פז נ' פלונית

תביעה לסילוק יד מנכס מקרקעין שהתובע זכאי להירשם כבעליו ושהנתבעת מחזיקה בו.

כתבי הטענות

1. בכתב התביעה נטען כך: התובע זכאי להירשם כבעלים של נכס מקרקעין הנמצא בקומת הקרקע בבית משותף ברחוב שלום עליכם 54 בתל אביב הידוע כתת-חלקה 1 בחלקה 79 בגוש 8906 ("הנכס"). התובע רכש את הזכויות בנכס מהבעלים הרשום, גב' נטע ינאי וגב' מלכה קוצר, ביום 8.3.1990. עקב פטירתו בטרם עת של עורך הדין שטיפל בעסקת המכר עבור התובע, טרם הושלם הרישום ואף לא נרשמה הערת אזהרה. התובע שילם למוכרות את מלא התמורה בעד הנכס והוא זכאי להירשם כבעליו. במסגרת הליכים שהתובע מנהל לצורך השלמת הרישום, פנה התובע לעיריית תל אביב-יפו לצורך קבלת אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין בדבר היעדר חובות. לשם כך תואמה עם נציג העירייה מדידה וביקורת בנכס ליום 6.5.2020. בבואם להיכנס אל הנכס, התברר כי מנעול הדלת הוחלף. לאחר בירור התגלה שהנתבעת השתלטה באופן לא חוקי על הנכס ועל רכוש התובע שאוחסן בו. במצב זה אין לתובע אפשרות להשלים את הליכי הרישום. התובע התלונן במשטרה על הפלישה, ללא הועיל. התובע מציין כי הנתבעת מתגוררת בדירה שבקומת הקרקע בבית המשותף הרשומה בפנקס הזכויות כתת-חלקה 4 (דירה שהזכויות בה רשומות על שם מדינת ישראל). על רקע עובדות אלו עותר התובע לסלק את ידה של הנתבעת מהנכס. עוד הוא מבקש היתר לפיצול סעדיו.

    

2. הנתבעת טוענת להגנתה, כטענות סף, להתיישנות התביעה, לשיהוי, לחוסר תום לב ולהיעדר ניקיון כפיים. נטען כי הנתבעת היא נכה 100% על רקע נפשי, ואחותה מחזיקה בייפוי כוח לטפל בענייניה. לטענת הנתבעת, היא בעלת הזכויות בנכס והיא מתגוררת בו למעלה מ-25 שנה מבלי שהתובע פעל למימוש הזכויות הנטענות על ידו בנכס, וזאת על אף שהיה מודע שהנתבעת משתמשת בו ואף משכירה אותו לצדדים שלישיים. הנתבעת גורסת שרכשה את הדירה שבה היא מתגוררת ואת הנכס דנן מאותם בעלים, מר אליה עבודי, בהסכם מכר מיום 11.3.1998, וזאת לאחר כמה שנים שבהם התגוררה בו בשכירות. נטען כי באי-רישום הערת אזהרה ביצע הנתבע מחדל רשלני העולה כדי חוסר תום לב. עוד נטען כי התובע לא הוכיח ששילם מסים עבור רכישת הנכס; וכי הנתבעת שילמה את תשלומי החובה בגין הנכס לאורך השנים. חיבורי החשמל והמים לנכס הם חיבורים ישירים מהדירה שבה הנתבעת מתגוררת. לבסוף נטען כי בהליך משפטי אחר משנת 2017 (הנוגע לנכס אחר בבניין) אחות התובע הייתה תובעת, ושמו של התובע לא הופיע.

    

3. בכתב תשובה טען התובע כי הנתבעת מערבבת בין שני נכסים: היא מתגוררת בתת-חלקה 4, שרשומה על שם מדינת ישראל (ולא על שם אליה עבודי). הנכס מושא התביעה הוא מחסן, תת-חלקה 1, שהיה רשום עד לא מזמן על שם מנוחה מדברי ז"ל ועל שם בנותיה שמהן רכש את הנכס. נכון להיום רשומה על שם התובע הערת אזהרה, ואי-יכולתו לקבל אישור עירייה מונע את השלמת הרישום. לבסוף נטען כי אין במצבה האישי של הנתבעת כדי לאפשר לה להשתלט על נכסים לא לה.

