שוקר ואח' נ' שטרן

מבוא

לפני ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות מיום 4.4.24 (ת"א 42940-12-19). במסגרת פסק הדין התקבלה תביעה לתשלום דמי תיווך שהוגשה על ידי מר יניב שטרן (להלן: "המשיב") כנגד ה"ה אברהם ומיכל שוקר (להלן: "המערערים").

בפסק הדין של בית משפט קמא המערערים חויבו לשלם למשיב בגין דמי תיווך סך של 62,000 ₪ המהווים 2% מהיקף עסקת מכר בצירוף מע"מ (בסך 10,540 ₪) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.9.19 ועד למועד התשלום בפועל. כן חויבו המערערים לשלם למשיב פיצויים בגין עגמת נפש בסך 4,000 ₪, שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪, והוצאות בסך 2,500 ₪.

פסק דינו של בית המשפט קמא

1. בהתאם למפורט בפסק דינו של בית המשפט קמא, המערערים פנו למשיב שהינו מתווך מקרקעין, בעקבות מודעה שפרסם למכירת זכויותיהם של בני הזוג ששון בנכס מקרקעין (להלן: "המוכרים"). ביום 19.8.19 חתמו המערערים על הזמנה למתן שירותי תיווך והתחייבו לשלם למשיב דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר המכירה הכולל של הנכס, בצירוף מע"מ (להלן: "הסכם התיווך").

2. המערערים ביקרו בנכס מספר פעמים והתנהל מו"מ במסגרתו היו המערערים מיוצגים על ידי עורך דין, כמו גם המוכרים. ביום 15.9.19 נכרת הסכם מכר בין המערערים למוכרים במסגרתו נמכרו למערערים זכויות החכירה בנכס מקרקעין ברחוב רחבעם זאבי בנס ציונה (גוש 3636, חלקה 234) תמורת 3,100,000 ₪ (להלן: הסכם המכר).

3. במועד החתימה, בהתאם למפורט בהסכם המכר, זכויות החכירה של המוכרים לא היו רשומות במרשם המקרקעין, זכויות המוכרים היו רשומות בחברה המשכנת וכן הייתה רשומה הערה לטובת שתי חברות להבטחת החזר הלוואות שנטלו מהן המוכרים. בהתאם לכך נקבע במבוא להסכם המכר תנאי מתלה שחייב את המוכרים להשלים את רישום זכויות החכירה על שמם (להלן: "התנאי המתלה"). נקבע כי אי-רישום הזכויות תוך 9 חודשים ממועד החתימה יזכה את הקונים בזכות להמשיך להחזיק בנכס מבלי לשלם שכר דירה עד לתום 15 חודשים מהחתימה, וכי אי-רישומן גם לאחר תקופה זו יזכה את הקונים באפשרות לבטל את הסכם המכר בכפוף לפיצוי מוסכם בסך 150,000 ₪ בגין הפרה זו בלבד.

4. ביום 10.9.20 נרשמו זכויות החכירה על שם המוכרים ולכן התקיים התנאי המתלה. כמו כן, ביום 15.9.20 נרשמה הערת אזהרה לטובת המערערים על זכויות המוכרים בנכס.

   עוד נקבע בהסכם המכר כי התמורה בגין הזכויות תשולם במספר תשלומים בכפוף לתנאים שפורטו בו. המערערים התחייבו, בין היתר, לשלם תוך 60 יום ממועד רישום החכירה את התשלום השלישי, ולשלם דמי שכירות ממועד קבלת החזקה, והכל כמפורט בהסכם המכר. אך, המערערים המשיכו להחזיק בנכס מבלי לשלם את התשלום השלישי והרביעי והפסיקו לשלם דמי שכירות. המערערים פנו לשמאי שערך חוות דעת שהעלתה כי קיימות בנכס חריגות בניה.

5. ביום 23.11.20 שלחו המערערים למוכרים הודעה לפיה גילו כי קיימות בנכס חריגות בניה וכי זכויות החכירה שנרשמו לא תואמות את הצהרתם בהסכם המכר ביחס לכך ששטח הבית הוא 250 מ"ר. המערערים דרשו את הסדרת החריגות תוך 30 יום, והודיעו כי הם מפסיקים את תשלום דמי השכירות. ביום 2.12.20 נשלחה תגובה מטעם המוכרים במסגרתה דחו את טענות המערערים, וטענו כי הפסקת תשלומי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם. לכן, דרשו המוכרים את תיקון ההפרה ואת תשלום הפיצוי המוסכם. משאלו לא בוצעו, שלחו המוכרים למערערים ביום 6.1.21 הודעה בדבר ביטול ההסכם.

