רכישת דירה מקבלן כרוכה בלא מעט ביורוקרטיה וכאב ראש, אבל גם בהרבה מתח וחששות. בכל זאת, העתיד שלכם ושל ילדיכם מונח כאן על הכף, ואיש לא היה רוצה להתעורר בוקר אחד ולגלות, שהשקיע את כספו על קרן הצבי.
תוך כדי בחינת הקטלוגים, ההתפעלות מההדמיות, השיחות עם אנשי המכירות והייעוץ למשכנתא, אל תשכחו לבדוק גם איך תוכלו לשמור על הכסף שלכם:
- אנחנו עומדים להשקיע את כל כספנו ברכישת דירה מקבלן- איך נוכל להגן על הכסף מפני התמוטטות כמו במקרה "חפציבה"?
לאחר שהתפוצצה פרשת חפציבה, נקבעו בחוק מנגנוני הגנה, המצמצמים באופן משמעותי את הסיכון לאובדן כספי ההשקעה.
החוק קובע, כי המקדמה שיעביר הרוכש לקבלן לא תעלה על 7% ממחיר הדירה והיא תועבר לחשבון הפרויקט בשוברי תשלום בלבד.
אם הקבלן מבקש מקדמה גבוהה יותר, יש לוודא אחד או יותר מהתנאים הבאים לפני שאתם מעבירים את הכסף:
1. הקבלן הציג בפניכם ערבות בנקאית לכך, שכל סכום ששילמתם יוחזר לכם במקרה של קריסה כלכלית.
2. הקבלן מוכיח לכם שהוא מבטח את הכספים בחברת ביטוח.
3. הקבלן משעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה וכך במקרה של קריסה כלכלית של הקבלן, ניתן לפרוע את חוב הקבלן על ידי מימוש המשכנתא, שהיא זכות קניינית.
4. הקבלן רושם הערת אזהרה על הדירה. במקרה כזה ההערה מעניקה זכות מעין קניינית בדירה, אשר תגבר על מי שירשום שעבוד על חובות הקבלן לאחר רישומה.
5. הקבלן מעביר לכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בקרקע שעליה היא נבנית.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין על מנת לבחון את הדרך המתאימה להבטיח את כספכם ולוודא כי הוראות החוק נאכפות באופן מלא.
- השכונה נראית נפלא בהדמיה הממוחשבת, אבל איך אפשר לדעת מה באמת ייבנה בקרבת הבניין?
הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לקרוא את ההסכם עם הקבלן ואת המפרט הטכני שנמסר לכם. אל תתפתו לקנות דירה על סמך התמונות היפות שמציגים לכם! הנוף שישתקף מחלונכם עלול להיות בית-קברות ולא הפארק היפה שמצויר בברושור.
כדאי שתדעו, שבפסיקת בית המשפט נקבע במפורש כי במידה והמפרט הטכני מציג תמונה שונה מזו המופיעה על הברושור, לא תתקבל תביעה כנגד הקבלן בגין הטעייה. בהתאם, קבלנים רבים מציינים במפורש בהסכם הרכישה, כי כל מסמך שיווקי שהוצג לרוכש אינו מהווה חלק מההסכם והוא בטל ומבוטל, ורק המסמכים ה"יבשים", המצורפים להסכם, משקפים נאמנה את התחייבויות הקבלן.
- נציג הקבלן הציע לנו הנחה משמעותית במחיר הדירה, מכיוון שטרם התקבל היתר בנייה. האם כדאי ללכת על העסקה?
רכישת דירה בטרם התקבל היתר בנייה יכולה להיות הזדמנות טובה להוזיל את מחיר הדירה, אך כדאי לזכור כי מדובר בעסקה ברמת סיכון גבוהה: היתר הבנייה תלוי ברשויות התכנון ולא בקבלן, כך שיש סיכוי שההיתר לא יתקבל או שיתקבל בתנאים שונים מאלה שהובטחו לכם. במילים אחרות, יתכן ששילמתם מקדמה על דירה בקומה התשיעית, אך היתר הבניה שניתן לבסוף מאשר שבע קומות בלבד...
