כללי
1.רשות הפיתוח היא הבעלים הרשום של דירת מגורים בת 3 חדרים, בשטח של 68.90 מ"ר ,המצויה ברחוב החיטה 17/8 נצרת עלית, והידועה גם כחלקה 48/27 גוש 17832 בקרקעות נצרת עלית (להלן: "הדירה"). הדירה נמצאת בבית משותף רשום בלשכת רישום מקרקעין נצרת.
2.התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים"), הם אח ואחות. התובע 1 (להלן: "התובע") גר במרכז הארץ, ואילו התובעת 2 (להלן: "התובעת") גרה ברחוב דרך העמק 18/6 נצרת עלית.
3.רשות הפיתוח החכירה את הדירה להורי התובעים, לפי חוזה חכירה לדורות מהוונות, בשנת 1989. התובעת קיבלה בירושה 2/8 מזכות החכירה לדורות בדירה (להלן: "הזכויות") ביום 16.2.2005. וכן, כל אחד מהתובעים קיבל בירושה 3/8 מהזכויות ביום 20.11.2012. יוצא, כי חלקה שלה התובעת בזכויות הוא 5/8, ואילו התובע – 3/8.
4.הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת"), היא אישה גרושה, תושבת טירת הכרמל לשעבר, והייתה הבעלים הרשום של דירת מגורים בת 5 חדרים המצויה ברחוב הרצל בטירת הכרמל, והידועה גם כחלקה 8/16 גוש 10143 בקרקעות טירת הכרמל. (להלן: "הנכס").
5.התובעת השכירה לנתבעת את הדירה, במהלך התקופה בחל משנת 2003 ועד ליום 31.12.2012, לפי חוזי שכירות לא מוגנת מתחדשים מדי שנה ושנה. חוזה השכירות האחרון נערך ונחתם על-ידי התובעת והנתבעת ביום 1.1.2012 בנצרת עלית (להלן: "חוזה השכירות").
6.בחוזה השכירות, הצהירה התובעת, בין השר, כי היא הבעלים של הדירה ומעוניינת להשכירה בשכירות לא מוגנת לנתבעת. וכן, הוצהר, הותנה והוסכם בחוזה השכירות, בין השאר, כי תקופת השכירות תהא למשך שנה, החל מיום 1.1.2012 ועד 31.12.2012; כי דמי השכירות יהיו סך של 1,200 ₪ לחודש; וכי מטרת השכירות היא למגורים בלבד.
ויודגש: ההתקשרות בחוזה השכירות הייתה בין התובעת לבין הנתבעת, ולאחר שהתובעת הציגה את עצמה, לאורך כל הדרך, כי היא הבעלים של הדירה.
7.בחודש אוגוסט 2012 או בסמוך לכך, החלו התובעת והנתבעת לנהל משא ומתן ביחס לאפשרות, כי הנתבעת תקנה את הדירה שחפצה בה. וכן, רק במהלך המשא ומתן הודיעה התובעת לנתבעת, כי התובע זכאי לקבל, בירושה, חלק מהזכויות. כמבואר, זכות הקניין של התובע ,שקיבלה בירושה והמהווה חלק 3/8 מהזכויות, נרשמה בטאבו ביום 20.11.2012. יש לציין עוד, כי מצבה של הדירה לא היה תקין לחלוטין, והיה צורך לבצע בה עבודות שיפוצים.
8.המשא ומתן, שהתנהל בין התובעת לבין הנתבעת ,צלח וביום 30.10.2012 נערכה פגישה ביניהן במשרדה של מתווכת מקרקעין בשם שמחה ישינסקי (להלן: "שמחה"), והנמצא בנצרת עלית (להלן: "הפגישה"). ויודגש: שמחה היא דודתה של הנתבעת וחברה קרובה מאוד לתובעת. שמחה לא נתנה לתובעת ולנתבעת שירותי תיווך במקרקעין הקשור לעסקת מכר הדירה.
