אגטשיין נ' אנגלאינווסט התחדשות עירונית בע"מ

כללי

מונחת לפני תביעה שעניינה דרישת התובע לקבל מאת הנתבעת פיצוי מוסכם בגין איחור בהשלמתן של עבודות הרחבה ושיפוץ אותן התחייבה הנתבעת לבצע במסגרת פרוייקט תמא 38/1 בדירת התובע ובבניין המגורים בו היא נמצאת.

טענות הצדדים

לטענת התובע, הוא הבעלים של דירת מגורים בבניין ברחוב בורוכוב גבעתיים, וביום 3.5.11 התקשרו הוא ורעייתו ז"ל, יחד עם שאר בעלי הדירות בבניין בהסכם עם הנתבעת לביצוע פרוייקט תמ"א 38/1 בבניין (להלן – "ההסכם"). במסגרת הסכם זה התחייבה הנתבעת לבצע עבודות שונות בבניין ובדירות ובתוך כך, בין היתר, להרחיב את שטח הדירות, להוסיף להן ממ"ד, לבנות מחסן לכל דירה, להחליף חלונות ותריסים בדירות, לשדרג את תשתית החשמל, להתקין מעלית בבניין, ולשפץ את הבניין ומערכותיו. בתמורה לכך קיבלה הנתבעת זכויות בניה אשר אפשרו לה לבנות ולמכור 3 דירות על גג הבניין.

טוען התובע, כי הנתבעת התחייבה בהסכם לסיים את ביצוע העבודות תוך 12 חודשים ממועד תחילת ביצוען (סעיף 11.1 להסכם), כי נקבע בהסכם שעיכוב של עד 90 ימים בסיום העבודות לא יהווה הפרה של ההסכם (סעיף 11.6 להסכם), וכי מועד קבלת טופס 4 הוא מועד השלמת העבודות (סעיף 20.10 להסכם ונספח י"ד להסכם).

מאחר שבהסכם נקבע פיצוי מוסכם בגין כל איחור העולה על 90 ימים, החל מהיום הראשון לאיחור, על פי השיעורים הקבועים בהסכם (סעיף 29.4.1 ו- 29.4.2. להסכם); מאחר שלטענתו העבודות החלו ביום 2.6.13 וצריכות היו להסתיים ביום 1.6.14, ומאחר שרק ביום 1.4.15, כעבור 10 חודשי איחור, התקבל טופס 4 לעבודות - הרי שעל הנתבעת לפצותו בסך של 68,000 ₪. לטענתו למעשה עד לבירורו של הליך זה לא הושלמו כלל העבודות שהתחייבה הנתבעת לבצע בבניין ואולם לצורך קביעת הפיצוי המוסכם סבור התובע כי מועד קבלתו של טופס 4 הוא המועד הקובע לצורך קביעת הפיצוי המוסכם כאמור.

התובע – משיקולי הוזלת עלויות וזירוז הליכים (ר' עמ' 2 שורות 1-3 לפרוטוקול), בחר להפחית את סכום התביעה ולהעמידו על סכום התביעה המירבי שניתן לתבוע בהליך של תביעות קטנות, קרי – 33,400 ₪.

לטענת הנתבעת, המועד לסיום העבודות איננו המועד בו ניתן טופס 4 אלא היום בו הסתיימו העבודות

בדירת התובע. לטענתה, מועד סיום העבודות בדירות הבעלים הוא לכל המאוחר 8/2014, וכי על פי הוראות ההסכם לטופס 4 אין כל רלוונטיות לסיום העבודות בדירת התובע, אלא רק לדירות החדשות בבניין שהוספו על ידי היזם ואת זאת ניתן ללמוד לטענתה מסעיף 29.4 להסכם, כמו גם מהעובדה שדירת התובע היתה מחוברת כל העת לתשתיות מים וחשמל, וכי היעדר טופס 4 לא מנע שימוש בדירה במהלך כל העבודות.

טוענת הנתבעת כי בפועל, המועד בו הושלמו העבודות ונמסרו הדירות לידי הבעלים הוא לכל המאוחר ביום 31.8.14 עת ביקשה הנתבעת מהמפקח מטעם הדיירים להזמין מוני חשמל לדירות, כאשר יתר העבודות שבוצעו בדירות קשורות לתקופת הבדק ולתיקון הליקויים אך לא להשלמת העבודות עצמן. ובכל מקרה, גם לגבי טענת התובע לגבי פעולות נוספות שיש לבצע בדירתו – יש להבחין בין סיום העבודות בדירה לבין תיקוני בדק שלא מנעו שימוש סביר למגורים.

עוד מוסיפה וטוענת הנתבעת כי על פי סעיפים 11.5.2. ו- 11.7 להסכם, מועד סיום ביצוע העבודות יידחה בשל עיכוב הנובע כתוצאה מהפרה של מי מיחידי הבעלים את הוראות ההסכם. כך שלטענתה, גם אם היה איחור במועד לסיום העבודות – הרי שהוא נעוץ בחלקו באשמתם של בעלי הדירות עצמם, וכי בשל כך נדחה מועד העבודות בתקופה המוערכת בכחודשיים ולפיכך אין ליתן פיצוי בגין תקופה זו.

לטענתה, כדי שהנתבעת תוכל לעמוד בחובותיה על פי ההסכם התחייבו כל בעלי הדירות לשתף פעולה עם הנתבעת, לפנות את המעברים והרכוש המשותף בבניין, ולאפשר לנתבעת ו/או מי מטעמה לבצע את העבודות הדרושות בדירותיהם. בהתאם, נקבע בסעיפים 11.5.2 ו – 11.7 להסכם כי באם יגרם עיכוב באשמת כל אחד מיחידי הבעלים יידחה הפרוייקט בתוספת 14 יום להתארגנות. מאחר שהפרותיהם של בעלי הדירות גרמו לעיכוב בפרוייקט – לא ייתכן כי ייהנו כעת מתוצאות העיכוב שנגרם באשמתם.

עוד מוסיפה הנתבעת, כי העיכוב במועד סיום ביצוע העבודות נובע גם מהתנהלות הרשויות ובהן שביתה ממושכת ברשות כיבוי האש ודרישות חדשות ובלתי צפויות מצד עיריית גבעתיים ותאגיד המים גבעתיים שהציבו דרישות חדשות ושונות שלא בא זכרן בהיתר הבניה ואשר לנתבעת לא היתה אפשרות למונען, כאשר הדחייה במועד השלמת העבודות בדירות הבעלים בגין נסיבות אלו מוערך על ידי הנתבעת בתקופה של כ- 4 חודשים.

ביום 11.7.17 הגישה הנתבעת בקשה להעברת התיק לבית משפט השלום. בבקשתה טענה הנתבעת כי התיק דנן רלוונטי לא רק לתובע אלא גם לכלל בעלי הדירות בבניין שהינם צד להסכם ואשר מאיימים בהגשת תביעה משפטית כנגדה, וכי ההליך דנן מערב שאלות עובדתיות ומשפטיות מורכבות הדרושות בירור עובדתי שלא יכול להתבצע בבית משפט השלום.

