השופט י' עמית:
שני ערעורים מאוחדים שעניינם בעסקאות נוגדות שנערכו במקרקעין המהווים 5764/17764 חלקים מחלקה 15 בגוש 11514 (להלן: המקרקעין) המצויים בתחומי המועצה המקומית דלית אל כרמל.
רקע עובדתי
- המערער בע"א 8609/15 והמשיב 1 בע"א 294/16 (להלן: מוסטפא) נרשם ביום 6.3.1989 כבעל המקרקעין שבמחלוקת. יתרת השטחים בחלקה, המשתרעת על פני 17,764 מ"ר מצויה בידי בעלים שונים. לטענת המערערת בע"א 294/16 והמשיבה 1 בע"א 8609/15 (להלן: המועצה), בחודש ספטמבר 1988 ועוד בטרם נרשם מוסטפא כבעל הנכס, המועצה רכשה ממנו את זכויותיו במקרקעין והשתמשה בקרקע כאתר לאיסוף פסולת (להלן: 'האתר' או 'המזבלה'), וזאת עד לפינוי האתר ביום 3.5.2011 בעקבות צו לפי סעיף 13ב לחוק שמירת הניקיון, התשמ"ד-1984.
כפי שיורחב להלן, הצדדים חלוקים על עצם קיומה של עסקת המכר בין מוסטפא למועצה, שתכונה להלן העסקה הראשונה. נספר לקורא כי זכות הבעלות הנטענת על ידי המועצה לא נרשמה במרשם המקרקעין ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה. עם זאת, המועצה הציגה אישור ממשרד מיסוי המקרקעין ממנו עולה כי העסקה נערכה ביום 14.10.1988 ודווחה לרשויות המס ביום 30.11.1988.
ביום 29.8.2012 נחתם חוזה בין מוסטפא לבין המשיב 2 בשני הערעורים שבפנינו (להלן: חלבי), למכירת זכויותיו בחלק מהמקרקעין המהווה 5000/17764 חלקים מהחלקה (להלן: העסקה השניה). ביום 6.3.2013 נרשמה הערת אזהרה לזכותו של חלבי. בהמשך, מכר חלבי זכויותיו ב-1000/17764 חלקים מהמקרקעין למשיב 3, וביום 11.12.2013 נרשמה הערת אזהרה לטובת האחרון ביחס לשטח של 1000 מ"ר.
- לטענתה של המועצה, מספר ימים עובר ליום 6.3.2014, מועד הגשת התביעה, נודע לה כי מוסטפא מכר את זכויותיו במקרקעין לחלבי וכי האחרון מכר בתורו חלק מהזכויות למשיב 3. לפיכך פנתה המועצה לבית המשפט המחוזי בתביעה למתן סעד הצהרתי שיקבע כי היא זכאית להירשם כבעלת המקרקעין.
פסק דינו של בית משפט קמא
- בפסק דינו קבע בית המשפט המחוזי כי המועצה הוכיחה את קיומה של העסקה הראשונה וכריתתו של חוזה מחייב בינה לבין מוסטפא בספטמבר 1988. לאחר בחינת שלוש גרסאות של החוזה שהונחו בפני בית משפט, נדחתה הטענה כי חתימתו של מוסטפא על החוזה זויפה. בית המשפט המחוזי מצא כי המועצה השתמשה במקרקעין כאתר לאיסוף פסולת וכי בשנת 1994 מוסטפא אף המציא העתק של החוזה למהנדס המועצה דאז סלימאן נסר אלדין, מה שמצביע על אמיתות החוזה. נדחתה גם טענת התיישנות ושיהוי שהועלתה כנגד התביעה. נקבע כי הסכמתו של מוסטפא לתפיסת המקרקעין ומסירת העתק מהחוזה למהנדס המועצה, מלמדת על קיום התחייבויותיה של המועצה ועל יצירת יחסי נאמנות בין הצדדים, בגינה נדחה מירוץ ההתיישנות עד למועד הכפירה בנאמנות.
מכאן פנה בית המשפט להכריע בסוגיית העסקאות הנוגדות. בית המשפט ציין כי חלבי בדק את מרשם המקרקעין וביקר בשטח; כי לא הוכח כי במועד בו רכש את הזכויות במקרקעין ידע על קיומה של העסקה הראשונה או שפעל במועד רכישת הזכויות בחוסר תום לב או תוך 'עצימת עיניים'. זאת, באשר בחודש דצמבר 2010 אירעה שריפה בכרמל ולאחריה המזבלה פונתה והאשפה סולקה מהאתר. בהתאם לכך, החיל בית המשפט את הלכת ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: הלכת גנז) וקבע כי אי רישום הערת אזהרה על ידי המועצה משך שנים רבות הוביל ל'תאונה המשפטית' שאירעה, ולפיכך בתחרות הזכויות במקרקעין בין המועצה לחלבי זכותו של האחרון גוברת.
- בסופו של יום נקבע כי ידה של העסקה השניה בזמן על העליונה, וכי חלבי גובר על המועצה. משכך, המועצה זכאית להירשם כבעלת 764/17764 חלקים בלבד מהמקרקעין שבמחלוקת (יתרת השטח שלא נמכרה לחלבי). מוסטפא, שחטא בביצוע שתי עסקאות שונות, חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד לזכות המועצה ולזכות חלבי.
הן מוסטפא והן המועצה לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי ומכאן הערעורים שבפנינו.
