הבסיס לרישום זכויות בעלי הדירות בבניין עובר דרך תשריט בית משותף. מה כולל התשריט, איך מכינים אותו ולכמה זמן הוא תקף?
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר בית כמשותף בהתקיים שני תנאים: אם יש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת המקרקעין.
הרישום מאפשר מתן זכויות על אותה חלקה לכמה גורמים כאשר לכל אחד שטח ספציפי שמשויך אליו ורשום תחת שמו, והוא נדרש על מנת לאפשר לכל אחד מבעלי הזכויות בחלקה למכור את הנכס שברשותו.
לטובת קידום רישום חדש או מחודש של חלקה משותפת נדרש תשריט בית משותף.
בנוסף לתשריט, יש להגיש גם תקנון מוסכם ומסמכים נוספים. שיתוף פעולה של כל בעלי החלקה יסייע לרישום מהיר ויעיל של בית משותף.
תשריט בית משותף – מה זה?
תשריט בית משותף הוא מסמך שמפרט את כל חלקי הבניין בעבור כל אחד מבעלי הזכויות בנכס. כל דירה / יחידת דיור מסומנת בנפרד בצורה ברורה.
התשריט מספק מידע מלא על כמות הבניינים והיחידות שנרשמו תחת אותו בית משותף, כולל פירוט של החניון, החצר, הגג וכל שטח אחר שנמצא בבעלות המשותפת. תשריט בית משותף מתאר גם את המיקום של החלקה בסביבה התכנונית שלה, כמו גם זכויות מעבר וזיקות הנאה נוספות בחלקה.
למעשה, התשריט הוא הבסיס לרישום בית משותף.
איך נעשה רישום בית משותף?
בחוק התכנון והבניה ישנם כללים ברורים והנחיות להכנת התשריט לרישום בית משותף.
בין היתר, התשריט צריך לשקף את המבנה הבנוי על החלקה ואת החלוקה לאגפים, כניסות, קומות, ולציין מה השטח של כל דירה ואיזה הצמדות יש לה (כמו מחסן, חניה, גג, וכד'). חישוב שטח הרצפה של הדירות כולל מרפסות מקורות, ועל עורך התשריט לבדוק שהבית נמצא בגבולות החלקה.
מה כולל התשריט?
הכנת תשריט בית משותף כוללת מידע על אודות היחידות השונות. בעבור כל יחידה יפורטו הקומה, הצד, השטח וההצמדות (שטחים שנמצאים בבעלות בעל היחידה ואינם צמודים לה). תשריט בית משותף מפרט בעלות על מחסנים, חניות ושטחים נוספים, וקובע בצורה ברורה של מי הזכויות בכל פיסת חלקה.
לפי ההנחיות של לשכת רישום המקרקעין, תשריט שמוגש לצרכי רישום צריך לכלול הצהרה עדכנית של עורך התשריט, תרשימי חלקה ,תרשימי סביבה ,פירוט המבנה בטבלה, תכנית שמפרטת את כל הקומות כולל פרטים על כל יחידה ורשימת נכסים מוצמדים.
כיצד מחושבים השטחים בתשריט?
תשריט חלוקה לצרכי רישום מתבסס תמיד על נתוני מדידה שביצע מודד מוסמך. הנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין היא זו שקובעת כיצד יש לערוך ולחשב את הנתונים להגשת תשריט בית משותף. נוהל מסודר קובע איך יוגדרו השטחים של היחידות וההצמדות. שימוש בהגדרות אחרות מותנה בקבלת אישור מטעם המפקח על רישום המקרקעין. אישור כזה יינתן בכפוף להגשת בקשה מנומקת.
מה התוקף של התשריט?
התשריט תקף למשך 6 חודשים מרגע שנחתם על ידי עורך התשריט. במידה שחלפו 6 חודשים הרישום לא הושלם, יש לחדש את החתימה על התשריט בתוספת הצהרה משפטית שהנתונים המוצגים עדיין משקפים את המציאות בשטח.
