עסקה למכירת קרקע בין שלוש חברות דווחה למנהל מיסוי מקרקעין. מנהל המיסוי לא קיבל את השווי המוצהר והכפיל אותו לצורך חישוב מס שבח ורכישה. ועדת ערר ביטלה לאחרונה את ההחלטה.
באפריל 2016 שתי חברות רכשו 75% מזכויותיה של חברה שלישית בקרקע באזור התעשייה ברמת ישי תמורת 1,875,000 שקל. מנהל מיסוי מקרקעין קבע שהשווי גבוה בהרבה מהמוצהר ועומד על כ-3.5 מיליון שקל על בסיס השוואה לעסקה אחרת באותו אזור. ערר שהגישו החברות התקבל לאחרונה.
קביעתו של מנהל המיסוי התבססה על השוואה לעסקה שביצע יזם בחלקה סמוכה בדצמבר 2015. בערר טענו החברות, בין היתר, שמנהל המיסוי טעה כשהסתמך על העסקה השנייה שכן בין שתי העסקאות הבדלים תהומיים. לטענתן, יש שוני משמעותי במיקום החלקות, מאפייניהן הפיזיים והטופוגרפיים ואפשרויות הניצול והפיתוח של הקרקעות.
לדבריהן, הקרקע נשוא העסקה שלהן נחותה ובעייתית יותר בהשוואה לקרקע השנייה. מדובר בשטח עורפי שנמצא בחלק האחורי של המגרש ללא אפשרות גישה ומדובר למעשה במדרון תלול. כמו כן, קיים סכסוך משפטי עם שכן הנמצא בחלק המרכזי של המגרש.
זאת ועוד לטענתן, תכנית המתאר שחלה על הקרקע מטילה מגבלות קשות על האפשרות לבנות עליה ולממש את זכויות הבנייה שכן אין עדיין תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה. בעסקה המקבילה לעומת זאת, קיים מבנה שעם הריסתו ובניית מבנה חלופי יש אפשרות להקלות מכוח דיני פינוי בינוי או תמ״א 38.
החברות סיכמו כי מנהל המיסוי לא הוכח שקיים דמיון בין הקרקעות.
מנהל המיסוי טען מנגד כי אזור התעשייה של רמת ישי עבר בשנים האחרונות ״תנופה אדירה״ של פיתוח ושינה צביונו. לדבריו, הקרקע בה מדובר היא עם ייעוד דומה ובמיקום טוב יותר ביחס לעסקת ההשוואה.
הבדלים מהותיים
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) נצרת, בראשות השופטת עירית הוד, קיבלה את הערר. היא קבעה שהסתמכות על עסקת השוואה יחידה היא ״בעייתית בלשון המעטה״.
הוועדה הבהירה כי עסקה בודדת מחייבת בחינה ״קפדנית במיוחד״ האם מדובר בעסקה ראויה ומתאימה להשוואה לנכס הנישום. ״כאשר מדובר בעסקה אחת בלבד לא ברור איזו עדיפות יש למחיר אשר נקבע בה על פני המחיר אשר נקבע בעסקה הנישומה״, כתבה הוועדה בהקשר זה וקבעה שבנסיבות אלה מנהל המיסוי לא הוכיח את שווי השוק.
בנוסף קבעה הוועדה שבין עסקת ההשוואה לבין העסקה נשוא הערר יש הבלים ״מהותיים ותהומיים״. היא הוסיפה כי טענות החברות בנוגע לשווי העסקה ביניהן היו אמינות ולא הוכח כי הן פעלו בחוסר תום לב או בתרמית. כמו כן לדבריה, לא הוכח שבין החברות יש יחסים מיוחדים שעשויים היו ללמד שאין לאמץ את השווי המוצהר.
מנהל המיסוי חויב בהוצאות בסך 40,000 שקל.
- ב״כ העוררות: עוה"ד מיכאל סיגל
- ב״כ המשיב: פרקליטות מחוז צפון (אזרחי)
עו״ד משה פרץ
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.