מדינת ישראל נ' מני

האישום והדיונים בתיק

1. כתב האישום ייחס לנאשם עבירות בניה ושימוש ללא היתר במרתף בנין מגורים ברחוב בנימין מטודלה 11, בשכונת רחביה בירושלים.

2. לאחר דיון הוכחות שהתנהל בפני כב' הש' שטרק, הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה האישום יתוקן באופן שלנאשם תיוחס עבירת שימוש בשטח למגורים ללא היתר. הנאשם הודה והורשע בעבירה זו. שלב זה בהליך נוהל כאשר הנאשם אינו מיוצג.

3. במעמד הטיעונים לעונש ביקשה ב"כ הנאשם לחזור מההודאה וזאת לאור רשיון בניה ישן משנת 1957 (להלן: היתר הבניה), שנמצא לאחר הדיון בו הורשע הנאשם וממנו עלה, לטענתה, כי השימוש למגורים במקום מותר.

4. בהחלטתי מיום 25.6.19 נעניתי לבקשה וביטלתי את הרשעת הנאשם.

5. באשר להמשך ההליך, נוהל דיון ההוכחות בהתייחס לכתב האישום שתוקן טרם הרשעת הנאשם שבוטלה, כלומר כתב אישום המתייחס לשימוש בשטח 77 מ"ר ללא היתר (השטח מושא האישום סומן בתשריט שצורף לכתב האישום המקורי בסימון מקווקו אדום). אין מחלוקת כי הנאשם עושה שימוש בשטח למגורים והמחלוקת בין הצדדים ממוקדת אך ורק בשאלה האם היתר הבניה מתיר שימוש זה.

6. דיון ההוכחות התקיים ביום 5.11.19 לצורך הכרעה בסוגיה שנותרה במחלוקת. היתר הבניה הוגש בהסכמה וסומן מנ10-1 (כל עמוד בהיתר סומן בנפרד). מטעם כל אחד מהצדדים העיד בעל מקצוע. סיכומים בעל-פה נשמעו ביום 11.11.19.

   ראיות הצדדים

   היתר הבניה:

7. מדובר בהיתר בניה משנת 1957. בעמ' הראשון להיתר (סומן מנ/1), מצויה טבלת שטחים וכן פירוט מספר הדירות, מספר החדרים ומספר המחסנים. סיכום טבלה זו הוא שטח כולל של כ-707 מ"ר. מתחת לטבלה נמצא חישוב מספר הדירות והמחסנים כדלקמן: 3 דירות 2 חדרים, 6 דירות 3 חדרים, סה"כ 9 דירות ו-24 חדרים. יתר הטבלה ריק ובמסגרת זו לא רשום דבר גם ליד הכיתוב בעמ' הראשון "מס מחסנים".

8. בעמ' האחרון והעשירי להיתר (סומן מנ/10), מצויה "טבלת החישובים של שטחי רצפות הדירות והיחס בשעור הרכוש המשותף הצמוד לדירות". בקומה א' בטבלה, תחת הטור שכותרתו "דירה מ' משנה" (המבטא את מספר הדירה), ובשורה הראשונה המתייחסת לקומת המרתף, מצוי המספר "1". אין מחלוקת כי המספר "1" מתייחס לשטח מושא המחלוקת בהליך זה.

   שטח הרצפה של ה"דירה" המסומנת 1 בטבלה זו, מסומן בטור הרלוונטי ב-77 מ"ר ובטור מספר החדרים נרשם "5". בטור המבטא את השטח המשותף המוצמד לדירה 1 נרשם המספר 22. בטור ההערות לגבי דירה זו נרשם: "שטח קרקע א 175 מ"ר צמוד לדירה 1".

   בסיכום שטחי הרצפה של הדירות בטבלה זו רשום 543 מ"ר, מספר המבטא את סיכום שטחי הדירות בקומות קרקע עד ב' ובנוסף שטח של 77 מ"ר של "דירת" קומת הקרקע. כמו כן בסיכום מספר החדרים מצוי הנתון 29 חדרים (נתון הכולל גם את מספר החדרים של ה"דירה" בקומת המרתף).

9. תשריט קומת המרתף בהיתר מצוי בעמ' 5 (סומן מנ/5). לצד חדר הסקה ומקלט שמסומנים באותיות רומיות, מסומנים יתר חמשת החדרים בקומה בספרה 1 ובמילה "מחסן" וכן מסומן ליד הספרה 1 חלל נוסף לידו רשומה המילה "הול".

