כוח עליון – נטען כי העיכוב בקבלת טופס 4 חל בגין מבצע "צוק איתן" ו"שובו אחים" אשר התקיימו בחודש אוגוסט 2014 ואילך. היות ומערכות אלה "שיתקו" את המשק בכלל ואת שוק הבניה בפרט, הרי שיש לפטור את הנתבעת מאחריות לאיחור בהשגת טופס 4 (ראה בענין זה מכתב התאחדות בוני הארץ למשרדי הממשלה – נספח ז' לכתב ההגנה); עוד נטען כי חברת החשמל שבתה בחודש דצמבר 2014 ועל כן, נגרמו עיכובים גם מטעם זה (ראה שתי כתבות "גלובס" שהוגשו במהלך הדיון).
דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את הצדדים בדיון שהתקיים בפניי וקראתי את כתבי הטענות, אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה. תמצית נימוקיי לקבלת התביעה הם כי מחד, לטעמי, קיומו של טופס 4 הוא תנאי בסיסי, יסודי ומהותי למסירת הדירה לקונה ומסירת דירה לקונה בהיעדר טופס 4 מנוגדת לתכלית החקיקתית, עלולה לפגוע בקונה ולסכנו, ומכאן, מסירת הדירה בפועל (דה-פקטו), ללא טופס 4, אף בהסכמת הקונה, אינה יכולה להיחשב למסירה פורמאלית (דה יורה); מאידך, הגם שהתובעים זכאים לפיצוי בגין האיחור הפורמאלי במסירת הדירה, הרי שתביעתם חסרה ראיות מהותיות – התובעים לא הנציחו את המפגעים שלטענתם היו בדירה בעת המסירה; התובעים לא הוכיחו "דמי שכירות ראויים" בהשוואה לדירה אותה רכשו ובאותה סביבה; התובעים לא צירפו הסכם שכירות לגבי הדירה אותה שכרו, לכאורה, בתקופת האיחור במסירה ואף לא צירפו אישורים בדבר תשלום שכר דירה; התובעים לא צירפו קבלה על שכירת מכולה לאיחסון חפציהם ואף לא קבלות אודות הוצאות הובלה.
וביתר פירוט.
סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע:
"פיצוי בשל איחור במסירה
5א. (א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג)על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
כידוע, טופס 4 הוא אישור הגורמים המוסמכים כי ניתן לספק לדירה החדשה (או המשופצת) את השירותים הנזכרים בחוק התכנון הבניה ובתקנות שהותקנו על פיו, והכוונה היא, בעיקר, לחיבור לחשמל, חיבור למים וחיבור לטלפון. מכאן עולה, כי כל עוד לא הונפק טופס 4, לא ניתן אישור על ידי הגורמים המוסמכים כי הדירה בטוחה וראויה למגורים, שכן חיבור הדירה לחשמל ולמים, בשלב שטרם התקבל טופס 4, הוא חיבור זמני, פרוביזורי ובלתי מפוקח.
הפסיקה הדנה במתח שבין מסירת החזקה בדירה בפועל לבין קבלת טופס 4 באיחור קובעת כי אף אם נמסרה החזקה בפועל לפני קבלת הטופס, הרי שהדבר ייחשב לאיחור במסירה אם הטופס יתקבל לאחר המועד החוזי הקובע. ראה, למשל, דברי כב' הש' קיציס בתא"מ (נת') 28135-02-11 גנור ואח' נ' חב' שיכון דיירים בע"מ (5.4.12) והפסיקה המצוטטת שם:
"'טופס 4' מהווה אישור על-פי סעיף 157א' לחוק התכנון והבנייה ולפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א–1981, כי ניתן לספק ליחידה את השירותים הנזכרים בתקנות. הרשות המאשרת רשאית לתת את האישור לפי סעיף זה, רק אם שוכנעה כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתר הבנייה. מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית בדירה לקונה, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת 'טופס 4', אין בכך מסירת חזקה בדירה על-פי הדין (ראו למשל, ת"א (נצרת) 5391/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004); ת"א (חי') 22292/01 מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ; ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ)".