מומלץ לוודא, שההסכם מבטיח את כספכם ומאפשר לכם לבטל את העסקה במידה והיתר הבניה הניתן שונה ממה שהובטח לכם.
- נציג הקבלן מחייב אותנו לחתום על מסמך בשם "בקשה לרכישת דירה". מה זה בדיוק?
"בקשה לרכישת דירה" היא טריק שיווקי בתחום האפור, שנועד לגרום לכם, הרוכשים, להתחייב לרכישת הדירה במעמד הפגישה עם איש-המכירות. בכל פעם שתשמעו איש-מכירות אומר לכם ש"הדירות נמכרות כמו לחמניות ויש עוד מישהו שרוצה את הדירה הזאת ואם לא תחתמו עכשיו - לא אוכל לשמור לכם אותה", תדעו שהוא בעצם אומר: תחתמו לי על הטופס הזה, שמחייב אתכם לרכוש את הדירה ללא שום בדיקה מוקדמת וללא התייעצות עם עורך דין".
מאחר שמשמעות חתימתכם על המסמך היא התחייבות לרכוש את הדירה, אל תחתמו עליו תחת לחץ ומבלי לבחון את הסיכונים שבעסקה ואת יכולתכם לעמוד בהתחייבות הכלכלית.
אם בכל זאת השתכנעתם לחתום, וגם שילמתם מקדמה, דרשו במעמד החתימה כי תישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם ב"נקודות יציאה", המבטיחה את החזר של המקדמה במקרה ולא ייחתם הסכם רכישה.
- מה קורה אם לאחר חתימת ההסכם הבנק לא מאשר לנו משכנתא?
זאת בדיוק הסיבה לכך שלא מומלץ לחתום על טופס "בקשת לרכישת דירה" או על כל מסמך התחייבות אחר מבלי לבצע בדיקות מקדמיות, כולל בדיקת זכאות למשכנתא.
אם חתמתם על מסמך התחייבות ולאחר מכן גיליתם שהבנק לא מאשר לכם משכנתא, הרי שתיאלצו לעמוד בהתחייבות לשלם את עלות הדירה גם אין לכם כסף... אם תפרו את ההתחייבות, תחויבו בתשלום פיצוי שיכול להגיע גם לעשרות אחוזים משווי הדירה.
- בנסח הטאבו הקבלן לא רשום כבעל הקרקע. האם זו תרמית?
לא בטוח שזו תרמית, אבל זו נורת אזהרה שמצדיקה התייעצות עם עורך-דין, שיוכל לדרוש את כל המסמכים וההסברים לכך שהקבלן אינו רשום כבעל הקרקע.
עם זאת, כדאי לזכור כי ישנם מצבים בהם הקבלן לא אמור להיות רשום כבעל הקרקע. דוגמאות לכך הם מקרים בהם מדובר באדמות מדינה, שאז הקבלן רק חוכר את הקרקע, או מקרים של עסקת קומבינציה וכדומה.
- בהסכם כתוב, שהקבלן יכול למסור את הדירה עד לתאריך מסוים, גם אם עד לתאריך זה לא יתקבל טופס 4 - האם זה תקין?
התשובה היא חד משמעית: לא!
טופס 4 הוא טופס אכלוס, שמאשר שהבניין עבר את בדיקות הבטיחות הדרושות וניתן לחברו לתשתיות החשמל, המים וכו'. קיומו של טופס 4 מהווה אישור אובייקטיבי ומוסכם שהקבלן אכן עמד בהתחייבות החוזית שלו לסיום בניין ראוי למגורים, ואי מסירתו משמעותה שמגורים בבניין עלולים להוות סכנה אמיתית.
אם תסכימו לתנאי הזה, עלולה להיות לכך השלכה על כיסויים ביטוחיים ועל המוטיבציה של הקבלן לדאוג לטופס 4 בעתיד.
הסיבה לקיומו של הסעיף הזה בהסכם היא, שהקבלן יודע, שעיכוב בקבלת טופס 4 עלול להוביל לעיכוב במסירת הדירה ואז הוא יחויב בתשלום פיצויים.