10. כן יצוין כי גובה קומת המרתף מצויין בעמ' 4 להיתר (מנ/4), כ-2.67 מ'. באותו עמ' מסומן גובה יתר הקומות בבנין כ-3.10 מ'. סך שטחי המרתף, כפי שמצוין בטבלה שבעמ' 4 הוא כ-154 מ"ר.

    העדה מטעם המאשימה

11. העדה מטעם המאשימה היא בעלת השכלה רלוונטית ונסיון בבדיקת בקשות להיתר, אם כי נסיונה ממוקד אך ורק בבדיקת בקשות לבינוי מוסדות ציבור.

12. העדה מטעם המאשימה העידה שהשטח מיועד למחסנים והפנתה לסימון השטח המופיע במנ/5 כ"מחסן". כן הפנתה העדה למספר הדירות המופיע בעמ' 1 להיתר (מנ/1) שנקבע ל-9 דירות וזאת בהתייחס גם למספר הדירות המפורטות במנ/10 בקומות 1-3. לכך עולה, להערכתה המקצועית של העדה, שהדירות בקומות אלה, שמספרן 9, ממצות את מספר הדירות הכוללת ומכאן שהבינוי בקומת המרתף לא יכול לשמש למגורים.

13. העדה העידה בבהירות לגבי החלקים בהיתר התומכים בפרשנות שלפיה קומת המרתף מיועדת למחסנים. עם זאת ולגבי החלקים בהיתר שאינם תומכים בפרשנות זו ניכר שהעדה לא היתה מודעת לחלק מהקשיים. בנוסף, בהעדר נסיון ומומחיות בטיפול בבקשות היתר בענין דירות מגורים, התקשתה העדה להשיב לשאלות שנגעו לכך (עמ' 3 לפרו' וראו במיוחד ש' 13 ו-15). עדות העדה התמקדה בעמ' 1 ו-5 להיתר וכאשר התבקשה בחקירתה הנגדית להסביר את עמ' 10 להיתר העידה כי "לפי דעתי יש סתירה בין טבלת שטחים לבין התשריט עצמו. יש פה סתירה." (עמ' 14, ש' 19).

    העד מטעם הנאשם

14. מטעם הנאשם העיד עד בעל השכלה ונסיון רלוונטיים. העד מטעם הנאשם העיד שמדובר בשטח למגורים והפנה לחלקים בהיתר התומכים בכך: כותרת עמ' 10 להיתר ולטבלה בעמוד זה בה מסומן השטח כדירה; תיאור הנכס בהערה בטבלה המצורפת במסגרתה יש התייחסות מפורשת ל"דירה 1"; הצמדת שטח בחצר לדירה; הסימון "הול" במנ/5 המתייחס לטענתו לשטח בתוך דירת מגורים; חישוב השטחים במנ/1 ממנו הסיק העד שכלל השטחים הם שטחים עיקריים; העדר סימון מספר מחסנים בבנין במקום המיועד לכך בעמ' 1 להיתר.

    בנוסף הפנה העד לתכנון הכולל של הקומה שמתאים לטענתו למגורים וכן לכך שקומת המרתף, כפי שמצויין בעמ' 4 להיתר, הוא 2.67 מ' והסביר שמדובר בגובה מתאים ומקובל לקומת מגורים (לעומת גובה מקובל לקומת מחסנים שעומד על 2.2 מ').

15. באשר לסימון השטח בעמ' 5 להיתר כמחסנים, העיד העד כי ההסבר האפשרי הוא שהיזם ביקש לשמר את האפשרות להשתמש בשטח כמחסנים במקום דירות.

    בהתייחס לעמוד זה בהיתר (עמ' 5), הפנה העד לכך שכל המחסנים (ולגישתו החדרים) מסומנים במספר 1, בעוד כאשר מדובר במספר מחסנים שמיועדים ליחידות שונות, הדבר מסומן בסימון המקובל בדרך של מספור נפרד לכל מחסן (על מנת לאפשר שימוש במחסן לכל הדירות). באשר לתשריט שבעמ' 5 ולאור סימונים נוספים בקומה, לרבות מבנה הדירה, הכניסה והסימון "הול", העיד העד שלהערכתו המקצועית, על אף הסימון "מחסן" בחדרים, מדובר במבנה דירת מגורים.

