ובעניין:
1. מכלול מימון נדל״ן
2. כלל חברה לביטוח בע״מ
על ידי עו״ד ברגיל
החלטה
1.החלטה בבקשת נאמני החברה שנקלעה להליכי חדלות פרעון להעתקת ההתקשרויות הרלוונטיות בין בעלי הדירות של הבניין המצוי ברחוב המגדל 3 בגבעתיים, לחברה אחרת שתיכנס, ככל שיאשר זאת בית המשפט, לנעלי החברה. זאת, על רקע נסיבות שתפורטנה.
2.ברקע לבקשה זאת, צו הקפאת הליכים שהוצא ביום 28.11.2022 כלפי החברה, שעיקר עניינה בהקשרים הרלוונטיים לבקשה זו, בביצוע עבודות להרחבת דירות בבניין קיים ולתוספת בנייה במסגרת תמ"א 38.
3.העובדות הנצרכות בעניינה של בקשה זו.
א.בבניין – 6 דירות.
ב.בשנת 2016, נחתם הסכם בין החברה לבין 6 בעלי הדירות שעיקרו חיזוק הבניין ודירותיהם, כאשר לחברה ניתנה בהסכם זה הזכות לבניית דירות נוספות שבאמצעות מכירתן, ימומן החיזוק (נספח 2 לתגובת 6 בעלי הדירות).
ג.העבודה בפועל, טרם החלה.
ד.למרות העיכוב הניכר בתחילת העבודה, נחתם ביום 22.5.2022 הסכם משולש בין החברה, דיירי הבניין והחברות מכלול מימון נדל"ן בע"מ וכלל חברה לביטוח בע"מ (להלן – "כלל"). עיקרו של ההסכם – מתן אשראי מצד כלל לחברה, תמורת שעבוד זכויות כמפורט בהסכם זה (נספח 3 לתגובת בעלי הדירות).
ה.מהות השעבוד לטובת כלל: יחידה רשומית שניתן לכנותה כ'טכנית' אליה הוצמדו הזכויות שמשקפות את פוטנציאל הבנייה בבניין, והמדובר בזכויות לבניית מספר דירות. מטעמי בהירות יובהר ש – 6 הדירות הקיימות, אינן משועבדות.
4.תמצית עמדות הצדדים.
א.הנאמנים, אשר יזמו בקשה זו, חותרים להעתקת הזכויות לחברה אחרת (שעל זהותה ניטשת מחלוקת בין שתי חברות מעוניינות, ומחלוקת זו, אינה חלק מהחלטה זו), וזאת נוכח הערכתן שטובת קופת הפירוק, היינו טובת נושי החברה, מצדדת בכך. ברקע לעמדתם זו של הנאמנים, מן הצד האחד, כספים שהשקיעה החברה בפרויקט זה, עד כה, לרבות לצורך תכנון והוצאת היתר; התועלת הצפויה לנושים בהינתן החלטת בית המשפט שתקבל את בקשתם; ואשר לעמדה החולקת מצד חלק מבעלי הדירות (נושא אליו אגיע בהמשך), נטען, שההסכם המשולש שנחתם לפני כשנה בלבד, משקף הסכמה של כל בעלי הדירות החתומים עליו, להמשיך בפרויקט.
ב.כלל טוענת לזכותה לפרעון ההלוואה כלפיה בהיותה נושה מובטחת, אך מעבר לכך, הותיר בא כוחה את זכות הבחירה לנאמנים (עמוד 25, שורה 26 לפרוטוקול), תוך שהבהיר שככל שהפרויקט ייעצר וההלוואה לא תפרע, תעמוד כלל על זכותה למימוש השעבוד.
ג.בעלי הדירות נחלקים, כאשר בעלי 3 דירות מתנגדים לבקשה; 2 תומכים בה, ודירה שישית, שבעליה כבר לא נמצא עמנו, יורשיו נחלקים בשאלה זו בינם לבין עצמם. המתנגדים שבאלה, סבורים, שבחלוף כ – 7 שנים מאז נחתם ההסכם, ובלא שהעבודה בפועל יצאה אל הדרך, אין הם חפצים עוד בהתקשרות זאת. ומנגד, המצדדים בבקשה, חפצים בהתקשרות מאותם טעמים שהובילו את הכל לצאת לדרך זו בתחילה. בד בבד נחלקים בעלי הדירות במשמעות ההסכם המשולש. בעוד המצדדים בבקשה סבורים, כמו גם הנאמנים, שההסכם המשולש שנחתם לפני פחות משנה, מחייב, ומשקף רצון מצד כל החתומים על ההסכם להמשיך את המהלך שנועד לחיזוק הבית במתווה המקורי, סבורים המתנגדים שאין בו כדי לשנות את העובדה שנסחבת הבנייה כבר שנים רבות, על כל המשתמע מכך. עוד נטען על ידי אחדים מהמתנגדים לכך, שהחתימה על ההסכם המשולש נכפתה עליהם ושאר טענות בכיוון זה, וזאת הגם שההסכם המשולש מעולם לא בוטל, ואף היווה בסיס להזרמת כספים על ידי כלל. עוד צוין על ידי המתנגדים באמצעות ב"כ כלפי תוקף היתר הבניה שבינתיים כבר התקבל. אף נטען שלא כל פרטיו של ההיתר מתיישבים עם הסכמתם ורצונם, וכי הוגשה מטעמם אף בקשה לביטולו.
