התביעה בתמצית
1.לפניי תביעה אשר הוגשה ע"י 34 דיירים, המחזיקים ב 35 דירות מתוך 50, של הבית המשותף ברח' דודו דותן 10, נתניה (להלן: "הבניין"). התובעת הנוספת הינה נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות"). התביעה הוגשה כנגד הנתבעת, החברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין ונוגעת אך ורק לליקויי בנייה ברכוש המשותף של הבניין.
בתביעה זו עלי להידרש לשאלות כדלקמן: האם אכן קיימים ליקויי בנייה ברכוש המשותף; מה היקפם; האם הליקויים הנטענים מקורם ברשלנות של הנתבעת או שמא נובעים מתחזוקה לקויה לאחר מסירת הבניין לידי הדיירים. ככל שאמצא שקיימים ליקויים הרובצים לפתחה של הנתבעת, עולה השאלה האם יש מקום לאפשר לנתבעת לתקנם או שמא יש להורות על פיצוי כספי, כמבוקש. כמו כן, יהיה עלי להידרש לרכיב התביעה הנוגע לפיצוי בגין ירידת ערך של הדירות ולפיצוי לא ממוני בגין עוגמת נפש.
זוהי בתמצית התביעה והשאלות העומדות להכרעה, להלן העובדות הדרושות.
העובדות בתמצית
2.הנתבעת הקימה את הבניין הכולל 18 קומות ו-50 דירות המצוי בשכונת עיר ימים ברח' דודו דותן 10, נתניה. התובעים 1-34 רכשו בין השנים 2007-2009, 35 דירות בבניין. הסכמי הרכישה צורפו כמוצג א' לתיק המוצגים של התובעים. כאמור, תובעת מס' 35 הינה נציגות הבית המשותף. יש לציין כי התובעים מהווים כ-80% מדיירי הבניין.
3.במסגרת הסכמי המכר הנתבעת התחייבה לבנות את הבניין, לרבות הרכוש המשותף, מחומרי בנייה טובים, בהתאם למפרט, לתוכניות ולהוראות ההסכם. הנתבעת התחייבה להשלים את הבנייה במועדי המסירה שנקבעו והינה אחראית, הן מכוח ההסכם והן מכוח הדין, לטיב הבנייה והחומרים ולאי התאמות בבניין. בכל הנוגע לרישומו של הבניין בלשכת רישום המקרקעין נקבע בסעיף 13.6 כדלקמן:
"ידוע לרוכש כי הואיל וקיים צורך בביצוע פרצלציה וכיוצ"ב, פעולות רישום מקדמיות בנוגע למקרקעין, אין באפשרות החברה לקבוע מראש תאריך לביצוע האמור בפסקאות 13.3, 13.4, 13.5 (להלן: הרישום). הרוכש מסכים בזה שהרישום יתבצע לכשתהיה אפשרות חוקית ומעשית לכך."
4.בניית הבניין הושלמה בשנת 2010 או בסמוך לכך, והדירות נמסרו לתובעים. בכל הנוגע לרכוש המשותף, התברר במהלך ההליך כי לא נערך פרוטוקול מסירה מסודר לרכוש המשותף, ראו בעניין זה עדותו של מומחה ביהמ"ש, מר רפאל גיל (להלן: "מומחה בית משפט"), עדותו בעמ' 19 שורות 19-21, עמ' 21 שורות 8-13, 23-28.
5.לטענת התובעים, ולכך אתייחס בהמשך, כבר לאחר מסירת הבניין החלו להתגלות ליקויים ברכוש המשותף והתובעים פנו לנתבעת בעניין זה. בחודש נובמבר 2012 פנתה הנציגות לחב' יעדים, בבקשה לערוך חוות דעת בדבר הליקויים במבנה המשותף, חוות הדעת צורפה כמוצג ב' לכתב התביעה (להלן: "חוות דעת יעדים"). בחוות דעת זו נזכרים, בין היתר, ליקויים בקירות החוץ של המבנה, בחניון התת קרקעי (רטיבות), בקומת המחסנים וחדר המשאבות, בלובי הכניסה, בקומת הכניסה למבנה, וראו ביתר פירוט חוות דעת יעדים.
6.לאחר קבלת חוות דעת יעדים פנו התובעים באמצעות חב' אורן מעליות ושובל מבנים בע"מ (להלן: "אורן מעליות") אל הנתבעת, ראו הפנייה שצורפה כמוצג ד' לכתב התביעה. בפנייה זו התבקשה הנתבעת לטפל בליקויים שפורטו. הנתבעת השיבה במכתב מיום 3.2.13, ראו נספח ה' לתיק המוצגים, כשתשובה זו מופנית לנציגות, ליעדים ולאורן מעליות. בתשובתה מתייחסת הנתבעת לליקויים שנזכרו, לגבי חלק מהליקויים נאמר "יתוקן"; לגבי חלק מהליקויים נאמר שמדובר בעבודת תחזוקה שוטפת, לגבי חלק מהליקויים נאמר "ייבדק ויטופל במידת הצורך".
7.ביום 14.11.13 התקיימה ישיבה בנוכחות נציגי התובעים, מר רונן בריגה מטעם הנתבעת (להלן: "רונן") וכן בנוכחות מר שי שלזינגר, אשר היה באותה עת אב הבית מטעם חב' הניהול. בדיון זה ניתנה התייחסות לחלק מהליקויים ובסיומו נקבע כדלקמן: "הועלו טענות מצד הועד על דו"ח ליקויים של בדק הבית. בריגה, בני מנהל עבודה של חב' בריגה (בני כירי, שהעיד בהליך זה, ח.פ) יתאם עם אב הבית ויעברו על דו"ח המהנדס החיצוני ויספק תשובה לדו"ח מה טופל על ידו עד כה ומה לא יטופל כממצא תקין לטעמו". ביום 15.3.15 התקיים סיור נוסף בבניין בנוכחות חברי הנציגות ובנוכחות נציג הנתבעת, מר יקי בריגה (להלן: "יקי"), ראו מייל שצורף כנספח ז' לתיק המוצגים.
8.במהלך שנת 2015 התרחש אירוע של נפילת זכוכית מחוסמת מקומה 18 לקומת הקרקע של הבניין. במהלך שנת 2016 אירע אירוע נוסף של נפילת אריח חיפוי חיצוני של הבניין אשר נפל והתנפץ ברחבת הבריכה. לטענת התובעים, בעת נפילת האריח שהו בבריכה ילדים והוריהם ורק בדרך נס אירוע זה הסתיים ללא פגיעה בנפש. בעקבות אירוע נפילת האריח מינתה הנתבעת מהנדס חיצוני מטעמה, מר נחמיה מסורי (להלן: "מסורי"), אשר בדק את הסיבות לאירוע. חוות הדעת ניתנה ביום 7.7.16, ראו מוצג י"א בתיק המוצגים של התובעת. בהתאם לחוות דעת זו התחייבה הנתבעת להשלים את כל הבדיקות הדרושות והתיקונים בחיפוי הבניין, ראו מכתבה אל נציגות הבית המשותף שצורף כנספח י' לתיק המוצגים.
9.אירוע נפילת האריחים לבריכה זעזע את הדיירים ואלו החליטו לפנות ולקבל ייעוץ משפטי, ראו מכתב של בא כוחם מיום 7.7.16. הנתבעת השיבה למכתב זה ביום 11.7.16, ראו נספח י"ג לתיק המוצגים וכן התכתבות נוספת, נספחים י"ד - ט"ו לתיק המוצגים. המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים לא הבשיל לכדי הסכמות ומשכך הגישו התובעים את תביעתם בחודש ספטמבר 2016 לביהמ"ש המחוזי מרכז (לימים ובהסכמה הועבר התיק לביהמ"ש המחוזי בת"א).
10.בד בבד עם הגשת התביעה הכספית הגישו התובעים עתירה למתן צו עשה זמני (להלן: "הבקשה לצו זמני") במסגרתה ביקשו להורות על מינוי של מומחה בתחום הקונסטרוקציה והאבן מטעמו של ביהמ"ש, אשר יקיים בנוכחות הצדדים סיור ובדיקה של אבן החיפוי החיצוני בבניין, וימסור את ממצאיו בדחיפות, בהתחשב בסיכון הכרוך במצב הקיים. כמו כן התבקש ביהמ"ש ליתן צו עשה זמני נגד הנתבעת אשר יורה לה להודיע לעיריית נתניה - אגף הנדסה היחידה למבנים מסוכנים, על נפילת האריחים. עוד התבקש לחייב את הנתבעת בהפקדת הסכומים הנדרשים לצורך ביצוע תיקון החיפוי החיצוני. בעתירה לסעד זמני הוסברה דחיפות הבקשה באירועים שאירוע במהלך החודשים יוני - יולי 2016, עת נשרו האריחים מקומות גבוהות אל תחום בריכת השחייה, דבר אשר סיכן חיי אדם.
11.הנתבעת השיבה לבקשה לצו זמני; הצדדים הגיעו להסכמה כאמור על העברת הדיון לביהמ"ש המחוזי בת"א. התיק הועבר לטיפולי וביום 3.4.17 התקיים דיון בפניי בבקשה לצו זמני. בדיון זה ניתנה הצעתי, ראו עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 7-26. הצדדים קיבלו את המלצת ביהמ"ש ובהתאם לה מונה מומחה מטעם ביהמ"ש (המהנדס רפאל גיל). באותו דיון נקבע כי חוות הדעת לא תייתר את חוות הדעת שהוגשו ע"י הצדדים (חוות דעת של המהנדס גנישב אלכסיי ונחמיה מסורי מטעם הנתבעת וחוות דעת של המהנדס והשמאי עמית זיו, המהנדס ויקטור שטיינברג והמומחה רמי אשר מטעם התובעים). נקבע כי המומחה יבחן את כלל הליקויים הנטענים בכתב התביעה, וימצה בתוך 30 יום ליקויים בנושא נשירת האבנים וזאת לנוכח הסכנה הנשקפת לעוברי האורח, כך גם הוסכם כי לאחר קבלת חוות הדעת ישקלו הצדדים להתייחס לחוות דעת זו כחוות דעת מוסכמת, כאמור סעיף 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות").
12.ביהמ"ש מינה כאמור את המהנדס רפאל גיל אשר ביקר בבניין ומסר חוות דעת ראשונית, ראו המסמך שהוכן על ידו ביום 18.5.17. בין היתר במסמך זה ביקש המומחה את הוראות ביהמ"ש לעניין עלויות ביצוע הסקר לעניין החיפוי החיצוני וכן הוראות לעניין תיקון הבריכה. לאחר שהצדדים לא הגיעו להבנות בעניינים אלו קבעתי דיון דחוף נוסף, ראו הדיון שהתקיים ביום 21.6.17. גם בדיון זה לא הגיעו הצדדים להבנות בנושאים שעמדו על הפרק וניתנו הוראותיי לביצוע בדיקות הסקר האבנים ע"י חב' שילר (להלן: "שילר"). כן קבעתי כי על המומחה להשלים את חוות דעתו, ראו החלטתי בעמ' 11 שורה 27 עד עמ' 13 שורה 8.
