ש' 21). עוד הסביר (כפי שגם ציין בחוות הדעת) כי המדידה של 23.5 מ"ר אינה מדידה של מודד מוסמך (עמ' 22 ש' 25). בהמשך חקירתו גם אישר המומחה "ואגב אני חושב שאתם עומדים בתקנות. מבחינת התקנות אין לי בעיה. לקחתי את השטח מהתקנות וגם כתבתי שזה בסדר פחות או יותר. יש שם אולי איזושהי סטיה קטנה, אבל בתקנות אתם עומדים" (עמ' 23 ש' 5-8).

     

    אולם הנקודה החשובה היא, שחוות דעת המומחה לא התבססה על התקן, אלא על האפשרות להשתמש בחלל לשתי הפונקציות של הסלון-מטבח יחדיו. בעניין זה המשיך המומחה והעיד: "בתקנות אתם עומדים. אבל במציאות, אתם לא עומדים. בצורה מאוד מאוד בולטת, ובצורה אפילו אכזרית הייתי אומר" (עמ' 23 ש' 7-9, וראו גם שם בש' 13-17).

     

    המומחה הוסיף והסביר את מהות הפגיעה הפונקציונלית כדלקמן:

     

    "הדירה הזו היא דירה מתעתעת. אני אומר לך שיכול להיות, שאני אפילו בתור שמאי, הייתי נכנס אליה לעשות איזושהי הערכה פשוטה, רגילה, יכול להיות שאפילו לא הייתי שם לב לזה. אבל כשאתה באמת יושב שם בסלון, ואתה רואה איזה מצוקה יש לבן-אדם שצריך לחיות בכזה סלון מטבח, זה צריך לתת, על זה צריך לתת איזושהי תשובה" (עמ' 26 ש' 36 – עמ' 27 ש' 2).

     

    וכן:

    "על מנת לא להתחיל להפעיל מקדמים על כל הדירה, אמרתי... מה החלק היחסי של אותו, אותו חלל פגום, הייתי אומר, והוא מאוד פגום. לדעתי, הוא מאוד פגום. מה החלק שלו. ולכן צמצמתי, צמצמתי, עד שהגעתי לחלק הזה של המטבח, ואז אמרתי או-קיי, אני רואה שיש פה פגם, לא עוזרים לי תקנות... עוזר לי אני עצמי. כשאני בא ורואה שבן-אדם צריך להוציא את השולחן ולקפל אותו כדי לראות טלוויזיה, ואחרי זה להכניס אותו כדי לאכול, לא סביר בעליל. אז אמרתי, מה אני אעשה. אני אקח רק שטח אחד, ואני אתן לזה חצי? אמרתי זה מוגזם. החלטתי בסוף על שליש..." (עמ' 27 ש' 4-12).

     

    דברים אלה מדברים בעד עצמם.

     

24. טענת הנתבעים (בסעיף 34 לסיכומיהם) שלפיה משעה שנקבע שהדירה עומדת בתקן לשטחי המטבח והסלון "אין כל בסיס לקביעת האושנר בדבר ירידת ערך פונקציונלי, ובוודאי שאין מקום לקביעת ירידת ערך בשיעור של 35%" מתעלמת מהדברים המפורשים בחוות הדעת שלפיהם ירידת הערך אינה מבוססת על שאלת העמידה או היעדר העמידה בתקן, אלא על פגיעה פונקציונלית הנגרמת מהאופן של הצבת המטבח והסלון בחלל, שבעטיה לא ניתן להשתמש באופן סביר בשתי הפונקציות בעת ובעונה אחת. בניגוד לטענת הנתבעים, אין מדובר בסוגיה של אופן "סידור הריהוט" שכן את המטבח לא ניתן להזיז וגם את מיקום הסלון לא ניתן לשנות.

     

25. הפניית הנתבעים (בסעיף 38 לסיכומיהם) לתקן 2.0 שמופץ על ידי מועצת השמאים ומשרד המשפטים שלפיה אין להשתמש בגישת ההשוואה "במקרה של סטיה של 35% בין עסקאות", אינה רלבנטית כלל לענייננו. ראשית, לפי התקן (בסעיף 4.2) דרישה מינימלית מנתוני השוואה תקפים הינה ש"סכום ערכם המוחלט של שיעורי ההתאמה לנכסי ההשוואה לא יעלה על 35%". בענייננו בוצעה התאמה בשיעור של 35% לשטח של 23.5 מ"ר מתוך הדירה ששטחה הכולל (אף ללא המרפסות של כ- 40 מ"ר שצריכות להינטל בחשבון בשיעור של 30%) הינו 63 מ"ר. אין מדובר אפוא בהתאמות בשיעור מוחלט של 35%. בסופו של דבר, מומחה בית המשפט הפחית מתחשיב שטח הדירה בשל ההתאמות (35% עבור שטח ה"סלון-מטבח" ו- 5% בגין הפרוזדור ששטחו 4 מ"ר) – 8.4 מ"ר שהם כ- 13% בלבד משטח הדירה (לא כולל המרפסות) (ראו הטבלה בעמ' 33 לחוות דעתו).