ד.ב"כ הכנ"ר, תמה על כך שמשתמע מעמדת הנאמנים שמצדדים הם בחברת כלל, כאמור, נושה מובטחת של החברה, וכי לדעתו, הנכון הוא להצטרף לעמדת הדיירים המתנגדים. בתוך כך נטען על ידי הצדדים לשאלה האם נכון להחיל את סעיף 75 לחוק חדלות פרעון על פרשתנו, וכיצד. אשוב לנושא זה בהמשך.
5.דיון והכרעה.
א.אין זה הפרויקט הראשון של החברה דנן, המגיע לבית המשפט וצדק ב"כ המתנגדים בהדגישו שביחס לפרויקטים קודמים, ניתן משקל רב מאוד לעמדת הדיירים, תוך שסברתי להעניק את הבכורה לעובדה שהמדובר בדירותיהם, וביחס לרכושם, הנכון הוא, לכבד את רצונם. אלא, שבפרשתנו זו, בעלי הדירות עצמם, נחלקים בדעותיהם. מכאן, שגם אם בפרשה זו שואף הייתי להעניק את הבכורה לרצונם של בעלי הדירות, אין ביכולתי לעשות כן באופן מלא, שכן אין מצד בעלי הדירות דעה אחידה שניתן לשקול לכבדה.
ב.הדיון בפני נפתח במספר שאלות שנועדו להבהרת מהות השעבוד שיצרו בעלי הדירות לטובת כלל. ודומני, שהדיון בכך אף עתיד להוביל למסקנה המתבקשת בדיון זה. וכדלקמן.
ג.על פי סעיף 5.1 להסכם המשולש: "להבטחת האשראי, יצרו הדיירים לטובת המממן משכנתא בדרגה ראשונה מוגבלת לסך של 25,000,000 ₪ על היחידה הרישומית ומלוא זכויותיהם לגביה, כשהן נקיות מכל עיקול, הערה, שעבוד, משכון או זכות של צד שלישי כלשהו (להלן: "המשכנתא")". בד בבד, הבהירו בעלי הדירות במהלך הדיון, את שניתן היה לצפות, כי הם עצמם, אין בדעתם או ביכולתם לפרוע את ההלוואה שניתנה לכלל. מכאן, שעתידה כלל, כפי שאף הצהיר ב"כ במהלך הדיון, לפעול למימוש המשכנתא שבידה, ואשוב ואזכיר שכל בעלי הדירות נתנו את ידם ליצירת שעבוד זה. לשון אחר: מקום בו מהות השעבוד היא, קודם כל, זכויות בנייה ובהינתן הלוואה שלא נפרעה, צפויה הבנייה ממילא לצאת לפועל, גם ככל שאקבל את עמדת המתנגדים. זאת, על ידי בעלת השעבוד, כלל, ומכח הבטוחה שבידה. מן המקובץ עולה, אפוא, שבהינתן מצב שבו ההלוואה אינה נפרעת, ממילא תתבצע הבנייה, ואם לא ייעשה הדבר מכח החלטתי זאת, ייעשה הדבר מכח זכותה של כלל כבעלת השעבוד. ובמילים הפשוטות ביותר – אלא אם כן יימצא מי שיתנדב לפרוע את ההלוואה שהעניקה כלל לחברה, מיצוי זכויות הבנייה ממילא יתבצע, בין אם במסגרת הליך זה, ובין אם אגב הליך מימוש השעבוד שבידי כלל. בתוך כך יוטעם, שככל שמטעם כלשהו תינתנה החלטות שיגרמו לכלל לצאת "קרחת מכאן ומכאן", עלול הדבר להוביל להשלכות רוחב הרות אסון על כל הקשור במימון בניה בנסיבות דומות (תמ"א 38, ודומיהן), שהרי פרויקט מסוג זה נדרש כמעט תמיד למימון ביניים, וככל שלא יוכל הגורם המממן לסמוך על הדיירים ועל השעבוד שיצרו בזכויות הבניה של אותו בית, לא יינתן מימון, ואם כך, אנא אנו באים. לשעבוד שבידי כלל, יש, אפוא, משמעות קריטית לענייננו, ודומה, נוטים המתנגדים להקל ראש בדבר.
