אזור של התחדשות: אושרה צפיפות דרמטית במרכז פרדס חנה

תכנית שחלה במרכז המושבה מאפשרת בנייה בצפיפות של 3 יחידות דיור לדונם. הוועדה המחוזית אישרה השנה תכנית להקמת 30 יחידות דיור על 1.8 דונם. הוועדה הארצית לא התערבה

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז חיפה קיבלה במרץ 2024 החלטה שנותנת תוקף לתכנית חדשה הנוגעת לרחוב המעלה בפרדס חנה-כרכור. מדובר באחד המתחמים ההיסטוריים של היישוב, בו יש מגרשים גדולים יחסית בבינוי דליל. התכנית נועדה להוסיף זכויות בנייה למגרש ששטחו 1.833 דונם באופן שיוקמו בו שני מבנים בני שבע קומות הכוללים מגורים, מסחר, משרדים ושטחים ציבוריים. ערר שהגישה המועצה המקומית על ההחלטה נדחה לאחרונה.

ב-2017 התקבלה תכנית מתאר כוללנית שחלה על אחד המתחמים ההיסטורים בפרדס חנה, בו נמצא גם רחוב המעלה. התכנית קבעה כי היקף הצפיפות באזור יהיה 3 יחידות דיור לדונם והבנייה תהיה בהיקף של 2 קומות. עוד נקבע כי זכויות הבנייה שיאושרו יהיו עד 48%. 

ב-2024 התקבלה התכנית שבמחלוקת. תוכנית זו קבעה ביחס לאחד המגרשים ברחוב, ששטחו 1.8 דונם, כי יוקמו בו שני מבנים בני 7 קומות ו-30 יחידות דיור. בדברי ההסבר צוין כי מדובר באזור הסמוך למרכז המושבה, שמתאפיין בהתחדשות עירונית ועירוב שימושים. 

בערר שהגישה המועצה המקומית היא טענה שהתכנית מהווה פריצה חריגה ולא סבירה של תכנית המתאר הכוללנית. לטענת המועצה, התכנית קובעת כמות יחידות דיור לדונם וציפוף גבוהים מהמותר על פי תכנית המתאר הכוללנית, שאושרה רק ב-2017 ואמורה לחול עד שנת 2030. היא הדגישה שהמגרש גם לא עומד בקריטריונים של תכנית להתחדשות עירונית כך שאין הצדקה להגדלת הציפוף.

מנגד, הוועדה המחוזית ובעלי הזכויות במקרקעין טענו כי אין מניעה לסטות מהוראות התכנית הכוללנית על רקע שיקולים תכנוניים רלוונטיים. הם הדגישו שהתוספת נדרשת לאור הגידול הצפוי באוכלוסיית העיר והצורך להימנע מפגיעה בשטחים ירוקים.

הוועדה הוסיפה שהשטח נמצא על ציר במרכז הישוב והמקום מהווה מוקד משיכה לתושבים. היא ציינה שבצירים ראשיים בהם עוברת תחבורה ציבורית נדרשים עיבוי והגדלת צפיפות וכי ההחלטה לא חורגת מבינוי קודם שאושר בסביבה.

עיבוי מתבקש

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, בראשות עו"ד שולי אבני-שוהם, דחתה את הערר. היא הבהירה שתכנית המתאר הכוללנית קובעת מדיניות תכנון כוללת. לאחר אישורה של תכנית מתאר מקומית-כוללנית, יכולות הוועדות המקומיות לקבל את מלוא סמכויות התכנון, ולקדם ולאשר תכניות מתאר מקומיות מתאימות.

אמנם, הוועדה המקומית לא יכולה לאשר תכנית מפורטת העומדת בסתירה לתכנית הכוללנית, אך מבחינת סמכות הוועדה המחוזית אין מניעה על פי החוק כי היא תסטה מההוראות. עם זאת, יש לעשות שימוש בסמכות זו במשורה, במקרים הפרטניים המתאימים לכך.

במקרה זה קבעה הוועדה שאכן מדובר במגרש ייחודי שמאפייניו מאפשרים ציפוף משמעותי גבוה מזה שנקבע בתכנית המתאר הכוללנית. זאת, לנוכח גודלו של המגרש, מיקומו על דרך ראשית בסמיכות לאזור מרכז העסקים של היישוב, כאשר התכנית צפויה להביא למיצוי משאב הקרקע ולתועלות משמעותיות.

"מדובר בעיבוי מתבקש שהתועלת הציבורית שלו בהוספת יחידות דיור אינו מסתכם באי התאמה לתכנית הכוללנית, אלא מעבר לכך, שכן העיבוי מתכנס לחריגה מאוזנת מהתכנית הכוללנית במגרש אחד בלבד, באופן התואם למאפייני הבינוי במרחב עירוני", סיכמה הוועדה.

לא ניתן צו להוצאות.

להחלטה המלאה בתיק 14/24

• ב"כ המועצה המקומית: עו"ד יניר גור ממשרד עורכי דין עפר שפיר ושות'
• ב"כ הוועדה המחוזית: עו"ד ירון לנדאו
• ב"כ בעלי הזכויות במגרש: משרד עוה"ד הררי, טויסטר ושות' 

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.