האם ייפוי הכוח עליו חתמה התובעת ביום 7.9.12 הינו ייפוי כוח בלתי חוזר או שמא מדובר בייפוי כוח רגיל?
26.לצורך הכרעה בשאלה זו נפנה תחילה לבחינת ייפוי הכוח עליו חתמה התובעת ביום 7.9.12 (נספח ו/ לתצהיר התובעת-ת/2).
ייפוי הכח הוכתר בכותרת "יפוי כוח בלתי חוזר". סעיף 1 לייפוי הכוח מסמיך את הנתבע 1 "למכור, להעביר, להשכיר , להחכיר את הנכסים הידועים בתור 26321/813456 חלקים בחלקה 5 בגוש 16580 בנצרת..."
הנתבע 1 כמו גם הנתבעים 2 ו-3 סבורים כי המדובר בייפוי כוח בלתי חוזר הואיל והוכתר ככזה וכן מן הטעם לפיו ייפוי הכוח נועד, לטענתם, להבטיח זכויות של צד שלישי, אלא שלא כך הוא.
27.המסגרת הנורמטיבית לדיון בשאלת מהותו של ייפוי הכוח אשר ניתן לנתבע 1 מצויה בהוראות חוק השליחות.
סעיף 1(א) לחוק השליחות מגדיר "שליחות" כדלקמן:
"שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי"
סעיף 14(א) לחוק השליחות קובע אימתי מסתיימת שליחות, וזו לשונו:
"(א) השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו, או - אם היה תאגיד - בפירוקו.
סעיף 14(ב) מסייג את האמור, בקובעו:
(ב) הוראות סעיף זה לא יחולו אם ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות".
הנתבעים מבקשים לתמוך טענתם לפיה עסקינן בייפוי כוח בלתי חוזר בסעיף 14(ב) לחוק השליחות, אלא שאין תחולה לסעיף זה בנסיבות המקרה שבפנינו, כפי שיובהר להלן.
28.בית המשפט העליון התמודד לא אחת עם השאלה אימתי ייפוי כוח אשר הוכרז "בלתי חוזר" ייחשב ככזה ואימתי תחול על ייפוי כוח הוראת סעיף 14(ב) לחוק השליחות. כך למשל נקבע בע"א 404/84 יחזקאל סעתי נ' פרחה סעתי, פ"ד מא(2) 477, 488 (1987):
"כדי שייפוי הכוח יהיה בלתי הדיר, לא די שייאמר בו שאינו ניתן לביטול, כפי שנאמר בייפוי הכוח הנדון לפנינו. צריך שתחול עליו הוראת סעיף 14(ב) של חוק השליחות, כלומר שהשליחות ניתנה להבטחת זכותו של אחר, והזכות תלויה בביצוע נושא השליחות. ייפוי הכוח אינו יוצר את הזכות. הוא רק מכשיר לביצועה. אם העסקה המקנה את הזכות אינה תקפה, בין שמלכתחילה לא הוקנתה כדין ובין משום שבוטלה כדין, אין זכות לנהנה, ואין מניעה לבטל את ייפוי הכוח".
יפים לכאן דבריו של בית המשפט העליון בע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' נסיך מנסורי מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649 (1995), לפיהם:
"...ייפוי הכוח במקרה שלפנינו לא נחתם על-ידי המנוח לצורך הבטחת זכותו של אדם אחר, וגם כפי שהוא נחזה היום, לא מופיע בו שמו של צד שלישי כלשהו שלהבטחת זכותו הוא ניתן. מכאן שחל סעיף 14(א) לחוק השליחות, כך שאפילו אם מלכתחילה נוצרה שליחות, הרי היא הסתיימה עם מותו של המנוח" (שם, בעמ' 656).
עמד על כך גם כב' השופט (כתוארו אז) א' ברק בע"א 247/88 אופקים נסיעות ותיירות בע"מ נ' קלוין-קרוא, פ"ד מו(3) 409 (1992):
"... לא די לה להרשאה כי היא נקראת "בלתי חוזרת" כדי ליפול למסגרתו של סעיף 14(ב) לחוק השליחות. על מנת לרכוש את תכונת "אי החזרה" – כלומר חסינות מפני ביטול חד – צדדי על ידי השולח – תנאי הוא שתתקיים זכות של אחר (השלוח עצמו או צד שלישי), אשר לבטחתה ניתנה ההרשאה, וכי הזכות תלויה בביצוע נושא השליחות (ראה ע"א 404/84 בעמ' 488). לשם קיומו של תנאי זה חיוני הוא, כי הזכות – שלהבטחתה ניתן יפויי הכוח – תתקיים באופן עצמאי לפני מתן ייפוי הכוח, או ששני הצדדים – השולח והשלוח – הסכימו ביניהם כי ההרשאה תופעל בעתיד להבטחת אינטרס עתידו של השלוח או צד שלישי (ולא של השולח)."
(ההדגשות שלי - י"א).
הווה אומר: אין די בהכתרת יפויי הכוח "בלתי חוזר", קרי, צריך כי זכותו של צד שלישי מסוים תתקיים באופן עצמי עובר למתן ייפוי הכוח ולא לאחריו, או שתתגבש מראש הסכמה בין השולח והשלוח כי ההרשאה על פי ייפוי הכוח תופעל בעתיד להבטחת אינטרס עתידי של צד שלישי. כפי שבואר על ידי בית המשפט בע"א 424/73 מלון סטפניה בע"מ נ' מאיר מקליס, פ"ד כח(2) 537 (1974):
"... כדי שיפוי – הכוח יהיה בלתי – חוזר צריך שעת מתן יפוי – הכוח תהיה לצד השלישי או לשלוח עצמו זכות קיימת שלשם הבטחתה ניתן יפוי – הכוח. וזכות מאוחרת שקמה לאחר מתן ההרשאה ואפילו היא תלויה בביצוע יפוי – הכוח לא תהפוך את יפוי – הכוח לבלתי – חוזר" (שם, בעמ' 542).
בית המשפט שב וחזר על עמדה זו אך לאחרונה בע"א 1808/11 יעקב אוחנה נ' יוסף ברימט ( 20.1.15) (להלן: "עניין ברימט") וכך הדגיש:
"יפוי-הכוח, שכותרתו "ייפוי-כוח בלתי חוזר", נחתם על-ידי המנוחה ביום 22.11.1998, ובו היא הסמיכה את עו"ד בירם, שהיה אחיינה, למכור את המקרקעין "לכל צד שלישי שהוא" לפי שיקול דעתו. יודגש כבר בשלב זה, כי על-אף כותרתו, ייפוי-הכוח לא ניתן לטובת צד שלישי מסוים, ועל-כן על-פי מהותו ותוכנו הוא אינו נחשב כ'בלתי חוזר' ".
(ההדגשה שלי - י"א).
29.הלכות אלה יש ליישם גם בענייננו. ייפוי הכוח שניתן לנתבע 1 לא נועד להבטיח זכות של צד שלישי מסוים, ובכלל זה זכות כלשהי של הנתבעים 2 ו-3. אין חולק כי במועד מתן ייפוי הכוח לנתבע 1, לא עמדה לנתבעים 2 ו- 3 זכות כלשהי. כאמור, ייפוי הכוח איננו יוצר את הזכות, אלא אך מהווה מכשיר לביצועה. הצדדים אינם חלוקים על כך שהמשא ומתן בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו-3 החל אך במהלך חודש 12/2012, קרי, כשלושה חודשים לאחר מתן ייפוי הכוח לנתבע 1. לפיכך, המסקנה היא כי ייפוי הכוח לא ניתן מלכתחילה כדי להבטיח זכות כלשהי של הנתבעים 2 ו-3, ומשום כך, על פי מהותו, אינו נחשב לייפוי כוח "בלתי חוזר". על כן, סעיף 14(ב) לחוק השליחות איננו חל בענייננו.
30.נוסף על כך, ייפוי הכוח בגרסתו הראשונה (ראו נספח ו' לתצהיר התובעת-ת/2), עליו אין חולק כי התובעת חתמה, כלל בחובו סעיף המגביל את תוקפו עד ליום 7.3.13. די בכך כדי ללמד על כך שאין מדובר בייפוי כוח בלתי חוזר, שכן ייפוי כוח בלתי חוזר אשר נועד להבטחת זכות של צד שלישי מסוים איננו ניתן לביטול ומשכך אינו יכול להיות מוגבל בזמן. מכאן אנו למדים, כי התובעת והנתבע 1 כלל לא נתכוונו מלכתחילה ליתן לנתבע 1 ייפוי כוח בלתי חוזר, שאם לא כן, מדוע שיכללו סעיף המגביל את תוקפו של ייפוי הכוח.
מכל האמור מעלה, באתי לכלל מסקנה, כי ייפוי הכוח עליו חתמה התובעת הינו ייפוי כוח רגיל.
