פסק דין שניתן לפני יומיים (א') בבית המשפט העליון בנוגע לביצוע תוכנית החיזוק בבניין בחיפה הציף דילמות שונות הקשורות ליישומה, בהן הבעייתיות שבהענקת זכויות בנייה ליזם כתמריץ לביצוע הפרויקט.
בשנת 2011 הגיש יזם בקשה להיתר בנייה בהתאם לתמ"א 38 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה. הוא ביקש להוסיף שלוש יחידות דיור לבניין ברחוב הגלבוע בעיר, על ידי הוספת שתיים וחצי קומות, וכן ממ"דים, מרפסות, מעלית וחנייה.
לייעוץ בנושא:
עורך דין תמ"א 38
חלק מהשכנים בבניין ובבניינים סמוכים התנגדו מסיבות שונות. היריעה קצרה מכדי לפרט כאן את פרטי המחלוקת, אך ההתנגדויות עלו בעיקר בנוגע להיבט האדריכלי, לחנייה ולעובדה שמדובר במגרש שבו יש עוד בניינים ויש צורך למצוא לו פתרון כולל.
לאחר התדיינויות רבות, באוקטובר 2014 אישרה הוועדה "חיזוק בלבד והקמת ממ"דים ללא תוספת דירות וקומות נוספות".
ועדת ערר המחוזית הפכה את ההחלטה ואישרה לתומכים בפרויקט את תוספות הבנייה המבוקשות.
ההחלטה התבססה, בין היתר, על כך שאלמלא מתן תמריצים מסוימים כמו הוספת קומות, הפרויקט לא ייצא אל הפועל. בהחלטה צוין כי אין הכרח לתת פתרון תכנוני כולל למגרש כולו במסגרת היתר לתמ"א 38. עוד צוין כי הפגיעה האדריכלית אינה בעוצמה המצדיקה את סירובה של הועדה המקומית.
ואולם, מהלך הדברים שוב התהפך לטובת המתנגדים, לאחר שביהמ"ש המחוזי קיבל את עתירתם ותמך בקביעת הוועדה המקומית. המחוזי קבע בין היתר כי ועדת הערר נתנה משקל יתר לחשיבות בהענקת התמריצים הכלכליים על פני השיקולים התכנוניים.
המצדדים בתכנית הגישו ערעור בביהמ"ש העליון, בו ביקשו להחזיר על כנה את החלטת ועדת הערר. בעיקרו של דבר, הם טענו כי האיזון שנעשה בוועדת הערר בין השיקולים השונים היה ראוי, ולא היה מקום להתערב בו.
רק חריגה ניכרת
השופט אורי שהם כתב פסק דין ארוך ומקיף כי "במציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה, ובאותה הזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספת יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש".
השופט כתב עוד כי "עצם החריגה התכנונית, האדריכלית, או הנופית, לבדה, אין בה כדי להצדיק את סירובה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה, הכרוך בתוספת זכויות בניה. על החריגה, המצדיקה סירוב לבקשה להיתר, להיות בעוצמה ניכרת, ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר. רק פגיעה כזו תצדיק, לטעמי, הימנעות ממימוש מטרתה של תמ"א 38".
לפי השופט שהם, על מוסדות התכנון לבצע איזון בין הצורך הציבורי והתכנוני בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לבין הפגיעה האפשרית בבעלי העניין, הזכאים להתנגד. לגישתו, ככלל, ידה של תמ"א 38 תהיה על העליונה, אלא אם הפגיעה אינה סבירה.
כמו כן, השופט ציין כי התערבות בתי המשפט בהחלטות ועדות תכנון ובנייה צריכה להיעשות במשורה.
בסיכומו של דבר, הערעור התקבל במובן זה שהנושא הוחזר לדיון מחודש בפני ועדת הערר, שם יציגו שניים מן המשיבים הצעה מתוקנת ומעודכנת בנוגע לתוכניתם לחיזוק הבניין. השופט הורה לוועדת הערר גם לתת את דעתה לסוגיית החנייה.
בתוך כך הבהיר כבוד השופט שהם שהוא אינו קובע לוועדת הערר כיצד להכריע. הוועדה רשאית לקבל או לדחות את הצעת המשיבים, כפי שהיא רשאית להחזיר את החלטתה הקודמת על כנה.
הנשיאה מרים נאור והשופט סלים ג'ובראן הצטרפו לפסק הדין.
- ב"כ המערערים: עו"ד גפנית לגזיאל שבבו, ליאור פוליאקוב
- ב"כ המשיבים: עו"ד משה פרייליך, עו"ד יצחק ברט, עו"ד קרן גולדשמידט
* עו"ד גיא יקותיאל עוסק בתחום ההתחדשות העירונית ובתמ"א 38
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.