שוק הדירות להשכרה בישראל הוא שוק רחב היקף. מנקודת מבטו של המשכיר – מה ניתן לעשות כשהשוכר לא מקיים את התחייבויותיו?
מערכת היחסים בין משכיר לשוכר אינה מאוזנת, שכן המשכיר מעמיד לרשות השוכר נכס יקר ערך שבבעלותו, וכנגדו צפוי לקבל דמי שכירות חודשיים ובטחונות לתשלומם.
באזורים מבוקשים ניתן לדרוש מהשוכר בטחונות כדוגמת ערבות בנקאית, אך במרבית האזורים מקובל להפקיד בידי המשכיר שטרות בטחון בלבד, שהעמדתם לפירעון מתבצעת באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, כאשר סיכויי הגבייה לא ידועים.
חוסר איזון זה יוצר מקרים רבים בהם המשכיר עומד מול שוקת שבורה כאשר הוא נתקל בשוכר שמחזיק בנכס אך לא משלם את דמי השכירות כסדרם, או לא משלם את התשלומים השוטפים כמו ארנונה, מים וחשמל, ולעיתים גם לא מפנה את המושכר בסיום תקופת השכירות.
עד 2008 הליך פינוי נכס מושכר בבית משפט היה עלול להימשך למעלה משנה. בשנת 2008 בוצע תיקון בתקנות סדר הדין האזרחי שקיצר את הליך הפינוי לכחודשיים בלבד.
תיקון זה קבע כי תביעה לפינוי מושכר תוגש בבית המשפט השלום, שבתחום סמכותו נמצא המושכר, ולא תכיל סעדים נוספים פרט לסעד פינוי המושכר.
כמובן שבהגשת תביעה לפינוי, המשכיר אינו מוותר על דמי השכירות שהשוכר חייב לו או על נזקים נוספים שנגרמו לו כתוצאה מאי הפינוי, ויש לו אפשרות ורשות להגיש תביעה נוספת בהליך משפטי נוסף ונפרד, ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט. כך למעשה, למשכיר ניתנת האפשרות לפצל את סעדי התביעה מיד עם הגשתה ולהגיש שתי תביעות נפרדות –תביעה לפינוי מושכר לחוד ותביעה כספית לחוד.
אל התביעה לפינוי מושכר יש לצרף את כל טיעוני המשכיר, תצהירי עדות ראשית מטעמו וכל אסמכתא משפטית או עובדתית שעליה המשכיר מבקש להסתמך. באותה הדרך על השוכר הנתבע להגיש את כתב הגנתו לא יאוחר מתוך 30 ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.
על פי התקנות, בית המשפט יקבע מועד לדיון לא יאוחר מ-30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה, אף על פי שבפועל מועדי הדיון שנקבעים עלולים לחרוג במקצת מטווח זמנים זה.
מה העילה לפינוי שכר מהמושכר?
בתא"ח 30612-11-09 קבע בית משפט השלום בחדרה כי עילה לביטול הסכם שכירות היא הפרה יסודית של ההסכם (כלומר הפרה שנקבעה ככזו בהסכם), או הפרה שאינה יסודית, אך לא תוקנה לאחר שניתנה לשוכר ארכה לתקנה.
כך למשל, אי תשלום שכירות או אי תשלום שכירות כסדרה, תיחשב כהפרה יסודית ותקנה למשכיר עילת לביטול הסכם השכירות והגשת תביעה לפינוי מושכר.
בנוסף, אם למשל הצדדים סיכמו שהשוכר יבטח את המושכר בביטוח צד ג' או לשלם תשלום כלשהו והוא לא מילא אחר התחייבות זו, הרי שאם חובה זו לא הוגדרה בהסכם השכירות כתנאי שהפרתו מהווה הפרה יסודית, על המשכיר לאפשר לשוכר אורכה לתקן את ההפרה. רק אם השוכר לא תיקן אותה, המשכיר יהיה רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר.
כאשר הסכם השכירות נערך כדבעי, חיובי השוכר מעוגנים בו, ברובם, כהתחייבויות עיקריות שהפרתן מהווה הפרה יסודית, ולכן ברוב המקרים למשכיר קיימת עילה להגיש תביעה לפינוי מושכר.
לאחר שניתן פסק דין המורה על פינוי המושכר, יש להוציאו לפועל בכלים העומדים לרשות המשכיר לפי חוק ההוצאה לפועל. גם בחוק זה נעשה שינוי דרמטי במסגרת תיקון מס' 36 לחוק, אשר הביא לקיצור הליך פינוי המושכר בהוצאה לפועל לפרק זמן של כ-30 ימים בלבד מיום פתיחת תיק ההוצאה לפועל.
על מנת להוציא את פינוי המושכר אל הפועל, יש לפעול במהירות ובמקצועיות בהתאם לסדרי הדין בהוצאה לפועל, לבצע תיאום ולקבל אישור ממשטרת ישראל על מנת שתסייע בפינוי המושכר.
רק לאחר מילוי כל התנאים הדרושים לפינוי המושכר, יינתן צו לפינוי שתוקפו ייבדק שוב בבוקר יום הפינוי.
ומה בנוגע לגביית השכירות?
ככל שהמשכיר השכיל לקבל מהשוכר בטחונות איתנים כגון ערבות בנקאית או שיק בנקאי, מצבו טוב והוא יוכל להיפרע לפחות בגין חלק מהנזק שנגרם לו עד גבול הבטוחה שבידיו. במידה שהמשכיר קיבל מהשוכר שטרי בטחון – רצוי עם ערבים – עליו להפעילם בהוצאה לפועל.
ישנם גם מקרים שבהם המשכיר לא השכיל להתנות את הסכם השכירות בקבלת שטרי בטחון. במקרה כזה, כל שנותר לו הוא להגיש תביעה כספית נגד השוכר והערבים, בתקווה לקבל פסק דין המורה על חיוב כספי ולנסות לגבות את נזקיו.
ככלל, הדרך הנכונה ביותר להימנע ממצב עגום זה, שבו המשכיר נאלץ לפנות את השוכר באמצעים משפטיים היא לערוך הסכם שכירות מקצועי עם בטחונות ראויים.
אם בכל זאת המשכיר נקלע למצב בו בדירתו מחזיק שוכר סורר המסרב להתפנות, עליו למהר ולפעול באמצעים המשפטים העומדים לרשותו על מנת להשיב את הנכס לידיו במהירות האפשרית ולעצור את נזקיו.
* עורך דין אלי מור עוסק במקרקעין
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.