תוקף הסכמה לחוות דעת שמאית משהוכחה גמירות דעת ומשפעלו הצדדים לפיה אף טרם הבשלת חוזה מכר

לפנינו בקשת האיש מתאריך ג' בניסן תשע"ו (11.4.16) למינוי באות כוח הצדדים לכונסי נכסים למכירת דירת הצדדים הרשומה על שם שניהם בחלקים שווים. כמו כן הגיש האיש תביעה נגד האישה לדמי שימוש.

בתאריך כ"ז באב תשע"ו (31.8.16) הגיש האיש בקשה דחופה שכותרתה זהה לחלוטין לתביעה הנ"ל שהוגשה כאמור בג' בניסן תשע"ו (11.4.16), אלא שלתוכן אין כל קשר לכותרת. בגוף הבקשה דרש המבקש לבטל את חוות דעת השמאי מתאריך ה' באדר ב' תשע"ו (15.3.16) שניתנה לבקשת הצדדים להערכת דירתם המשותפת של הצדדים, היות שמחירי הדירות באזור שבו מצויה דירת הצדדים התייקרו לאחרונה בכ־250,000 ש"ח, ולכן הוא דורש שהאישה תרכוש את חלקו בסכום הגבוה יותר ולחילופין תאפשר את מכירת הדירה לצד ג'.

הצדדים ובאות כוחם הגישו את תקצירי טענותיהם כפי שקבע בית הדין בעניין דרישת התובע לביטול חוות דעת השמאי.

רקע כללי ותקציר נתונים עובדתיים נחוצים

1. הצדדים נישאו כדת משה וישראל בשנת 1998.
2. לצדדים ארבעה ילדים משותפים.
3. בתאריך ו' בשבט תשע"ד (7.1.14) הגיש האיש תביעת גירושין וכרך לה את נושא הרכוש.
4. התנהלו דיונים מספר בבית הדין, ובתאריך ז' באייר תשע"ד (20.5.14) פסק בית הדין שעל הצדדים להתגרש וכן קבע שתביעת האיש לפירוק השיתוף מתקבלת, אלא שאופן הפירוק ייקבע לאחר גירושי הצדדים ולאחר שתינתן החלטה לגבי משמורת הילדים ומזונותיהם.
5. בתאריך י' בכסלו תשע"ו (22.11.15) הוציא בית הדין פסק דין בעניין הרכוש, וכך קבע בית הדין:

א.       בית הדין מורה על פירוק שיתוף ברכוש הצדדים.

ב.       דירת הצדדים תועמד למכירה מיידית, והתמורה תחולק בין הצדדים אחרי פירעון המשכנתה.

ג.       מחלקה של האישה בדירת הצדדים יועבר לאיש סך 65,275 ש"ח במסגרת איזון זכויות כספי הצדדים.

ד.       לאישה זכות ראשונית לקנות חלקו של האיש בדירה.

6. לאור פסק הדין מתאריך י"א בכסלו תשע"ו (23.11.15) הוגשה בתאריך ג' בניסן תשע"ו (11.4.16) בקשת האיש למינוי באות כוח הצדדים ככונסי נכסים וכן תביעה לדמי שימוש. וכך כתבה באת כוח האיש בבקשתה: "לאחר מתן פסק דינו של בית הדין מינו הצדדים בהסכמה שמאי מומחה אשר העריך את שווי נכס המקרקעין וכן אומדן דמי שכירות [...]" בנספח א' לבקשה צורף דוּחַ שמאי.
7. בדוּחַ השמאי שצורף לבקשה הנ"ל קבע השמאי מר ליאור איתן ששווי הדירה הוא 1,080,000 ש"ח כולל מע"מ. בעקבות דוּחַ השמאי ביקשה באת כוח האיש למנות את באות כוח הצדדים ככונסי נכסים למכירת הדירה.

עיקרי טענות התובע

1. התובע טוען כי האישה ממשיכה להתעמר בו ולמרר את חייו. לא די שהאישה מתגוררת בדירה אשר שייכת לצדדים כבר שלוש שנים ללא תמורה, היא עוד מבקשת לרכוש את הדירה של הצדדים במחיר אשר פחות בעשרים אחוז ממחיר השוק.
2. בית הדין מודע כי בחודשים האחרונים חלה עלייה של ממש בשוק הנדל"ן, ועל כן אין כל סיבה כי האיש אשר נשללה ממנו הזכות להתגורר בביתו במשך שלוש שנים, על לא עוול בכפו, ימכור את ביתו בסכום נמוך בעשרים אחוז ממחיר השוק.
3. התובע מתגורר בשכירות כבר שלוש שנים מבקש לרכוש דירה ולילדיו אשר מבקשים להגיע אליו להסדרי שהות, ואם ימכור את הדירה בסכום נמוך לא ייוותר בידו מספיק כסף לרכוש דירה, שכן ביחד עם החובה של תשלום המזונות, לא תאושר לאיש לקיחת הלוואת משכנתא מהבנק.
4. יצוין כי בית הדין הוא אשר קבע כי הפסיקתא שהאישה כה מתהדרת בה אינה טובה וכי אין ביכולת בית הדין לאשר מכירת הדירה על ידי הפסיקתא. בית הדין כבר אמר את דברו כאשר קבע כי מכירת הדירה בין בני הזוג חייבת שתהא בהסכם גירושין אשר יאושר כדין בפני בית הדין.
5. ראוי לציין בעניין זה כי בית הדין נתן את פסק דינו ביום י' בכסלו תשע"ו (22.11.15). מאז לא פנתה האישה לאיש ולא דרשה לרכוש את חלקו בדירה. רק לאחר שהאיש הגיש תביעה לבית הדין ביום ג' בניסן תשע"ו (11.4.16) וביקש למנות את באות כוח הצדדים לכונסי נכסים וכן דרש לקבל דמי שימוש החלו ההליכים בעניין זה.
6. אולם גם אז ניסתה האישה בכל מיני תרגילים שונים ומשונים שלא לכבד את פסק דינו של בית הדין הרבני והגישה בקשה לבית הדין שלא למכור את הדירה של הצדדים אלא לאחר קבלת פסק דין של בית המשפט בעניין מזונות של הקטינים. גם לאחר תגובת האיש לבקשת האישה, המשיכה האישה להתעקש ולהגיש לבית הדין בקשות בעניין זה והכול במטרה להאריך את ההליכים כדי למנוע את מכירת הדירה. רק לאחר שבית הדין קבע כי אם האישה לא תרכוש את הדירה לאלתר תוצא הדירה למכירה בכינוס, ניאותה לנהל משא־ומתן.
7. האיש אינו מתכחש ואף הודה בפה מלא בעת הדיון כי הוא ימכור לאישה את הדירה בהתאם לדוּחַ השמאי, אולם לאחר שההליכים התמשכו, ולאחר שהאיש הבין כי ערכה של הדירה עלה, שלח מכתב לבאת כוח האישה ביום כ"ד באב תשע"ו (28.8.16) והודיע לה כי מחיר הדירה עלה בכעשרים אחוז בשנה האחרונה, והמחיר שקבע השמאי באדר ב' תשע"ו (מרץ 16) אינו משקף עוד את מחיר הדירה.
8. לפיכך מבקש התובע כי הדירה תוצא לשוק החופשי. מובן שכל מחיר שיתקבל בשוק החופשי – תהא רשאית האישה להשוות אליו את מחיר דירת הצדדים ולרכוש את חלקו של התובע.

