דורפברגר ואח' נ' עיריית חיפה

בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת סיגלית מצא) מיום 31.7.24, שניתנה בת"א 43512-07-24 במסגרתה דחה בית משפט קמא את הבקשה למתן סעד זמני, להורות כי תעודת הגמר שניתנה על ידי המשיבה ביום 24.6.24, לבניין הנמצא ברח' סמטת יהודה רחל 5/22 בחיפה, הידוע כגוש 10765 חלקה 34 (להלן: "הבניין") בטלה ומבוטלת ומתן צו האוסר על המשיבה ליתן תעודת גמר לבניין עד להשלמת התנאים הקבועים בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 .

רקע – החלטת בית משפט קמא

המבקשות הן בעלות דירות בבניין, אשר התקשרו ביום 29.7.19 בהסכם תמ"א 38 (חיזוק ותוספת) עם חברת ליאן את גומאנה ליזמות בע"מ ח.פ. 515978724, עם מר עמוס סממה ועם מר שמעון רופא (כולם ביחד ייקרא להלן ולשם קיצור: "היזם"). במסגרת הליך אחר (ת"א 40459-08-23) מתנהלת תביעה חוזית נזיקית, שהגישו המבקשות נגד היזם בסכום העולה על שני מיליון שקל, בגין טענות להפרת ההסכם ולליקויים שונים בעבודות שנעשו.

ביום 24.6.24 ניתנה על יד המשיבה, עיריית חיפה, הפועלת כוועדה מקומית לתכנון ובניה בעיר חיפה, תעודת גמר לבניין. ביום 16.7.24 הגישו המבקשות בקשה למתן סעד זמני בה טענו כי תעודת הגמר ניתנה למרות שהבניין לא עומד בקריטריונים הנדרשים. נטען כי הבניין משמש כאתר בנייה לכל דבר ועניין, פסולת בניין רבה מושלכת ברחוב, חשמל אשר אינו עומד בתקן מותקן בחדר המדרגות, ממ"ד דירת המבקשת 2 אינו תקני, ללא דלת וחלון וללא פילטר כימי מותקן וטרם הושלמו עבודות חיפוי הבניין, וזאת בנוסף לעוד שלל ליקויים ותיקונים אשר נדרשים לצורך השלמת וגמר עבודות הבנייה.

לבקשה למתן סעד זמני צורפה חוות דעת הנדסית לפיה הבניין אינו עונה על הקריטריונים הנדרשים לצורך מתן תעודת גמר.

בבקשה לסעד זמני נטען כי אי מתן הצו עלול לפגוע במבקשות הואיל והבניין אינו עונה על הדרישות לקבלת תעודת גמר, וללא מתן צו לא ישמרו ויובטחו זכויות המבקשות בהשלמת הפרויקט מצד היזם אשר יוכל למכור את הדירות לצדדי ג'. נטען כי ליזם הוענקו דירות חדשות אשר את חלקן כבר מכר ומתן תעודת גמר מקל על מלאכת מכירת שאר הדירות בפרויקט מה שמקים חשש כבד לכך שלא תהיה דרך למבקשות להיפרע ממנו עם מתן פסק דין לטובתן, אם וכאשר זה יינתן, בתביעה הנזיקית. מתן תעודת גמר ע"י המשיבה מעלה חשש כבד, לטענת המבקשות, לזיוף בידי עובד ציבור וקבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות.

בבקשה נטען כי אין ספק שסיכויי המבקשות לזכות בתביעתן ולקבל צו מניעה קבוע האוסר על המשיבה מתן תעודת גמר עד להשלמת מלוא העבודות בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק הוא גבוה, וכי מאזן הנוחות פועל לטובת המבקשות שבקשתן מוגשת בתום לב.

