יזם נדל"ן קנה מחברה בבעלותו 6 דירות בת"א, פיצל אותן ל-8 והשכיר לאחרים. בית המשפט אישר את חיובו במס עסקאות גבוה, נוכח היותו "עוסק"
בית המשפט המחוזי בירושלים אישר לאחרונה את החלטת מנהל מע"מ בעיר לחייב יזם נדל"ן במס עסקאות גבוה עבור השכרת שמונה דירותיו, בסך כ-2,000,000 שקל. השופט אביגדור דורות דחה את טענת היזם לפיה הוא אינו נחשב "עוסק", באופן שיש לחייבו במס בכובעו כמשכיר פרטי.
המערער הוא בעלים על שתי חברות נדל"ן. במאי 2010 רכשה אחת מהחברות שלו קרקע ברחוב רשף בתל אביב, לצורך הקמת פרויקט בנייה. בהמשך הוא חתם עם החברה על חוזה מכר, במסגרתו רכש ממנה זכויות ל-6 דירות בפרויקט, תמורת 1,248,000 שקל. ברוח זו נחתם בינואר 2013 "הסכם שיתוף" שלפיו האיש יקבל מהחברה שבבעלותו 6 דירות מתוך ה-18 שעתידות להיבנות על הקרקע.
הפרויקט הושלם ב-2017 ועם סיומו קיבל היזם 6 דירות דופלקס, שערכן מוערך בכ-13,200,000 שקל. הוא פיצל אותן ל-8 דירות והשכיר אותן למגורים לתקופה העולה על שנתיים, מבלי לשלם על כך מע"מ. אלא שבמרץ 2021 החליט מנהל מע"מ לשים סוף לחגיגה, והוציא ליזם 'שומה לפי מיטב השפיטה' המגדירה אותו כ"עוסק במקרקעין", באופן שעליו לשלם מס עסקאות בסך 1,920,000 שקל.
מכאן הערעור שהגיש היזם לבית המשפט בדצמבר אותה שנה, בו טען שמנהל מע"מ שגה במסקנותיו, שכן לא מתקיימים בעניינו המבחנים להגדרתו כ"עוסק".
על כך השיב מנהל מע"מ כי בהתאם לפסיקה, יש לראות בפעולות היזם ביחס לדירותיו כבעלות אופי עסקי. זאת, בין היתר, בהתחשב בבקיאותו הרבה בתחום הנדל"ן, בעובדה שפיצל שתיים מהדירות כדי להשיא את רווחיו, ובשטחם הגדול של המקרקעין ושוויים הכלכלי הגבוה.
השופט דורות הסביר שעל מנת לסווג את השכרת הדירות כ"עסקה" לצורך חוק המע"מ, יש לקבוע שהיזם הוא בגדר "עוסק" שיש לו "עסק", וכי השכיר את הדירות "במהלך עסקו". לשם כך הוא נעזר במבחנים שהותוו בפסיקה, אשר כולם תמכו בעמדת מנהל מע"מ שלפיה מדובר בפעילות עסקית הגוררת חיוב במס עסקאות.
אחד ממבחני הפסיקה המרכזיים בוחן את בקיאות הנישום בתחום אשר בו מתבצעת העסקה. לדברי השופט, אין ספק שמבחן זה מתקיים לגבי המערער: הוא בעלים על שתי חברות ותיקות הפועלות בענף הבנייה וניהול פרויקטים למגורים, ומחזיק בידע נרחב, ניסיון ומומחיות בתחום הנדל"ן.
מבחן נוסף, "מבחן ההשבחה", רואה בפעולות השבחה אקטיביות מצד הנישום - שמטרתן להפוך את הנכס שבבעלותו לסחיר יותר ולהעלות את ערכו - כאינדיקציה לאופי עסקי של הפעילות. גם כאן קבע השופט שהמבחן מתקיים בבירור, שכן המערער השביח את המקרקעין בדמות הקמת בניין בן 18 דירות במקום זה הישן שנהרס, ואף פיצל שתיים מדירותיו כך שיוכל להשכיר שמונה ולא "רק" שש.
בסופו של יום קבע השופט שהתמונה הכללית מצביעה על השכרה עסקית ולא פרטית: "מכלול הנסיבות מצביע באופן ברור על כך שמדובר בפעילות עסקית לכל דבר ועניין. יישום מבחני הפסיקה על נסיבות המקרה מלמד כי המערער פעל ביחס לדירות שבבעלותו באופן עסקי. בהתאם לכך, יש לראותו כ'עוסק', ואת השכרת הדירות כ'עסקה' לצורך חוק מס ערך מוסף".
לפיכך הורה השופט על דחיית הערעור ועל חיוב היזם בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 שקל.
- ב"כ המערער: עו"ד סלי אלון
- ב"כ המשיב: עו"ד חגי דוברמוביץ (פמ"י אזרחי)
עו"ד דולב זורע
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.