- להשלמת התמונה יצוין כי ביני לביני מכר חלבי את זכויותיו במקרקעין לצדדים שלישיים, וביניהם המשיב 3. רק סמוך להגשת הערעור לבית משפט זה ניתן סעד זמני המעכב את ביצועו של פסק דינו של בית משפט קמא (החלטות השופטים מ' מזוז ו-נ' סולברג מיום 6.1.2016 ומיום 17.2.2016). כתב התביעה נמסר למשיב 3, אך לא הוגשו מטעמו כתבי בית דין בהליך מטה או בהליך דכאן.
תמצית טענות הצדדים
- ע"א 8609/15: ערעורו של מוסטפא נסב על קביעת בית המשפט המחוזי לפיה העסקה הראשונה תקפה ומחייבת. לשיטתו, בין הצדדים התנהל משא ומתן במהלכו אף חתם על זיכרון דברים, אך לאחר זמן מה העסקה בוטלה. מוסטפא טען, בין היתר, כי בית משפט קמא לא התייחס לראיות המעידות שחתימתו על חוזה המכר זויפה; ומכל מקום, העסקה משוללת תוקף מכיוון שחותמת המועצה הנדרשת לפי סעיף 193(א) לצו המועצות המקומיות, התשי"א-1950 (להלן: צו המועצות המקומיות) הוספה לחוזה בדיעבד. מוסטפא הצביע על כך שתאריך העסקה המצוין על הדיווח לרשויות המס שונה מהתאריך המצוין בעותקים אחרים של החוזה, מה שמעיד על כך שהמסמך שהוגש לרשויות המס שונה מהחוזה ולא ניתן לדעת את תוכנו. נטען כי קביעותיו של בית המשפט כי המועצה שילמה את מלוא התמורה בעבור העסקה ועשתה שימוש במקרקעין כמזבלה אינן מבוססות דיין בראיות. עוד נטען להתיישנות התביעה ולמיצער, לשיהוי בהגשתה.
חלבי תמך בטענות מוסטפא, והצביע על כך שהמועצה נמנעה מלזמן עדים ומלהציג מסמכים המעידים על קיומה של העסקה, כגון אישור רכישת החלקה על ידי מליאת המועצה.
המועצה מצידה תמכה יתדותיה בקביעותיו של בית משפט קמא, אשר מבוססות על התרשמותו הישירה מן העדים והראיות שהובאו בפניו. נטען כי מורשי חתימה מטעם המועצה חתמו על החוזה ואין בהיעדר חותמת המועצה כדי לפגוע בתוקפו; כי תשלום התמורה מבוסס בראיות; וכי מוסטפא לא הכחיש שהוטלו עליו עיקולים בגין אי תשלום מס שבח, מה שמעיד כי השלים עם קיומה של העסקה ועם הדיווח לרשויות המס.
- ע"א 294/16: המועצה מיקדה טענותיה בחוסר תום ליבו של חלבי, וטענה כי פעל תוך 'עצימת עיניים' והתעלמות מהעסקה הראשונה. לדידה, חלבי ידע על קיומה של המזבלה, וכאשר נמסר לו במס רכוש על קיומה של עסקה קודמת, היה עליו לפנות למועצה לבירור הסוגיה ולבקש מרשויות המס למחוק את העסקה שלשיטתו בוטלה. לטענת המועצה יש לבחון את התנהגותו של חלבי על רקע היותו עו"ד שעיסוקו גם במקרקעין, ואילו היה עורך בדיקות בוועדה המקומית היה מגלה בקשה להיתר חורג ולהקמת מזבלה על הנכס.
בנוסף טענה המועצה כי אין לייחס לה חוסר תום לב או התרשלות בגין אי רישום הערת אזהרה, מאחר שמוסטפא התחייב בחוזה להשלים העסקה ברישום על שמה ומאחר שעשתה שימוש גלוי בנכס. לשיטתה, חל בענייננו סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), ומאחר שהעסקה השניה לא הסתיימה ברישום, זכותה גוברת על זו של חלבי.
מוסטפא בתגובתו הכחיש כי התחייב להעביר את המקרקעין על שם המועצה והפנה לסעיף 5(ב) לחוזה על-פיו היה אמור לחתום על ייפוי כוח נוטריוני אם ידרש לכך על ידי המועצה. לטענתו, המועצה לא עמדה בנטל להראות את קיומה של המזבלה במקרקעין שבמחלוקת אף על פי שבידיה היכולת להוכיח זאת באמצעות ראיות טובות.
חלבי טען כי הוציא נסח רישום, ביקר בשטח ורכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה מלאה. נטען כי המועצה לא הוכיחה שהמזבלה הייתה על המקרקעין שבמחלוקת והלכה למעשה היא הייתה על חלקות סמוכות; כי גם מעדותם של בעלי תפקידים במועצה עולה שקיום המזבלה בחלקה לא היה ידוע לכל באופן המהווה תחליף לרישום הערת אזהרה כלפי צדדים שלישיים; כי חלבי לא יכול היה לדעת שהמועצה רכשה את הזכויות דווקא ממוסטפא ולא מבעליהם האחרים של החלקה; כי כדי להתחקות אחר העסקה הנטענת במשרדי מיסוי המקרקעין היה נדרש ייפוי כוח מטעם בעלי החלקה או מהמועצה; וכי כלל לא נחקר על הטענה לפיה לא ערך את הבדיקות הרלוונטיות.
המסגרת הנורמטיבית
- סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את הדין במקרה של עסקאות נוגדות:
עסקאות נוגדות
- התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב – זכותו עדיפה.