- למה אני צריך לשלם את שכר הטרחה של העורך-דין של הקבלן?
עורך הדין מטעם הקבלן מבצע עבודה משפטית לא מבוטלת, על מנת שבסוף הדרך תירשם הדירה על שם הקונה. על כן, מקובל לחייב את הרוכש בעלות שכר טרחת עורך הדין.
יחד עם זאת, עורך הדין מטעם הקבלן מייצג את האינטרס של הקבלן ולכן, ברוב המקרים, תנאי ההסכם מנוסחים באופן חד-צדדי לטובת הקבלן, עד כדי פגיעה מהותית בזכויות הקונים.
המסקנה היא, שמומלץ להתייעץ עם עורך-דין מטעמכם, העוסק במקרקעין, שיבדוק את ההסכם מנקודת מבטכם וינהל משא-ומתן במקרה הצורך.
כשרוכשים דירה מקבלן יש עלויות נוספות על מחיר הדירה, שעשויות להסתכם בעשרות אלפי שקלים.
תחילה יש את מס הרכישה, שהוא מס דיפרנציאלי המשתנה מעת לעת. מס הרכישה נע כיום בין 0% משווי העסקה ועד למדרגה של - 7% בדירות יקרות.
תשלומים נוספים שיש לשלם, הם אגרות שונות לרישום הזכויות בדירה ואישורי עירייה לרשם המקרקעין.
ייתכן גם, שבפרק הזמן שבין החתימה על ההסכם ועד לרישום הזכויות שלכם בדירה יכול שינוי בזכויות מכוח תכנית בניין-עיר, ובגינה תחויבו גם בהיטל השבחה.
מעבר לעלויות השיפורים שמכניס הרוכש באבזור הדירה הבסיסי, יש גם תשלומים בגין רישום צו הבית המשותף, חיבורים לתשתית חשמל, שכר טרחת עורכי-דין וכו'.
ע"פ חוק, הקבלן חייב לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים בתוך שנה ממועד רישום החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש (לפי המאוחר מבין השניים).
בנוסף, מחויב הקבלן לרשום את זכויות הרוכש בדירה בתוך שישה חודשים ממועד רישום צו הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים.
- מה קורה אם הקבלן לא יעמוד בלוח הזמנים לו התחייב?
החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה עד 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם. לאחר תקופה זו, יהיה עליו לפצות את הרוכש מדי חודש על העיכוב, החל מהמועד שקבוע בחוזה. כלומר, הפיצוי חל מ-60 הימים הראשונים ועד למועד מסירת הדירה בפועל.
סכום הפיצוי קבוע בהסכם הרכישה או שהוא מחושב לפי דמי השכירות של הרוכשים, לפי פרמטרים הקבועים בחוק.
עם זאת, החוק קובע כי לא ישולמו פיצויים במקרה שהעיכוב במסירת דירה ייגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת הקבלן. על כן, קבלנים רבים נוהגים לפרט בחוזה רשימה ארוכה של נסיבות שפוטרות אותם מאחריות: תנאי מזג אויר, מחסור בכוח אדם וכו'. תפקידו של עורך הדין מטעם הרוכש, בין השאר, הוא לצמצם סעיפים אלו למינימום ההוגן והנדרש.
רכישת דירה ובפרט דירה מקבלן, היא הליך יקר ומורכב שטמונים בו סיכונים רבים, שחלקם עלולים להוריד את כל ההשקעה לטמיון. לכן חשוב עוד לפני תחילת הליך הרכישה, לפנות לעורך דין שעוסק במקרקעין ומנוסה בעסקאות רכישת דירות מקבלן, על מנת לוודא שאתם מוגנים, זכויותיכם נשמרות ואתם יכולים לישון טוב בלילה.
*עו"ד אסף גילר, בעל משרד העוסק בעריכת עסקאות מקרקעין של נכסים מגוונים- פרטיים ומסחריים.
** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.