ביום 24.7.17 השיב התובע לבקשת הנתבעת להעברת התיק לבית משפט השלום, עמד על כך שמדובר בתביעה חוזית פשוטה לתשלום פיצוי מוסכם, כי המחלוקות העובדתיות שבה מצומצמות וכי אין מדובר בתביעה המעוררת שאלה עקרונית או מורכבות וחשיבות מיוחדות. עוד ציין התובע כי הטענות שהועלו בתיק זה כבר הועלו, נדונו ונדחו באופן מפורש על ידי בית משפט לתביעות קטנות בהליך בין בעלי דירה אחרת באותו בניין לבין הנתבעת דנן (ת"ק 4417-04-15 ברק נ' אנגלאינווסט התחדשות עירונית (פסק דין מיום 23.7.2015) (להלן – "תביעת ברק").

מבירור שערכתי בדיון עלה, כי נכון למועד הדיון לא ידוע לנתבעת על תביעה תלויה ועומדת שהוגשה בעניין זה לבית משפט השלום, והתובע ציין כי הוא מודע לפניותיהם של דיירים אחרים לנתבעת, כי שקל האפשרויות שעמדו בפניו והעדיף לפנות לבית משפט השלום על מנת להוזיל עלויות ולזרז הליכים לנוכח גילו (עמ' 1 שורות 14-25 לפרוטוקול וכן עמ' 2 שורות 1-3 לפרוטוקול).

מששאלתי את נציג הנתבעת אילו עדים בכוונתם לזמן ומדוע לא הגיעו – לא ניתנה תשובה מניחת דעת, זולת הטענה הכללית לפיה כשהם יזומנו לדיון בבית משפט השלום הם יגיעו. במועד הדיון החלטתי לדחות את הבקשה להעביר הדיון לבית משפט השלום, בין היתר ובעיקר מן הטעם שאין מדובר בעניינים עובדתיים מורכבים שלא ניתן לברר על סמך עדויות הצדדים ו/או מסמכים שהצדדים הציגו או שיכלו להציג בפני בית המשפט עד למועד הדיון, כאשר עמד לרשותם פרק זמן מספיק בן כחצי שנה לצורך הבאת כלל העדים, המסמכים והראיות מטעמם לעניין זה.

דיון והכרעה

1. בתיק זה העידו בפניי התובע עצמו, ונציג הנתבעת מר עופר אנגל. כמו כן, לכתבי הטענות בתיק צורפו מסמכים, דו"חות והתכתבויות שונות מטעם כל אחד מהצדדים. לאחר הדיון שהתקיים במעמד הצדדים הגישה הנתבעת בקשה להוסיף הבהרות והתייחסות, ובהמשך לכך הגישה התייחסותה לטענות שהעלה התובע קודם לדיון בכתב ובמהלך הדיון בעל-פה. גם התובע הגיש התייחסות מטעמו לטענות הנוספות שהעלתה הנתבעת כאמור. על בסיסם של כל הטיעונים, המסמכים והראיות שהוצגו בפניי עליי להכריע למעשה במספר שאלות עובדתיות ומשפטיות:

    

   א. מהו מועד התחלת העבודות מכוח ההסכם שנכרת בין הצדדים לצורך מניין המועדים הקבועים בהסכם ואשר מקנים לתובע זכות לפיצוי מוסכם בגין איחור?

    

   ב. מהו מועד "סיום העבודות" הרלוונטי לעניין הוראות ההסכם המתייחסות לזכאות התובע לפיצוי מוסכם בגין איחור?

    

   ג. בהנחה שבמועד "סיום העבודות" חלפו למעלה מ – 12 חודשים בתוספת 90 ימים ממועד תחילת ביצוע עבודות הבניה – האם זכאות התובע לפיצוי מוסכם נגרעת כתוצאה מדחיות ועיכובים הנעוצים בהתנהלות בעלי הדירות ו/או רשויות מנהליות שונות שגרמו לנתבעת להתעכב באופן שדוחה עבורה את המועדים לביצוע התחייבויותיה מכוח ההסכם?

    

2. אדון בשאלות אלו כסדרן.

    

3. בפתח הדברים אבקש להבהיר כי אין אני רואה עצמי כבולה בכל אופן שהוא בהכרעות העובדתיות והמשפטיות שניתנו בעניין זה בתביעת ברק בעניין ההסכם מושא הליך זה, הואיל ואני סבורה כי לא חל בענייננו השתק פלוגתא.

    

4. התובעים בתביעת ברק היו אחרים ונבחנים מהתובע דכאן, ורק הנתבעת היא הצד המשותף להליכים. למעשה, טענת ההשתק מועלית בענייננו כטענת חרב התקפית על ידי תובע שלא היה צד להליך הקודם, ומבקש להסתמך על ממצאים שנקבעו שם כדי לחייב את הנתבעת גם בענייננו.

    

5. הלכה היא כי:

   "כוחו המחייב של פסק דין יפה ביחס לצדדים לאותה התדיינות בלבד. פלוני, שהינו זר להליך ונעדר קרבה משפטית כלשהי לצדדים לו אינו רשאי להסתמך על אותו הליך בהתדיינות מאוחרת, כך שיהא עליו להוכיח את תביעתו או את הגנתו, בהתאם לעניין, מבלי שיהנה מן היתרונות "המניעתיים" שמצמיחה הכרעה שיפוטית אחרת...במילים אחרות, כלל ההדדיות משמיענו כי אין בעל דין יכול להסתמך על מימצא שהוכרע לטובתו כדי להשתיק את יריבו, אלא אם היה בידי היריב להשתיק את אותו בעל דין עצמו לו הוכרע המימצא לטובתו הוא."

    

   ר' למשל ע"א 718/75 עמרם נ' סקורניק, פ"ד לא(1) 29, 35 (1976); ע"א 3097/02 מלמד נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללי של העובדים בא"י, פ"ד נח(5) 511, 522 (2004).

    

6. עוד נקבע כי:

   "לטענת השתק פלוגתא המועלת כטענה התקפית (טענת השתק פלוגתא אופנסיבית), קרי טענה המועלית על ידי התובע בהתדיינות המאוחרת נגד הנתבע כדי למנוע מן האחרון מלהעלות טענת הגנה שסותרת או מתכחשת לממצא שנקבע נגד אותו נתבע בהתדיינות קודמת שבינו לבין תובע אחר (ובכך היא משמשת למעשה בידי התובע אמצעי לביסוס עילת תביעתו נגד הנתבע), האפשרות להקים מכוחה מעשה בית דין מעוררת קשיים רבים היורדים לשורש הדוקטרינה של מעשה בית דין. כך, שימוש אופנסיבי שנעשה על ידי בעל דין זר להליך בטענת המניעות עשוי דווקא להגדיל את כמות ההתדיינויות ואת הסיכוי להכרעות סותרות. הדבר בא לידי ביטוי במקרים, כגון המקרה שלפנינו, בו קיימים תובעים פוטנציאליים רבים אל מול נתבע יחיד. במקרה כזה תימנע אומנם התדיינות נוספת במסגרת התביעה השנייה בשאלה שכבר הוכרעה נגד הנתבע בהתדיינות הראשונה, אולם טענת המניעות האופנסיבית תעודד במקרה זה תובעים בכוח לשבת מן הצד ולצפות בהתדיינות המתנהלת בין אחד מהם לבין הנתבע. "

    

   ר' ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 12.10.2009).