בית משפט קמא דחה את הבקשה למתן סעד במעמד צד אחד ולאחר שביקש את תגובת המשיבה, קיים דיון במעמד הצדדים. המשיבה בתגובתה התנגדה לבקשה וטענה בין היתר, כי תעודת הגמר לבניין ניתנה לאחר שהבניין נבדק ונמצא כי נבנה בהתאם להיתר והוא תקין וראוי לשימוש, ולתמיכה בטענותיה הגישה המשיבה תצהיר של מנהל אזור כרמל אחוזה, במחלקה לפיקוח היתרים בעיריית חיפה. המשיבה עתרה לסילוק הבקשה והתביעה על הסף, כפי שיפורט בהמשך.

בהחלטתו מיום 31.7.24, בית משפט קמא דחה את הבקשה. בית המשפט קיבל את טענות הסף שהעלתה המשיבה בדבר העדר סמכות עניינית (נקבע כי מתן צו המורה על ביטול החלטה של רשות מקומית מצוי בסמכותו העניינית הייחודית של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים), אי צירוף משיבים נדרשים (היזם, שאר בעלי הדירות בבניין וחברת החשמל לישראל) מעשה עשוי, סעד זמני זהה לסעד העיקרי וצו עשה המשנה את המצב הקיים.

לגוף הבקשה, בית משפט קמא מצא כי עדותו של מנהל מחלקת הפיקוח הייתה מהימנה, ובשלב זה של הדיון לא ראה ממצאים בדבר חוסר התאמה של הבניה להיתר שניתן ליזם. נקבע כי הטענה כי מתן תעודת גמר יאפשר ליזם למכור את הדירות החדשות מה שיקשה על גביית פסק הדין שיינתן בהליך הנזיקי, היא חסרת בסיס וככל וסבורות המבקשות שקיים סיכון שהיזם לא יוכל לעמוד בתשלום פסק הדין, הן רשאיות לפעול במגוון דרכים לשם הבטחת התשלום. מנגד, כך נקבע, מתן הסעד יפגע ביזם ובשאר בעלי הדירות בבניין (שלא צורפו אף הם) ומאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה, כאשר המבקשות רשאיות לנקוט בהליכים לתיקון הליקויים השונים במסגרת התביעה שהגישו נגד היזם, כך שעומד להן סעד חלופי שפגיעתו פחות קשה.

טענות המבקשות בבקשת רשות הערעור ותגובת המשיבה

בבקשת רשות הערעור נטען כי בית משפט קמא התעלם מהוראות חוק התכנון והבנייה הקובעות תנאים בהם יש לעמוד על מנת לקבל תעודת גמר לבניין, התעלם מחוות הדעת שהוגשה בתמיכה לבקשה, לפיה בבניין ובדירת המבקשות קיימים ליקויים המהווים בחלקם סכנת חיים ועבודות בניגוד לתקן שאינן תואמות את היתר הבניה. נטען כי מעבר לכך שהמבקשות יידרשו להוציא כספים מכיסן בשל ליקויים אלה, ערכן של הדירות ירד שעה שהעבודות בוצעו בניגוד להיתר. נטען עוד כי בית משפט קמא התעלם ממאזן הנוחות הנוטה באופן מובהק לטובת המבקשות שכן אי ביטול תעודת הגמר יסב להן נזקים כבדים ואילו למשיבה תיגרם פגיעה תדמיתית בלבד. נטען כי דחיית בקשת רשות הערעור תרוקן מתוכן את חובתה של רשות מקומית לפעול בהתאם לחוק ולתקנות התכנון והבניה הקובעות שורה של סעיפים נדרשים לצורך מתן תעודת גמר.

לעניין יתר נימוקיו של בית משפט קמא, נטען כי בפסיקה ענפה נקבע כי כאשר המעשה העשוי ניתן בניגוד לדין, ניתן לבטל אותו, וכי במקרים חריגים, כמו בענייננו, בית משפט קמא מוסמך ליתן סעד זמני שמביא לשינוי המצב הקיים בטרם ניתנה הכרעה סופית בתובענה. בית המשפט מוסמך גם ליתן סעד זמני הזהה לסעד הסופי מקום בו נכח כי התערבותו חיונית בכדי למנוע תוצאה קשה ביותר. לעניין אי צירוף כל המשיבים העלולים להיפגע מהבקשה, נטען כי בחירת המבקשות לא לצרף יתר בעלי הדירות נבעה מהעובדה כי אחד מהם הינו שותף של היזם והאחרים מצויים בקשר עם היזם אשר ביצע עבורם שיפוצים בדירותיהם תוך מתן הטבות מרחיקות לכת ותשלום סמלי בלבד. נטען עוד כי הפרוצדורה אינה מיטת סדום וככל והמבקשות לא נקטו בהליך פרוצדורלי מתאים אין בכך כדי להביא לדחיית הבקשה על הסף.