13.מומחה בית המשפט השלים את בדיקותיו וחוות דעתו הנושאת את התאריך 12.12.17 הוגשה לתיק ביהמ"ש וסומנה במהלך דיוני ההוכחות במ/1 (להלן: "חוות דעת ביהמ"ש"). ב"כ התובעים ביקש לשלוח שאלות הבהרה למומחה, ראו השאלות שסומנו ת/1 ותשובות מומחה ביהמ"ש סומנו במ/2. הנתבעת לא הפנתה למומחה שאלות הבהרה. אתייחס בהמשך לאמור בחוות דעת מומחה ביהמ"ש, אולם כבר כעת אציין כי המומחה מצא שורה של ליקויים ש"בשורה התחתונה" הוערכה עלות ביצוע התיקונים בסכום של 626,400 ₪ ללא מע"מ. מומחה ביהמ"ש ציין כי עלות פיקוח הינה 15% מעלות אומדן זה. כן ציין מומחה ביהמ"ש בשולי חוות דעתו כדלקמן:
"במידה והתובעים יבצעו את התיקונים באמצעות קבלנים מזדמנים, תעלה העלות ב-30% + מעלות האומדן. יש לשים לב כי העלות לתיקון נזקי הרטיבות היא עלות ראשונית ורק במהלך הטיפול ניתן יהיה לדעת האם הטיפול צלח או שנדרש להשקיע יותר משאבים וכסף לתיקון הליקוי. אם בעיית האיטום לא תיפתר בזמן סביר, יהיה צורך למנות מהנדס איטום מומחה לקבלת מפרטי איטום ותיקון כולל פיקוח צמוד. עלות שכזו אינה מתומחרת בחוות דעתי. לכן מומלץ שהנתבעת תבצע את תיקוני הרטיבות ותהיה אחראית לאי חדירת הרטיבות למשך חמש שנים נוספות מיום התיקון. עלות התיקון לנתבעת נמוכה יותר, אך אינה רלוונטית, שכן אם יוחלט שהנתבעת תבצע את התיקון, אין זה משנה כמה יעלה התיקון לנתבעת".
14.הצדדים התייצבו לקדם משפט נוסף בפניי לאחר תצהירים, ראו פרוטוקול דיון מיום 27.5.18. בדיון זה הודיעו הצדדים, בין היתר, שבחודשיים האחרונים מנוהל מו"מ בין הצדדים והוא נמצא בשלב מתקדם. אציין, כי הודעת הצדדים על ניהול משא ומתן ביניהם ניתנה גם לקראת דיוני ההוכחות, שחלקם נדחו בשל כך. גם במהלך דיוני ההוכחות הודיעו הצדדים כי הם ממשיכים לקיים הידברות. במהלך דיוני ההוכחות הגיעו הצדדים למספר הסכמות דיוניות, בין היתר על צמצום מספר התובעים שנחקרים על תצהיריהם. כמו כן הגיעו הצדדים להסכמה שחוות דעת מומחה ביהמ"ש תהיה חוות דעת מוסכמת, כקבוע בתקנה 130(ג) לתקנות ומשכך נמשכו חוות הדעת ההנדסיות של הצדדים ומסורי כלל לא נחקר על חוות דעתו.
15.בסופו של יום נחקרו התובעים ד"ר יונה יהלום (להלן: "יהלום"), מר גוסטבו מטוס (להלן: "מטוס"), נותן חוות הדעת ההנדסית והשמאית מטעם התובעים, מר עמית זיו (להלן: "זיו"). מטעם הנתבעת נחקרו איש התחזוקה של הנתבעת, מר בני כירי (להלן: "כירי"), השמאי מטעם הנתבעת, מר ארז אבידן (להלן: "אבידן"), מנכ"ל הנתבעת, רונן בריגה ומומחה ביהמ"ש אשר נחקר ע"י שני הצדדים. בתום דיוני ההוכחות הגישו הצדדים סיכומים בכתב ולהלן בקצרה טענותיהם, כפי שמפורטות בכתבי הטענות ובסיכומים.
טענות התובעים
16.התובעים מציינים כי במשך למעלה מ-9 שנים, מאז נמסרו הדירות בבניין, סובלים הם מליקויים מהותיים ברכוש המשותף, ליקויים אשר גרמו לנזקים ולסיכון בטיחותי אשר רק בנס לא גרמו לפגיעה בחיי אדם. עוד טענו התובעים, כי משנת 2010, שנת מסירת הדירות והרכוש המשותף, דרשו הם חזור ודרוש מהנתבעת לכבד את חובתה שבדין ואת חיוביה ההסכמים ולתקן את הטעון תיקון בבניין, אך זו גררה רגליים, הוליכה את הדיירים בכחש ולא ביצעה את המוטל עליה, למעט ביצוע של עבודות קוסמטיות מעת לעת. לשיטת התובעים, חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש מחזקת את כל טיעוניהם בעניין הליקויים ומהווה את "ראיית הזהב" בתיק זה (ראו סעיף 1 לסיכומים).
17.התובעים טוענים שעפ"י סעיף 4 לחוק המכר דירות, תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") תקופת הבדק הרלוונטית לעניין חיפויי חוץ היא 7 שנים מיום מסירת הרכוש המשותף. מאחר והרכוש המשותף נמסר בשנת 2010; מאחר והנתבעת לא השכילה להציג פרוטוקול מסירה לרכוש המשותף; מאחר והתביעה דנן הוגשה בחודש ספטמבר 2016, אזי טרם חלפה תקופת האחריות ונטל ההוכחה מוטל על הנתבעת להוכיח שאי ההתאמה שנמצאה בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש נגרמה בשל מעשה ומחדל של התובעים. לשיטת התובעים, הנתבעת כשלה מלעשות כן ואין אלא לקבוע שהנתבעת התרשלה בביצוע החיפוי החיצוני של הבניין ועליה לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בתיקונים המתבקשים.
18.התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש לא רק בנושא חיפוי החוץ אלא לקבל את חוות הדעת בשלמותה. התובעים טוענים, כי מומחה ביהמ"ש ביצע עבודה יסודית, רצינית ומקיפה; התובעים מציינים כי הנתבעת בחרה שלא להפנות שאלות הבהרה למומחה; התובעים מציינים שהמומחה עמד על חוות דעתו בחקירה הנגדית שנערכה ע"י ב"כ הנתבעת וכי ממצאיו לא התערערו, מה גם שכאמור מדובר בחוות דעת מוסכמת. התובעים מפנים להלכות הקובעות שרק במקרים חריגים תמנע ערכאה דיונית מלאמץ את חוות דעת מומחה ביהמ"ש, קל וחומר בנסיבות שלפנינו. לשיטת התובעים, חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש מסתכמת בסך של 1,195,638 ₪.
19.התובעים טוענים שהנתבעת איבדה את זכות התיקון ומפנים בין היתר לע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה (פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 26.9.1996). כן מפנים התובעים לפס"ד של ביהמ"ש העליון במסגרת ע"א 8939/01 חיים אביצור ואח' נ' חפציבה (פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 2.9.2003) (יכונו להלן: "פס"ד זלוצין" ו- "פס"ד חפציבה"). בסעיף 7 לסיכומיהם מפרטים התובעים את הסיבות השוללות במקרה הנדון את זכות התיקון מהנתבעת ובין היתר התכחשות הנתבעת לליקוים, ניסיונות הנפל להביא לתיקון ליקוים כאלה ואחרים, משך הזמן הרב שחלף, עדויות הצדדים בעניין התייחסות הנתבעת לטענות התובעים.
20.בכל הנוגע לדרישת התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך, אציין כי בעניין זה התרתי את תיקון כתב התביעה בעקבות ישיבת קדם המשפט שהתקיימה בפניי ביום 27.5.18. בעניין זה הגישו התובעים את חוות הדעת של השמאי עמית זיו. בחוות דעת זו נקב זיו בשיעור ירידת ערך לכל אחת מהדירות, סך הכול רכיב זה הועמד על סך של 1,911,004 ₪. לשיטת התובעים, זיו עמד על חוות דעתו וזו לא נסתרה בחקירתו הנגדית וכן לא בחוות דעת הנגדית שהוגשה ע"י הנתבעת, חוות דעת אבידן. התובעים מפנים להלכות המשפטיות אשר הכירו לשיטתם ברכיב ירידת ערך, גם כאשר הליקויים מצויים ברכוש המשותף, וראו ע"א (ת"א) 159/93 אביסרור ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל (פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 1.10.1999).
21.בכל הנוגע לפיצוי בלתי ממוני בגין עוגמת נפש, מציינים התובעים בין היתר שהליקויים שהתגלו פגעו קשות באיכות חייהם ומנעו שימוש והנאה בקניינם, כך לעניין מניעת השימוש בבריכת השחייה בחודשי הקיץ, אשר רוקנה ממימיה בשנת 2016 ואילך. התובעים מציינים את המפגעים הבטיחותיים שהיוו סכנה לגופם, קרי נפילת האריחים; התובעים מציינים כי טרם נרשמו זכויותיהם הקניינות, הגם שחלפו מעל 9 שנים מהמועד בו קיבלו את דירותיהם. בעניין זה נדרש פיצוי לכל אחד מהתובעים בסך של 15,000 ₪ ובסה"כ 480,000 ₪. התובעים מפנים להלכות המשפטיות שהכירו באי רישום בלשכת רישום המקרקעין כהפרה של ההסכמים, ראו פסקי הדין הנזכרים בסעיף 11 לסיכומים. בעניין זה ביקשו התובעים למנות כונס נכסים אשר יפעל להשלמת הרישום.
טענות הנתבעת
22.הנתבעת טוענת כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב כאשר המניע העיקרי להגשת התביעה הינו רצון להתעשר על חשבונה. לשיטת הנתבעת, המקור לסכסוך הינו המחלוקת ביחס לבניית דירה נוספת, שהנתבעת סירבה להעניק לתובעים פיצוי בגין בנייתה. לשיטת הנתבעת, רק לאחר שנכשל המשא ומתן בין הצדדים פנו התובעים לקבלת ייעוץ משפטי והגישו את התביעה שלפניי. לשיטת הנתבעים, אמנם ארעה נפילה של אריח מהחיפוי החיצוני של הבניין, אירוע שהנתבעת התייחסה ומתייחסת אליו בכובד ראש, אולם לשיטתה, התובעים נוטלים בציניות אירוע זה, מצרפים אליו עשרות ליקויים מינוריים, לגביהם לא טענו דבר בעבר ומגישים תביעה מנופחת ומוגזמת, תוך שהם מבקשים לשלול מהנתבעת את אפשרות התיקון. הנתבעת מציינת שאף לא אחד מ-50 רוכשי הדירות בפרויקט תבע את הנתבעת בליקויי הבנייה בדירתו הוא והדבר מלמד שמדובר בחברה רצינית ואחראית.
23.הנתבעת מציינת שגם התנהלות התובעים במהלך ההליך מלמדת על חוסר תום ליבם. כך טוענת הנתבעת שלא היה כל מקום להגיש את הבקשה לצו עשה זמני ומדובר למעשה באמצעי מלאכותי לעורר מהומה. הנתבעת מציינת, שהתובעים נאחזו כמוצא שלל רב בעניין נפילת האריחים אך במשך השנים ולמעשה עד היום, לא עשו דבר מצדם לתיקון החיפוי. הוא הדין לעניין סירובם לפעול לתיקון הבריכה ע"י הנתבעת. הנתבעת מציינת כי אם וככל והיו נעתרים התובעים להצעת הנתבעת לפעול לתיקון הבריכה, הייתה נמנעת הטענה של אובדן הנאה ממתקן זה.