    

7. בענייננו מבקש התובע למעשה להסתמך על ממצאים שנקבעו והוכרעו (לטובתו) בהליך אחר כנגד אותה נתבעת, כטענה התקפית. ואולם משהתובע לא היה צד להליך האמור, הרציונלים שבבסיס ההימנעות מהכרה בהשתק פלוגתא חלים בענייננו, ולמעשה לא ניתן להחיל בענייננו השתק פלוגתא.

    

8. וכעת אתפנה לדיון בשאלות שהתעוררו בפניי כסדרן.

   מועד תחילת העבודות מכוח ההסכם

    

9. לעניין זה טען התובע בכתב התביעה כי מועד תחילת ביצוע העבודות מכוח ההסכם שנכרת בין הצדדים הוא 2.6.13. לעומתו, הנתבעת לא התייחסה למועד זה בכתב הגנתה, אלא רק בבקשתה להעביר את הדיון בתיק זה לבית המשפט השלום ובהתייחסות שהגישה לאחר מועד הדיון, כאשר גם שם – ציינה כי מועד תחילת העבודות נקבע על פי ההסכם כ – "30 ימים ממועד מסירת החזקה במקרקעין בפועל" (סעיף 11.1 להסכם) קרי – מסירת כל שטחי הבניין הרלוונטיים כשהם פנויים מכל אדם וחפץ באופן שיאפשר לנתבעת להתחיל מיידית בביצוע העבודות.

    

10. הנתבעת טענה כי מועד מסירת החזקה בפועל היה מאוחר מהתאריך שציין התובע, ולהוכחת טענתה צירפה, לאחר הדיון, מסמך מאת המפקח מטעם הדיירים מחודש מאי 2013 ובו דרש תשלום שכר, עוד לפני תחילת ביצוע העבודות.

     

11. לעומת זאת, התובע הציג לבית המשפט הודעה שהפיצה הנתבע לדיירי הבניין ביום 9.5.13 עובר לתחילת העבודות (ת/3) ובה עדכון על תחילת ביצוע והזמנה לפגישת עבודה/תיאום שתתקיים בחצר הבניין ביום 19.5.13.

     

12. התובע צירף לכתב התביעה פרוטוקול פגישה מיום 9.5.13 בין הנתבעת לבין נציגות בעלי הדירות בבניין בו נקבע כי תחילת הביצוע המאושרת של הפרויקט היא ביום 19.5.13 וכי החל מיום 1.6.13 לא תהיה אפשרות לחנות בשטח של הבניין (נספח ד' לכתב התביעה).

     

13. כמו כן, התובע הציג בפני בית המשפט ערבות ביצוע שניתנה עבור הנתבעת ביום 29.5.2013 להבטחת קיום התחייבויותיה מכוח ההסכם – ערבות שאמורה להיות מופקת לפי סעיף 24 להסכם: "במועד התחלת העבודות לצורך תחילת ביצוע העבודות ותוספות הבנייה.." (נספח לתשובת התובע לבקשת הנתבעת להעברת הדיון לבית משפט השלום).

     

14. בנוסף, הציג התובע בפני בית המשפט דרישת תשלום שהוצאה לנתבעת מטעם מפקח הבניה בגין חודש העבודה הראשון בפרויקט – הוא 6/2013 (נספח לתשובת התובע לבקשת הנתבעת להעברת הדיון לבית משפט השלום). בהתייחסותו להתייחסות הנתבעת הוסיף והבהיר התובע כי הסכם הפיקוח שנחתם בין הנתבעת למפקח על הבנייה מטעם הדיירים מבחין בין מספר שלבים בעבודתו של המפקח. בעוד שהשכר אליו מתייחס המסמך שצירפה הנתבעת בסך של 3,500 מתייחס לשכר על פי סעיף ב' להסכם הפיקוח אותו יש לשלם "עם קבלת היתר בניה", השכר שהחלה הנתבעת לשלם החל מחודש יוני עמד על 5,500 והתייחס לשכר על פי סעיף ג' להסכם הפיקוח אותו יש לשלם בגין "פיקוח על ביצוע עבודות".

     

15. אכן, מעיון בחומר שהוצג בפניי התרשמתי כי על פי הסכם ההתקשרות לשירותי פיקוח שצורף כנספח להסכם אמנם יש הפרדה בין שלב ב' שעניינו שלב "התכנון עד קבלת היתר הבניה", לבין שלב ג' שעניינו "פיקח על הביצוע". שכרו של המפקח שונה בכל אחד מהשלבים, כשאר החל מחודש 06/2013 עלה שכרו לסכום של 5,500, ולמעשה מאז השתנה סטטוס עבודתו ל"פיקוח על הביצוע".

     

16. למעשה, רק החל מחודש 6/2013 קיבל המפקח מטעם הדיירים שכר בגין ביצוע עבודות פיקוח. אשר על כן, אני סבורה כי די בראיות שהוצגו בפניי כדי לקבוע כי העבודות מכוח ההסכם החלו בראשית חודש 6/2013.

     

    מהו מועד "סיום העבודות" הרלוונטי לעניין הוראות ההסכם המתייחסות לזכאות התובע לפיצוי מוסכם בגין איחור?

     

17. סעיף 11.1 להסכם קובע כי:

    "היזם מתחייב להתחיל בביצוע העבודות תוך 30 (שלושים) ימים ממועד מסירת החזקה בפועל (להלן: "מועד תחילת ביצוע עבודות הבניה"), ולבצע את העבודות ברציפות ובהתמדה על לסיומן, תוך 12 (שנים עשר) חודשים ממועד תחילת ביצוע עבודות הבנייה (להלן: "מועד סיכום ביצוע העבודות ותוספות הבניה").

     

18. סעיף 11.6 להסכם קובע כי:

    "בכל מקרה מוסכם כי עיכוב בבנייה של עד 90 (תשעים) ימים, לא יהווה הפרה של הוראה כלשהי מהוראות הסכם זה."

     

19. בסעיף 11.8 נתב כי:

    "סעיף זה על כל תתי סעיפיו הינו סעיף יסודי בהסכם והפרתו תהווה הפרה יסודית של ההסכם."

     

20. כלומר עיון בהוראות ההסכם מלמד שהנתבעת צריכה היתה לסיים העבודות עבור הבעלים – ןבכלל זה בדירת התובע, עד ליום 1.6.14, ואולם הוענקה לנתבעת תקופת חסד של 90 ימים נוספים, אשר אם תסיים את העבודות במהלכה – לא ייחשב הדבר כהפרת ההסכם.