9.במהלך הפגישה ולאחר סיכום הפרטים המהותיים של עסקת מכר הדירה, חתמו התובעת והנתבעת על טופס זיכרון דברים סטנדרטי, בשני עותקים, לאחר ששמחה מילאה בכתב ידה את הפרטים החסרים והמוסכמים. (להלן: "זיכרון הדברים"). להלן, העתק צילומי של זיכרון הדברים:
וכן, במהלך הפגישה, שלחה שמחה לתובע, בדואר אלקטרוני, העתק מודפס של זיכרון הדברים, שהודפס על-ידה, והכל לבקשת התובע.
כמו-כן, התובעת והנתבעת קבעו להיפגש במשרדו של עורך-דין יגאל פרץ, בא-כוח הנתבעת, לצורך חתימה על חוזה מכר מפורט ,והפגישה תואמה ונקבעה ליום 5.11.2012 שעה 16:00. דא עקא, דודה של הנתבעת (אחיה של שמחה), נפטר ביום חתימת זיכרון הדברים ,והיא ושאר בני המשפחה ישבו שבעה על פטירתו בקרית ים.
10.ביום 8.11.2012, שלחה התובעת לנתבעת מכתב, בו היא מודיעה לה על אי-נכונותה להאריך את תוקפו של חוזה שכירות וכי יש לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות המוסכמת, קרי- ביום 31.12.2012. (להלן: "המכתב").
11.ביום 9.11.2012, שלח בא-כוח הנתבעת, עו"ד יגאל פרץ, לתובעת מכתב תשובה למכתב. (להלן: "מכתב התשובה"). במכתב התשובה, צוין, כי התובעת הפרה, אף באופן יסודי, את זיכרון הדברים ועליה לשלם לנתבעת סכום הפיצוי המוסכם בסך של 25,000 ₪. בהתכתבות נוספת שהייתה בין הצדדים, דרשו התובעים מהנתבעת לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות לפי החוזה או לחילופין לקנות את הדירה בתמורה בסך של 380,000 ₪. מאידך, הסכימה הנתבעת, לפנים משורת הדין, להגדיל את סכום התמורה המוסכמת בזיכרון הדברים לסך של 285,000 ₪ ,ובהעדר הסכמה מצד התובעים, היא דרשה מהם פיצוי בסך של 25,000 ₪. (להלן: "הצעות הפשרה ההדדיות").
12.הצדדים דחו, איש איש וסיבותיו הוא, את הצעות הפשרה ההדדיות. ביני לביני, מכרה הנתבעת את הנכס, לגב' נלי ישראלוב, ביום 9.12.2012, בתמורה כוללת בסך של 480,000 ₪.
13.התובעים ומר אשר מנשקו (להלן: "אשר") התקשרו (ביום 13.12.2012) בחוזה מכר מקרקעין, לפיו מכרו התובעים לאשר את הדירה, בתמורה כוללת בסך של 360,000 ₪ (להלן: "חוזה המכר"). בחוזה המכר, הוסכם בין הצדדים החתומים עליו, בין השאר, כי התובעים /המוכרים ימסרו לקונה/אשר את החזקה בדירה עד ליום 5.4.2013, והכל כפוף לקבלת מלוא התמורה. (סעיף 4 לחוזה המכר); כי הצד המפר ישלם לנפגע פיצוי מוסכם בסך של 36,000 ₪ (סעיף 12 (א) לחוזה המכר); וכי איחור בפינוי הדירה במועד המוסכם, יהווה הפרה יסודית של החוזה, ועל התובעים/המוכרים לשלם לקונה/אשר סך של 100 ₪, עבור כל יום איחור. (סעיף 12(ב) לחוזה "המכר")
14.הנתבעת לא פינתה את הדירה בתום תקופת השכירות המוסכמת לפי חוזה השכירות (ביום 31.12.2012). התובעים הגישו, תחילה, תביעה לפינוי מושכר, לפי פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות"). במהלך הדיון, הועברה התובענה למסלול דיון רגיל. וכן, הנתבעת הגישה לבית-המשפט המחוזי בנצרת (ביום 10.6.2013), תובענה כנגד התובעים ואשר ולמתן פסק-דין הצהרתי, לפיו יוצהר, כי זיכרון הדברים הוא חוקי ומחייב את הצדדים; כי היא זכאית לאכיפתו; והיא הבעלים היחידי של הזכויות בדירה. לחילופין, היא עתרה לתרופת הפיצויים בסך של 110,000 ₪ (ת"א 19352-06-13). (להלן: "התובענה").
