שינויי חקיקה שנעשו לאחרונה מבקשים לעודד עסקאות מכירה כדי להוציא את השוק מהתקיעות אליה נקלע מאז העלאת הריביות. מהם השינויים והאם הם אפקטיביים? דעה
לפי דוח הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שוק הנדל"ן מצוי בקיפאון שלא נראה פה מאז תחילת שנות האלפיים לפחות (מלבד אפריל 2020 בו היה הסגר הראשון של הקורונה). על פי הדוח חלה ירידה של למעלה מ-50% בעסקאות הנדל"ן לעומת אפריל אשתקד.
עד לפני מספר חודשים היתה פה כמות עסקאות אדירה, דירות נמכרו במהירות מטאורית, מחירי הנדל"ן הרקיעו שחקים ונדמה היה שמי שלא ינצל את הרגע ויקנה עכשיו – יקנה בעוד שבוע יקר יותר.
ואז התערבה המדינה, העלתה ריביות, והכניסה את שוק הנדל"ן לתקיעות טוטאלית. למעשה – עלות רכישת הדירות לא פחתה בעקבות העלאת הריבית, אלא שבמקום לשלם יותר למוכרי הדירות כולנו משלמים יותר לבנקים למשכנתאות, ובעצם משלמים יותר על הכול.
הטבות למשכירים
חוק ההסדרים שנכנס לתוקף ממש החודש מנסה לעורר את שוק הנדל"ן מחדש. לא, אל תקפצו מהכיסאות, לא הורידו את הריבית (עדיין) אבל הכניסו מספר תיקוני חקיקה עקיפים שמי שינצל אותם נכון – יוכל לזכות בעסקה טובה. בואו נדבר על חלק מהתיקונים:
ראשית, צומצמה התקופה בה ניתן להחזיק בדירה ישנה לאחר רכישת הדירה החלופית.
עד היום, רוכשי דירה חדשה המחליפה את דירתם הישנה היו צריכים למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים כדי לזכות בפטור דירה יחידה ממס שבח, ובמקביל למדרגות מס רכישה של דירה יחידה (בגין דירתם החדשה). חוק ההסדרים קובע שמי שרכש דירה חדשה לאחר 1.6.23 במקום דירתו הישנה – יצטרך למכור את דירתו הישנה תוך 18 חודשים בלבד כדי לזכות בהקלות מס לדירה יחידה. התיקון הזה יאלץ רוכשים המעוניינים לזכות לפטור ממס לזרז במקצת את מכר דירתם הישנה, ויכניס מעט יותר דחיפות לשוק.
במקביל, הוכנסה "סוכריה" לרוכשי דירות להשקעה, שדירת ההשקעה היא דירתם היחידה. נקבע כי מי שמשכיר את דירתו היחידה ומתגורר בשכירות בדירה אחרת – יוכל לנכות את השכירות המשולמת על ידו עד לתקרה של 7,500 שקל בחודש מהשכירות המתקבלת לידיו. נכון להיום תקרת דמי השכירות מדירת מגורים הפטורים ממס עומדת על 5,471 שקל, כאשר אם דמי השכירות המתקבלים גבוהים מהתקרה חלה חובת מס בשיעור של 10% מהשקל הראשון.
לדוגמה, נניח שאתם שוכרים דירה בתל אביב ומשלמים דמי שכירות בסך 11,000 שקל וקניתם דירת השקעה יחידה, למשל במודיעין, ואתם משכירים אותה ב-8,000 שקל. עד התיקון – הייתם משלמים מס בסך 800 שקל מדי חודש בגין דמי השכירות שקיבלתם מהדירה במודיעין. כעת, אתם יכולים לנכות את דמי השכירות המשולמים על ידכם עד לסך של 7,500 שקל (לא את כל ה-11,000), ותשלמו מס בגין ההפרש בסך 500 שקל בלבד (8,000-7,500) – בחישוב חודשי – מס בסך 50 שקל במקום 800 שקל.
לנער את השוק
כמו כן, נעשו תיקונים שנועדו לעודד התחדשות עירונית: בין היתר, הורדת הרוב הדרוש לעסקת תמ"א לשני שלישים (במקום 80%) על מנת שניתן יהיה להניע קדימה פרוייקטי התחדשות אשר היו תקועים עד כה. החשיבות של תיקון זה רבה בגלל שיש בניינים אשר אינם עונים על קריטריונים של חוק פינוי בינוי, והאפשרות היחידה להתחדשות העומדת בפניהם היא התחדשות בניינית, והרוב הגבוה שהיה נדרש עד כה מנע כל התקדמות.
בנוסף, התיקון החדש קובע כי קשיש בעסקת תמ"א יהיה אדם בן 75 (במקום גיל 80 שהיה עד כה). בנוסף, השוו את ההטבות להן זכאי קשיש בן 75 בעסקת התחדשות בניינית להטבות הניתנות לקשיש בעסקת פינוי בינוי.
הטבה נוספת שנועדה בין היתר לעודד יצירת עסקאות בין פרטים מאפשרת לקשיש המעוניין לנצל את זכותו לרכוש דירה חלופית הזהה בשוויה לדירה החדשה העתידית – למכור את דירתו העתידית לכל אחד (ולא רק ליזם), ומי שיקנה את דירתו יבוא בנעלי הקשיש בכל הנוגע לזכות הקשיש לפטור מהיטל השבחה.
התיקונים אמנם לא יביאו כנראה לגל מכירות היסטרי, אבל כן ינערו מעט את השוק ויעודדו עסקאות, ובמיוחד עסקאות השקעה בדירות מגורים.
* עו"ד ונוטריונית נעה ברגר יוניוב מייצגת מוכרים ורוכשים בעסקאות מכר דירות וב"כ דיירים בעסקאות התחדשות
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.