     

    שנית, אין עסקינן בשאלה האם שיטת ההשוואה היא הנכונה, אלא באמדן של ירידת ערך בשל פגיעה פונקציונלית. המומחה הסביר ונימק את שיעור ירידת הערך שאליו הגיע באופן רציונלי והגיוני, תוך מודעות לכך שמדובר בשיעור הפחתה משמעותי אך ראוי לדעתו, וכלשונו (בציטוט שהובא לעיל): "אין ספק שזו פגיעה מהותית (כ- 1/3 בחלל זה) אך לדעתנו זה שיעור פגיעה ראוי".

     

26. עוד טענו הנתבעים כי קביעת המומחה כי לא ניתן לעשות שימוש סביר בסלון-מטבח כאשר השטח עומד בתקן "אינה קביעה של שמאי מקרקעין אלא של משתמש קצה" (סעיף 39 לחוות דעתם). ברם, אין כל בסיס לטענה ששמאי אמור לאמוד שווי של ירידת ערך רק לפי בחינת תקנים תכנוניים. השמאי נדרש לאמוד את השווי הכלכלי של הדירה ובכלל זאת את שיעור ירידת הערך בשל מאפייניה, כפי שאלו עתידים לבוא לידי ביטוי במכירה בשוק החופשי בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון. השיקולים של רוכש דירה אינם של עמידה או היעדר עמידה בתקן בלבד, אלא גם של מאפיינים פונקציונלים של הדירה (וכאן קיימת פגיעה פונקציונאלית מהותית כפי שהיטיב המומחה להסביר בחקירתו הנגדית בציטוטים שהובאו לעיל) ולכן אין כל פגם בכך שהמומחה בחן זאת במסגרת חוות דעתו. יפים לעניין זה דברי המומחה (שאותם ציין בקשר לשאלה אחרת של ב"כ הנתבעים): "יש היום כבר תקני עבודה, אבל תקני עבודה גם כן נותנים לך חופש בתור שמאי לקבוע את העניינים... את הנושאים המקצועיים, לקבוע בעצמך. התקן מכווין אותך ומכוון אותך לאיזשהו נתיב. יש, יש פערים, יש tolerance" (עמ' 18 ש' 17-20 לדיון מיום 10.3.24).

     

27. טענה נוספת של הנתבעים הינה שהמומחה "העניש" אותם פעמיים בשל בעיית הפונקציונליות של חלל המטבח-סלון. גם הפחית 35% משטח הדירות לצורך חישוב שוויין, וגם לא העניק שווי מ"ר גבוה יותר לדירה בכללותה בגין "שוליות שטחים" שעניינה מתן תוספת לשווי למ"ר בדירות קטנות. לדבריהם המומחה אף "הודה" בכך בחקירתו.

     

    ברם, בפתח עדותו של המומחה, עוד בטרם תחילת חקירתו על ידי הצדדים (בעמ' 2 ש' 3-23) הוא ביקש לתקן את חוות הדעת ולהוסיף בפסקה שהתייחסה ל"שוליות השטחים" אחרי המילים "מטבח סלון" את המילים "ופער השטחים" (בעמ' 23 ש' 2 לחוות הדעת). כאשר המומחה נחקר על סוגיית שוליות השטחים על ידי ב"כ הנתבעים, ונשאל האם אין כאן "כפל" בירידת הערך בגין המטבח-סלון, הוא הסביר כי "כדי למנוע את הכפל הזה, פשוט, לא יודע איך זה נעלם לי. לא נתתי גם בעיקר מפער השטחים. פער השטחים לא מחייב את השוליות. בוא נגיד ככה. פער השטחים איננו מחייב הפחתת שוליות" (עמ' 28 ש' 13-15).

