התובעת רכשה דירה במסגרת מיזם לבניית דירות נוספות בבניין ישן, וקיבלה דירתה בפועל באיחור ניכר רק לאחר הגשת התביעה. המחלוקת העיקרית נוגעת לאיחור במסירה, והאם זכאית התובעת לפיצוי למרות שהתשלום האחרון בגין הדירה לא שולם אלא לאחר הגשת התביעה. עוד משתרעת המחלוקת על זכויות התובעת לקבלת מחסן וטיב זכויותיה בחניה, על שאלת חובתה לשלם בגין שינויים בדירה, חישוב יתרת התמורה וליקויי הבניה.
רקע וטענות הצדדים
1.במסגרת תמ"א 38 הוסיפה הנתבעת שש דירות לבניין בן ארבע דירות, ומכרה דירה שנבנתה לנתבעת בהסכם מיום 5.9.16. ההתקשרות של התובעת בהסכם בוצעה באמצעות אמה, פלונית אלמונית (להלן: פלונית) המשמשת כמיופת כוחה נוכח מצבה הרפואי של התובעת. בסעיף 4א להסכם נקבע מועד המסירה ליום 2.4.17.
לטענת הנתבעת טרם חתימה על ההסכם סוכם כי הנתבעת תבצע בדירה שינויים ללא תשלום, למעט תשלום עבור הזזת קיר אם תחויב הנתבעת בעלות העבודות, והתובעת תהיה גם זכאית לקבל מחסן בגודל של 10 מ"ר. לטענתה יש תוקף להבטחות אלו למרות שלא עוגנו בהסכם.
במועד המסירה החוזי היה על התובעת לשלם את התשלום האחרון בסך של 350,000 ₪, ונטען כי סוכם עם עורך הדין שייצג אותה ברכישה, עו"ד קדוש, כי תשלם 105,000 ₪, כאשר היתרה בסך 245,000 ₪ תשולם במועד המסירה בפועל, ללא תוספת ריבית או הצמדה.
2.במקביל נמשכה בניית הדירה תוך שמטעם התובעת מפקחים על הבניה והשינויים מפקח ואדריכלית מטעמה. ביום 16.10.18, לאחר הודעת הנתבעת כי נקבע מועד למסירת החזקה ליום 30.10.18, שלח ב"כ התובעת (עו"ד צור) מכתב ובו קיזז מיתרת התמורה סך של 147,000 ₪ בגין איחור במסירה והתובעת שילמה את יתרת התמורה בסך 98,000 ₪. עוד הועלו טענות ביחס לליקויים וזיכויים המגיעים לתובעת.
במענה ב"כ הנתבעת מיום 23.10.18 טענה הנתבעת כי חיוביה מותנים בהתאם לסעיף 16ב לחוזה בכך שהתובעת תקיים התחייבויותיה ומאחר וטרם שילמה את מלוא התמורה, אינה זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה. עוד הועלו טענות בדבר הסיבות לאיחור במסירה, הפוטרות את הנתבעת מאחריותה. הנתבעת הציעה לצרכי פשרה למסור החזקה בתמורה לקבלת 226,406 ₪. סכום זה מקפל בתוכו דרישה לתוספות, שינויים והפרשי הצמדה בסכום כולל של 112,061 ₪, בקיזוז זיכויים בסך של 30,655 ₪ , כאשר סכום זיכוי זה כולל גם פיצוי בסך 24,000 ₪ בגין איחור במסירה.
3.התביעה הוגשה בטרם קיבלה התובעת חזקה בפועל בדירה וביום 29.1.19 ניתנה החלטה בבקשה לסעד זמני אשר הורתה כי כנגד תשלום סך של 100,000 ₪ לנתבעת והפקדת 47,000 ₪ בקופת בית המשפט, תימסר החזקה בדירה לתובעת. בפועל החזקה נמסרה ביום 19.2.19, והתובעת מבקשת לראות במועד זה כמועד המסירה ממנו משתמע כי התובעת איחרה במסירה במשך 23 חודשים.
בגין איחור במסירה תבעה סך של 345,069 ₪ ובסיכומיה דרשה 214,092 ₪. מעבר לפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) בגין האיחור במסירה, דורשת גם פיצוי בגין עוגמת נפש בגין הפרה זו של ההסכם.
בנוסף תבעה פיצוי בגין ליקויי בניה, דרשה כי יימסרו לה מחסן וחניה, ולחילופין עתרה לפיצוי בסך 65,000 ₪ בגין אי מסירת מחסן ובסך של 200,000 ₪ בגין העמדת חניה בניגוד לתנאי ההסכם. התביעה הועמדה על סך של 584,000 ₪.
טענות הנתבעת
4.הנתבעת מרכזת טיעוניה באופייה של פלונית ובהעדר נכונותה להגיע להבנות ורצונה להסלים את הסכסוך תוך הוספת דרישות חדשות לאחר שקיבלה מבוקשה. הודגש כי טרם החתימה נוהל משא ומתן בו יוצגו פלונית והתובעת על ידי עו"ד קדוש, וההסכם ממצה את תנאי ההתקשרות.
הטענה העיקרית ביחס למועד המסירה היא כי תנאי למסירה הוא תשלום יתרת התמורה, סעיפים 16ב ו- 4ג להסכם, ולמרות שהיה על התובעת לשלם את הסכום האחרון בסך 350,000 ₪ עד ליום 2.4.17, שולם החלק האחרון בתשלום זה רק ביום 12.2.19, בהתאם להחלטה בצו הזמני. עוד טוענת כי טרם שולמה התמורה עבור שינויים ותוספות בדירה והפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה.
עוד טענה לעיכובים במסירה מחמת נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת, תוך הטלת האחריות לאיחור על מחדלי חברת החשמל ועיריית אשדוד. כמו כן נתלית בבקשת התובעת לשינויים כעילה לאיחור במסירה. על כן טענה הנתבעת כי לא איחרה במסירת הדירה.
הנתבעת ביקשה לקזז סך של 112,061 ₪ בגין תוספות ושינויים, והפרשי הצמדה. עוד הבהירה כי אין כל תוקף לטענות התובעת להבטחות בעל פה, וכי חוזה המכר משקף את מלוא הסכמות הצדדים, כפי שמדגיש סעיף 20 להסכם.
דיון והכרעה
תנאי ההסכם וטענות להבטחות למתן זכויות מעבר לתנאי ההסכם
5.יש קושי בסיסי עם טענות התובעת לזכויות בגין הבטחות שקדמו לחתימת ההסכם, אולם לא זכו לעיגון בו. טענה מעין זו כי תוכן ההסכם שונה מהכתוב בו היא טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, המנוגדת למניעה בדין להוכיח טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב.