6. ביום 8.2.2021 המערערים הגישו תביעה נגד המוכרים לאכיפת הסכם המכר, והמוכרים הגישו תביעה שכנגד בה עתרו לקבוע כי ההסכם בוטל על ידם כדין. התביעה והתביעה שכנגד נדונו בבית המשפט המחוזי (מרכז) בת"א 17148-02-21 שוקר נ' ששון (להלן: "עניין ששון").

7. בפסק הדין מיום 14.11.2014 שניתן בעניין ששון דחה בית המשפט המחוזי את הטענה של המערערים (התובעים שם) ביחס לאי ההתאמה בזכויות החכירה שנרשמו. עם זאת, התקבלה טענת המערערים בדבר הפרת חובת הגילוי מצד המוכרים ביחס למצבו התכנוני של הנכס. נקבע כי מדובר באי התאמה כמשמעה בסעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), ולכן המערערים היו זכאים להסתמך עליה לצורך ביטול ההסכם מכוח סעיף 16 לחוק המכר, אך הם בחרו שלא לעשות זאת. חלף זאת, המערערים הפסיקו את תשלומי השכירות ולא שילמו את יתרת התמורה, ונקבע כי לא הייתה זכות לעשות כן וכי הפרו בכך את הסכם המכר הפרה יסודית. לפיכך, נקבע כי הודעת הביטול ששלחו המוכרים למערערים מיום 6.1.21 נשלחה כדין והתביעה שכנגד התקבלה. עם זאת, נקבע כי מאחר שגם המוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, החיובים ההדדיים בפיצויים מוסכמים מתקזזים ולכן תביעתם הכספית של המוכרים נדחתה.

8. המערערים הגישו ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון (ע"א 399-22 שוקר נ' ששון). בפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 25.4.2022 נכתב כי לאחר שהמותב הבהיר למערערים כי אין תוחלת לערעורם, הם חזרו בהם מהערעור, ונקבע בפסק הדין כי על המערערים לסלק ידם מהנכס עד ליום 30.6.22.

9. המערערים לא שילמו למשיב את דמי התיווך. ביום 15.10.19 שלח להם המשיב מכתב התראה בו טען כי הוא עומד בתנאי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1966 (להלן: "החוק" או "חוק המתווכים") ולכן הוא זכאי לדמי תיווך.

10. בפסק דינו פירט בית המשפט קמא כי המערערים טענו כי הם אינם חייבים בתשלום מפני שהסכם המכר טרם השתכלל לכדי חוזה מחייב לאור התנאי המתלה שהיה קבוע בו. כן טענו כי המשיב פעל בחוסר תום לב כאשר הציג בפניהם מצג שווא ביחס למצבו התכנוני והרישומי של הנכס והתערב בפרטי עסקת המכר בניגוד לחוק המתווכים ובאופן חד צדדי לטובת המוכרים.

11. בית המשפט קמא בחן את עמידתו של המשיב בשלושת התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 14 לחוק לתשלום דמי תיווך: (1) המתווך הוא מתווך רשום (2) עסקת התיווך בין המתווך ללקוח עמדה בתנאי סעיף 9 לחוק (סעיף הקובע את דרישת הכתב ואת הדרישה לעמידה בתנאים הקבועים בתקנות) (3) המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם. הובהר כי בנוסף לבחינת עמידתו של המשיב בתנאים אלו, יש לבחון גם את תום ליבו כדי להבטיח כי לא נשללת זכאותו לדמי תיווך.

12. צוין כי אין חולק על עמידתו של המשיב בשני התנאים הראשונים הקבועים בחוק. בית המשפט קמא קבע כי המשיב הוא "הגורם היעיל" להתקשרות בעסקה. זאת, מאחר שהמערערים פנו אליו מיוזמתם, ובהמשך לפנייתם הוא פעל לקידום העסקה. הוא הציג להם את הנכס, הם ביקרו בו מספר פעמים ובסופו של דבר התקשרו בהסכם המכר.