24.לעניין ליקויי הבנייה המפורטים בחוות דעת מומחה ביהמ"ש, מציינת הנתבעת בין היתר בסיכומיה את הסיבות שהובילו אותה לקבל חוות דעת זו כחוות דעת מוסכמת. עם זאת, הנתבעת טוענת כי אין בכך כדי לייתר את טענותיה באשר למקור הליקויים ולשיטתה מומחה ביהמ"ש לא הכריע בשאלה האם ליקויים אלו נובעים מרשלנות של הנתבעת או מתחזוקה לקויה של התובעים. הנתבעת עומדת על טענותיה שהליקויים המפורטים, במלואם או בחלקם, נובעים מתחזוקה לקויה ובין היתר מפנה הנתבעת למסמכים קודמים, תכתובות, פגישות וסיכומי דיון בהם לא נזכרו כלל הליקויים הנטענים היום ע"י התובעים. בעניין זה טוענת הנתבעת, ש-56 ליקויים מתוך ה-77 הנזכרים ע"י מומחה ביהמ"ש הם כאלה שלא הובאו כלל לידיעת הנתבעת והועלו לראשונה בדו"ח המהנדס זיו שצורף לכתב התביעה.
25.גם מסיבה זו הנזכרת לעיל (העלאת ליקויים לראשונה בחוות דעת שצורפה לכתב התביעה), טוענת הנתבעת כי אין כל מקום לשלול מהנתבעת את אפשרות התיקון. לשיטת הנתבעת, לגבי חלק מהליקויים כלל לא ניתנה הזדמנות לנתבעת לפעול לתיקונם ובכל מקרה, גם לפניות אחרות של התובעים התייחסה הנתבעת בכובד ראש ותיקנה את כל הליקויים שהופיעו בדו"ח יעדים. הנתבעת מפנה גם לפעולות שבוצעו על ידה באשר לנפילת החיפוי החיצוני (סעיף 7 לסיכומים, לחוות דעת מסורי, לבדיקות מכון התקנים). הנתבעת מתייחסת לכל אחת ואחת מהטענות שהועלו ע"י התובעים, בין היתר מערכת גילוי האש (סעיף 8 לסיכומים), ליקויי הרטיבות (סעיף 9 לסיכומים), בריכת השחייה (סעיף 10 לסיכומים), התפרקות כנפי השערים (סעיף 11 לסיכומים) מפרטת מהן הפעולות שבוצעו על ידה בכל אחד ואחד מהרכיבים ומועד העלאת טענות התובעים בעניינים אלה.
הנתבעת שבה ומציינת שהשיבה על כל אחת ואחת מפניות התובעים בזמן אמת וטיפלה בדרוש תיקון. לשיטתה, יש לאפשר לה להשלים את התיקונים גם כעת.
26.בעניין ירידת הערך, טוענת הנתבעת כי אין כל אמירה בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש לפיה הליקויים אינם בני תיקון. לשיטת הנתבעת, מרבית הליקויים פעוטים, וברי כי אם התיקון יעלה יפה אזי לא תיגרם כל ירידת ערך. בעניין הפיצוי הלא ממוני טוענת כאמור הנתבעת, כי התובעים הם אלו האחראים לשלילת ההנאה ברכושם, בין היתר בסירובם לאפשר לנתבעת לבצע את התיקון בבריכה. לעניין אי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, מציינת הנתבעת כי לא יכולה הייתה לרשום את זכויות התובעים על שמם שכן לא הושלמו תהליכי הפרצלציה. בעניין זה ציינה הנתבעת בסיכומיה כי תעתור בבקשה לצרף ראיות חדשות המעידות על השלמת הליכי הפרצלציה ביום 25.8.19, קרי לאחר תום שמיעת הראיות בתיק זה (מעיון בתיק לא נוכחתי כי הוגשה בקשה שכזו). הנתבעת מבקשת לאבחן את המקרה שבפנינו מההלכה שנזכרה ע"י התובעים בסיכומיהם, ע"א 3849/09 ו-4087/09 הר משגב השקעות בע"מ נ' ובר (פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 6.7.2014).
הכרעה - על פי השאלות הנזכרות בסעיף 1 לפסק הדין
קיומם של ליקויים ברכוש המשותף והיקפם
27.בעניין שבכותרת אין לי אלא להזכיר שוב את ההסכמה הדיונית שגובשה תוך כדי ההליך, ולפיה חוות הדעת של מומחה בית משפט הינה חוות דעת מוסכמת. הסכמה זו ניתנה לאחר שהוגשו חוות דעת מטעם הצדדים; לאחר שמומחה התובעת, זיו, נחקר על חוות דעתו, גם בהיבט ההנדסי; לאחר שמומחה בית המשפט נחקר על חוות דעתו. סבורה אני כי די בכך כדי ללמוד על אימוץ ממצאי חוות הדעת על ידי הנתבעת (בסייג שצוין בסעיף 24 לעיל ובסעיף 33 להלן).
28.בנוסף ולחלופין, אין לי אלא להפנות להלכות המשפטיות המחייבות בעניין חוות דעת מומחה בית משפט: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבת בולטת שעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדות היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי [פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 31.12.1988], להלן: "פס"ד ניימן"). ראו גם ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' יוסף לוי ובניו בע"מ, פ"ד נב(4) 563 (1998); ע"א (מחוזי חיפה) 288-03-13 נחמני נ' גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ ( פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 30.9.2013); ע"א (מחוזי חיפה) 42128-03-16 גליל א.ג. יזמות נכסים והשקעות בע"מ נ' שמאי (פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 5.7.2016)).
29.במקרה הנדון, לא מתקיים החריג המצדיק סטייה מחוות דעת מומחה בית המשפט, ההיפך הוא הנכון. חוות הדעת שהוגשה, במ/1, הינה מקיפה ויסודית ומתייחסת לכל אחד ואחד מהליקויים הנטענים, תוך התייחסות לאמור בחוות דעת המומחים מטעם הצדדים. מומחה בית משפט ביקר במקום בשני מועדים (8.5.17, 10.8.17); הגיש חוות דעת ראשונית לעניין נשירת האריחים; נחקר בבית המשפט הן במסגרת הדיון בצו הזמני והן בהליך העיקרי. עוד אזכיר כי הנתבעת בחרה שלא לשלוח שאלות הבהרה למומחה בימ"ש, ושאלות התובעת נענו, ראו במ/2.