ד.ולצד האמור, גם הדיון החוזי, תומך במסקנה זו. ייתכן שאלמלא ההסכם המשולש, יכלו בנקל בעלי הדירות לטעון כלפי החברה להתמשכות ההליכים במשך שנים רבות, ולבקש להשתחרר מההסכם. בפרויקטים אחרים, בהם היתה תמימות דעים של הדיירים, וכשלא היה בנמצא צד שלישי כדוגמת כלל כבפרשתנו, אכן התקבלה בקשת הדיירים והחלטות ששחררו את בעלי הדירות לדרכם, ניתנו בתיק זה גם על ידי. ואולם, בפרשתנו, לא זו בלבד שכלל בתמונה, אלא שההסכם המשולש נחתם לפני פחות משנה. ומושכלות ראשונים בידנו בדיון בסוגיות חוזיות, שבמצב דברים זה, יש לפרש להסכם המשולש נכונות מצד בעלי הדירות למחול על 'הסחבת' שנקטה החברה עד אז. שאם לא כן, לא היו הם נכונים להסכם המשולש, שכאמור, עצם חתימתו, משקפת, מצד אחד, מחילה על כל מה שקרה עד אז, ומן הצד האחר, משקפת חתימה זו גם נכונות של כולם להמשיך במהלך, ושוב, למרות התמשכותו. כלל אף הסתמכה על כך, ובידיעת הדיירים, שחתימתם מתנוססת על גבי ההסכם המשולש.
ה.רבות, רבות מדי, טענו הצדדים לסעיף 75 לחוק חדלות פרעון לפיו מוסמך בית המשפט להמחות זכויות וחובות של תאגיד בהפעלה (כהגדרת המחוקק), ואולם, על פני הדברים, אין כלל ספק בשאלת סמכותי זו, ומצטמצם הדיון לשאלה האם נכון לעשות שימוש בסמכות זאת. ומן הטעמים שפורטו, נדרש לענות על שאלה זו בחיוב.
ו.ולאחר כל זאת, דומני, שהדבר אף לטובת כל דיירי הבית. על פני הדברים, נדרש חיזוק למבנה, שאם לא כן, רבה הסכנה ליציבותו, ומובטחני שלא היו נכנסים הדיירים למהלך זה, אלא אם כן כך היו פני הדברים. ומאז שקיבלו הדיירים את ההחלטה המקורית, חלפו עוד כשבע שנים שלבטח לא הוסיפו ליציבות הבניין. במצב דברים זה, כבר עדיף לכל דיירי הבית שיתבצע המהלך מכח הליך זה, ולא במסגרת הליך לאכיפת שעבוד ביוזמת כלל. בשולי הדברים נטען על ידי מי מבין בעלי הדירות, שיסוד המחלוקת בסכסוך חניות כלשהו, שאין בדעתי להיכנס אליו, ועוד נטען על ידי בעלי דירות אחרים, שהוגשה בקשה לביטול היתר הבנייה. אשר לנקודה זו אך אבהיר שמתבססת החלטתי על תמונת המצב הנוכחית לפיה קיים היתר בנייה תקף ביחס לבנייה שעל הפרק, ולמצבים שכרגע אינם תקפים, לא אתייחס.
ז.עובר למתן החלטה זו, הוגשה על ידי בעלי הדירות המתנגדים הודעה נוספת המשקפת את הסתייגותם מהיתר הבנייה שניתן. בנקודה זו יוטעם שהחלטה זו מתמקדת בשאלה העקרונית הנוגעת להמשך הבנייה, ולאחר זאת, בהינתן חברה קבלנית שתמשיך מהנקודה אליה הגיע החברה דנן, ותבקש להתבסס על היתר הבנייה הקיים, ככל שתוגשנה במישור זה בקשות על ידי מי מבין בעלי הדירות, ואם וככל שאסבור שמצויות בקשות אלה בסמכותו של בית משפט זה, לכשתוגשנה – תישקלנה בנפרד.
6.סוף דבר. בכפוף לכל האמור לעיל, בקשת הנאמנים להעתקת ההתקשרות – מאושרת.
ניתנה היום, כ"ו ניסן תשפ"ג, 17 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.