האם הנתבע 1 היה מוסמך, לאחר חתימת התובעת על גבי ייפוי הכוח, להאריך את תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.9.13 או לבטל כליל את הסעיף המגביל את תוקפו של ייפוי הכוח?
31.ניתוח העדויות, לרבות הראיות שהובאו בפניי, מלמד מפורשות כי הנתבע 1 לא היה מוסמך להאריך את תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.9.13 וכן לא היה מוסמך לבטל כליל את הסעיף אשר הגביל את תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.3.13.
32.במסגרת עדותה בבקשה לסעד זמני מסרה התובעת כי ביום 7.9.12 חתמה על ייפוי כוח לפיו ייפתה את כוחו של הנתבע 1 לנהל בשמה משא ומתן למכירת המקרקעין. אישרה כי במעמד החתימה נכחו במקום בעלה, בנה ועו"ד זוהיר זועבי, שהינו קרוב משפחתה. כן מסרה כי הגבילה את תוקפו של ייפוי הכוח לשישה חודשים, קרי, עד ליום 7.3.13. לגרסתה, מיום החתימה על ייפוי הכוח כאמור, לא פגשה שוב את הנתבע 1. בהמשך הוסיפה כי הנתבע 1 יצר עימם קשר לאחר זמן מה והודיע כי לא עלה בידו לאתר קונה למקרקעין. עוד מסרה בעדותה כי בנה מחמוד ניגש למשרדו של הנתבע 1 וזה קרע את ייפוי הכוח שניתן לו ביום 7.9.12 (עמ' 5 ש' 13- 32 לפרוטוקול ישיבת יום 5.11.13).
במסגרת חקירתה, שבה התובעת וחזרה על גרסתה לפיה ייפוי הכוח שעליו חתמה הוגבל לשישה חודשים בלבד, קרי עד ליום 7.3.13 (ייפוי הכוח-נספח ו' לתצהיר התובעת-ת/2).
עוד מסרה התובעת כי בשל שמיעתן של שמועות לפיהן הנתבע 1 רימה שני אנשים בכפר ד'חי, ביקשה באמצעות בנה ועו"ד זוהיר, לבטל את ייפוי הכוח לאלתר. הנתבע 1 שהה באילת באותה עת, ולאחר ששב מאילת, ניגש מחמוד למשרדו ובאותו מעמד קרע הנתבע 1 את ייפוי הכוח והשליכו לאשפה (עמ' 18 ש' 19- 21 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14). בעדותו אישר בנה, מחמוד, כי ניגש למשרדו של הנתבע 1 אשר קרע את ייפוי הכוח לנגד עיניו והבהיר לו כי ייפוי הכוח בטל (עמ' 22 ש' 26- 29 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
33.גרסתה האמורה של התובעת מתיישבת עם גרסתו של עו"ד זוהיר זועבי אשר העיד כי בשל שמועות לפיהן הנתבע 1 רימה אנשים בכפר ד'חי, חפצה התובעת בביטולו של ייפוי הכוח, וכי כאשר יצר קשר עם הנתבע 1 בדרישה לבטל את ייפוי הכוח, מסר הלה כי נמצא באילת וכי ידאג לביטולו לכשישוב (ראו: עדותו של עו"ד זוהיר עמ' 9 ש' 16- 21 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
גם מחמוד, בנה של התובעת, מסר בעדותו כי לאחר ששמע שמועות לפיהן הנתבע 1 היה מעורב ברמאות של אנשים בכפר ד'חי, ניסה ליצור קשר עם הנתבע 1 כדי לבטל את ייפוי הכוח אך ללא הצלחה. לאחר שעדכן את אמו, זו ביקשה כי ישוחח עם עו"ד זוהיר על מנת שיסייע להם בביטול ייפוי הכוח.
גרסתו של מחמוד מתיישבת הן עם גרסת התובעת בעדותה והן עם גרסתו של עו"ד זוהיר, באשר לאופן ביצוע הפנייה אל הנתבע 1 במטרה להביא לביטול ייפוי הכוח, בשל השמועות שנפוצו על אודות התנהלותו של הנתבע 1 (עמ' 22 ש' 13- 14, ש' 26- 29 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
כאן המקום להדגיש, כי אין ממש בטענת הנתבעים 2 ו-3 בסיכומיהם לפיה התובעת לא הודיעה על ביטול ייפוי הכוח כמצוות סעיף 5 לחוק הנוטריונים, תשל"ז-1977 (להלן: "תקנות הנוטריונים"). כאמור, ייפוי הכוח הוגבל מלכתחילה בזמן, קרי, נקבע בו כי תוקפו פג ביום 7.3.13. על כן, אין התובעת נדרשת להודיע על ביטולו, ודי בחלוף המועד הנקוב בייפוי הכוח כמועד בו פג תוקפו של ייפוי הכוח כדי ללמד כל כך שייפוי הכוח בטל.
34. עו"ד זוהיר זועבי מסר עוד בעדותו כי לבקשת התובעת נכח במעמד החתימה על ייפוי הכוח. לשאלת ב"כ הנתבעים 2 ו- 3 השיב חזור ושנה כי לא קרא את תוכן ייפוי הכוח, אלא למד על טיבו ומטרתו מפי הנתבע 1 (עמ' 7 ש' 20, עמ' 8 ש' 13- 14, ש' 16, ש' 28 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14). בהמשך עדותו אישר כי במעמד החתימה על ייפוי הכוח המליץ לתובעת להגביל את תוקפו של ייפוי הכוח, וכך נעשה (עמ' 8 ש' 29- 30, עמ' 9 ש' 4- 6 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
לשאלת בית המשפט האם התובעת חתמה על ייפוי הכוח לפני שהנתבע 1 הוסיף בכתב יד את סעיף הגבלת תוקף ייפוי הכוח או לאחר תוספת זו, השיב עו"ד זוהיר כך: "המסמך שאני הצעתי להגביל בו את תקופת יפוי הכח, לא היה חתום עדיין על ידי התובעת ולאחר שהמלצתי לה להגביל, רק אז היא חתמה עליו אחרי שהוא הוגבל" (עמ' 10 ש' 19- 20 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
35.התובעת, אשר גם אישרה בעדותה כי בעקבות המלצת עו"ד זוהיר ביקשה להוסיף סעיף המגביל את תוקפו של ייפוי הכוח, נשאלה האם חתמה על ייפוי הכוח לאחר שהסעיף הוסף או עובר להוספתו, והשיבה בכנות כי לא שמה לב האם הופיע סעיף ההגבלה כאשר חתמה על ייפוי הכוח (עמ' 16 ש' 2- 3 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
תשובתה האוטנטית של התובעת אך מחזקת את יושרה ומהימנותה שכן השיבה בכנות כי לא שמה לב האם סעיף הגבלת התוקף הופיע על גבי ייפוי הכוח כאשר חתמה עליו או שמא הוסף לייפוי הכוח לאחר שחתמה. התובעת לא ניסתה לענות תשובות שיסייעו לה בתביעה אלא ענתה באוטנטיות ובכנות לכל שאלה שנשאלה.
36.מחמוד נשאל בהקשר האמור כך: "האם זה נכון שכאשר היא [התובעת-ההוספה שלי - י"א] חתמה על יפוי הכח, הכיתוב היחידי שהיה זה היה כיתוב מודפס", לכך השיב: "לא. עו"ד זוהיר ביקש שיוסיף הערה מלמטה ולשים תאריך ליפוי כח. הוא רשם את התאריך, שיפוי הכח מוגבל עד אותו תאריך ואחר כך היא חתמה" (עמ' 21 ש' 26- 28 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14). גרסה זו עולה בקנה אחד עם גרסתו של עו"ד זוהיר בעדותו לפיה המליץ על הוספת סעיף אשר יגביל את תוקפו של ייפוי הכוח ואך לאחר הוספתו בכתב יד על ידי הנתבע 1, חתמה התובעת על ייפוי הכוח (ראו: עמ' 10 ש' 19- 20 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
לעומת זאת, גרסתו של הנתבע 1 ביחס לנסיבות הוספת סעיף לייפוי הכוח אשר מגביל את תוקפו עד ליום 7.3.13 נמצאה בלתי מהימנה. לפי גרסתו, לאחר שהתובעת חתמה על ייפוי הכוח היא נכנסה לתוך הבית פנימה ואילו הוא נותר לשבת בחצר הבית יחד עם בנה ועו"ד זוהיר. בשלב זה, ביקש בנה של התובעת להגביל את ייפוי הכוח עד ליום 7.3.13, על כן הוסיף בכתב ידו את סעיף ההגבלה כאמור, שלא בנוכחות התובעת, אלא בנוכחות בנה ועו"ד זוהיר בלבד. כך מסר: "רשמתי את זה על עותק אחד, על העותק של מחמוד. חתמתי והוספתי את החותמת שלי" (עמ' 39 ש' 32, עמ' 40 ש' 1 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
לגרסה זו של הנתבע 1 לא נמצא כל תימוכין בעדויות שבאו בפניי.
הנתבע 1 עומת עם גרסתם של מחמוד ועו"ד זוהיר בעדותם לפיה התובעת חתמה על ייפוי הכוח לאחר הוספת סעיף ההגבלה (עד ליום 7.3.13) בכתב ידו של הנתבע 1, בניגוד לגרסתו. בתגובה מסר: "למיטב זכרוני אם אני לא טועה, היא חתמה, נכנסה פנימה ואז הוספתי את פסקת ההגבלה" (עמ' 40 ש' 10 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
כאמור, הנתבע 1 איננו מאשר באופן חד משמעי כי התובעת חתמה עובר להוספת הסעיף אשר מגביל את תוקפו של ייפוי הכוח, אלא "למיטב זכרונו" זהו סדר התרחשות הדברים. לעומת זאת, מחמוד ועו"ד זוהיר העידו מפורשות כי הסעיף אשר מגביל את תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.3.13 הוסף לייפוי הכוח על ידי הנתבע 1, ורק לאחר מכן חתמה התובעת על ייפוי הכוח.
מכלל המקובץ לעיל, באתי למסקנה כי גרסתם של עו"ד זוהיר זועבי ומחמוד זועבי, בצירוף גרסתה האוטנטית של התובעת כאמור, מלמדים כי התובעת חתמה על ייפוי הכוח לאחר שהוסף סעיף אשר מגביל את תוקפו עד ליום 7.3.13, בניגוד לגרסת הנתבע 1.
37.אשר לגרסת הנתבע 1 לפיה האריך את תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.9.13 ולאחר מכן ביטל כליל את תוקפו (ביום 5.3.13) בהתאם להסכמת בנה של התובעת, הרי שגרסה זו אינה מחזיקה מים ודינה לדחיה. בעדותו הופנה לסעיף 5 לתצהירו בו מסר כי הבן של התובעת היה מוסמך לקבל החלטות בשמה ובמקומה, ונשאל האם הוצג בפניו ייפוי כוח לפיו ייפתה התובעת את כוחו של בנה לפעול בשמה. לכך השיב הנתבע 1: "במעמד החתימה על יפוי הכח אחרי שאמו חתמה, היא אמרה לי שהיא לא מבינה בענייני מקרקעין ותסכם ותתאם את הכל עם הבן שלה. לגבי יפוי כח, לא הוצג לי" (עמ' 36 ש' 28- 31 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
גרסה זו של הנתבע 1 אינה מתיישבת עם גרסתם של התובעת ובנה לפיה התובעת בלבד מוסמכת להחליט על אודות מכירת המקרקעין ובכל עניין בקשר עם המקרקעין שבבעלותה (ראו: עמ' 26 ש' 1- 6 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14). אין כל תימוכין לגרסתו של הנתבע 1 בעדויות ובחומר הראיות שבפניי. יתרה מכך, כעורך דין, צריך הנתבע 1 לדעת כי ללא ייפוי כוח בכתב מאת התובעת לבנה לפעול ולקבל החלטות בשמה, אין הוא מוסמך לעשות כן (סעיף 3 לחוק השליחות). כעורך דין סביר, היה עליו לדרוש ייפוי כוח מאת האם לבנה לפיו היא מייפה את כוחו לקבל כל החלטה בקשר עם המקרקעין שבבעלותה. ללא ייפוי כוח כאמור, הבן אינו בר סמכא לפעול בשם התובעת. כך או כך, לא מצאתי ליתן אמון בגרסת הנתבע 1 בעניין, ומשכך, היא נדחית.
38.יתרה מכך, גרסת הנתבע 1 באשר לטעם בגינו הוארך תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.9.13 לא הוכחה, וגם כך אין בה כדי לסייע לו. לגרסתו: "אחרי שעו"ד זוהיר הלך ונשארתי אני ומחמוד, [בנה של התובעת-ההוספה שלי- י"א] אמרתי לו במחשבה שניה לא מספיק עד ה- 07/03/13, תן לי קצת לנשום ורווח זמן וביקשתי עד 07/09/13 והוא הסכים ואז הוספתי את זה בנוכחותו על העותק שנשאר אצלי". אז נשאל: "למה לא חתמת והוספת את החותמת שלך גם על העותק שנשאר אצלך". כך השיב: "אני לא זוכר למה. לא חתמתי ולא הוספתי את חותמתי. זוהיר לא היה באותו מעמד, הלך" (עמ' 40 ש' 1- 5 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
הנתבע 1 לא מסר כל הסבר הגיוני המתיישב עם השכל הישר לכך שלא חתם בחתימת ידו ולא הוסיף את חותמתו על ייפוי הכוח המאריך את תוקפו עד ליום 7.9.13, והסתפק אך בהוספת סעיף המאריך את תוקף ייפוי הכוח כאמור.
לא מצאתי ליתן אמון בגרסתו של הנתבע 1 אשר אינה נתמכת בעדויות שבאו בפניי וכן אינה מתיישבת עם ההיגיון, השכל הישר וניסיון החיים. אין זה סביר כי הנתבע 1 ימצא לנכון להוסיף חתימתו וחותמתו על תוספת אשר הוספה בכתב ידו, ואילו דקותיים לאחר מכן יוסיף תוספת נוספת לפיה מוארך תוקפו של ייפוי הכוח בשישה חודשים נוספים, קרי, עד ליום 7.9.13, מבלי שיוסיף חתימתו וחותמתו בצד תוספת זו ומבלי שיותיר עותק מייפוי כוח כאמור בידי התובעת או בנה, ואף חמור מכך, מבלי שיבטל את ייפוי הכוח הראשון שתוקפו פג ביום 7.3.13.
אין זה מתקבל על הדעת כי הנתבע 1, כאדם סביר ובוודאי כעורך דין סביר יחתים על שני עותקי ייפוי כוח הנושאים תאריכי תפוגה שונים. יש בכך משום יצירת ייפוי כוח סותרים כאשר לא ניתן לדעת איזה מבניהם הוא מאוחר בזמן לפיו נתכוונו הצדדים לפעול. כך או כך, הנתבע 1 לא יכול היה לסכם עם בנה של התובעת מהו תאריך התפוגה של ייפוי הכוח, שכן ייפוי הכוח ניתן על ידי התובעת בנוגע למקרקעין אשר בבעלותה, ומשכך היא בלבד מוסמכת להחליט באשר להארכת תוקפו של ייפוי הכוח.
גרסת התובעת כמו גם גרסתם של בנה ועו"ד זוהיר מלמדות על כך שהתובעת נתנה הסכמתה לכך שייפוי הכוח ייוותר בתוקף עד ליום 7.3.13 בלבד. הארכת תוקפו של ייפוי הכוח, בין אם נעשתה בהסכמת בנה של התובעת (דבר שלא הוכח) ובין אם לאו, אין לה כל נפקות, הואיל ונדרשת הסכמתה של התובעת בלבד.
מכלל האמור, באתי למסקנה כי הנתבע 1 לא היה מוסמך להאריך את תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.9.13, שכן לא קיבל את הסכמת התובעת לעשות כן.
39.אשר לשאלה האם היה הנתבע 1 מוסמך לבטל כליל את הסעיף המגביל את תוקפו של ייפוי הכוח, סבורני כי התשובה לשאלה זו בשלילה.
הנתבע 1 הופנה בעדותו לייפוי הכוח הנוטריוני שאומת על ידו (ת/5 ו- ת/5א'), אשר בו לא מופיעה כלל פסקה המגבילה את תוקפו ונשאל אימתי ביצע את האימות הנוטריוני של ייפוי הכוח הנ"ל. כך השיב: "כשחזרתי למשרד חתמתי על העותק שהיה ברשותי כנוטריון, והוספתי את המדבקה והכל" (עמ' 41 ש' 26- 27 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
לשאלה האם יכול להציג ייפוי כוח מקורי בו מופיעה פסקה המגבילה את תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.9.13, השיב הנתבע 1: "זה צילום, לא מקור. לפני שמחקתי את פסקת ההגבלה על העותק שנמצא ברשותי, דאגתי לצלם אותו כדי שתהיה לי אסמכתא על מה שהיה קודם. ואת הצילום מסרתי לקונים והם הגישו אותו במהלך הדיון בצו המניעה..." (עמ' 43 ש' 3- 10 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
לשאלה האם אינו יודע כנוטריון, כי אינו רשאי לשנות דבר מייפוי הכוח, השיב הנתבע 1 כך: "אני לא ידעתי שאסור לי לגעת. פסקת ההגבלה הוספה לא בנוכחותה [של התובעת-ההוספה שלי-י"א] והיא נמחקה גם לא בנוכחותה" (עמ' 43 ש' 15- 17 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
תשובה סתמית זו אינה מתקבלת על הדעת. לא ייתכן כי הנתבע 1 שהינו נוטריון יעשה בייפוי הכוח, ככל העולה על רוחו, לאחר שביצע אימות נוטריוני של ייפוי הכוח. כל שינוי שנעשה בייפוי הכוח לאחר חתימת התובעת על ייפוי הכוח, ולאחר שאושר נוטריונית, אין לו נפקות ודינו בטלות.