16. כאשר התבקש העד להתייחס למספר הדירות הכולל בעמ' 1 שאינו תומך בטענה (9 דירות ולא 10), השיב העד כי לא בחן את הנושא. בחקירתו הנגדית אישר העד כי קיימים גם חלקים בהיתר שאינם מתיישבים עם טענתו וכי קיימים "ניגודים" במסמכי ההיתר (עמ' 19 ש' 16, ואולם טען שהקו הכללי שייעד את השטח למגורים ברור (עמ' 16 ש' 19 "אני רואה פה קו ברור של אדריכל שביצע את התכניות שהלך על שטח עיקרי ונתן אופציה למחסנים").

    סיכומי הצדדים

17. ב"כ המאשימה הפנתה בסיכומיה לתמיכה בראיות לכך שהשטח מושא המחלוקת מיועד ל-5 מחסנים נפרדים ולא לדירת מגורים: הסימון "מחסן" בתשריט הקומה (מנ/5); מספר הדירות הכולל בעמ' 1 (9 דירות) ותיאור הדירות באופן שלא מתיישב עם היתר לדירת מגורים בקומת המרתף ובה 5 חדרים; גובה קומת המרתף (2.67 מ') הנמוך יותר מגובה יתר הקומות (3.10 מ'). לטענת המאשימה הטבלה בעמ' 10 משקפת אך ורק מדידת שטחי רצפה.

18. ב"כ הנאשם טענה שיש מקום לזכות את הנאשם מעצם עדותה של עדת התביעה שהעידה על סתירות בהיתר הבניה. לשיטתה די בכך כדי לבסס ספק סביר.

    ב"כ הנאשם הפנתה לחלקים בהיתר התומכים בטענת הנאשם שמדובר בשטח למגורים: תיאור השטח בעמ' 10 להיתר; סך השטחים שבעמ' 10 הכולל את השטח כשטח עיקרי למגורים; מספר החדרים בעמוד 10 הכולל את חדרי דירת המרתף; גובה קומה המתאים למגורים (עוד גובה קומת מחסנים הוא 2.2 מ'); הצמדת שטח גינה בגודל 175 מ"ר ליחידה בקומת המרתף והצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה. כמו כן הפנתה ב"כ הנאשם לכך שבהיתר עולה הבחנה בין השטחים השונים בתוך קומת המרתף – סך השטחים הוא מעל 130 מ"ר, בעוד השטח שנרשם למגורים בטבלה שבעמ 10' הוא 77 מ"ר. כן נטען שמבחן פונקציונלי של התכנון, בהתחשב גם בכניסה הנפרדת ובמילה "הול" הרשומה בתשריט שבעמ' 5 בצירוף לשימוש לאורך כל השנים מבניית המבנה, מביא למסקנה שמדובר בדירת מגורים.

    הכרעה

19. כל אחד מהעדים עומת בחקירה הנגדית עם חלקים בהיתר המנוגדים לטענתו ושניהם לא היו מודעים לקשיים המרכזיים ולא הצליחו להסביר את הסתירות. בנוסף, בענייננו מדובר בהיתר שהופק לפני למעלה משישים שנה וטרם חקיקת חוק התכנון והבניה. גם נקודה זו מקשה לקבל את הערכת העדים בעלי המקצוע ולהכריע בין טענותיהם. בשורה התחתונה, הנקודה החשובה היתה בסיפה לעדויות המומחים – כל אחד מהם אישר בסיום החקירה הנגדית שקיימת סתירה מהותית בהיתר.

20. אקדים ואציין שאין מדובר בסתירה קלה שניתן ליישבה באמצעים פרשניים, אלא בסתירות מהותיות וקשות בין חלקי ההיתר השונים, אשר אמורים להוות מסמך אחד. אפרט.

21. קריאה ביחד של עמ' 5 ו-10 להיתר מעלה סתירה ברורה. מצד אחד נרשמו בתשריט הקומה בשטח מושא האישום, המילה "מחסן". מצד שני, הסימון של השטח מושא המחלוקת במספר 1 בתשריט בעמ' 5, יחד עם הפירוט בעמ' 10 ולגבי יחידה 1, מעלה שמדובר בדירת מגורים. בהקשר זה אציין כי בעמ' 10 מתוארת יחידה 1 כדירה מס' 1, הוצמד אליה שטח משותף ונכתב שמספר החדרים הוא "5". בנוסף, הוצמד לשטח "דירה" זו שטח חצר ובהערה המתייחסת להצמדה נכתב כי השטח "מוצמד לדירה 1" (ההדגשות אינן במקור). זאת ועוד, עיון בטבלה שבעמ' 10 והשוואתה לטבלה שבעמ' 1 מעלה במובהק שבעמ' 10 צוין שטח הרצפה של דירות המגורים שנבנו בפועל והשטח הכולל של 542 מ"ר כולל את השטח מושא המחלוקת (בעוד בעמ' 1 להיתר צוין שטח בינוי כולל של 707 מ"ר).

