הקושי הכלכלי ברכישת דירה חדשה, קל וחומר ברכישת בית קרקע מביא רבים לחשוב על דרכים יצירתיות להגשים את חלומם. אחת מהדרכים הללו היא בנייה עצמית באמצעות רכישת קרקע פנויה והתקשרות עצמאית עם קבלן. מה כדאי לבדוק ולוודא לפני שניגשים לביצוע? עו"ד גיא הרשקוביץ נותן טיפים שיחסכו לכם עשרות אלפי שקלים.
הזוג שמעוני החליט להגשים את חלומו לבית קרקע באמצעות בנייה עצמית בציפייה לחסכון משמעותי בעלויות. הזוג רכש קרקע לבניה באזור השרון והתקשר עם קבלן לביצוע עבודות הבניה. בד בבד, התקשרו בני הזוג עם אנשי מקצוע נוספים כמו מהנדס חשמל, אינסטלציה וכדומה. בהסכם הבנייה, התחייב הזוג לשלם לקבלן 50% מהתמורה עם החתימה, ואת היתרה לאחר סיום הבנייה (הסכומים כללו גם את עלות חומרי הבניה). הקבלן, מצידו, התחייב להתחיל את ביצוע העבודה ב-01.01.10.
בפועל, הקבלן החל את העבודות בעיכוב משמעותי ובסופו של דבר נעלם לחלוטין מבלי להשלימן. הזוג שמעוני גילה שהיו קורבן ל"תרגיל עוקץ" שהשאיר אותו עם הפסד כספי ניכר, חובות עצומים לבנקים ולאנשי המקצוע הנוספים, שלא לדבר על עוגמת הנפש הקשה.
אז כיצד ניתן להימנע מחשיפה למקרה דומה? לפניכם מספר כללי זהב.
בדיקות אודות הקבלן
חשוב לבצע לפחות שתי בדיקות מהותיות אודות הקבלן בטרם חותמים על הסכם לבניה עצמית:
א. לוודא שהקבלן רשום ומורשה: על הקבלן לעמוד בתנאי חוק רישום קבלנים לביצוע עבודות הנדסה בנאיות כדי שיורשה לבצע עבודות בניה. כך לדוגמה, על הקבלן להצהיר על ניסיונו, על הכשרתו האקדמאית ואף לעמוד בתקני בטיחות מחמירים.
יובהר, כי ביצוע עבודות הנדסה בנאיות ללא רישיון הינה עבירה פלילית אשר יכולה לחשוף לסיכון פלילי גם את מזמיני העבודה. על כן, חשוב ביותר לבקש מהקבלן שיציג בפניכם את רישיונו ושעו"ד מטעמכם יבדוק כי הקבלן מורשה עפ"י חוק לבצע את עבודות הבניה המסוימות שסיכמתם עמו.
ב. בדיקת מצבו הפיננסי של הקבלן: חשוב שתדעו, הסיכון שקיים בחתימה על הסכם לבניה עצמית עם קבלן המצוי בקשיים כלכליים המלווים בחובות הוא עצום.
קבלן שנמצא במצב כלכלי קשה יכול, למשל, להשתמש בכספי מקדמה של לקוח לכיסוי חובותיו במקום להשתמש בהם למילוי חובותיו ללקוח. במצב כזה, קבלן שנכנס לפשיטת רגל יותיר את הלקוח עם עגמת נפש ונזקים שיכולים להגיע למאות אלפי שקליםאת הבדיקה הפיננסית ניתן לבצע באמצעות מספר חברות ( BDI, d&b) המתמחות בדירוג ושיקוף נתונים פיננסים על עסקים לקהל לקוחותיהן.
בדיקת תנאי ההסכם
לפני שחותמים על כל הסכם חשוב שעו"ד מטעמכם יבדוק את תנאיו לעומק, קל וחומר כשמדובר בהסכם לבניה עצמית אשר הפרתו ע"י הקבלן עלול להגיע למיליוני שקלים. להלן יוצגו נושאים עיקריים בהסכם שיש לתת עליהם את הדעת.
תשלום התמורה
ב-2008, לאחר פרשת חפציבה, תוקן חוק המכר דירות(הבטחת השקעה לרוכשי דירות). בין היתר התייחס התיקון לתשלום התמורה לקבלן לפי שלבים, תוך קבלת בטחונות מהקבלן להבטחת מילוי התחייבויותיו.
אולם, חשוב לשים לב כי קיימת מחלוקת האם חוק הבטחת השקעה חל במקרה של הסכם לבנייה עצמית. לכן, כחלק מהסכם ההתקשרות עם הקבלן יש לתת את הדעת גם לענייני תשלום לפי שלבים וערבויות הקבלן:
תמורה בשלבים - נכון יהא לשלם לקבלן המבצע את התמורה בגין עבודתו עפ"י שלבי ההתקדמות בבניה. כלומר, יש להגדיר את שלבי העבודה בהסכם הבניה מראש, ובהתאם לכך לקבוע, כי המזמין ישלם לקבלן תמורה יחסית בגין כל שלב תוך 7 ימים ממועד ביצועו. דרך זו יכולה לקדם את מחויבות הקבלן לביצוע העבודה.
תשלום ישירות לספקים בגין חומרי הבניין הדרושים – אם הקבלן צובר חובות כלפי הספקים, הם עלולים "לסגור לו את הברז". במקרה הטוב, המצב יכול לגרום לעיכוב של כמה חודשים. במקרה הפחות טוב, יפסיד מזמין העבודה את מלוא הסכום ששילם בגין החומרים לקבלן. מצב זה יכול להימנע אם המזמינים משלמים ישירות לספקים את הכספים על רכישת החומרים.
בטחונות - ניתן ואף חובה לבקש מהקבלן להמציא עבורכם ערבויות אישיות להבטחת הכספים ששולמו לו.
תקופת בדק ואחריות
ברוב המוחלט של הבתים החדשים שנבנים ע"י קבלן, יתגלו ליקויים לאחר סיום הבנייה. ניתן לראות, כי רובן המריע של המחלוקות המשפטיות בין המזמין לבין הקבלן נסובות סביב ענייני תקופת הבדק ואחריות הקבלן לתיקון ליקויים.
כאמור, קיימת מחלוקת בפסיקה באשר לתחולת חוק המכר בהסכם לבניה עצמית, ויתרה מכך, בד"כ הקבלן אף מתעקש שהוראות החוק לא יחולו על היחסים המשפטיים בין הצדדים, ולא בכדי, שהרי חוק המכר מטיל על הקבלן אחריות לליקויי בניה מסוימים, בין בתקופת הבדק ובין לאחריה.
רוב המחלוקות המשפטיות בין מזמין לקבלן מבצע נובעות מהתנערות הקבלן מתיקון הליקויים, וכדי "לסבר את העין", מדובר בליקויים שעלות תיקונם יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר. לכן, יותר ממומלץ שעו"ד מטעמכם יבדוק כי בהסכם הבנייה קיים סעיף המבטיח לכם את מלוא ההגנה בגין ליקויי בניה ותקופת הבדק של הקבלן.
לא לוותר על בדיקות משפטיות
שוויו הכספי של הסכם לבנייה עצמית יכול להגיע למיליוני שקלים. מכאן, שבדיקות משפטיות של ההתקשרות עמו הן מחויבות המציאות. בחינה מדוקדקת של פרטי הקבלן וההסכם מולו יכולה להקנות לכם שקט נפשי ולהבטיח את השקעתכם.
* עו"ד גיא הרשקוביץ עוסק במתן ייעוץ משפטי וליווי בעסקאות מקרקעין
** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין