הלון נ' הלון ואח'

תביעה למתן פסק דין הצהרתי בדבר בטלות הסכם למכר מקרקעין.

רקע וכתבי הטענות

1. על פי הנטען בכתב התביעה (המקורי והמתוקן), התובעת בת כ- 76, מחזיקה בזכויות בעלות בחלק מחלקה 5 בגוש 17151, מאדמות הכפר עוספיה (להלן: החלקה).

2. לטענת התובעת, בחודש אוגוסט 2015 היא גילתה כי חלק מזכויותיה בחלקה בשטח של - 500 מ"ר (להלן: הקרקע),  הועבר על שמה של נתבעת 1, קרובת משפחתה המתגוררת באותו הישוב  (להלן: הנתבעת), ללא ידיעת והסכמת התובעת, תוך זיוף מסמכים ומעשי מרמה שבוצעו על ידי נתבע 2,  עו"ד במקצועו (להלן: הנתבע).

3. מיד לאחר מכן התובעת החלה בביצוע בירור שנערך באמצעות בא כוחה, או אז  התברר כי הנתבע ערך הסכם  בתאריך 27.11.14 למכר הקרקע לנתבעת  תמורת תשלום סך של 35,000 ₪ (להלן: ההסכם); ובמקום המיועד לחתימתה  על ההסכם  נרשמו המילים "על פי ייפוי כוח", שמעולם לא ניתן לנתבע.

4. התובעת טענה, כי לא ייפתה את כוחו של הנתבע  למכירת הקרקע לנתבעת ואף לא לקבל בשמה את התמורה בגין אותה עסקה. אף הדגישה,  כי היה ויתברר כי "הוחתמה" על מסמכים לרבות יפוי הכח, הרי הדבר נעשה בדרכי רמיה ותוך הטעייתה.

התובעת הרחיבה בכתב תביעתה, כי הנתבע ייצג אותה בהסכמתה במסגרת עסקה אחרת למכירת שטח של 4,000 מ"ר מאותה החלקה (להלן: העסקה המקבילה). מכאן, היה ויתברר כי זו חתימתה על יפוי הכח, אזי כנראה  עת חתמה  על מסמכי  העסקה המקבילה בתאריך 9.8.14, הנתבע ניצל הזדמנות זו והחתימה ללא ידיעתה גם על מסמכים למכירת הקרקע לנתבעת, תוך ניצול אמונה בו והעובדה כי היא אינה יודעת קרוא וכתוב בעברית.

למען שלימות התמונה אזכיר, כי קיימת עסקה נוספת בה היה מעורב הנתבע , אף היא מאותם הימים, למכירת חלק נוסף מזכויות התובעת בחלקה  לקונים נוספים. גם באשר לעסקה זו קיימות מחלוקות, ולשם ביטולה התובעת פתחה בהליך נפרד המתנהל בבית משפט זה במסגרת ת"א 54880-09-16.

5. עוד טענה התובעת, כי לא  ניהלה עם הנתבעת משא ומתן למכירת הקרקע, לא באופן ישיר וגם לא  באמצעות הנתבע. מה גם, כך נטען, הסכום  הנקוב בהסכם כתמורה לקרקע הינו סכום פיקטיבי הרחוק משוויה האמיתי.  

6. בתחילת הדרך הנתבעים יוצגו יחדיו והגישו כתב הגנה אחד במסגרתו טענו, כי יש להורות על סילוק התביעה כנגד הנתבע על הסף  בהיעדר עילה, כן משלא נדרש בתביעה כל סעד כנגדו. עוד טענו, כי התובעת מכרה מרצונה החופשי את זכויותיה בקרקע לנתבעת וקיבלה את מלוא התמורה. התובעת חתמה תוך הבנה והסכמה מלאה על ייפוי כוח  ביום 9.8.14 (להלן: יפוי הכח) המסמיך את הנתבע למכור את הקרקע לנתבעת, ולחתום על מסמכים רלוונטיים להשלמת עסקת המכר .

הראיות וסיכומי הצדדים

7. הצדדים הגישו תצהירים ובדיונים שיועדו להוכחות נחקרו נגדית התובעת והנתבעים, וכן עדים מטעם הצדדים – עד התביעה נביל הלון, אחיין של התובעת (להלן: עד התביעה נביל) ועד ההגנה פאוזי הלון, אביה של הנתבעת (להלן: עד ההגנה פאוזי), ובסופם ניתנה הוראה לצדדים להגיש את סיכומיהם בכתב.

8. התובעת פתחה את סיכומיה בטענה, כי עסקת מכר הקרקע לנתבעת מכוח ייפוי הכח לא התקיימה בין הצדדים ויש להורות על ביטולה; שכן התובעת לא הייתה מעורבת באותה עסקה, לא הסכימה למכור את הקרקע לנתבעת ואף לא קיבלה אף תמורה.

לטענת התובעת, חתימתה על ייפוי הכוח עליו התבססו הנתבעים מזויפת ולחילופין, ייפוי הכוח חסר נפקות מאחר והיא חתמה עליו במרמה, ללא הסכמתה, במסגרת חתימתה על מסמכי העסקה המקבילה, שאף היא נחתמה ביום 9.8.14 במשרד הנתבע ששימש כב"כ הצדדים.