על טיבו של איסור זה ראה בפסקה 42 לפסק דינו של כב' השופט י' דנציגר בע"א 2032/06 אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן, 01.02.2009:
"המערערים טוענים כי שגה בית המשפט קמא בהתעלמו מסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני אשר פוסל טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב. גם דינה של טענה זו להידחות. אכן, נקודת המוצא של סעיף 80 הנ"ל הינה שמסמך בכתב נהנה מעליונות אשר באה לידי ביטוי בכך שלא ניתן לסתרו באמצעות טענות על פה אלא במסמך בכתב בלבד. ואולם, סעיף זה איננו שולל השמעת טענות בעל פה לצורך פרשנותו של המסמך הכתוב, שהרי טענות כאמור אינן סותרות את המסמך אלא אך מסבירות את האמור בו, כמו גם לצורך הוכחת אירועים אשר התרחשו לאחר עריכת המסמך [ראו: ע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא(3) 1474, 1479 (1957); ע"א 320/82 חברת האחים מנשה וויקטור לוי בע"מ נ' כנפו, פ"ד מ(2) 169, 185 (1986); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג' 22 (2003)]. המקרה שלפנינו, בו השאלה המתעוררת נוגעת, כאמור לעיל, לפרשנותו של הסכם המכר אשר נטען לגביו כי הוא שונה על ידי המערערים לאחר עריכתו, נכנס לגדרם של שני החריגים האמורים, ועל כן, גם אם לא הביאו המשיבים ראיות בכתב לסתירת האמור בהסכם המכר, הרי שדי בכך שבנסיבות המקרה דנן הביאו הם ראיות בעל פה לצורך כך".
חלק ניכר מטענות התובעת אינן בגדר פרשנות ההסכם או טענה להסכמה מאוחרת להסכם השונה מהאמור בו, אלא טענה למצגים במשא ומתן שלא זכו לעיגון בהסכם. בהעדר תיעוד בכתב על שינוי ההסכם, מנועה התובעת מלהוכיח טענות מעין אלה.
יתרה מכך, סעיף 20 להסכם קובע במפורש כי כל התחייבות או מצג שקדמו להסכם בטלים, על כן אין בסיס לטענות התובעת למצגים שקדמו להסכם אולם לא עוגנו בו, וזאת להבדיל מטענות בדבר אופן ביצוע ההסכם או שינויים מתנאיו בהסכמות מאוחרות. על בסיס נקודת מוצא זו ייבחנו להלן טענות התובעת.
כאמור, התובעת התקשרה בהסכם באמצעות אמה פלונית, וזאת לאור מצבה של התובעת והיות האם אפוטרופוס לבתה. בנסיבות אלו, לא מצאתי מקום לתת משקל לעובדה כי הנתבעת ברגישות המתבקשת, בחרה להימנע מחקירת התובעת.
הבטחה למחסן
6.מעבר לעדותה של פלונית נסמכת התובעת על תצהיר חברתה דבורה כהן ותצהירו של עו"ד קדוש, אשר צורפו לכתב התביעה. דבורה הצהירה כי במעמד חתימת ההסכם "עלו מספר עניינים" שפלונית ביקשה להכניס להסכם, אולם נציגי הנתבעת ובא כוחה סרבו, אולם הבטיחו בעל פה כי יקיימו את ההבטחה. נטען על ידה כי הובטח מחסן בגודל של 10 מ"ר אשר יוצמד לדירה.
גרסה זהה, בניסוח אחיד, עלתה גם בתצהירו של עו"ד קדוש. בחקירתו הנגדית אישר עו"ד קדוש כי קיבל טיוטה של ההסכם כשבוע טרם הפגישה בה נחתם ההסכם. במסגרת עדותו הקריא מהערות שרשם לעצמו על טיוטת ההסכם טרם חתימתו, וציין כי פלונית אמרה לו שהבטיחו לה שתקבל מחסן, עוד ציין לעצמו כי יש לתקן את המפרט כי לא צוין בו שצמוד מחסן. ביחס למעמד החתימה והעדר מחסן הבהיר:
"ש:אני מזכיר לך כאשר הגענו לחתימה עלה ענין המחסן ונכון שנאמר אין היתר
ת:נכון נאמר שאין היתר ואין מחסנים, נאמר לה שככל שהעירייה תאשר ויהיו מחסנים את בעדיפות ראשונה לקבל מחסן לכן זה לא נכנס לחוזה. זה היה הבנות ביניהם.
ש:נכון שאני סירבתי בכל תוקף להכניס את ענין המחסן בגלל שאין היתר
ת:נכון. לא היה מה להכניס. אי אפשר למכור מה שאין. מצד שני היה הבטחה אליה, לא שלך של הקבלנים שבמידה ויהיו מחסנים היא תהיה בעדיפות ראשונה" (עמ' 30, ש' 27-32).
עדות זו שומטת את הקרקע מתחת לטענות התובעת כי טרם החתימה הובטח לה מחסן. על כן, אין לתת משקל לטענות הכלליות בתצהירה של דבורה, למרות שלא נחקרה. עולה כי לכל היותר הובטח לתובעת כי אם יתווספו מחסנים לבניין, תוכל לרכוש מחסן. התובעת לא הוכיחה כי נוספו מחסנים והופרה ההבטחה למכור לה מחסן, ולא ניתן לקבל גרסתה כי זכאית לפיצוי בגין מחסן שלא היה בנוי בעת חתימת ההסכם , שלא קיים כלל בבניין, וזכרו לא בא בהסכם.
7.לא ניתן לקבל את גרסת התובעת אשר הכחישה בעדותה גרסה זו של עו"ד קדוש וטענה, בעדות כבושה, כי יניב ביקש שתשמור בסוד את עניין המחסן. על כן, גם ללא בחינת ראיות הנתבעת, לא הוכיחה התובעת כי הופרה התחייבות למסור לה מחסן שיוצמד לדירה. כמו כן, טענתה כי חתמה תחת לחץ הוכחשה על ידי עו"ד קדוש ובעדותה תיארה (עמ' 22-23) נסיבות שלא עולה מהן כל לחץ. למרות שעו"ד קדוש הבהיר לה כי יש לעגן את התנאים בהסכם, לשיטתה לקחה "סיכון מחושב" ולא ביקשה לעגן הבטחות בעל פה שניתנו לה. אין בידי לקבל גרסה מעין זה ואין בכוחה להתגבר על תנאי ההסכם, ודאי לא ביחס לזכויות קנייניות שלא הוזכרו בהסכם.
התובעת אף לא מסבירה כיצד מחיר הדירה כולל מחסן, והאם שילמה עבור מחסן. התמורה בהסכם המכר נקבעה על סך של 2,450,000 ₪ נכון ליום 5.9.16. בחוות הדעת השמאית מיום 18.12.18, עליה נסמכת התובעת, ציין השמאי כי שווי הדירה 2,600,000 ₪ ושווי מחסן 67,000 ₪. עולה כי גם לגרסת התובעת לא רכשה מחסן, וממילא אין כל צורך להידרש לחוות הדעת השמאית מטעמה.
8.יתרה מכך, מעדיף אני את גרסת הנתבעת כפי שפורטה על ידי יניב טל, אשר הוא הגורם העיקרי מטעם הנתבעת שהיה מעורה במשא ומתן ופרטי ההסכם. בתצהירו הסביר כי אמר לפלונית כי אין לחברה אישור לבניית מחסנים ובמידה ויינתן היתר להוספת מחסן יבואו הצדדים בדברים. גם אם הבטיח לה זכות ראשונים לרכישת מחסן, אם ייבנה, בעדותו הבהיר כי אין לנתבעת מחסנים ונותרו בבניין המחסנים המקוריים של הדיירים של הבניין בטרם הרחבתו.
גם פטריק בנישו הכחיש כי הובטח לתובעת מחסן וחזר על גרסתו של יניב כי לא דיברו על מחסנים כי לא נבנו על די הנתבעת מחסנים.
על כן, התובעת לא זכאית לקבל מחסן, שאינו קיים כלל בבניין, ואינה זכאית לפיצוי בגין מחסן שלא רכשה.
חניה
9.התובעת עותרת למסור לה חניה בהתאם להסכם ולחילופין לשלם לה פיצוי בסך של 200,000 ₪ בטענה כי לא נמסרה לה חניה, בניגוד לתנאי ההסכם. טענה כללית זו לא פורטה כנדרש ואף לא בא זכרה בתצהירי דבורה וע"ד קדוש. בתביעה, במכתבו של עו"ד צור מיום 1.4.19 בה דרש ליידע את התובעת על מיקום חנייתה ולהצמידה לדירה בהתאם להסכם, ואף בתצהיר התובעת, אין הפניה להוראות ההסכם ולטיבה של החניה שזכאית התובעת לקבל. כל טענותיה מפורטות בסעיפים 65 – 69 לתצהיר, ואין די בטענות הכלליות שם כדי להוכיח כי לא נמסרה לנתבעת חניה בניגוד לתנאי ההסכם.
בסעיף 6.3 למפרט צוין ביחס לשטחים המוצמדים לדירה או משמשים אותה באופן בלעדי: "חניה מקורה בשטח / מכפיל חניה". התובעת לא הוכיחה איזו חניה הוקצתה לה בהסכם והסתפקה בתרשים של המצב הקיים שצורף כנספח כ' לתצהיר פלונית, ממנו עולה כי בבניין שתי חניות לא מקורות בשני צדי המגרש ועוד 4 חניות כפולות במכפילי חניה. במהלך שמיעת הראיות הוגש התשריט עליו חתמה התובעת ובו מתוארות החניות בדומה לתרשים שערכה פלונית, אולם לא עולה ממנו כי הוקצתה לתובעת חניה לא מקורה, טענה המנוגדת לאמור במפרט.
על כן, התובעת לא הוכיחה כי לא נמסרה לה חניה בניגוד לתנאי ההסכם ואין בסיס לטענתה כי רכשה חניה רגילה ולא חניה במכפיל חניה.
יתר טענותיה בדבר מיקום החניה במכפילים, כשל טכני במכפילים וחוסר יכולתה לעשות שימוש במכפיל לאור ממדי הרכב שברשותה, לא גובו בראיות מעבר לטענה כללית בתצהיר ולא הוכחו. אם בין הדיירים מחלוקת מי מהם קיבל זכות שימוש במכפיל חניה מסוים, מעבר לשתי החניות הלא מקורות שהוצמדו לדירות אחרות, על הדיירים לפתור מחלוקת זו בהליך נפרד. למרות שטרם הסתיים הליך רישום הדירות והצמדת החלקים ברכוש המשותף, לא מצאתי כי הוכחה הפרת ההסכם בנוגע להקצאת חניה לתובעת.
מטענות התובעת השתמע כי הפלו אותה לרעה לעומת דיירים אחרים שקיבלו את החניה שאינה מקורה כהצמדה לדירתם. שעה שהתובעת לא הוכיחה כי בהסכם הייתה זכאית לחניה רגילה, ממילא אין נפקות לטענה זו. מעבר לדרוש ניתן הסבר מספק על ידי יניב טל בחקירתו הנגדית שציין כי חניה אחת הוקצתה לדירת הגן ונוספת לדירה שרכשה ראשונה, ויתר החניות הן במכפילי חניה.
גם הסעד הכספי לא הוכח. מעבר לדרישת סך של 200,000 ש"ח, לא הוצגה כל ראיה לתמוך בהערכה זו של התובעת בדבר הפער בין שווי חניה רגילה לחניה במכפיל חניה שהוקצתה לשימושה. די במחדל זה כדי לדחות דרישת התובעת לפיצוי כספי בראש נזק זה.
10.אמנם הנתבעת לא פירטה בראיותיה את נושא החניה והסתפקה בטענה הלקונית כי התובעת קיבלה חניה בהתאם להתחייבות בהסכם, אולם יניב טל הבהיר בעדותו כי הובטח לתובעת חניה במכפיל או בשטח שתקצה העירייה ממול הבניין, חלופה שלא יצאה אל הפועל. עוד הבהיר כי כאשר ייערך תשריט הבית המשותף תסומן החניה במכפיל שתשמש את דירת התובעת.
גם פטריק בנישו הבהיר בעדותו כי נמסר לתובעת איזו חניה תשמש אותה מבין החניות במכפילים.
לאחר בחינת מכלול הראיות ותנאי ההסכם והמפרט, לא הוכחה הפרה של ההסכם בכל הנוגע להקצאת חניה לתובעת. על כן, התובעת לא זכאית לפיצוי בגין רכיב זה של התביעה.
שינויים ותוספות, מול קיזוזים
11.גם ביחס לחובה לשלם עבור שינויים ותוספות טוענת התובעת כי הובטח לה כי למרות האמור בהסכם, לא תישא בעלות שינויים ותוספות. בתצהירה של פלונית לא מפרטת את טיב ההסכמה לבצע שינויים בדירה ללא עלות, ומסתפקת בטענה כי דרישת הנתבעת לשאת בעלויות עבור שינויים עלתה רק במכתב ב"כ הנתבעת מיום 24.9.17 בניגוד להסכמה לבצע שינויים ללא תמורה.
בתצהירים של דבורה כהן ועו"ד קדוש נטען כי במהלך פגישת החתימה על ההסכם סוכם על ביצוע שינויים בדירה ללא עלות, למעט עבור שבירת קיר שהיה בנוי, במידה והנתבעת תחויב בעלות שבירתו על ידי הקבלן המבצע.
12.הנתבעת נסמכת על סעיף 17 להסכם המעגן את חובת הרוכש לשלם עבור תוספות ושינויים. אין חולק כי הנתבעת לא דרשה תשלום עבור התוספות והשינויים בטרם העבודה בפועל.
יניב טל העיד כי אין לו מחירון של שינויים בהסכם בין הנתבעת לקבלן המבצע טליה 38 בע"מ, ובוצעה התחשבנות על בסיס תכניות שיעביר הדייר על בסיס מחירון דקל או אופי העבודה שמבוקש לבצע. לטענתו יש התחשבנות חודשית מול הקבלן המבצע, אשר לא הוגשה כראיה, וממילא לא ניתן לראות בה פירוט מדויק של העבודות שביצע הקבלן. עוד אישר בעדותו כי בטרם החתימה אמר כי אם לא יחייבו את הנתבעת בעלויות השינויים לא יחייב את התובעת (עמ' 45, ש' 17). עם זאת הבהיר בחקירתו החוזרת כי כוונתו לשינויים קלים ולא להיקף השינויים שבוצעו בפועל:
"כשחתמתי על הדירה אמרה אולי תרצה שינוי מינורי, אמרתי אם זה שינוי מינורי והקבלן לא יחייב אותי לא אחייב אותך, מכאן עד שהתוכניות שהוגשו בפועל זה הריסה , הזזות. אני אשם שלא החתמתי. אבל לא לשלם בכלל?", (עמ' 52, ש' 19-21).
עוד הבהיר כי למרות האמור בהסכם, ידע כי את התוספות יבקש בסוף הפרוייקט:
"היתה הבנה ביני לבין הלקוחה שתהיה התחשבנות ביננו בסוף הפרוייקט זה גם הסיבה שלא דרשה שכירות באמצע כל חודש כי היו גם חיובים והיו שינויים שלא חייבתי שהיה לי מגיע לי כספים. רואים את זה במסרונים", (עמ' 51, ש' 20).
מעדותו של שמשון איטח אשר ליווה את הבניה מטעם הנתבעת עלתה תמונה דומה של היענות מטעם הנתבעת לביצוע שינויים, תוך העדר תיעוד מספיק של טיב העבודות ועלותן. שמשון הבהיר כי היה אחראי על הבניה עצמה, אולם המחירים נסגרו על ידי יניב מול הדיירים "תוך כדי תנועה".
משמיעת הראיות התרשמתי מכנות גרסת הנתבעת ונכונותה ללכת לקראת התובעת במילוי כל דרישותיה, תוך הבנה כנה כי ההתחשבנות הכוללת תבוצע בתום העבודות ומסירת הדירה. מנגד, לאור העובדה כי היה זה המיזם הראשון של הנתבעת בבניה, לא הקפידה היא על תיעוד וודאות בכל הנוגע לביצוע העבודות ועלותן.
13.מחקירתה של פלונית עלה בי בחרה להיתמם ולטעון כי לא מודעת לטיב והיקף השינויים שביקשה, וזאת בניגוד למכלול הראיות ולמסרונים בזמן אמת המעידים כי היה ברור לה כי תידרש לשאת בעלות השינויים. בעדותה בשלב הסעד הזמני טענה כי ביקשה שינויים כבר באוגוסט לפני החתימה, וכאשר הוצגו לה התכניות לשינויים מטעמה טענה כי לא מתמצאת בהן, אולם אישרה כי שכרה את האדריכלית לאחר חתימת ההסכם, ולא שללה כי התכניות הועברו רק באמצע שנת 2017. כאשר עומתה עם מסרונים מהם עולה כי ההתחשבנות על שינויים תהיה בסוף, השיבה כי מדובר רק על התחשבנות על זיכויים המגיעים לה.
בחקירתה הנגדית טענה לראשונה כי כבר בטרם החתימה דובר על טיבם של השינויים אשר יהיו כלולים במחיר הכולל. לשאלה מה סוכם על היקף השינויים ללא עלות השיבה כי היו גבולות להסכמה, ולא ניצלה לרעה את הסכמת הנתבעת.
בעדותו של עו"ד קדוש העלה רק את עניין הקיר לגביו הובהר כי אם תהיה לנתבעת עלות להרוס אותו, תאלץ התובעת לשלם את העלות.
14.בסיכומי הנתבעת טוענת כי ביום 7.12.16 קיבלה את תכנית השינויים מהאדריכלית מטעם התובעת וצירפה חמישה עמודים של תכנית הדירה ובקשות בנוגע לשינויים בחשמל, ריצוף, הריסה, בניה ואינסטלציה.
בנוסף צורפה התכתבות בין פלונית ליניב בה מבהיר לה כי את החשבון הסופי עושים לקראת המסירה, ומלבד זיכויים ישנם חיובים עבור שינויים שבוצעו בדירה. פלונית לא מתכחשת לסיכום זה ומאשרת אותו בתגובה: "ברור!"
מבחינת מכלול הראיות עולה כי לא ניתן לקבל את גרסת התובעת כי ניתנה לה יד חופשית לדרוש כל שינוי שיעלה על דעתה, מבלי שתחויב בעלותו, למעט עלול הזזת קיר אחד. יש להעדיף את גרסת הנתבעת כי במעמד החתימה סוכם כי שינויים קלים לא יחויבו בעלות, במידה והנתבעת לא תישא בעלות מול הקבלן המבצע. בפועל, היקף השינויים היה משמעותי ודרש שינוי של תשתיות שכבר בוצעו בפועל.
מעיון בפרוטוקולים של ביקור מפקח מטעם התובעת בדירה מהמועדים הבאים: 4.5.17, 24.5.17, 29.5.17, 11.6.17 וסיכום הביקורים מיום 15.8.17 ו- 1.10.17 לא ניתן להבחין בין דרישות התובעת לשינויים למצב הדירה במועד חתימת ההסכם, שכן מדובר בביקורת כללית על איכות הבניה תוך כדי העבודות. הימנעות התובעת מזימון האדריכלית והמפקח מטעמה להבהרת מצב הדירה בעת מסירת תכניות השינויים, מחזקת את גרסת הנתבעת כי נדרשו עבודות מהותיות שגרמו לה להוצאה כספית, בגינה היה מקום לדרישה לתשלום מטעם התובעת עבור שינויים בדירה.
על כן, מעדיף אני את גרסת הנתבעת כי הייתה לה זכות לדרוש תשלום בגין השינויים שביקשה התובעת.
עלות ביצוע השינויים מול הזיכויים
15.למרות קבלת עמדת הנתבעת כי עמדה לה זכות לקבלת תשלום עבור השינויים, יש קושי בקבלת גרסתה בדבר עלות העבודות. ראשית, יש קושי בסיס בהתנהלות קבלן אשר לא מיידע את הרוכש מראש בדבר עלות צפויה של שינויים שמבקש הדייר. סעיף 17 להסכם המעגן את זכותה העקרונית של הנתבעת לתשלום עבור שינויים קובע מנגנון של תשלום מראש בטרם ביצוע העבודות. אמנם הנתבעת באה לקראת הלקוח ולא דרשה תשלום מראש, אולם התנהלות מעין זו מחייבת יידוע הלקוח על העלות הצפויה ותומכת בטענת התובעת כי סברה כי לפחות חלק מהשינויים יהיו ללא עלות.
דרישתה של הנתבעת לתשלום עבור שינויים אוזכרה לראשונה במכתב מיום 24.9.17 (נ/1) בתגובה לדרישתו של עו"ד קדוש לתשלום פיצוי עבור איחור במסירה. למרות אזכור זכות כללית לתשלום עבור תוספות ושינויים, לא נערך תחשיב מטעם הנתבעת ביחס לדרישותיה, וטענות מפורטות יותר עלו רק בחלוף כשנה במכתב ב"כ הנתבעת מיום 23.10.18, בתגובה למכתב הדרישה של ב"כ התובעת. בהתאם למכתב ולנספח שצורף לו העלתה הנתבעת דרישה לתשלום בסך של 90,577 ₪ עבור הרכיבים שפורטו שם (הסכום בנספח בניכוי דרישה לאחסנת ציוד והפרשי הצמדה בגין התמורה שטרם שולמה). מסמך זה צורף כנספח ה' לתצהירו של יניב טל. אותו מסמך כולל הודאה בזיכויים המגיעים לתובעת בסך של 6,655 ₪ בגין מטבח וקרמיקה.
בנוסף נסמכת התובעת על טבלה שערכה וצורפה כנספח ז' לתצהירו של יניב, כהוכחה לטענתה כי שילמה לקבלן 70,000 ₪ בצירוף מע"מ בגין השינויים שביקשה התובעת.
16.מקובל עליי ניתוח הראיות בסיכומי התובעת בכל הנוגע לאי הוכחת עלות העבודות בהן נשאה לטענתה הנתבעת בגין השינויים. שמשון העיד כי הוא ערך את נספח ה' יחד עם מפקח הבניה שמעון זוהר שערך את החישובים, אולם לא ידע להסביר כיצד נערכו. לגבי נספח ז' העיד כי לא ערך אותו ולא יודע מי ערך אותו ומתי. יניב העיד כי את נספח ז' ערך הקבלן המבצע, אשר אינו חיוב סופי, ואילו הוא ערך את נספח ה' על בסיס חיובים ומידות של הקבלן המבצע.
לאור עדויות סותרות אלו ובהעדר עדות של הקבלן המבצע וראיות בדבר היקף העבודות ועלותן, לא ניתן להסתפק ברישומים מטעם הנתבעת כבסיס להוכחת העלויות שיש לגלגל על התובעת בגין שינויים ותוספות.
יחד עם זאת, לאור מסקנתי כי היו שינויים משמעותיים שעל התובעת היה לשאת בעלותן, אין מקום לפטור התובעת באופן מלא מהחובה לשאת בעלות, ולו חלקית, בגין השינויים שבוצעו לבקשתה. מאחר ולא מצאתי כי הונחה תשתית מספקת לצורך ביצוע אומדן על ידי בית המשפט בדבר עלות השינויים, התוצאה הראויה היא לקזז את הזיכויים המגיעים לתובעת כנגד עלות השינויים שביצעה הנתבעת.
17.התובעת דרשה זיכויים בשווי של 13,950 ₪, אולם לא הפנתה בתצהירה למלוא הנספחים התומכים בתחשיב זה. הנתבעת מצידה הכירה בזכות קטנה יותר לזיכויים, אולם לאור אופי התנהלות הנתבעת שלא ערכה מראש מחירון זיכויים, קשה להתחקות אחר העלויות הנטענות והיקף הזיכויים המגיעים לתובעת.
לאור מסקנתי לעיל, ניתן לקבוע כי בכל מקרה העלויות שנגרמו לנתבעת, לרבות עבור תשלום לחרש במקום התובעת, גבוהות מהזיכויים להם הייתה זכאית התובעת. לאחר בחינת מכלול הראיות, מצאתי כי התובעת לא זכאית לתשלום עבור זיכויים, לאור קיזוז זכות זו מחובת התובעת לשלם עבור שינויים. מנגד, הנתבעת לא הוכיחה את היקף זכאותה מעבר לקיזוז האמור. על כן, דין הטענות ההדדיות ביחס לזיכויים ושינויים להידחות.
מסקנה זו יפה גם ביחס לדרישת הנתבעת לחייב את התובעת בסך 5,000 ₪ עבור אחסנת ציוד בדירה טרם מסירתה למשך 10 חודשים. יניב אישר כי הסכים כי ציוד התובעת יאוחסן בדירה ללא עלות, ולא מצאתי כי עצם הגשת התביעה מאפשרת לו לחזור בו מסכמה זו. לא סוכם מראש על מחיר עבור האחסון ואין מקום לדרוש תשלום רק מאחר והתובעת ביקשה לעמוד על זכויותיה לפיצוי בגין איחור במסירה.
ליקויי הבניה
18.רכיב זה בתביעה בו נתבע סך של 113,681 ₪ ומהווה חלק עיקרי בסכסוכים בין רוכש לקבלן, נדחק לקרן זווית בהליך זה וכמעט ולא זכה להתייחסות בראיות הצדדים. שני הצדדים וויתרו על חקירת המומחה מטעם בית המשפט, והנתבעת אימצה למעשה ממצאיו ואף לא טענה כי יש להפחית מהערכתו ולשלם פיצוי רק לפי עלויות לקבלן, וזאת למרות שבפועל התביעה הוגשה בנסיבות העניין בטרם מסירת החזקה.
ככלל, כאשר ממנה בית המשפט מומחה מטעמו מאמץ הוא את מסקנותיו אלא אם יש סיבה נראית לעין להימנע מלעשות כן. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף כאשר הצדדים נמנעים מלחקור את המומחה. על כן, יש לאמץ את ממצאיו של המהנדס שנהב שמונה כמומחה מטעם בית המשפט וקבע בחוות דעתו מיום 11.9.19 כי עלות הליקויים מסתכמת בסך של 20,130 ₪ בצירוף מע"מ, במחירי יולי 2019.
אין בסיס לדרישת התובעת לפיצוי נוסף בגין חלון מסוג דרי קיפ, שעה שהמומחה הבהיר בסעיף 1.2 לחוות דעתו ובתשובותיו לשאלות הבהרה כי החלון שהותקן יקר יותר מהאמור במפרט ולא מצא אסמכתא לטענה כי הוזמן חלון קיפ, או כי התובעת שילמה עבור שדרוג ולא קיבלה. לא מצאתי בראיות התובעת הוכחה להבטחה ביחס לטיב החלון, ולכן לא נסתר ממצא המומחה בעניין זה. המומחה הוסיף בתשובותיו 500 ₪ בצירוף מע"מ בגין סעיף 8.5 לחוות דעתו.
לא מצאתי כי הוכח כי על הנתבעת לפצות את התובעת בגין עלות ניקוי הדירה. התובעת לא הציגה ראיות ללכלוך מיוחד בדירה, מעבר לצורך הטבעי של כל רוכש דירה להשלים ניקיון בדירה בטרם כניסה אליה מעבר לרמת הניקיון הבסיסית בה מוסר קבלן דירה.
על כן, סך הליקויים מסתכמים בסך של 24,137 ₪, נכון למדד יולי 2019.
כמו כן, יש לאמץ את הערכת המומחה בנוגע לדמי שכירות ראויים לדירה העומדים על סך של 6,100 ₪ לתקופה שבמחלוקת בין הצדדים בין אפריל 2017 לפברואר 2019.
איחור במסירה – תשלום יתרת התמורה
19.סלע המחלוקת בין הצדדים הוא מועד המסירה והתנאי שהציגה הנתבעת למסירה בתשלום יתרת התמורה והתשלום עבור השינויים. בהחלטה מיום 29.1.19 בסעד הזמני קבעתי מנגנון למסירת החזקה, לפיו התובעת תשלם את יתרת קרן התמורה באופן הבא: תשלם 100,000 ₪ ותפקיד סך של 47,000 ₪ בקופת בית המשפט. ביום 12.2.19 הפקידה התובעת את הסכום בקופת בית המשפט ובפועל ביום 19.2.19 נמסרה החזקה.
הנתבעת טוענת כי ביום 30.10.18 נמסרה הודעה לתובעת בדבר קבלת טופס 4 ומסירת חזקה בדירה, בכפוף לתשלום יתרת התמורה (נספח ג' לתצהיר יניב אשר אינו נושא תאריך). לשיטת הנתבעת, מועד זה הוא המועד בו בוצעה המסירה מטעמה, מעבר ליתר טענותיה.
הטענה העיקרית של הנתבעת ביחס למועד המסירה נוגעת לאי תשלום מלוא תמורת המכר בטרם המסירה, ומכוח סעיף 16ב' להסכם המכר טוענת כי לא קמה לה חובה למסור הדירה עד שתשלם התובעת את מלוא התמורה. סעיף 16ב' קובע כי ביצוע התחייבויות החברה מותנה בכך שהרוכש יקיים תחילה את התחייבויותיו על פי החוזה במלואם ובמועדים שנקבעו לביצוע.
תנאי דומה יש בסעיף 4ג' להסכם העוסק במסירה. בסעיף 4א' נקבע מועד המסירה ליום 2.4.17 והחברה התחייבה להודיע תוך 14 יום מראש על מועד המסירה. בנספח התמורה להסכם נקבע כי התשלום האחרון בסך 350,000 ₪ ישולם לא יאוחר מיום 2.4.17. בסעיף 2 לנספח נקבע כי החברה רשאית להקדים את מועד המסירה, ואז מתחייב הרוכש להשלים את התמורה, ולשלם את התשלום האחרון.
20.אמנם יש הוראות בהסכם המאפשרות למוכר לדחות את מועד המסירה, ואין הוראה ברורה המציינת כי במקרה מעין זה יידחה מועד התשלום האחרון, אולם מבחינת מכלול הוראות ההסכם ברור כי התשלום האחרון צריך להיות משולם במקביל למסירת החזקה וכתנאי למסירה.
עולה כי החיוב לשלם את יתרת התמורה והחיוב של המוכר למסור את הדירה הם חיובים שלובים, כאמור בסעיף 23 לחוק המכר. לעניין זה נקבע בע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913 (2001), בעמ' 921 – 922 לפסק דינה של כב' השופטת ד' דורנר:
"שילוב חובת הקונה לשלם את מלוא מחיר הממכר עם חובת המוכר למסור ולהעביר את הממכר לבעלות הקונה איננו מתקיים רק כאשר חיובי הקונה והמוכר אמורים להתבצע באותו הזמן. השילוב משקף, כאמור, את אומד-הדעת של צדדים לעיסקת מכר טיפוסית. על-כן בהיעדר הוראה בחוזה השוללת את השילוב, או, למצער, הוראה משתמעת כזאת הנובעת מן התכלית הכלכלית של העיסקה, התחקות אחר אומד-הדעת של הצדדים – שמייחסים להם הוגנות וסבירות – מובילה למסקנה בדבר כוונה לשילוב חובות המוכר עם חובות הקונה. ...
כלל פרשני זה, החל על כל חוזה, חל על אחת כמה וכמה לעניין חוזה אחיד, שיש לפרשו על סמך ההנחה כי הספק מנסח החוזה, שהוא הצד החזק בעיסקה, קבע את תנאיה כך שישקפו את אומד-הדעת המשותף של הצדדים, ולא יקפחו את הצרכנים. על-כן, ככלל, כאשר מדובר בחוזה אחיד, ויתור על ההגנה שבסעיף 23 לחוק המכר, המשקף את אומד-הדעת הטיפוסי של צד לעיסקה, צריך להיות מפורש.
...
זאת ועוד, שלילת תחולתו של סעיף 23 לחוק המכר צריכה לנבוע בחוזה אחיד מהגיונה המסחרי של העיסקה. שכן, תנאי השולל את תחולת סעיף 23 לחוק המכר שלא בשל עילה הנובעת מאופי העיסקה מגביל, ללא הצדקה, את התרופות העומדות לצרכן (עיכוב התשלום או חיובים אחרים) כנגד הפרת החוזה על-ידי הספק. ראו זמיר בחיבורו הנ"ל [9], בעמ' 507. על-כן תנאי כזה הוא, על פניו, תנאי מקפח כמשמעותו בסעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982. ראו ו' לוסטהויז, ט' שפניץ חוזים אחידים [10], בעמ' 396-397.
במקרה שלפנינו תכלית העיסקה הייתה להסדיר את בניית הדירות והעברתן לבעלות הקונים. ברי, כי כוונת הצדדים, העולה גם מההיגיון הכלכלי של עיסקת המכר, הייתה לשלב את חובת הקונים לשלם את מלוא התמורה בגין הדירות עם חובת החברה להעביר להם את החזקה ואת הבעלות בדירה במועד המוסכם. אין זה מתקבל על הדעת, כי הקונים הסכימו לשלם את המחיר בלא לקבל את החזקה בדירה במועד שנקבע בהסכם".
בהסכם הנדון אין הוראה מפורשת לפיה על הרוכש לשלם את מלוא התמורה גם אם מועד המסירה נדחה. לא בכדי נקבע מועד התשלום האחרון למועד המסירה החוזי, ופרשנות ההסכם על רקע תכליתו המסחרית מובילה למסקנה כי לתובעת הייתה זכות לדחות את מועד התשלום האחרון עד למועד המסירה בפועל.
21.אין חולק כי במועד המסירה החוזי, 2.4.17, בו התחייבה הנתבעת למסור את הממכר בנוי ומושלם בהתאם למפרט הטכני ותכניות המכר, הדירה לא הושלמה. רק ביום 30.10.18 מסרה הנתבעת הודעה כי התקבל טופס 4 וניתן לקבל את הדירה. בנסיבות אלו לא העדר התשלום מנע את מסירת הדירה וקיום החיובים השלובים, ולכן לא חלה הוראת סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (חלק כללי) והנתבעת לא הייתה רשאית לדחות המסירה עד לביצוע התשלום. (לעניין זה השווה ת"א (מח' י-ם) 451/94 שחר נ' הירש (צבי) כהן בע"מ, 27.7.97).
גם בחינת התנהגות הצדדים מלמדת כי הנתבעת ידעה כי מאחרת במסירה ולא טענה כי חובתה לשלם פיצוי בגין איחור במסירה מותנית בתשלום יתרת התמורה. יניב הודה בחקירתו כי לא עמד על קבלת מלוא התשלום האחרון במועד החוזי:
"האם ביקשת להקדים תשלומים מפלונית?
ת.ממה שאני זוכר שהיה תשלום אחד שהיא הייתה אמורה לשלם ביום 2.4 או 9.4 היתה צריכה לשלם 350,000 ומתוך התחשבות בה שלא קשרנו את הסכום הזה במסירת הדירה הסכמנו לחלק את התשלום הזה, חלק לדחות וחלק לקבל במעמד. היה תשלום שהלקוחה היתה צריכה לשלם.
ש.האם ביקשת להקדים תשלומים?
ת.אני לא זוכר.
ש.האם אתה יודע שעו"ד אלחריזי פנה לקדוש להקדמת תשלומים?
ת.ממה שאני זוכר, ישנו את התשלום של -2.4 שאת התשלום הזה אנחנו חילקנו אותו ל-2".
(עמ' 38, ש' 18-26)
בהמשך הבהיר כי לא הייתה הסכמה כי לא תהיה הצמדה לסכומים, והסכים כי חלק מהתשלום האחרון יידחה למסירה עצמה (עמ' 45, ש' 7). במשך כל עדותו הבהיר כי ההבנה הייתה לבצע התחשבנות בסוף, ואף במכתב מיום 23.10.18 בו הסכימה הנתבעת למסור הדירה תמורת סך של 226,406 ₪ (לצרכי פשרה) הציעה הנתבעת לשלם פיצוי בסך 24,000 ₪ בגין איחור במסירה בגין ארבעה חודשים, וטענה כי העיכוב נבע מגורמים חיצוניים ולא בגלל עיכוב בתשלומים.
על כן, הנתבעת מנועה מלטעון כי בגין אי תשלום יתרת התמורה פטורה היא מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה.
מועדי התשלומים וחובת תשלום הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה
22.התשלום האחרון בהסכם בסך של 350,000 ₪ אשר היה אמור להיות משולם ביום 2.4.17, שולם בפועל בשלבים. בשלב ראשון שולם סך של 105,000 ₪ (לטענת התובעת ביום 27.4.17 בהתאם להודעת פקסימיליה של עו"ד קדוש הנושאת תאריך שגוי אולם בעדות עו"ד קדוש ציין כי נשלח ביום 27.4.17, הנתבעת מצידה מודה בקבלת התשלום ביום 7.5.17). אין משמעות לפער זמנים זה שעה שיניב אישר בעדותו כי היה סיכום לחלק התשלום האחרון ולקבל רק מקדמה.
