ביטול שלא כדין: המוכרת תיאלץ למכור את דירתה כפי שהתחייבה בחוזה

בעלת דירה בבאר שבע ביקשה לבטל מכירת דירה מ-2012 מול זוג קונים שביקשו לאכוף את החוזה ולהשלים את העסקה. השופטת הכריעה באחרונה לטובת הקונים ואף חייבה את המוכרת בפיצויים.

בנובמבר 2012 בעלת דירה בבאר שבע חתמה על הסכם עם זוג קונים, במסגרתו סוכם שתמכור להם את הדירה תמורת 640,500 שקל. פחות משנה לאחר מכן, הצדדים הגישו תביעות הדדיות בבימ"ש השלום בבאר-שבע, כאשר כל צד טען להפרתו על ידי הצד שכנגד.

בהסכם נקבעו מספר מועדים לתשלום תשלומים שונים, ולפי הוראות "מכתב הכוונות" – מסמך שהבנק מוציא ללווה ובו הסכום שנותר לסילוק משכנתא – של הבנק למשכנתאות.

המוכרים שילמו 360,500 שקל בשלושה מועדים שונים. לאחר מכן החלו הבעיות, כאשר המוכרת שלחה לקונים (באמצעות בא כחה) הודעה על ביטול החוזה, בטענה שהם לא שילמו את התשלום הבא בזמן כפי שהתחייבו בחוזה.

בתגובה, הקונים ביקשו לקיים את ההסכם בדחיפות. בסופו של דבר הצדדים נפגשו בביהמ"ש, כאשר עד היום המוכרת מתגוררת בנכס.

בביהמ"ש, טענתה העיקרית של המוכרת הייתה כי הקונים הפרו את ההסכם לאחר שלא שילמו את החלק השני של התשלום הנקוב בסעיף מסוים, דבר שלא אפשר לה לסלק את המשכנתא שלה, ומנע ממנה לרכוש דירה אחרת.

המוכרת ביקשה לבטל את ההסכם ולחייב את הקונים בפיצוי המוסכם שבחוזה, על סך 65,000 שקל, בתוספת ריביות.

מנגד, הקונים תבעו את אכיפת ההסכם ואף דרשו בין השאר את תשלום הפיצוי המוסכם בחוזה בגין הפרה.

הם טענו כי הודעת הביטול מטעם המוכרת ניתנה שלא כדין ומהווה כשלעצמה הפרה יסודית של ההסכם. לטענתם, המוכרת לא שלחה העתק מקורי של מכתב הכוונות (בפעם הראשונה בו שלחה אותו), ואף עשתה זאת באיחור ניכר.

עוד הם טענו בין היתר כי המוכרת לא המציאה את המסמכים הדרושים בהתאם לחוזה ולכן לא הגיע המועד לביצוע התשלום, למשל אישור הסכמת החברה המשכנת לרישום הערת אזהרה לבנק למשכנתאות.

לשיטתם, העיכובים בהמצאת המסמכים על ידי המוכרת הם שעיכבו את התשלומים שהיו תלויים בקבלת משכנתא ולא בהון עצמי.

לא נתנה הזדמנות

השופטת עירית קויפמן דחתה את תביעת המוכרת וקיבלה את תביעת הקונים. השופטת השתכנעה כי "משלא התקבל מכתב כוונות מקורי, טרם קמה חובת התשלום... די בכך כדי לקבוע כי מכתב הביטול יצא טרם זמנו".

השופטת אף קיבלה את הטענה כי המוכרת לא המציאה לקונים מסמכים נוספים עד למועד התשלום, שהיוו תנאי לביצועו, ובהם אישור מס שבח ואישור על הסכמת החברה המשכנת לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות.

משכך נקבע כי בתאריך שבו המוכרת שלחה מכתב בו הודיע על ביטול החוזה, הקונים טרם הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

בעניין זה השופטת הסבירה כי לפי חוק לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), במקרה של הפרה לא יסודית, הנפגע (במקרה זה המוכרת) זכאי לבטל את החוזה רק לאחר שנתנה למפרים ארכה לקיומו – כלומר הזדמנות להשלים את התשלום – דבר שהמוכרת לא עשתה.

במצב דברים שכזה, הבהירה השופטת, מכתב הביטול והתנערותה של המוכרת מההסכם מהווה הפרת חוזה מצדה, ולכן הקונים רשאים לדרוש את אכיפתו.

בסיכומו של דבר נקבע כי החוזה יבוצע, כך שהמכירה תושלם והדירה תועבר לקונים. בנוסף, השופטת חייבה את המוכרת בפיצוי המוסכם בחוזה (65,000 שקל) בגין הפרת החוזה, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 27,000 שקל.

• ב"כ התובעת ונתבעת שכנגד: עו"ד גוסטבו גרפונקל
• ב"כ הנתבעים והתובעים שכנגד: עו"ד יורם ספרן

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.