15.בישיבת הדיון בתובענה מיום 17.10.2013, הגיעו הצדדים דשם לידי הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין, לפיו ובין השאר התובענה לאכיפת זיכרון הדברים תידחה, והיא תוגבל רק לסעד הכספי בלבד, קרי – תרופת הפיצויים בגין הפרת זיכרון הדברים לטענת התובעת שם/הנתבעת כאן; התובענה כנגד אשר תידחה; התובעת דשם/הנתבעת כאן תפנה את הדירה עד ולא יאוחר מיום 31.12.2013; דמי השכירות של הדירה שלא שולמו, יופקדו בידיו הנאמנות של ב"כ התובעים כאן; התביעות הכספיות ההדדיות יתבררו ביחד, על-ידי בית-המשפט; וכן, במערכת היחסים שבין התובעים כאן ואשר, לא תהיינה תביעות הדדיות כלשהן, והתובעים ימסרו את הדירה לאשר ביום 1.1.2014. אציין עוד, כי במהלך המשפט, תיקנו הצדדים את תביעותיהם הכספיות ההדדיות (להלן: "הסכם הפשרה").
להלן, אסקור את טענות הצדדים, בשני התיקים שבכותרת.
טענות התובעים
16.התובעים טוענים, בקליפת אגוז, כי התובעת חתמה על זיכרון הדברים בתום לב, ומבלי להבין את תוקפו המשפטי. התובע הורה לאחותו, התובעת, שלא לחתום על זיכרון הדברים, ואינו מסכים למכור את הדירה לנתבעת בסך של 250,000 ₪, שהוא סכום נמוך בכ- 40% ממחיר השוק. במעמד הפגישה ,הודיעה התובעת לנתבעת ולשמחה, כי התובע אינו מסכים לעסקת מכר הדירה לנתבעת. וכן, התובעת הודיעה להן, כי עדיף להיפגש במשרד עורך-דין לצורך קידום עסקת המכר דנן. התובעת לקחה לידיה את שני ההעתקים המקוריים של זיכרון הדברים עליהם היא חתמה ובזה הסתיימה הפגישה בלא כלום.
17.וכן, מוסיפים התובעים וטוענים, כי אין תוקף משפטי לזיכרון הדברים. התובע אינו צד לזיכרון הדברים והוא לא חתום עליו.
18.לבסוף, טוענים התובעים, כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות, אף הפרה יסודית, וכתוצאה מכך נגרמו להם נזקים רבים. הם עותרים לתרופת הפיצויים. לדידם, הם זכאים לפיצויי הסתמכות ולפיצויי קיום. הם אומדים את נזקיהם בסך של 163,000 ₪. לצרכי אגרה, מעמידים את סכום התביעה על סך של 100,000 ₪.
טענות הנתבעת
19.הנתבעת טוענת, בתמצית, כי בחודש אוגוסט 2012 היא והתובעת ניהלו משא ומתן ביחס לאפשרות שהיא תקנה את הדירה. המשא ומתן צלח, והבשיל לידי חתימת זיכרון הדברים. גם התובע היה מעורב, באופן אינטנסיבי, במשא ומתן דנן, וזיכרון הדברים נחתם על דעתו ובהסכמתו. זיכרון הדברים נערך ונחתם, במשרד, לבקשת התובעת. לאחר חתימת זיכרון הדברים סוכם, כי הצדדים יפגשו במשרדו של עורך-דין יגאל פרץ ביום 5.11.2012, לצורך חתימה על חוזה מכר הדירה. ביום חתימת זיכרון הדברים נפטר דודה והיא ישבה שבעה על פטירתו בקריית ים . המועד לחתימה על חוזה מכר נדחה.
20.וכן, טוענת הנתבעת, כי בגמר השבעה היא יצרה קשר עם התובעים וביקשה לתאם עמם מועד חדש לפגישה אצל עורך-דין לשם חתימה על חוזה מכר הדירה. דא עקא ולתדהמתה, התובע חזר בו מהסכמתו למכור לה את הדירה, והתנה את המכירה בתשלום סך של 380,000 ₪ עבור הדירה.
21.במהלך ההתכתבות שהייתה בין הצדדים, היא הסכימה, לפנים משורת הדין ולצורכי פשרה בלבד, להגדיל את מחיר הדירה המוסכם לפי זיכרון הדברים ,בסך של 250,000 ₪, לסך של 285,000 ₪. התובעים סירבו להצעה דנן.
22.אליבא דנתבעת, זיכרון הדברים הוא, למעשה, חוזה מכר מקרקעין תקף ומחייב. הנתבעים הפרו אותו, אף הפרה יסודית. וכן, התובעים התנהגו כלפיה בחוסר תום-לב ובדרך לא מקובלת במהלך עסקת מכר הדירה ,החל משלב המשא ומתן לקראת כריתת זיכרון הדברים ,בהמשך שלב כריתת זיכרון הדברים וכלה שלב הפרתו. על-כן, היא זכאית לתרופת הפיצויים. היא עותרת לפיצויים ואומדת את נזקיה בסך של 110,000 ₪.
להשלמת התמונה ומעל לכל צורך אציין, כי הצדדים מכחישים, למעשה, איש איש והכחשותיו הוא, את הטענות ההדדיות, שביסוד עילות תביעותיהם, הן בשאלת האחריות והן בשאלת הנזק ושיעור הפיצויים.
מסכת הראיות
23.מטעם התובעים, העידו ארבעה עדים: הגב' ליאת אודיה סלומון, בתה של התובעת (להלן: "ליאת"), אשר, התובעת והתובע. הם הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית שלהם (ת/1 עד ת/4, והכל בהתאמה).
וכן, שמחה והנתבעת, העידו מטעם הנתבעת. הן הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית שלהן (נ/2 ו- נ/3, והכל בהתאמה). וכן, הגישה הנתבעת מוצג נוסף - נ/1 - רשימת האנשים שהתעניינו ברכישת הדירה.
דיון והכרעה
תוקפו של זיכרון הדברים
24.זיכרון דברים הוא ,למעשה, הסכם מוקדם. בדרך כלל, הוא נערך לשם סיכום ורישום נקודות ההסכמה שבין הצדדים למשא ומתן. על-מנת שהוא יהווה חוזה מחייב "עליו למלא את דרישות חוק החוזים לשם יצירת חוזה, שהן בעיקר גמירת דעה ומסוימות" (ג' שלו - דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (דין הוצאה לאור בע"מ, 2005), 165). במקרה דנן, עניין לנו בזיכרון דברים לגבי מקרקעין - הדירה. הפסיקה עסקה רבות בשאלה מתי זיכרון דברים לגבי מקרקעין הוא חוזה מחייב. על-מנת שזיכרון דברים לגבי מקרקעין ייחשב לחוזה מחייב, עליו למלא אחר דרישות פרק א' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "החוק") לשם יצירת חוזה, שהן, בעיקר, "גמירת דעת" ו-"מסוימות". וכן, צורתו צריכה להיות בכתב ,בהתאם לדרישותיהם של סעיף 23 לחוק וסעיף 8 לחוק המקרקעין ,התשכ"ח- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין")."גמירת דעת" היא הדרישה הראשונה והעליונה, ואילו "המסוימות" היא דרישה משנית, ותבוא על סיפוקה גם כאשר ניתן זיכרון הדברים להשלמה חיצונית. לעניין דרישות "המסוימות", נקבע בפסיקה, כי לשם יצירת חוזה מחייב ,על זיכרון הדברים בכתב לכלול תנאים חיוניים ומהותיים כמו זהות הצדדים להתקשרות החוזית, תיאור המקרקעין הנמכרים, התמורה המוסכמת, מועדי התשלום ומועד המסירה. (ע"א 471/76 גויטע נ' וייס, פ"ד לא(2), 187, 189 (1977)). ויודגש: לפי ההלכה הפסוקה, חתימת הצדדים על זיכרון הדברים מהווה ראיה קונקלוסיבית לקיומה של גמירות הדעת, אולם היעדר חתימה אינה מעידה, בהכרח, על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה. החתימה היא רק כלי עזר ראייתית וניתן להתגבר על החסר הראייתי דנן וקביעת קיומה של גמירת דעת גם מראיות אחרות ובחינות מכלול נסיבות העניין. (ע"א 4296/08 פרידנברג נ' ליסטר, מיום 16.2.2012; ע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, מיום 29.3.2011, ע"א 692/86 יעקב ביטקורסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 70 (1990)).