בניגוד לגרסת הנתבעת הצהיר עו"ד קדוש כי הסיכום אליו הגיעו הצדדים, אליו מתייחסת הודעת הפקסימיליה ששלח במקביל לתשלום של 105,000 ₪, היה כי לבקשת הנתבעת הסכימה התובעת להקדים חלק מהתשלום האחרון תוך הבנה כי היתרה תשולם במועד המסירה, בתמורה לוויתור על הפרשי הצמדה וריבית. בחקירתו הנגדית עמד על גרסתו והסביר כי המליץ לתובעת לא לשלם את התשלום האחרון טרם קבלת החזקה, אולם פלונית הגיעה להבנות עם הקבלנים להקדמת חלק מהתשלום ובתמורה הבהיר כי הסכמה זו מותנית בוויתור הנתבעת על הפרשי הצמדה וריבית. התרשמתי מכנות עדותו, כפי שבאה לידי ביטוי בפליאה משאלות ב"כ הנתבעת, ואין לעד זה אינטרס לסלף ההסכמות לטובת התובעת:
"אתה טוען זה שכנגד כאילו לכאורה הקדימו תשלומים סוכם שזה יהיה בלי הפרשי הצמדה. למה זה לא מופיע במכתב.
ת:זה נשמט
ש:אתה לא חושב שזה מספיק חשוב
ת:כל דבר חשוב. אבל זה נשמט.
ש:אני אומר לך שזה לא היה ולא דיברת איתי על זה.
ת:אתה לא התקשרת לגבי הקדמת התשלומים? ",(עמ' 33, ש' 32 – עמ' 34, ש' 2).
עצם העובדה כי במכתב ב"כ הנתבעת מיום 24.9.17 נכתב כי על התובעת לשלם את התשלומים החלים עליה במועדם, אינה סותרת את הראיות בדבר ההסכמה לתשלום בהתאם לעדותו של עו"ד קדוש. לו רצתה הנתבעת לעמוד על טענתה כי תשלום יתרת התמורה מונע את המסירה ופוטר אותה מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה, היה עלייה לציין זאת במפורש. (השווה ת"א (שלום ת"א) 34747-10-18 מזרחי נ' נאות מזרחי בע"מ, 26.1.22).
כאמור לעיל, יניב בעדותו לא שלל באופן נחרץ את עדות עו"ד קדוש בדבר הסיכום הנ"ל. לאחר בחינת מכלול הראיות מעדיף אני את גרסת התובעת כי סוכם שלא תישא בהפרשי הצמדה ולמדד בגין יתרת התשלום האחרון. יתרה מכך, המכתב הנתבעת בו פירטה את החיובים והקיזוזים ודרשה 16,484 ₪ עבור הפרשי הצמדה, אין כל פירוט לאופן עריכת תחשיב זה. הנתבעת לא הציגה ראיות לסכום שיש לטעמה לשלם בגין הפרשי הצמדה ודי בטעם זה כדי לדחות טענתה. ברי כי אין בסיס לדרישה שעלתה לראשונה בסיכומים לריבית פיגורים בגין חריגה ממועדי התשלום, עת מהראיות עלה כי הנתבעת לא דרשה כלל ריבית בגין האיחור הנטען במועדי התשלום.
23.לאחר התשלום הנ"ל בסך 105,000 ₪, נותרה יתרה של 245,000 ₪. בהתאם למכתבו של ב"כ התובעת מיום 16.10.18 שילמה התובעת סכום נוסף של 98,000 ₪, וזאת לאחר שקיזזה פיצוי עבור איחור במסירה בסך של 147,000 ₪ למשך 18 חודשים ממועד המסירה עד למכתב. הקיזוז בוצע לפי שווי דמי שכירות של 6,000 ₪ לחודש לפי המכפלות בסעיף 5א לחוק המכר (דירות).
כאמור במכתב הנ"ל התובעת קיבלה הודעה כי הדירה מוכנה למסירה, ונקבע מועד לקבלת החזקה ביום 30.10.18. בכפוף לבחינת יתר טענות הנתבעת בדבר זכותה לדחות את המסירה, לתובעת עמדה זכות לקזז את הפיצוי מיתרת התמורה, שעה שהנתבעת לא שילמה תשלומים עיתיים של הפיצוי החודשי, בניגוד לחובתה בסעיף 5א(ב) לחוק המכר (דירות).
על כן, לאור הממצאים לעיל בדבר התוספות והפרשי ההצמדה למדד, בפועל שילמה התובעת את מלוא התמורה כבר ביום 17.10.18 והיה על הנתבעת למסור הדירה ביום 30.10.18 בהתאם להודעתה. לאחר מועד זה נמשכו חילופי המכתבים בין ב"כ הצדדים והתובעת אף בדקה את הדירה באמצעות המפקח מטעמה שערך דוח ליקויים ביום 12.11.18 בעקבותיו נשלח מכתב נוסף. סמוך לאחר מכן הוגשה התביעה והתקיים הדיון בסעד הזמני וניתנה ההחלטה מיום 29.1.19 אשר חייבה את התובעת לשלם 100,000 ₪ ולהפקיד 47,000 ₪ נוספים. התובעת הפקידה הכספים בחלוף מספר ימים נוספים, ולאחר בחינת מכלול נסיבות העניין מצאתי כי הנתבעת אחראית לעיכוב במסירה עד ליום 2.2.19, זמן קצר לאחר ההחלטה הנ"ל.
בפועל הנתבעת הציבה תנאי למסירה של תשלום בסך של כ- 226,000 ₪, מבלי שהייתה לה זכות להתנות המסירה בתשלום זה. על כן, נאלצה התובעת לנקוט בהליך משפטי לצורך קבלת החזקה ועל הנתבעת לשאת בתוצאות מעשיה. לאור מסקנה זו מתייתר הצורך לדון בטענת התובעת כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים ביום 30.10.18, טענה שלא הוכחה כנדרש מטעמה.
על כן, בכפוף לבחינת טענות הנתבעת לפטור מאחריות עקב גורמים מסכלים, איחרה במסירה מיום 2.4.17 עד ליום 2.2.19, קרי תקופה של 22 חודשים.
לאור קביעת המומחה לדמי שכירות ראויים בגובה של 6,100 ₪ לחודש, הפיצוי שעל הנתבעת לשלם בגין איחור במסירה לפי הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות) עומד על סך של 179,950 ₪.
עוגמת נפש
24.מעבר לפיצוי הסטטוטורי בגין איחור במסירה, עתרה התובעת לפיצוי בסך 50,000 ₪ לאור הנזק הלא ממוני שנגרם לה עקב הדחייה בכניסה לדירה, לאחר שמכרה דירתה ונאלצה לגור בשכירות ולעבור דירה שלוש פעמים, תוך נשיאה בכל העלויות והטרחה הכרוכות בכך.
בנסיבות העניין שוכנעתי כי נגרמה לתובעת אי נוחות רבה עקב אי הוודאות ביחס למועד המסירה הסופי, והצורך לעבור מספר פעמים מקום מגורים עד לכניסה לדירה. מנגד, הפיצוי הסטטוטורי כולל גם מעין רכיב עונשי שמטרתו לתמרץ את הקבלן לעמוד בזמנים המובטחים, והפיצוי כולל תשלום מעבר לנזק הממוני הישיר שנגרם עקב הצורך לשכור דירה חלופית עד להשלמת הדירה שנרכשה.
לא התרשמתי כי הנתבעת פעלה כלפי התובעת בשרירות, לפחות לא עד שלב המסירה בו החלה חלופת המכתבים בין ב"כ הצדדים. עלה כי הנתבעת התאמצה לרצות את התובעת ואמה, אולם מחמת חוסר ניסיונה נקבה מועד מסירה חוזי אשר ככל הנראה לא היה מציאותי. בבחינת מכלול נסיבות העניין מצאתי מקום לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני, אולם על הצד הנמוך, בשיעור של 10,000 ₪ נכון למועד פסק הדין.
