12 הטעויות הנפוצות ברכישת נכס נדל״ן

קניית דירה כרוכה באתגרים כלכליים, משפטיים והנדסיים. ממה חשוב להיזהר כדי שלא תמצאו את עצמכם עם נכס משועבד או חריגות בניה?

אחת הטעויות של אנשים שקונים דירה היא לחתום על זיכרון דברים (שיכול להיחשב הסכם מכר לכל דבר) לפני בדיקת מקורות המימון, ובעיקר מה סכום המשכנתה שהם יכולים לקבל. אחרים לא מוודאים שהדירה אכן רשומה על שם מי שמציג את עצמו כמוכר. ״מוקשים״ כאלה ואחרים עלולים להוביל להפסדים ניכרים של כסף וזמן, ולעגמת נפש. קצרה היריעה מלפרט את כל הנושאים הדרושים בירור, אך אלה הנקודות מרכזיות:

מה לבדוק כשרוכשים נכס מיד שנייה?

1. נסח טאבו: לכל נכס מקרקעין יש מעין תעודת זהות – מסמך המתקבל מאת לשכת רישום המקרקעין – זהו נסח הטאבו. אם הנכס לא רשום בטאבו, ניתן לקבל מסמך הנקרא אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת, המנהלת את רישום הזכויות של הנכס עד לרישום בטאבו. בנסח הטאבו או באישור הזכויות יש לבדוק בין היתר שהמוכר הוא הבעלים הרשום, שאין טעויות ברישום, שאין הגבלה על העברת הזכויות כדוגמת עיקולים, הערות סותרות ושעבודים (מלבד משכנתה, אשר סילוקה מוסדר בהסכם).

2. מי המוכר: יש מקרים לא מעטים של זיופי זהות וגניבת זהות, במיוחד כאשר מדובר בנכסים שעומדים ריקים זמן רב או מגרשים. לכן חשוב לוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הנכס. 
3. היתר בניה: יש לוודא שהדירה שרוכשים אכן רשומה כדירה לא רק בנסח הטאבו או באישור הזכויות, אלא גם בהיתר הבניה – ולבדוק שהיא תואמת את ההיתר שניתן. יש מקרים שבהם הרוכשים סבורים שהם קונים דירה, אלא שבפועל הדירה הזו נבנתה כמחסן/חדר מעלית/מרתף/חדר כביסה. כמו כן, לעיתים הבירור יגלה פיצול של דירות.
4. משכנתה: בכל עסקת מקרקעין אשר הקונה נדרש לקחת משכנתה לצורך מימון הרכישה, יש לקבל – לפני תחילת המשא ומתן על ההסכם – אישור עקרוני מהבנק שמאשר את גובה ההלוואה. קונה שיחתום על הסכם לרכישה לפני שיש לו אישור עקרוני ולבסוף לא יקבל משכנתה, צפוי להיות מחוייב בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 10% משווי העסקה כולה.
5. זיהוי נכס הרשום כמושע: ברכישת נכס הרשום כמושע, כלומר כשאין תת חלקה נפרדת לנכס הנרכש, יש לבצע זיהוי של הנכס כדי לדעת שהנכס הנרכש הוא אכן הנכס הפיזי אותו ראה הקונה. בהעדר זיהוי, אין לקונה כל וודאות שהוא אכן קונה את הנכס אותו ראה בעיניו.
6. מיסים: כידוע, במכירת נכס (אם בתשלום ואם בהעברה ללא תמורה – עסקת מתנה) חשוב מאוד לבדוק עם עורך הדין המלווה את העסקה את סוגיית המיסוי, הן מס שבח והן היטל השבחה, על מנת שלא תהיינה הפתעות בלתי צפויות של עשרות ומאות אלפי שקלים. כך גם לגבי מס רכישה – חשוב מאוד לבצע סימולציה לפני העסקה כדי לדעת את מס הרכישה הצפוי בעת הרכישה.
7. מימון: כאשר קונים נכס וקיימת הסתמכות על מכירה של נכס אחר, יש לוודא שהתשלומים מותאמים למכירה.

ברכישת נכס מקבלן/"דירה על הנייר" יש לבדוק בנוסף:

8. היתר בניה: קיומו של היתר בניה, השוואה בין התוכניות שמוצגות על ידי המוכר לבין התוכניות שאושרו. אם טרם ניתן היתר בניה, יש להתייחס בהסכם למשמעויות השינויים שיכולים לחול.
9. מקדמות: לא משלמים כל תשלום לקבלן באופן ישיר על חשבון התמורה כל עוד אין היתר בניה. התשלום, נכון למועד כתיבת מאמר זה, הוא עד לסך של 7% אשר מופקד בנאמנות בידי בא כוח המוכר/הקבלן, עד לקבלת היתר בניה.
10. בנק מלווה: רצוי לרכוש דירה מקבלן כאשר הפרוייקט מלווה על ידי בנק מלווה ומקבלים ערבות חוק מכר/פוליסה לפי חוק המכר.
11. בקשה לרכישת דירה: אין לשלם "דמי רצינות" כדי לקבל עותק הסכם מכר. אם אין ברירה וצריך לחתום על בקשה לרכישת דירה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין טרם החתימה על נוסח הבקשה.
12. זכויות הקבלן בנכס: יש לבדוק שהקבלן רשאי למכור את הנכס הנמכר. אם מדובר בעסקת קומבינציה או הסכם תמ"א/פינוי בינוי – בדקו כי ההסכמים עם הבעלים של הקרקע תקפים, לא הופרו והדירות הנמכרות לא שייכות לצד ג' אחר כלשהו.

בכל מקרה, מומלץ שלא לחתום על כל מסמך לפני קבלת ייעוץ משפטי, לא על זיכרון דברים ולא על בקשה לרכישת נכס מקבלן, שעלולים להכניס אתכם להתחייבויות מבלי שקיבלתם את התמונה המלאה.

* עו״ד אודליה נמיר עוסקת בדיני מקרקעין

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.