כן טענה, כי המסמכים עליהם הסתמכו הנתבעים אינם מקוריים ואינם מהימנים . כן, כך נטען,  יש לייחס חשיבות לעובדה שהנתבעים נמנעו מהבאת עד רלוונטי לעדות, והכוונה למתווך ששמו אמיר רכאב  (להלן: המתווך) אשר תווך בעסקה המקבילה ועפ"י גרסת הנתבעים גם בין התובעת לנתבעת.

9. התובעת טענה, כי אין לתת אמון בעדות הנתבע, אשר רצופה סתירות ואי דיוקים והפנתה לשורה של פסקי דין שניתנו בעניינו של נתבע זה (ת"א (חי') 6608-06-16 כיוף נ' חווא (27.3.18) וה"פ (חי') 36667-07-17 בקמן נ' חדיד (3.12.17). בהחלטות אלו נקבע,  כי הנתבע אינו אמין ויוחסו לו מעשי זיוף ומרמה בעסקאות מקרקעין בהן ייצג. התובעת הפנתה להודאת הנתבע לפיה הוא לא הסביר לה דבר לפני חתימתה על יפוי הכח, ועדותו לפיה מעולם לא דיבר עם התובעת  לעניין מכר הקרקע לנתבעת. כן טענה, כי הנתבע לא ידע לומר מה התמורה שביקשה התובעת בגין מכר זה בניגוד לאמור בתצהירו.

10. באשר לעדות הנתבעת, התובעת הפנתה לסתירות בעדותה והדגישה כי זו הודתה בחקירתה שהתובעת אמרה לה מפורשות כי אין בכוונתה למכור את הקרקע ובמיוחד לא לקרובי משפחה. כן טענה, כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב ואף הודתה בכך, כי מאחר וידעה שהתובעת לא מוכנה למכור לה את הקרקע, היא עקפה אותה ופעלה לרכישת הקרקע באמצעות גורמים אחרים.

11. מנגד, הנתבעת טענה בסיכומיה כי החתימות המופיעות על ייפוי הכוח ושטר המכר הינן של התובעת; בתצהיר התובעת אין טענה מפורשת לפיה חתימתה זויפה וכך גם בתלונה שהגישה ללשכת עוה"ד כנגד הנתבע; התובעת הציגה גרסאות סותרות ביחס לטענת זיוף חתימתה, מה גם שהתובעת הודתה  במסגרת חקירתה הנגדית, כי חתמה   על יפוי הכח  ויתר המסמכים לעניין מכר הקרקע, ומכאן דין טענת הזיוף דחיה.

12. באשר לטענת התובעת כי חתימתה הושגה במרמה, הנתבעת טענה כי נטל ההוכחה באשר לטענת מרמה הינו נטל מוגבר ואילו הראיה היחידה שהביאה התובעת הינה עדותה בלבד, שאין בה די. כן נטען, כי במסגרת תלונתה ללשכת עוה"ד התובעת לא העלתה טענות בדבר החתמתה במרמה ונמנעה להשיב לשאלות בעניין זה במסגרת חקירתה הנגדית. כן הנתבעת הפנתה לעדות הנתבע לפיה הוא מסר כי לפני חתימת התובעת על יפוי הכח, ניתן הסבר מקיף באשר לכל מסמך ומסמך.

13. הנתבעת מודה בסיכומיה כי היא שילמה את התמורה עבור הנכס באמצעות הנתבע ולא באופן ישיר לתובעת. כן טענה, כי גם אם הנתבע לא העביר לתובעת את התמורה שהופקדה בידיו, עדיין יש לראות בתובעת כמי שקיבלה את התמורה במלואה, שכן הנתבע שימש כשלוח מטעם התובעת ותשלום לנתבע כמוהו כתשלום לתובעת.

14. למרות האורכות שניתנו לנתבע, האחרונה עד 12.6.19,  הוא לא ראה להגיש סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

15. על אף שהצדדים הציגו טיעונים רבים ומגוונים והציפו בסיכומיהם מספר רב של מחלוקות עובדתיות ומשפטיות, ההכרעה בהליך זה תלויה במענה לשאלה אחת : האם בין התובעת לנתבע התקיימו יחסי שליחות באשר למכירת הקרקע?.

בדיון שלהלן אתמקד בשאלה זו מההיבט העובדתי ולאחר מכן המשפטי.

העובדות כפי שהוכחו

16. תחילה ולפני שאגש לעיקר, אסיר מדרכי את טענת התובעת לזיוף חתימתה על יפוי הכח. טענה זו נטענה בתחילת הדרך לפני שהתובעת קיבלה לידיה עותק מיפוי כח זה אשר הוצג בפניה לראשונה במסגרת תגובת הנתבעים לבקשתה למתן סעד זמני. מאז, היה ברור כי התובעת נסוגה מטענתה זו, או לכל הפחות עמידתה על טענה זו הייתה בשפה רפה (פרו' מיום 16.1.17, עמ' 1, ש' 11).

אף יתרה מכך, עת יפוי הכח הוצג בפניה במסגרת חקירתה הנגדית היא חזרה וטענה  "הוא החתים אותי אבל לא יודעת על  מה"(פרו' מיום 22.1.19, עמ' 12, ש' 36), ובכך בפועל הודתה כי החתימה המתנוססת על יפוי הכח הינה חתימתה.