עיקרי טענות הנתבעת

1. האישה טוענת כי התובע (האיש) והיא סיכמו באמצעות באות כוחם כי האישה תרכוש את חלקו של האיש בדירת המגורים ולצורך כך מינו שמאי בהסכמה. באת כוח התובע הציעה שני שמאים, התבקשה הצעת מחיר משני השמאים, ובסופו של יום נקבע השמאי ליאור איתן בשל העובדה כי שכר טרחתו בתיק נמוך יותר ולכן הוא נתבקש לערוך את חוות הדעת. הצדדים שילמו את שכ"ט של השמאי בחלקים שווים ביניהם.
2. השמאי העריך את דירת המגורים בחוות דעת ארוכה ופרטנית לעניין מצבה של הדירה מכל הבחינות. בהתאם לשמאות הוערכה הדירה בסך 1,080,000 ש"ח.
3. יובהר כי השמאות נועדה לבירור שווי הדירה לשם הערכת חלקו של האיש ברכישת מחצית כדי לרכוש את זכויותיו של האיש בדירה על ידי האישה.
4. מייד לאחר קבלת השמאות, כאשר הוברר מהו שווי חלקו של התובע בדירה, פנתה האישה לבנקים למשכנתאות לצורך קבלת הלוואת משכנתה, ובאת כוחה הודיעה לבאת כוח התובע כי האישה תרכוש את חלקו של התובע בדירה.
5. מייד לאחר קבלת אישור עקרוני וגיוס הכספים, הודיעה באת כוח האישה לבאת כוח התובע על החלטת האישה לרכוש את חלקו של האיש בדירת המגורים – "רצ"ב העתק מכתב מיום 29.3.16."
6. סכום הלוואת המשכנתה לסילוק עמד על סך 31,470 ש"ח והאישה סילקה את כל הסכום לרבות את חלקו של התובע בסך 15,735 ש"ח שלגביו סיכמו הצדדים כי האישה תקזז אותו מהתשלום השני המפורט בהסכם הגירושין והדבר הועלה על הכתב הן בפסיקתא והן בהסכם הגירושין.
7. ביום י"ט באדר ב' תשע"ו (29.3.16) פנתה באת כוח התובע לבאת כוח האישה ושאלה אם האישה תרכוש את חלקו של האיש בדירת המגורים. באת כוח התובע נענתה כדלקמן: "מרשתי תרכוש את חלקו של מרשך בדירה ולצורך כך פנתה לבנקים למשכנתאות" – "מצ"ב העתק המכתב מיום 29.3.16".
8. מאז הודעת באת כוח האישה כי האישה תרכוש את מחצית הזכויות של האיש החלו באות כוח הצדדים לנהל משא־ומתן אורך ומייגע בדבר לוח התשלומים והמועדים שבהם תעביר האישה את הכספים. התובע קבע את לוח התשלומים שבו יתקבלו הכספים בהתאם לחלקו על פי השמאות. כך הועברו מכתבים רבים בין באות כוח הצדדים המעידים על כוונת הצדדים לסיים את הליך העברת זכויות האיש בדירה לאישה.
9. כאשר התקדמה האישה בהליכי אישור המשכנתה ביקש ממנה הבנק להציג פסיקתא או הסכם גירושין המסדיר את העברת הכספים מהאישה לאיש.
10. באות כוח הצדדים סיכמו כי יכינו פסיקתא לחתימת בית הדין, הפסיקתא הוכנה על ידי באת כוח התובע (האיש) שהיא גם החתומה עליה. בסעיף 1 לפסיקתא קבעו הצדדים ובאות כוחם: "הצדדים הסכימו ביניהם כי האישה תרכוש את חלקו של האיש בדירת המגורים." הפסיקתא שנערכה, כאמור, על ידי באת כוח האיש מפרטת את לוח התשלומים.
11. לתשומת לב בית הדין: השמאי נתן את חוות דעתו ביום ה' באדר ב' תשע"ו (15.3.16), אולם רק בסוף חודש אוגוסט, לאחר שהאישה השיגה את הכספים וקיבלה אישור מהבנק למשכנתאות, ולאחר שנשלח הסכם גירושין לאישור בית הדין, עלתה הטענה ההזויה והמגוחכת שבה דוחה האיש את חוות דעת השמאי ומבקש למכור את הדירה לצד ג', והגרוע מכול – האיש הכחיש את סיכומיו עם האישה כי היא תרכוש מחצית זכויותיו בדירה.

דיון והכרעה

א.         כאמור, בתביעתו של האיש מתאריך ג' בניסן תשע"ו (11.4.16) כתבה באת כוחו שלאחר מתן פסק דינו של בית הדין מינו הצדדים בהסכמה שמאי מומחה אשר העריך את שווי נכס המקרקעין בסך 1,080,000 ש"ח. כלומר: הצדדים קיבלו על עצמם שחוות דעתו של השמאי תהיה הבסיס לקביעת ערכה של הדירה לצורך מכירתה הן לשוק החופשי והן לאישה, אם תחפוץ היא לרכוש את חלקו של האיש בדירה כפי שקבע בית הדין בפסק דינו.

ב.         הפנייה לשמאי נעשתה באופן משותף מטעם שני הצדדים ועל ידי באות כוחם, את השמאי הציעה באת כוח התובע כפי המופיע בפרוטוקול הדיון מיום כ"ו באלול תשע"ו (29.9.16), ואף שולם לו שכר טרחה משני הצדדים. כל זה מוכיח ששני הצדדים ובאות כוחם קבעו שחוות הדעת של השמאי תהיה המכרעת בשני הנושאים – הן בנושא הערכת הדירה לצורך מכירה, והן לצורך התביעה לדמי שימוש.

ג.          היות שהייתה הסכמה מלאה לחוות דעתו של השמאי, פירושה המהותי של הסכמה זו הוא שאם יהיו חילוקי דעות בעניין שוויו של הנכס, חוות דעתו של השמאי היא שתכריע ורק על פיה ייקבע מחיר הדירה לצורך הליך מכירתה של הדירה לאחד מהצדדים, או לצורך מכירתה במסגרת הליך כינוס.

ד.         הנדון שלפנינו מצוי במקורות ההלכתיים ומשנה מפורשת היא (במסכת סנהדרין דף כ, א): "אמר לו: 'נאמן עלי אבא', 'נאמן עלי אביך', 'נאמנים עלי שלשה רועי בקר' – רבי מאיר אומר: יכול לחזור בו, וחכמים אומרים: אינו יכול לחזור בו."

המשנה עוסקת באדם התובע את חברו, והייתה ביניהם הסכמה לבוררות שהבורר שעל פיה הוא פסול דין לגביהם מדין 'קרוב' (כגון אביו של אחד הצדדים) או משום העדר כשרותו לדון לפי דרישות הכשרות ההלכתיות ('רועי בקר'), וכלשונו של רש"י (שם): "נאמן עלי – להיות דיין, אבא – פסול מן התורה לדונני לא לזכות ולא לחיוב."

כמובן, ההלכה כדעת חכמים, ולמסקנת הגמרא 'לאחר גמר דין' אין הצדדים יכולים לחזור בהם. כלל זה חל גם לגבי עדים שהם פסולים או קרובים, וכפי שהדברים מובאים להלכה בשולחן ערוך (חושן משפט סימן כב סעיף א):

מי שקיבל עליו קרוב או פסול – בין להיותו עד עליו, אפילו קיבל אחד מהפסולים בעבירה כשני עדים כשרים להעיד עליו, או כשלשה בית דין מומחים לדון לו, בין שקיבל על עצמו לאבד זכויותיו ולמחול מה שהיה טוען על פיהן, בין שיתן כל מה שיטען עליו חבירו בעדות זו הפסול או בדינו: אם קנו מידו על זה – אינו יכול לחזור בו, ואם לא קנו מידו – יכול לחזור בו עד שייגמר הדין. נגמר הדין והוציא ממון בדין זה הפסול או בעדותו – אינו יכול לחזור בו.