     

    תשובה זו אינה "הודאה" של המומחה בכפל התחשבות בפגיעה הפונקציונלית של הסלון-מטבח, אלא בדיוק להיפך. המילים "לא יודע איך זה נעלם לי" מתייחסות לפי הקשר הדברים לאותו תיקון של השמטה מקרית שהמומחה הוסיף בפתח עדותו מיוזמתו (תיקון שהנתבעים לא ציינו בסיכומיהם). המומחה חזר כמה פעמים על כך שהטעם העיקרי לאי הוספת השוליות הינו שפער השטחים במקרה דנא (בין 63 מ"ר בדירות התובעים לבין 80 מ"ר בדירה הטיפוסית) אינו מצדיק לעשות כן. אוסיף ואומר שהנתון שלפיו הבעייתיות שטח הסלון-מטבח (וכן שטח הפרוזדור) ניטלה בחשבון גם בעת ההחלטה שלא להוסיף תוספת בגין שוליות השטחים (שעל פי חוות דעת המומחים הינה 3%, ושלפי תחשיב הנתבעים המשמעות היא שיש צורך להוסיף שווי כ- 26,000 ₪ לפחות לכל אחת מדירות התובעים) – אינו מלמד על "ענישה כפולה". שמאות אינה מתמטיקה. אין פגם מהותי בהחלטה להתחשב בפגיעה הפונקציונאלית הן באופן ישיר בהתייחס להפחתה של 35% משטח המטבח סלון בלבד, והן באופן עקיף כשיקול לאי הוספת שווי בגין שוליות (שהמומחה הסביר שאין חובה להוספתה) אלא מדובר בעניין שבשיקול דעת, שאינו מצדיק התערבות בחוות דעת מומחה. קל וחומר שכך הדבר בענייננו, לאחר שהמומחה הסביר (עוד בטרם חקירתו הנגדית) כי אי הוספת השוליות נבעה גם (ובהמשך חידד כי בעיקר) מהשיקול של פער השטחים במקרה דנא.

     

28. הנתבעים הלינו גם על כך שהמומחה השתמש בחוות דעתו בעריכת "סקר" בין שמאים וזאת אף מבלי לפרט את שמותיהם (ראו בעמ' 32 לחוות דעתו). ברם, גם טענה זו אינה מצדיקה התערבות בחוות דעתו.

     

    בעמ' 31 לחוות הדעת פירט המומחה 4 מקדמי איכות שבגינם יש להעלות את השווי למ"ר בדירות התובעים (מדובר באותה תוספת איכות שהגיעה לכ- 15%, אשר התובעים הלינו שהיא גבוהה מדיי כאמור בפסקה 19 לעיל). כך, בגין 4 דירות בקומה לעומת 6 קבע המומחה תוספת ערך של 2.5%; בגין הוספת כיוון אוויר בחלון מטבח הוסיף 1.5%; בגין תוספת קומה ביחס לקומה 7 הוסיף 0.75%; ובגין כך שמדובר בדירת גג "מיני פנטהאוז" הוסיף 10%. בהמשך בעמ' 32 לחוות דעתו, פירט המומחה שני פרמטרים מתוך הארבעה (4 דירות בקומה לעומת 6, ותוספת בגין דירת גג) שלגביהם לא מצא נתוני השוואה ולכן הסתייע בעריכת סקר קצר. הוא פנה למספר קולגות – שמאים ותיקים שחלקם אף שימשו כשמאים מכריעים לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה – ופירט בטבלה את תשובותיהם ביחס לשני המקדמים האמורים, וערך ממוצע שלהם.

     

    יחד עם זאת, המומחה הבהיר בחוות דעתו כי קביעותיו התבססו על שיקול הדעת המקצועי שלו. כלשונו בחוות הדעת (בעמ' 32): "קבענו כפי שקבענו על פי שיקול דעתנו המקצועי אך זה תואם גם את סד"ג [סדר הגודל – א' ל' ג'] של תוצאות הסקר" (וראו גם הסבר דומה שנתן בחקירתו הנגדית על ידי ב"כ הנתבעים בעמ' 16 ש' 7-15).

     