25.בע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739, 743 (1995) סוכמה ההלכה לעניין המבחנים לתוקפו החוזי המחייב של זיכרון דברים לגבי מקרקעין כדלקמן:
"גמירות-דעת
גמירות-דעת ומסוימות הן היסודות הדרושים ליצירת חוזה מחייב.
גמירות-דעת נקבעת על-ידי התחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זיכרון הדברים. על כוונה כזו ניתן ללמוד מתוך זיכרון הדברים, מהתרחשויות ומהתנהגות שקדמו לחתימתו ומאלה שהתרחשו במהלך החתימה ולאחריה. אין גמירות הדעת תלויה בתחושותיהם הסובייקטיביות של הצדדים, והיא נבחנת על-פי אמת מידה של האדם הסביר
...
זיכרון הדברים מכיל פרטים מהותיים המעידים על רצונם של הצדדים להתקשר איש עם רעהו בקשר משפטי מחייב. אף שאין להתעלם מן העובדה שהוסכם בו כי "בשבוע הבא ייחתם חוזה מפורט בין הצדדים", יש לתת לאמירה זו את משמעותה הנכונה. אמירה זו היא "נוסחת קשר" שלפיה הצדדים לא התנו או השעו את תוקף זיכרון הדברים בחתימת חוזה.
על כוחה של "נוסחת הקשר" להצביע על גמירות דעת-הצדדים עמד השופט ברק (כתוארו אז) בע"א 158/77רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) (להלן – פרשת רבינאי [2]), בע"מ 287- 288 :
'... מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמלי' הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ומתן ... לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים 'עד שיוכן' חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזיכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד...'
...
גם לפי הגישה הגורסת כי צדדים העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות המחייבת, ניתנת חזקה זו לסתירה"
הנידון דידן
26.אפתח ואומר, כי לאחר שבחנתי, לפני ולפנים, את מכלול הראיות שנפרשו בפניי ולאחר שעיינתי, עיין היטב, בכתבי הסיכומים, ובשים לב לדין החרות וההלכתי שלעניין, מסקנתי היא, כי זיכרון הדברים מהווה, למעשה, חוזה מכר מקרקעין מוקדם ומחייב את התובעים והנתבעת, גם שלא נערך החוזה הפורמלי-הסופי. במקרה דנן ובהתחשב במכלול נסיבות העניין, ובכלל זה התנהגות הצדים לפני, בשעת ולאחר כריתת זיכרון הדברים, אין לייחס משמעות רבה להעדר חתימתו של התובע על זיכרון הדברים. כוונת הצדדים – התובעים מחד והנתבעת מאידך – המפורשת או המשתמעת היא לתת תוקף משפטי מחייב לזיכרון הדברים. במקרה דנן, זיכרון הדברים הוא "מסמך בכתב" וממלא אחר דרישותיו של סעיף 8 לחוק המקרקעין. הוא כולל נתונים ותנאים חיוניים ומהותיים לשם יצירת חוזה מכר מקרקעין מחייב, ובכלל זה פרטים מלאים של הצדדים להתקשרות החוזית (התובעים והנתבעת), התמורה המוסכמת, מועדי תשלום התמורה המוסכמת, מועד המסירה, פיצוי מוסכם, חתימות התובעת והנתבעת וכיוצא באלה.