ה.         בתוקפה של הסכמת הצדדים להכרעת הדין על פי עדות זו גם אם היא עדות פסולים וכן בהסכמה לבוררים שהם פסולי דין מצינו בדברי הראשונים שני הסברים כיצד מועיל הסכם דיוני או ראייתי על ידי דיבור גרידא ללא קניין:

הרשב"ם (מסכת בבא בתרא קכח, א ד"ה אינו) והרמ"ה (בבא בתרא דף יג, א בסוגית גוד או איגוד) ביארו שיסוד ההלכה "נאמן עלי פלוני" הוא מדין "הודאת בעל דין". היינו שהוא מודה לצד השני שהוא חייב לו, אם פלוני יעיד או יפסוק כך. לכן כאשר אדם אומר "נאמן עלי פלוני לדון בינינו", הרי זו הודאה שדברי פלוני הם אמת, ולאחר שאותו פלוני פסק את הדין או העיד שכך היה ועל פיו נפסק הדין, הופך פסק הדין של החייב להודאת בעל דין של החייב שכך היא האמת.

והמהרי"ק ביאר בתשובותיו (שורש קפב) בשם תשובת הרשב"א שכל מה שאדם מקבל עליו בפני בית דין נחשב 'תקנת בית דין', ולתקנת בית דין יש כוח כקניין.

החזון איש (סנהדרין סימן יז ס"ק ד) כתב:

נראה שלא נחלקו הראשונים הנ"ל בשרשי הדברים, אלא הכל היא שאלה של גמירות דעת, האם כוונת האומר לקובעו על פי הודאתו, או שאין כוונת האומר לקובעו על פי דבריו אלא רק על פי קביעת בית הדין.

ו.          למעשה מכל סוגיית הגמרא בסנהדרין (שם) אנו למדים שכל יסוד המחלוקת של חכמים ורבי מאיר היא בעניין גמירות דעת – אם הסכמה להכרעה דיונית על פי דין פירושה שאדם גומר בדעתו באופן מוחלט להתחייב על פי הסכמה זו, או שחסר עדיין בגמירות דעתו של המתחייב. ולכן בסוגיית הגמרא שם יש מי שסובר שכל מחלוקת חכמים ורבי מאיר היא דווקא קודם שנגמר הדין על פי אותם פסולי דין, אבל לאחר גמר דין גם רבי מאיר מודה שאין יכול לחזור בו מהסכמתו לדון בפני פסולי דין, מפני שאם המתין עד לאחר גמר דין – הוכחה היא שגמר בדעתו להסכים להכרעת הדין על פיהם. כמו כן קבעה הגמרא בסיום הסוגיה שאם בזמן שהסכימו לקבל פסולי דין נעשה מעשה קניין לחיזוק ההסכמה, זו הוכחה גמורה לכולי עלמא לגמירות דעת של הצדדים לדיון והכרעתו.

ז.          במשנה הנזכרת לעיל העוסקת בהסכמה לפסולי דין ועדות, מובאת הלכה נוספת: "היה חייב לחבירו שבועה ואמר לו 'דור בחיי ראשך' – רבי מאיר אומר: יכול לחזור בו, וחכמים אומרים: אין יכול לחזור בו."

כלומר: מי שהיה חייב על פי החלטת בית הדין שבועה לחברו עקב תביעתו כלפיו, כגון שחברו תבע ממנו ממון ובית הדין קבעו שהנתבע חייב שבועה כדי לפטור עצמו מן התביעה, ובא התובע לנתבע ואמר לו "הישבע לי בחיי ראשך – אני מסכים ששבועה זו תהיה במקום השבועה שאתה חייב להישבע לי בפני בית דין, ואם תשבע לי בחיי ראשך אוותר לך על תביעתי" –
גם בזה נחלקו רבי מאיר וחכמים מאותו הטעם שנחלקו בהלכה שהבאנו לעיל לעניין הסכמה לפסולי דין.

ח.         החזון איש בהמשך דבריו (שם ס"ק ז) ציטט את דברי הש"ך על השולחן ערוך (חושן משפט סימן כב ס"ק א) שהביא את דעתו של הגהות אשרי בשם אור זרוע הסובר שהסכמה לקבלת פסולי דין או ויתור על חיוב שבועה מחוץ לכותלי בית הדין – אין בה מחלוקת בין רבי מאיר לחכמים, והכול מסכימים שיכול לחזור מהסכמתו, אפילו נגמר הדין וניתן פסק דין, מפני שהסכמה שלא בפני בית הדין היא חסרת גמירות דעת (והסביר שם החזון איש בפרט לדעת הרשב"א הנ"ל המובאת במהרי"ק דמה שאמרו חכמים שאינו יכול לחזור בו הוא משום תקנת בית דין, ולבית דין יש כוח קניין, ואם כן ברור מדוע צריך שההסכמה תהיה בפני בית דין).

בהמשך דבריו כתב הש"ך שגם במקרה שההסכמה, כגון לוויתור על השבועה הייתה מחוץ לבית הדין, אם על פי הסכמה זו כבר נשבע הנתבע בפועל, יסכים האור זרוע שלמרות היות ההסכמה מחוץ לכותלי בית הדין מאחר שכבר נשבע הנתבע בפועל על פי הסכמה זו בוודאי יש גמירות דעת מושלמת, וכפי שציטט החזון איש את דבריו: "לאו כל כמיניה להשלות את חבירו שישבע בחנם."

ט.         מתבאר לפי סוגיית הגמרא שאם הייתה הסכמה של בעלי הדין לקבלת חוות דעת מגורם מקצועי כדי שעל פיה יקבע בית הדין בפסק דין את ערכו של הנכס לצורך מכירתו, וחוות דעת זו כבר הוגשה לבית הדין על ידי שני הצדדים כדי שבית הדין ייתן לה תוקף פסק דין – אין לך גמירות דעת ברורה מזו כאשר הצדדים מבקשים תוקף פסק דין להסכמתם.

י.          בנידוננו, לא זו בלבד, אלא שעל פי הסכמה זו הלכה האישה ושילמה את יתרת הלוואת המשכנתה שרבצה על דירת הצדדים, ואף קיבלה מהבנק אישור לסכום הנדרש לרכישת חלקו של האיש. כאשר נעשו מהלכים בפועל על פי הסכמה זו, בוודאי הייתה גמירות דעת מוחלטת מצד האיש, שהרי לא יעלה על הדעת שהאיש יוכל "להשלות" את אשתו (לשעבר) – כלשונו של החזון איש – ולתת לה לטרוח טרחה יתרה ולהוציא כספים בעוד הוא אינו מסכים עם חוות דעתו של השמאי. לכן אין ספק שיש לקבוע שהייתה גמירות דעת מצד האיש לקבל את חוות דעת השמאי שעל פיה ייקבע ערכה של הדירה.

יא.        גם בספרות הפוסקים הקדמונים אנו מוצאים שאם קיימת גמירות דעת בהתחייבות שמתחייבים בני אדם זה לזה, אף על פי שלא נעשה ביניהם שום מעשה קניין, ההתחייבות חלה. זאת להבדיל מגמירות דעת הנדרשת במכר או מתנה, שבהם יש צורך במעשה קניין לצורך העברת הבעלות:

יב.        מצינו בשו"ת הריב"ש ([רבי יצחק בר ששת] סימן שמה) ששאלו את הריב"ש בעניין בעל שהבטיח לאשתו מתנה בנוסף לכתובתה וכדי לתת תוקף להבטחתו התחייב בקניין 'אגב קרקע'. כאשר הבעל נפטר התעוררה שאלה אם האלמנה זכאית למתנה, מאחר שקניין 'אגב' במקרה זה לא הועיל.