    זאת ועוד; בחקירתו על ידי ב"כ הנתבעים המומחה עומת עם כך שהנתון הממוצע של הסקר בפרמטר של 4 דירות בקומה במקום 6, עמד על 3.3%, וכי חרף זאת המומחה קבע בחוות דעתו תוספת ערך של 2.5% "בלבד". המומחה השיב כי "זה עניין של התרשמות, של ניסיון, של ידע, ואז אמרתי אני אחזק גם, ואני אשאל את הקולגות שלי, מה אתם חושבים על העניין הזה". המומחה הסביר שלפני שפנה לקולגות כבר הייתה לו הערכה שמדובר "בסביבות, בין 1% ל- 3%... בסדרי גודל" (עמ' 32, ש' 32 ו- 34). כך גם הסביר המומחה בנוגע לפרמטר הנוסף שנבדק ב"סקר" – תוספת לדירת גג. הממוצע בסקר עמד על 11%, ואילו המומחה העמיד את המקדם על שיעור של 10%. ב"כ הנתבעים חקר את המומחה על כך, והמומחה השיב: "אתה מבין כמה קשה המקצוע שלנו? כשאתה מקבל תשובות בין [%]3 ל- [%]16. שמאים מכובדים, ידועים, ושאני לפחות מעריך אותם. זה הקושי. זה באמת קושי. ולכן גם אין, אין לנו רקע תיאורטי, וחומר של, של סקרים ונתונים כדי באמת לבוא ולהגיד, הנה כזה ראה וקדש..." (עמ' 18 ש' 14-19 לדיון מיום 10.3.24). בהמשך הסביר שוב המומחה כי "הסקר הזה הוא לא מחייב" (עמ' 18 ש' 38).

     

    תשובות המומחה והנתונים האמורים שלפיהם הוא לא קבע את חוות הדעת לפי ממוצע ה"סקר" מלמדים כי המומחה הפעיל שיקול דעת מקצועי עצמאי כנדרש, וכי הסתייעותו בשמאים אחרים נעשתה רק על מנת לוודא שהוא נמצא בסדר הגודל של הטווח המתאים (כפי שהסביר שוב גם בחקירתו בעמ' 19 ש' 10-12 ו- 21-22). כלומר, מדובר בנתון שהמומחה הביא כדי לחזק את מסקנתו, ולא בנתון שעליו הוא התבסס בעת קביעת עמדתו. מכאן (והגם שניתן לעלות שאלות שונות לעניין שימוש ב"סקר" כגון זה שגם אינו מפרט את שמות השמאים) - לא ראיתי בכך כל עילה להתערבות במסקנות המומחה.

     

29. הנה כי כן, גם הנתבעים לא הצביעו על כל נימוק המצדיק סטיה מהכלל של אימוץ חוות הדעת של מומחה בית המשפט. אעיר כי לא נעלמה מעיני גם טענת הנתבעים שלפיה התובעים סירבו להצעה לקבל דירה טיפוסית חלופית במקום הדירה שקיבלו (הגם שטענה זו אינה חלק מההסדר הדיוני) אולם אף בכך אין כדי לייתר את זכותם לקבל פיצוי כספי בגין ירידת הערך של דירתם, ואף לא בכדי להעיד על כך שלא נגרמה ירידת ערך. למעבר דירה ישנן עלויות שונות, ואפשר גם שתוצאות מס, ובהינתן שהפער בשווי בהתאם לחוות דעת השמאי המוסכם הינה כ- 150,000 ₪ המעבר עשוי להתברר כבלתי כדאי. כך גם חתימה על תשריט דירה (קל וחומר כאשר הדבר נעשה בשלב מאוחר לחתימת ההסכם כבענייננו) אינו משנה מחיוב הנתבעים לספק לתובעים דירה שערכה אינה נופל מערכן של ייתר דירות הבעלים, וממילא אין לכך משמעות בהתאם להסדר הדיוני.

     

    סוף דבר

30. לא נמצאה עילה לשנות ממסקנות מומחה בית המשפט השמאי מר עודד האושנר. בהתאם לכך, הפיצוי שהתובעת 1 זכאית לו על מנת להשוות את ערך דירתה לערכן של הדירות הטיפוסיות הינו 99,000 ₪, והפיצוי שהתובע 2 זכאי לו הינו 107,000 ₪.

     

    סכומים אלה הינם למועד הקובע שבחוות הדעת – 24.12.19. לכן, אני מורה כי הם יישאו ריבית שקלית כחוק, מיום 24.12.19.

     

    הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעים סכומים אלה, בצירוף הוצאות בסך 21,500 ₪ בהתאם לפירוט בסעיף 23 לסיכומיהם הכוללים תשלומים עבור מומחים ואגרת בית המשפט (לא כולל ה"הוצאות" בגין הגישור) וכן שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ בשים לב להסכם שכר הטרחה שצירפו אשר סכומו סביר בהחלט לנוכח ניהול התביעה עד תומה והתוצאה שאליה הגעתי. סכומים אלה יישאו ריבית שקלית כחוק, מהיום.

     

    התביעה נגד הנתבע 3 נדחית, אולם בנסיבות המקרה שפורטו לעיל ולנוכח ההסדר הדיוני, לא מצאתי לפסוק בגין כך הוצאות.

     

    המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

     

    זכות ערעור – כדין.

    ניתן היום, כ' אדר תשפ"ה, 20 מרץ 2025, בהעדר הצדדים.