בהיקשר זה חשוב לחדד, כי איני רואה לזקוף לחובת התובעת את הכחשתה לחתימה. מהתרשמותי המדובר בתובעת פשוטה וחסרת תחכום, וכפי שארחיב בהמשך היא אכן  לא ידעה והופתעה ממכירת  הקרקע - עניין לו נחשפה בדיעבד. מכאן,  תגובתה המידית ואף הטבעית ביודעה כי לא היה מכר כזה,  הייתה כי עסקינן בזיוף. בהמשך, כפי שהזכרתי, ולאחר שהתובעת עיינה ביפוי הכח והבחינה בדמיון בין החתימה על יפוי הכח לחתימתה (שם, בעמ' 13, ש' 2), היא נסוגה מהכחשתה זו.

17. התובעת חתמה על יפוי הכח בפני הנתבע, ושניהם העידו בפניי. התובעת חזרה והסבירה רבות כי  הנתבע אכן יצג אותה  בעסקה המקבילה, והבהירה כי חתימתה על יפוי הכח הינה תוצר של הטעיה שנעשתה ע"י הנתבע תוך כדי חתימתה על מסמכי העסקה המקבילה. התובעת הבהירה כי  אינה יודעת קרוא וכתוב בעברית  "למדתי רק לחתום את שמי" (שם, עמ' 2, ש' 25), ובתמימותה סמכה על הנתבע "כי אני האמנתי בו, הוא היה עורך הדין שלי. אי אפשר לקחת עורך דין שאת לא מאמינה בו, אני האמנתי בו" (שם, עמ' 10, ש' 20-25).

היה לתובעת אימון מלא בנתבע, והיא התייצבה במשרדו ביום 9.8.14 לשם חתימה על מסמכי העסקה המקבילה שהוכח כי נחתמו באותו היום (מוצג ת/1), ואז התבקשה "זה תחתמי פה, תחתמי פה, וזה הכל" (שם, עמ' 2, ש' 34). התובעת האמינה לנתבע וחתמה על כל המסמכים שהוצגו בפניה "מבלי לקרוא, הוא לא קרא לי והוא עורך דין שלי,  אני לא חושבת שעורך דין שלי יעשה ממני צחוק וישקר לי" (שם, עמ' 21, ש' 20-21) – ובכך התובעת טעתה.

18. אני ער להלכה לפיה, החותם על מסמך מוחזק כי הבינו היטב ועמד על השלכותיו דבר הנכון במיוחד שעה שעסקינן במסמך בעל חשיבות מיוחדת, כפי ענייננו (ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 376-375; כן ראו : ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו, פ"ד נד(2) 559). נוכח הלכה זו :" נקבע בפסיקה כי הנטל להוכחת טענה מסוג זה בנוגע לבטלותו של חוזה הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים, והמעלים טענו זו נדרשים לתמוך אותה "בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה" (עא 1319/06 שלק נ' טנא נגה (שווק) 1981 בע"מ, פסקה 11 (20.3.07)), דבר שהינו נכון גם באשר לטוען כי אינו יודע קרוא וכתוב, שמחובתו  לפני חתימה לדאוג כי  תוכן המסמך יובא לידיעתו על-ידי אחר המהימן עליו (ע"א 2119/94 לנדאו נ' וין, פ"ד מ"ט(2) 77, 84).

זו למעשה  הטענה "לא נעשה דבר " שפירושה היעדר רצון של החותם  : "טענת 'לא נעשה דבר' מתייחסת למצב בו הונע החותם לחשוב כי המסמך הוא בעל מהות בסיסית שונה ממה שהוא לאמיתו של דבר. טענה זו לא תתקבל מקום בו החתימה היא על מסמך הנוגע לעיסקה מאותו סוג שהחותם חפץ בה, כאשר החותם טעה או הוטעה לגבי פרטי העיסקה שאינם תואמים את העיסקה שהוא דימה לעשותה" (ע"א 2731/07 חמוד נ' חאג', פס' 35 (29.3.09); ראו גם : ע"א 413/79  אדלר נ מנצור פ"ד לד(4) 29). הוכחת טענה זו רובצת על הטוען (ע"א 624/88 גולד נ' מעוז, פ"ד מד(1) 497, 503), והנטל הינו כבד שהרמתו אפשרית בהנחת ראיות פוזיטיביות המוכיחות את הטענה מעבר למאזן ההסתברויות וכאפשרות קרובה (ע"א 36/99 יפה נ' עיזבון המנוחה חנה גלזר ז"ל, פ"ד נה(3) 272, 287-286).

19. הלכה זו חלה בענייננו, והיא מחייבת זהירות רבה באימוץ גרסת התובעת, שהינה בעלת דין המעוניינת בתוצאות ההליך. במקרה זה, נוסף לעדות התובעת בה אני נותן אמון, קיימים חיזוקים רבים וכבדי משקל התומכים בגרסתה כי חתימתה הייתה תוצאה של הטעיה וניצול לאמון שנתנה בנתבע.

20. הראשון, אני חוזר ומדגיש כי התרשמותי מהתובעת הייתה חיובית, וניכר כי נקלעה לסיטואציה בעל כורחה ורק משום שסמכה על הנתבע.

21. השני, העובדה כי יפוי הכח ומסמכי העסקה המקבילה נחתמו באותו היום, תומכת בגישתה של התובעת; במיוחד משלא ניתן כל הסבר משכנע ע"י הנתבע לצירוף מקרים זה,  גם לא לעובדה שיפוי הכח נחתם  כשלושה חודשים לפני עריכת וחתימת ההסכם  ביום 27.11.14.

