ירושלים: ניצחון ליזמית על הוועדה המקומית לתכנון ובניה

בית המשפט קבע שהיזמית תקבל פטור מהיטל השבחה עבור פרויקט בנייה שלה בבירה בהיקף רחב, על-פי תמ"א 38, ולא בהתאם לתוכנית העירונית

יכולה לבנות עליו: בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים קבע לאחרונה שיזמית האמונה על פרויקט הריסה ובנייה בבירה תקבל עליו פטור רחב מהיטל השבחה, על-פי תמ"א 38, ולא בהתאם לתוכנית העירונית. בכך דחתה השופטת שירלי רנר את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר, לפיה תיקון התמ"א 38 שמיטיב עם היזמית התקבל אחרי אישור התוכנית העירונית, ולכן אינו תופס.

התוכנית העירונית, שמספרה 10038, נכנסה לתוקף ביוני 2014 ומאפשרת הריסת מבנים והקמת חדשים במקומם. המשיבה, "הוד הבירה פרויקטים בע"מ", הגישה בקשה להיתר הריסת מבנה בן 3 קומות ו-18 דירות, ובניית בניין בן 6.5 קומות ו-30 דירות במקומו. הבקשה אושרה בדצמבר 2020, כשלפני כו נכנס לתוקפו תיקון 3א לתמ"א 38, המאפשר תוספת של 3 קומות למבנה במקום 2.5 בלבד.

במוקד ההליך בבית המשפט עמדה החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה, שלפיה יש לחייב את היזמית בהיטל השבחה בהתאם להיקף הפטור על-פי תיקון 3א לתמ"א 38, שהינו רחב יותר בהשוואה לתוכנית העירונית. בהחלטה נקבע שהזכאות לפטור נבחנת במועד אישור הבקשה להיתר, ומשתיקון 3א היה אז בתוקף הרי שעל היזמית ליהנות מפירותיו.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים לא השלימה עם ההחלטה, והגישה את עתירתה המנהלית לבית המשפט. לטענתה, אחרי שתוכנית 10038 נכנסה לתוקף והוחלה בתחומי ירושלים, לא חלים בעיר תיקוני תמ"א 38 שהתקבלו לאחר אישורה. בהתאם לכך, טענה, אי אפשר לקבל בהליך רישוי זכויות מכוח תיקון 3א לתמ"א 38, והחלטת ועדת הערר שגויה.

מנגד טענה היזמית שההחלטה נכונה ואין להתערב בה. לדבריה אין בהוראות תוכנית שאושרה על-ידי מוסד תכנון כדי לצמצם את היקף הפטור מהיטל השבחה שניתן מכוח תמ"א 38. היזמית טענה שהפטור נגזר מהיקף הזכויות לפי תמ"א במועד אירוע המס, כאשר "כל פרשנות אחרת תותיר את התמריץ לפי תיקון 3א לתמ"א 38 לאות מתה".

חשבון פשוט

השופטת רנר הסבירה שלפי חוק התכנון והבניה, השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר בניה שניתן מכוח תמ"א 38, או תוכנית אחרת שהוכנה על-פיה, הינה פטורה מתשלום היטל השבחה. השופטת ציינה שמדברי ההסבר להצעת החוק עולה כי מטרת המחוקק הייתה לגזור גזרה שווה, לעניין היטל השבחה, בין קבלת היתר ישירות לפי תמ"א 38, לבין קבלת היתר לפי תוכנית מפורטת שהוכנה מכוחה.

"נראה כי תכלית ההוראה היא להבהיר כי הפטור חל גם מקום בו אין ההיתר מתקבל ישירות מכוח תמ"א 38, וכי בכל מקרה הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 הן הקובעות את גבולות גזרת  הפטור", כתבה השופטת. היא הסבירה שתכלית ההוראה היא לעודד חיזוק מבנים על ידי מתן הפטור.

אשר למקרה שלפניה הבהירה השופטת שתוכנית 10038 הינה למעשה תוכנית מכוח תמ"א 38. בהקשר לכך היא דחתה את עמדת הוועדה המקומית שלפיה התוכנית גוברת על תיקוני תמ"א 38 שהתקבלו אחרי פרסומה, כמו תיקון 3א.

"אין מחלוקת בענייננו כי המועד הקובע לעניין היטל ההשבחה הוא מתן ההיתר. במועד זה כבר התקבל תיקון 3א לתמ"א 38", כתבה השופטת. בנסיבות אלה היא קבעה שהחלטת ועדת הערר כי יש לחייב את היזמית בהתאם להיקף הפטור לפי תמ"א 38, היא נכונה.

ועדת תכנון ובניה חויבה לשלם ליזמית הוצאות בסך 10,000 שקל.

• ב"כ המערערת: עו"ד תמר איגרא
• ב"כ המשיבה: עו"ד דרור שאול

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.