בהקשר זה קובע סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הנוטריונים") כי:
"ייפוי כוח כללי וייפוי כוח לביצוע עסקאות מקרקעין הטעונות רישום במרשם המקרקעין, לא יהיה בני תוקף אלא עם ערך אותם נוטריון או אימת את החתימות שעליהם, כאמור בחוק זה ובתקנות על פיו" (ההדגשה שלי - י"א).
תקנה 12(ד) לתקנות הנוטריונים קובעת בהאי לישנא:
"הוצא אישור נוטריוני, לא יעשה הנוטריון ולא ירשה לאחר לעשות שינוי, ביטול או מחיקה בו ובמסמך שלגביו ניתן האישור".
בה"פ (י-ם) 4076/05 שעיה מלכה נ' עו"ד כרמי עדי (12.12.05) עמד בית המשפט על פרשנותו הנכונה של סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, בזו הלשון:
"הפירוש הסביר והיחיד של סעיף זה לחוק הנוטריונים, על פי תכליתו, הוא כי כאשר מדובר במסמך חשוב, כמו ייפוי כוח אשר בכוחו להעביר בעלות בנדל"ן, פגמים של סטיות מתקנות הנוטריונים מאיינים את המסמך" (שם, בפסקה 68 לפסק הדין).
צא ולמד: הנתבע 1 לא היה מוסמך, לאחר שהוצא אישור נוטריוני, למחוק בטיפקס את פסקת ההגבלה בייפוי הכוח. יש במעשהו זה משום סטייה חדה מהוראת תקנה 12(ד) לתקנות הנוטריונים המביאה לאיון ייפוי הכוח ובטלותו. לפיכך המסקנה היא, כי ייפוי הכוח היחיד לו יש נפקות, אם בכלל, הינו זה אשר עליו חתמה התובעת, ובו מופיעה פסקה המגבילה את תוקפו עד ליום 7.3.13.
40.בבחינת למעלה מן הצריך, אוסיף, כי גם לשאלה מה היו הנסיבות שהביאו למחיקת פסקת ההגבלה ומי יזם את מחיקתה השיב הנתבע 1 תשובה תמוהה לפיה בנה של התובעת הגיע למשרדו ביום 5.3.13 כדי להתעדכן על אודות התקדמות עסקת המכר מול הנתבעים 2 ו- 3 ובאותו מעמד ביקש למחוק את פסקת ההגבלה המופיעה בייפוי הכוח, וכלשונו: "... ישבנו ודיברנו ואז אמר לי [בנה של התובעת- ההוספה שלי- י"א] שתוך כדי אמחק את פסקת ההגבלה. לא אני ביקשתי, הוא מיוזמתו ביקש. אני לא ביקשתי למחוק את פסקת ההגבלה" (עמ' 45 ש' 8- 10 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
אז נתבקש הנתבע 1 להסביר מדוע היה צורך בביטול פסקת ההגבלה כבר ביום 5.3.13 כאשר לגרסתו ייפוי הכוח היה בתוקף עד ליום 7.9.13. כך ענה: "מחמוד ביקש את זה ואני לא התנגדתי" (עמ' 45 ש' 19- 21 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
תשובה זו לא רק שאינה נתמכת בעדותו של מחמוד, אלא אף אינה מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר. לא סביר כי מחמוד יבקש ויזום את ביטולה של פסקת ההגבלה, שהרי אין לו כל אינטרס לגיטימי לעשות כן. אף אם היה מעודכן בעסקת המכר מול הנתבעים 2 ו-3, דבר שלא הוכח, הרי שמדובר בעסקה שהחלה להתגבש כבר בחודש 12/2012, ומשכך, סביר ואף צריך כי תסתיים עד ליום 7.9.13, המועד שבו לגרסתו של הנתבע 1 מסתיים תוקפו של ייפוי הכוח. לפיכך, לא מצאתי ליתן אמון כלל בגרסתו של הנתבע 1, אשר אינה מתיישבת עם השכל הישר או אם העדויות ושאר הראיות שבאו בפניי.
כך או כך, מחמוד איננו בר סמכא להורות על ביטול פסקת ההגבלה בייפוי הכוח, שכן עסקינן בייפוי כוח שניתן על ידי אמו-התובעת ביחס למקרקעין שבבעלותה בלבד, ועל כן, לה ורק לה יש סמכות להתיר הארכת תוקף של ייפוי הכוח או ביטול הגבלת התוקף בכלל. מכאן אנו למדים, כי גם לו הייתה מתקבלת גרסתו של הנתבע 1, ואין כך הדבר, הרי שאין כל נפקות להסכמתו או דרישתו של מחמוד לבטל את פסקת ההגבלה שכן איננו הבעלים של המקרקעין ואיננו מיופה כוח מטעם התובעת.
41.לאור כלל האמור לעיל, באתי למסקנה כי הנתבע 1 לא היה מוסמך לבצע כל שינוי בייפוי הכוח לאחר חתימת התובעת עליו, וכפועל יוצא, לא היה מוסמך להאריך את תוקפו של ייפוי הכוח עד ליום 7.9.13 או לבטל את הסעיף אשר הגביל את תוקף ייפוי הכוח עד ליום 7.3.13.
האם הנתבע 1 היה מוסמך לפעול בשמה של התובעת למכירת המקרקעין לנתבעים 2-3 על פי ייפוי הכוח עליו חתמה התובעת, לפיו תוקפו מסתיים ביום 7.3.13?
42.עיון בייפוי הכוח עליו חתמה התובעת מלמד כי במסגרתו ניתן לכאורה מנדט רחב לנתבע 1 לפעול בשם התובעת, וכלשון סעיף 1 לייפוי הכוח " למכור, להעביר, להשכיר , להחכיר את הנכסים הידועים בתור 26321/813456 חלקים בחלקה 5 בגוש 16580 בנצרת..." (נספח ו/ לתצהיר התובעת-ת/2).
לפי ההלכה הפסוקה חזקה על אדם כי יודע על מה הוא חותם וכי "אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117; ע"א 2503/11 עיזבון המנוחה בתיה בועז ז"ל נ' בנק אוצר החייל בע"מ (18.12.11).
ואולם, אין מדובר בחזקה חלוטה, אלא בחזקה הניתנת לסתירה. מי אשר מבקש לסתור חזקה זו מוטל עליו נטל כבד להוכיח את גרסתו, וכוחה של החזקה יפה במיוחד כאשר מדובר במסמך מהותי (ע"א 9538/06 סגל נ' בנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ (10.6.08)).
43.במקרה דנן, סבורני כי עלה בידי התובעת לסתור חזקה זו, כפי שיובהר להלן.
כבר בבקשה לסעד זמני העידה התובעת כי חתמה על ייפוי כוח במסגרתו ייפתה את כוחו של הנתבע 1 לנהל בשמה משא ומתן למכירת המקרקעין (עמ' 5 ש' 27- 29 לפרוטוקול ישיבת יום 5.11.13). התובעת שבה על גרסתה זו במסגרת חקירתה והדגישה כי ייפוי הכוח ניתן לנתבע 1 על מנת שינהל עבורה משא ומתן עם קונים פוטנציאליים לרכישת החלקה וימצא קונה מתאים (עמ' 13 ש' 20-21 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14). התובעת עמדה על כך כי מעולם לא התכוונה ליתן לנתבע 1 סמכויות כה רחבות לפעול בשמה, ולא ייפתה את כוחו למכור את המקרקעין שבבעלותה ולקבל סכומי כסף בגין מכר כאמור (עמ' 14 ש' 29- 32, עמ' 15 ש' 11- 12 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
גם מחמוד מסר גרסה דומה במסגרת עדותו בפניי. כאשר נטען בפניו "אתה יודע שכל הטענות שלכם לגבי הסמכויות שניתנו לעו"ד ואסים סותרות את ייפוי הכוח שחתמה עליו בפועל אמא שלך, כי בעצם ייפוי הכוח מסמיך את עו"ד ואסים למכור את הקרקע". מחמוד ענה: "לא יודע את זה שהוא יכול לעשות דבר כזה, מה שידענו שהוא הולך להביא קונה להוציא מסמכים" (עמ' 33 ש' 19- 22 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
גרסתו של מחמוד מתיישבת עם גרסתה של אמו לפיה הבינה כי ייפוי הכוח נועד לשם איתור קונים פוטנציאליים, מבלי שניתן יהא לבצע מכירה על פיו.
ניסיונם של הנתבעים בסיכומיהם לשכנע כי התובעת עצמה אישרה בחקירתה בבקשה לסעד זמני כי ייפתה את כוחו של הנתבע 1 למכור את המקרקעין שבבעלותה, הינו ניסיון עקר שדינו להיכשל.