לדעת השואל ההתחייבות תקפה. הריב"ש בתשובתו הבחין בין נתינת מתנה ובין התחייבות לתת מתנה. בעוד במקרה הראשון קיימת העברת נכסים בפועל ולכן צריך קניין, במקרה של התחייבות לתת מתנה בעתיד אין העברה ממש, ודי בהתחייבות הבאה לידי ביטוי בגמירות דעת, ולכן אף על פי שקניין 'אגב קרקע' אינו מועיל בעניין ההתחייבות, מכל מקום הבעל בהחלט ביטא גמירות דעת בעצם הפעולה הפיזית.

בתשובתו הסתמך הריב"ש על דברי הרמב"ם הידועים (הלכות מכירה פרק יא הלכה טו):

המחייב עצמו בממון לאחר בלא תנאי כלל – אף על פי שלא היה חייב לו כלום – הרי זה חייב, שהדבר הזה מתנה ואינה אסמכתא. כיצד? האומר לעדים "הוו עלי עדים שאני חייב לפלוני מנה", או שכתב לו בשטר "הריני חייב לך מנה" – אף על פי שלא אמר "אתם עדי", הואיל ואמר "בשטר" – הרי זה כמו שאמר "הוו עלי עדים" וחייב לשלם, אף על פי ששניהם מודים והעדים יודעים שלא היה אצלו כלום, שהרי חייב עצמו [...]

המסקנות העולות מדברי הרמב"ם הן:

א.  בהתחייבות, בניגוד להעברת בעלות, אין צורך במעשה קניין;

ב.   כדי ליצור התחייבות יש צורך בגמירות דעת, וכדי שיהיה ברור לנו באופן אובייקטיבי שהמתחייב התכוון ברצינות להתחייבותו, עליו להביע את גמירות דעתו באמצעות ביטוי חיצוני – או באמירת "אתם עדי", או על ידי כתיבת התחייבותו בשטר.

שיטתו של הרמב"ם – מקורה הוא ברי"ף (על הסוגיה במסכת כתובות דף קב, א), וכך פסק להלכה השולחן ערוך (חושן משפט סימן מ סעיף א).

יג.        מעתה נשוב לתשובתו של הריב"ש הנ"ל שפסק לשואל שאף שקניין אגב קרקע אינו הקניין המתאים למקרה המובא בשאלה, היות שמדובר בהתחייבות לעתיד וקניין אגב אינו מועיל בה אלא רק בהעברת בעלות, מכל מקום די שעשה המתחייב קניין כלשהו המוכיח שהמתחייב גמר בדעתו להתחייב.

מתשובתו של הריב"ש ומדברי הראשונים הנ"ל אפשר להסיק מסקנה ברורה מאוד: בהתחייבות – העיקר הוא גמירות הדעת הבאה לידי ביטוי בפעולה חיצונית, ולכן כל פעולה המוכיחה את גמירות דעתו של המתחייב – די בה כדי ליצור התחייבות שלא ניתן לחזור ממנה.

יד.        קיימת שיטה נוספת בפוסקים: מובא בסמ"ע (שם ס"ק א) שרבים חולקים על הרמב"ם המובא לעיל, ושכאמור הריב"ש הולך בשיטתו. וכך כתב שם הסמ"ע:

רבים חולקים וסבירא להו דלא מהני לזה שאומר בעל פה כי אם בהודאה שכבר חייב לו, אבל בזה שבא להתחייב לו עתה בדיבור זה לא מהני כי אם כשכתב לו כן בשטר, או באמרו "אני חייב לך מנה בשטר".

כלומר, לדעת הסמ"ע, הראשונים החולקים על הרמב"ם סוברים שכאשר מדובר על הודאה בחוב עבר אפשר להתחייב ללא כל מעשה קניין ודי בגמירות דעת שבאה לידי ביטוי חיצוני, אפילו באמירה בעל פה, כגון שאומר בפני עדים "אתם עדי". אולם כאשר מדובר על התחייבות חדשה, לא די בגמירות דעת בביטוי חיצוני באמירה בעל פה כמו "אתם עדי", אלא יש צורך שההתחייבות תהיה בשטר. (ועיין שם בש"ך ס"ק ב שהשיג על דברי הסמ"ע – שכתב בדעת הראשונים שבהתחייבות חדשה גמירות דעת יכולה להתבטא בשני אופנים: או בכתיבת שטר או באמירה שהוא מתחייב בשטר, וכתב הש"ך שהאמירה "מתחייב אני לך בשטר" לא מועילה לפי הראשונים, אלא רק כתיבה בפועל של המתחייב בשטר שהוא מתחייב בהתחייבות חדשה כי רק אז קיימת גמירות דעת.)

טו.       מתבאר משיטת הראשונים שאומנם אפשר ליצור התחייבות גם ללא מעשה קניין, אולם לא די בגמירות דעת המתבטאת באמירה כמו "אתם עדי", אלא יש צורך לכתוב את ההתחייבות בכתב. אפשר להסביר שיטה זו בשני אופנים:

האופן האחד: מאחר שמדובר ביצירת התחייבות חדשה יש צורך במעשה קניין, והשטר הוא בתורת מעשה קניין;

אפשרות ההסבר האחרת: אפילו ביצירת התחייבות חדשה אין צורך במעשה קניין, אבל לא די בביטוי חיצוני על ידי אמירת "אתם עדי", אלא יש צורך בגמירות דעת יותר מובהקת הבאה לידי ביטוי בכתיבה בשטר.

טז.       לצורך הבנת הדברים עלינו לעיין באותם ראשונים, שאחד מהם הוא רבנו תם. דבריו של רבנו תם מובאים בתוספות (מסכת כתובות דף קב, א ד"ה אליבא), וכך לשונם שם:

ורבנו תם מפרש כולה סוגיא בלא הודאה – שלא היה חייב לו כלום מתחילה, והא דקאמר "חייב אני לך מנה בשטר" היינו בשטר גמור שחתמו היטב, שרוצה להשתעבד ולהתחייב לו מנה בשטר זה [...] ואין לתמוה היכי משתעבד בשטר זה – הא אין מטלטלין נקנין בשטר, דיש לומר דהואיל וטרח למכתב שטרא גמר ומשעבד נפשיה, שהרי אפילו באמירה בעלמא יש דברים שנקנים כדקאמר בסמוך.

מדבריו של רבנו תם מתבאר שהדרישה לכתיבת שטר כדי להתחייב בהתחייבות מחודשת אינה בתורת קניין, שהרי אם זה קניין הוא אינו אמור להועיל היות שמיטלטלין אינם נקנים בשטר, אלא ששטר מועיל בהתחייבות מפני שבכתיבת השטר מוכחת גמירות דעתו של המתחייב.

יוצא אפוא מדברי רבנו תם שאף אם לא כל ביטוי חיצוני מוכיח גמירות דעת לצורך ההתחייבות, כגון אמירת "אתם עדי" כשיטת הרמב"ם, אבל גם שיטה זו (שהיא שיטת הראשונים החולקים על הרמב"ם) מסכימה שאין צורך במעשה קניין המועיל דווקא, אלא יש צורך בביטוי חיצוני שיוכיח באופן מובהק כגון כתיבת שטר.

יז.         לסיכום, אף לשיטת הראשונים (החולקים על הרמב"ם), בהתחייבות די בגמירות דעת (ואין צורך במעשה קניין), אך לשיטתם לא די בביטוי חיצוני של עדים אלא יש צורך בכתיבת שטר, מאחר שבכתיבת שטר מוכחת גמירות דעתו של המתחייב.

גישתם של בעלי שיטה זו נובעת מההבחנה בין הודאה על חוב העבר שאפשר להתחייב על פיה ללא שטר, ובין יצירת התחייבות חדשה דאז נדרשת גמירות דעת יותר מוכחת באמצעות כתיבת שטר.

