פרימן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח'

השופטת עירית הוד, יו"ר הוועדה:

רקע

1. לפנינו ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין מיום 20.8.18 לפיה נדחתה הודעת העוררים על ביטול עסקה.

    

2. בין העוררים ו/או מורישיהם לבין המשיבים 2-7 (להלן: "הרוכשים") נכרתו בשנת 1997 הסכמים למכירת זכויות בנכס מקרקעין הנמצא בעפולה וידוע כגוש 16740 חלקה 77 (להלן: "המקרקעין"). בהמשך, הגישו העוררים תביעה נגד הרוכשים שנדונה במסגרת ת.א 1800-06-14 (להלן: "ההליך הקודם") ועתרו לביטול הסכמי המכר. במסגרת ההליך הקודם, נכרת בין העוררים לרוכשים הסכם פשרה לפיו הסכמי המכר משנת 97 בוטלו. בית המשפט אישר את הסכם הפשרה בין העוררים לרוכשים ונתן לו תוקף של פסק דין. לאחר פסק הדין הוגשה למשיב הודעה על ביטול העסקה בהתאם לסעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). המשיב לא קיבל את ההודעה בנוגע לביטול העסקה ובנסיבות אלו הוגש הערר שלפנינו.

    

   טענות העוררים בתמצית

3. נציג הרוכשים קלמן אפל (להלן: "אפל") ובא כוחם עו"ד מרדכי ציבין (להלן: "ציבין") פנו למוכרים עם הצעה לרכוש מהם את המקרקעין. המוכרים לא היו בקיאים במצב הזכויות במקרקעין ולא היו מודעים לכך שייעודם שונה מחקלאי למגורים. אפל וציבין הציגו למוכרים מצג שקרי לפיו המקרקעין מהווים שטח נידח לעיבוד חקלאי מחוץ לעיר עפולה ללא זכויות בניה ובייעוד חקלאי. הם טענו בפני המוכרים, כי ערך המקרקעין נמוך מאוד וכי הצעתם לרכישת הקרקע הוגנת וסבירה ביותר. על בסיס האמור, התגבשה הסכמה למכירת הקרקע. הסכום המוסכם בהתאם להסכם (105,000 $) היה נמוך ובלתי סביר באופן קיצוני ביחס לשווי האמיתי של המקרקעין במועד עריכת ההסכם (כ- 6,300,000 ₪). ההסכמים היו בחלקם המכריע בעברית שעה שהמוכרים אינם קוראים עברית ותוכן ההסכמים לא הוסבר ולא היה ברור להם.

    

4. העורר מס' 2 (להלן: "ג'ימס") לא פגש את אפל וציבין ולא חתם על ההסכם או על ייפוי כוח. ג'ימס לא הסכים למכור את זכויותיו ולא מכר אותן. הסכם המכר נחתם על ידי אפל בשמו של ג'ימס מבלי שאפל קיבל ייפוי כוח או את הסכמת המוכר. זאת ועוד, המוכרת אסטל פ. זקס הייתה במועד כריתת ההסכם בת 85 ומאושפזת בבית אבות סיעודי וסבלה מדמנציה קשה. היא לא הייתה כשירה לחתום על ההסכם ואין להתקשרותה בהסכם תוקף משפטי.

    

5. במשך שנים ארוכות לא עשו הרוכשים דבר ביחס למקרקעין מאחר וזכויות המוכרים לא היו רשומות על שמם. רק כעבור 13 שנים מחתימת הסכם המכר, רשם ציבין, בשנת 2010, את הזכויות על שם המוכרים. במועד האמור לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים והזכויות לא נרשמו על שמם. לאחר שהזכויות נרשמו על שם המוכרים נודע למוכרים ולעוררים על ידי צד שלישי, כי קיימת בעפולה קרקע הרשומה על שמם ומיועדת למגורים. המוכרים סברו, כי מדובר בקרקע אחרת מזו שנמכרה בשנת 97. לפיכך, הם מינו עורך דין לצורך רישום הקרקע על שמם ומכירתה. בהמשך נערך בירור והתמונה החלה להתברר.