     

21. חשוב לקרוא הוראה זו, לטעמי, יחד עם הוראת סעיף 11.8 להסכם (לעיל), הקובעת כי סעיף 11 להסכם על כל תתי סעיפיו (הוא סעיף לוח הזמנים לביצוע העבודות ותוספות הבניה) מהווה סעיף יסודי בהסכם אשר הפרתו תהווה הפרת יסודית של ההסכם.

     

22. פרשנותו ההגיונית של ההסכם היא כזו שאיחור של עד 90 ימים במועד מסירת העבודות לבעלי הדירות (ובהם התובע), איננו עולה כדי הפרת ההסכם, ואולם אין בסעיף 11.6 כדי לאיין בהכרח את זכאותו של התובע לפיצוי מוסכם מכוח סעיפים אחרים של ההסכם במקרה של עיכוב במסירת הדירות בגין תקופת 90 הימים, במצב שבו מסירת הדירות התעכבה אל מעבר לתקופת 90 הימים.

     

23. בסעיף 29.4 להסכם נקבע כי:

     

    "מוסכם כי באם יחול פיגור בסיום העבודות לבעלי הדירות (מובהר כי לא כולל טופס אכלוס לדירות היזם) ולמעט המקרים המנויים בסעיף 11 דלעיל, יהיה על היזם לשלם לבעלי הדירות פיצויים בהתאם לאמור לעיל..." (ההדגשות שלי – מ.ר.א.).

     

24. "עבודות הבניה" הוגדרו בסעיף ההגדרות שבהסכם כ:

    "העבודות אשר יבצע היזם בבניין לרבות חיזוק יסודות הבניין בהתאם לתמ"א 38 לתקן הישראלי המחייב, הוספת מעלית, ממ"ד, מרפסות, מחסנים, חדר נוסף, החלפת ויטרינות, שיפוץ הלובי, מסתורי כביסה עבור הבעלים והכל בהתאם למפרט הטכני המצורף להסכם זה כנספח ג'. מובהר בזאת כי העבודות המפורטות בנספח ג מהוות את התמורה לבעלים עבור העברת זכויות הבניה החדשות ליזם ומתן האפשרות ליזם לממש זכויות אלה ולבנות את תוספות הבניה." (ההדגשה שלי – מ.ר.א.).

     

25. תוספות בניה הוגדרו בסעיף ההגדרות שבהסכם כ:

     

    "עבודות הבנייה אשר יבוצעו על ידי היזם לצורך בניית דירות היזם ב- 2 קומות נוספות מעבר לקיים כיום; קומה טיפוסית נוספות בקונטור הבניין הקיים בצירוף שטח תוספות הבנייה לבעלי הדירות + קומת חדרי יציאה על הגג."

     

26. מכל המקובץ ניתן ללמוד כי ההסכם בין בעלי הדירות בבניין ובהם התובע מצד אחד, לבין הנתבעת מצד שני, ביצע הפרדה ברורה בין העבודות שאמורות היו להתבצע עבור בעלי הדירות עצמם לבין העבודות שנועדו לתוספות הבניה עבור דירות היזם מאידך.

     

27. בהתאם, גם הפרשנות הנכונה והראויה להוראות סעיף 29.4 להסכם המזכה את בעלי הדירות בפיצוי מוסכם בשל איחור בביצוע העבודות, מתייחסת למועד מסירת העבודות לבעלי הדירות, ללא קשר לשאלת מועד קבלתו של טופס 4 (וכפי שצוין בלשון הסעיף: "לא כולל טופס אכלוס לדירות היזם).

     

28. המשמעות האופרטיבית הנגזרת ממסקנה משפטית זו היא כי המועד שהחל ממנו יש לבחון את שאלת הזכאות לפיצוי הוא מועד מסירת העבודות לבעלי הדירות בבניין ולא המועד לקבלת טופס 4.

    מהו מועד מסירת העבודות לתובע בענייננו?

     

29. סעיף 20 להסכם קובע כי:

     

    "20.1. 10 (עשרה) ימים לפני המועד המשוער להשלמת העבודות ישלח היזם לנציגות הבעלים הודעה בכתב המזמנת את נציגות הבעלים או מפקח הבעלים לבצע, ביחד עם היזם, סיור בבניין לשם בדיקת השלמתן ותקינותן של העבודות וזאת בתוך 14 ימים ממועד משלוח ההודעה (להלן- "ההודעה" ו – "מועד הסיור").

    ...

    20.3 נציגות הבניין מתחייבת להתייצב במועד הסיור ולאשר את סיומן של העבודות, במידה ולא נתגלו בהן ליקויים המונעים עשיית שימוש בבניין ו/או ברכוש המשותף ו/או במי מן הדירות.

     

    20.4 בנוסף, בסיור זה יערך פרוטוקול ויירשמו בו עבודות השלמה נוספות שיש לבצען, ככל שנדרש, על מנת להביא להתאמה מלאה בין העבודות שבוצעו בפועל לבין אלו המפורטות במפרט (להלן – "פרוטוקול ראשון"). חתימת הנציגות או מפקח הבעלים על הפרטיכל הראשון תהווה אישור כי בדקו את הפרויקט היטב וכי למעט המצוין מפורשות אין כל פגם ו/או ליקוי ו/או אי-התאמה בפרויקט למעט פגם או אי-התאמה נסתרים. מובהר כי אין בחתימת נציג היזם על פרוטוקול המסירה האמור כדי להוות הודאה מצד היזם בנכונות אי-ההתאמה או בחובתו לתקנה.

     

    20.5 בחלוף 14 ימים ממועד ביצוע פרוטוקול ראשון ייערך סיור נוסף של הפרויקט היה וימצאו ליקויים תציין הנציגות ו/או מפקח הבעלים כל ליקוי ו/או אי התאמה שקיימים בפרויקט במועד זה, לרבות כאלו שהופיעו בפרטיכל הראשון ולא תוקנו לשביעות רצונם וייערך פרטיכל נוסף (להלן – "פרטיכל מסירה") ובו יצוינו הליקויים אותם היזם יהיה חייב להתחיל ולתקנם תוך 14 ימים.

    ...

    20.7 היזם יתקן את אי ההתאמות ו/או הליקויים שפורטו בפרוטוקול המסירה ואשר אושרו על ידי נציג היזם. ליקויים המונעים שימוש סביר בבניין יתוקנו על ידי היזם מיידי בתוך פרק זמן של עד 72 שעות, ואילו ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר – יתוקנו על ידי היזם בתוך פרק זמן של עד 14 ימי עבודה, בין אם בתום תקופת הבדק, כמפורט להלן ובין אם בסמוך לביצוע תיקונים אחרים בפרויקט, באופן מרוכז, והכל לפי מהות הליקוי ושיקול דעת היזם.

     

    20.8 תיקן היזם את כל אי-ההתאמות שפורטו בפרוטוקול המסירה, כאמור בסעיף 20.5 לעיל, וניתן אישור הנציגות או מפקח הבעלים לכך יראו את היזם כמי שעמד בכל התחייבויותיו והשלים את כל העבודות על פי הסכם זה. זאת מבלי לגרוע מאחריותו של היזם על פי כל דין ואחריותו מכוח ערבות הבדק."