על פי סעיף זה, בתחרות בין התחייבויות סותרות, עדיפה זכותו של הקונה הראשון בזמן, אך אם פעל הקונה השני בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברישום במרשם המקרקעין, זכותו תגבר. בפסק הדין בעניין גנז נקבע חריג לכלל זה, ולפיו אם הפר הקונה הראשון את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נמנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברישום. הגיונה של ההלכה טמון בכך שהימנעות מרישום הערת אזהרה מהווה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות (שם, עמ' 404-403; ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, פסקה 22 (29.4.2007) (להלן: עניין זריק). לפסיקה ולכתיבה העניפה אודות הלכת גנז ראו פסק דיני בע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, פסקאות 13-8(27.2.2014) (להלן: עניין לחאם), ולהערת פסיקה בנושא ראו אבי וינרוט "על המשרעת הנורמטיבית בפסק הדין בעניין גנז: בעקבות ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' סאמי אחמד לחאם" הפרקליט נד 187 (2016)).
עם זאת, לא בכל מקרה אי רישום הערת אזהרה יהווה חוסר תום לב כלפי הקונה השני. כך, מקום בו אי הרישום לא נבע מהתרשלות או מאשם של בעל העסקה הראשונה – למשל כי לא היה ביכולתו לרשום את ההערה, או כי טרם חלף פרק זמן סביר – לא תחול הלכת גנז, וישוב ויעמוד על כנו הכלל הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין (עניין לחאם, פסקאות 10-8).
- חובתו של הקונה הראשון בזמן להפעיל את זכותו בתום לב, וזו גם חובתו של הקונה השני. לא פעל הקונה השני בתום לב תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של העסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון (עניין לחאם, פסקה 13; ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' בשיר, פסקה 9 (28.10.2008); ע"א 9767/08 קדמני נ' מולא, פסקה 9 (16.1.2011); ע"א 580/10 ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים נ' עיריית הוד השרון, פסקה 23 לפסק דינו של השופט מלצר (25.7.2013)).
תום הלב הנדרש מהקונה השני הוא תום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי. במסגרת תום הלב הסובייקטיבי תבחן ידיעת הקונה השני על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים וחשד בקיומה של עסקה כדי לבסס חוסר תום לב. במסגרת הדרישה לתום לב אובייקטיבי יבחן האם הקונה בדק את פנקס רישום המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם התקשר בעסקה (עניין לחאם, פסקה 13; עניין זריק, פסקה 23; ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, פסקה 32 (14.4.2010)).
לכשעצמי, נוטה אני לדעה כי יש להחמיר עם קונה ראשון שלא פעל לרישום הערת אזהרה, ולהטיל עליו את הנטל להראות כי הקונה השני בזמן פעל בחוסר תום לב או כי ידע או צריך היה לדעת אודות העסקה הראשונה (עניין לחאם, פסקה 12; ע"א 368/15 ג'וזיף נ' ג'רייס, פסקה 4 (12.4.2016) (להלן: עניין ג'וזיף)).
- על רקע ההלכות דלעיל, אפנה לדיון בטענות הצדדים. אקדים אחרית לראשית ואומר כי הגעתי למסקנה כי יש להותיר את תוצאת פסק דינו של בית משפט קמא על כנה. מצאתי שהעסקה הראשונה בזמן תקפה וכי בתחרות בין העסקאות ידו של חלבי, הקונה השני, על העליונה. אך תחילה, אסלק מעל דרכנו את טענתו המקדמית של מוסטפא להתיישנות ולשיהוי.
התיישנות ושיהוי
- על פי תנאי החוזה היה על מוסטפא להעביר את החלקה על שמו ולאחר מכן לרשום את החלקה על שם המועצה. ענייננו בתובענה במקרקעין עליה חל סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 הקובע תקופת התיישנות של עשרים וחמש שנים (ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494 (2000); דנ"א 2415/01 חברת פליצ'ה ראובן נ' סופיוב, פסקה 8 (30.5.2001); ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ''ד נז(5) 49, 62 (2003) (להלן: עניין צימבלר); ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא נ' עיריית קרית אתא, פסקה 10 (17.10.2012) (להלן: עניין תלמוד תורה)).
זכות קניין שביושר מבססת בין הקונה והמוכר יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית, ועל פי דוקטרינה זו, יחל מירוץ ההתיישנות כאשר הנאמן כופר בנאמנותו או מפר את חובותיו, ומביא את דבר ההפרה לידיעת הנהנה (ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002); עניין צימבלר, פסקאות 18-12; ע"א 11422/04 עזבון המנוח זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקאות 15-14 (15.9.2010); עניין תלמוד תורה, פסקאות 16-14). בעקבות בית משפט קמא, וכפי שיורחב להלן, אני נכון להניח כי מועד הכפירה בנאמנות היה לכל המוקדם לאחר שנת 1994, המועד בו מסר מוסטפא לנסר אלדין העתק מהחוזה. משכך, התביעה שהוגשה ביום 6.3.2014, סמוך למועד בו לטענת המועצה נודע לה על העסקה השניה, לא התיישנה.
- מטעם זה אף איני מוצא לקבל את טענת השיהוי, באשר לא מתקיימות נסיבות חריגות המצדיקות את קבלתה. לא הוכח כי המועצה התמהמה בהגשת התביעה, וממילא אין להסיק מהתנהלותה כוונה לוותר על התביעה או כי כטענתו של מוסטפא, מצבו הורע עקב השיהוי בהגשתה (ע"א 6805/99תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ''ד נז(5) 433 (2003); ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן, פ"ד מז(5) 1, 13-12 (2003); ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פסקה 19 (21.2.2007)).
מכאן אפנה לבחון את העסקה הראשונה לגופה.
תוקפה של העסקה הראשונה
- בית המשפט קמא ביסס מסקנתו כי בין מוסטפא למועצה נכרת הסכם על סמך החוזים שהוצגו בפניו; עדותו של מהנדס המועצה דאז; והקביעה שהמועצה נהגה במקרקעין כמנהג בעלים, והשתמשה במקרקעין כאתר לאיסוף פסולת באופן גלוי ופומבי. אפתח בנקודה זו.
- השימוש במקרקעין כמזבלה: בפני בית המשפט הונחו מסמכים שונים מהם עולה קיומו של אתר לאיסוף פסולת בחלקה 15 בגוש 11514. כמו כן, נשמעו עדים שהעידו על קיומו של האתר במקרקעין משך שנים רבות ועל כך שעצם קיומו היה ידוע לכלל תושבי המועצה. בית המשפט מצא כי ניתן לבסס על העדויות ממצאים עובדתיים, ועל סמך עדויות אלה ומסמכים שונים, קבע כי המועצה עמדה בנטל להוכיח כי במקרקעין נשוא הסכסוך התנהל אתר לאיסוף פסולת.
בעדותו בפני בית משפט קמא ואף בערעור זה לא חלק מוסטפא על קיומו של האתר אלא טען כי האתר היה בחלקה סמוכה למקרקעין. חיזוק לטענה מצא מוסטפא במכתב מיום 1.4.2014 מאת ראש עיר כרמל לשעבר (איחוד של המועצות המקומיות דלית אל כרמל ועוספיה), מר אכרם חסון, אשר צורף לתצהירו של חלבי (נ/5, נספח ז'). במכתב זה צוין כי האתר נמצא וקיים שנים רבות בחלקות 2 ו-55 ולא בחלקה 15. אלא שאין במסמך זה כדי לשנות מקביעתו של בית משפט קמא לפיה האתר התקיים בחלקה 15, קביעה המבוססת על יתר המסמכים שהונחו בפניו. כך, במכתב אחר עליו חתום מר חסון מיום 20.3.2006 (ת/3, נספח ח'), שכותרתו 'הקמת תחנת מעבר לפסולת גושית בעיר הכרמל גוש 11514 חלקה 15' מתבקש אישור להקמת תחנת מעבר לפסולת כיוון ש"בחלקה הנ"ל קיימת מזבלה מזה 30 שנה וכדי למנוע את המשך ההפקרות בתחום".
- אכן, כטענתו של מוסטפא, מהמסמכים עולה כי האתר התנהל על חלק מהמקרקעין שבחלקה 15 ועולה השאלה האם האתר היה מצוי במקרקעין שמחלוקת, המהווים 5764 מ"ר בלבד מחלקה 15, הכוללת 17764 מ"ר. טוב היו עושים הצדדים אילו היו תומכים טענותיהם לעניין זה בממצאי המדידה שלטענתם נעשתה בשטח (עדותו של המהנדס נסר אלדין, עמ' 36 לפרוטוקול, עדותו של מוסטפא, עמ' 55 לפרוטוקול). אף אודה כי נותרו סימני שאלה בנוגע לאופן ולשלב בו הוגדר השטח נשוא המחלוקת והובחן מיתר השטחים שבחלקה 15. עם זאת, משנמצא כי האתר התנהל בחלקה 15, ולא הובאו ראיות מטעם מוסטפא לכך שהאתר התנהל בשטח אחר מהמקרקעין שבמחלוקת, ובהינתן שלא הוכח כי מוסטפא או מי מבעלי המקרקעין האחרים בחלקה 15 הביע התנגדות לקיומו של האתר, איני רואה להתערב במסקנת בית משפט קמא כי האתר התנהל על המקרקעין האמורים.
- עדותו של נסר אלדין: הנ"ל שימש כמהנדס המועצה בין השנים 2014-1989. בעדותו הסביר כי כאשר עלה צורך בקבלת היתר להסדרת האתר המצוי על המקרקעין, ביקש אסמכתא לכך שהמועצה היא בעלת המקרקעין, ומשכך פנה למוסטפא והלה העביר לו העתק מהחוזה (עמ' 35-34, 38-37 לפרוטוקול). בתצהירו (ת/3) ציין כי במעמד זה מוסטפא לא הביע כל הסתייגויות לגבי רכישת הקרקע על ידי המועצה או לגבי השימוש במקרקעין. שלא כטענת מוסטפא, לא מצאתי סתירות בעדותו, ואיני סבור כי יש להתערב במסקנתו של בית משפט קמא שהעדיף את גרסתו של נסר אלדין על פני גרסתו של מוסטפא. ובכלל, כפי שעולה מבין השיטין של פסק הדין, עדותו של מוסטפא לא נמצאה מהימנה על ידי בית משפט קמא.
- החוזה בין הצדדים: בפני בית משפט קמא הונחו שלוש גרסאות שונות של החוזה שנטען כי נחתם בין הצדדים:
(-) העתק צילומי של החוזה אשר צורף לכתב התביעה המקורי. העתק זה אושר כנאמן למקור על ידי עו"ד סועאד נסראלדין ביום 26.2.2014.
(-) העתק מקורי של החוזה אשר הוגש במהלך דיוני ההוכחות.
(-) העתק צילומי של העמוד הראשון בחוזה אשר צורף לתצהירו של מר סלימאן נסר אלדין. על עמוד זה רשם נסר אלדין מספר הערות בכתב יד וביניהן: "נמסר לי ע"י עמאר מוסטפה ב-19/7/94 משום שלא נמצא זכר לחוזה זה במשרדי המועצה".
על גבי שלושת החוזים צוין כי ההסכם נערך ונחתם בחודש ספטמבר 1988 (ללא ציון יום ספציפי), ומופיעות חתימותיהם של מוסטפא ושל ראש המועצה והגזבר. חותמת המועצה דלית אל כרמל מוטבעת על גבי ההעתק המקורי של החוזה, ולא מופיעה בחוזים האחרים.
בנוסף, צורף לכתב התביעה אישור אגף מיסוי מקרקעין המעיד על הסדרת תשלומי המס בגין העסקה. לפי האישור, מוסטפא מכר למועצה את המקרקעין נשוא המחלוקת ביום 14.10.1988, ודיווח על העסקה נמסר ביום 30.11.1988.
- בית משפט קמא מצא כי אין בחוות הדעת ובעדותו של הגרפולוג זמיר מטעם מוסטפא כדי לבסס מסקנה שהחוזה מזוייף. אכן, משהועלתה טענה לזיוף נטל השכנוע להוכיח את אמיתות החתימה רובץ על המועצה (ע"א 316/79 חמדאן נ' ליאני, פ"ד לד(2) 309, 315 (1979); ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 240, 263 (1993); ע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' גדיר, פסקה 22 (10.3.2014)), אך אין בכך כדי לשנות מהתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא.
מסירת החוזה לנסר אלדין על ידי מוסטפא; השימוש הגלוי שעשתה המועצה במקרקעין משך למעלה מעשרים שנה ללא מחאה מצד מוסטפא; הדיווח על העסקה לרשויות המס ותשלום מס השבח בגינה (על פי סעיף 7(ב) לחוזה תשלום מס השבח הוטל על המועצה כ"עסקת נטו"); וכמובן החוזים שהוצגו – כל אלה שוללים את טענת הזיוף שהעלה מוסטפא, אף מבלי להידרש לחוות הדעת הנגדית ולעדותו של הגרפולוג חג'ג' מטעם המועצה (ולא נעלמה מעיני הטענה כי בחקירתו הנגדית ציין הגרפולוג חג'ג כי לפחות שתי חתימות שונות אחת מהשניה).
- במאמר מוסגר: משהזכרנו את החוזים, אציין כי רק בשלב הוכחות הוצג העתק מקורי של החוזה, ורק עליו מתנוססת חותמת המועצה. בית משפט קמא היה נכון להניח כי לאחר שנמצא החוזה המקורי "החליט מאן דהוא להטביע עליו את חותמת התובעת (המועצה – י"ע)".
גם בהנחה שחותמת המועצה הוספה לאחר החתימה על החוזה, שהעתקו נמסר למוסטפא טרם הטבעת החותמת, איני משוכנע כי יש לנתח את הסיטואציה באספקלריה של חוזה בלתי חוקי נוכח הוראת סעיף 193(א) רישא לצו המועצות המקומיות המחייבת חתימה של ראש המועצה והגזבר לצד חותמת המועצה. לטעמי, משלל הפסיקה בנושא עולה שאין בכך כדי לשלול את תוקפו בנסיבות המקרה דנן (וראו ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים (22.1.2009) (להלן: עניין בית הרכב) ורע"א 5210/08 רוזנבלום נ' מועצה מקומית חבל מודיעין (20.12.2010) (להלן: עניין רוזנבלום). להחלת אמות המידה שנקבעו בעניין בית הרכב הדן בסעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש] על סעיף 193 לצו המועצות המקומיות ראו רע"א 10565/07 עיריית עיר הכרמל (המועצה המקומית עוספיה) נ' כמאל (17.2.2009)).
השיקולים לריכוך הדרישה הצורנית הם אשמת הצד המתנער והסתמכות הצד המתקשר, בעוד השיקולים להקשחתה יהיו האינטרס הציבורי בדבר חוקיות המינהל, והרתעה מפני כריתת חוזים מינהליים בלתי-חוקיים (בית הרכב, פסקה 54 לפסק הדין). גם בהנחה שהמועצה חטאה בכך שלא הטביעה את החותמת ב"זמן אמת", במעמד חתימת החוזה עם מוסטפא, ניסיונו של מוסטפא להתנער מהחוזה בחוסר תום לב לאחר תקופה ארוכה בה נעשה שימוש במקרקעין על ידי המועצה, שהסתמכה על החוזה ודיווחה עליו לרשויות המס – כל אלה מטים את הכף לריכוך דרישת הצורה, ולקביעה כי אי העמידה בה אינה יורדת לשורשו של עניין (השוו לעניין רוזנבלום, פסקה 29).
- וחזרה לדרך המלך. בנוסף לחוזה, הציגה המועצה שטר מכר המתעד את רכישת המקרקעין על ידי מוסטפא מבעליהם הקודמים של המקרקעין מיום 5.3.1989. לשטר צורף, בין היתר, אישור לרישום בטאבו בהתאם לסעיף 54 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 אשר נרשם על שם מועצת דלית אל כרמל. גם במסמך זה יש כדי לחזק את המסקנה כי מוסטפא נתכוון להעביר את המקרקעין לרשות המועצה וכי השלים עם החזקת המועצה בשטח (אציין כי השטר לא הוצג בבית משפט קמא, אלא בשלב הערעור בפנינו, לאחר שאישרנו הגשתו על פי סמכותנו מכוח תקנה 457(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).
- סיכום ביניים: מן הראיות עולה כי מוסטפא התקשר עם המועצה בעסקה למכירת המקרקעין שבמחלוקת. תביעת המועצה לאכיפת זכויותיה במקרקעין הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות ולא חל שיהוי בהגשתה. אי לכך, דינו של ע"א 8609/15 להידחות.
- 22. לא נעלמו מעיני הנקודות שהועלו על ידי מוסטפא לגבי התנהלות המועצה, כמו אי הצגת אסמכתא על תשלום יתרת התמורה בסך 13,000 ₪ (הגם שהמועצה טענה כי שריפה במשרדיה הקשתה עליה להתחקות אחר המסמכים המעידים על התשלום) והעובדה שהחוזה המקורי אינו המסמך ממנו נעשה ההעתק הצילומי של החוזה שצורף לכתב התביעה. אף לא הוסבר מדוע נרשם על גבי האישור ממשרד מיסוי המקרקעין כי העסקה נערכה ביום 14.10.1988, בעוד שבחוזה נכתב כי נערכה בחודש ספטמבר של אותה שנה. תמיהה נוספת היא, הכיצד צורף לכתב התביעה עותק נקי של החוזה, כאשר לטענת המועצה לא נמצא זכר לחוזה המקורי עד למועד ההתדיינות וכל שהיה ברשותה הוא העתק החוזה הכולל את הערותיו של נסר אלדין.
יש בכל אלה כדי להעיד כי התנהלותה של המועצה לאורך השנים לקתה בחוסר סדר של ממש, ואיננו צריכים להרחיק עדותנו – המועצה לא נטלה ממוסטפא יפוי כוח בלתי חוזר ולא רשמה הערת אזהרה על המקרקעין למעלה מעשרים שנה. אף העד נסר אלדין ציין בעדותו כי עד שנת 2014 הרשות המקומית לא נהגה לרשום את נכסיה כנדרש על פי החוק (עמ' 35 לפרוטוקול). אין לנקוט בגישה סלחנית כלפי נוהג שכזה (השוו: ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'אזן, פ''ד נח(1) 224, 232 (2003)). על רקע התנהלותה הרשלנית של המועצה, אנו מגיעים לתחרות הזכויות בין המועצה לבין חלבי.
הכרעה בסוגיית העסקאות הנוגדות
- כעת נפנה לבחון את העסקה השניה, תוך התמקדות בשאלה אם חלבי התקשר בעסקה הנוגדת בחוסר תום לב.
נתחיל בבחינת תום הלב האובייקטיבי. חלבי טען בתצהירו כי טרם התקשר בעסקה ביקר במקרקעין יחד עם מוסטפא, הוציא נסח רישום עדכני וראה כי לא רשומות לחובתו של מוסטפא הערות (סעיפים 13-10 לתצהיר). אף בעדותו חזר חלבי על טענתו כי ביקר במקרקעין והפנה לנסח שצורף לדיווח שהוגש ביום 27.9.2012 לאגף מיסוי מקרקעין (כפי שניתן ללמוד מהחותמת על גבי הנסח), ולטענתו הוא הנסח העדכני למועד בו קנה את המקרקעין (עמ' 67-66 לפרוטוקול). בית משפט קמא קיבל את גרסתו וקבע כי חלבי ביקר במקרקעין ובדק את מצבם הרישומי בפנקס המקרקעין (פסקה 44 לפסק הדין).
- בחלק המבוא בהסכם המכר בין מוסטפא לחלבי, צוין בזו הלשון:
"... והואיל וידוע לקונה כי החלקות הנ"ל אינן רשומות על שם המוכר, וכי עניין רישומן הינו בתהליך מול כונס הנכסים עו"ד מוני ברכה על נכסי בילו יצחק וכי הסכמי הרכישה מאת מר בילו יצחק הנ"ל מצורפים להסכם ומהווים חלק בלתי נפרד ממנו (מסומנים כנספח א')" (הדגשה הוספה – י"ע).
ישאל השואל – מדוע נכתב בהסכם כי החלקות אינן רשומות על שמו של מוסטפא, בעוד שהלכה למעשה זכויותיו של מוסטפא בנכס כבר נרשמו? מכאן טענת המועצה כי חלבי לא בדק את מרשם המקרקעין טרם התקשר בעסקה כפי שטען שעשה, וכי אם בדק וראה את הפער הלא מוסבר, סימן כי פעל תוך עצימת עיניים והתעלמות מחשד לקיומה של עסקה קודמת.
אכן, תמיהה היא, הכיצד חלבי, עו"ד במקצועו, חתם על הסכם המכר בנוסחו זה, ולא בירר את פשר הסתירה או עמד על תיקונה. אלא שטענה זו נטענה לראשונה בדיון שהתקיים בפנינו, ומשום מה לא הועלתה על ידי המועצה בשום שלב – לא לאורך כל ההליך שהתנהל בפני בית משפט קמא ואפילו לא בסיכומיה שהוגשו בתיק זה. הן חלבי הן מוסטפא העידו בפני בית משפט קמא אך לא נחקרו אודות הסוגיה, ויש להעמידם בחזקתם שאילו היו נחקרים בנושא זה היה בכוחם לשפוך אור על הקושיה, או לספק הסבר האם לגורמים המוזכרים – עו"ד מוני ברכה ויצחק בילו – יש קשר למקרקעין שבמחלוקת. אציין כי בנסח המקרקעין שהוגש לרשויות המס במסגרת הדיווח ביום 27.9.2012 אין כל זכר לבעלות של יצחק בילו ואין הערה כלשהי שמאזכרת כונס נכסים בשם עו"ד מוני ברכה, ולטענת חלבי, הסעיף המצוטט שורבב להסכם כמעין 'טעות הדפסה', מתוך הסכם אחר. מכל מקום, יש בפנינו ראיה כי הוצא נסח רישום "נקי" סמוך לעסקה, כאשר חלבי הצהיר והעיד כי לפני שרכש את המקרקעין ראה כי נסח הרישום נקי מהערות (עמ' 66 לפרוטוקול), וממילא לא מצאתי להתערב בקביעתו העובדתית של בית משפט קמא שהתרשם באופן ישיר מהעדות, כי חלבי עמד בחובתו לבדוק את מרשם המקרקעין (פסקה 44 לפסק הדין).
