רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות שאדם עורך בחייו. נהוג להניח שמי שקונה דירה ראה את הנכס בטרם חתם על חוזה. היכן מתחילה ונגמרת אחריותו של המוכר בעסקה כזו והיכן מתחילה אחריותו של הקונה?
בנימין ובנימינה עמלו קשה במשך שנים, על מנת לרכוש סופסוף את הבית שבנימינה חולמת עליו מילדות. בערבו של יום קיץ חמים התברר כי יש לזוג את הכסף הנדרש לרכישת הבית.
צוהלת ושמחה פנתה בנימינה לשירותי התיווך האקסקלוסיביים באזור מגוריה. לא איחר היום להגיע ובנימינה קיבלה שיחת טלפון מן המתווך, שבישר לה כי נמצא לה מבוקשה.
קונים דירה?
עורך דין דיני מקרקעין
אצו רצו בני הזוג הנרגשים אל אחד מפרברי העיר הנחשקים וראו, על דיונת חול ניצב לו בית, על גגו רעפים, בקדמתו חלקת דשא מזמינה ובאחוריו לא פחות מחמישה עצי הדר.
הסכם המכר נחתם, בשעה טובה, כעבור יומיים בלבד. הצדדים לחצו ידיים, שתו לחיים, ובני הזוג פנו לחגוג את שמחתם.
למחרת שב לו בנימין לביתו החדש. ואבוי! שוד ושבר! פניה של אהובתו נפולים ובוכיים. מיד אחזה בנימינה בידו וערכה סיבוב בבית. עיניו של בנימין חשכו. הבית מלא כתמי רטיבות, בחדרים החשמל לא עבד או עבד לסירוגין, פה ושם הרצפה סדוקה, בסלון האח לא עבד, והמזגן מפיק אוויר דלוח ומאובק.
כועס ומאוכזב, בנימין פנה אל המוכר ושטח בפניו טענות על אודות הבית הנורא.
המוכר הצטער לשמוע כי בני הזוג הקונים נחלו מפח נפש כה גדול, אולם הדגיש כי אין ביכולתו או בכוונתו לעשות דבר. הבית הוא כעת של בני הזוג כדת וכדין. בנימינה בוכה ובנימין מסתובב חסר אונים. מה יעשו?
הקונה אמור לבדוק, המוכר צריך לגלות
חזקה על קונה דירה כי הוא ראה את הנכס בטרם חתם על העסקה לקניית הדירה, ואם חתם על ההסכם לרכישת הדירה, חזקה כי הוא גם מעוניין בדירה כפי שראה אותה.
הפסיקה קבעה כי בעסקאות מכר, המוכר יוצא ידי חובתו כאשר הוא מגלה את כל המידע שיש ברשותו לקונה, והאחריות לבצע בדיקות נוספות מוטלת על הקונה. בעסקאות מכר נדל"ן, המוכר פטור מעריכת הבדיקות הנדרשות בנכס שאותו הוא מוכר, אולם אינו פטור מגילוי כל המידע שידוע לו על הנכס.
במשך שנים רווח הכלל "ייזהר הקונה", המטיל חובה על הקונה לערוך את הבדיקות הנדרשות בטרם הוא מתקשר בעסקת מכר, שאח"כ לא תעמוד לו טענת "אי התאמה בממכר". אולם, בתי המשפט נוטים שלא לפטור את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות המצויות בידיעתו.
עם זאת, במקביל לחובתו של המוכר, קונה אינו יכול להסתמך על אי התאמת הממכר, אם ידע על איכותו ומצבו בעת חתימת ההסכם.
אחריות זו קמה לקונה אף מכוח החובה לנהוג במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בדרך מקובלת ובתום לב. קונה שרואה כי הממכר אינו מתאים לרצונותיו, ובכל זאת חותם בכל זאת על הסכם לרכישת הדירה, יראו אותו כמי שהסכים לרכישת הדירה במצבה AS IS, וכל טענה שתועלה לאחר הרכישה עשויה להיחשב כחוסר תום לב.
בנוסף, חובה על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו ועליו להודיע למוכר על אי ההתאמה הנטענת מיד לאחר שגילה אותה, או יכול היה לגלותה. אם הקונה לא הודיע, הוא אינו יכול להסתמך על טענת אי ההתאמה.
מה היקף "אי ההתאמה" שבקיומו יהיה המוכר פטור מאחריות?
למעט פגמים תכנוניים או בעיות בזכויות קנייניות, נדרש שאי ההתאמה תהיה גלויה: ליקויים בסיד, חרסינה, טיח וריצוף. אי התאמה שהייתה גלויה לעין אינה הופכת מחמת אי בדיקה (עקב קשיי ראיה) לאי התאמה נסתרת.
ההיגיון העומד בבסיס העניין, גורס כי כאשר הקונה יודע מראש על הפגם, החוזה מגשים את רצונו האמיתי. הקונה אינו סובל מבעיית מידע כלשהי ואף ניתן להניח שהמחיר נקבע בהתחשב בפגם.
יחד עם זאת, הגשמה של תכליות החוק, ובמיוחד השאיפה להבטיח שהעסקה תשקף את רצונו והסכמתו המיודעים והמלאים של הקונה, דורשת לפרש וליישם את התנאי של ידיעת הקונה באורח דווקני. על כן, החוק מתחשב אך ורק במה שהקונה ידע בפועל ובאופן ממשי, ולא במה שהוא יכול או צריך היה לדעת כאדם סביר. נדרשת ידיעה קונקרטית על פגם או פגמים ספציפיים.
נסכם ונאמר, כי עם כל האמפתיה למפח הנפש של בני הזוג מן הדוגמא שבפתיחה, הרי שבכל הקשור לפגמים שהם גלויים לעין, ושבבדיקה סבירה יכלו לגלותם, הרי שכל טענה בדבר פגם או ליקוי בבית, לא תישמע.
באותו אופן, פגם או ליקוי שגם בבדיקה סבירה לא יכלו בני הזוג לגלות, מטיל חובה על המוכר לגלותו לבני הזוג. במקרה כזה, אם המוכר לא גילה, הרי שבית המשפט עשוי להכריע לטובת הקונים, ולהטיל על המוכר את האחריות לשאת בעלויות התיקונים הנדרשים או אפילו לבטל את העסקה – הכל תלוי בנסיבות המקרה הספציפי.
* עורכת דין שרית לנגה כהן עוסקת בדיני מקרקעין
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.