13. באשר לשאלת תום הלב, נקבע כי המשיב לא הפר את חובת תום הלב. יתרה מכך נקבע כי המשיב פעל בצורה ראויה, ללא משוא פנים ולטובת המערערים. מסקנות אלו התבססו, בין היתר, על ממצאי מהימנות במסגרתם העדיף בית המשפט קמא את גרסת המשיב.

    עוד נקבע כי אין מקום להשית על מתווך חובת תום לב מוגברת בדומה לחובה המוטלת על מוכר בעסקת מקרקעין במסגרת הכלל בדבר "יזהר המוכר", שכן לא מצופה ממתווך להחזיק במידע שלא קיבל מהמוכר והחובה לפי סעיף 8(א) לחוק היא למסור את המידע שיש בידיו. כמו כן, על בסיס השוואה למקרים אחרים בהם נדונה חובת תום הלב של מתווך, נקבע כי חובה זו חלה במקרי קצה (סעיף 32 לפסק הדין). הובהר, כי הפרתה של חובת הגילוי משמעה אי גילוי מידע שהיה בידי המתווך והיה עליו לגלותו בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק. מידע ביחס לנכס הוא באחריות המוכרים, ואין להטיל אותה חובה על המתווך שכל תפקידו הוא לקשור את הקשר בין הצדדים.

14. בית המשפט קמא לא קיבל את טענת המערערים כי המשיב הפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. המידע שהעביר המשיב למערערים הוא מידע שקיבל מהמוכרים, והוא הבהיר להם כי עליהם לעשות את הבדיקות בעצמם. נקבע כי דווקא המערערים הם שפעלו בחוסר תום לב כאשר לא התכוונו לשלם את דמי התיווך למשיב מהרגע הראשון. כן צוין כי טענה לפיה התובע הביא את המערערים לרכישת נכס חרף בעיות בו – היא טענה בדבר כדאיות העסקה שאינה נוגעת למשיב שסיים את תפקידו עם כריתת ההסכם בין הצדדים.

15. עוד נקבע כי מחקירתו הנגדית של המערער עולה כי היה מודע לקיומן של חריגות בניה, מה גם שמההליך בעניין ששון עולה כי המערערים הסתמכו בעניין זה על הצהרות המוכרים, ומכאן הסיק בית המשפט קמא כי המערערים לא הסתמכו בעניין זה על המשיב. יתרה מכך, נקבע כי המערערים כרתו את הסכם המכר מבלי שהעלו בראשית הדרך כל טענה ביחס להגינותו. זאת, עשו בליווי עורך דין, כאשר היו רשאים לבדוק את הנכס, ובפרט כאשר עסקינן במי שהינו קבלן בניין (המערער).

16. כן נקבע כי בסופו של דבר העסקה נכרתה בסכום נמוך משמעותית מהסכום שפורסם מלכתחילה למכירתה, וכי דמי השכירות שנקבעו נמוכים משמעותית מדמי השכירות הריאליים. לכן, נדחו הטענות ביחס לכך שהמשיב פעל לטובת המוכרים.

17. באשר לטענת המערערים כי אינם חייבים בתשלום מאחר שהסכם המכר הותנה בתנאי המתלה, נקבע כי אין ממש בטענה זו (פסקה 69 לפסק הדין). קביעה זו התבססה על פסק הדין של בית המשפט העליון בו נקבע כי גם חוזה על תנאי יכול להיחשב חוזה מחייב (ע"א 342/89 ג.ז רכסים בע"מ ואח' נ' פסח גרופר ואח' [פורסם במאגרים, 30.3.1992] (להלן: "עניין רכסים"), ולכן, גם הוא מזכה את המתווך בשכר ובדמי תיווך.

     

    תמצית טענות הצדדים בערעור:

    טענות המערערים:

18. המערערים טוענים כי בית המשפט קמא שגה בקביעותיו.