    

   מתווה ההתדיינות

4. בית המשפט מינה מומחה מוסכם מטעמו, את המודד עלי צרצור, לבדיקת מיקום הנכס וזיהויו על גבי תשריט הבית המשותף. המומחה נתן חוות דעת והבהרות. מסקנתו, בסופו של דבר, הייתה שהנכס דנן (תת-חלקה 1) נמצא בקומת הקרקע של הבניין, והגישה אליו מבחוץ. היא שונה מתת-חלקה 4 שממוקמת במקום אחר בבניין. הצדדים לא חלקו על מסקנות חוות הדעת (לאחר ההבהרות), והמומחה לא נחקר.

    

5. החקירות הראשיות של בעלי הדין והעדים הוגשו בתצהירים. התובע הצהיר בעצמו. הנתבעת הצהירה בעצמה, וכן צירפה תצהירים של שלוש ידידות שלה: גב' אביבה מדלסי, גב' חגית חוה וגב' אילנה אביטל. גב' חוה לא התייצבה למתן עדות, ותצהירה לא משמש ראיה.

    

6. ביום 9.2.2022 נחקרו מצהירים. לאחר מכן ערך בית המשפט, בהסכמת הצדדים ובנוכחותם, ביקור במקום לצורך התרשמות ממיקום הנכס. הצדדים סיכמו טענות בכתב. זו עת ההכרעה.

    

   דיון והכרעה

7. נפתח במתווה הנורמטיבי. סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין" [ההדגשה הוספה]. סעיף זה משמיע כי מקום שבעלים רשום או מי שזכאי להחזיק בהם תובע את ההחזקה במקרקעין, על המחזיק בפועל מוטל הנטל להראות שעומדת לו זכות להחזיק במקרקעין שזכותו של הבעלים או הזכאי להחזיק כפופה לה (ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 465 (1977)). בית המשפט העליון פסק:

    

   "סעיף 16 דן בהגנה על הבעל ועל הזכאי להחזיק, וכאן הזכאי להחזיק אין פירושו מוגבל למי שזכאי להחזיק כבעלים רשום של הקרקע והמונח הזכאי להחזיק משתרע גם על מי שקיבל מהבעל הרשום את הזכות להחזיק בקרקע כגון שוכר, בר-רשות וכן מי שבתור קונה קיבל את זכות ההחזקה מהבעל הרשום שמכר לו. לכן אין צורך לדון בכל הטענות של בא-כוח המערערת, שזכות הבעלות של הקונה עומדת לו כלפי צד ג' רק עם השלמת המכר על-ידי רישום, כי גם לפני שהושלמה זכותו לבעלות על-ידי רישום על שמו, מקנה לו החוק אפשרות להגן על זכות החזקה שלו" (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ''ד לא(3) 433, 437 (1977)).

    

8. בענייננו התובע הוכיח שהוא זכאי להירשם כבעל הנכס מכוח הסכם מכר שהתקשר בו בשנת 1990 עם בעלותיו הרשומות. לזכות הבעלות נלווית גם הזכות להחזיק (סעיף 2 לחוק המקרקעין), ולכן הנטל על הנתבעת להראות שהיא מחזיקה בנכס כדין מכוח זכות הגוברת על זכותו של התובע להחזיק בו.

    