וראה גם דברי כב' הש' נאות פרי בת"א (חי') 1263-06 מילר ואח' נ' הופמן (15.3.09) והפסיקה המצוטטת שם:
"בנקודה זו אני מקבלת את עמדת התובעים, ואפנה לת"א (מחוזי י-ם) 22994/97 בקאל נ' לי-מעון בע"מ, מיום 30/9/2002 (פורסם ב"נבו"), לאמור -
"טופס 4" הוא אישור המוצא ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, מכח הוראת סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) ומכח תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981 (להלן: התקנות למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), לשם אספקת חשמל, מים וחיבור טלפון לבנין. ב"טופס 4" מאשרת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כי הבנין הנדון נבנה לפי היתר בניה, שניתן ע"י הוועדה. כתנאי להוצאת "טופס 4" יש להגיש בקשה בהתאם לתקנה 4 לתקנות הנ"ל ע"ג טופס 3 שבתוספת לתקנות הנ"ל.
סעיף 157א(ה1) לחוק התכנון והבניה קובע, כי "רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה, כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים..." (הדגשה לא במקור - י.מ.).
סעיף 157א(ה2)(1) קובע, כי "בקשה לרשות מאשרת לתת אישור לפי סעיף זה תוגש בחתימת המורשה להיתר כמשמעותו בפרק ה' 3 שערך את הבקשה להיתר ויצורף לה תצהיר של המורשה להיתר שבו יצויין כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה וכי הוא ראוי לשימוש...".
לפי הוראת ס' 157א(א) לחוק התכנון והבניה ה"רשות המאשרת" - היא "יושב ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הועדה, או יושב ראש ועדת המשנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הועדה המקומית" (הדגשה לא במקור - י.מ.).
מכאן אנו למדים, כי עפ"י חוק התכנון והבניה, בנין על דירותיו, אינו נחשב כראוי לשימוש, כל עוד לא ניתן בגינו "טופס 4", ורק בעקבות מתן "טופס 4" מותר לספק לבנין חשמל, מים וטלפון, שעד אז אין לספקם, אלא (חשמל ומים בלבד) עפ"י אישור לפי "טופס 2" בהתאם לתקנה 3 לתקנות למתן שרותי חשמל, מים וטלפון.
כל "סידור" אחר של אספקת חשמל ומים אך בעיקר של חשמל, ע"י הקבלן, ושלא ע"י ספק חשמל מורשה, לאמור חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ (ס' 157א(א)לחוק התכנון והבניה), הוא בלתי חוקי ומסוכן, שכן, המדובר בסידורים "פרוביזוריים" בלתי תקניים של מתיחת כבלי חשמל, ללא בדיקה וללא אישור הגורם המוסמך (חברת החשמל).
...
משמע, הצדדים הסכימו, כי "מסירת החזקה בדירה" פירושה, בין היתר, היות הדירה במצב שניתן יהיה לחברה לרשת החשמל, הטלפון הגז והמים, וברור שללא "טופס 4", אין לראות הדירה כמושלמת ומתאימה למגורים, שכן דירה שאסור לחברה לרשתות החשמל, המים והטלפון, אינה ראויה למגורים.
על כן, אין לראות את דירות התובעים כ"מושלמות ומוכנות למסירה" לפי הוראת סעיף 7.1 לחוזי המכר ואף לא לפי הוראות חוק התכנון והבניה, בכל מועד שהוא לפני מועד הנפקת "טופס 4" לבנין, לרבות לשתי הדירות, ביום 12/08/96.
...
אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח2001 (3) 15114 פיסקה 14). "טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה.
המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן "טופס 4", עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית. "ניתן להזכיר שחוק המכר (דירות) יוצר זיקה מפורשת בין קיום הדרישות שבתקנות התכנון והבניה לבין חיובי ההתאמה של המוכר". (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, תשס"ב-2002 עורכים: א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו, ס' 308 ע' 849 ובמיוחד בעמ' 851)".
הנה כי כן, מסירת חזקה בדירה בטרם התקבל לגביה טופס 4 אינה נחשבת למסירת חזקה בדין, ומועד המסירה ייחשב למועד בו התקבל טופס 4.
ומכאן לענייננו.
