גוטרמן נ' אשדר ייזום ובנייה (1997) בע"מ

1.לפניי תביעה על סך 31,958 ₪ לתשלום פיצויים בגין איחור במסירת דירה.

2.ביום 21/8/13 התקשר התובע עם הנתבעת בהסכם מכר לרכישת דירה מס' 28 בבניין מס' 56 בפרויקט גלי כרמל בטירת הכרמל (להלן: "ההסכם"). מועד מסירת הדירה על פי ההסכם הוא 30/11/14. אין מחלוקת כי לאחר ההסכם ביקש התובע לבצע שינויים בדירתו וחתם על הסכם שינויים במסגרתו הוסכם על דחייה של 14 ימים במועד המסירה. בנוסף ההסכם מאפשר לנתבעת דחייה של עד 60 יום ממועד המסירה ללא תשלום פיצוי. אין למעשה מחלוקת כי אם הדירה היתה נמסרת לתובע עד 12/2/15, לא היתה לתובע כל עילה להגשת תביעה לתשלום פיצויים בגין איחור במסירת הדירה.

3.אין מחלוקת כי הדירה נמסרה לתובע ביום 25/3/15.

4.ביום 20/6/16 הוגשה התביעה שלפניי. נטען כי התובע ואשתו פנו לנתבעת מס' פעמים לקבלת פיצוי בגין האיחור. הנתבעת טענה כי האיחור נובע מכך שהרשויות לא השלימו את העבודה הנדרשת במסגרת הפרויקט. התובע מבקש להסתמך על פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 715/78 בו נקבע, לטענתו, כי גם מלחמת יום הכיפורים היא אירוע צפוי שלא מצדיק אי קיום הסכם. הנתבעת לא הוכיחה כי אין לה אשם תורם בנוגע לאותו איחור המיוחס על ידי הנתבעת לרשויות. למרות שהנתבעת הסכימה לתת פיצוי לפי 4,000 ₪ לחודש, שולם לתובעים פיצוי בסך של 4,400 ₪ בלבד. התובע טוען כי דירה באותו פרויקט הושכרה תמורת 4,800 ₪ לחודש. בהתאם להסכם יש להכפיל סכום זה ב – 1.5 ולאחר מכן ב – 4 חודשי איחור ולהוסיף ריבית שנתית של 12%, עלות מימון של החוב, 1,800 ₪ בגין ייעוץ משפטי ו – 2,320 ₪ בגין הוצאות כלליות.

5.ביום 25/7/16 הגישה הנתבעת כתב הגנה מפורט. נטען כי הצדדים הסכימו כי אם הדירה לא תימסר במועד בשל עיכובים שאחראים להם גורמים חיצוניים, הדבר לא ייחשב כהפרה המקימה זכאות לפיצוי וכך קרה בפועל. הנתבעת היתה מוכנה למסור את הדירות לרוכשים ביום 23/10/14, אך לא עשתה זאת משום שמשרד הבינוי והשיכון לא הקים במועד את תחנת השאיבה והוועדה המקומית לא הסכימה לתת טופס 4. לפנים משורת הדין , כמחווה של רצון טוב, החליטה הנתבעת לפצות את כל הדיירים מהמועד בו מסתיימת תקופת הגרייס בסך של 4,400 ₪.

6.בדיון שהתקיים היום נשמעו עדויות של התובע ושל מר אמיר פינצי (להלן: "אמיר") שהוא מנהל פרויקטים בנתבעת. התובע העיד כי משרד הבינוי והשיכון הציב שלטים בשטח כאשר החל לבצע עבודות ב – 1/4/15. נטען כי חודש וחצי לפני מועד קבלת המפתח הורמו כל התשתיות לשם החלפת קווי ביוב. הנתבעת עדכנה את התובעים בנוגע לאיחור רק בסוף דצמבר וגם אז לא ידעה לומר מתי יימסרו הדירות. אמיר הציג במהלך הדיון את ההסכם בין הנתבעת לבין משרד השיכון אשר סומן כמוצג נ/1. אמיר הפנה להגדרה של "עבודות הפיתוח הכללי" בפרק ההגדרות לפיו מדובר בעבודות פיתוח ותשתיות מעל ומתחת לקרקע עד גבולות המגרשים שהמשרד לקח על עצמו לבצע בתמורה לתשלום מהנתבעת. עוד הפנה אמיר להגדרה של שלב הבנייה 42 שהיא סיום עבודות הפיתוח הצמוד לרבות קבלת טופס 4 וכן סיום השלמת עבודות הפיתוח הכללי ומסירתן לרשות המקומית. עוד הפנה אמיר להגדרת המועד הקובע שהוא 7/8/11. בפרק א' סעיף 3 להסכם נ/1 נקבע כי סיום ביצוע שלב הבנייה 42 יהיה תוך 38 חודשים מהמועד הקובע, דהיינו עד 7/10/14. מועד זה אכן מופיע בנספחי ד' של כתב ההגנה כמועד שבו התחייב משרד השיכון להשלים את כל הפיתוח העירוני לרבות התחנה לשאיבת ביוב. למרות שאמיר העיד כי פרוטוקולים דוגמת שני הפרוטוקולים נספח ד' נערכו על ידי הגורמים המעורבים בפרויקט , לרבות נציג משרד השיכון , כל חודש, בחרה הנתבעת לצרף לכתב ההגנה רק את הפרוטוקולים מיום 10/2/15 ו – 10/3/15. פרק ב' של ההסכם נ/1 קובע כי משרד הבינוי והשיכון הוא היזם המתכנן והמפתח של שכונת גלי כרמל בטירת הכרמל. בסעיף 35.2.3 , סעיף קטן ו', ישנה התחייבות של המשרד לבצע עד למועד האיכלוס תחנת שאיבה לביוב כולל קו סניקה. בסעיף 46 של אותו פרק נכתב כי אין לראות בהסכם כנותן זכות תביעה לצד ג' כלשהו כלפי המשרד, כאשר כל ההתחייבויות של המשרד הן כלפי הנתבעת. אמיר הסביר כי לא נשלחה הודעת צד ג' למשרד הבינוי והשיכון שכן מדובר בסוג של "לירות לעצמנו ברגל".