9. ייאמר מיד כי נטל זה לא הורם, אף לא בקירוב. הסכם המכר שהציגה הנתבעת, שבמסגרתו רכש אחיה את הזכויות מאליה עבודי, מתייחס לתת-חלקה 4. אין בו כל אזכור לתת-חלקה 1 או למדרגות המחברות בין שני הנכסים. המודד אישר בחוות דעתו שתת-חלקה 1 ותת-חלקה 4 הן חלקות שונות ונפרדות, והצדדים אינם חולקים על כך. העובדה שבמשך השנים היה מעבר בדמות גרם מדרגות המחבר בין תת-חלקה 1 לתת-חלקה 4 (שלימים נסגר על ידי הנתבעת), כפי שטענה הנתבעת להגנתה וביקשה להוכיח באמצעות העדות שהעידו לטובתה (ובולט בעניין זה היעדר תצהיר של אחותה של הנתבעת, הגם שאיני סבור שתצהיר כאמור היה מסייע לה), אינה מעלה ואינה מורידה. אף העובדה שכיום הנכס גדול יותר מגודלו המקורי כפי שכתוב בנסח הרישום ובתשריט הבית המשותף אינה משנה מהתוצאה. אם אין לנתבעת זכות להחזיק בתת-חלקה 1, אין לה זכות להחזיק גם בהרחבה של תת-חלקה זו. המדובר בשתי תת-חלקות נפרדות שחוברו להן יחדיו בשלב כלשהו באמצעות גרם מדרגות, ותת-חלקה 1 הורחבה משמעותית לכיוון מזרח. אין זה משנה מי חיבר את שני הנכסים, ואם עשתה זאת הנתבעת או מי שהחזיק בתת-חלקה 4 או בתת-חלקה 1 לפניה. אין מדובר ביחידת רישום אחת; החיבור בין שתי היחידות אינו נזכר בתקנון הבית המשותף או בתשריט הנלווה לו; וחיבורן באמצעות גרם מדרגות אינו הופך אותן ליחידה אחת ואינו יכול להקנות לנתבעת זכויות, ובעיקר לא יכול לגרוע מזכויותיו של התובע. התובע זכאי להירשם כבעלים של תת-חלקה 1, וזכאי לדרוש את ההחזקה בה ממי שמחזיק בה שלא כדין. בהיעדר עילה חוקית להחזיק בתת-חלקה 1, המסקנה המתבקשת ואין בלתה היא שהנתבעת מחזיקה בה שלא כדין. אף אם נניח, לצורך הדיון, שהנתבעת קיבלה רשות להחזיק בה ממאן דהוא, או שהייתה זו רשות מכללא (באמצעות אי-נקיטת פעולה לפנותה במשך השנים), הרי שהרשות בוטלה על ידי התובע לכל המאוחר עם הגשת התביעה, והוא זכאי לדרוש את ההחזקה חזרה.

    

10. טענות ההגנה של הנתבעת אינן מבססות זכות להחזיק בנכס הגוברת על זכותו של הזכאי להירשם כבעלים להחזיק בו. עסקינן במקרקעין מוסדרים. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע שאין התיישנות במקרקעין מוסדרים. משמעות הדבר שהנתבעת אינה יכולה לרכוש זכויות מכוח התיישנות מנחילה שעה שזכויות כאלו לא התגבשו עד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (ע"א 547/74 חטיב נ' מדינת ישראל, פ"ד ל(2) 440, 444 (1976)). אין בכוחה של הנתבעת להדוף תביעה לסילוק יד מכוח טענת התיישנות משום שסילוק יד היא עילה מתחדשת היוצרת עילת תביעה חדשה מדי יום ביומו (ע"א 477/68 הופמן נ' מיכאלי, פ"ד כג(2) 52, 56 (1969)). גם בטענת השיהוי אין ממש. הנתבעת זכתה מן ההפקר בכך שהחזיקה בנכס שנים רבות ונהנתה ממנו. לא הוכח שהשיהוי גרם לה נזק ראייתי, כלכלי או אחר, וממילא טענת שיהוי – היכן שלא קיימת התיישנות – תתקבל בנסיבות של השתק מכוח מצג, נסיבות שלא בוססו בענייננו (ע"א 4352/15 קורן נ' הראל (2.8.2017); שרון חנס ויששכר רוזן-צבי "תביעה ביוזמת הנתבע" עיוני משפט מ 173, 212-204 (2017)). לא נמצא חוסר תום לב בהתנהלות התובע. עצם אכיפת זכותו שנים רבות לאחר שהתגבשה אינו עולה כדי חוסר תום לב. אין עסקינן בעסקות נוגדות אשר בהן אי-רישום הערת אזהרה או אי-השלמת הרישום עלולים לגרום לצד שלישי תם לב להסתמך על המרשם באופן שתיגרם "תאונה משפטית". בענייננו הנתבעת לא טענה שרכשה זכויות קנייניות בתת-חלקה 1, אלא טענה שתת-חלקה 1 היא חלק מתת-חלקה 4. טענה זו נמצאה חסרת בסיס בהיותה נסתרת על ידי המרשם שהוא ראיה חותכת לתוכנו (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין). גם מצבה האישי של הנתבעת, שאכן אינו פשוט ויש להצטער עליו, אינו יכול להקנות לה זכויות הגוברות על זכותו של התובע.