המשיבה מנגד ביקשה לדחות את בקשת רשות הערעור. בתגובתה היא טענה כי במסגרת הבדיקות לצורך קבלת תעודת גמר הוגשו למשיבה כלל האישורים הצריכים לעניין ורק לאחר מכן ולאחר שהבניין נבדק על ידי הגורמים המוסמכים ונמצא כי נבנה בהתאם להיתר והינו תקין וראוי לשימוש, ניתנה תעודת גמר. בית משפט קמא מצא לדחות את הבקשה הואיל ואינה מרימה את נטל הראיה ואינה עונה על הוראות הדין לעניין מתן סעד זמני ובגדר האמור נמצא כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה. נמצא עוד כי עומד למבקשות סעד חלופי שפגיעתו פחות קשה וזאת בשים לב לכך שהן מנהלות הליך נזיקי בתביעה מקבילה.

המשיבה טענה כי אומנם בית המשפט מוסמך ליתן סעד חריג גם במקרים של "מעשה עשוי" אך המקרה דנן אינו מצדיק זאת. בשים לב לכך שתעודת הגמר ניתנה כחודש לפני הגשת הבקשה, ובהליך הזמני התבקש ביטולה, הרי שהצו המבוקש כאן הוא צו עשה שאינו ניתן כלל אלא במקרים יוצאי דופן. גם במאזן הנוחות יש להעדיף את הסתמכות העירייה על האישורים שהתקבלו ובדיקות שערכה בעצמה והסתמכות הצדדים השלישיים שלא צורפו להליך לרבות רוכשי דירות חדשות.

נטען כי אין הצדקה למתן רשות ערעור גם מפני שהמבקשות בחרו שלא להגיש תביעה לאחר שנדחתה בקשתן לסעד זמני, והתיק נסגר. ביחס לאי צירוף המשיבים הנחוצים נטען כי מדובר בסעד של ביטול תעודת גמר וכלל בסיסי בנסיבות אלה הוא צירוף כלל המשיבים שעלולים להיפגע ממתן הסעד הזמני המבוקש, בנוסף לצירוף כל הגורמים שנתנו אישורים, שעל בסיסם ניתנה תעודת הגמר, וזאת מאחר והמבקשות טענו כנגד תקינות האישורים.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה ולאחר שבחנתי את החלטת בית משפט קמא ושקלתי את טענות הצדדים, שוכנעתי כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

כידוע, לערכאה הדיונית מסור שיקול דעת רחב בכל הנוגע להחלטות שעניינן מתן סעד זמני. ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות אלה למעט במקרים חריגים, בהם הדבר נדרש על מנת למנוע עוול או נזק בלתי הפיך לבעל-דין (ראו בין היתר, רע"א 1288/20 דאון נ' עו"ד ברם (17.3.20); רע"א 5302/20 קבוצת אלירן בע"מ נ' שלם (27.8.20); רע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ (7.5.23) ורע"א 4999/23 חלים דיב ג'רוס נ' עזבון המנוח נמר רידא ג'רוס ז"ל ואח' (29.8.23)).