תשריט דירה חדש נחוץ כאשר נעשו שינויים במבנה או שסופחו אל הדירה שטחים שנחשבים שטחים משותפים. במידה ואין חריגות בנייה וכל המסמכים הדרושים הוגשו בזמן, ניתן יהיה לקדם את הרישום במהירות וללא עיכובים.
מתי נדרש תשריט בית משותף?
רישום ראשוני או מחודש של בית משותף במשרדי המפקח על המקרקעין דורש תשריט בית משותף עדכני. במקרים בהם מתגלה רישום לא תקין, דבר שבדרך כלל נחשף כשאחד מבעלי הזכויות מנסה למכור את הנכס שלו, יש להזמין תשריט חדש.
כמו כן, תשריט בית משותף נחוץ להסדרת חריגות בנייה. ייתכן מצב בו בניינים שמתנהלים שנים רבות כמשותפים אינם רשומים כך בטאבו. בעלי הדירות לא יוכלו למכור את הנכס או להסדיר חריגת בנייה ללא הסדרת הרישום בפנקס הבתים המשותפים.
עיכוב או אי-רישום בית משותף
על אף ההוראות הברורות של חוק המכר שאוסרות על פגיעה בזכויות הרוכשים או בעלי הדירות, במקרים רבים רישום הבית המשותף לא נעשה במועדים הקבועים בחוק, ולעתים גם לא לפי המועדים שנקבעו בהסכמי המכר. לעתים הרישום לא נעשה גם בחלוף שנים רבות ממועד מסירת הדירות בפועל לרוכשים.
חשוב להבין שעיכוב ברישום בית משותף עלול לפגוע בבעלי הדירות בבניין, מכמה סיבות: ראשית, השלמת עסקת מקרקעין כרוכה ברישום, כך שכל עוד הדירה אינה רשומה על שם הרוכש זכותו בדירה לא מובטחת, אפילו אם ישנה הערת אזהרה לטובתו. שנית, אי-הרישום מקשה על לקיחת משכנתא. בנוסף, אי-רישום בעלות עשוי להוביל לבעיות במקרה שבעל הדירה מעוניין למכור אותה, להרתיע רוכשים פוטנציאליים, ואף להוביל לירידת ערך הדירות בבניין שאינו רשום בפנקס הבתים המשותפים.
בתי המשפט בישראל הכירו בעבר בנזק הנובע מאי מילוי ההתחייבות של היזמים להשלמת רישום הבית המשותף, ואף פסקו פיצויים לטובת רוכשי דירות חדשות ורוכשי דירות יד שניה, בעקבות הפרת ההתחייבות.
כמה עולה להזמין תשריט בית משותף?
עלות הכנת התשריט נקבעת בהתאם למורכבות העבודה. הכנת תשריט טאבו כוללת מדידות שמתבצעות בשטח ובחלק מהמקרים יהיה צורך גם במדידה של כל אחת מהדירות, השטח המשותף, הגג והחניות. אם נראה לכאורה שאותן חברות מציעות לאותו תשריט בית משותף מחיר שונה, כדאי שתדעו שאין שתי עבודות מדידה זהות לחלוטין. לכן, הזמנת תשריט בית משותף מתומחרת באופן סופי רק לאחר קבלת כל הפרטים.
תשריט בית משותף וכל עבודת מדידה אחרת מומלץ לבצע אך ורק באמצעות מודד מוסמך בעל ניסיון בתחום.
זכרו שהסדר זכויות מקרקעין הכרחי להגנה על זכויותיכם, ובתחומים שבהם מעורבים סכומי כסף גבוהים לא מומלץ להתפשר על המקצועיות.
רישום בית משותף בטאבו הוא הליך בירוקרטי ומסורבל, אך יש לו השפעה ישירה וחשובה על זכויות הקניין של בעלי הדירות. לכן, יש חשיבות רבה לניהולו בצורה נכונה ומדויקת.
- יהודה פרוינד הוא מודד מוסמך בעל ותק של למעלה מ-37 שנים ובעלים של משרד מדידות המתמחה ברישום בתים משותפים עבור אדריכלים, מתכננים, יזמים ומשרדי עו"ד. המשרד מעניק פתרונות יצירתיים לבעיות מיפוי מורכבות בכל רחבי הארץ.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.