רכשו בניין במחיר מופקע כי הפריע לפרויקט יוקרתי: איך יחושב מס הרכישה?

יזמיות הבנייה גב-ים ואמות השקעות הסכימו לשלם 37 מיליון שקל כדי שיוכלו להרוס את הנכס, אך טענו כי עליהן לשלם מס רק על סכום של כ-20 מיליון שקל, שמגלם את שווי השוק. בקשתן נדחתה.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבבית המשפט המחוזי בתל-אביב קבעה לאחרונה בדעת רוב כי מס הרכישה שישלמו יזמיות הבנייה "גב-ים לקרקעות" ו"אמות השקעות" עבור בניין ישן שרכשו בעיר ייגזר משווי התמורה החוזית ולא משווי השוק, כבקשתן. בכך נדחתה טענת היזמיות כי הסכום המופקע שהסכימו לשלם למוכרים בסך 37 מיליון שקל כלל את היכולת לסלק את הבניין, שאינה זכות במקרקעין, ולכן המס צריך לחול רק על שווי הקרקע שעומד לכל היותר על כ-20 מיליון שקל.  

היזמיות רכשו מתחם קרקעות בין הרחובות תוצרת הארץ, יגאל אלון ודרך השלום בכדי להקים פרויקט משרדים יוקרתי בשם ToHa.

ב-2015 אושרה תב"ע חדשה שאפשרה להן לאחד את השטחים למגרש אחד אך בניין ישן שהפריד ביניהם ושייך לאיגוד מקרקעין בשם "כוכב אור תעשיה ומסחר" הפריע לנראות הפרויקט היוקרתי. על כן, הן רכשו את האיגוד וזכויותיו בקרקע במטרה להרוס את הבניין.

בהסכם המכר נקבע כי סכום התמורה יעמוד 29 מיליון שקל בתוספת מס השבח שאמור לחול על המוכרים, כך שבסופו של דבר שילמו היזמיות 37.4 מיליון שקל.

למרות זאת, הן ביקשו שמס הרכישה שיוטל עליהן ייגזר משווי השוק של הקרקע שעומד לטענתן לכל היותר על 20.3 מיליון שקל. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את עמדתן וחייב אותן במס של מיליון שקל, בהתאם לשווי התמורה החוזית המלאה.

בערר שהגישו על החלטתו העלו היזמיות שתי טענות מרכזיות: האחת, כי בנוסף לזכות בקרקע עצמה, העסקה כללה גם זכות לפנות את המתחם – שלא נחשבת ל"זכות במקרקעין", ולכן אין לכלול אותה בהערכת המס. השנייה, כי עלות המס צריכה להיגזר משווי השוק ולא מהתמורה החוזית.

לא התקיימו יחסי קרבה

יו"ר הוועדה השופט הרי קירש דחה את הערר בתמיכת חבר הוועדה עו"ד יורם אלקיס, ובניגוד לדעת המיעוט של עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות.

השופט קבע כי לא נמצא בסיס ראייתי לקבוע שהיזמיות רכשו זכות נוספת מלבד הקרקע. בכל ההצהרות שלהן, כולל בהסכם המכר, בדיווח למנהל המיסוי ובדוחות התקופתיים, אוזכרה רק רכישת הקרקע.

השופט הוסיף כי גם בהנחה שהיזמיות אכן שילמו סכום העולה על שווי השוק אין בכך כדי להוכיח קיומו של נכס נוסף שאין לו תמחור. בפועל, הריסת בניין התאפשרה כתוצאה מרכישת הקרקע.

בנוסף, השופט דחה את הטענה שהמס צריך להיגזר משווי השוק של הקרקע. השופט הסביר כי קביעת מס רכישה על בסיס שווי השוק מתאפשרת כאשר התקיימו יחסים מיוחדים בין הרוכשים לבין המוכרים – דהיינו, קשרים חבריים או עסקיים שהשפיעו על שווי התמורה במובן זה שהיא לא מגלמת בהכרח את שווי העסקה האובייקטיבי.

אלא שבמקרה הזה, קבע השופט, לא התקיימו יחסים כאלה, ומחיר העסקה נקבע עקב האינטרס של היזמיות בקרקע. על כן, אין כל סיבה לבחור בחלופה של שווי השוק כאשר החוק מעדיף באופן ברור את חלופת התמורה החוזית, המשקפת את המחיר ששולם בפועל.

חבר הוועדה מרגליות לא הסכים עם פרשנות זו, וסבר כי השכנות בין המתחמים והצורך בסילוק הבניין דווקא הקימו את יחסי הקרבה הנדרשים לקביעת מס לפי שווי השוק. ואולם, עמדתו נותרה כאמור כדעת מיעוט ולכן הערר נדחה והיזמיות חויבו בהוצאות משפט של 36,000 שקלים.

• ב"כ היזמיות:עורכי דין זיו שרון ואורית קוך
• ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין: עו"ד נעה אלשיך ועו"ד עדי חן מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.