19. לטענתם, המשיב הפר את החובות הקבועות בסעיף 8 לחוק המתווכים ופעל בחוסר תום לב קיצוני. זאת, מאחר שהוא הציג בפניהם מצג שווא לפיו הדירה היא בגודל 250 מ"ר למרות שידע בבירור כי היא רק 162.1 מ"ר לפי רישומה בחברה המשכנת. כמו כן, המשיב לא דיווח להם על חריגות הבניה בנכס, אלא השיב לשאלה בחיוב רק לאחר שנכנסו לנכס וחתמו על הסכם התיווך. המשיב עסק בתיווך הנכס מספר חודשים קודם לכן ולכן חריגות הבנייה ומצב הנכס היו ידועים לו. כן נטען כי המשיב הסתיר מהם את העובדה שהנכס לא רשום על שם המוכרים. חריגות הבנייה ואי הרישום הובילו לשיטתם בסופו של דבר לביטול חוזה המכר על ידי בית המשפט, דבר שהיה נחסך לטענתם לו המשיב היה פועל בתום לב ובהגינות.

20. לטענת המערערים, המשיב פעל בניגוד לסעיף 12 לחוק המתווכים, האוסר על מתווך במקרקעין לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין.

21. עוד טענו כי המשיב פעל לטובת המוכרים. הוא התערב לטובת המוכרים בעריכת סעיף השכירות כשדרש לשנות את דמי השכירות מ- 3,000 ₪ ל- 4,200 ₪. כן טענו כי המשיב התערב באופן דומה בניסוח סעיפי התנאי המתלה, הפיצוי המוסכם והבטוחות, תוך איום והפעלת לחץ כלפי המערערים.

22. המדובר בחוזה שהותנה בתנאי מתלה. נטען, כי המוכרים לא קיימו את התנאי המתלה בעניין רישום החכירה, וכי בהתאם לסעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), חוזה שקבוע בו תנאי מתלה אשר לא קוים במועד הוא בבחינת void, ולכן לא נכרת בין הצדדים חוזה, וכי הדבר הוא בגדר הסיכונים הכרוכים בעבודת המתווך. לכן לא ניתן לראות במשיב כמי שהיה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

    טענות המשיב

23. פסק הדין של בית המשפט קמא מבוסס על ממצאים של מהימנות וקביעות עובדתיות, שכידוע ערכאת הערעור לא תיטה להתערב בהם. בין אלו, נקבע כממצא עובדתי כי עדות המשיב מהימנה, כי הוא פעל ללא משוא פנים וכי היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה. כן קבע בית המשפט קמא כי עדויות המערערים בלתי מהימנות, וכי עולה מהן שהם לא התכוונו לשלם למשיב מלכתחילה.

24. המשיב טען כי בזכותו הנכס נרכש במחיר הנמוך ב- 250,000 ₪ מהסכום בו שווק, וכי האחריות לבחון את הנכס לא מוטלת על כתפיו. זאת, בפרט כאשר נקבע כממצא עובדתי כי המערערים בחנו את הנכס טרם הרכישה, ויתרה מכך המערער הודה כי הסתמך על המוכר ולא על המשיב בעת הרכישה. עניין חריגות הבנייה נמסר למערערים עוד בביקור הראשון. המערער 1 הוא קבלן בנייה אשר מבין את השפה והמונחים. המערערים היו מיוצגים וב"כ המערערים בבית המשפט קמא ערך את הסכם המכר. הם אף חתמו בהסכם המכר והצהירו על כך שהם מודעים לכל מה שקשור בנכס והדבר נלמד אף מתמלולי השיחות והפרוטוקולים. באשר למחיר השכירות, המערערים ידעו היטב שזה נמוך בהרבה מהמחיר הריאלי שהיה עליהם לשלם, כפי שניתן ללמוד מחקירת המערער. בהתאם לאמור טען המשיב כי יש לדחות את הטענה ביחס להתערבותו בהסכם, והפנה לתמלול ממנו עולה כי אין בטענה ממש.

25. בעניין התנאי המתלה, ציין המשיב כי בפסיקה נקבע שקיומו של תנאי מתלה לא שולל על פני הדברים את זכאות המתווך לדמי תיווך, גם אם התנאי המתלה לא התקיים והסכם המכר בוטל עקב כך, והפנה לעניין רכסים בו נקבע כי מאחר שחוזה על תנאי הוא חוזה מחייב, הרי שבדרך כלל הבאת הצדדים לידי כריתתו תזכה את המתווך בשכר.

    דיון והכרעה

26. אדון, אם כן, בטענות המערערים כנגד קביעת בית המשפט קמא כי עליהם לשלם למשיב דמי תיווך.

    הטענה ביחס לתנאי המתלה בהסכם המכר

27. באשר לטענה כי מדובר בהסכם מכר שהותנה בתנאי מתלה - המערערים טוענים שהעובדה שהתנאי המתלה לא התקיים מלמדת על כך שהחוזה בטל מעיקרו. אין בידי לקבל טענה זו. סעיף התנאי המתלה בהסכם המכר נוסח על ידי הצדדים להסכם זה כך:

    "... והואיל המוכרים מתחייבים לרשום את זכויות החכירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין [להלן- התנאי המתלה]. במידה והתנאי המתלה לא יתקיים תוך 9 חודשים ממועד חתימת הסכם זה מוסכם כי הקונים יפסיקו את תשלומי שכ"ד כמפורט בס' 8 להלן, בתום 9 חודשים, ועדין יחזיקו בנכס כשוכרים וזאת עד 15 חודשים ממועד חתימת הסכם זה ללא שהם ישלמו שכ"ד מתום 9 חודשים מחתימה ועד לתום 15 חודשים מחתימה, במידה והתנאי המתלה לא יתקיים 15 חודשים ממועד חתימת הסכם זה הקונים בלבד יוכלו לבטל את ההסכם בכפוף לפיצוי מוסכם בסך של 150,000 ₪ בגין הפרה זו בלבד. במקרה זה המוכרים יחזירו את כל הכספים ששולמו להם על חשבון התמורה. היה והמוכרים לא הודיעו לקונים על כך שהתנאי המתלה התקיים תוך המועד הנ"ל, יחשב התנאי המתלה כלא מתקיים לכל דבר ועניין;..."

28. חוזה המכר נכרת ביום 15.9.19 והתנאי המתלה התקיים ביום 10.9.20 (המועד בו נרשמו זכויות החכירה על שם המוכרים בלשכת רישום המקרקעין). כלומר, התנאי המתלה התקיים בטרם הגיע המועד בו יכלו המערערים להודיע על ביטול החוזה בשל אי התקיימות התנאי. מעבר לכך, לא רק שהמערערים לא טענו בזמנו כי ההסכם בטל עקב אי קיום התנאי המתלה – אלא שהם עתרו לאכיפתו במסגרת התביעה שהגישו כנגד המוכרים ונדחתה בעניין ששון, למרות שנקבע שששון הפרו את חובת הגילוי. משמעות הדבר היא שהתוצאה הרצויה מבחינת המערערים במסגרת התביעה שהגישו הייתה הצהרה לפיה החוזה בין הצדדים הוא חוזה מחייב, וכידוע, "זכאות המתווך לשכר קיימת רק משהביא את הצדדים לעסקה לידי כריתת חוזה מחייב [...]" (עניין רכסים בעמ' 10, וכן סעיף 14 לחוק בו עוגנה דרישה זו). כפי שצוין לעיל הסיבה לכך שבעניין ששון התקבלה התביעה שכנגד ונקבע כי המוכרים היו רשאים לבטל את ההסכם, היתה נעוצה בכך שנקבע שהמערערים הפרו את ההסכם.

     

    בנסיבות אלו, אין מקום לקבל את טענת המערערים כי המשיב אינו זכאי לדמי תיווך מאחר ומדובר היה בחוזה על תנאי מתלה.

29. בית המשפט קמא קבע כממצא עובדתי כי המשיב פעל על מנת לקדם את העסקה ולכן היה הגורם היעיל להתקשרות בין הצדדים. המערערים לא הציגו במסגרת ערעורם כל נימוק המלמד אחרת. לא מצאתי כי מקרה זה הוא בגדר מקרה חריג המצריך התערבות בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית בעניין זה.

     

    הטענה להפרת חובת הנאמנות ודרישת תום הלב

30. המערערים טענו כי היעדר זכאותו של המשיב לדמי תיווך נובעת גם מכך שהפר את חובת הנאמנות המוטלת עליו מכוח סעיף 8 לחוק המתווכים (וכן את האיסור המוטל עליו לאי התערבות במסמכים משפטיים מכוח סעיף 12 לחוק שיידון בהמשך), ובכך הביא אותם לכדי כריתת החוזה שלבסוף נכשל.

