בעל האגף הצמוד טען שהתקנון לא מאפשר להרוס ולבנות מחדש את האגף הנוסף ושהבנייה מסכנת את הדירות שלו, אבל המפקחת על המקרקעין התרשמה שאין מניעה לבצע את הפרויקט למעט שינוי קטן בתוכנית.
תביעה של יזמית בנייה שרכשה דירות באגף הדרומי של בית משותף בחיפה התקבלה לאחרונה ברובה, והיא קיבלה אישור לבצע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) למרות התנגדותו של בעל הדירות באגף הצפוני. המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה יעל ליבוביץ קבעה כי בניגוד לטענות המתנגד, התקנון של הבית המשותף לא אוסר הריסה של אחד האגפים בלבד, והפרויקט לא יסכן את האגף שלו ואף לא ישלול ממנו את האפשרות לבצע בו תמ"א 38 בעתיד.
היזמית רכשה את הזכויות בשלוש הדירות שבאגף הדרומי ב-2015 אך הבקשה שלה להיתר בנייה נתקלה בהתנגדות בעליהן של שתי הדירות באגף הצפוני, ובשל כך היא פנתה למפקחת.
בתביעה שהגישה ביקשה היזמית לאשר לה את הפרויקט גם בלי הסכמה מצד בעל האגף הצפוני, תוך שהפנתה לכך שבתקנון הבית המשותף נקבעה הפרדה מוחלטת בין האגפים והותר לכל אחד מהבעלים לבצע שינויים והרחבות באופן עצמאי וללא תלות באחר.
הנתבע טען לעומת זאת כי מדובר במבנה היסטורי שהתקנון שולל את האפשרות להרוס אותו ואפשר רק להרחיב את הדירות או לבנות עליהן. עוד הוא טען כי התוכנית סותרת את ההוראות שקובעות כי יש לשמור על מרחק של 4 מטרים מקו ההפרדה בין האגפים, וכי כל אגף ייהנה מאחוזי בנייה שווים. כמו כן הוא הציג חוות דעת הנדסית שלפיה הריסת המבנה מסכנת את דירותיו.
בתגובה הסבירה היזמית כי הפרשנות של הנתבע לתקנון שגויה וכי יש עדיפות גדולה להריסה על פני עיבוי מבחינת עלויות בנייה, ליווי בנקאי, זכויות בנייה, לוחות זמנים ועוד.
אפשר להסתפק בתיקון
המפקחת יעל ליבוביץ הסכימה עם היזמית בכל הנוגע לעדיפות של מסלול ההריסה, וקבעה כי היא לא סבורה שהתקנון שולל אפשרות זו. המפקחת ציינה כי התקנון מעניק אוטונומיה כמעט מוחלטת למינוף הזכויות בכל אגף ללא מגבלה, למעט התחייבות לשמירת מרחק של 4 מטר מקו ההפרדה. עוד היא הוסיפה כי כשמנסחי התקנון ביקשו למנוע אפשרות לביצוע פעולה כלשהי הם כתבו זאת במפורש ואילו סוגיית ההריסה כלל לא מאוזכרת בו.
עוד נקבע כי הסעיף שמורה על חלוקה שווה של אחוזי בנייה חל רק על השטח ולא על המבנים עצמם. המפקחת הדגישה כי האגף שבבעלות היזמית גדול יותר כך שברור שבנייה מחדש תזכה אותה בזכויות גדולות יותר מאלה שיקבל הנתבע אם יבצע חיזוק.
עוד ציינה המפקחת כי המהנדס מטעם הנתבע אישר בסופו של דבר שתכנון נכון וזהיר יאפשר לבצע את העבודות מבלי לפגוע באגף הצפוני, ומכל מקום החברה תבצע את הביטוחים הדרושים. כמו כן, המפקחת שוכנעה שהפרויקט לא יפגע בזכותו של הנתבע לבצע תמ"א 38 בעתיד.
בצד זאת, המפקחת הסכימה שהתוכנית לא שומרת על המרחק שנקבע בתקנון. אלא שעניין זה לא מצדיק לשלול אותה והפתרון הוא בתיקון התוכנית.
על כן נקבע כי היזמית רשאית לבצע תמ"א 38/2 באגף שלה ללא צורך בהסכמת הנתבע, בכפוף לכך שתבטל את הבנייה שפוגעת במרחק מקו ההפרדה, תבטח אותו מפני נזקים ותתכנן את הפרויקט בזהירות הדרושה.
הנתבע לא חויב בהוצאות מאחר שהבנייה לא תאמה לחלוטין את התקנון כאמור.
לפסק הדין בתיק מספר 8/602/2018
עו"ד אודליה נמיר
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.