וכן, "נוסחת הקשר" נקבעה בזיכרון הדברים בזו הלשון: "הצדדים יחתמו על חוזה מפורט אצל עו"ד בתוך 30 יום מיום חתימת זיכרון דברים זה, שאם לא יעשו זאת, ימשיך זיכרון הדברים לחייבם לכל דבר ועניין". (סעיף 8 לזיכרון הדברים. ההדגשה שלי – ש.ס.). ודוק וקרא: "נוסחת הקשר" שבזיכרון הדברים מראה, בעליל, כי כוונת הצדדים – התובעים והנתבעת – היא שזיכרון הדברים יכנס לתוקפו באופן מידי, גם אם לא ייערך החוזה הפורמלי-הסופי. הצדדים לא התנו או השעו את תוקף זיכרון הדברים בחתימת החוזה הפורמלי-הסופי. ההפך הוא הנכון.
27.ויודגש: הוכח בפניי כדין, כי התובעת התנהגה כמנהג בעלים של הזכויות בדירה, החל מתחילת תקופת השכירות (2003) ועד לחתימתה על זיכרון הדברים. במקרה דנן, הצעת התובעים למכור את הדירה לנתבעת הייתה כדין, והעידה על גמירת דעתם להתקשר עם הנתבעת בזיכרון הדברים, שהוא הסכם מוקדם ומחייב, והייתה מסוימת, שאפשרה כריתת זיכרון הדברים בקיבול ההצעה על-ידי הנתבעת. התובע אף הסמיך כדין את התובעת למכור את הדירה לנתבעת ואף הציג מצג כלפי הנתבעת ושמחה, כי התובעת רשאית למכור את הדירה לנתבעת בתנאים כפי שסיכמו בזיכרון הדברים. עדויותיהן של שמחה והנתבעת, לעניין זה, (נ/2; עמ' 18, ש' 13; עמ' 19, ש' 8-4, ש' 19-18, ש' 31-21; עמ' 20, ש' 2, ש' 31-6; עמ' 21, ש' 2-1, ש' 33-10; עמ' 22, ש' 17-1; נ/3, סעיפים 9-2; עמ' 23, ש' , ש' 27-16; עמ' 24, ש' 5-4; עמ' 25, ש' 30-28; עמ' 27, ש' 10, ש' 33-28; עמ' 28, ש' 33-16; עמ' 30, ש' 9, ש' 19-12) היו סבירות ומהימנות עליי. עדויות אלה ראויות למלוא המשקל הראייתי.
28.אציין עוד, כי מצאתי אישור תימוכין ואף סיוע לעדויותיהן של שמחה והנתבעת בעדותה בעל-פה של התובעת לעניין זה. במהלך חקירתה שתי וערב, העידה התובעת, בין השאר, כי התובע לא היה מעורב כלל בהשכרת הדירה לנתבעת לאורך כל הדרך(עמ' 12, ש' 4-3); כי מספר חודשים לפני תום תקופת השכירות היא ניהלה משא ומתן עם הנתבעת לגבי אפשרות רכישת הדירה על-ידי הנתבעת (עמ' 11, ש' 28-27; עמ' 12, ש' 2-1, ש' 16-8, עמ' 13); כי במעמד הפגישה היא טילפנה לתובע, לפני חתימתה על זיכרון הדברים (עמ' 13, ש' 29), כי היא החליטה למכור את הדירה והחליטה לחתום על זיכרון הדברים (עמ' 14, ש' 28, עמ' 15, ש' 4); וכי התובעים החליטו למכור את הדירה, היות והיא ישנה ורצו ל"התפטר מהשכירות" (עמ' 15, ש' 1) ובלשונה:
"רצינו שנינו למוכר את הדירה, אני והוא [התובעים-ש.ס.]".
(עמ' 14, ש' 24).
ולבסוף, העידה התובעת, לענייננו שלנו, כי:
"ש: היה לכם [לתובעים] רצון למכור את הבית והחלטת לחתום [על זכרון הדברים] למכור את הבית
ת: כן.
ש: הכרת אותה [התובעת], היא הייתה הרבה שנים שם, שילמה שכירות ורצית למכור לה את הבית וזה זכרון הדברים שחתמת עליו. נכון
ת: נכון"!!
(עמ' 15, ש' 9-5. ההדגשות שלי-ש.ס.).
לשלמות התמונה אציין, כי עדויותיהם של התובעים, במיוחד חלקיהן שאינם עולים בקנה אחד עם עדויותיהן של שמחה הנתבעת- הקבילות, הסבירות ובעלות מלוא המשקל הראייתי - אינן סבירות ואינן מהימנות עליי כלל.
29.כמו-כן, היעדר חתימתו של התובע על זיכרון הדברים אין בה, כשלעצמה, להעיד על העדר גמירות הדעת של התובעים למכור את הדירה לנתבעת ,לפי זיכרון הדברים ובתנאים שסוכמו בו. התנהגות הצדדים, לפי מבחן האדם הסביר, לפני, בשעת ולאחר כריתת זיכרון הדברים, מראה, בעליל, קיומה של גמירות דעת של הצדדים (התובעים והנתבעת) להתקשר בעסקת מקרקעין, וכי זיכרון הדברים הוא הסכם מוקדם ומחייב, וממלא את דרישותיו של פרק א' לחוק ודרישותיהם של סעיף 23 לחוק וסעיף - 8 לחוק המקרקעין.
כוונת הצדדים הייתה ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב עריכת זיכרון הדברים וחתימת התובעת והנתבעת עליו. כוונה זו נלמדת, בעיקר, ממכלול נסיבות העניין וההתרחשויות שהיו במהלך המשא ומתן לקראת כריתת זיכרון הדברים, מהתנהגות הצדים שקדמה לעריכת זיכרון הדברים וחתימות התובע והנתבעת עליו ואלה שהתרחשו במהלך החתימה ולאחריה, וכן על פי פירוש זיכרון הדברים ועובדות הפרשה דנן.
נזכור ואף נזכיר, כי התובע לא היה בעל זכויות קניין בדירה בזמן עריכת וחתית זיכרון הדברים; התובעת התנהגה כמנהג בעלים של הזכויות וגם הוסמכה על-ידי התובע למוכר את הדירה לנתבעת. התובעת החליטה ,מרצון טוב וחופשי, למכור את הדירה לנתבעת ולחתום על זיכרון הדברים. בנסיבות המקרה דנן, ניתן לראות את התובעת גם כשלוחה של התובע בכל הקשור למכירת הדירה לנתבעת. התובעת הבינה היטב את תוכן זיכרון הדברים ומשמעותו המשפטית. עדותה לעניין זה, עם כל הכבוד והענווה, אינה סבירה ואינה מהימנה עליי.
סיכום ביניים
30.מן המקובץ דלעיל עולה, כי זיכרון הדברים הוא הסכם מכר מקרקעין מוקדם ומחייב את הצדדים לעסקת המכר, התובעים מזה והנתבעת מזה. התובעים לא קיימו אותו. הם התחייבו כלפי אשר לעסקה נוגדת. הם מכרו את הדירה לאשר ביום 13.12.2012. הם ניהלו משא ומתן עם אשר ואף מכרו לו את הדירה, מבלי להודיע לו דבר קיום זיכרון הדברים! (עמ' 10, ש' 23-21) ותוך הפרת זיכרון הדברים. אכן, עסקת מכר הדירה לנתבעת , היא עסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום. יוצא שהיא התחייבות לעשות עסקה (סעיף 7 לחוק המקרקעין). בהתאם להסכם הפשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין על-ידי בית-המשפט המחוזי בנצרת, הנתבעת לא זכאית לתרופת האכיפה וזיכרון הדברים בוטל.
31.יחד עם זאת, הנתבעת הוכיחה כדין את זכותה לתרופת הפיצויים, (סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1971 (להלן: "חוק התרופות"). היא זכאית לפיצויים בעד הנזק שנגרם לה עקב הפרת זיכרון הדברים. התובעים גם הפרו את חובתם להתנהג כלפי הנתבעת בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן לקראת כריתת החוזה הפורמאלי-הסופי.
32.מסקנתי דנן, משמיטה, למעשה, את הבסיס מתחת לעילת התביעה של התובעים. התובעים לא הוכיחו כדין את עילת תביעתם. ההפך הוא הנכון. הוכח בפניי כדין, כי הנתבעת לא הפרה כלל את חוזה השכירות, והמשך החזקתה ושימושה בדירה מיום 1.1.2013 ועד לפינויה ומסירתה לאשר, היו כדין ולפי זיכרון הדברים, שהוא, כמבואר, הסכם מקרקעין מוקדם ומחייב את התובעים והנתבעת. בתקופה החל מיום 1.1.2013 ואילך, לא חייבת הנתבעת לשלם למאן דהוא דמי שכירות הדירה. יוצא כי, התובעים לא הוכיחו כדין את עילת תביעתם, ודין תביעתם להידחות.