אמנם בהקשר זה הנתבע ניסה למסור הסבר, לפיו לעסקה המקבילה הוכן יפוי כח שנשמר במחשבו,  ולקראת החתימה על ההסכם נעשו שינויים והתאמות בטופס יפוי הכח, ברם עקב טעות התאריך המקורי נותר ולא תוקן (פרו' מיום 14.3.19, עמ' 46, ש' 26-30). אלא, שהסבר זה אינו משכנע וגם לא מתיישב עם העובדה שאותו התאריך (9.8.14)  נרשם גם בכתב ידו של הנתבע בסיפא של יפוי הכח.

22. השלישי, התרשמותי מהנתבע הייתה שלילית, ואף שלילית ביותר. נתבע זה  אישר כי היה עצור "המעצר היה בגין חשדות שיוחסו לי בקשר לעסקאות מקרקעין, הצהרות למס שבח, הלבנת הון אלה בגדול הסעיפים" (שם, עמ' 38, ש' 12-13).

התרשמותי השלילית מהנתבע מבוססת בעיקר על  עדותו בפניי שבמסגרתה מסר פרטים השונים בתכלית השינוי מהכתוב בתצהיר עדות הראשית שהגיש, הסתירות, הפרכות בדבריו וחוסר ההיגיון שדבק בעדותו.

הנתבע, כאמור,  חתם על תצהיר עדות ראשית, אלא שבמסגרת עדותו בפניי הכחיש חלק הארי של העובדות שהובאו בגדרי אותו תצהיר. כך, למשל,  לתצהירו הנתבע צרף אישור לפיו כביכול התובעת מאשרת קבלת מלוא התמורה (נספח ד) והוסיף בסע' 22 לתצהירו כי האישור נחתם בנוכחותו במעמד בו חתמה התובעת בפניו על  שטר להעברת הזכויות. כך הצהיר בתצהירו, אולם בפניי הכחיש מכל וכל כי אישור זה נחתם בפניו ואף הדגיש כי התובעת מעולם  לא הודתה  בפניו כי קיבלה את  מלוא התמורה (שם, עמ' 41, ש' 22).

בסע' 14, 15 ו-17 לתצהירו הנתבע הצהיר כי עובר לחתימה על ההסכם הוא שוחח עם התובעת שמסרה באוזניו את הסכמתה למכור את הקרקע לנתבעת, דבר שהכחיש במסגרת עדותו בפניי (שם, עמ' 44, ש' 34-36); אף הוסיף ואישר, כי  התובעת מסרה לו מפורשות כי אין היא מעוניינת למכור לקרובי משפחה. עוד התברר, כפי גרסת הנתבע עצמו, עת נחתם יפוי הכח הוא לא טרח לגלות בפני התובעת את זהות הקונה: "...ולא זוכר אם אמרתי לה ששירין הקונה ואני לא זוכר שאמרתי לה את השם של שירין אבל השם של שירין מופיע ביפוי הכח" (שם, עמ' 44, ש' 5-6). בעדותו הנתבע תמך בגרסת התובעת שטענה וחזרה וטענה כי מעולם לא הביעה הסכמה למכור את הקרקע לנתבעת, וכי לפני החתימה על יפוי כח לא נאמר דבר לעניין תוכן המסמך, וגם לא רמז לעניין הכוונה למכור את הקרקע לנתבעת.

 ושוב,  כמו שהתובעת טענה, היא מסרה באוזני הנתבע, דברים שהאחרון  אשר בעדותו,  כי אין היא מעוניינת למכור לקרובי משפחה שהנתבעת נמנית עליהם (שם, עמ' 44, ש' 1-4). אלה דברים שהנתבע אשר בעדותו בפניי, זאת למרות שבתצהירו  מסר "ובהקשר זה חשוב לציין כי התובעת הייתה מעוניינת למכור את המגרשים לרוכשים מהמשפחה שלה" (סע' 17 לתצהיר).

בסע' 19-21 לתצהיר, הנתבע הצהיר כי לאחר שהתמורה שולמה לידיו פנה לתובעת כדי שתסור למשרדו לשם החתימה על ההסכם, והתובעת ביקשה ממנו לעשות שימוש ביפוי הכח שהוכן מקודם ולחתום בשמה  על מסמכי המכר. הוא גם מוסיף ומצהיר  "במעמד החתימה על ההסכם קיבלתי מהנתבעת 1 את מלוא התמורה ואז העברתי אותו  לתובעת" (סע' 22 לתצהיר). סעיפים אלה מתצהירו הוקראו לאוזני הנתבע במסגרת עדותו ותגובתו הייתה חדה וברורה  "זה מה שאתה אומר לי לא נכון ולא מדויק" (שם, עמ' 45, ש' 19). הכתוב בתצהירו אינו נכון, אך בכל זאת הוא מאשר כי קיבל לידיו כספים מאת הנתבעת, בגין כספי נאמנות אלה הנתבע לא טרח לבצע רישום כשלהו גם לא להוציא קבלה מתאימה (שם, עמ' 42, ש' 12), שכן לדבריו הוא קיבל כספים במעטפה סגורה ובאופן מידי העביר מעטפה זו לתובעת באמצעות אחיינה נביל (שם, עמ' 42, ש' 18), ולדבריו אלה של הנתבע איני מאמין.