22. סתירה דומה עולה גם מהשילוב בין עמ' 1 ועמ' 10. בעוד בעמוד 1 מצוין שמספר הדירות הכולל הוא 9, הרי מהטבלה שבעמ' 10 עולה שמדובר ב-10 דירות. בעוד מספר חדרי המגורים בעמ' 1 הוא 24 חדרים, מספר החדרים הכולל בדירות בעמ' 10 הוא 29 (כלומר כולל הדירה בקומת המרתף).

23. גם השילוב בין עמ' 1 ועמ' 5 מעלה סתירה. בעוד בעמ' 5 מסומן השטח מושא המחלוקת כמחסנים, הרי בפירוט מספרי המחסנים בכלל הבניין בעמ' 1 לא מופיע דבר. זאת ועוד ולמרות סימון השטח כמחסנים בעמ' 5, הרי סימון מספר המחסנים זהה (הסימון 1), דבר התומך בטענת הנאשם שאין מדובר בשטחי מחסנים המיועדים להצמדה ליתר הדירות. בנוסף יש לציין שהשטחים בקומת המרתף שחולקו כרכוש משותף – חדר ההסקה והמקלט – סומנו בסימון אחר (אותיות רומיות), וכן שקיימת הבחנה בין סך השטחים בקומה (מעל 130 מ"ר), לבין השטח שסומן כחלק מדירת המגורים בטבלה 10.

24. הנה כי כן, עיון במסמך עצמו אינו מאפשר מענה לשאלה שבמחלוקת.

25. הסתכלות כוללת על ההיתר ובחינתו במבחן פונקציונלי מקשה גם היא על מסקנה כלשהי. קיימות אינדיקציות התומכות בעמדת המאשימה (הסתכלות כוללת על תשריט הקומה וכן הפרש בין גובה הקומה לגובה יתר הקומות), למול אינדיקציות התומכות בפרשנות הנאשם (גובה הקומה שמתאים למגורים והכניסות בקומת המרתף המסומנות במנ/5; להשלמת התמונה אוסיף שלא מצאתי לנכון לתת משקל לסימון המילה "הול").

26. אציין כי פרשנות מסמכים תכנוניים יכול שתתבצע בדרך של פרשנות תכליתית. כך למשל, ניתן לפרש קושי פרשני בהיתר על רקע הוראות התכנית החלה ותכליתה. במקרה דנן מדובר בהיתר משנת 1957 והצדדים כלל לא הפנו למצב התכנוני שחל באותו מועד (טרם חקיקת חוק התכנון והבניה). בנסיבות אלה קשה לבחון את התכלית האובייקטיבית והסובייקטיבית שעמדה בבסיס הנפקת ההיתר (על הסתירות המצויות בו).

27. במקרה דנן אין צורך להכריע בשאלת מידת הספק פרשני במסמך תכנוני שיכולה לעלות כדי ספק סביר. על פני הדברים נראה שכאשר טוען אדם לקיומו של היתר בניה ומציג אותו, נדרש בית המשפט לפרש את ההיתר ולא כל קושי פרשני יביא לקבלת טענת הנאשם. עם זאת וכאשר מעלה נאשם פרשנות סבירה העולה בקנה אחד עם המצב התכנוני ואשר יש בה כדי להביא לזיכויו, הרי הספק פועל לטובת הנאשם (השוו: עפא (מרכז) 14234-08-09 יעקב פוזננסקי נ' מ.י. ו.מח. לתכנון ובניה מרכז רמלה, 25.5.2011).

28. בענייננו קיים קושי ממשי בפרשנות היתר הבניה וקיים גם קושי להשתמש בכלי הפרשנות המקובלים לגבי פרשנות מסמך זה משנת 1957, ללא שהוצגה המסגרת התכנונית הרלוונטית לאותה תקופה. למעשה ניתן לומר שהמאזנים שקולים וקשה למצוא עדיפות ברורה לפרשנות אחד הצדדים.

29. בנסיבות אלה פועל הספק בבירור לטובת הנאשם ועל כן אני מורה על זיכויו.

    לבקשת הצדדים תמציא המזכירות את הכרעת הדין לצדדים.

    ניתנה היום, י"ט חשוון תש"פ, 17 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים