גוזי נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

העותרת מתגוררת מזה 63 שנים במעמד של דיירת מוגנת בדירה המצויה במקרקעין הידועים כחלקה 27 בגוש 5106 והמצויים ברחוב שלמה בן יוסף 28 בקרית עקרון (להלן: "הדירה"), בבעלות רשות מקרקעי ישראל, המשיבה 1 (להלן: "רמ"י"), ובניהול חברת עמידר, המשיבה 2 (להלן: "עמידר").

בעתירה זו מבקשת העותרת להורות על ביטול מכרז מספר עמ/643/2016 (להלן: "המכרז") למכירת הדירה ולהורות על זכותה לרכשה, בתוקף היותה דיירת מוגנת.

רקע

בשנת 1949 עלו העותרת ובעלה המנוח מתימן ושוכנו בדירה. בחלוף השנים הפכו לדיירים מוגנים. בשנת 2013 נפטר הבעל. בשנת 2016 ביקשה העותרת לרכוש הדירה בפטור ממכרז ואף שילמה דמי מקדמה ודמי פתיחת תיק, דא עקא, לבסוף חזרה בה והמקדמה הושבה לה.

נסיבות חזרתה מבקשתה לרכוש הדירה שנויות במחלוקת; העותרת גורסת כי לאחר שנקטה בהליכים המתוארים, נמסר לה כי שווי הדירה הוערך ב- 2,000,000 ₪, סכום אשר לדבריה אינה יכולה לעמוד בו ומכאן חזרתה מהחלטתה לרכוש הדירה. המשיבות גורסות מנגד, כי חזרתה של העותרת מבקשתה לרכוש את הדירה אירעה טרם שהומצאה לה שומה רשמית ועל כן לא קמה עילה לכאורה לחזרתה מהבקשה. לפיכך, אין לעותרת להלין אלא על עצמה.

לאחר שהושבה לעותרת המקדמה על רקע חזרתה מבקשתה לרכוש הדירה, פרסמו המשיבות ביום 12.12.16 מכרז פומבי למכירת הזכויות בדירה במחיר מינימום של 1,320,000 ₪. משהתגלה דבר המכרז לעותרת, היא דרשה מהמשיבות לבטלו ולאפשר לה לרכוש את הדירה בסכום שפורסם, בטענה כי אילו היה מוצע לה המחיר דלעיל, כי אז הייתה רוכשת הדירה וממילא המכרז לא היה יוצא לדרך. לנוכח סירוב המשיבות, הגישה העותרת את עתירתה דנן ביום 17.1.17.

בפתח ההליך ניתן צו ארעי, לבקשת העותרת, לעיכוב ההליך המכרזי, אשר מנע את פתיחת ההצעות למכרז.

טענות העותרת

העותרת טוענת כי המשיבות יצרו בפניה מצג שווא לפיו מחיר הדירה, אם תרכוש אותה, יעמוד על סך 2,000,000 ₪ בעוד שבפועל נקבע מחיר מינימום במכרז על 1,320,000 ₪. במחיר זה, לא הייתה חוזרת בה מהחלטתה לרכוש הדירה ולפיכך, יש לאפשר לה את רכישתה בסכום זה ובניכוי ההנחות להן היא זכאית מכוח חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט – 1998 (להלן: "חוק הדיור הציבורי") – כדיירת מוגנת.

בא כוחה, עו"ד בר- אשר, טוען כי המשיבות התנהלו מול העותרת בחוסר תום לב, תוך הפרת כללי מנהל תקין וחובת ההגינות. לדבריו, בחודש יולי 16' פנה אליו מר אסף בר בטלפון, רכז המכר בעמידר (להלן: "נציג עמידר" או "מר בר") והודיעו כי השומה לדירה עומדת על סך של 2,000,000 ₪. אז, ביקש ב"כ העותרת ממר בר להמציא לידיו מסמך רשמי ביחס לגובה השומה ולחילופין, תשריט של הדירה, בשל חששו שמא נפלה טעות במדידת שטחה, ולנוכח הערכתו את גובה השומה כמופחת ממה שנמסר לו. בקשתו נדחתה בנימוק כי לא מקובל להעביר תשריט דירות (תכתובת אלקטרונית בנדון צורפה כנספח ז' לעתירה).

לנוכח השומה הגבוהה, נאלצה העותרת להפסיק את הליך הרכישה או אז, הוחזרו לה כספי המקדמה, לבקשתה. העותרת גורסת, כי אותה עת, לא הודעה לה העובדה, כי ככל שהדירה לא תירכש על ידה, היא תועמד למכירה באמצעות מכרז. כך, דבר פרסום המכרז נודע לה סמוך לפני סיור מבקרים שנערך ביום 4.1.17, עשרה ימים עובר להגשת העתירה, אז פנתה באמצעות בא כוחה למשיבות לביטולו בדרישה שיתאפשר לה להמשיך בהליך הרכישה בו החלה, כפוף למחיר שנקבע במכרז. בקשותיה נדחו.

ב"כ העותרת טוען כי בינה לבין המשיבות נכרת הסכם שתחילתו בהליך בו נקטה לרכישת הדירה אשר מכוחו זכאית העותרת לרכוש הזכויות במקרקעין. לשיטתו, בהמשך ההליך, הוטעתה העותרת על ידי המשיבות, בכך שהן נמנעו מלהציג לפניה העובדות לאשורן.

ב"כ העותרת מוסיף כי זכותה של העותרת לרכוש הדירה בפטור ממכרז גוברת על זכותו של צד ג', מכוח הוראת תקנה 25(3) לתקנות חובת מכרזים, הקובעת כי עסקת מכר של דירה לדייר מוגן אינה טעונה מכרז.

ב"כ העותרת טוען כי הסכום שנדרש מהעותרת לרכישת הדירה (2,000,000 ₪) גבוה במידה ניכרת מעסקאות דומות שנערכו באזור ולפיכך, היא הופלתה לרעה. לשיטתו, מחיר הדירה נגזר מהשומה שנקבעה על ידי השמאי הממשלתי, במסגרת המכרז, בניכוי המענק וההנחות שהעותרת זכאית להם. עם זאת, ככל שייקבע כי העותרת אינה זכאית להנחות על פי חוק הדיור הציבורי, עותר ב"כ העותרת להעניק לה ההנחות שציינו המשיבות במהלך הדיון בעתירה.

ב"כ העותרת גורס כי אי קבלת העתירה תוביל לתוצאה קשה מנשוא. העותרת תעקר מביתה מזה למעלה מ-60 שנים, שכן ברי כי צד ג' שירכוש הזכויות בדירה יגרום לפינויה כנגד תשלום פעוט. לדבריו, פינוי העותרת מדירתה בשנות ה-80 לחייה יגרום לה שברון לב ועלול להחיש את קיצה.

טענות המשיבות

המשיבות טוענות כי העתירה הוגשה בשיהוי והיא נעדרת בסיס. המשיבות מוסיפות כי העותרת אמנם ביקשה לרכוש את הדירה בפטור ממכרז אולם התחרטה, או אז החליטו המשיבות לפרסם מכרז פומבי למכירתה – החלטה ראויה המצויה במתחם הסבירות. אילו רצתה העותרת, יכולה הייתה להמתין עד לקבלת המפרטים הכספיים המלאים, או אז לקבל החלטה מושכלת. כאמור, היא בחרה שלא לעשות כן.

המשיבות מציינות כי המכרז פורסם בתאריך 12.12.16 והעתירה הוגשה ביום 17.1.17, שלושה ימי עבודה בלבד לפני המועד שנקבע לפתיחת ההצעות במכרז. לשיטתן, בין לבין, הן שינו מצבן לרעה, כמו גם השתנה לרעה מצבם של צדדי ג' שהגישו הצעותיהם למכרז. ביטול המכרז בשלב זה יפגע במשיבות ובמציעים כאחד.

בהתייחסן לשיחה שנערכה בין נציג עמידר לבין ב"כ העותרת, אישרו המשיבות כי ב"כ העותרת אכן התעניין אצל מר בר בשווי העסקה המשוער והלה השיבו כי לדעתו מדובר בכ- 2,000,000 ₪ בהדגישו כי מדובר בהערכה שלו בלבד, לאור היכרותו את מחירי האזור. אז, הודיעו ב"כ העותרת כי העותרת חוזרת בה מהצעתה לרכוש הדירה. עוד טוענות המשיבות, כי נציג עמידר הודיע לבתה של העותרת, בת אל, על כוונת עמידר לפרסם מכרז ובתגובה ביקשה את כספי המקדמה של אמה. זאת ועוד – במסגרת סיור המבקרים בדירה נכחה בת אחרת של העותרת, ולא זו בלבד שהיא לא סירבה למכירת זכויות הבעלות בחלקה במסגרת מכרז פומבי אלא שטענה בפני נציג עמידר שנכח במקום, כי המשפחה תשמח לקבל דירה חלופית בקרית עקרון. המשיבות הוסיפו כי התנהלות העותרת נגועה בחוסר תום לב, שכן מתצהיר בתה- הגב' בת חן מרדכי, עולה כי התוודעה למכרז ביום 2.1.17 וביום 4.1.17 עדיין עמדה על בקשתה לקבל חזרה את כספי המקדמה ששילמה העותרת. רק לאחר ששינו המשיבות את מצבן לרעה, הוגשה העתירה.

המשיבות טוענות כי העותרת לא השכילה להוכיח את טענתה, לפיה אילו הייתה ממשיכה בהליך הרכישה אזי הייתה הדירה נמכרת לה במחיר המינימום שנקבע במכרז. לטענתן, מחיר המינימום במכרז נמוך בהרבה ממחיר הנכס שנקבע עבור דייר מוגן שכן על מציע חיצוני חלה החובה לפנות את הדייר המוגן, לדאוג לו לדיור חלופי ולשלם לו את שווי זכויותיו.

המשיבות הדגישו כי חוק הדיור הציבורי, על ההנחות הנקובות בו, אינו חל על העותרת ככל שזה נוגע להליך רכישת הדירה, שכן עסקינן בדיירת מוגנת להבדיל מדיירת הזכאית לדיור ציבורי. לשיטתן, ההוראות הרלוונטיות לענייננו הן חוק ותקנות חובת המכרזים המעגנים את הכלל בדבר חובת מכרז, כאשר מכירה בפטור ממכרז הינה החריג. דהיינו, החוק מקנה עדיפות למכירת המקרקעין במכרז על פני פטור ממכרז ואין מדובר בזכות קנויה של הדייר המוגן. לפיכך, מחובת הרשות להנחות עצמה לבחון אם אין עליה להעדיף לקיים מכרז גם במקרים בהם קיימת תקנת פטור מתאימה. המשיבות תמכו עמדתן בפסיקה.

הוטעם כי אישור מכירה בפטור ממכרז כפוף לכך שחוזה השכירות המוגנת לא הופר ושאין מגבלה תכנונית לביצוע המכר. בענייננו, צוין כי העותרת ובעלה המנוח בנו במהלך השנים תוספות בנייה לא חוקיות בדירה ואף נשקלה האפשרות להכריז עליהם כפולשים ולפיכך, ספק אם הועדה המוסמכת לכך הייתה מאשרת לעותרת לרכוש את הדירה. משהתחרטה העותרת בתחילת הליך הרכישה ובהינתן כי בקשתה כלל לא נבחנה על ידי הגורם המוסמך, הרי שאין יסוד לטענתה כי נכרת עמה חוזה מחייב לרכישת הדירה.

המשיבות מוסיפות כי אין בסיס לטענת העותרת לפיה זכויותיה עתידות להיפגע עקב מכירת המקרקעין, שכן מצבה ומעמדה כדיירת מוגנת בנכס הובטחו בהוראות המכרז (סעיפים 2.6 ו- 2.7) מכוחן חלה חובה על הזוכה לקיים את "כלל המחויבויות הנובעות מהיותו בעל הבית והמשכיר של היחידה המוגנת...".

לאור כל האמור לעיל, ביקשו המשיבות לדחות את העתירה.

ההליך

במסגרת צו ביניים הוקפא המכרז לאחר המועד האחרון להגשת ההצעות ובטרם פתיחתן. במהלך הדיון בעתירה התחוור כי למכרז הוגשה הצעה אחת בלבד. לדיון הגיע – באורח מפתיע – המציע, מר ציון פרץ והצהיר בהתחשב בגילה של העותרת ובעובדה שהיא מחזיקה בדירה 63 שנים, על נכונותו למשוך הצעתו כדי לאפשר לעותרת להמשיך בהליך הרכישה בו החלה והפסיקה.

בנסיבות אלו, הציע בית המשפט שתי הצעות חלופיות:

• על פי יזמת המציע תימשך הצעתו וייפתח הליך מחודש של מכירת הדירה עם העותרת, אשר אם לא יבשיל לכדי עסקה - יפורסם מכרז חדש.

• יוארך המועד להגשת הצעות למכרז, כפוף לווידוא זהות המציע.

  הובהר כי לחלופה הראשונה בכורה ביחס לחלופה השנייה.

   

העותרת נתנה הסכמתה לשתי החלופות תוך העדפה לחלופה הראשונה. וועדת פשרות מטעם המשיבות דחתה ההצעות, או אז, הגישו באי כוח הצדדים סיכומיהם.

דיון והכרעה

נציג עמידר אישר בהגינותו כי העריך לפני ב"כ העותרת את שווי הדירה בסכום של 2,000,000 ₪. הגם שהדגיש, לשיטת המשיבות, כי מדובר בהערכה בלבד, על יסוד ניסיונו האישי ב'שוק' הנדל"ן מהסוג הנדון, באזורים סמוכים – ברי כי העותרת ייחסה משקל רב לדבריו ובתמימותה, פעלה אגב הסתמכות עליהם.

ודוק; מדובר באישה קשישה וקשת יום. ברי לי כי לשמע הסכום בו נקב נציג עמידר, נבהלה ונסוגה מהחלטתה לרכוש הדירה. לדידה נציג עמידר הוא בעל הסמכות ובעל הדעה. בין אם ציין מר בר לפני בא כוחה כי מדובר ב'הערכה' כפי שגרס ובין אם לאו, כפי שגרס בא כוח העותרת – לדידה, די היה בכך כדי לסגת מהחלטתה.

בנסיבות אלו, על פני הדברים – נהגו המשיבות כדין כאשר פרסמו המכרז לאחר הודעת העותרת בדבר חזרתה מהחלטתה לרכוש הדירה. עם זאת, לנוכח הנסיבות המיוחדות והחריגות כפי שתוארו – סבורתני כי יש לקבל את העתירה ולהורות על ביטול המכרז והשבת האופציה לרכוש המקרקעין בפטור ממכרז לידי העותרת. אסביר.

ככלל, החלטת המשיבות לשווק המקרקעין במכרז פומבי – סבירה בהיות המקרקעין משאב ציבורי חשוב ומוגבל. קיומו של מנהל תקין מתאפשר באמצעות פרסום מכרז פומבי המבטיח את כללי ההגינות והשוויון, כמו גם, מכירת המקרקעין לציבור הרחב.

ברי כי חובת המכרז היא הכלל והפטור בהתאם לתקנות חובת המכרזים, המאפשר לדייר מוגן לרכוש זכות בעלות ללא מכרז – הוא החריג, אשר הרשות רשאית להחילו בהתאם לשיקול דעתה. בהתאם לכך, קובע סעיף 1ב' לתקנות את עדיפות המכרז הפומבי על פני מכירה בדרך של פטור ממכרז, מפורשות:

"עדיפות המכרז הפומבי

1ב.(א)גוף ציבורי יעדיף לבצע התקשרויות בדרך של מכרז פומבי רגיל גם מקום שהותר לו לפי תקנות אלה לבצע התקשרויות שלא בדרך של מכרז פומבי רגיל.

...

(ד)החלטה של גוף ציבורי לבצע התקשרות שלא בדרך של מכרז, תתקבל לפי תקנות אלה לאחר בחינת האפשרות לערוך את ההתקשרות בדרך של מכרז, וככל שהדבר מוצדק וסביר בנסיבות העניין".

לעותרת אין אפוא זכות קנויה לדרוש רכישת הזכויות במקרקעין ללא מכרז (ר' לעניין זה גם עת"מ 36079-08-15 קורזום נ' רמ"י).

עם זאת, אין חולק כי בענייננו, מצאה הרשות לאפשר לעותרת לפתוח בהליך של רכישת הדירה בפטור ממכרז על פי תקנה 25(3). יש להניח כי המשיבות היו מאפשרות – כפוף לנהלים הקבועים – השלמת ההליך, אשר נקטע באיבו ביוזמת העותרת, על רקע המצוקה אליה נקלעה לשמע המחיר 'המשוער' כפי שנקב בו מר בר באוזני בא כוחה. אילו מחיר המינימום במכרז היה עומד, סופו של יום, על סך 2,000,000 ₪ - אזי, יש להניח, העותרת לא הייתה מגישה עתירתה. בפועל, נקבע מחיר סף נמוך בשיעור ניכר העומד על סך 1,350,000 ₪ ובנסיבות אלו, ניתן להבין את תחושת התסכול וההחמצה שחשה העותרת, כאשר חזרה בה בטרם עת מהאפשרות לרכוש הדירה.

להשתלשלות עובדות אלו לא היה משקל, אלמלא יוזמתו הנדיבה של המציע היחיד במכרז, לחזור בו מהצעתו כדי לאפשר לעותרת להשלים את הליך הרכישה מהמקום בו חדלה. יוזמתו של מר פרץ מסירה כל חשש לפגיעה בעקרון השוויון וכללי הצדק. להיפך, כללי הצדק יבואו על סיפוקם, עם מתן הזדמנות נוספת לעותרת לרכוש את דירתה ולאפשר לה להזדקן בה בכבוד, מקום בו גידלה את משפחתה ומטבע הדברים היה כל עולמה.

ערה אנוכי לטענת השיהוי אשר בפי המשיבות, אולם, לנוכח יוזמת מר פרץ, הוקהה העוקץ מהשיהוי האובייקטיבי, בהעדר חשש של ממד מנזק שייגרם לכאורה למציע כתוצאה מביטול המכרז. לפיכך, טענת השיהוי נדחית.

המשיבות טענו כי אין להיעתר לעתירה, בין השאר, בשל תוספות בנייה בלתי חוקיות שבנתה העותרת. טענתן תמוהה לנוכח נכונותן למכור לעותרת את הדירה בפטור ממכרז, אשר כאמור, סוכלה על ידי העותרת. זאת ועוד, מדובר בתוספת בנייה שנבנתה לפני שנים רבות והמשיבות לא נקטו הליכים נגד העותרת בגינה. לפיכך, ומבלי להקל ראש בבנייה בלתי חוקית, אין בה בנסיבות המתוארות, כדי להקים עילה להעדפת קיום מכרז על פני השימוש באפשרות של פטור ממכרז.

זאת ועוד; ביטול המכרז אמנם יאפשר לעותרת לחדש את הליך הרכישה בפטור ממכרז אולם יותיר בידי המשיבות את הסמכות להחליט אם לאשר המכירה, סופו של יום, בהתאם לחוק ולמדיניות הנוהגת. יתר על כן, אין באמור כדי לחייב המשיבות למכור לעותרת את הדירה במחיר המינימום שבמכרז. חזקה על המשיבות כי יקבעו את תנאי המכר בהתאם למקובל במכר פטור ממכרז ויעניקו לעותרת ההנחות והמענקים להם היא זכאית במסגרת החוק. לעניין זה, רשמתי לפניי את האמור בסעיף 34 בכתב התשובה ביחס להנחות המגיעות לדייר מוגן בעת רכישת דירתו בפטור ממכרז כמו גם את הצהרותיה של ב"כ עמידר במהלך הדיון שהתקיים בעתירה.

בשולי הדברים יצוין, כי ככל שתהליך רכישת הדירה על ידי העותרת לא ייצא לפועל, תהיינה המשיבות רשאיות לפרסם מכרז פומבי חדש למכירת הדירה. למותר לציין כי העותרת תהא זכאית להגיש הצעה למכרז ככל שתחפוץ בכך.

אשר על כן, העתירה מתקבלת. המכרז יבוטל. המשיבות יציעו לעותרת לרכוש הדירה בפטור ממכרז ויעשו כן בתוך 60 יום מהיום.

אין צו להוצאות.

ניתן היום, א' תמוז תשע"ז, 25 יוני 2017, בהעדר הצדדים.