30.במהלך חקירתו עמד מומחה בימ"ש על החשיבות בעריכת פרוטוקול מסירה "א' ב' של התנהלות נכונה" עמ' 22 שו' 14-16 ולחומרה שהוא מייחס להעדרו, ראו דבריו בעמ' 21 שו' 8-13, 23-28; הסביר את קביעתו בנושא האיטום ומדוע עדיין לא מדובר ב"סוף פסוק", עמ' 17 שו' 26 עד עמ' 18 שו' 7, עמ' 19 שו' 30 ומדוע עומד הוא על הצעתו שבעניין זה התיקון יתבצע ע"י הנתבעת; עומד על חוות דעתו בעניין הרטיבות בחדר המכונות (עמ' 23 שו' 5), במרתפים ובחניונים (עמ' 24 שו' 20-24); שוב מציין כי לטעמו הרטיבות נגרמת מצנרת הבריכה ושולל את התיזה לפיה הרטיבות נגרמה בשל הצבת עמוד הכדורסל (עמ' 27 שו' 26-28, עמ' 28 שו' 18-19); מסביר מדוע גוון הריצוף אמור להיות אחיד ומפנה לתקן המחייב, תקן 5566 (עמ' 28 שו' 28-30, עמ' 29 שו' 3-13); מפרט בדבר הכשל בעיגון אבני החיפוי חוץ (עמ' 30 שו' 3-7); הכשל בהתקנת הדק (עמ' 30 שו' 10-17, 20) ומציין כי מראש שיטת ההתקנה היתה לקויה. מומחה בימ"ש השיב בחקירה נגדית לשאלות בדבר תקינות בדיקת מכון התקנים (עמ' 31 שו' 23-24, עמ' 32-33). כשנשאל האם בדק את נושא המסננים, השיב כי הנושא כלל לא עמד במחלוקת (עמ' 40 שו' 12).
31.בכל נושא חיפוי החוץ שולל המומחה את טענות הנתבעת, גם במהלך חקירתו הנגדית, בין היתר לעניין טכניקת ההדבקה, ומפנה בעניין זה למפרט 378, ראו עמ' 35 שו' 1-18 וכן לעניין הסיבות ל"פטרייה" שהתגלתה באבן. מסכם מומחה בימ"ש ואומר: "...תאמין לי שאתה לא יכול להרשות לעצמך בתור חברה קבלנית שבונה מגדלים בנתניה, להשאיר דבר כזה שיפול על מישהו על הראש. אין דבר כזה. זה גם לא שווה את זה" (עמ' 34 שו' 12-14).
32.לאור האמור לעיל, לאחר שהתרשמתי באופן בלתי אמצעי מעדותו של מומחה בימ"ש, מניסיונו ומקצועיותו, מאחר ולא התגלתה כל טעות או סתירה המצדיקה התערבות בית המשפט וסטייה מחוות הדעת, קובעת אני כי יש לאמץ במלואה את חוות הדעת, הן לעניין עצם קיומם של הליקויים, הן לעניין היקפם והן לעניין האומדן לתיקון ליקויים אלו.
האם תיקון הליקויים רובץ לפתחה של הנתבעת או שמא מדובר בתחזוקה לקוייה, והעלות על התובעים?
33.כאמור, הנתבעת סייגה את הסכמתה לקבל את חוות דעת מומחה בימ"ש כחוו"ד מוסכמת, מבלי לפגוע בזכותה לטעון שמקור הליקווים שהתגלו, כולם או חלקם, אינו רובץ לפתחה. בעניין זה הפנתה הנתבעת בין היתר להתכתבויות קודמות/חוות דעת קודמות של התובעים, בהם לא הוזכרו כלל הליקויים אותם מנה מומחה בימ"ש.
34.בנקודה זו סבורה אני כי הנטל על הנתבעת להוכיח שאינה אחראית לתיקון הליקויים. התובעים הפנו בסיכומיהם להוראות סעיף 4 לחוק המכר דירות ולתוספת לחוק המכר בעניין תקופת האחריות; התובעים ציינו שלא נערך פרוטוקול מסירה של הרכוש המשותף, ויש לזקוף זאת לחובת הנתבעת. בעניין זה התבטא גם מומחה בימ"ש:"זה שאין לכם פרוטוקול מסירה מסודר זה משליך עליכם המון אחריות כי אם הייתם חותכים את הליקויים ביום המסירה, הייתי יודע מה כן ומה לא" (עמ' 21 שו' 26-27). ראו גם פס"ד ניימן: "מה עוד שהמערערת (הקבלן, ח.פ) לא טרחה להכין פרוטוקול על מצב הדירה בעת מסירתה או בכל שלב מאוחר...".
35.נקודת המוצא אם כן הינה שהאחריות לתיקון הליקויים הינה על הנתבעת, אלא אם הוכח ההיפך – והנתבעת כשלה בכך. מומחה בימ"ש שלל את הטענה לפיה הרטיבות נגרמה בגלל הצבת עמוד כדורסל, כך גם לעניין הרטיבות בחדר המכונות (ראו ההפניות בסעיף 30 לעיל). לא זו אף זו – הנתבעת טענה כי מרבית הליקויים לו תועדו ונטענו על ידי התובעים במועדים מוקדמים יותר. בעניין זה קיימות חוות דעת קודמות המתייחסות לחלק מהליקויים הנטענים, ראו חוות דעת יעדים שניתנה בשנת 2012, שם נזכרים ליקויים בחיפוי החיצוני, הרטיבות בחניון; נזילות מים בארון כיבוי אש; הריצוף הפגום בלובי. ראו גם התייחסות הנתבעת לטענות שהועלו עוד בשנת 2013, נספח ו' לכתב התביעה.