גירסת התובע לפיה לאחר שהתובעים קיבלו לחזקתם את הדירה הם השתמשו בה לצורך אחסון חפציהם ולא למגורים מקובלת עליי. אמנם התובע לא צילם את המפגעים הבטיחותיים (כבלי חשמל חשופים), ואולם עדותו בנקודה זו הותירה בי רושם אמין ומהימן. זאת בניגוד לנציג הנתבעת, אשר יכול היה בנקל להפריך את גירסת התובע לו הביא לעדות את מנהל העבודה ("חמודי") אשר מסר לתובעים את החזקה בדירה ויכול היה לספר שהתובעים, למעשה, עברו להתגורר בדירה. כזאת לא עשתה הנתבעת וטעמיה עימה. זאת ועוד, החתימה על פרוטוקול המסירה אינה מעידה, בהכרח, כי הדירה היתה במצב תקין מבחינת החיבור לחשמל והמים, שכן, בטופס דובר על כך שהתובע מצהיר כי "הליקויים המפורטים לעיל תוקנו" לשביעות רצונו המלאה, וענין החשמל והמים (למעט "החלפת לוח חשמל דירתי") לא נדונו בו.
לפיכך, אני קובע כי בהיעדר ראיה לסתור מצד הנתבעת, הדירה לא היתה ראויה למגורים, לכל הפחות מבחינת חיבור החשמל, ועל כן, התובעים לא עברו להתגורר בה בפועל במועד מסירת החזקה.
כאן המקום גם להעיר כי הפסיקה אליה הפנתה הנתבעת אינה תואמת את נסיבות המקרה דנן –
פסק הדין בת"א (ת"א) 8337-12-11 שני בלו הרפניסט ואח' נ' ס.י אבן יזמות בע"מ ואח' (10.6.13) ניתן על דרך הפשרה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט והוא בעל הנמקה קצרה בלבד (ראה עמ' 1 לפסה"ד); זאת ועוד, נקבע בו כי העיכוב בקבלת טופס 4 "נבע, לשיטת הנתבעות, מאי התאמה בין רוחבו של שביל הגישה בהיתר שניתן לבניית הבנייה לבין רוחבו בפועל, הרי שאין המדובר בעיכוב שנבע ממצב הדירות עצמן". בענייננו, כאמור, טענו התובעים, ובנקודה זו נמצאה גירסת התובע מהימנה עליי, כי מצב הדירה, מבחינת החיבור לחשמל וכבלי החשמל שבה, פגעו ביכולת התובעים להתגורר בה כראוי. עוד נקבע בפסק הדין המצוטט, כי היות והדיירים התגוררו בפועל בדירות לפני קבלת טופס 4, הרי שניתן היה להתגורר בהן. גם לקביעה זו, כמפורט לעיל, אינני יכול להסכים, שכן קיימים מצבים בהם דיירים – אם בלית ברירה או בשל רצון עז להיכנס לדירה החדשה – עוברים להתגורר בה בפועל, אף שהיא אינה ראויה למגורים מבחינה אובייקטיבית, או שהמגורים בה מסוכנים בשל אי עמידה בתנאי החוק.
בת"א (ת"א) 53805-05-12 נמני ואח' נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ (20.1.14) נקבע כי התובעים קיבלו את החזקה בדירה ועברו להתגורר בה בפועל, בעוד שבענייננו הוכרע עובדתית, כי התובעים לא עברו להתגורר בדירה, אלא אחסנו בה חפציהם בלבד.