31. המערערים העלו טענות בעניין אי גילוי ומצג שווא. נטען כי המשיב ידע על החריגות ולא גילה על אודותיהן למערערים. לפי הנטען, המשיב הציג בפניהם מצג שווא לפיה גודל הדירה כ- 250 מ"ר למרות שידע בבירור שגודלה רק 162.1 מ"ר לפי רישומה בחברה המשכנת, וכן נטען כי לא יידע אותם כי הדירה לא רשומה על שם המוכרים.

32. בית המשפט קמא דחה טענות אלה על סמך ממצאים עובדתיים מהם עולה כי המערערים לא הסתמכו על המשיב בעת חתימת החוזה, וכן קבע כי המשיב לא הפר את חובת תום הלב.

33. סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי:

    "8 (א). מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

    (ב). במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

34. בית המשפט העליון עמד אך לאחרונה על תכליתה של הוראה זו, בע"א 214/23 פרוספריטי סאל נדל"ן ייעוץ השקעות ושיווק נכסים בע"מ נ' הבניין ברח' יפו 21 ירושלים בע"מ (פורסם במאגרים, 21.7.2024) (להלן: עניין "פרוספריטי סאל") צוין כי:

    "[...] חוק המתווכים לא נועד לצמצם את היקף חובת הגילוי החלה על מתווך במקרקעין, ותכליתו הייתה להגביר דווקא את החובות המוטלות על מתווך כלפי לקוחו ולהגדירן כחובות אמון [...]" (בפסקה 16).

35. על רקע הלכה זו, נראה כי יש קושי בקביעת בית המשפט קמא בדבר היקפה המצומצם של חובת תום הלב המוטלת על מתווך (סעיף 32 לפסק הדין). כפי שפורט בעניין פרוספריטי סאל, החובות המוטלות על מתווך מכוח סעיף 8 לחוק באות להוסיף על חובות תום הלב הכלליות ואינני סבורה כי, ככלל, יש לפרש את היקף חובת תום הלב המוטלת על מתווכים בצמצום.

36. עם זאת, לא שוכנעתי כי יש לקבל את טענות המערערים ביחס למסקנתו של בית משפט קמא אשר לא קיבל את טענות המערערים לפיהן המשיב הפר את החובות המוטלות עליו ולכן אין לחייבם בתשלום דמי תיווך, וזאת מהטעמים שיפורטו להלן.

    ראשית, לאור העובדה שבית המשפט קיבל את גרסתו של המשיב כי נסמך לעניין הנתונים שמסר למערערים בקשר לנכס על המידע שנמסר לו ע"י המוכרים (פסקה 78 לפסק הדין). כמו כן, נושא חריגות בנייה עלה בשיח בין המשיב למערערים. המשיב העיד כי יידע את המערערים ביחס לקיומן של חריגות בניה וכי עליהם לערוך בדיקות בעניין עם בעל מקצוע וכי העביר להם את המידע שקיבל מהמוכרים (ר' עמ' 10, עמ' 13, ש' 10-6 ועמ' 14, ש' 13-11 לפרוט' הדיון). בית המשפט קמא קיבל, כאמור, את עדותו של המשיב כאמינה. לא למותר לציין כי המערערים נסמכו לעניין מצבו התכנוני של הנכס על המוכרים, כפי שנקבע בעניין ששון. כמו כן, המערערים היו מיוצגים ע"י עורך דין במסגרת הליך הרכישה והחתימה על הסכם המכר. עוד נקבע, כפי שאכן עולה מעדות המערערת, כי המערערים ידעו בדיוק לקראת איזו עסקה הם נכנסים, המערערים הודו כי היה ידוע להם לפני שחתמו על הסכם המכר בדבר הפער בין שטח הבית 250 מ"ר ל-161 מ"ר וסמכו על המוכרים כי יטפלו בהסדרת הדברים (ר' עמ' 53, ש' 6-3 לעדות המערערת).

    אף לא שוכנעתי כי היה מוטל על המתווך, לצורך עמידה בחובות המוטלות עליו במקרה זה לערוך בעצמו בירורים ביחס לסוגיה זו, שעה שיידע את המערערים ביחס לצורך בעריכת בדיקות עם בעל מקצוע בנושא וכן שעה שהמערערים היו מיוצגים על ידי עורך דין וממילא, כפי שצוין לעיל, המידע היה בידם בטרם חתמו על הסכם המכר. בית המשפט קמא אף ייחס משקל לכך שהמערער הוא קבלן בניין כך שנושא ההיתרים אינו זר לו.