     

11. הנתבעת ניסתה לטעון בדיון שהסכם המכר שמכוחו התובע מבקש להירשם כבעלים הוא מזויף, ולכן לא בוססה זכותו להחזיק בנכס. למעשה, את סיכומיה מבססת הנתבעת על טענה זו, כמעט באופן בלעדי. היא מצביעה על שקרים כביכול בגרסתו של התובע אשר צריכים להוביל לשיטתה לדחיית התביעה. דין טענת הזיוף וכל קו הטיעון הזה להידחות. טענת הזיוף לא הועלתה בכתב ההגנה. היא שינוי חזית שאין מקום להידרש לו לאחר שהתובע התנגד לכך. על כן לא התרתי בדיון את קו החקירה. הידרשות לטענה זו, בלא שהתאפשר לתובע להיערך לה מבחינת הגנתו ולהביא ראיות לסתור, תקפח את זכויותיו הדיוניות ותפגע באפשרות לברר את האמת. לכך אין מקום. אוסיף, מעל הדרוש, כי הטענה לא הוכחה לגופה: הנתבעת הייתה יכולה להזמין לדיון לעדות את המוכרות או את חליפיהן כדי שיתמכו בטענה שההסכם אכן מזויף. חזקה שאם היו דברים בגו, בעלות הנכס הרשומות היו באות להעיד ומנסות לקבל את הנכס הרשום על שמן חזרה. אף לא הובאה חוות דעת מומחה לתמיכה בטענת הזיוף, והשוני החיצוני בחתימות בין מסמכים שונים אין די בו כדי להוכיח זיוף שעה שהמוכרות לא טענו בשום שלב שההסכם מזויף.

     

12. לנוכח האמור, לא ראיתי צורך להידרש לטענת התובע שלפיה אין זו הפעם הראשונה שהנתבעת משתלטת על רכוש שאינו שלה. אף אין צורך להכריע בטענות הנתבעת לגביו השקרים הרבים שהיא מייחסת לתובע, ובונה עליהם את כל הגנתה. גם אם אניח, לצורך הדיון, שנפלו בעדותו של התובע אי-דיוקים בעובדות מחמת חלוף השנים או לגבי טיב יחסיו עם אחותו (ואין אני אומר שכך הוא), אין בכך כדי לסתור את זכותו המעין-קניינית בנכס, המעוגנת בהסכם מכר, בלא שנטענה טענת זיוף בכתב ההגנה (ולכן אין להידרש לה), וממילא בלא שהובאו ראיות מהימנות להוכחתה והיא נותרה תלויה על בלימה. מעל הדרוש אוסיף שאותם "שקרים" לאו שקרים הם והמענה שנתן התובע בסיכומי התשובה מניח את הדעת.

     

    סוף דבר

13. מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת. מאחר שהנכס אינו בשימוש כרגע והנתבעת ממילא לא התגוררה בו אלא השכירה אותו, היא תפנה אותו תוך 21 יום ממועד פסק הדין ותשיבו לחזקת התובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

     

14. ניתן בזאת היתר לפיצול סעדים.

     

15. אשר להוצאות המשפט: לא היה מקום לנהל את ההתדיינות מצד הנתבעת. התביעה נחזתה מלכתחילה כתביעה טובה שאין הגנה מפניה. זכותה של הנתבעת לנהל את ההליך עד תום, אולם ניהולו והתארכותו מגדילה את הוצאות התובע, ואין מקום שיצא בחסרון כיס בגין כך. בשל כך תישא הנתבעת בשכר טרחת בא כוח התובע בסך של 20,000 ש"ח וכן בהוצאותיו כנגד קבלות. סכום זה הוא מתון בשים לב שחזית המחלוקת הייתה יחסית צרה, וניתן משקל מסוים גם למצבה האישי של הנתבעת. התובע יציג פסיקתה לחתימה שתכלול את הוצאות המשפט בצירוף קבלות, ויעשה כן תוך 14 יום. שכר הטרחה וההוצאות ישולמו תוך 30 יום ממועד החתימה על פסיקתה שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

     

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין.

     

    המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, ו' באדר ב' התשפ"ב, 9 במרץ 2022, בהעדר הצדדים.