36.מההוכחות שנשמעו בפניי התרשמתי כי במשך השנים היתה תקשורת בין הצדדים, לא רק בכתב אלא גם בעל פה. כך, יהלום העיד שהצדדים דברו על מערכת גלאי האש (עמ' 77 שו' 16-23); העיד שהסנסורים של המערכת החלו לנשור מיד עם קבלת החזקה (עמ' 80 שו' 22-23); העיד שלא כל הליקויים התגלו בהתחלה, כך לעניין הרטיבויות והבריכה, ראו עדותו בעמ' 84 שו' 15-21, עמ' 85 שו' 3-7. יהלום העיד ש"עם בריגה היינו מדברים איתו כל הזמן" (עמ' 85 שו' 16-17), ו"אבל כל פעם שהייתה לנו בעיה פנינו אליהם, כל פעם שהיה כתם על הקיר הופיע האדון בני... בני היה בא ומורח צבע על הקירות ומכסה את הכתם עד הכתם הבא" (בני כירי, עמ' 85 שו' 19-23). עדותו זו של יהלום הותירה בקרבי רושם אמין. ראשית יש לזכור כי זה טבעם של ליקויים – לעיתים לא ניתן לגלותם במלואם במועד הסמוך למסירה, וראו עניין התנפחות הדק ונשירת האריחים. שנית – יהלום העיד בכנות, לעיתים (לכאורה) בניגוד לאינטרס התובעים, בה בשעה שהודה שמבחינתו יסכים לביצוע התיקונים על ידי בריגה, ראו עדותו בעמ' 72 שו' 10-13, עמ' 74 שו' 9-13. לא התרשמתי שיהלום מבקש "להתעשר" על חשבון הנתבעת ו"להדביק" לה ליקויים שאינם רובצים לפתחה, אלא כל רצונו הוא להביא לתיקון הליקויים בצורה המיטיבית והמהירה.
37.מאידך, עדי הגנה אשר הובאו על מנת לתמוך בטענת הזנחת התחזוקה הסתפקו בהפרכת טענות לחלל האויר: "הבניין היה זוועה" (ברדה בעמ' 111 שו' 3-4); "הם לא רצו לעשות אחזקה" (עמ' 116 שו' 1-8); "המערכת עבדה פיקס" (עמ' 117 שו' 6). עם זאת כשנשאל ברדה האם הביא עימו את הדו"ח שמלמד על הזנחה כביכול, השיב: "לא...לא אין לי מסמך. אולי במשרד" (עמ' 115 שו' 15). לא די בעדויות אלו ובעדות בני כירי (עמ' 117 עד עמ' 121) כדי להרים את הנטל ולהוכיח שליקויים נובעים מתחזוקה לקוייה.
38.לאור כל האמור לעיל, מאמצת את חוות הדעת של מומחה בית המשפט במלואה וקובעת כי על הנתבעת לשאת בעלויות התיקונים הנזכרים בה.
האם יש לאפשר לנתבעת לפעול לתיקון הליקויים, כמבוקש על ידה?
39.בעניין שבכותרת קובעת ההלכה: "בנסיבות אלה, נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין. זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למור המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש" (פס"ד זולצין בפסקה 4, עמ' 864 לפסק הדין).
40.ראו גם פס"ד חפציבה: "כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם" (עמ' 92 לפסק הדין).
41.במקרה הנדון, עד שלב הסיכומים (כולל) הכחישה הנתבעת את חובתה לבצע את התיקונים וממשיכה וטוענת כי מדובר בליקויים הנובעים מתחזוקה לקויה ולא מרשלנות בביצוע, ראו בעניין זה סעיף 19.10 לתצהיר בריגה; חקירתו בעמ' 162-163 ("הבניין לא תוחזק"); "...יש איזה שהוא גבול שאנשים צריכים להבין שהם אמורים לתחזק את הבניין בצורה מסויימת" (עמ' 172 שו' 12-15), ראו גם עדויות ברדה וכירי שצוטטו לעיל.
42.בנוסף, מהראיות עולה כי למצער בשנת 2012 החלו התובעים לשטוח בפני הנתבעת את טענותיהם בדבר ליקויים ברכוש המשותף, ראו חוות דעת יעדים; הפניות שנעשו בהקשר זה; סיכומי הפגישות בין הצדדים; הצהרות בריגה כי חלק מהליקויים "תוקנו" ו"טופלו". כך למשל, חלק מהליקויים שנזכרים בסיור שנערך ביום 15.3.15, לגביהם טענה בריגה כי טופלו ותוקנו, נזכרים עדיין בחוות דעת מומחה בית המשפט. לא יכולה להיות מחלוקת שבמשך שבע שנים לכל הפחות נושא הליקויים נמצא בדין ודברים עם הנתבעת; חרף זאת, מומחה בית המשפט מצא את הליקויים המפורטים בבמ/1. אזכיר כי במהלך הדיונים שהתקיימו בפניי הצהירו הצדדים על "דין ודברים" שמתנהל, שככל הנראה לא עלה יפה, אם הגענו עד הלום. במצב דברים שכזה, ועל פי ההלכה המחייבת, אין מקום לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים בעצמה, למעט בעניין האיטום, ואבהיר קביעתי זו.
43.בעניין האיטום קבע מומחה בית המשפט שבשלב זה לא ניתן להעריך את היקף התיקון שידרש ואת המשאבים שידרשו לצורך כך. המומחה פירט זאת בחוות דעתו (ראו הציטוט בסעיף 13 לעיל) וכן בעדותו בעל פה (עמ' 18 שו' 1-7). משכך, בחר לכלול המלצה מפורשת בעניין האיטום והציע לבצעו באמצעות הנתבעת.