37. באשר לאי הגילוי הנטען בעניין העדר הרישום של הנכס, נקבע כממצא עובדתי כי המערערים ידעו שזכויות החכירה אינן רשומות על שם המוכרים בלשכת רישום המקרקעין. מעבר לכך שהמשיב הודה בכך בחקירתו, בהסכם המכר היה כתוב במפורש כי "זכויות החכירה שלו [המוכר – א.ר.ב] אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין וכי הוא פועל לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין בימים אלו ואין לו כל מניעה לבצע את הרישום..." (מתוך ה"הואיל" השני בהסכם המכר). כמו כן, להסכם המכר צורף מסמך אישור הזכויות המעיד כי אין מניעה לרשום את זכויות החכירה על שם המוכרים, ודברים אלו מתווספים לממצאי בית המשפט קמא שהוזכרו לעיל בדבר העובדה שהמערערים היו מיוצגים ובדבר מודעותם ועמידתם על זכויותיהם.

38. כמו כן, עיתוי העלאת הטענות כלפי התובע, כאשר המערערים לא שילמו לו את דמי התיווך במועד כריתת ההסכם, אף הוא מלמד על חולשת הטענות, והמערערת אישרה בחקירתה כי לא התכוונו לשלם לו, כבר כשפנה אליהם בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר (ר' עמ' 58 ש' 12 לעדות המערערת).

    הטענות כי המשיב פעל לטובת המוכרים

39. המערערים העלו טענות אף לעניין התנהלות המשיב במסגרת המשא ומתן. נטען כי המשיב לחץ עליהם להסכים לניסוח הסעיף של התנאי המתלה, הפיצוי המוסכם, הבטוחות ואף איים עליהם לטענתם שאם לא יעשו זאת "יעיף אותם מהחוזה". עוד נטען כי המשיב התנהל באופן חד צדדי לטובת המוכרים כפי שעולה מתמלול השיחות. המערערים טוענים שבכך הפר המשיב את החובות המוטלות עליו.

40. בית המשפט קמא לא קיבל את הטענות לפיהן המשיב הפעיל על המערערים לחץ והתערב בתנאי הסכם המכר לטובת המשיב.

41. המערערים מפנים לתמליל של שיחה שעולה ממנה כי המשיב התערב בעניין גובה הפיצוי המוסכם במקרה שהמוכרים לא יצליחו להסדיר את רישום הזכויות על שמם. המשיב נחקר בעניין זה והעיד כי פעל בעקבות פניות שהגיעו אליו מטעם המוכרים על מנת לסייע לצדדים למצוא פתרון מוסכם (ר' עמ' 17, ש' 30-26 לפרוט' הדיון).

42. לאחר שעיינתי בטענות ואף בתמליל, לא שוכנעתי כי המעורבות של המתווך בניסיונות למצוא פתרונות מוסכמים שיאפשרו בסופו של דבר התקשרות בהסכם המכר נעשתה באופן שיש בו משום חריגה מהחובות המוטלות עליו ומצדיקה שלילת זכאותו לדמי תיווך. לא למותר לציין כי בסופו של דבר, אכן נחתם הסכם מכר, שעה שהמערערים מיוצגים, והמערערים אף ביקשו בהמשך לאכוף הסכם זה.

43. לנוכח כל האמור, לא מצאתי כי יש לקבל את טענות המערערים כנגד הקביעות של בית המשפט קמא, אשר לא קיבל את טענות המערערים כי המשיב הפר את חובת הנאמנות וחובת תום הלב שהיתה מוטלת עליו, באופן המצדיק את שלילת זכאותו לדמי תיווך.

    הטענה להפרת סעיף 12 לחוק האוסר על התערבות בעריכת מסמכים משפטיים

44. סעיף 12 לחוק המתווכים קובע חובה נוספת החלה על המתווך וזו לשונו:

    "12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961".

