בעסקה למכירת מבנה מוזנח בירושלים סירב מנהל המיסוי להכיר ביחידות כדירות מגורים המזכות בהטבת מס שבח. עררים שהגישו המוכרים התקבלו
ועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בירושלים קיבלה לאחרונה עררים שהגישו בני משפחה שמכרו מבנה בעיר וביקשו לקבל פטור ממס שבח. מנהל המיסוי טען שלא מדובר בדירות מזכות שכן חסרים בהן מתקנים בסיסיים והן לא ראויות למגורים. הוועדה הבהירה שלא די בהזנחה כדי להוציא את יחידות הדיור ממעמד של דירות מגורים מזכות. עוד נקבע כי אין בעובדה שהדירות הוחזקו על ידי חברה כדי לסכל את מתן הפטור.
הבניין נשוא המחלוקת, שנמצא בירושלים, נרכש ב-1961 על ידי חמישה אחים, שייסדו זמן קצר לאחר מכן חברה משפחתית שהחזיקה בזכויות הנדל"ן. האחים חילקו ביניהם את המניות באופן שווה, וחלקן הועברו במהלך השנים בירושה.
ב-2017 על רקע סכסוכים במשפחה ניתן צו לפירוק החברה והוחלט ששני בני משפחה ירכשו את הזכויות מבעלי המניות האחרים. ב-2020 בוצע המהלך באופן שהזכויות בבניין הועברו לבעלי המניות ללא תמורה, ובאותו יום נחתם הסכם למכירת הזכויות לרוכשים.
המוכרים הגישו למנהל המיסוי הצהרה על הסכם הפירוק והסכם המכירה. בשומה העצמית הם ציינו שהסכם העברת הזכויות לבעלי המניות מהווה העברת זכות במקרקעין אגב פירוק חברה, הפטור ממס. עוד צוין ביחס למכירת 7 הדירות שבבניין כי מדובר בדירות מגורים מזכות לעניין מס שבח.
מנהל המיסוי דחה את עמדתם וקבע ששני ההסכמים מהווים עסקה אחת מבחינה מהותית. עוד נקבע שהיחידות המוזנחות בבניין אינן דירות מגורים מזכות. הוא דחה את הבקשה לפטור וחייב את המוכרים במס שבח על מלוא שווי המכירה (36.6 מיליון שקל) כמכירה ישירה מהחברה לשני הרוכשים.
בעררים שהגישו המוכרים הם טענו בין היתר שהיחידות בבניין הן "דירות מגורים" המזכות בפטור, בהיותן מיועדות למגורים לפי טיבן. לדבריהם, אין לשלול את הפוטנציאל שלהן לשמש למגורים שכן די בשינוי קטן ובעבודה מצומצמת בנכס, כדי להכשיר את החסר.
מנהל המיסוי טען מנגד כי מאז 2016 הדירות לא שימשו למגורים, הן נזנחו ונפסק השימוש בהן. הוא הדגיש שהבניין נמצא במצב של הזנחה קיצונית ואין טעם כלכלי לשפצו, עד כי מוטב להרוס אותו ולבנות חדש תחתיו.
לטענת המשיב, אף אם ייקבע כי מדובר בדירות מגורים, לא מדובר בדירות מזכות שכן בכל תקופת השבח הן הוחזקו בידי החברה ולא בידי יחידים.
פוטנציאל ממשי
יו"ר הועדה, השופט אביגדור דורות, הבהיר שהמבחן שנקבע בפסיקה לשאלה האם דירה מיועדת למגורים לפי טיבה הוא מבחן אובייקטיבי הבודק קיומו של פוטנציאל ממשי למגורי קבע בדירה.
השופט ציין שהמנהל המיוחד שמונה בהליך הפירוק אטם את המבנה מחשש לפלישת נרקומנים. כך, לכל הפחות מדצמבר 2019 הדירות אינן משמשות בפועל למגורים ולא נעשה בהן כל שימוש.
עם זאת, כתב השופט, גם אם יש צורך בתיקונים והשקעה כדי להשמיש את היחידות למגורים, מדובר בנכס ששימש למגורים ואינו מיועד לשימוש אחר, ולא די בהזנחה כדי להוציא את המבנה (יחידות הדיור) ממעמד של דירות מגורים.
עוד קבע השופט כי מדובר בדירות מגורים מזכות המאפשרות הטבת מס שבח, אף שהוחזקו על ידי חברה והועברו לבעלות "יחידים" בסמוך למכירה.
מנהל המיסוי חויב בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 שקל.
- ב"כ עוררים 1-3: עו"ד גיל קובץ
- ב"כ עורר 4: עו"ד אלי אלקלעי
- ב"כ המשיב: עו"ד נטע גורביץ מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
עו"ד איתי הכהן
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.