- בשלב זה אפנה לבחון את תום הלב הסובייקטיבי – האם נסיבות ביצוע העסקה היו צריכות לעורר את חשדו של חלבי, במיוחד נוכח מקצועו וניסיונו כעו"ד העוסק בתחום המקרקעין, כי למועצה קיימת זכות ביחס לנכס (עניין אבו זיאד, פסקה 8)?
לשיטת המועצה, בפני חלבי, ניצבו 'נורות אזהרה' המעידות כי ידע או למצער עצם את עיניו ביחס לקיומה של עסקה קודמת במקרקעין: ההחזקה והשימוש של המועצה במקרקעין כמזבלה והתוודעותו לקיומה של עסקה קודמת מפקידי מס הרכוש, עוד בטרם רשם זכויותיו במקרקעין. כן נטען כי בעדויותיהם של חלבי ושל מוסטפא קיימות סתירות לגבי מיקום המדויק של המקרקעין בתוך החלקה, ויש בכך כדי לפגום באמינותם. כך, נטען כי בסעיף 14 לתצהירו של מוסטפא נכתב כי "על המגרש שלי יש מדרון" אך בחקירה הנגדית אמר: "החלקה הזו למטה ולא במדרון בכלל" (עמ' 55 לפרוטוקול). ואילו חלבי השיב בחקירתו הנגדית " (...) החלקה שלי נמצאת על הגבעה עצמה ולא למטה בוואדי (...) " וכשנשאל האם החלקה שרכש נמצאת בראש הגבעה השיב בחיוב (עמ' 67 לפרוטוקול).
- בית משפט קמא מצא כי לא הוכח כי השימוש שעשתה המועצה במקרקעין שולל את תום ליבו של חלבי. נקבע כי המזבלה פונתה מהשטח לאחר השריפה הגדולה באזור הכרמל בחודש דצמבר שנת 2010, ואף כי לא ניתן לקבוע את המועד המדויק שבו סולקה האשפה מהקרקע, אין ראיות המלמדות על כך שכאשר חלבי ומוסטפא ניהלו משא ומתן והתקשרו ביניהם בהסכם, היתה במקום מזבלה שהייתה צריכה לעורר אצל חלבי חשד שהקרקע אינה בבעלותו של מוסטפא.
- לטענת המועצה שגה בית המשפט בקביעתו זו, שכן נסר אלדין ציין בעדותו כי 'המועצה לא זורקת זבל לשם מזה שנה ומשהו" (עמוד 35 לפרוטוקול) מה שמעיד כי היו אינדיקציות לקיומה של המזבלה בשטח. אכן, בסעיף 12 לתצהירו טען חלבי כי כשביקר בשטח בחודש יולי 2012 ראה כי קיים אתר פסולת פיראטי, אך טען כי הוא ממוקם בחלקות 2 ו-55 ולא בחלקה 15, בה מצויים המקרקעין שבמחלוקת. בנוסף, מסעיף 8 לתצהירו של נסר אלדין עולה כי הייתה הפקרות בשטח ובעדותו הסביר כי "המזבלה התפשטה עם השנים ולא הצטמצמה לחלקה שלנו, שהמועצה רכשה בתור מזבלה" (עמוד 35 לפרוטוקול). בנסיבות אלה, קשה היה לעמוד על הזכויות בקרקע לפי מצב הדברים בשטח, וגם אם הבחין חלבי במזבלה, לא ניתן לומר כי הדבר היה צריך לעורר חשש בליבו כי המקרקעין שרכש ממוסטפא נמצאים דווקא בבעלות המועצה.
- בפסק דינו עמד בית משפט קמא על הגרסאות השונות שמסר חלבי בנוגע למועד בו נודע לו על העסקה הראשונה, אם בעת שביקש אישור מס רכוש ביום 18.11.2013, או בעת שפנה להוציא אישור על תשלום מס שבח ביום 27.2.2014. נקבע כי הגם שהגרסאות השונות לעניין זה אינן עומדות לזכותו, אין בהן כדי להוכיח כי חלבי ידע על קיומה של עסקה קודמת עת התקשר בעסקה עם מוסטפא.
כזכור, החוזה בין מוסטפא לחלבי נחתם ביום 29.8.2012, ובמועד החתימה העביר חלבי את מלוא התמורה עבור הנכס (אם כי קיים פער בין נוסח החוזה ותצהירו של חלבי לפיו שילם 125,000 ₪, לבין תצהירו של מוסטפא בו טען כי קיבל עבור העסקה 150,000 ₪). נראה אפוא, כי נודע לחלבי על קיומה של העסקה הראשונה לאחר השלמת העסקה עם מוסטפא, ולאחר שנרשמה לזכותו הערת האזהרה, ביום 6.3.2013. לדבריו של חלבי, משנודע לו על עסקה קודמת במקרקעין פנה למוסטפא לבירור הטענות, והלה השיב לו כי העסקה עם המועצה מעולם לא התממשה. בית משפט קמא מצא "אין בדברים אלה להוכיח כי פעל ב'עצימת עיניים' ורכש את הזכות שבמחלוקת בשעה שידע על העסקה שנעשתה לפני כן עם התובעת" (פסקה 41 לפסק הדין), ודעתי כדעתו.