ההסבר לחלוקה בין סוגי ההתחייבויות נובע מהחלוקה הסיווגית שביניהן: הודאה על חוב העבר היא מדיני הראיות. כידוע "הודאת בעל דין כמאה עדים", ומכוחה של הודאה זו אנו מחייבים את בעל הדין שהודה. לעומת זאת, יצירת התחייבות חדשה שלא הייתה קיימת, הרי היא מדיני חוזים, לכן לא די בהודאה אלא יש צורך בפעולה חיצונית המוכיחה באופן מובהק את גמירות דעתו של המתחייב.

יח.       כידוע גם בחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973, המושג "גמירות דעת" דומיננטי מאוד בכריתת חוזה, כפי שנקבע בסעיף 2 לחוק העוסק במציע וכן בסעיף 5 העוסק בניצע.

במבוא להצעת חוק החוזים נכתב:

לא יהיה עוד צורך בתמורה הנדרשת במשפט האנגלי או בעילה חוקית אחרת שבמשפט הקונטיננטלי, אלא התנאי לתקפה של ההצעה וקיבולה הוא גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה מושג מהמשפט העברי.

לפיכך, מאחר שהמשפט "גמירות דעת" המופיע בחוק שאוב מהמשפט ההלכתי – וכאמור בהסבר להצעת החוק, מונח זה בא לדחות את הגישה של שיטות משפט זרות בדיני חוזים – יוצא אפוא שמהותו של יסוד גמירות הדעת בחוק החוזים נקבעת כפי ההגדרות שנקבעו כאמור לעיל במשפט העברי.

יט.       לאחר שהארכנו בהבאת מקורות הלכתיים, נשוב לעובדה שהובאה לעיל, שבין הצדדים הייתה הסכמה מוחלטת, ועובדה זו כשלעצמה די בה כדי לדחות את תביעתו של האיש, לאור זאת שקיימת גמירות דעת מוכחת מצידו של התובע (האיש). אם לא די בכך, אפשר להוכיח מכל ההשתלשלות העובדתית שהתובע לא רק סמך על חוות דעתו של השמאי אלא ניהל הליך לא קצר נגד הנתבעת, והכול כאמור על פי חוות דעת השמאי.

כ.         הבה נראה מסיכום תקציר העובדות עד כמה היה התובע מעוניין בחוות דעתו של השמאי ובעקבות חוות הדעת התנהל מול הנתבעת:

בתאריך ז' בשבט תשע"ו (17.1.16) פנתה באת כוח התובע לבאת כוח הנתבעת וביקשה לקבל ממנה פרטים של שני שמאים כדי להעריך את שווי הדירה.

בתאריך ט"ו בשבט תשע"ו (25.1.16) הציעה באת כוח התובע שני שמאים.

בתאריך ח' באדר א' תשע"ו (17.2.16) שלח השמאי (שנבחר מתוך אותם שני שמאים ששלחה באת כוח התובע) הצעת שכר טרחה לחוות דעת שמאית של בית הצדדים.

בתאריך י"ב באדר א' תשע"ו (21.2.16) אישרה באת כוח התובע את שכר הטרחה שדרש השמאי.

בתאריך ה' באדר ב' תשע"ו (15.3.16) הוציא השמאי את חוות דעתו.

בתאריך ג' בניסן תשע"ו (11.4.16) הגיש התובע תביעה לבית הדין למינוי באות כוח הצדדים לכונסות נכסים (התיק הנדון התחיל מתביעה זו).

בתביעתו כתב התובע על ידי באת כוחו:

לאחר מתן פסק דין של בית הדין מינו הצדדים בהסכמה שמאי מומחה אשר העריך את שווי נכס המקרקעין וכן אומדן דמי שכירות ראויים בדירת הצדדים.

בהמשך הבקשה כתב התובע:

בהתאם לפסק דינו של בית הדין, לאישה זכות ראשונים לרוכש את חלקו של הבעל בדירת הצדדים. דא עקא כי עד לרגע כתיבת כתב תביעה זה טרם הודיעה האישה האם ברצונה לרכוש את דירת הצדדים, זאת למרות מכתבים שנשלחו לבאת כוח האישה.

זאת אומרת: קיימת כאן הצהרה ברורה ביותר של התובע שהוא מעוניין שהאישה תרכוש את חלקו בדירה בהתאם להערכת השמאי שקבע ששווי הדירה הוא בסך 1,080,000 ש"ח.

זאת ועוד: לאחר שנתקבלה חוות דעת השמאי ניגשה האישה לבנק לצורך קבלת הלוואה לרכישת הדירה.

ביום י' באייר תשע"ו (18.5.16) שלח הבנק הודעה בדבר אישור עקרוני להלוואה בסך 400,000 ש"ח.

בתאריך י"ט באדר ב' תשע"ו (29.3.16) פנתה באת כוח התובע במסמך פקס לבאת כוח האישה בשאלה אם האישה תרכוש את חלקו של האיש בדירת המגורים בהתאם להערכת שמאי בסך 1,080,000 ש"ח: היות שהאישה הביעה בעבר רצון לרכוש את חלקו של התובע – האם היא עדיין מעוניינת לרכוש את חלקו של התובע?

בתאריך ז' באייר תשע"ו (15.5.16) שילמה האישה לבנק את יתרת הלוואת המשכנתה שרבצה על הדירה בסך 31,470 ש"ח. באותו תאריך פנתה באת כוח האישה לבאת כוח התובע במסמך פקס והודיעה לה שמחצית מהתשלום ששילמה האישה לסילוק המשכנתה יקוזז מהסכום שעל האישה להעביר לתבוע לצורך רכישת חלקו בדירה.

על גבי אותו מסמך אישרה באת כוח התובע בקשה זו, שאכן מחלקו של הנתבע יקוזז סכום בסך 15,735 ש"ח.

בתאריך א' בסיוון תשע"ו (7.6.16) דחה בית הדין בהחלטה את בקשת האישה לקבלת ארכה לתשלום חלקו של התובע בדירה עד להחלטת בית המשפט בנושא מזונות הילדים וקבע שאין מקום לדחות את הרכישה: אם רצונה של האישה לקנות את חלקו של התובע – על האישה לרכוש את חלקו של האיש באופן מיידי. אם לא תעשה כן, ישקול בית הדין את מכירת הבית באמצעות כונס נכסים.

בהתאם להחלטה זו פנתה באת כוח התובע באותו יום לבאת כוח האישה בדרישה להודיע לה זמנים מדויקים להעברת מחצית ממחיר הדירה של הצדדים ובניכוי מחצית מדמי סילוק המשכנתה שאותם שילמה האישה. בסיום הפנייה כתבה באת כוח התובע: "עם קבלת תגובתך, נעביר בקשה לבית הדין על מנת לבצע העברה אגב גירושין."

אם כן, יש הודעה חד־משמעית של באת כוח התובע למכור את חלקו של התובע אגב הגירושין בהתאם לחוות דעת השמאי.

כפי הנראה מהמסמכים שצורפו לכתבי הטענות התנהל משא־ומתן בין באות כוח הצדדים בעניין לוח התשלומים שהאישה תשלם לתובע בעבור חלקו בדירה, ואף לאחר שסיכמו באות כוח הצדדים ביניהן על הכנת הפסיקתא לאישור בית הדין בדבר רכישת האישה את חלקו של האיש, עדיין ניהלו משא־ומתן על אופן סידור לוח התשלומים, כפי שמשתמע מהמכתב ששלחה באת כוח התובע לבאת כוח האישה בתאריך כ"ד בסיוון תשע"ו (30.6.16).