     

30. עוד עלי לציין בהקשר זה, כי בסעיף ההגדרות של ההסכם נקבע הוגדרה "תקופת הבדק" כ:

    "תקופה בת 12 חודשים ממועד סיום ביצוע העבודות עבור הבעלים."

     

31. מן המקובץ עולה אפוא, כי מועד מסירת העבודות לפי ההסכם הוא המועד בו נחתם פרוטוקול מסירה בסיור משותף לנציג הנתבעת ולנציגות בעלי הדירות או המפקח מטעמם. ככל שקיימים במועד זה ליקויים שמונעים שימוש סביר בבניין – עליהם להיות מתוקנים באופן מיידי, ואולם ככל שקיימים ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר בבניין – הנתבעת יכולה לתקנם גם בתום תקופת הבדק.

     

32. מן החומר שהוצג בפניי אני למדה כי ביום 30.10.14 נערך סיור בבניין ובדירת התובע (נציג הנתבעת אף אישר זאת בדיון בפני, עמ' 5 שורות 7-9 לפרוטוקול) ובסיומו נערך סיכום שכותרתו "סיכום סיור טרם מסירה" (נספח ה' לכתב התביעה). ברישת הסיכום צוין כי: "למרות שזומנו לבצע סיור טרום מסירת הפרויקט חשוב לציין שעבודות בבניין ע"פ המפרט טרם הסתיימו כמפורט בדוחות פיקוח גם שלנו גם של יועצים אחרים ולהבנתי הפרויקט לא עבר תהליך של בקרה לקראת הסיור מצד הקבלן, היזם ויועציו. אף על פי זאת, לבקשת היזם התחלנו בסיור בדירות . אין ספק שמכיוון שהבניין וחלק מהדירות אינם מוכנות למסירה עדיין יש ליקויים רבים שלא ניתן להבחין בהם בשלב זה. אבקש להיעזר ברשימה הנ"ל ובדוחות פיקוח ובדוחות יועצים שהוזמנו כמו יועץ אלומיניום ויועץ איטום על מנת להכין את הדירות ואת הבניין למסירה." (ההדגשות אינן במקור)

     

33. מן האמור, כמו גם מעיון בסיכום עצמו (נספח ה' לכתב התביעה) עולה, כי הבניין וחלק מהדירות – ובכלל זה דירת התובע – עדיין אינן מוכנות למסירה. אני סבורה כי סיור זה הוא לכל היותר "פרוטוקול ראשון" כמובנו בסעיף 20.4 להסכם לעיל.

     

34. הנתבעת לא הציגה – וממילא לא הוכיחה בפניי – כי מצב השטחים המשותפים בבניין היה כזה שמאפשר שימוש סביר למגורים. בהקשר זה, צירף התובע לתביעתו מכתב שנשלח לנתבעת ביום 30.10.14 מאת נציגות הבניין ובו מצוין כי עד לאותו מועד טרם הושלמו העבודות בבניין, כאשר במכתב זה מפורטים ליקויים שונים ברכוש המשותף (נספח ז לכתב התביעה). גם נציג הנתבעת בעדותו בפניי ציין כי כאשר התובע קיבל את דירתו היו ליקויים אך לא מהותיים אלא חלק משנת הבדק (עמ' 5 שורות 12-24 לפרוטוקול) ואולם הנתבעת לא הציגה כל מסמך או אישור לכך שהעבודות המהותיות ברכוש המשותף אמנם בוצעו נכון ליום 30.10.14.

     

35. ביום 20.1.15 נערך סיור נוסף בבניין בשטחים המשותפים. גם שם המפקח מטעם הבעלים ציין כי:

     

    "למרות שזומנו לבצע סיור טרום מסירת הפרויקט חשוב לציין שעבודות בשטחים המשותפים ע"פ המפרט טרם הסתיימו כמפורט בדוחות פיקוח שלנו ולהבנתי הפרויקט לא עבר תהליך של בקרה לקראת הסיור מצד הקבלן, היזם ויועציו. אף על פי זאת, בהמשך לסיורים בדירות ובסיור טרום מסירה אנו ממשיכים את סיור המסירה בשטחים המשותפים. אין ספק שמכיוון שחלק מהעבודות אינם מוכנות למסירה עדיין יש ליקויים רבים שלא ניתן להבחין בהם בשלב זה. אבקש להיעזר ברשימה הנ"ל, בדוחות פיקוח, ובדוחות ואישורים המתכננים על מנת לסיים את העבודות בשטחים המשותפים. קבלת אישורי המתכננים היא חלק של תהליך הסיום." (ההדגשות שלי – מ.ר.א., ר' נספח ו' לכתב התביעה).

     

36. זה המקום לציין כי התובע ציין בעדותו בפניי כי מעבר לפרוטוקולים שלעיל לא היה עוד פרוטוקול לגבי מסירה (עמ' 3 שורה 28 לפרוטוקול).

37. אני סבורה כי מלשון ניסוח הפרוטוקול, ומאחר שמדובר למעשה בפרוטוקול שכונה על ידי החתום עליו "סיכום סיור מסירה" (להבדיל מכותרת הפרוטוקול מיום 30.10.14 שכונה "סיכום סיור טרם מסירה"), והואיל ומדובר בסיור בשטחים המשותפים שקדמו לו – לשיטת עורכו –גם סיורים בדירות, יש לראות ביום מסירתו משום סיום העבודות לבעלים לפי ההסכם, כאשר לאחריו החלה תקופת בדק. במסגרת תקופת הבדק צריכה ויכולה היתה הנתבעת לתקן ליקויים שונים שאינם מונעים שימוש סביר בדירות ובבניין.

     

38. אשר על כן, אני קובעת כי המועד בו הנתבעת סיימה את העבודות לבעלי הדירות – ולצורך העניין לתובע דנן – הוא 20.1.15.

     

39. בשולי הדברים אציין כי לא מצאתי לנכון לקבל את טענת הנתבעת לפיה מועד סיום העבודות בדירות הבעלים הוא 31.8.14. הנתבעת מבקשת ללמוד זאת מכך שבאותו יום ביקשה מהמפקח מטעם הדיירים להזמין מוני חשמל – פעולה המהווה אינדיקציה חזקה לכך שהעבודות הסתיימו (ר' נספח 3 לכתב ההגנה). ואולם גם לשיטתה של הנתבעת עצמה באותה התכתבות דובר ב"מונים חדשים" ולא במצב שמשמעותו מעבר ממצב של אי-אכלוס דירה לאכלוסה בפועל. משכך, ובהתחשב בהוראות ההסכם לעניין ביצוע פרוטוקול המסירה – אני קובעת שתאריך 31.8.14 איננו אינדיקטיבי לעניין מועד המסירה וסיום העבודות על ידי הנתבעת.

     

40. בעדותו בפניי ניסה נציג הנתבעת להמעיט מערכו של פרוטוקול המסירה שהתבצע כאן ואולם לא הצליח להציג כל ראיה חותכת למהי אותה נקודת זמן קונקרטית שהחל ממנה ניתן לומר שמתקני הדירה מאפשרים שימוש סביר בדירה וכך גם מתקני הרכוש המשותף הנלווים אליה (ר' עמ' 8 שורות 7-13 לפרוטוקול).