קשה לקבל את הטענה כי בשלב בו נודע לחלבי מפקידי המס על קיומה של עסקה קודמת, אי פנייתו לבירור העניין אל מול המועצה או הועדה המקומית לתכנון ובנייה מהווה חוסר תום לב השולל את זכותו. יש בכך כדי להרחיב את חובת תום הלב בה נדרש לעמוד הקונה השני. החשוב לענייננו הוא המועד בו נודע לחלבי או המועד בו יכול היה לחשוד כי בוצעה עסקה קודמת. כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא, חלבי שמע לראשונה אודות העסקה עם המועצה רק לאחר ששילם למוסטפא את מלוא התמורה ולאחר שנרשמה לטובתו הערת אזהרה. ודוק: לצורך תחולת סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין נדרש כי תום הלב חייב להתקיים עד למועד רישום הזכות (ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832 (2002); עניין לחאם, פסקה 8) אך לצורך הלכת גנז, הדגש הוא על תום הלב של הרוכש השני בעת הרכישה (למקרים דומים בהם בנסיבות העניין התוודעות מאוחרת לקיומה של העסקה הראשונה לא עלתה לכדי חוסר תום לב ראו: ע"א 8881/07 לב נ' טובי, פסקה 27 (27.08.2012); וכן עניין ג'וזיף, פסקה 7 והערתי שם. לדיון שונה אודות התוודעות לעסקה המוקדמת עובר למועד רישום הערת אזהרה, ראו אסמכתאות המובאות שם).
- כפי שציינתי בעניין לחאם, "אין מדובר במצב בו פלוני רוכש נכס, שלצד אחר יש בו חזקה ושימוש בלעדיים, מבלי שהוא טורח לברר את זכויותיו של המחזיק בנכס" (שם, פסקה 28).
עסקינן בשטח של כ-5 דונם מתוך חלקה המשתרעת על פני כ-17 דונם ונמצאת בבעלות משותפת. חלבי העיד כי ביקר בנכס והוא סבור שהחלקה שהראה לו מוסטפא הייתה מגודרת; חלבי שאל את מוסטפא על קיומו של הסכם חלוקה בין הבעלים, ובהעדר הסכם פורמאלי, נראה כי ההסדר הנהוג הפיס את דעתו; העסקה דווחה לרשויות המס ונרשמה בגינה הערת אזהרה; ולאחר שנודע לחלבי על העסקה הראשונה, לא ניתן לומר כי הגיב באדישות מעוררת חשד. לו חשד חלבי בקיומה של עסקה קודמת, יש להניח כי היה ממהר לרשום הערת אזהרה לזכותו ולהשלים את רישום העסקה סמוך למועד הרכישה, אך לא כך פעל חלבי, שהערת האזהרה לזכותו נרשמה רק ביום 6.3.2013, כחמישה חודשים לאחר העסקה. בהתחשב בכל אלה, דומה כי ענייננו שונה מהמקרים בהם נמצא כי הרוכש השני בזמן פעל תוך 'עצימת עיניים' (ראו: ע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד, פסקה 13 (9.10.2012); עניין אבו זיאד, פסקאות 13-12; ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'אזן, פ"ד נח(1) 224, פסקאות 28-23 (2003); ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, פסקאות 35-33 (14.4.2010)).
בשקלול מכלול הנסיבות, לא מצאתי אפוא כי עלה בידי המועצה להראות שחלבי פעל בחוסר תום לב או תוך עצימת עיניים, ואיני סבור כי יש לשנות מקביעתו של בית משפט קמא בעניין זה, אשר התרשם באופן ישיר מעדותו.
- סיכום: עסקינן בשתי עסקאות נוגדות, אשר שתיהן לא חפות מקשיים. עם זאת, בתחרות הזכויות שבין המועצה לבין חלבי על הבעלות במקרקעין נשוא הערעורים שבפנינו, ידו של חלבי על העליונה. למול העסקה הנוגדת של חלבי, עומדת המועצה שהתרשלה בכך שבמשך למעלה מעשרים שנה, החל מהמועד בו נרשם מוסטפא כבעל הנכס ועד להגשת תביעתה, לא פעלה לרישום הערת אזהרה ולהבטחת זכויותיה במקרקעין. הדבר הוביל לתאונה המשפטית שארעה ולקיומה של העסקה הנוגדת בין מוסטפא לחלבי. משלא הוכח כי חלבי התקשר בעסקה הנוגדת בחוסר תום לב, מכלול השיקולים מביא למסקנה כי על-פי הלכת גנז זכותו במקרקעין עדיפה.
לא למותר להזכיר כי נוכח התוצאה אליה הגעתי בדבר התחייבותו של מוסטפא כלפי המועצה, לא נחסמת דרכה לתבוע את מוסטפא תביעה כספית, ובכך אין היא יוצאת כשידה על ראשה.
- נוכח כל האמור, אציע לחברי כי דין ע"א 8609/15 וע"א 294/16 להידחות.
מוסטפא ישלם למועצה הוצאות משפט בסך 15,000 ₪.
המועצה תשלם לחלבי הוצאות משפט בסך 15,000 ₪.
צו המניעה שניתן ביום 17.2.2016 במסגרת ע"א 294/16 – מבוטל.
ש ו פ ט
השופט י' דנציגר:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט נ' סולברג:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.
ניתן היום, ז' באייר התשע"ז (3.5.2017).
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15086090_E08.doc עכב
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il