בשלב מאוחר יותר וכדי להשלים את המכר ברישום, התובעת התבקשה לחתום על שטר מכר (נ/2). מעיון במוצג זה מתברר כי נעשה שטר הכולל כל העסקאות (שלוש במספר). לא נעשה שטר נפרד לעסקה בה עסקינן, והנתבע מוסר בפניי כי הגיע לביתה של התובעת "..ואני לא יודע להגיד בוודאות אם ראתה כי הכינה קפה שמות הקונים שהחתימות [צ.ל- השמות] שלהם היו מראש כתובים על שטר המכר" (שם, עמ' 46, ש' 4-5). הוא לא יודע אם התובעת ראתה את כל השמות, גם מהטעם שהנתבע לא ראה לגלות באוזניה את פרטי כל הרוכשים, והתובעת, כפי שמסרה, סברה כי עסקינן במסמכים הנוגעים לעסקה המקבילה שלגביה היא נתנה את הסכמתה המפורשת.

23. הרביעי, הנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית. בתצהיר זה היא הצהירה כי בקיץ שנת 2014 פגשה בתובעת באירוע משפחתי והציעה לרכוש חלק מהזכויות בחלקה. הנתבעת הוסיפה, כי באותה פגישה התובעת אשרה את רצונה למכור והפנתה את הנתבעת למתווך (סע' 10). הנתבעת עשתה כדברי התובעת ופנתה למתווך ולאחר מכן לנתבע, חתמה על מסמכי הרכישה ושלמה את התמורה לידי הנתבע בנוכחות המתווך (סע' 15 לתצהירה). הנתבעת גם הדגישה בתצהירה בזו הלשון "אילו הייתי יודעת אפילו חושדת בכך כי התובעת לא הסמיכה את עו"ד שכיב אבו-רוקן על מנת למכור את המגרש אזי לא הייתי מתקשרת איתה בעסקה ולא הייתי מכניסה ראש בריא למיטה חולה"(סע' 18 לתצהיר).

אין כל היגיון, כך ציינה הנתבעת בתצהירה, לרכוש את הקרקע מהתובעת ללא ידיעתה ועל אפה וחמתה של האחרונה. זו הייתה גרסתה שקיבלה ביטוי בתצהיר, אולם בפניי הנתבעת מסרה את האמת "היא לא רוצה למכור לקרובי משפחה. לא רוצה למכור לאנשים טובים, לא יודעת. את זה ידעתי שהיא לא  רוצה למכור. בגלל זה לא התקשרתי אליה"( פרוטוקול מיום 24.1.19, עמ' 33, ש' 14-16). היא לא התקשרה לתובעת לברר את עמדתה למרות שעסקינן בקרובי משפחה, ועל אף העובדה ששתיהן מתגוררות באותו הישוב ואף באותה השכונה (שם, עמ' 27, ש' 1).

מה הטעם לברר עם התובעת אם היא מעוניינת למכור את הקרקע, שכן לנתבעת ידוע,  והדבר אף נמסר מפי התובעת באוזני הנתבעת עת נפגשו באותו אירוע משפחתי, כי אין לתובעת כל רצון למכור את הקרקע ובמיוחד לא לקרובי משפחה (שם, עמ' 27, ש' 28). לכן, הנתבעת בחרה  לעקוף את התובעת ולפנות ישירות למתווך שהיה מעורב בעסקה המקבילה, ומשהוצג בפניה יפוי הכח היא שלמה את התמורה וחתמה על ההסכם.

בהקשר זה חשוב להזכיר, כי מטעם ההגנה העיד גם אבי הנתבעת עד ההגנה פאוזי. עד זה מסר כי לא היה מעורב כלל וכלל ברכישת הקרקע, ולעניין זה נחשף בשלב מאוחר יותר עם התגלעות הסכסוך (פרוטוקול מיום 24.1.19, ש' 21-24). ובכל זאת הוא מסר שהנתבעת אשרה באוזניו, כי נפגשה באירוע משפחתי עם התובעת וגילתה בפניה את  רצונה לרכוש חלק מהזכויות בחלקה, אולם התובעת הביעה התנגדות, שכן אין היא מעוניינת למכור לקרובי משפחתה (שם, עמ' 23, ש' 29), וכל זאת לפני עריכת ההסכם ותשלום התמורה.

24. החמישי, הנתבעים שניהם  ציינו   רבות  בתצהירי העדות הראשית וגם במסגרת עדותם בפניי אודות מעורבותו של המתווך. הנתבע  במסגרת עדותו אשר כי בזמן החתימה על יפוי הכח וגם קבלת התמורה מהנתבעת, מתווך זה נכח במשרדו (שם, עמ' 45, ש' 3 ו-25).

הנתבעים  היו מודעים היטב לחשיבות הידוע למתווך ואף ציינו בהודעתם אליה צרפו תצהיריהם (הוגשה ביום 28.1.18 )  כי הם עומדים על הזמנת מתווך זה לעדות, ולמרות זאת העד לא הובא. נוכח העובדה שהמתווך, בהתאם לגרסת הנתבעים, מעורה בכל הפרטים החשובים והמרכזיים,  החל מהחתימה על יפוי הכח ועד לתשלום התמורה, הרי מחדל זה הינו משמעותי ובכוחו אף לערער כליל את גרסת ההגנה ולהוות תימוכין של ממש לעמדת התובעת. השלכתה של הימנעות מהבאת עד רלוונטי נגזרת ממשקלה של העדות שלא הובאה. ככל והידוע לאותו עד סב סביב העובדות העומדות במוקד המחלוקת, בשונה מעובדות פריפריאליות שמשקלן מועט, הרי יש ליחס למחדל זה משקל רב. במקרה זה, יפוי הכח נחתם בנוכחות המתווך, מכאן סביר להניח כי לו עד זה הובא היה תומך בגרסת התובעת כי יפוי הכח היה חלק מאסופת מסמכים הקשורים לעסקה המקבילה ולא ניתן לגביו הסבר כלשהו (ע"א 465/88  הבנק למימון ולסחר נ' סלימה מתתיהו, פ"ד מה' (4) 651 (1991),  בעמ' 658;  ע"א 2275/90  לימה חב' ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מ"ז (2) 605 (1993)).