נכון הדבר, כי בבקשה לסעד זמני נשאלה התובעת "ייפתם את כוחו [של הנתבע 1- ההוספה שלי - י"א] למכור את המקרקעין לנו?", וזו השיבה "כן". אלא שברור לכל כי התובעת לא הבינה את השאלה שכן במועד שבו ניתן ייפוי הכוח (7.9.12) אין חולק כי טרם החל כל משא ומתן עם הקונים, ומשכך, לא ייתכן כי התובעת ייפתה את כוחו למכור את הקרקע לנתבעים 2 ו-3. לכן, סבורני כי אין לייחס כל משקל לתשובתה זו. יתרה מכך, התובעת שבה וחזרה על גרסתה, הן בחקירתה בבקשה לסעד זמני והן בעדותה לפניי, לפיה ייפוי הכוח נועד אך לצורך איתור קונים פוטנציאליים וניהול משא ומתן עימם, ומבלי שנתכוונה ליתן לנתבע 1 סמכות למכור את הקרקע על דעת עצמו. לאור האמור, באתי לכלל מסקנה כי טענת הנתבעים לפיה התובעת אישרה במהלך חקירתה בבקשה לסעד זמני כי ייפתה את כוחו של הנתבע 1 למכור את המקרקעין שבבעלותה לנתבעים 2-3, הינה טענה חסרת בסיס ודינה להידחות.
עיון בתוכן ייפוי הכוח אמנם מלמד על כך שהתובעת מייפה את כוחו של הנתבע 1 למכור את הקרקע, אלא שמצאתי ליתן אמון בגרסתה ובגרסת בנה מחמוד לפיהן סברו כי ייפוי הכוח נועד לצורך ניהול משא ומתן ואיתור קונה למקרקעין. גרסתם מתיישבת גם עם העובדה שייפוי הכוח הוגבל בזמן, שאחרת מה הטעם בהגבלת תוקפו של ייפוי הכוח. הדבר דומה למתן ייפוי כוח למתווך לצורך איתור קונה לנכס מקרקעין, ייפוי כוח שכזה מוגבל בזמן דרך כלל.
נוסף על כך, התובעת ובנה אישרו בעדותם כי לאורך תקופה ממושכת נעשו ניסיונות רבים על ידי מתווכים ואנשים שונים לאתר קונים למקרקעין. גרסתם זו לא נסתרה ואף נמצא לה תימוכין בעדויות האחרות. לפיכך, מצאתי ליתן אמון בגרסתם לפיה סברו כי ייפוי הכוח נועד לצורך איתור קונים פוטנציאליים למקרקעין, חרף האמור בגוף ייפוי הכוח.
עוד ראיתי להוסיף ולהדגיש כי מסקנה זו מתיישבת גם עם גרסתו של מחמוד לפיה עו"ד זוהיר זועבי לא קרא את תוכן ייפוי הכוח (עמ' 23 ש' 30- 31 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14). גרסה זו עולה בקנה אחד עם גרסתו של עו"ד זוהיר עצמו אשר מסר בעדותו כי לא קרא את תוכן ייפוי הכוח (ראו: עמ' 7 ש' 20 לפרוטוקול ישיבת יום 22.9.14).
44.כך גם כך, הנתבע 1 אישר בעדותו כי לא הקריא לתובעת או לבנה את ייפוי הכוח "מילה במילה" אלא הסביר להם באופן כללי כי התובעת מסמיכה אותו על פי ייפוי הכוח לפעול בשמה למכירת המקרקעין. מכאן אנו למדים, כי הנתבע 1 לא הסביר לתובעת ולבנה באופן ברור וחד משמעי כי ייפוי הכוח מעניק לו סמכות לפעול ככל העולה על רוחו בקשר עם המקרקעין, לרבות קביעת מחיר המקרקעין, תנאי תשלום התמורה וכיוצא באלה. גם מטעם זה מצאתי לקבל גרסתם של התובעת ובנה לפיה לא ידעו כי ייפוי הכוח מקנה לנתבע 1 סמכויות כה רחבות להחליט ככל העולה על רוחו ביחס למקרקעין שבבעלות התובעת.
45.חיזוק נוסף למסקנה דלעיל, מצאתי בסעיף 9 לייפוי הכוח, אשר זו לשונו: "היות ויפוי כח זה נוגע לטובת צד ג' הנ"ל שממנו קבלתי/נו את התמורה המלאה עבור הרכוש הנ"ל ושזכויותיו עומדים ותלויים ביפוי כח זה...". לפי סעיף זה, מאשרת התובעת כי קיבלה את מלוא התמורה בגין מכירת המקרקעין לצד ג' ספציפי.
אלא מאי, אין חולק על כך, כי במועד החתימה על ייפוי הכוח (7.9.12) טרם אותר קונה למקרקעין, ואף טרם החל משא ומתן בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו-3. כמו כן, הכל מסכימים כי לא שולמה כל תמורה לתובעת במועד החתימה על ייפוי הכוח. חרף זאת, חתמה התובעת על ייפוי הכוח בו היא מאשרת עובדות שגויות אלה.
הווה אומר: התובעת כלל לא קראה את ייפוי הכוח, חתמה עליו מבלי שידעה על מה היא חותמת, שאחרת לא הייתה מאשרת כי קיבלה לידה את התמורה עבור המקרקעין כאשר מוסכם על הכל כי לא קיבלה לידה מאום.
46.כפועל יוצא מכך, סבורני כי התובעת ובנה לא קראו את הסעיף בייפוי הכוח אשר מסמיך את הנתבע 1 לפעול בשם התובעת למכירת המקרקעין. כאמור, מצאתי לקבל את גרסתם לפיה סברו כי ייפוי הכוח ניתן לנתבע 1 לשם איתור קונים פוטנציאליים וניהול משא ומתן עימם בשם התובעת, מבלי שרשאי היה לבצע מכירה בפועל, על פי ייפוי הכוח
47.העובדה כי הנתבע 1 ראה בייפוי הכוח ככזה אשר מעניק לו סמכויות פעולה נרחבות, אין בה כדי לשנות מן המסקנה דלעיל. הנתבע 1 נשאל בהקשר זה כך: "... האם איך שהבנת את יפוי הכח ואיך שהסברת לה, [לתובעת-ההוספה שלי-י"א] האם היה לך שיקול דעת מוחלט להחליט כל החלטה לרבות זהות המוכר, תנאי המכר וכו'". לכך השיב: "אמרתי לבן שיפוי הכח מנוסח באופן רחב מאוד המעניק לי סמכויות בלתי מסויגות". כן אישר הנתבע 1 כי ייפוי הכוח מסמיך אותו לקבוע את זהות הקונה, מחיר המקרקעין ותנאי העסקה, אלא שבפועל סוכם בינו לבין בנה של התובעת כי יעדכן אותו בדבר המחיר ותנאי המכר עובר לחתימת הסכם מכר. בשל תשובתו זו, נשאל הנתבע 1 "האם נראה לך סביר שאדם בעלי קרקע, יפקיע את כל סממני הבעלות שלו בקרקע ויפקיד את הקרקע שלו בידי עורך דין והוא מחליט למי למכור, כמה למכור ובאילו תנאים למכור, זה נראה לך סביר". כך ענה: "במקרה הספציפי סביר בגלל שהיו בעיות בקרקע, והם לא הצליחו למכור במשך שנים ועברה בין מתווכים ולכן הם הסכימו" (עמ' 38 ש' 21- ואילך, עמ' 39 ש' 1- 2 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
לא מצאתי ממש בתשובתו ובהסבר של הנתבע 1 למתן סמכויות כה נרחבות ובלתי מסויגות בייפוי הכוח. לא סביר בעיניי כי בעלים של מקרקעין יתן בידי אחר סמכות לקבוע את תנאי המכר ללא סייג, לרבות קביעת מחיר הנכס. גרסתו של הנתבע 1 לפיה עסקינן בייפוי כוח סטנדרטי אינה מקובלת עליי. בייפויי כוח סטנדרטיים בקשר עם עסקת מכר מקרקעין, בעלי מקרקעין מייפים את כוחם של עורכי הדין להעביר את הנכס על שמו של קונה ספציפי ובתנאים ספציפיים, כל זאת לאחר איתור הקונה, סיכום כל הפרטים המהותיים וחתימה על הסכם מכר, ולא כפי ייפוי הכוח דנן. נוסח ייפוי הכוח דנן, מאפשר לנתבע 1 למכור את המקרקעין לכל מאן דבעי ובאילו תנאים שיחפוץ, ללא כל סייג.
48.כאמור, לאחר שמיעת גרסת התובעת ובנה בעדותם, ולאחר שמיעת גרסתו חסרת ההיגיון של הנתבע 1, באתי למסקנה כי עלה בידי התובעת לסתור את החזקה לפיה ידעה על מה היא חתמה עת חתמה על ייפוי הכוח המקנה לנתבע 1 סמכויות בלתי מסויגות לפעול בקשר עם המקרקעין. התוצאה היא, כי התובעת הוכיחה בראיות פוזיטיביות כי ייפוי הכוח ניתן לנתבע 1 על מנת שיפעל לאיתור קונה מבלי שיהא רשאי לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין ללא אישור התובעת וללא מתן ייפוי כוח מפורש לעשות כן.
49.בבחינת למעלה מן הדרוש אוסיף ואומר, כי גם לו היה בייפוי הכוח כדי להקנות לנתבע 1 סמכות רחבה לפעול בשם התובעת למכירת המקרקעין, הרי שייפוי כוח זה פג ביום 7.3.13, ואילו אין חולק על כך שעסקת המכר נחתמה במועד מאוחר בהרבה (בין אם ביום 29.8.13- התאריך המופיע על גבי הסכם המכר, ובין אם ביום 5.10.13- המועד שבו לגרסת הנתבעים נחתם ההסכם בפועל).
50.כך או כך, ייפוי הכוח על פיו פעל הנתבע 1 על מנת למכור את המקרקעין לנתבעים 2 ו-3 הינו ייפוי כוח לא תקף, שכן מדובר בייפוי כוח ללא פסקת הגבלה כלשהי, ואילו התובעת חתמה על ייפוי כוח שבו הופיעה פסקה המגבילה את תוקפו עד ליום 7.3.13.
לשאלה איזה ייפוי כוח מסר נתבע 1לאביו של הנתבע 2 במעמד קבלת התשלום הראשון עבור המקרקעין (ביום 14.12.12) מסר הנתבע 1 תשובה שעומדת בסתירה לגרסתו של האב בתצהירו ובעדותו. לפי גרסתו של הנתבע 1: "ב- 14/12/12 ששילם לי האב את התשלום הראשון על סך 20,000 דולר, מסרתי לו את יפוי הכח עם ההגבלה, כי עדיין לא בוטלה. הגבלה של 07/09/13, צילמתי לו. וכשהגיע ושילם תשלום שני ב- 31/03/13 לערך, של 10,000 דולר, הוא קיבל את יפוי הכח בלי ההגבלה, צילמתי אותו אחרי המחיקה" (עמ' 45 ש' 30 ואילך, עמ' 46 ש' 1- 2 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
גרסתו זו של הנתבע 1 נסתרה על ידי אביו של הנתבע 2 בעדותו. וג'יה-אביו של הנתבע 2 מסר בעדותו כי הנתבע 1 הציג בפניו ייפוי כוח, ללא פסקת הגבלה, בסוף חודש אוקטובר 2012 ואף מסר לו עותק מייפוי הכוח אשר צורף כנספח א' לתצהירו- נ/7 (עמ' 86 ש' 14- 17, ש' 30- 32, עמ' 87 ש' 1 לפרוטוקול ישיבת יום 30.3.15).
בהמשך עדותו מסר וג'יה כי נודע לו על אודות קיומו של ייפוי כוח נוסף שתוקפו הוגבל, אך עם קבלת התביעה נגד הנתבעים 2 ו-3. אז נטען בפניו כי לפי גרסתו של הנתבע 1, הלה מסר לו ייפוי כוח אשר תוקפו הוגבל עד ליום 7.9.13, לכך השיב: "לא נכון" (עמ' 87 ש' 16- 22 לפרוטוקול ישיבת יום 30.3.15).
לאור הסתירות הרבות בגרסתו של הנתבע 1, מצאתי להעדיף את גרסתו של וג'יה לפיה הנתבע 1 כלל לא הציג בפניו ייפוי כוח הנושא הגבלת תוקף.
51.גם עו"ד שחאדה אשר ייצג את הנתבעים 2 ו-3 בקשר עם עסקת המקרקעין מושא התביעה, מסר בעדותו כי גילה לראשונה על אודות קיומו של ייפוי כוח בעל תוקף מוגבל רק לאחר שהוגשה התביעה דנן.
לשאלה האם נחשף ליותר מגרסה אחת של ייפוי כוח עליו חתמה התובעת, השיב עו"ד שחאדה בשלילה והוסיף כי מעולם לא נחשף לייפוי כוח מטעם התובעת אשר כלל פסקה של הגבלת תוקף (עמ' 100 ש' 29 ואילך, עמ' 101 ש' 1, עמ' 106 ש' 11- 13 לפרוטוקול ישיבת יום 16.4.15).
צא ולמד: כלל העדויות שהובאו בפניי, לא רק שאינן תומכות בגרסתו של הנתבע 1, אלא שרובן ככולן סותרות את גרסתו באופן חד משמעי. די בכך כדי לקבוע כי אין ליתן אמון כלשהו בעדותו. לפיכך, המסקנה המתבקשת היא כי גרסתו של הנתבע 1 אינה נתמכת בחומר הראיות שבא בפניי, ואין ליתן בה אימון.
52.לא רק זו, בראשית עדותו נשאל הנתבע 1 האם הוגשו נגדו תביעות בעבר. הנתבע 1 השיב בחיוב והוסיף כי התביעות שהוגשו נגדו בעבר היו חסרות בסיס, כאשר חלקן נסתיימו בהסכם פשרה וחלקן נדחו. (עמ' 35 ש' 16 – 20 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14). כאשר נשאל האם זוכר הליך שבו מסר תצהיר עדות ראשית כעד ונקבע כי פעל תוך הטעיה ומרמה של לקוח והפרת חובת האמון כלפיו. לכך השיב "למיטב זכרוני לא". הנתבע 1 הופנה לפסק הדין שניתן בת"א 736/05 על ידי כב' השופט ז' הווארי בו נקבע כי הנתבע 1 פעל תוך מרמה והטעיה של לקוח. בתגובה מסר: "הייתי עד בתיק. פסק הדין מעולם לא הומצא לי" (פסק הדין הוגש וסומן ת/4). עוד מסר כי לא ידע על כך שהוגש ערעור על פסק הדין, אשר נדחה (עמ' 36 ש' 5- 18 לפרוטוקול ישיבת יום 18.12.14).
עיון בפסק הדין (ת/4) מלמד כי אין זו הפעם הראשונה בה מעיד הנתבע 1 בבית המשפט ונמצא כי עדותו אינה מהימנה, רצופת סתירות, והתנהלותו בעניין הסכם מכר מקרקעין הייתה פגומה גם מן הפן המקצועי-אתי. הדבר אומר דרשני.
53.מכלל המקובץ, באתי מסקנה כי עדותו של הנתבע 1 אינה עומדת במבחן השכל הישר וניסיון החיים, וכי אין ליתן בה אמון כלשהו. לפיכך, אני מאמץ את גרסתם של התובעת והעדים מטעמה וקובע כי הנתבע 1 לא היה מוסמך למכור את המקרקעין מושא התביעה על פי ייפוי הכוח שהיה ברשותו (נספח ו' לתצהיר התובעת-ת/2).
לאור המסקנות האמורות, אין בטענת הנתבעים 2 ו-3 בסיכומיהם לפיה העסקה בינם לבין הנתבע 1 נכרתה כבר בחודש 14.12.12 (מועד תשלום מקדמה עבור המקרקעין) כדי לסייע להם, וזאת מטעמים מספר. ראשית, הנתבע 1 כלל לא היה מוסמך לבצע פעולת מכירה על פי ייפוי הכוח שניתן לו מאת התובעת אלא רק לנהל משא ומתן בשמה (כמבואר בהרחבה לעיל). כמו כן, ייפוי הכוח על פיו נעשתה העסקה, כפי שהעידו הנתבעים עצמם, הוא ייפוי כוח שאינו נושא הגבלת תוקף כלשהי, קרי, ייפוי כוח מזויף שאין לו כל נפקות. על כן, אין זה רלוונטי אימתי נכרתה העסקה בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו- 3, שכן עסקה זו אינה מחייבת את התובעת, כפי שיבואר בהמשך.
נוסף על כך, העובדה כי הנתבעים 2 ו-3 שילמו לנתבע 1 20,000$ מקדמה עבור רכישת המקרקעין, אין בה כדי ללמד על כך שבמועד זה (14.12.12) נכרת הסכם מחייב בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו-3. אין חולק כי במועד זה לא היה בין הצדדים הסכם בכתב, כפי דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, ודי בכך כדי לקבוע כי במועד זה טרם נכרת הסכם מחייב בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו-3. כמו כן, אין חולק כי במועד בו שולם לנתבע 1 סכום של 20,000$ על חשבון התמורה, לא סוכמו בין הצדדים פרטים מהותיים וחיוניים של העסקה. וג'יה- אביו של הנתבע 2 נשאל בעדותו מתי לראשונה סוכמו תנאי העסקה בינו לבין הנתבע 1, וכך ענה: "בחודש 12/2012 אני ישבתי ודיברתי אתו ודרש ממני, סיכמנו את כל המחיר והכל ואחרי שהראה לי האדמה איפה היא נמצאת ודרש ממני תשלום ונתתי לו 20,000 דולר ויש קבלה על זה". אז נשאל: "סיכמתם את תנאי תשלום המיסים, סיכמתם את תנאי התשלום, כמה משלמים, מתי משלמים, האם כל זה סוכם ביום ששילמת לו את ה-20,000 דולר". לכך השיב: "המחיר סוכם ואת התנאים אנחנו צריכים להכין את הכסף, לא הוגבלנו בזמן" (עמ' 87 ש' 23 ואילך לפרוטוקול ישיבת יום 30.3.15).
מעדותו של וג'יה אנו למדים כי לא סוכמו בין הצדדים כל הפרטים המהותיים של העסקה, כך למשל לא סוכמו תנאי התשלום ומועדיהם, סנקציות בשל הפרת ההסכם, מועד למסירת החזקה במקרקעין וכיוצא באלה. על כן, לא התקיים יסוד המסוימות הנדרש בעסקה במקרקעין. המסקנה הנובעת מאי קיומו של יסוד המסוימות כמו גם דרישת הכתב היא כי לא נכרת הסכם מחייב בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו-3 ביום 14.12.12.
54.כאן המקום להוסיף ולהדגיש, כי גם לו היה נקבע כי במועד 14.12.12 נכרת הסכם מחייב בין הנתבעים 2 ו-3 לבין הנתבע 1, הרי שלא היה בכך כדי לחייב את התובעת, שכן, כפי שקבעתי לעיל, הנתבע 1 כלל לא היה מוסמך למכור את המקרקעין על פי ייפוי הכוח אלא לנהל משא ומתן בשם התובעת בלבד.
ד.האם הנתבעים 2 ו- 3 עומדים בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין?
55.הנתבעים 2 ו-3 מבקשים לתלות יהבם בתקנת השוק במקרקעין המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, ולפיה "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". אלא מאי, על מנת להסתמך על הגנת תקנת השוק במקרקעין נדרשים הנתבעים 2 ו-3 להראות כי התקיימו כל התנאים המפורטים בסעיף 10 לחוק המקרקעין, ולא די בקיומם של חלק מהתנאים בלבד (ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ (4.8.14) ("עניין מורדכיוב")).
56.בע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' יצחק עזורי (27.8.13) נדרש בית המשפט העליון לשאלת תחולתה של תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, ובתוך כך סקר את ההלכות הקיימות בסוגיה זו. ההלכה הרלוונטית לענייננו היא זו אשר נפסקה בע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' נסיך מנסורי מוזאפאר, פ"ד מט (1) 649 (1995) ("עניין יצירה") לפיה הסתמכותו של הרוכש צריכה להיות על הרישום, גם אם הוא מוטעה, והגנת תקנת השוק אינה חלה במקום שהרוכש לא הסתמך על הרישום כי אם על עובדה אחרת, כגון ייפוי כוח שנמצא שהוא חסר תוקף.
עמד כל כך בית המשפט העליון בעניין מורדכיוב בהאי לישנא:
"...קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום. תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של "פגמים בזיהוי" בשל היות הפגם חיצוני למרשם, והיות הקונה "מונע הנזק" המיטבי בנסיבות, אילו נזהר כראוי:
'לעיתים קרובות קל יחסית לרוכש לברר ולוודא את זהות הצד שניצב מולו ואת האותנטיות של ייפוי-הכוח, שכן מטבע הדברים, עסקה לרכישת מקרקעין מחייבת ברגיל – הן לנוכח היקפה הכלכלי הנכבד והן לנוכח ריבוי הפרטים שיש להסדיר במסגרתה – קשר אינטנסיבי בין רוכש למוכר. קשר זה הופך את הרוכש למונע הטיפוסי הזול ביותר של תאונות משפטיות ביחס לסיכונים מהסוג הנידון כאן, בפרט אם נשווה את יכולת המניעה שלו לזו של העובדים בלשכת רישום המקרקעין. לכן הדין מטיל על הקונה – ולא על המדינה – את נטל הבדיקה ואת התוצאות של אי-עמידה נאותה בו' (דגן, בעמ' 278; הדגשות הוספו – א"ר))".
57.צא ולמד: הנתבעים 2 ו-3 אינם ממלאים אחר התנאים שנקבעו בפסיקה לתחולתה של תקנת הגנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן לא הסתמכו על רישום מוטעה במרשם המקרקעין, כי אם על ייפוי כוח שנמצא כי כלל לא היה בתוקף ולא ניתן היה לפעול על פיו, כמפורט לעיל.
58.תנאי נוסף אשר נקבע בפסיקה לתחולתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין הוא התנאי אשר לפיו יש צורך בהשלמת העסקה ורישום זכויותיו של הרוכש, ואין די בהתחייבות חוזית לעשות כן (ראו: ע"א 2267/95 היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' אדמונד הרטפלד, פ"ד מ"ט (3) 854 (1995)). בענייננו, כל שעלה בידי הנתבעים 2 ו-3 הוא לרשום הערת אזהרה לטובתם. כאמור, אין די בכך שנרשמה הערת אזהרה לטובתם, וכל עוד לא הושלם הליך רישום הזכויות, המסקנה היא, כי הנתבעים 2 ו-3 לא מילאו אחר התנאים שנקבעו בפסיקה לתחולת הגנת תקנת השוק.
59.מכלל המקובץ לעיל, באתי למסקנה כי הנתבעים 2 ו-3 אינם יכולים ליהנות מהגנת תקנת השוק במקרה זה, ועל כן דין טענותיהם בעניין זה להידחות.
ה.האם הסכם המכר שנחתם בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו-3 תקף, למרות שנחתם לאחר מועד סיום השליחות, לאור הוראת סעיף 15 לחוק השליחות?
לטעמי התשובה לשאלה זו בשלילה, ואנמק.
60.תוקפו של ייפוי הכוח אשר הסמיך את הנתבע 1 לפעול בשם התובעת, בין אם למכור את המקרקעין (דבר שלא הוכח) או רק לנהל משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים (כפי שהוכח), פג עוד לפני שנחתם הסכם המכר בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו-3, קרי, תוקפו של ייפוי הכוח הסתיים ביום 7.3.13, ואילו ההסכם נחתם ביום 5.10.13.
61.על כן, השאלה הצריכה הכרעה היא האם הסכם המכר אשר נחתם מכוח שליחות שבאה לסיומה לפני החתימה עליו, הינו תקף אם לאו?
המסגרת הנורמטיבית להכרעה בשאלה זו מצויה בהוראת סעיף 15 לחוק השליחות, שזו
לשונה:
"(א) כל עוד לא ידע השלוח על סיום השליחות, זכאי הוא כלפי השולח לראותה כנמשכת.
(ב) לא ידע הצד השלישי על סיום השליחות, זכאי הוא לראותה כנמשכת; ואם השלוח ידע על סיומה, זכאי הצד השלישי גם לברירה הנתונה לו בסעיף 6(ב)".
62.בנסיבות המקרה דנן, הגם שלא הוכח כי הנתבעים 2 ו-3 ידעו על כך שהשליחות באה לסיומה, אין הם יכולים לסמוך הגנתם על סעיף 15(ב) לחוק השליחות.
אך תחילה, סבורני כי אין לקבל את טענת התובעת לפיה הסתמכות הנתבעים 2 ו-3 על סעיף 15(ב) לחוק השליחות הינה בגדר הרחבת חזית אסורה, משום שהועלתה לראשונה במסגרת סיכומיהם. הנתבעים 2 ו-3 טענו בכתבי הטענות ובתצהירים שהוגשו מטעמם, לרבות בעדותם בפניי כי הסתמכו על ייפוי הכוח שהוצג בפניהם אשר לא כלל סעיף המגביל את תוקפו. די בטענה זו כדי לאפשר להם לטעון כי לא ידעו שהשליחות הסתיימה, לאמור, לא ידעו כי ייפוי הכוח הוגבל בתוקף.
מכאן לגוף העניין.
63.במקרה דנן, אין לומר כי "הצד השלישי" הוא מי ש"לא ידע על סיום השליחות".
ומדוע? משום שכאשר נכנס הצד השלישי לתמונה מול הנתבע 1, שליחות לא נתקיימה כלל. נתקיים לכל היותר מצג שווא של שליחות מצד נתבע1.
לא נתקיים מצב אמיתי בו מתנהל מו"מ כאשר קיימת שליחות וזו מופסקת ללא ידיעת הצד השלישי.
ביחס לנתבעים 2-3 לא נתקיימה מלכתחילה שליחות כלל וכלל שכן, יפוי הכח פג תוקפו חודשים קודם להתעניינותם ברכישת הקרקע והשליחות לפיו, פסק קיומה.
64. בפסק הדין בעניין ברימט סקר בית המשפט העליון את ההלכה בשאלה אימתי ניתן יהא לגלגל את האחריות על אי-ידיעתו של הצד השלישי על אודות סיום השליחות לפתחו של השולח.