באשר ליתר טענות הנתבעת –
לא השתכנעתי כי התקיים "כוח עליון" שגרם לה לאיחור בהתקדמות פרוייקט הבינוי – אכן, למערכת "צוק איתן" היתה השלכה על המשק הישראלי. ואולם, לא הוכח בפניי בראיות טובות, כי למערכה היתה השפעה קונקרטית על הנתבעת ואין בכתבה מהמגזין "The Marker" מיום 21.7.14, אשר צורפה לכתב ההגנה (נספח ז') אודות פניית התאחדות הקבלנים למשרדי האוצר והבינוי והשיכון, כדי להועיל לנתבעת. על פי אותה כתבה, פנתה התאחדות בוני הארץ למשרדים הנ"ל בדרישה לגבש הסדרים בדבר האיחור במסירת דירות לרוכשים. נאמר שם כי בשל המצב הבטחוני נמנעה כניסתם של 13 אלף פועלים פלסטינים למדינת ישראל, ועל כן נגרם מחסור בכוח אדם. ואולם, הנתבעת לא הציגה בפניי דו"ח אודות מצבת כוח האדם העובד נכון לתקופה הרלוונטית, רשימת פועלים שכניסתם נמנעה בפועל כתוצאה מן המערכה, אישור או תע"צ מאת המנהל האזרחי המאשר מניעת כניסת פועלים הקשורים בחברה. יתירה מכך, לא הוצגה לבית המשפט תשובת משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון לפניית התאחדות בוני הארץ, כמפורט לעיל. על כן, הנתבעת לא הוכיחה כי מבצע "צוק איתן" הוא שגרם לעיכוב במסירת החזקה בדירה.
הוא הדין ביחס לטענה בדבר שביתה בחברת החשמל. גם כאן, הוגשו לבית המשפט שתי כתבות מהעיתון "גלובס", מיום 23.12.14 ומיום 14.1.15, לפיהן ועד עובדי חברת החשמל הודיע על השבתה מיידית של החברה. ואולם, לא הובאו ראיות או אישורים מחברת החשמל אודות מהות השביתה, היקפה, השירותים החיוניים שנפגעו כתוצאה ממנה, אם בכלל, והשלכותיה על ענף הבנין ועל קבלת אישורים מצד חברת החשמל לענין חיבור דירות לחשמל או טיפול בטופס 4. יוער שבכתבות עצמן נאמר כי בית הדין האזורי לעבודה קבע כי לא יהיו עיצומים בחברת החשמל וכי העובדים לא ינקטו בצעדים ארגוניים.
עוד לא התרשמתי כי "איחור" התובעים בבחירת כלים סניטאריים, ריצופים וחיפויים ב-11 ימים – כמו גם בהודעה על דרישת "כיור כפול" – השפיע על מועד מסירת החזקה בדירה או על השגת טופס 4. עיון בפרוטוקול מסירת הדירה מעלה כי כבר ביום 13.11.14 היו מותקנים בדירה המטבח והאריחים לשביעות רצון התובעים.
סוף דבר
טופס 4 התקבל ביום 25.12.14 ואילו המועד האחרון למסירת הדירה על פי הסכם המכר היה 1.12.15. במצב דברים זה, ובהתאם לסעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) ולפסיקה יש "לספור" את האיחור ככולל גם את 60 הימים שקדמו למועד האיחור, ועל כן, מבחינה משפטית, איחרה הנתבעת במסירת הדירה לתובעים משך כ-3 חודשים (מיום 1.10.14 ועד ליום 25.12.14) – ראה לענין זה ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ (26.11.03) בעמ' 7; ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה (1.3.04) בסעיף 6 לפסה"ד.
התובעים לא הוכיחו מהם "דמי שכירות ראויים" בהשוואה לדירה שרכשו וביחס לסביבת המגורים. הם טענו כי שכרו דירה אחרת תמורת שכר דירה של 3,000 ₪ לחודש, ואולם לא המציאו חוזה שכירות או אישור על תשלומים ששילמו. כמו כן, לא הביאו ראיות אודות שכירת מכולה לצורך אחסנת ציוד ואף לא ראיות אודות הוצאות הובלה. ואולם, נראה כי ניתן לנקוט בענין דמי השכירות הראויים אומדנא דדיינא, שכן גירסת התובעים בענין שכר הדירה נראית סבירה ומשקפת, פחות או יותר, שכר דירה של דירה חדשה, בת 4 חדרים, באיזור הנדון.
בענין ההוצאות האחרות שנגרמו לתובעים – אלה, כאמור, לא הוכחו.
אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכום השווה לשכר דירה, מוכפל ב-1.5, לשלושה חודשים – דהיינו, סך של 13,500 ₪, וזאת בתוך 30 יום מהיום.
בנסיבות הענין, אין צו להוצאות.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.
זכות להגשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז בתוך 15 ימים.
ניתן היום, י"ח אלול תשע"ה, 02 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.