האם עמדה לנתבעת זכות לדחות את המסירה
25.הנתבעת עותרת לפטור מתשלום הפיצויים בגין איחור במסירה בטענה כי עקב התנהלות חברת החשמל ועיריית אשדוד, חלים התנאים בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) המקנים לה זכות לדחות את מועד המסירה מחמת נסיבות שלא היו בשליטתה.
הנתבעת טענה כי בגין מחדלי חברת החשמל ועיריית אשדוד, התארך הטיפול בהטמנת כבלי החשמל וקבלת טופס 4 לתקופה ממושכת שלא באשמת הנתבעת. בגין טענות אלו הובאו ראיות דלות בדבר מועד התשלום לחברת החשמל וטענות כלליות יותר בנוגע למחסור בכוח אדם בעיריית אשדוד.
אמנם סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מאפשר להתנות על איחור במסירה בגין אירועים שאינם בשליטת המוכר. עם זאת, הנטל להוכיח פטור מחמת אירוע מסכל מעין זה מוטל על המוכר. מדובר בתנאי של סיכול והפסיקה קבעה מבחנים נוקשים לשימוש בכלי זה.
כאמור בע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993):
"שראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות - סיבות סבירות, לטענתו - שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו (השווה ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ וערעור שכנגד (להלן - פרשת נאות דברת [9]), בעמ' 355-356). אכן, אין פלא בדבר שהוראת הסיכול בחוק התרופות - והיא בסעיף 18 לחוק - נתפרשה בצמצום, והרי דוקטרינת חלוקת הסיכונים היא שהביאה לצמצום גדר תחולתה."
הטענות להתמשכות הטיפול של הרשויות לא פורטו כנדרש ולא הוכח כי משך טיפול זה היה חריג או לא צפוי לקבלן מיומן. בעת שקבעה הנתבעת מועד מסירה, היה עליה להביא בחשבון אפשרות לקשיים במהלך הדרך ולקבוע מועד שיכולה לעמוד בו. שעה שנטעה בלב התובעת ציפיות שלא יכלו להתגשם, עליה לשאת בתוצאות מצג שווא זה.
הנתבעת לא הוכיחה כי משך הטיפול של חברת החשמל היה לא סביר ולא ניתן לצפייה מראש, ואף לא הוכיחה את המחדל הנטען של העירייה וכי מבחינתה השלימה את כל הבדיקות הנדרשות לקבלת טופס 4. כמו כן, לא הוצגו ראיות מספיקות להוכחת משך האיחור הנטען של 8 חודשים בגין חברת החשמל ו- 6 חודשים בגין עיריית אשדוד.
על כן, הנתבעת לא הוכיחה נסיבות המקנות לה זכות לדחות את מועד המסירה.
עיכוב במסירה בשל דרישות התובעת לשינויים
26.בגין השינויים שביקשה התובעת ובהתאם להוראות סעיף 17 להסכם, עותרת הנתבעת לקזז מכל איחור שייקבע תקופה של 3 חודשים. סעיף 17 להסכם קובע כי במידה והרוכש יבקש לבצע שינויים, יידחה תאריך המסירה לכל תקופה של איחור הנובעת או קשורה בשינויים. כמו כן עמדה לנתבעת זכות להתנות את ביצוע השינויים בדחיית תאריך המסירה.
כאמור לעיל, הנתבעת לא התנהלה באופן מסודר וביצעה את העבודות "תוך כדי תנועה" מבלי לסכם מראש עלותן או השפעתן על מועד המסירה. כמו כן, לא הוכיחה כי בפועל השינויים הם שגרמו לדחיית מועד המסירה, אותו תולה בעיקר בחברת החשמל והעירייה, ולא הוכח כי השינויים הפנימיים הושפעו מאי הטמנת כבל החשמל. הנתבעת הסתפקה בתיאור כללי של השינויים שנדרשו, אולם לא הוכיחה כנדרש מה היה מצב הדירה בעת קבלת מפרט השינויים וכיצד השפיעו הם על העבודות להשלמת הדירה.
על כן, לא הוכח קשר סיבתי בין השינויים שהתבקשו לאיחור הניכר במועד המסירה.
יתרה מכך, אופן ניסוח התנאי בהסכם יוצר חוסר וודאות ביחס למועד המסירה ומהווה למעשה תניית פטור מפיצוי בגין איחור במסירה עקב כל שינוי שמבקש הדייר. תנאי מעין זה לא יכול לעמוד לאור המסקנות ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, 21.2.16, שם נקבע ביחס לתניה הדוחה מסירה למשך 60 ימים בגין כל בקשה לשינויים, כי אין לתת לה תוקף, והדברים סוכמו שם בסעיף 33 לפסק הדין:
"המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד".
לאור האמור לעיל, אין בשינויים שבוצעו בדירה כדי לפטור את הנתבעת מאחריותה לאיחור במסירה.
סוף דבר
27.הנתבעת בנתה מיזם של תמ"א 38, אולם איחרה במסירת הדירה איחור משמעותי בן 22 חודשים, ועליה לפצות את התובעת פיצוי מלא בגין כל תקופת האיחור. בנוסף עליה לפצותה בגין ליקויי הבניה, בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. בנוגע לשינויים וזיכויים, לאחר בחינת הראיות מצאתי כי דין חיובים אלו להתקזז זה מול זה.
בגין יתר רכיבי התביעה, מצאתי כי לא היה בסיס לדרישות התובעת ביחס למחסן וחניה.
על כן זכאית התובעת לסעדים הבאים:
א.בגין איחור במסירה אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 179,950 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מאמצע תקופת האיחור, 1.2.2018.
בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.
ב.בגין ליקויי בנייה תשלם הנתבעת לתובעת סך של 24,137 ₪, סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פרסום מדד יולי 2019.
מסכומים אלו יש לקזז את הסך של 47,000 ₪, המהווה את יתרת התמורה שטרם שולמה ומופקדת בתיק. הקיזוז הוא בערכי קרן, לאור התנהלות הנתבעת שלא הכירה במועד בזכות התובעת לקזז את יתרת התשלום מההתחשבנות הסופית.
הפיקדון בתיק, על פירותיו, יושב לידי ב"כ התובעת.
הוצאות ההליך
28.התובעת זכתה בסעד משמעותי של כ- 214,000 ₪, אולם העמידה תביעתה על סך של 527,000 ₪, קרי זכתה בסעד בשיעור של כ- 40% מסכום תביעתה. בנסיבות אלו מצאתי כי התובעת זכאית רק להשבה חלקית של ההוצאות בהן נשאה, לרבות למומחה מטעם בית המשפט, ולא זכאית להשבת ההוצאה של השמאי בכל הנוגע לשווי המחסן. כמו כן, לא מצאתי כי יש לפסוק כחלק מהוצאות ההליך הוצאות גישור, שהוא הליך רצוני שאם לא מוביל לפשרה ראוי כי כל צד יישא בהוצאותיו בגינו.
על כן תישא הנתבעת בהוצאות התובעת, כמפורט להלן:
-
בגין אגרת בית המשפט – סך של 6,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה.
-
בגין חוות דעת הדס – סך של 4,329 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה.
-
בגין חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט – 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום.
בנוסף תישא הנתבעת בשכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪. סכום זה כולל גם את הוצאות הסעד הזמני שכן התברר לאחר בירור התביעה כי ניתן היה לקזז סכומים אלו מהפיצוי המגיע לתובעת.
ניתן היום, י"ז סיוון תשפ"ב, 16 יוני 2022, בהעדר הצדדים.