לסיום ההליך המייגע בדבר רכישת האישה את חלקו של התובע בדירת הצדדים שלחו במשותף שתי באות כוח הצדדים בתאריך כ"ט בסיוון תשע"ו (5.7.16) פסיקתא כדי לסיים את הליך המכירה.

כותרתה של הפסיקתא: "בקשה בהסכמה לחתום על פסיקתא למכירת דירת הצדדים בטרם הפגרה." בסעיף 2 לפסיקתא נכתב: "האישה תשלם את חלקו של הבעל בסך 540,000 ש"ח באופן הבא [...]" היינו: האישה תרכוש את חלקו של התובע שהוא מחצית הדירה בסכום הנ"ל, כאשר הסכום הכולל הוא 1,080,000 ש"ח – בדיוק הסכום לערכה של הדירה כפי שקבע השמאי בחוות דעתו.

בקשה משותפת נוספת וזהה, חתומה בידי באות כוח שני הצדדים, ובה בקשה שבית הדין יחתום על פסיקתא הוגשה בתאריך י"ב בתמוז תשע"ו (18.7.16).

יוצא אפוא שקיימת הסכמה חד־משמעית שהצדדים ובאות כוחם – היינו אף התובע ובאת כוחו – גמרו בדעתם והסכימו שערך הדירה לצורך מכירת חלקו של התובע הוא בסך 1,080,000 ש"ח, ועל האישה לשלם לתובע עבור חלקו 540,000 ש"ח.

כא.       אומנם בית הדין הוציא החלטה בתאריך י"ד בתמוז תשע"ו (20.7.16), בעקבות הבקשות לאישור הפסיקתא, שהסכמות הצדדים בדבר מכירת חלקו של האיש בדירה לאישה צריכה להיעשות במסגרת הסכם גירושין כולל ולא במתכונת של פסיקתא, אבל אין זה סותר כלל את הסכמתם החד־משמעית של שני הצדדים ובאות כוחם לחוות דעת השמאי.

אישור פסיקתא על ידי בית הדין יש לו תוקף משפטי גמור. הדרישה של בית הדין לעריכת הסכם היא כדי שכל הפרטים הטכניים־פרוצדוראליים הקשורים למכירת הנכס יבואו לידי ביטוי באופן מסודר.

לאור החלטת בית הדין הנ"ל הוגשה בתאריך כ"ה בתמוז תשע"ו (31.7.16) בקשה מוסכמת של שני הצדדים לאישור הסכם גירושין מנוסח כפי שצריך, שכמובן עסק בעיקר ברכישת האישה את חלקו של האיש בדירה.

בסעיף 11 להסכם נקבע כדלקמן: "הצדדים הסכימו למנות את השמאי ל' א' כמומחה להערכת שווי דירת המגורים [...] המומחה העריך את שווי הבית בסך 1,080,000 ש"ח."

ובסעיף 13 להסכם נקבע: "[פלונית] תשלם את חלקו של [פלוני] בסך 540,000 ש"ח [...] באופן הבא [...]"

כב.       אכן הוגש הסכם גירושין בלתי־חתום, וכך טרם הושלם החוזה לחלוטין. אולם כידוע לקראת כריתת חוזה וכחלק מהליך כריתתו של חוזה עשויים הצדדים ובאי כוחם לערוך הסכמים מוקדמים המכונים בכל מיני הגדרות כמו 'מזכר הבנה', 'זיכרון דברים', 'ראשי פרקים להסכם', וכן לעשות עוד כל מיני פעולות מקדימות כהכנה לחוזה. פעולות אלו הן 'תחנות ביניים' בדרך להשגת היעד הסופי שהוא החוזה המושלם.

על פי רוב הסכמים מוקדמים מבטאים בדרך כלל הסכמות חלקיות שהשיגו הצדדים במסגרת המשא־ומתן.

ברם יש להבחין בין אותם הסכמים מוקדמים המבטאים רק הסכמות חלקיות שהשיגו הצדדים ובאי כוחם, אך אותן הסכמות חלקיות שהושגו – לגביהן הושגה הסכמה גמורה, אלא שטרם נחתם חוזה היות שנשארו עדיין 'פתוחים' נושאים נוספים, לבין אותם הסכמים מוקדמים שבהם אף אותן הסכמות שהושגו טרם 'נסגרו' על ידי הצדדים, כגון שהם ממתינים לחוות דעת נוספת או מכל סיבה אחרת.

וראה בדברי פרופ' גבריאלה שלו ('ההליך הטרום־חוזי', עיוני משפט יד, תשמ"ט, פרק ה סעיף 4):

בכל מקרה ייקבע תוקפו של ההסכם המוקדם על פי כוונת הצדדים לו: אם כוונת הצדדים הייתה שההסכם לא יחייב או שיחייב רק אם כאשר ייכרת החוזה העיקרי – כוונה זו חולשת. השאלה אם ההסכם המוקדם מחייב, מחייב לאלתר או מותנה בעריכת החוזה העיקרי, תוכרע על פי כוונת הצדדים ועל פי פרק א' לחוק החוזים.

כאשר יש להסכם מוקדם תוקף חוזי הריהו מחייב כחוזה, וחלים עליו דיני החוזים במלואם לרבות כל הסעדים הנדרשים לקיומו. לכן, הסכם מוקדם הנוצר במהלך משא־ומתן כבעל תוקף חוזי מחייב – אפשר לאכוף אותו.

אם כן, בהסכם מוקדם שהוא כוונה חד־משמעית לחוזה, כמו במקרה דנן בבקשה לחתימת בית הדין על פסיקתא היינו בקשה למתן תוקף של פסק דין לפסיקתא זו – מה שמעיד על כוונה ברורה של הצדדים למשא־ומתן, שרצונם לתת לפסיקתא זו תוקף חוזי, ודאי שחל על פסיקתא זו סעיף 39 לחוק החוזים המחייב לנהוג בתום לב ובדרך המקובלת לקיומו של החוזה, ובמיוחד שבבקשה לחתימה על פסיקתא כבר למעשה הסתיים המשא־ומתן בין הצדדים, והצדדים אף הבינו שמפסיקתא זו אין כבר צורך בניסוח הסכם, אלא שבית הדין הסב את תשומת לב באות כוח הצדדים שחוזה מכר חייב להיות בפלטפורמה של מסגרת הסכם.

 יתרה מזו, הסכם מוקדם – אף אם עדיין הוא מחייב המשך משא־ומתן – חל עליו סעיף 12 (ב) לחוק החוזים, המטיל על אותו צד שנוהג בחוסר תום לב את הקבוע בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

כג.        במקרה שבו אנו עוסקים אפשר לקבוע באופן ברור שיש כאן חוסר תום לב מובהק מצד התובע, שהרי התובע חזר בו מהסכמתו לחוות דעת השמאי זמן קצר לאחר שהוגשה הפסיקתא הנזכרת. הפסיקתא הוגשה לבית הדין חתומה על ידי באות כוח הצדדים בתאריך י"ב בתמוז תשע"ו (18.7.16) כבקשה למתן תוקף פסק דין. בפסיקתא קבעו הצדדים ובאות כוחם את הסכום שעל הנתבעת להעביר לתובע עבור חלקו של התובע בדירה על פי חוות דעת השמאי, ואילו התביעה לביטול חוות דעת השמאי הוגשה בתאריך כ"ז באב תשע"ו (31.8.16).

האם מחיר הדירה השתנה בתוך מספר ימים בשיעור כל כך דרמטי? אכן באת כוח הנתבעת בדיון שהתקיים העלתה טענה זו כפי המצוטט בפרוטוקול הדיון (שורות 247–250):

ב"כ האישה: אנחנו לא יודעים ב'יד 2' איזה דירה היא. הכול משפיע, כל הפרמטרים. השמאי הזה מתאר את הדירה. אנחנו לא מדברים על משהו ערטילאי. הדירה מתוארת ועל בסיס התיאור ניתנה חוות הדעת.

