העליון הגדיל פיצויי הפקעה: המדינה טעתה בהערכת שווי הקרקע

שטח שהופקע לפני עשרות שנים עורר מחלוקת בשאלה כיצד לחשב את גובה פיצויי ההפקעה. באחרונה, ביהמ"ש העליון מתח ביקורת על המדינה ושטח עקרונות לחישוב הפיצויים.

בשנת 1962 הפקיעה המדינה קרקע בשטח של כ-12 דונם בצפון הארץ, כולה בבעלות אדם אחד. המקרקעין המופקעים מצויים בתחום תכנית בנייה מנדטורית ומוגדרים כ"אזור חקלאי", שניתן לבנות בכל חלקה ששטחה דונם אחד לפחות, בית מגורים אחד בן שתי קומות של מקסימום 180 מ"ר.

בשנת 2004 הגישו יורשיו של בעל השטח תביעה לפיצויים בביהמ"ש המחוזי בחיפה. לב המחלוקת היה הכרעה בין חוות דעת השמאי שהביאה המדינה לבין חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, שהיו שונות מן היסוד.

בעלי הקרקעי טענו כי המצב התכנוני של החלקות היה משולב: דונם אחד בכל חלקה יועד לבניית בית מגורים, בעוד שיתרת החלקה שימשה לחקלאות ולפיכך הם זכאים לפיצוי גבוה יותר מזה שהעריך השמאי מטעם המדינה.

אלא שבית המשפט המחוזי אימץ, אם כי תוך הסתייגויות ושינויים מסוימים, את חוות הדעת מטעם המדינה, שלפיה עקרונית החלקות אכן כללו זכויות בנייה מסוימות, אולם בפועל האזור לא שימש למגורים, כך שאין להתייחס לכך כאפשרות ריאלית במסגרת עריכת השומה.

בהתאם, המחוזי פסק לתובעים פיצוי בסך כ-912,000 שקל ושכ"ט עו"ד בשיעור 20% מסכום הפיצוי. בערעור שהגישו בעלי הקרקע בביהמ"ש העליון, נטען כי המחוזי שגה בכך שהסתמך על חוות הדעת שהגישה המדינה, וזאת על אף שקבע כי השמאי מטעמה טעה כשבחן עסקאות השוואה בחלקות המיועדות לחקלאות בלבד, בלי להתחשב בקיומה של אפשרות בנייה.

בנוסף נטען כי השמאי מטעם המדינה התבסס על הנחות ספקולטיביות, בעוד שהשמאי מטעם המערערים ערך השוואה קונקרטית מול חלקות דומות, שגם תכניותיהן כוללות אחוזי בנייה.

מנגד, המדינה טענה כי חוות הדעת מטעמה אומצה בצדק, והוסיפה כי בניגוד לקביעת בית משפט המחוזי, אין רלוונטיות לעובדה שעסקאות ההשוואה שנבחנו במסגרתה נוגעות לקרקע חקלאית טהורה, "שהרי כזו היא גם הקרקע נשוא הדיון".

"התעלמות מכוונת"

השופט צבי זילברטל הסביר כי מטרתה של תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין היא להעמיד את המערערים במצב בו היו עומדים אלמלא ההפקעה, כך שיוכלו לרכוש זכות או טובת הנאה הדומה לזו שהופקעה מהם.

בעיקרו של דבר, השופט חלק על המחוזי וציין כי שגה כשאימץ את חוות דעתה של המדינה, "בידיעה כי הוכנה תוך התעלמות מכוּונת מאפשרות הבנייה שהתקיימה בדונם אחד בכל אחת מהחלקות".

השופט הוסיף כי לנוכח ייעוד הקרקע והתכנית החלה עליה, "יש לדחות מכל וכל את טענת המשיבה, המועלית על-ידה שוב ושוב בתיקים מסוג זה, לפיה יש לבחון את החלקות מושא ההפקעה על-פי ייעוד חקלאי 'טהור'".

עקרונית, השופט קיבל את עמדת המערערים, ולפיה בחישוב הפיצוי צריך היה לבחון בנפרד עסקאות במקרקעין מכל אחד מהייעודים – חקלאות ובנייה – ומהן לגזור באופן יחסי את שווי החלקות בכל שנה ושנה. זאת, כמובן, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למאפיינים הייחודיים לחלקות.

עם זאת, השופט הצביע על "שגיאות חישוביות בולטות" בחוות הדעת שמטעם המערערים. התוצאה הייתה שהערעור התקבל חלקית, ונקבע כי הדיון יוחזר לבית המשפט המחוזי לצורך בירור גובה הפיצוי על סמך הנחיות ועקרונות שפורטו בפסק הדין.

עוד נקבע כי המדינה תשלם למערערים שכ""ט עו"ד בסך 25,000 שקל. השופטים אסתר חיות ועוזי פוגלמן הצטרפו לפסק הדין.  

• ב"כ המערערים: עו"ד אילן יחזקאלי
• ב"כ המשיבה: עו"ד משה גולן

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.