     

45. בע"א (מחוזי י-ם) 17100-05-11 דליה כרמל נ' רפאל אסייג (פורסם במאגרים, 26.9.2011) (להלן: עניין כרמל)), בית המשפט עמד על תכליתו של סעיף זה:

    "סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין... חוק המתווכים נועד להגן על צרכנים ולהגביל את כוחם העדיף של מתווכי דירות על פני הצדדים לעסקה (ראו, למשל: בר"ע (ת"א) 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי (פורסם במאגרים, [פורסם בנבו], 25.01.01); ע"א (חיפה) 3455/06 דה כהן בע"מ נ' עמרם (פורסם במאגרים, [פורסם בנבו], 28.8.07)). בית משפט קמא ציין, ובצדק, כי תכליתו של סעיף 12 היא למנוע מצב שבו מתווך במקרקעין, אשר לו אינטרס אישי בסיום ההתקשרות, ישפיע על כריתתו של הסכם מחייב, ואגב כך ייתר, בעיני הצדדים, את הצורך להיוועץ בעורך דין בשלב זה של ההתקשרות. ניגוד העניינים שבו מצוי המתווך הוא בולט וברור, שכן למתווך אינטרס כספי ברור בכך שהצדדים יתקשרו בעסקה מחייבת שתזכה אותו בתשלום דמי תיווך, אף אם בהמשך הדרך לא תצא העסקה אל הפועל על רקע מחלוקות שיתגלעו בין הצדדים. המחוקק ביקש להגן על זכויות הצדדים לעסקה ולמנוע סיכון כי אלה יתקשרו בעסקת בזק מחייבת רק בשל מעורבותו של המתווך. לנוכח תכלית זו, אין כל ספק כי סעיף 12 חולש על יחסיו של המתווך הן עם לקוחו, והן עם יחסיו עם אדם שעימו מעוניין לקוחו להתקשר בעסקת מקרקעין" (פיסקה 6).

     

    נראה שהחשש מפני ההשפעה אותה מבקש סעיף 12 למנוע, רלוונטי במיוחד למקרים בהם הצדדים אינם מיוצגים על ידי עורכי דין, הגם שתחולת סעיף זה לא מוגבלת למצבים אלו בלבד. לצד זאת, האיסור המוטל בסעיף הינו ביחס לעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין או לסיוע בעריכתם.

46. מבחינת טיב ההתערבות, המערערים לא טוענים שהמשיב ניסח את הסעיפים בעצמו – אלא שהוא הפעיל עליהם לחץ להסכים לניסוח סעיפים בנוסח שהציע שהיה לטובת המוכרים. אמנם, בפסיקה הוכרה האפשרות שתתקיים הפרה של האיסור בסעיף 12 גם אם המתווך לא ניסח את המסמך המשפטי בעצמו (למשל מקום בו המתווכת הביאה לצדדים טופס ריק של זיכרון דברים, כפי שהתרחש בעניין כרמל (ר' פסקה 7 לפסק הדין). אולם, בענייננו הטענות של המערערים אינן מתמקדות בניסוח מסמכים על ידי המתווך אלא בהתערבות בתוכן ההסכמות המסחריות בין הצדדים (ובפרט גובה הפיצוי המוסכם, גובה דמי השכירות וכדומה).

    מבחינת עריכת המסמכים המשפטיים וניסוחם, בענייננו, המערערים היו מיוצגים לכל אורך ההתקשרות עם המוכרים. בית המשפט קמא קבע כממצא עובדתי כי עורך דינם של המערערים ליווה אותם לאורך כל ניהול המו"מ עם המוכרים, וכי המערער הודה בכך שברור לו שהמשיב הוא חסר השכלה משפטית.

47. לאור האמור, לא שוכנעתי כי המשיב הפר את האיסור הקבוע בסעיף 12 לחוק המתווכים.

48. סיכומו של דבר, לא שוכנעתי כי יש לקבל את הערעור.

    לפיכך, הערעור נדחה. אני מחייבת המערערים בהוצאות המשיבים בערעור בסך כולל של 5,000 ₪. סכום זה יועבר למשיבים, באמצעות בא כוחם, מהעירבון שהופקד על ידי המערערים.

    יתרת סכום העירבון תוחזר למערערים.

    המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

     

     

     

     

    ניתן היום, ט' אדר תשפ"ה, 09 מרץ 2025, בהעדר הצדדים.