אם היה עובר פרק זמן לא הייתי מתנגדת להביא שמאי לעוד הערכה. מדברים על הערכה מ־15 במרץ. זאת התעמרות באישה.

באמת בלתי־סביר שבפרק זמן כה קצר יהיה שינוי משמעותי במחיר הדירה.

כד.       לא זו בלבד אלא שכפי שהצהירה באת כוח התובע בדיון בבית הדין, חזרתו של התובע ממחיר הדירה שאותו קבע השמאי מסתמכת על מחירי דירות באותו אזור שבו מצויה דירת הצדדים, ובאותו גודל דירה, כפי שמתפרסם באתר 'יד 2' כפי המצוטט בפרוטוקול:

ב"כ הבעל: הבית שווה 1,400,000 ש"ח. לא יכול להיות שהבעל יצא מופסד [...]

בית הדין (לב"כ הבעל): על סמך מה את אומרת את המחיר הזה?

ב"כ הבעל: על סמך 'יד 2'.

ב"כ האישה: אני לא מכירה שמאי שיסכן את המקצועיות שלו אם יש כזה מחיר ב'יד 2'.

ידוע לכול שאין לקבוע את ערכה הריאלי של דירה על סמך פרסום מחירי דירות שמופיעות באתר 'יד 2' – המחירים המתפרסמים שם הם ללא כל אחריות, פעמים רבות בעלי דירות 'זורקים' מחיר לחלל האתר מתוך 'שיטת מצליח'.

רק מחיר של עסקאות שבוצעו בפועל יכול לקבוע את ערכה של דירה.

מכאן שהגשת תביעה לביטול כל ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים ובאות כוחם לא רק שהיא לוקה בחוסר תום לב, אלא אף בחוסר כל אחריות רצינית לתביעה זו.

כה.       לא זו אף זו: מאחר שעל סמך הסיכומים אליהם הגיעו הצדדים ובאות כוחם נכתבה פסיקתא שממתינה לאישור בית הדין, הלכה האישה וגייסה כספים בראש וראשונה כדי לכסות את יתרת המשכנתא שרבצה על הדירה וכן לוותה כספים לצורך רכישת חלקו של התובע בדירה, וכך נגרמו לנתבעת נזקים כספיים בעקבות הסתמכותה על ההסכמות שהושגו בין הצדדים ובאות כוחם. עובדה זו עולה ממה שנאמר בדיון בתאריך כ"ו באלול תשע"ו (29.9.16) ומצוטט בפרוטוקול (שורות 150–154):

ב"כ האישה: אני רוצה שבית הדין יתחשב בסיטואציה שתיארתי, שרק כאשר העברתי לחברתי שהאישה גייסה את הסכום היא חזרה בה. היה קשה מאוד לגייס את הכסף: היא התרוצצה בין הבנקים, לקחה הלוואות מבני משפחה לגייס את הכסף, כולל את הכסף שנקבע כאיזון – היא צריכה להעביר לו משהו כמו שישים אלף שקל. כשהיא הצליחה לגייס את הכסף – למה זה צורם לי? בגלל שהטענה באה, וגם בגמגום, חברתי יודעת מה היה, מינינו שמאי לשום את ערך הבית על מנת לקדם את הרכישה.

ובהמשך (שורות 162–163 לפרוטוקול):

ב"כ האישה: לא שמעתי שממנים שמאי לצורך בזבוז כסף של הצדדים מהכיס. חברתי עשתה דבר שפוגע בלקוחה שלי ולזה אני לא אסכים. גם אם אני אצטרך ללכת כברת דרך.

ועוד (שורות 196–200 לפרוטוקול):

ב"כ האישה: האישה הזאת – רבצה משכנתה על הנכס של הצדדים, האישה סילקה את כל המשכנתה, אני אציג מסמך מחברתי – מה הוא אומר לגבי הסילוק, ואז היא תצטרך להסביר למה שהאישה תרצה לסלק את כל המשכנתה, גם את החצי שלו. הבנק ביקש לסלק את המשכנתה, סילקנו גם את החלק שלו [...] איזה טעם יש לאישה שחיה מהיד לפה לסלק את חלקו של הבעל אם היא לא רוכשת?

וכן (שורות 236–240 לפרוטוקול):

ב"כ האישה: זה מקומם. לא היה ספק שהשמאות הזאת אמורה לשמש לסגור את הפינה [...] למה כשהאישה גייסה את הכסף – צריך לתת את הדעת, למה דווקא כאשר כבר הכול סגור ומוכן, הכסף שוכב ומחכה? שלחתי לחברתי מסמכים של המשכנתא, הוא היה אמור לחתום.

כו.        על התובע לדעת כי הפרת הסכם עלולה לגרור עימה תשלומים עבור כל הנזקים הכספיים הנובעים מהפרת ההסכם שנגרמו לנתבעת על ידי התובע.

זו הלכה מפורשת המובאת בדברי הרמ"א בשולחן ערוך חושן משפט. כך כתב הרמ"א (חושן משפט סימן יד סעיף ה): "מי שאמר לחבירו שילכו לדון במקום אחר, ואמר לו לך ואני אבוא אחריך והלך, והשני לא הלך אחריו, צריך לשלם לזה שהלך את כל יציאותיו."

המקור לדברי הרמ"א הוא במרדכי (סנהדרין רמז תשז) בשם המהר"ם. וכך כתוב במרדכי:

אמנם ראובן אמר לשמעון "נלך לבית דין הגדול", ואמר שמעון "ואני אבוא אחריך לאותו בית דין הגדול" – אם יחזור ראובן ויטען על שמעון ויאמר "אני פזרתי מעותי על שהלכתי לבית דין נגדך, ולא באת, אני שואל ממך יציאותי" – רבינו מאיר מחייב את ראובן לשלם כל יציאותיו, אף על פי שלא נדר לו. ולא שייך למימר שמעון לראובן "משטה אני בך" בדבר הזה. וכמה דברים יש שאין צריכין קנין.

מתבאר מדברי המרדכי שסיבת חיובו של שמעון בתשלומים לראובן נובעת מדיני חוזים, שהרי הדגיש המרדכי ששמעון חייב בתשלום הוצאותיו של ראובן אף על פי שלא נעשה קניין ביניהם, דהיינו: הסתמכות של ראובן על דבריו של שמעון, שבאה לידי ביטוי כשעל פיהם טרח ראובן והלך לבית הדין הגדול והוציא לצורך כך הוצאות, מחייבת את שמעון בהחזר הוצאותיו של ראובן. מובן מדבריו שההסתמכות של ראובן על דברי שמעון מייצרת חוזה מחייב.

ההסבר שהסכם בלתי־כתוב מחייב את הצד שהפר את ההסכם והוא נושא באחריות לתשלום ההפסדים שנגרמו לצד השני, למרות העדר קניין או כל אלמנט חיצוני אחר הנדרש בהלכה לחייב את הצדדים לקיומה של התחייבות (כפי שהארכנו לעיל בצורך להוכחת גמירות דעת הצדדים ליצירת התחייבויות), מקורו בהלכות 'ערב', היינו בדיני החוזים, או מדיני נזיקין היינו מ'דינא דגרמי'. וראה בביאורו של הגר"א על דברי הרמ"א הנ"ל (שם ס"ק לא) שהתחבט בסיבת החיוב בדינו של המרדכי, ובפד"ר (ג עמוד 30) ביארו שספקו של הגר"א הוא אם החיוב של שמעון בהוצאותיו של ראובן שהוציא על סמך דבריו הוא מדין ערב או מדין גרמת היזק.