     

41. מאחר שעל פי ההסכם היתה הנתבעת אמורה לסיים העבודות עד ליום 1.6.14 הרי שאיחרה בפרק זמן של 7 חודשים ושני שליש החודש.

     

    מהו המועד ממנו תחושב הזכאות לפיצוי מוסכם לפי ההסכם במקרה של איחור בן 7 חודשים ושני שלישים במסירה?

42. משקבעתי כי הנתבעת איחרה במסירת העבודות לבעלי הדירות בלמעלה מ – 90 ימים, האם הזכאות לפיצוי מוסכם צומחת רטרואקטיבית מיום האיחור הראשון לאחר תקופת 12 החודשים שנקצבה בסעיף 11.1 להסכם או שמא מהיום הראשון שלאחר תקופת החסד של 90 הימים?

43. סעיף 29.4 להסכם קובע כי:

     

    "29.4.1. בגין איחור העולה על 90 יום ועד 6 חודשים מהמועד בו התחייב היזם לסיים את עבודות הבניה – סך של 5,000 ₪ לחודש איחור, לכל יחיד הבעלים וזאת החל מהיום הראשון לאיחור.

    29.4.2. בגין איחור העולה על 6 חודשים מהמועד בו התחייב היזם לסיים את עבודות הבניה – סך של 8,000 ₪ לחודש לכל יחיד מהבעלים וזאת החל מהיום הראשון בו חלפו 6 חודשים."

    (ההדגשות אינן במקור).

     

44. כפי שכבר ציינתי קודם לעיל, ההסכם אמנם העניק לנתבעת תקופת חסד בת 90 ימים לצורך השלמת העבודות מכוח ההסכם וקבע כי אין באיחור של עד 90 ימים כאמור כדי להיחשב כהפרת ההסכם. ואולם, אין בסעיף 11.6 להסכם כדי לאיין בהכרח את זכאותו של התובע לפיצוי מוסכם מכוח סעיפים אחרים של ההסכם במקרה של עיכוב במסירת הדירות בגין תקופת 90 הימים, במצב שבו מסירת הדירות התעכבה אל מעבר לאותה תקופת 90 ימים.

     

45. אני סבורה, כי פרשנות נכונה של הוראות סעיף 29.4.1. להסכם היא כזו לפיה בכל מקרה של עיכוב בן למעלה מ – 90 ימים, בעלי הדירות בבניין יפוצו רטרואקטיבית החל מיום האיחור הראשון שלאחר 12 החודשים בהם התחייבה הנתבעת להשלים את ביצוע העבודות, ואנמק.

     

46. ראשית, על פי ס' 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973:

     

    "(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."

     

47. מנוסחו של סעיף 25(א) לחוק החוזים, ומהפסיקה שהתייחסה אליו ופירשה אותו עולה כי סעיף זה מבטא את העמדה הנורמטיבית בה בחר המחוקק, עמדה המעניקה משקל מכריע ללשון החוזה, בכל הנוגע לפרשנות הוראותיו (ר' למשל ע"א 11039/07 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' אבנר אגוד לביטוח נפגעי רכב בע"מ (פורסם בנבו, 6.7.2011); ר' רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, 26.2.2012)).

     

48. לשונו של סעיף 29.4.1. להסכם מלמדת כי הצדדים התייחסו למונח "איחור" כאל מונח שהופך לרלוונטי החל מחלוף 12 החודשים שהוקצו לנתבעת לביצוע העבודות. ההסכם אמנם אפשר לנתבעת להתעכב למשך 90 ימים מבלי שהדבר יהווה הפרה, ואולם לא פטר אותה מפיצוי מקום שהיא התעכבה בלמעלה מ – 90 ימים, ונקב באופן ספציפי ומפורש בהוראה לפיה הפיצוי יחושב "החל מהיום הראשון לאיחור".

     

49. מסקנה זו מתחזקת גם לאור הוראותיו של סעיף 29.4.2. להסכם הקובעת כי במצב של איחור בן למעלה משישה חודשים, סכום הפיצוי יתעדכן "החל מהיום הראשון בו חלפו שישה חודשים".

    ללמדך כי הצדדים – שהיו שניהם מיוצגים בידי עורכי-דין – ידעו ידוע היטב להשתמש באפשרות הלשונית המבחינה בין תקופות שונות בהסכם באמצעות הביטוי הלשוני "החל מהיום הראשון בו חלפו...". לו היתה כוונתם לכך שהפיצוי המוסכם לא יחול על תקופת החסד של 90 הימים – חזקה עליהם שהיו נוקטים באותה לשון וקובעים כי הפיצוי יחול "החל מהיום הראשון שלאחר 90 הימים...". את זאת לא עשו ומכאן שיש לפרש את הזכאות לפיצוי מוסכם בכל מקרה של איחור במסירת העבודות בלמעלה מ – 90 ימים, החל מהיום הראשון לאיחור, כולל תקופת החסד של 90 הימים.

     

50. שנית, בענייננו, לבד מלשונו של ההסכם וגזירת המסקנה הסובייקטיבית של הצדדים כפועל יוצא של הלשון בה בחרו, אני סבורה כי מסקנתי זו עולה בקנה אחד גם עם התכלית האובייקטיבית של ההסכם, מהגיונם של דברים, ומהנסיון להתחקות אחר הרציונל שביסוד התקשרויות מסוג זה.

     

51. אין ספק כי פיצוי מוסכם הוא "שוט" או "מקל" הניתן בידי בעלי דירות בבניין בהסכם מן הסוג שבפנינו, על מנת לתמרץ את היזם להזדרז ולעמוד בביצוע התחייבויותיו החוזיות במועד. בהקשר זה, פרשנות לפיה בעלי הדירות העניקו לנתבעת, כבר במועד חתימת ההסכם, מראש וא-פריורי, פטור משתלום פיצוי מוסכם על תקופת החסד של 90 הימים גם במקרה של עיכוב ארוך יותר – איננה הגיונית, באשר היא למעשה מעקרת מכל תוכן את הוראת סעיף 11.1 להסכם, הקובע לוחות זמנים להשלמת עבודות הבניה לבעלי הדירות בבניין תוך 12 חודשים מיום תחילת ביצוע עבודות הבניה.

     

52. אשר על כן, זכאותו של התובע לפיצוי מוסכם במקרה של איחור בן למעלה מ - 12 חודשים ותשעים ימים במסירת העבודות – קמה החל מהיום הראשון שלאחר חלוף 12 החודשים.

     

    האם יש להפחית מהפיצוי המוסכם לו זכאי התובע פיצוי בגין עיכובים שונים שלא היו תלויים בנתבעת לפי סעיף 11 להסכם?