44.אם בחרתי לאמץ את חוות דעת המומחה ככתבה וכלשונה, אין מקום לסטות מהמלצתו בעניין זה. מעבר לכך, יש היגיון רב במסקנת מומחה בימ"ש, שאחרת ואם אפסוק פיצוי כספי – אזי יהיה מקום ליתן סעד של פיצול סעדים המאפשר לתובעים לתבוע סכומים נוספים בעתיד, או לאמץ את המנגנון המוצע על ידי התובעים בסעיף 6 לסיכומים. סבורה אני כי בדרך זו (של מתן צו עשה), תדרש מידה לא מבוטלת של פיקוח בית משפט על ביצוע עבודת האיטום, פיקוח שאינו מוצדק במקרה הנדון. זאת ועוד, מפנה אני לעדות יהלום, שהותירה בי כאמור רושם אמין, שם מנה את התנאים בהם יסכים, "בלב כבד", לביצוע התיקונים על ידי הנתבעת (ראו פרו' עמ' 72 שו' 10-13, עמ' 74 שו' 9-13). אמנם יהלום ציין כי דבריו נאמרים על דעתו בלבד (עמ' 95 שו' 18-19) אך אין להתעלם מהאמור וסבורה אני כי עמידה בתנאים אלו אכן תוביל לתיקון הנדרש (ואלו שיתגלו תוך כדי ביצוע העבודות).
45.משכך הנני מורה כי עבודות האיטום האמורות אליהן התייחס מומחה בית המשפט יבוצעו על ידי הנתבעת; עלות יתר התיקונים, בתוספות הנדרשות (פיקוח, מע"מ, ביצוע ע"י קבלן מזדמן), וכן החזר ההוצאות שהוצאו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (תיקון שער הכניסה; מערכת גילוי אש) ישולמו על ידי הנתבעת.
פיצוי בגין ירידת ערך; פיצוי בגין נזק לא ממוני
46.בחרתי לדון בשני הנושאים שבכותרת במקשה אחת. בעניין ירידת הערך תוקן כתב התביעה והוגשו שתי חוות דעת, האחת ע"י כל צד (זיו מטעם התובעים; אבידן מטעם הנתבעת). על פי ההלכה, ניתן לדרוש פיצוי בגין ירידת ערך בגין ליקויי בניה, ראו ע"א 4445/90 אמיגור נ' מאיוסט ואח [פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 17.4.1994]: "..הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים…גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עימו." בת.א (ת"א) 159/93 אביסרור ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל [פורסם במאגרים המשפטיים, ביום 1.10.1999] נקבע כי ניתן ליתן פיצוי בגין ירידת ערך, אף אם מדובר בליקויי בניה ברכוש המשותף.
47. במקרה הנדון יש ממש בטענת השמאי מטעם הנתבעת, שהפיצוי נדרש עוד בטרם בוצע התיקון, וכי יתכן שאחר ביצועו לא יוותרו ליקויים (ראו עדותו בעמ' 128 שו' 16); כי פיצוי בגין ירידת ערך ברכוש המשותף הינו נמוך יותר עמ' 124 שו' 16-21). כמו כן, אבידן עמד על חוות דעתו לפיה לא הוכחה כלל ירידת ערך (עמ' 134 שו' 13-23), ואיני סבורה כי בנקודה זו יש להעדיף את חוות דעת זיו על פני חוות דעת אבידן.
48.מאידך, סבורה אני כי יש לתת משקל במקרה הנדון לאופי חלק מהכשלים שהתגלו והם למעשה אינו במחלוקת – התרחבות הדק; שבירת הזכוכית המחוסמת כתוצאה מכך ונפילת אריחים. כמו כן, אין מחלוקת שעדיין קיימים סימני רטיבות בבניין, שטרם אותר מקורם. סבורה אני כי כשלים שכאלו אכן יכולים להוביל ל"ירידת ערך פסיכולוגית"; סבורה אני כי כשלים שכאלו עלולים להצמיח מוניטין לא טוב לבניין, גם אם יתוקנו הליקויים במלואם; סבורה אני כי ליקויים שכאלו אכן גרמו לתובעים עוגמת נפש, ולכך נוסיף את העובדה שאינה שנויה במחלוקת, לפיה הבנין טרם נרשם כבית משותף. מכל הטעמים הללו, בחרתי לפצות כ"א מ – 34 התובעים בפיצוי גלובלי בסך של 20,000 ₪.
סוף דבר
49.התביעה מתקבלת בחלקה – הנתבעת תשלם לתובעים את מלוא הסכומים הנזכרים בחוות דעת מומחה בימ"ש, בתוזפת הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות הדעת ועד מועד התשלום, למעט עבודות האיטום. עבודות האיטום תתבצענה על ידי הנתבעת, בתנאים הנזכרים בחוות דעת מומחה בימ"ש.
50.הנתבעת תשלם לתובעים סך של 680,000 ₪ כפיצוי עבור הנזק הלא ממוני; הנתבעת תפעל לרישום הבית המשותף עד לא יאוחר מיום 30/6/20, ואם לא תעשה כן תשלם פיצוי נוסף בסך של 10,000 ₪ לכ"א מ-34 התובעים בגין כל שנה שעוברת והרישום לא מושלם. ככל והרישום לא יעשה עד למועד הנזכר לעיל, יהיו רשאים התובעים לחדש את בקשתם לעניין מינוי כונס נכסים.
51.הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט בסך של 75,000 ₪ וכן תשיב את הוצאות העדים (בכפוף להצגת קבלות); את הוצאות ההקלטה ואת אגרת בית המשפט כפי ששולמה.
52.במידת הצורך יגישו התובעים פסיקתא מתאימה לחתימה המפרטת את כל הסכומים לתשלום עליהם הוריתי לעיל, ועל ביצוע העבודות כאמור. כל הסכומים שנפסקו ישולמו תוך 30 יום וישאו הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד ואילך.
המזכירות תשגר פסק דין זה לצדדים.
ניתן היום, א' טבת תש"פ, 29 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.
