שופט: "הפטור מהיטל השבחה – רק על תמריצי תמ"א 38"

שונתה החלטת ועדת הערר להעניק פטור גורף מההיטל לבעלי מגרש בת"א שביקשו להרוס ולבנות מחדש גם לפי תמ"א וגם בהתאם לתכנון הקיים: "טעות בסיסית ויסודית"

"הזכויות הפטורות מהיטל ההשבחה הינן הזכויות מכוח תמריצי תמ"א 38 בלבד" – כך הדגיש השופט גלעד הס מבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, בקבלו ערעור על החלטה הפוטרת בעלי מגרש בעיר מלשלם היטל השבחה עבור הריסה ובנייה שלא לפי תמ"א בלבד. לדברי השופט ההחלטה שגויה מן היסוד, ויש לשנותה.

המשיבים, בעלי מגרש ברחוב פתחיה מרגנשבורג בתל אביב, הגישו בקשה להיתר להריסת מבנה חד-קומתי ישן ובניית מבנה תלת-קומתי חדש אשר יכלול שש יחידות דיור. הבקשה הייתה לנצל הן זכויות מכוח תמ"א 38 והן זכויות מכוח התכנון הקיים.

על רקע עמדת המערערת, ועדת התכנון המקומית, שלפיה על בעלי המגרש לשלם היטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו מכוח התכנון הקיים ואשר אינן נובעות באופן ישיר מתמ"א 38, מונה שמאי מכריע שדחה בסופו של יום את עמדתה. גם ערעור הוועדה על ההחלטה לא הועיל לה, כשוועדת הערר קבעה באופן נחרץ שהפטור מהיטל השבחה חל הן על התמריצים הישירים מכוח תמ"א 38, והן על הזכויות שהיו קיימות במגרש.

מכאן הערעור שהוגש לבית המשפט בינואר האחרון, שבמרכזו ניצבה השאלה האם הפטור שמעניק החוק מהיטל השבחה במסגרת ניצול זכויות מכוח תמ"א 38, חל גם על זכויות קיימות במקרקעין מכוח תכנון אחר.

שלוש דרגות

"לטעמי נפלה טעות בסיסית ויסודית בהחלטת ועדת הערר, כך שהחלטתה אינה תואמת את לשון החוק, את תכלית החקיקה ואת הפסיקה בנושא זה", כתב השופט הס בפתח פסק דינו. לעמדתו, הזכויות מכוח התכנון הקיים אינן חלק מ"סל הזכויות" של תמ"א 38 ולכן ניצול שלהן – גם אם הוא נעשה יחד עם ניצול זכויות מכוח תמ"א 38 – אינו פטור מהיטל השבחה.

השופט הסביר שניצול זכויות מכוח תמ"א 38 אינו "ממיר" את הזכויות מכוח התכנון האחר לתמ"א באופן שמעניק לפרויקט פטור מלא מהיטל השבחה. בתוך כך צוין שאין מחלוקת כי במידה שבעלי המגרש היו מבקשים לנצל את הזכויות מכוח התכניות שאינן תמ"א, במסגרת היתר נפרד, הרי שהיה עליהם לשלם היטל השבחה כמו כולם.

השופט ביאר שיש להבחין בין שלוש דרגות של זכויות שניתן לנצל כשבאים לממש פרויקט תמ"א. האחת, זכויות ישירות שמעניקה תמ"א 38, אשר ניצולן נהנה מפטור מהיטל השבחה. השניה, זכויות מכוח התכנון הקיים שתמ"א 38 מאמצת באופן מפורש, וגם הן זכאיות לפטור.

לעומת השתיים הראשונות, חידד השופט, ישנה הדרגה השלישית שהיא הרלוונטית להליך הנוכחי: זכויות שתמ"א 38 רק מאפשרת לוועדה המקומית לאשר במקביל או בנוסף לזכויות המוענקות מכוח התמ"א. אלה, בניגוד לקודמתן, אינן בגדר זכויות הניתנות מכוח תמ"א, כך שאין לראותן כפטורות מהיטל השבחה.

השופט העיר שמטרת הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 היא לתמרץ חיזוק מבנים, אך יש להתחשב גם בעקרון המגולם בחיוב היטל השבחה – חלוקת התעשרות היזם מהשבחת הקרקע שלו עם הקהילה. לכן יש לפרש את הפטור בצמצום ולהחיל אותו רק על הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38, ולא על זכויות תכנוניות אחרות.

לפיכך השופט קיבל את הערעור. המשמעות היא שבעלי המגרש יחויבו בהיטל השבחה עבור ניצול הזכויות שלא מכוח תמ"א 38. הוא הורה על החזרת התיק לשמאי המכריע לצורך עריכת שומה מתוקנת, ועל חיוב בעלי המגרש בהוצאות של 7,500 שקל.

• ב"כ המערערת: עו"ד אירית יומטוב ועו"ד הראל וינטרוב
• ב"כ המשיבים: עו"ד גיל בר-לב

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין