אדם שקנה דירה כמעט גמורה בפרויקט ביפו ביקש הנחה במס על רכישת דירת מגורים. אלא שבמקביל הוא ביקש הנחה בארנונה על דירה שאינה ראויה לשימוש. ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה אותו
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במחוז תל אביב דחתה לאחרונה ערר שהגיש רוכש "דירת מעטפת" ביפו, על חיובו במס רכישה מלא. האיש ביקש להגדיר את הנכס כ"דירת מגורים" על מנת לקבל הנחה במס, אלא שחברי הוועדה בראשות השופט הרי קירש קבעו פה אחד שצודק מנהל מיסוי מקרקעין בטענתו לפיה הלכה למעשה, מדובר ברכישת "זכות אחרת במקרקעין".
באפריל 2021 רכש העורר זכות לדירה בקומה עשירית של בניין בפרויקט "חסידי אומות עולם" שביפו, תמורת 4,400,000 שקלים. הדירה נקנתה כשהיא לא גמורה, בלשון המעטה, והדבר אף בא לידי ביטוי בהסכם המכר. כך למשל, נכתב בחוזה שהיזמית תמסור לרוכש את הדירה "כשהיא בנויה ברמת 'מעטפת' (דהיינו ללא גמר או חלוקה פנימית)", כאשר עליו מוטלת המלאכה להשמיש אותה למגורים.
כחצי שנה לאחר הרכישה, על סמך האמור בהסכם החליט מנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב לסווג את הנכס כ"זכות אחרת במקרקעין", באופן שלא יחולו על הרוכש שיעורי מס הרכישה המיטיבים במקרה של רכישת דירת מגורים יחידה. מכאן הערר שהוגש לוועדה בספטמבר 2022.
לעמדת הרוכש, הדירה שקנה הולמת בכל תבחין אפשרי להגדרת "דירת מגורים". כך למשל, בנכס הותקנו חלונות, תריסים חשמליים ודלתות. יתרה מכך, הדירה מרוצפת, ואף נבנה בשטחה ממ"ד. בנסיבות אלה, לטענתו, הוא זכאי להנחה במס רכישה עבור קניית דירת מגורים יחידה.
מנהל המיסוי, מצדו, נותר איתן בעמדתו שלפיה אין מדובר בדירת מגורים. לדבריו במועד מסירתה לא היו בה אלמנטים בסיסיים כמו אמבטיה ומטבח, והיא אף לא חולקה לחדרים מלבד הממ"ד. כמו כן, הנכס נמסר לרוכש עם בטון וחשמל חשופים, וללא פאנלים או גופי תאורה ונורות.
דקורציה או היעדר גימור?
חבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן, שכתב את פסק הדין, דחה את הערר בהסכמת יתר חברי הוועדה. מסקנתם הייתה שאין מדובר ברכישת "דירת מגורים" הנהנית משיעורי מס רכישה מיטיבים, אלא בזכות אחרת במקרקעין החייבת בשיעור 6% מס רכישה.
נפסק כי הסכם המכר מדבר בעד עצמו, ובו נקבע שהדירה תימסר לעורר כשהיא במצב לא גמור, כאשר המחויבות להשמיש אותה למגורים - רובצת עליו. "היעלה על הדעת שהעורר לא היה מודע להגדרת 'דירת המעטפת', שחזרה מספר פעמים בחוזה המכר ובמפרט הטכני?", תהה חבר הוועדה פרידמן תוך שחידד כי חזקה על העורר, כאדם משכיל, שקרא את המידע הרשום בחוזה ובמפרט הטכני, במיוחד לאור העובדה שמדובר ברכישת דירה בסכום נכבד.
אינדיקציה לכך שהרוכש היה מודע לסוג הנכס שקנה, מצאה הוועדה בבקשתו מעיריית תל אביב לקבל הנחה בארנונה על הדירה, מהנימוק שהיא נקנתה, כלשונו, "ברמת מעטפת, ונדרש להשלימה לרמת דירת מגורים שניתן להתגורר בה".
לבסוף נימקה הוועדה שאף לגופו של עניין, הנכס שנמסר לעורר אינו ראוי למגורים מאחר שהוא חסר אלמנטים רבים כגון מטבח ואמבטיה, כאשר התקרה מבטון חשוף המורכב מבלוקים, ללא טיח, כולל חציבה בתקרה כהכנה להנחת כבלי חשמל לתאורה. טענת הרוכש בהקשר לכך, כי מדובר הלכה למעשה בתקרה דקורטיבית שמעוצבת בסגנון ייחודי - נדחתה. בסיכום העניין דחתה הוועדה פה אחד את הערר. הרוכש חויב ב-30,000 שקל הוצאות משפט.
חשוב לשים לב שהדירה נשוא פסק הדין נרכשה לפני תיקון 101 לחוק מיסוי מקרקעין. התיקון הוסיף להגדרת סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 הגדרה של "דירת מעטפת" ולפיה רכישת דירת מעטפת תיחשב לעניין שיעורי מס רכישה כרכישת דירת מגורים. בנסיבות אלו, פסק הדין היה מתהפך היום.
- ב"כ העורר: עו"ד שי אביטן אדם
- ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב: עו"ד שירה פרלא (פמת"א אזרחי)
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.