מכאן אעבור לדיון בשאלת שיעור הפיצויים להם זכאית הנתבעת כתוצאה מהפרת זיכרון הדברים על-ידי התובעים.
סעד הפיצויים
33.לית מאן דיפליג, כי הצדדים הסכימו מראש, בזיכרון הדברים, על שיעור הפיצויים להם זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק. המדובר בפיצויים מוסכמים, כהגדרתם בסעיף 15 לחוק התרופות. הנתבעת-הנפגעת, תובעת במקום הפיצויים המוסכמים האמורים, פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק התרופות, והכל בהתאם לזכות המוקנית לה בסעיף 15(ב) לחוק התרופות. לדידה, היא הסתמכה, בזמנו, על זיכרון הדברים ונאלצה למכור את הנכס בהפסד כספי, הנאמד על-ידה בסך של 110,000 ₪. לחילופין, היא זכאית לסכום הפיצויים המוסכמים.
34.אכן, סעיף 15(ב) לחוק התרופות, מעניק זכות לנפגע לתבוע פיצויים מוסכמים או להוכיח פיצויים רגילים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק התרופות במקומם. (ע"א 532/83 סיני נ' פרשל, פ"ד מ(4) 319, 329 (1986); ע"א 628/87 ח'ורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, 122 (1992)).
בנידון דידן, הנתבעת לא הוכיחה כדין את הנזק המיוחד הנטען על-ידה וטענתה, לעניין זה, בעלמא היא.
אין חולק, כי מחירו הריאלי של הנכס בשוק הוא עניין שבמומחיות, ולביסוס טענת הנתבעת, לעניין נזקה והפיצויים הרגילים המגיעים לה, היה עליה להביא חוות-דעת של מומחה. הנתבעת לא עשתה כן ועניין זה אינו במומחיותיה.
35.יוצא, כי הנתבעת זכאית לפיצויים המוסכמים, ללא הוכחת נזק. הפיצויים המוסכמים אינם מופרזים כלל, ונקבעו ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת חתימת זיכרון הדברים כתוצאה מסתברת של הפרה. בהתחשב במכלול נסיבות העניין, אומר, כי קיים יחס סביר בין הפיצוי שנקבע לפיצוי שניתן היה לצפותו בעת כריתת זיכרון הדברים, ובהתעלם מן הנזק שנגרם בפועל. המדובר בפיצוי סביר והולם שניתן היה לצפותו בעת כריתת זיכרון הדברים כתוצאה מן ההפרה שארעה בפועל (ע"א 767/78 יוסף נ' קניאל, פ"ד לה(4) 796, 800 (1981)).
שאר טענות הצדדים
36.לא מצאתי ממש בשאר טענותיהם של הצדדים ודינן להידחות.
התוצאה
37.התוצאה היא, אפוא, כדלקמן:
א.אני דוחה בזה את התביעה בת"א 7522-01-13;
ב.אני נעתר לתביעה בת"א 19352-06-13 ומחייב בזה את הנתבעים, ה"ה עדי ישראל וג'ויס סלומון, לשלם לתובעת, הגב' פנינה סלמה, סך של 25,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 1.1.2013 ועד התשלום המלא בפועל.
ג.במידה והתובעת, הגב' פנינה סלמה, הפקידה דמי שכירות עבור הדירה לתקופה החל מיום 1.1.2013 ואילך, בידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים, אזי סכום הפיקדון יוחזר לתובעת.
ד.התובעים בת"א 7522-01-13/הנתבעים בת"א 19352-06-13 ישלמו לנתבעת בת"א 7522-01-12/התובעת בת"א 19352-06-13 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 15,000 ₪.
המזכירות תמציא פסק-הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ז חשוון תשע"ו, 09 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.