בית המשפט קבע כי גם אם הקונה לא ידע ולא צריך היה לדעת על סיום השליחות, הרי שאין לשולח אחריות כלפיו, אלא אם כן יוכח כי לצד השלישי נודע על עצם קיום השליחות מהשולח עצמו. בית המשפט הפנה להלכה שנקבעה בע"א 386/77 יהושע בלומנטל נ' סובחייה מחמוד ג'מיל, פ"ד לב(2) 677, 681 (1978) לפיה:
"המערער [הצד השלישי – ההוספה שלי - י"א] אינו יכול מעיקרו של דבר להסתמך על סעיף 15(ב) בדבר חוסר ידיעת הצד השלישי על סיום השליחות, מפני שהידיעה על תחילת השליחות הגיעה אליו רק כאשר הבן [השלוח – ההוספה שלי - י"א] הציג לפניו את יפוי-הכוח בעת חתימת הסכם המכר, ואותה שעה כבר פג תוקפו של יפוי-הכוח. מצג-השווא של הבן [השלוח – ההוספה שלי - י"א] בדבר תקפותו של יפוי הכוח לא חייב איפוא את המשיבה [השולחת – ההוספה שלי - י"א], אלא רק אותו עצמו".
עוד הפנה בית המשפט לדבריו של המלומד פרופ' ברק בספרו א' ברק חוק השליחות (התשנ"ו) לפיהם:
"השולח לא הודיע לצד השלישי על קיומה של השליחות. מדוע יוטל עליו הנטל להודיע לצד השלישי על סיומה? בשני המצבים הנזכרים נוצרה השליחות על-ידי הבעת רצון של השולח כלפי השלוח בלבד. טבעי על-כן לצפות כי השולח יודיע לשלוח על דבר סיומה של השליחות. אך מדוע נדרוש מהשולח להודיע על סיום השליחות לצד השלישי, שעל קיומו ייתכן ואין הוא יודע כלל, ושכלפיו לא נעשתה כל הבעת רצון של השולח?
... אכן, דעתנו הינה כי אם מקור ידיעתו של הצד השלישי על דבר קיומה של השליחות אינו בהבעת רצון של השולח כלפיו – בין הבעת רצון של השולח עצמו, ובין הבעת רצון של שלוח הפועל בהרשאה – כי אז אין זה מוצדק כי הצד השלישי יצפה לקבל מהשולח ידיעה על סיום השליחות. מכאן שאין גם להטיל על השולח את הנטל להודיע לצד השלישי על סיומה של השליחות.
עם זאת, ברצוננו להציע חריג חשוב למסקנתנו האמורה: אם השולח יודע, או כאדם סביר הוא צריך לדעת, כי הצד השלישי יודע בפועל על קיומה של השליחות המקורית, מן הדין להטיל עליו את הנטל לנקוט בכל האמצעים כדי להודיע לצד השלישי על סיומה, ואם בהתרשלותו הוא אינו עושה כן, מן הדין לאפשר לצד השלישי לראות את השליחות כנמשכת" (שם, בעמ' 1333-1332).
65.בענייננו, אין חולק על כך שהתובעת לא הייתה מי אשר יידע את הנתבעים 2 ו-3 על אודות קיום השליחות. הנתבעים 2 ו- 3 וכן העדים מטעמם מסרו במסגרת עדותם כי מעולם לא פגשו או שוחחו עם התובעת או בנה וכן לא ביקשו לעשות כן, ואף לא התעניינו או שאלו האם סכום המקדמה ששילמו עבור המקרקעין הועבר לתובעת. כל התנהלותם נעשתה מול הנתבע 1 בלבד (ראו: עדותו של הנתבע 2 בעמ' 75 ש' 7- 15 לפרוטוקול ישיבת יום 30.3.15; עדותו של וג'יה-אביו של הנתבע 2 בעמ' 87 ש' 6- 15 לפרוטוקול ישיבת יום 30.3.15). אשר לחריג אותו מציין פרופ' ברק בספרו כאמור, הרי שאין הוא חל בענייננו, משום התובעת לא ידעה ולא יכלה לדעת על כך שהנתבעים 2 ו-3 יודעים על קיומו של ייפוי הכוח, ובתוך כך על קיומה של השליחות, שכן על פי גרסתם של מחמוד ושל עו"ד זוהיר, גרסה שנמצאה מהימנה ואוטנטית כמפורט לעיל, הנתבע 1 הבהיר למחמוד ולעו"ד זוהיר כי לא מצא קונה למקרקעין ואף קרע את ייפוי הכוח בנוכחות מחמוד במשרדו. לפיכך, על פי ההלכה הפסוקה, כפי שהתובעת לא הייתה אחראית ליידוע הנתבעים 2 ו- 3 בדבר קיום השליחות, הרי שגם איננה אחראית ליידע אותם על סיום השליחות, לאמור, אין התובעת נדרשת ליידע את הנתבעים 2 ו-3 על סיום תוקפו של ייפוי הכוח.
66.לאור כלל האמור לעיל, באתי למסקנה כי התנאים שנקבעו בפסיקה לגלגול האחריות לפתחו של השולח, ובמקרה דנן לפתחה של התובעת, אינם מתקיימים כמפורט, ועל כן הנתבעים 2 ו-3 אינם רשאים לראות את השליחות כנמשכת כלפי התובעת, והסכם המכר אשר נחתם לאחר שהשליחות הסתיימה, אינו תקף.
67.בבחינת למעלה מן הדרוש, אציין כי בין הנתבע 1 לבין הנתבעים 2 ו-3 קיימת מחלוקת האם כספי התמורה על פי הסכם המכר שולמו לנתבע 1 במלואם אם לאו.
למרות שנשמעו בפניי עדויות בשאלת תשלום התמורה מאת הנתבעים 2 ו-3 לנתבע 1, הרי שלא מצאתי מקום להכריע בשאלה זו , וזאת נוכח העובדה לפיה הנתבעים 2 ו-3 לא הגישו הודעת צד שלישי נגד הנתבע 1 וסעד כאמור לא נתבקש בתובענה דנן. על כן, שאלה זו יכול ותוכרע בהליך נפרד בין הנתבעים 2 ו-3 לנתבע 1, ככל שיחפצו בכך.
68. בע"א 1808/11 ( פדאור 15 (3) 828) בעניין ברימט שבו נידון, מקרה דומה לזה שבענייננו
העיר בית המשפט כי:
"לא אחת מתחרים שני צדדים תמי-לב על זכות אשר במצב רגיל היו הם זכאים לה על-פי דין. אלא שפעמים רבות מתרחשת "תאונה משפטית" אשר מובילה לכך שאחד מהצדדים, שהוא כאמור תם-לב, ונהג ביושר ובאופן סביר, נאלץ לסגת לטובת הצד האחר, שהמשפט מעדיפו משיקולים שונים. זה מצב הדברים הקלאסי במקרים של עסקאות נוגדות. עם זאת, הקביעה לפיה ההסכם אינו תקף ואינו אכיף כלפי המנוחה ועזבונה, אינה מונעת מהקונה לתבוע מעו"ד בירם (וכעת מעזבונו) את נזקו" (שם, בפסקה 51 לפסק הדין).
גם במקרה דנן, הנתבעים 2 ו-3 יכולים לתבוע מהנתבע 1, בהליך מתאים, את נזקם, ככל שיוכח, כפי שגם מורנו סעיף 6(ב) לחוק השליחות.
סוף דבר
69.התוצאה היא שהתביעה מתקבלת, שכן כאמור, ייפוי הכוח על פיו נעשתה העסקה היה חסר תוקף קודם לחתימת העיסקה וכך לכן, גם הסכם המכר שנחתם בין הנתבע 1 לנתבעים 2 ו-3 לפיו. לפיכך, אני מורה:
א. על בטלותו של הסכם המכר אשר נחתם בין הנתבע 1 כמיופה כוחה של התובעת לבין
הנתבעים 2 ו- 3.
ב. על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעים 2 ו-3 בלשכת רישום המקרקעין
על חלקים 26321/813456 בחלקה 5 גוש 16580 נצרת.
ג. אני מורה לנתבע 1 להשיב לנתבעים 2 ו-3 את הסכום בסך 30,000$ אשר שולם על ידם
בקשר עם עסקת המקרקעין מושא התביעה, וזאת תוך 21 ימים מיום מתן פסק הדין.
הנתבעים ישאו בהוצאות התובעת כדי סך כולל של 30,000 ש"ח.
סכום ההוצאות יחולק בין הנתבעים באופן שהנתבע 1 ישלם לתובעת הוצאות בסך של 20,000 ש"ח והנתבעים 2 ו-3 ישלמו יחדיו לתובעת סך של 10,000 ש"ח.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים בדאר רשום עם א"מ.
ניתן היום, ה' חשוון תשע"ו, 18 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.
