פרויקט תמ״א בבת ים אושר ללא התחשבות בצפיפות – ועדת ערר ביטלה אותו

היזם קיבל את הזכויות המרביות לפי תמ״א 38 ותכניות נוספות, והפרויקט היה צפוי להכפיל את מספר הדיירים בבניין ישן בעיר. ערר שהגישו תושבי בניינים סמוכים התקבל ונקבע שהחלטת הוועדה המקומית מעלה קשיים תכנוניים בלתי סבירים ואף פוגעת באפשרות השכנים לבצע חיזוק ולבנות ממ״דים בבניין שלהם

ועדת הערר של מחוז תל אביב קיבלה לאחרונה עררים שהגישו בעלי זכויות בשני בניינים בבת ים. בסמוך לבניינים של העוררים אושר פרויקט תמ״א 38 מסוג חיזוק, באופן שבמקום בניין בן 4 קומות ייבנה בניין בן 9 קומות. הוועדה מתחה ביקורת על האישור הכמעט אוטומטי של פרויקטים בבת ים והבהירה כי יש לתת עדיפות למיזמים המביאים בחשבון את טובתם של הבניינים הסמוכים ולא רק של הבניין שלגביו מבוקש ההיתר, לצד שיפור תשתיות והוספת שטחים ציבוריים.

הבניין נשוא המחלוקת הוא בן ארבע קומות מעל קומת עמודים ובו 12 דירות. בבקשה להיתר הוצע לחזק את הבניין הקיים, להוסיף מעלית וממ״דים לדירות הקיימות תוך חריגה מקווי הבניין וכן לבנות ארבע קומות נוספות ובהן 14 דירות חדשות. הבניין הסופי היה אמור להיות בגובה של תשע קומות ובו 26 דירות. 

דיירים שגרים בבניינים סמוכים התנגדו לתכנית אך הוועדה המקומית דחתה אותם ואישרה את הבקשה להיתר הבנייה. 

בעררים שהגישו השכנים באמצעות עו״ד נעה ברגר יוניוב, נטען כי אישור הבקשה מייצר קרבה מרובה בין המבנים ברחוב, מה שיגרום לפגיעה במעבר אוויר, אור ושמש וכן לפגיעה בפרטיות.

לדברי העוררים, תוספת הדירות גם תעמיס על התשתיות הישנות הקיימות ותביא להגברת מצוקת החניה הקשה שקיימת כבר היום באזור.

זאת ועוד לטענתם, מאחר שההיתר ניתן לתכנית שמגיעה עד ״קו בניין אפס״ היא פוגעת בפוטנציאל ההתחדשות העירונית של הבניין שלהם, אשר בעצמו נושא בלאי בן כ-50 שנים. 

חידוש מושכל

ועדת הערר בראשות עו״ד אפרת דון-יחייא סטולמן קיבלה את הטענות וקבעה שלא היה ראוי לאשר את הבקשה להיתר.

היא ציינה שתוספת הזכויות בהיקף כפי שמוצע בבקשה מייצרת צפיפות שאינה ראויה. כמו כן לקביעתה, ההיתר המאפשר ניצול מקסימלי של זכויות הבניין עד לקו האפס של הבניין פוגע באפשרויות העוררים להתחדשות עירונית ובזכותם לחיזוק הבניין שלהם ולבניית ממ"דים. 

הוועדה הדגישה שבקשות להיתר מכוח תמ״א 38 מחייבות בחינתן בהתייחס למכלול השיקולים ובין היתר שיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות ועוד. כמו כן, הוסיפה הוועדה, יש לשמור על עקרונות תכנון שנועדו להבטיח שחידוש המבנים יהיה תוך שמירה על מרחב עירוני שיש בו מענה לכלל צורכי התושבים, לרבות קיומן של תשתיות ציבוריות.

עוד הבהירה הוועדה שכיום קיימת עדיפות תכנונית מובהקת לקידומם של מיזמי פינוי בינוי בהם יש ראייה תכנונית למתחם כולל, ולא לבניין הבודד. במסגרת מיזם כאמור יש אפשרות להוסיף שטחי ציבור שישמשו כמענה הכרחי לתשתיות הציבור הנדרשות בעיר.

לדבריה, לאור החשיבות וההכרח בהתחדשות עירונית במדינה קטנה, כשמשאב הקרקע הולך ומתכלה, יש לוודא שהליכי החידוש ייעשו באופן מושכל. 

הוועדה כתבה עוד שלפי הנתונים, בת ים היא עיר צפופה והיקף מבני הציבור הקיים בה היום לא יכול לספק מענה לתוספת הדירות והאוכלוסייה הצפויה החל משנת הלימודים 2023-24.

לפיכך, אין כל סבירות לאשר היקף זכויות מקסימלי של שטחי בניה, קומות ודירות מכוח התמ״א כפי שנעשה במקרה זה.

עוד נכתב בהחלטה כי התכנון המוצע אינו מייצר ממשק ראוי בין הבניין לבין הרחוב והמבנים הגובלים, והוא גם לא עומד בתקן מבחינת מקומות החנייה. 

להחלטה המלאה בתיק 1121 / 13097+13100

• ב״כ העוררים: עו״ד נעה ברגר יוניוב
• ב״כ הוועדה המקומית: עו״ד תמר איגרא, עו״ד יהונתן אילון הירש
• ב״כ היזם והדיירים: לא צוין

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.