7.לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את התביעה בחלקה מהטעמים שיפורטו להלן.

8.המחלוקת המרכזית בתיק היא בשאלה האם האיחור בביצוע העבודות על ידי משרד הבינוי והשיכון מהווה סוג של כוח עליון הפוטר את הנתבעת מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה. סעיף 15א (ג) לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, קובע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הוראות סעיפים קטנים א ו – ב של אותו סעיף בנוגע לפיצוי בשל איחור במסירה , לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. יש ממש בטענת התובע לפיה כל הנתונים בעניין זה מצויים בשליטתה של הנתבעת. בהתאם נקבע בפסיקה כי החברה הקבלנית היא זו שצריכה להביא ראיות ועדים לתמיכה בטענתה לפיה האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתה.

בת.ק. 43040-01-16 חיים נ' אחים אום דחה בית המשפט לתביעות קטנות את טענת הקבלן לפיה אי חיבור המגרש לביוב על ידי משרד הבינוי והשיכון, אינו בשליטתו. בית המשפט לא השתכנע כי הקבלן נקט במאמצים סבירים לעניין זה שכן הפנייה הראשונה של הקבלן למשרד השיכון היתה לאחר מועד המסירה החוזי של הדירות. עוד נקבע כי מעבר למשלוח המכתב למשרד הבינוי והשיכון , לא הוכח כי הקבלן עשה דבר מה נוסף על מנת לקדם את ביצוע העבודות כך שתתאפשר מסירת הדירה במועד. לשלמות התמונה יצוין כי על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור שטרם הוכרעה.

בת.ק. 33547-10-15 לשצ'ינסקי נ' נגאר דחה בית המשפט לתביעות קטנות טענה של הקבלן לפיה האיחור במסירה נובע מכך שמשרד השיכון לא השלים את עבודות הפיתוח משום שהקבלן לא הביא לעדות כל אדם שערך את המסמך המצורף לכתב ההגנה ונשלח לכאורה על ידי נציג משרד השיכון , רון שובל. נקבע כי קבלן המבקש לדחות תביעה בתשלום פיצוים בשל איחור במסירה בטענה שנסיבות שאינן תלויות בו הביאו לאיחור, אמור לצרף עדויות התומכות בטענה זו. הקבלן הגיש בקשת רשות ערעור על פסק הדין וזו נדחתה ( למעט תיקון טעות חישוב ) בהחלטת בית המשפט המחוזי בחיפה ברת"ק 63220-05-16 מיום 7/8/16. נקבע כי הקבלן לא הוכיח את טענתו שעקב אי השלמת עבודות הביוב היה עליו לדחות את מועד מסירת הדירה. כמו-כן אישר בית המשפט המחוזי את מסקנת בית המשפט לתביעות קטנות לפיה די בגרסתו של התובע שלא נסתרה בדבר קביעת גובה הפיצוי החודשי כדי לפסוק פיצוי על בסיס גרסה זו. גם במקרה שלפניי לא עמדה הנתבעת בנטל המוטל עליה להביא ראיות ולהוכיח כי עשתה כל שביכולתה כדי למנוע איחור במסירת הדירות, שמקורו במשרד הבינוי והשיכון. הנתבעת בחרה לצרף רק שני פרוטוקולים מאוחרים יחסית של ישיבות התיאום החודשיות אותן קיימו נציגיה, לרבות אמיר שנכח באחת הישיבות, עם נציגי משרד הבינוי והשיכון. חרף קיומה של פסיקה קודמת בעניין זה וחרף הליווי המשפטי של הנתבעת על ידי משרד עורכי דין מהמובילים במדינת ישראל, בחרה הנתבעת שלא להציג בפני בית המשפט את מלוא התשתית העובדתית הידועה לה. מהמעט שהוצג אי אפשר להבין מדוע משרד הבינוי והשיכון איחר במספר חודשים בהשלמת עבודות הפיתוח. לא הוצגה כל ראייה לכך שהנתבעת התרתה בכתב ובעל פה למשרד השיכון לעניין זה לקראת המועד החוזי בו היה על משרד השיכון לסיים את העבודות שבאחריותו. רק לאחר שבית המשפט הפנה שאלה ישירה לנציג הנתבעת, הוצג ההסכם בין הנתבעת לבין משרד השיכון ממנו עולה כי משום מה ההתחייבות של משרד השיכון לבצע את תחנת השאיבה לביוב היתה עד למועד האיכלוס. אין זה מתקבל על הדעת כי הנתבעת לא ידעה, או לפחות היתה צריכה לדעת, שהוועדה המקומית לא תסכים לתת טופס 4 עד סיום תחנת השאיבה . לכן גם אם משרד השיכון יסיים את הקמת תחנת השאיבה לפני מועד האיכלוס, צפוי להיגרם איחור במסירת הדירות לקונים.