לאחר אישור תב״ע להריסת הבניין ובניית מגדל במקומו התעוררה מחלוקת באשר להיקף הזכויות שמגיעות לחוכרות. בית המשפט העליון פסק שהסכם החכירה מאפשר להן לקבל דירה חלופית אך לא אחוזים מזכויות הבנייה הנוספות.
בית המשפט העליון קיבל באחרונה ערעור שהגישו בעלים משותפים של בניין ברמת גן נגד חוכרות של אחת הדירות. לפני כ-6 שנים אושרה תב״ע המאפשרת להרוס את הבניין ולבנות במקומו מגדל. החוכרות טענו שהן זכאיות לחלק היחסי בזכויות הבנייה הנוספות אך עמדתן נדחתה ונקבע שאין לה בסיס בהסכם החכירה שעליו חתמו הוריהן.
בנובמבר 1987 רכשו בני זוג זכויות חכירה ל-999 שנה בדירת שני חדרים ברמת גן בה גרו כדיירים מוגנים. עם פטירתם עברו הזכויות לשתי בנותיהן.
בנובמבר 2011 אושרה תב״ע חדשה שאפשרה לבעלי הבניין להרוס את המבנה ולבנות במקומו מגדל בן 24 קומות. בעקבות התפתחות זו התעוררה מחלוקת בין בעלי הבניין לבין היורשות בנוגע לתמורה שמגיעה להן עבור זכויות החכירה בדירה. הבנות סברו שהתמורה צריכה לכלול גם את החלק היחסי בזכויות הבנייה שנוספו לשטח עם אישור התב״ע ואילו הבעלים סברו שהתמורה צריכה לבוא לידי ביטוי בקבלת דירה בשטח זהה לשטח הדירה הקיימת בלבד.
על רקע זה הגישו הבעלים תביעה נגד האחיות אך בית המשפט המחוזי דחה את עמדתם וקבע שזכות החכירה של ההורים ״שקולה״ לזכות בעלות בדירה וכוללת זכויות בנייה יחסיות בחלקה.
בעלי השטח ערערו על התוצאה לבית המשפט העליון. לטענתם, לשונם הברורה של תנאי החכירה מעידה שלא הייתה כוונה להעניק להורים זכויות בעלות בדירה החכורה או זכויות בנייה כלשהן.
האחיות טענו מנגד שכוונת הצדדים הייתה להעניק להורים זכויות בעלות והדבר משתקף בהסכם עצמו ובפרט בתקופת החכירה הארוכה. לשיטתן, זכויותיהן בדירה כוללות גם זכויות יחסיות בשטחים משותפים ובהרחבת זכויות הבנייה.
לשון ההסכם
אך השופט יורם דנציגר קיבל את הערעור. לדבריו, אמנם בפסיקה השתרשה התפיסה שחכירה לתקופות ארוכות מאוד מהווה אינדיקציה להעברת זכויות ״השקולות״ לבעלות בנכס. עם זאת לדבריו, בכל מקרה יש לבחון את הדברים לפי הסכם החכירה הספציפי.
השופט הוסיף שקריאת הסכם החכירה ותנאיו מלמדים שהצדדים לא התכוונו להעניק להורים זכויות בנייה בנכס בתרחיש של הריסת הבניין והקמת אחר תחתיו, גם במקרים של אישור תב״ע חדשה שמגדילה את היקף זכויות הבנייה בנכס.
לדבריו, ההסכם קובע במפורש כי התמורה הבלעדית שתוענק לחוכרים בסיטואציה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש היא דירה בת שני חדרים באותו שטח ו״במיקום לא פחות טוב״. ההסכם קובע בנוסף שהזכויות ברכוש המשותף במקרה כזה יהיו שוות לאותן זכויות שבידי החוכרים כיום.
״ההסכם מסדיר את שאלת הזכויות בחלקה וקובע באותיות קידוש לבנה שלהורים אין שום זכויות בחלקה למעט החלק המוחכר״, כתב.
המשיבות חויבו בהוצאות ושכ״ט של 30,000 שקל.
השופט אורי שהם הצטרף לפסק הדין. השופט יצחק עמית סבר בדעת מיעוט שכוונת הצדדים בהסכם הייתה להקנות להורים זכות בעלות. לדבריו, ההסכם נוסח כהסכם חכירה רק משום שהמבנה לא היה רשום כבית משותף ולא ניתן היה להעביר בעלות בדירה המסוימת. לשיטתו, מעמדן של המשיבות אינו שונה ממעמדו של כל בעל דירה אחר בבניין והן זכאיות לחלק היחסי מזכויות הבנייה שנוספו.
- ב״כ המערערים: עו"ד חוזים אורי דניאל
- ב״כ המשיבות: עו"ד ארן לוסטיגמן
עו"ד עופר גת
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.