25. השישי, התובעת אשרה כי באותו מעמד של החתימה על מסמכי העסקה המקבילה ויפוי הכח נכח במשרדו של הנתבע גם אחיינה עד התביעה נביל. עד זה התייצב ומסר עדות בגדרה הבהיר כי באותו מעמד המידע שניתן לתובעת כולו היה ממוקד בעסקה המקבילה, ומכאן לא התעורר כל חשד בלבו, שאף סמך על הנתבע ולא ראה צורך לבדוק כל מסמך ומסמך (פרו' מיום 22.1.19, ש' 23-39). עד זה הותיר רושם מהימן וניכר בעדותו כי מסר את כל האמת כהוויתה ללא כחל ושרק, והוא בהחלט תמך וחזק את גרסת התביעה.

26. אני ער לכך שבעסקה המקבילה התובעת כן מכרה חלק מזכויותיה בחלקה לקרובי משפחה, דבר שלא מתיישב עם הטעם שעמד ביסוד סירובה למכור את הקרקע לנתבעת. אין לי צורך לבחון סתירה זו, גם לא להתחקות אחרי הטעם האמיתי שעמד מאחורי סירוב התובעת למכור את הקרקע לנתבעת, שכן לדבר אין כל משקל. החשוב הוא ששני הנתבעים היו מודעים להתנגדותה של התובעת. הזכויות בחלקה בבעלותה והיא רשאית לסרב למכור וגם לא ליתן הסבר כלשהו לעמדתה; מכאן, בין אם הסיבה לסירוב נכונה או לא, העיקר הוא שעמדת התובעת הובאה לידיעת הנתבעים שניהם לפני החתימה על ההסכם.

27. לפני סיכום פרק זה, אתייחס בקצרה לפגישה לה טענה הנתבעת שהתקיימה בביתה כשנה לאחר החתימה על ההסכם. לטענת הנתבעת וגם העד ההגנה אביה פאוזי, באותה הישיבה, בה השתתפה גם התובעת, השיחה סבה סביב טענת התובעת לכך שהתמורה לא הועברה; ואילו מנגד התובעת ועד התביעה נביל מסרו כי פגישה זו התקיימה כדי לקבל פרטים ולהבהיר כי לא היה מכר כזה. לתובעת ולעד נביל אני מאמין, התרשמותי הייתה כי מסרו את האמת, וכי אכן בפגישה נושא השיחה היה אי ידיעת התובעת והכחשתה לקיומו של ההסכם. באותה הפגישה גם השתתף הנתבע, והוא התבקש להציג את המסמכים לעיני התובעת והעד נביל, אלא שנתבע זה טען כי המסמכים אינם בידיו בשל שיפוץ משרדו, והתחייב להמציאם דבר שלא התרחש (סע' 10 לתצהיר העד נביל). בעקבות כך, התובעת פנתה לב"כ ששגר מכתבים לנתבעים, הגיש תלונה למשטרה, ללשכת עורכי הדין ופתח בהליך זה.

28. מכל האמור, מסקנתי היא כי התובעת עמדה בנטל והוכיחה את גרסתה כדרוש בהליך אזרחי ואף הרבה מעבר לכך. התובעת שכנעה כי העובדות  הן כדלקמן:

• עובר לעריכת ההסכם התובעת מסרה לנתבעים, כי אינה מעוניינת למכור מזכויותיה בחלקה לקרובי משפחה, לרבות לא לנתבעת.

• התובעת חתמה על יפוי הכח.

• עובר לחתימה על יפוי הכח הנתבע לא חשף בפני התובעת את פרטי העסקה מושא הליך זה, לא את קיומה גם לא זהות הקונה; ואף ניתן לקבוע על סמך העדויות והראיות שהובאו, לרבות גרסת הנתבע עצמו ומחדל הנתבעים באי הבאת עד רלוונטי, כי חתימתה על יפוי הכח לא הייתה מרצון, אלא תוצאה של הטעיה.

• לא שולם מאומה מהתמורה בגין עסקה זו לתובעת.

• התובעת נחשפה בשלב מאוחר לעניין ההסכם, ומיד לאחר מכן פתחה בבירור ואף הגישה תלונות למשטרת ישראל וללשכת עוה"ד כנגד הנתבע.

המתווה הנורמטיבי והיישום

29. כידוע, ביצוע פעולות משפטיות בשמו של אחר אפשרי  מכוחה של שליחות. בסע' 1 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות), שליחות הוגדרה כהרשאה, במפורש או במשתמע,  שניתנה לשלוח לעשות בשמו או במקומו של השולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי. רק "פעולה משפטית" יכולה להיות נושא לשליחות (ע"א 422/85 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' החברה הישראלית לביטוח משנה בע"מ, מה (5) 32, עמ' 38 (03/09/91) אשר פירושה,  פעולה המכוונת במסגרת הדין לשינוי מצבו המשפטי של השולח (ברק, חוק השליחות, עמ' 381-382, (להלן: ברק).

תוצאתה של השליחות מעוגנת  בסע' 2 לחוק השליחות, המורה לנו כי פעולות השלוח מחייבות ומזכות את השולח שכן "שלוחו של אדם כמותו".

30. ההרשאה היא שמקימה את השליחות ואף מכתיבה את היקפה (רע"א 5765/02 אל על נתיבי אויר לישראל בע"מ נ' עיטל זילברשלג, פסקה 19 (26.8.09); והיא אפשרית במספר אופנים כקבוע בסע' 3(א) לחוק השליחות:

"השליחות מוקנית בהרשאה, שבכתב או שבעל-פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולח לצד השלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחד מהם."

31. הרשאה אפשרית בשני מישורים. הראשון, הניתנת ע"י השולח לשלוח והמכונה הרשאה "פנימית" או "סובייקטיבית", כמו, למשל, באמצעות יפוי כח (ע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' רון עלדור ואח', פס' 20 (3.9.15) (להלן: עניין: עו"ד משה הרמן). והשני, הנוצרת בעקבות מצג של השולח כלפי הצד השלישי ממנו ניתן ללמוד באופן סביר על מתן הרשאה לשלוח, המכונה הרשאה "חיצונית" או "אובייקטיבית". הרשאה אובייקטיבית עשויה ליצור יחסי שליחות בשל יחסי השולח והצד השלישי, במנותק מהשאלה אם התגבשה הרשאה פנימית ביחסים שבין השולח לבין השלוח, שכן השליחות הינה תופעה אובייקטיבית במהותה (ע"א 1286/90 בנק הפועלים בע"מ נ' ורד הלבשה, מח (5) 799, 812, (להלן: עניין בנק הפועלים); ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' נסיך מנסורי מוזאפאר, מט (1) 649, 655 (10.4.95); ברק, חוק השליחות, עמ' 525-547).

32. בהקשר זה חשוב לחזור ולהזכיר, כי גם אם במישור היחסים שבין השולח לשלוח לא ניתנה הרשאה, הדבר לא מוביל אוטומטית למסקנה כי השלוח חרג או פעל ללא הרשאה, שכן חובה לבחון גם קיומו של מצג אובייקטיבי שנעשה ע"י השולח  כלפי הצד השלישי לעניין קיומה של  שליחות. שעה שהשולח הציג מצג, בכל צורה שניתן להביע בה את הרצון, בפני הצד השלישי כאילו לשלוח הרשאה וגם אם במישור הפנימי לא ניתנה הרשאה כזו, התקיימה שליחות (ע"א 7654/07 ברקוביץ נ' קורין, פס' י"ז (11.8.2010); ע"א 3526/11 כראדי אברהם נ' צנציפר-חברה לייבוא תבואות בע"מ, פס' 28 (6.5.13). שכן : "הטעם להכרה בהרשאה חיצונית כיוצרת יחסי שליחות היא ההגנה על הסתמכותו הסבירה של צד שלישי"(רע"א 5765/02  אל על נתיבי אויר לישראל בע"מ נ' עיטל זילברשלג, פס' 22 (26.8.09)

למידת מעורבותו של השולח בדבר יצירת המצג, אשר אפשרית בהתנהגות, בשתיקה ובחוסר מעש (ברק,  570), יש לייחס משקל רב. ככל שהמעורבות עמוקה ומשמעותית יותר ביצירת המצג בפני הצד השלישי, אזי תגבר הנטייה להכיר בקיומה של שליחות וההפך נכון (ע"א 1808/11 אוחנה נ' ברימט, פס' 46 (20.1.2015).יודגש, כי כל זאת בתנאי  שהצד השלישי לא ידע ולא היה צריך לדעת כי פרשנותו להתנהגות ודברי השולח כמתן הרשאה, בפועל אינה נכונה (ע"א 1796/10 כתבן נ' בנק ירושלים בע"מ, פס' 40 (7.12.11).

33. הדבר הינו נכון גם אם השלוח נהג, מכוחה ובמסגרתה של הרשאה, בתרמית ולשם קידום ענייניו הפרטיים ללא ידיעת הצד השלישי. אם התנהלות השלוח היתה בגדרי ההרשאה, בין אם הייתה פנימית או חיצונית, היא תחייב את השולח חרף אופיה הפרטי והאסור (ע"א 318/82 שי יעבץ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ ואח', פ"ד לח(4) 85, עמ' 93).

34. הרשאה מראש כובלת את ידי השולח ומחייבת אותו בפעולותיו המשפטיות של השלוח כלפי צד שלישי. היה ולשלוח לא ניתנה הרשאה (פנימית או חיצונית) או שחרג מההרשאה שניתנה, אזי פעולותיו לא נעשו בשם השולח ולא יחייבו אותו:

"העיקרון, לפיו פעולה שנעשתה ללא הרשאה או מחוץ למתחם ההרשאה אינה מחייבת את השולח, מייצג הקצאת סיכונים קשיחה בין השולח לבין צד שלישי שעמו נקשר השלוח. ה"סיכון" הנובע מחריגה מהרשאה נופל על כתפי הצד השלישי, אפילו היה השולח רשלן ואפילו הצד השלישי אינו רשלן" (עניין עו"ד משה הרמן, פס' 19)

35. בפעולה שנעשתה בחריגה מהרשאה השולח לא יחויב עפ"י דיני השליחות כך גם בהעדרה של הרשאה, עם זאת הרשות בידי השולח  לאשר את הפעולה בדיעבד, כאשר ככלל משקלו של אישור מאוחר זה כהרשאה מלכתחילה כקבוע בסע' 6(א) לחוק השליחות (ע"א 445/88 כונס הנכסים הרשמי נ' שטיבל, פ"ד מד(3) 331, 340).