     

    עיכוב שנבע מהתנהלות בעלי הדירות עצמם

     

53. טוענת הנתבעת, כי חלק מהאחריות לעיכובים במועד סיום העבודות בדירות בבניין נבע מהתנהלות בעלי הדירות עצמם. לטענתה, במסגרת ההסכם כל בעלי הדירות התחייבו לשתף פעולה עם הנתבעת, לפנות את המעברים והרכוש המשותף בבניין ולאפשר לנתבעת ו/או למי מטעמה לבצע את העבודות הדרושות בתוך דירותיהם.

     

54. הנתבעת מפנה בהקשר זה לסעיפים 11.5.2. ו – 11.7 להסכם.

     

55. סעיף 11.5. להסכם קובע כי:

     

    "חרף האמור בסעיף 11.1 דלעיל מוסכם בין הצדדים כי היזם יהא רשאי לדחות את מועד סיום ביצוע העבודות ותוספות הבניה בקרות כל אחד מן המקרים שיפורטו להלן:

     

    ...

    11.5.2. בשל עיכוב הנובע, בין במישרין ובין בעקיפין, כתוצאה מהפרה של מי מיחידי הבעלים את הוראות הסכם זה אשר גרמה בפועל לעיכוב בביצוע הפרוייקט."

     

56. סעיף 11.7 להסכם קובע כי:

     

    "במקרה של עיכוב עקב הנסיבות הנ"ל או אחת מהן, יידחה מועד המסירה בהתאמה לתקופה בה לא התנהלה עבודת הבניה כסדרה וכן לתקופה נוספת של 14 יום בלבד שהינה תוצאה הכרחית הנובעת מהעיכוב הנ"ל."

     

57. לטענת הנתבעת, הפרותיהם של בעלי הדירות וחוסר שיתוף הפעולה מצדם – למרות התחייבותם היסודית שבהסכם – מנעו ועיכבו את התקדמות הפרויקט.

     

58. לטענתה, בעלי הדירות וביניהם התובע פעלו מספר פעמים בצורה מכוונת במטרה לסכל את ביצוע העבודות ובכדי למנוע מהנתבעת לבצע השלמת עבודות ותיקונים. לטענתה, לא יעלה על הדעת כי בעלי הדירות אשר הפרו את ההסכם ובכך עיכבו את ביצועו של הפרויקט ייהנו כעת מתוצאות העיכוב שנגרם באשמתם ויבקשו להפעיל את הפיצוי המוסכם שנקבע בגין סיום העבודות באיחור.

     

59. להוכחת טענתה צירפה הנתבעת לכתב ההגנה תכתובות מיילים מחודשים 3-4/2014 בין בעלי הדירות (ובפרט מי שלטענתה מכר את הדירה לתובע) לפיהן אין לשתף פעולה עם הקבלן המבצע (נספח 4 לכתב ההגנה). ואולם עיון בתכתובות הללו מלמד כי המניע להן לא היה הרצון לעכב את העבודות אך מתוך חמדנות ולשם העיכוב בלבד, כי אם רצון למנוע עבודות חשמל רשלניות מבלי שתומצא קודם לכן תכנית חשמל, ומתוך רצון למנוע ביצוע עבודות אלומיניום מבלי לוודא קודם לכן את הסדרת נושא האיטום.

     

60. בהקשר זה, ממכתבה של הנתבעת לב"כ בעלי הדירות מיום 7.5.14 עולה כי הנתבעת ניאותה "לפנים משורת הדין" להיענות לבקשת הנציגות/מפקח הבניה מטעם בעלי הדירות ושכרה יועץ איטום ויועץ אלומיניום (ר' נספח 5 לכתב ההגנה).

     

61. מן האמור אני למדה כי זעקותיהם וטענותיהם של בעלי הדירות בהקשר זה לא היו קנטרניות ונטולות כל ביסוס, וודאי שקשה לחשוד באנשים שהם מעכבים פרויקט לשדרוג דירות המגורים שלהם באופן מכוון אך על מנת לזכות בפיצוי מוסכם.

     

62. לשאלת בית המשפט בכל הנוגע לפעילותו של השכן וקריאותיו למנוע את כניסת עובדי הנתבעת לדירות השיב התובע כי: "היו דרישות קשות במבנה, כתוצאה מגשמי החורף 2013, קירות שלמים היו עם פטריות. הפעלנו לחץ כבד על היזם שהסכים בסופו של דבר לקחת יועץ איטום, שהגיש בסוף אפריל דוח עם עשרות רבות של ממצאים." (עמ' 4 שורות 11-14 לפרוטוקול).

     

63. התובע הגיש לבית המשפט את דו"ח יועץ האיטום (ת/2). כפי שניתן להיווכח ממצאי הדו"ח, אכן חלק מעבודות האיטום לא עמדו בדרישות התקינה לעניין זה, ואף קיימות הערות לא מבוטלות בסוגיית האיטום בחלקים שונים של הבניין, כך שלמצער על פני הדברים, טענותיו של השכן שביקש למנוע המשך עבודות עד להסדרת בעיית האיטום – לא היו טענות מופרכות או קנטרניות. אציין כי גם נציג הנתבעת עצמו הודה כי ביצעו בדיקות בעניין זה (עמ' 7 שורות 5-6 לפרוטוקול).

     

64. אם לא די באמור, הנתבעת לא הראתה כי התובע עצמו הוא שקרא לעיכוב בביצוע עבודות הבניה או כי עיכב את העבודות הללו בפועל. התובע עצמו העיד בפניי כי המיילים של השכן שקרא לעצור את כניסת עובדי הקבלן נכתב בשמו ולא בשם נציגות הבניין, כי התובע עצמו לא עיכב במאום ולא מנע את הגישה לדירתו (ר' עמ' 4 שורות 20-25 לפרוטוקול), וכי לקבלן היו מפתחות לדירתו (עמ' 3 שורה 16 לפרוטוקול). יצוין כי נציג הנתבעת לא ידע לשלול עובדה זו ואף לא ידע להצביע על מעשה או אקט של אי-שיתוף פעולה קונקרטי מצד התובע (ר' עמ' 7 שורות 31-32; עמ' 8 שורה 1 לפרוטוקול). הנתבעת הסתפקה בטענה כי התובע היה חבר בנציגות הבניין יחד עם הדייר האחר שגרם כביכול לעיכוב וכי לא הביע התנגדותו למעשיו של אותו דייר.

     

65. אכן, מקובלת עלי הטענה כי בפרויקט מסוג זה בעלי הדירות בבניין צריכים לפעול בשיתוף פעולה וכמקשה אחת, ויש לתמרץ אותם לשתף פעולה עם היזם. עיכוב בעבודות שנגרם כתוצאה מפעילות של דייר סורר אחד או דיירים סוררים כלשהם – פוגע בכלל הדיירים האחרים בעצם העיכוב שנגרם בעבודות. בכך יש "ענישה קולקטיבית" מספיקה ומרתיעה דיה בעיניי. ככל שהעיכוב בעבודות גם מוביל לזכאות בפיצוי מוסכם – אין סיבה לשלול אותו מאנשים שלא גרמו אישית לעיכוב בעבודות, אלא אם בכלל – כנגד מי שספציפית הוכח כי מעשיו שלו הם שגרמו לעיכוב.

     

66. בענייננו כאמור לא הוכיחה הנתבעת כי פעילות הדיירים היתה מוכוונת שיקולים זרים וכי תכליתה היתה לעכב העבודות באופן מכוון. הנתבעת לא הוכיחה כי פעילות הדיירים גרמה לעיכוב כלשהו בביצוע העבודות ואם כן – לא הוכיחה לאיזה פרק זמן בדיוק של עיכוב. הנתבעת גם לא הוכיחה כי התובע הספציפי או מעשיו הם שגרמו לעיכוב בביצוע העבודות. אדרבא – התובע ציין בעדותו בפניי כי המפתח לדירתו היה בידי הקבלן, כי הקבלן משך כבל חשמלי מתוך דירת התובע להזנת המעלית, כי היתה לו נגישות לדירה כל שעות היום...הדירה היתה ריקה והקבלן השתמש בה לצרכיו (ר' עמ' 3 שורות 15-19 לפרוטוקול). ממילא הנתבעת גם לא הוכיחה לטעמי כל עילה להפחית את הפיצוי המוסכם המגיע לתובע דנן בגין עיכוב בביצוע העבודות.

    עיכוב שנבע מהתנהלותן של רשויות מנהליות שונות

     

67. הנתבעת טוענת כי במהלך ביצוע העבודות התקיימה שביתה ממושכת ברשות כיבוי האש וכן נגרמו עיכובים נוספים בשל דרישות חדשות ובלתי צפויות מצד עיריית גבעתיים ותאגיד המים גבעתיים, אשר הציבו לפתע דרישות שלא בא זכרן בהיתר הבניה.

     

68. בתוך כך מציגה הנתבעת מכתב מיום 28.10.14 המעדכן את הנתבעת אודות שינוי הדרישות של מחלקת הרישוי בעיריית גבעתיים לעניין הגברת לחץ המים בצנרת הבניין (נספח 6 לכתב ההגנה); מציינת את השתהות בעלי הדירות בהתקנת רכזת למעלית ולמערכת כיבוי אש באופן שמעכב הוצאת טופס 4 (נספח 7 לכתב ההגנה) וטוענת כי לנוכח העיכובים רק בסוף שנת 2014 התקבל האישור המיוחל.

     

69. עוד טוענת הנתבעת כי במהלך 1-3/15 שירותי הכבאות החלו בעיצומים שמנעו הוצאת טופס 4 (נספח 8 לכתב ההגנה).

     

70. טוענת הנתבעת כי בשל כל העיכובים האמורים נדחה המועד להשלמת העבודות בדירות הבעלים בתקופה המוערכת בכ – 4 חודשים וכי בהתאם להוראות סעיף 11.5.5 להסכם, תקופה זו איננה מהווה איחור בהשלמת העבודות ואין לתובע זכות לפיצוי בגינה.

     

71. לאחר שבחנתי את טענות הנתבעת לעניין זה אני סבורה כי אין בהן כדי לסייע לה בענייננו.

     

72. מדובר בטענות שיפות – אם בכלל- לעיכוב בקבלת טופס 4 לבניין. מאחר שקבעתי כי המועד לסיום העבודות בדירות הבעלים איננו מועד קבלת טופס 4 כי אם מועד ביצוע פרוטוקול המסירה, ומאחר שעיון במסמכים שהוצגו בפניי מלמד כי אותם תחומים בהם חלו עיכובים בשל רשויות העירייה והכבאות ממילא איננו רלוונטי לפרוטוקול המסירה של דירות הבעלים והרכוש המשותף – ולמצער לא הוכח בפניי אחרת, הרי שאין בכך כדי להעלות או להוריד לעניין זכאותו של התובע לפיצוי מוסכם בגין התקופה שעד לביצוע פרוטוקול המסירה.

     

73. במאמר מוסגר אציין כי אף לשיטתה של הנתבעת עצמה עיכובים אלו אינם רלוונטיים לענייננו. לטענת נציג הנתבעת העבודות בדירות הקיימות הסתיימו ב- 30.9 והעבודות כולן הסתיימו לקראת סוף שנת 2014 וטופס 4 ניתן ב 1.4.15 (ר' עמ' 7 שורות 8-9; 18-23 לפרוטוקול. העיכובים עליהם מצביעה הנתבעת החלו – גם לשיטתה לקראת סוף שנת 2014, כך שככל שהיה בהם כדי להשליך או לעכב דבר מה גם לשיטתה של הנתבעת עצמה – היה זה רק עיכוב הנוגע לטופס 4.

     

74. טוענת הנתבעת כי במהלך ביצוע העבודות התקיימה שביתה ממושכת ברשות כיבוי האש. ואולם, לא הוכח בפניי מתי בדיוק אירעה שביתה זו זולת הטענה שאירעה בין החודשים 1-3/2015, ובכל מקרה גם הנתבעת עצמה מודה (ר' למשל ס' 3 לנספח ט' לכתב התביעה) כי השביתה גרמה לעיכוב בקבלת טופס 4. מאחר שקבעתי – וגם הנתבעת עצמה טוענת – כי המועד לקבלת טופס 4 איננו רלוונטי לקביעת מועד המסירה לצורך חישוב הפיצוי המוסכם לו זכאי התובע, ממילא שגם השביתה אינה רלוונטית לעניין זה.

     

     

    סיכום

     

75. מן המקובץ עולה אפוא, כי הנתבעת החלה בביצוע העבודות מכוח ההסכם בראשית 6/2013.

     

76. על פי ההסכם היה עליה להשלים ביצוע העבודות תוך 12 חודשים, כאשר בפועל השלימה את ביצוע מסירת הדירות לבעלי הדירות ביום 20.1.2015, קרי – עיכוב של שבעה חודשים ושני שליש החודש.

     

77. מאחר שקבעתי כי במקרה של איחור בלמעלה מ- 90 ימים לאחר תקופת 12 החודשים, על הפיצוי המוסכם בגין האיחור להיות משולם החל מיום האיחור הראשון, הרי שעל הנתבעת לשלם לתובע פיצוי מוסכם בגין כל תקופת האיחור.

     

78. על פי תנאי ההסכם, בגין 6 חודשי האיחור הראשונים על הנתבעת לפצות התובע בסך של 6,000₪ לחודש ובגין החודש ושני שליש החודש הנותרים עליה לפצותו בסך של 8,000 ₪ לחודש.

     

79. מאחר שהסכום הכולל עולה על תקרת הסכום שבסמכות בית המשפט לתביעות קטנות, ומאחר שהתובע עצמו העמיד את תביעתו על סכום של 33,400 ₪ - על הנתבעת לשלם לתובע סכום של 33,400 ₪.

     

80. כמו כן, הנתבעת תישא בהוצאות המשפט של התובע בסך של 750 ₪.

     

81. הסכום הכולל ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

     

82. ניתן להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 ימים.

    ניתן היום, י"ח אלול תשע"ז, 09 ספטמבר 2017, לאחר צאת השבת, ובהעדר הצדדים.