(הנפקותא למקור החיוב בהפרת הסכם שמתבסס על הסתמכות דברים, תהיה לגבי נזקים עקיפים – מה שמוגדר בהלכה "גרמא" – שמדיני נזיקין אי אפשר לחייב בהם, אבל מדיני חוזים יתכן שאפשר יהיה לחייב גם על נזקים שאינם ישירים.)

אפשר להאריך הרבה בעניין זה, אלא שלא כאן המקום היות שבמקרה דנן מדובר בהסכם כתוב וחתום, והפרתו לכולי עלמא היא הפרת חוזה על כל ההשלכות שבכך.

כז.        גם בחוק האזרחי ידוע עיקרון "ההסתמכות" שהוא יסוד במשפט האזרחי. במהותו – עיקרון זה מתבסס על רעיון זהה למה שהובא בשם המרדכי לעיל.

מהותה של הסתמכות תיתכן כאשר לא היו הסכמים פורמליים המבטאים את כוונת הצדדים, אלא מהנסיבות שנלוו להבטחות שהיו בין הצדדים, בין מנסיבות שהיו כרקע להבטחה, ובין בנסיבות שנלוו אליה לאחר מכן, ובעיקר אם נעשה שינוי במצבו של מקבל ההבטחה שנבע מהסתמכותו על ההבטחה, ובית המשפט ראה בו יצירת יחסים משפטיים בין הצדדים.

דהיינו: יסוד ה"הסתמכות" שימש מעין תחליף ליצירת קשר משפטי מחייב, כאשר יש לזה השלכות אופרטיביות.

על בסיס עיקרון זה אפשר להגיש תביעה משפטית כאשר אחד מהצדדים לתהליך פועל שלא בהתאם להסתמכות.

במקרה שבו אנו עוסקים קיימת בהחלט הסתמכות מצד הנתבעת, ועל פיה כאמור היא פעלה. לכן קמה לנתבעת עילה לתביעה נגד התובע שיקיים את ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים.

כח.       לסיכום: במקרה שלפנינו השתכנעתי מכל הטעמים שנכתבו לעיל באריכות, שייתכן שהתובע בא לבית הדין עם כוונה הוגנת, מתוך מניע של מקסום רווחים ממכירת חלקו בנכס. אבל בידיים שאינן נקיות, מאחר שקיים חוסר תום לב מובהק והעדר כל צדק הלכתי וחוקי בתביעה זו. על כן דין תביעה זו להידחות.

מתוך כך עומדת לנתבעת הזכות לרכוש את חלקו של התובע בדירת הצדדים בהתאם לחוות דעת שמאי, כאשר חוות דעת השמאי קובעת שערך חלקו של התובע בדירה הוא בסך 540,000 ש"ח.

תביעת דמי השימוש

כט.       מאחר שבית הדין קבע בפסק הדין מתאריך י' בכסלו תשע"ו (22.11.15) שמועד הקרע בין הצדדים הוא כ"ד בכסלו תשע"ד (27.11.13) – המועד שבו הגישה התובעת (דאז) תלונה במשטרה ושאחריה לא שב הבעל לבית הצדדים (עד כאן מלשון פסק הדין), וכיוון שלא הוצא צו הרחקה כנגד התובע כפי שתבעה הנתבעת היות שלא הוכחה כל אלימות מצד התובע כלפי הנתבעת, אך מתוך כך נאלץ התובע לעזוב את דירת הצדדים ללא הצדקה, לכן על הנתבעת לשלם לתובע דמי שימוש.

עם זאת, כאמור לעיל בפסק הדין הנוכחי את עיכוב ביצוע פירוק השיתוף בפועל בדירת הצדדים גרם התובע באמצעות תביעתו לביטול חוות דעתו של השמאי אשר קבע את ערכה של הדירה. לולא תביעה זו העברת חלקו של התובע בדירה לרשות הנתבעת באופן של רכישתה את חלקו הייתה מתבצע לפני זמן רב.

לאור האמור, בית הדין יחייב את הנתבעת בדמי שימוש מיום הגשת התלונה ורק עד ליום סיום הליך הרכישה שהיה אמור להיות בהתאם ללוח התשלומים שקבעו הצדדים ובאות כוחם בהסכם גירושין (המתבסס על הפסיקתא) שהגישו הצדדים ובאות כוחם לבית הדין לאישור בתאריך כ"ה בתמוז תשע"ו (31.7.16):

בסעיף 13 להסכם נקבע כי התשלום הראשון בסך 400,000 ש"ח ישולם לתובע בתוך שלושים יום ממועד מסירת מסמכי המשכנתה חתומים מידי התובע לידי הנתבעת.

התשלום השני בסך 140,000 ש"ח בניכוי 15,735 ש"ח (זהו חלקו של התובע ביתרת הלוואת המשכנתה שאותה שילמה הנתבעת), ישולם לא יאוחר מעשרים יום מהתשלום הקודם.

כך אפשר לאמוד את תקופת זמן התשלומים בעבור רכישת חלקו של התובע בדירה בשישים יום, היינו חודשיים, עד לסיום מלוא התשלום שעל הנתבעת לשלם לידי התובע בעבור רכישת חלקו בדירה, ומאז יעבור חלקו של התובע על שם הנתבעת.

זאת אומרת שלערך עד לתאריך כ"ח באלול תשע"ו (1.10.16) היה אמור להסתיים הליך העברת הבעלות מהתובע לנתבעת.

בחוות דעתו קבע השמאי שהסכום הכולל של דמי השכירות החודשיים הוא 3,200 ש"ח, לפי זה תשלום דמי השימוש עבור חלקו של התובע הוא בסך 1,600 ש"ח לחודש.

פסק דין

לאור האמור פוסק בית הדין כדלהלן:

א.         התביעה לביטול חוות דעת השמאי נדחית ולכן הסכום הכולל של דירת הצדדים [...] הוא 1,080,000 ש"ח, וממילא חלקו של התובע בדירה הוא בסך 540,000 ש"ח.

א.         בעבור רכישת חלקו של התובע על הנתבעת לשלם לתובע סך 400,000 ש"ח בתוך עשרים יום ממתן פסק דין זה.

ג.          בתוך עשרים יום אלה הנ"ל על התובע למסור לנתבעת מסמכי משכנתה חתומים.

ד.         תשלום שני בסך 140,000 ש"ח תשלם הנתבעת לתובע לאחר חמישה־עשר יום נוספים מהתשלום הראשון, בתוספת סך 62,725 ש"ח כדמי איזון כפי שנקבע בפסק הדין מיום י' בכסלו תשע"ו (22.11.15), ובניכוי 15,735 ש"ח (מחצית יתרת משכנתה שהיה חייב התובע ושאותה שילמה הנתבעת).

ה.         על הנתבעת לשלם לתובע בגין דמי שימוש בחלקו של התובע בדירה סך 1,600 ש"ח עבור התקופה שמתאריך כ"ד בכסלו תשע"ד (27.11.13) ועד ליום כ"ח באלול תשע"ו (1.10.16). הסכום הכולל שעל הנתבעת לשלם לתובע הוא, 54,800 ש"ח. על הנתבעת לשלם לתובע את מלוא סכום זה בתוך שישים יום ממתן פסק הדין.

הרב אברהם מייזלס

מצטרף למסקנות.

הרב אריה אוריאל

מצטרף למסקנות.

הרב אברהם דב זרביב

נפסק כאמור.

פסק הדין מותר בפרסום בכפוף להשמטת פרטים מזהים!

ניתן ביום כ"ט בשבט התשע"ט (4.2.2019).

הרב אברהם מייזלס                    הרב אריה אוריאל                 הרב אברהם דב זרביב

עותק זה עשוי להכיל שינויי ותיקוני עריכה