36. אחרי סקירה זו נחזור כעת לענייננו. יפוי הכח מקים לכאורה שליחות פנימית, שכן בהתאם לכתוב ניתנה הרשאה חדה וברורה לנתבע למכור את הקרקע לנתבעת. כך עולה מקריאת יפוי הכח הסובל פרשנות אחת ויחידה; ועם זאת, כפי הראיות והעדים שהובאו בפניי שוכנעתי בהסתברות גבוהה העולה על זו הדרושה בהליך אזרחי, כי בחתימתה התובעת לא ידעה ולא הבינה את מהותו האמיתית גם לא הכוונה העומדת מאחורי יפוי כח זה.

התובעת חתמה על יפוי הכח בשל העובדה שסמכה על הנתבע כאשר האחרון לא טרח ולו להזכיר ברמז את תכליתו של יפוי כח זה, אף ההפך מכך - נסיבות החתימה  וידיעת הנתבע אודות העדר רצון התובעת למכור את הקרקע לנתבעת, מעידות כי הייתה כוונה אחרת ופסולה להטעיית התובעת. במצב דברים זה, יפוי הכח חסר כל נפקות, הוא בטל וכפועל יוצא מכך לא ניתנה הרשאה לנתבע למכירת הקרקע לנתבעת: " מכאן, שאם יפוי הכח בטל מאחר ש"לא נעשה דבר", אין התובעים יכולים להשתית עליו את זכותם. לפנינו פעולה שנעשתה על ידי שלוח ללא הרשאה של השולח, ובמקרה כזה, סיכון החריגה מהרשאה מוטל על התובעים כצד שלישי"  ( ה"פ (חי') 277/01 עיסאם זידאן נ' ג'ולייט חאג', פס' 29 (7.5.06).

 יפוי כח זה בטל גם לו ניתן הסבר כללי  לפני החתימה, שגם לא התקיים במקרה זה: "אך אם ההסבר שנתן עו"ד הרמן היה הסבר כוללני בלבד, ללא שהוסברה הנפקות של החתימה על האפשרות להעביר זכויות בנכסי מקרקעין לידי צדדים שלישיים, אזי לא יהיה בהסבר שניתן כדי לסטות מהמסקנה העולה נוכח שאר הראיות החיצוניות, לפיה החתימה על הסכם המכר בוצעה מחוץ לתחום הרשאתו של השולח" (עניין עו"ד משה הרמן פס'  26;  ראו גם: ע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבניין בע"מ נ' מנה מנצור, פ"ד לד(4) 529).

37. בהעדר הרשאה הסיכון נופל לפתחה של הנתבעת. במקרה זה גם לא ניתן לטעון להסתמכות מטעם האחרונה, שכן היא הודתה כי ידעה שלתובעת אין רצון למכירת הקרקע; ולמרות זאת לא טרחה לפני החתימה על ההסכם ותשלום התמורה לברר עמדת התובעת בשנית, שהינה קרובת משפחתה ומתגוררת בשכנות לנתבעת.  נוכח עובדות אלו שהוכחו כדבעי  לא ניתן לטעון לקיומה של שליחות חיצונית, שכן שליחות זו המבוססת על הסתמכות הצד השלישי (הנתבעת) נשללת שעה שלאחרון ידוע או שקיימים בלבו ספקות לגבי  העדר רצון  מצד הבעלים להעברת הזכויות, והוא שראה לעצום את עיניו (ע"א 7654/07 גרשון מלך ברקוביץ נ' דוד קורין, פס' י"ז (11.8.10).

38. יוצא, אפוא, כי הנתבע לא היה מורשה למכור את זכויות התובעת בקרקע לנתבעת. יפוי הכח הינו חסר נפקות, וכך גם ההסכם שנחתם מכוחו לא יכול לחייב את התובעת.

מכאן, אני סבור כי יש לקבל את התביעה כנגד הנתבעת, ולמרות מסקנותיי  וקביעותיי  שלעיל אין מנוס ממחיקת התביעה כנגד הנתבע בהיעדר עילה. הנתבע הינו עד מהותי, אבל מעמדו זה לא מקים נגדו עילה, והראיה היא שלא התבקש כנגדו אף סעד אופרטיבי.

סוף דבר

39. מכל האמור, אני מורה על מחיקת התביעה כנגד הנתבע (עו"ד אבו רוקן) בהיעדר עילה, ללא צו להוצאות.

40. מקבל את התביעה כנגד הנתבעת (שירין הלון) וקובע בזאת,  כי יפוי הכח וההסכם מכוחם נתבעת זו רכשה את הזכויות בקרקע, הינם בטלים.

כפועל יוצא מכך, מורה על  מחיקת וביטול הרישום ביחס  לזכויות ב - 500/79442 חלקים מחלקה 5, גוש 17151 שנרשמו על שם הנתבעת הלון שירין לפי שטר 14124/2015/1, מפנקס הזכויות והחזרת המצב לקדמותו עובר לרישום זה.

מחייב את הנתבעת (שירין הלון) לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪, סכום הכולל מע"מ.

המזכירות תשלח פס"ד זה לצדדים

ניתן היום,  י"א סיוון תשע"ט, 14 יוני 2019, בהעדר הצדדים.