כפי שיפורט, אני סבורה כי המקרה אינו מצדיק התערבות; הוא גם רחוק מלהיות כזה. החלטת בית משפט קמא הינה החלטה מנומקת כדבעי שניתנה על בסיס התשתית הרלוונטית ולפי העקרונות הכלליים של תורת הסעדים הזמניים. אתייחס בתמצית לעיקר הנימוקים הרלוונטיים לענייננו;

על בעל דין המבקש לקבל סעד זמני לעמוד בשני תנאים מצטברים עיקריים: הראשון, עניינו קיומה של זכות לכאורה - על מבקש הסעד להציג ראיות מהימנות לכאורה לביסוס תביעתו והשני מאזן הנוחות - על מבקש הסעד לשכנע כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. בין שני תנאים אלה קיימים יחסי גומלין ומשקלו של שיקול אחד עשוי להיות מושפע ממשקלו של השיקול האחר ולכן תוארו כ"מקבילית הכוחות" (רע"א 3533/09 נציגות הבית המשותף נ' ירון עיון (1.9.2009)).

לצד שיקולים אלה, על בית המשפט לשקול גם שיקולים שביושר ובצדק ולשקול מידתיות הסעד ואם קיים סעד חילופי פחות חמור המשיג את תכלית הצו (ראו, בין היתר, רע"א 1379/16 נופי נ' נופי (3.4.16); רע"א 2905/15 שוורץ נגד ציביון (3.6.15)).

אפתח ואציין כי בית משפט קמא קבע בהחלטתו, לאחר חקירתו של מנהל מחלקת הפיקוח אצל המשיבה, בדיון שהתקיים, כי מדובר בעדות מהימנה ושאין מקום לקבוע בשלב הראשוני של סעד זמני ממצאים בדבר חוסר התאמה של הבנייה להיתר שניתן, ואכן נראה כי לא בנקל ייקבע חוסר התאמה של הבניה להיתר שניתן ולקריטריונים הנדרשים למתן תעודת גמר, שעה שאצל המשיבה נתקבלו האישורים של כל הגורמים ובעלי התפקיד הרלוונטיים לפי החוק, ובכלל זה אישור יועץ בטיחות לאכלוס, אישור מורשה נגישות, אישור רשות הכבאות לעניין ביצוע סידורי כבאות ואמצעי בטיחות אש, אישור תאגיד המים מי כרמל ואישורי גורמי הפנים השונים מטעם עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה. עם זאת וגם אם ניתן לקבוע כי המבקשות הגישו ראיות לכאורה, הרי שמאזן הנוחות ויתר הנימוקים עליהם הצביע בית משפט קמא בהחלטתו, מביאים לדחיית הבקשה למתן סעד זמני.

תעודת הגמר ניתנה ביום 24.6.24, כחודש לפני שתוגש הבקשה לסעד זמני, ומכאן שהצו שהתבקש אין מטרתו "שמירת המצב הקיים", אלא שינויו, זאת כאשר על פני הדברים נראה כי צו זמני זה זהה לסעד העיקרי וכאשר הצדדים העלולים להיפגע מהצו, כלל לא צורפו להליך.

הלכה היא כי על בית המשפט לנקוט משנה זהירות טרם מתן צו עשה זמני המשנה את המצב הקיים, כשזה ניתן לפני ההכרעה הסופית בתביעה. "צו עשה זמני המשנה מצב קיים ראוי שיינתן במקרים חריגים, אך כאשר נוכח בית המשפט כי התערבותו הינה חיונית בכדי למנוע תוצאה קשה ביותר וכאשר הנזק שעלול להיגרם אינו ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי הולם" (רע"א 5843/05 איגוד ערים לאיכות הסביבה דרום יהודה נ' שרון דן השקעות בע"מ, פסקה 5 והאסמכתאות שם (13.12.2005)).

דברים אלה נכונים מכוח קל וחומר, שעה שמדובר בסעד זמני החופף את הסעד העיקרי עד כדי ייתורו (רע"א 1400/24 חברת סנטר המושבה 975 נ' מנהל מס ערך מוסף (11.4.2024)). סמכותם של בתי המשפט ליתן צווי-עשה זמניים, אשר חופפים במידה כזאת או אחרת את הסעד העיקרי נושא התובענה, שמורה למקרים נדירים שבנדירים (רע"א 9213/12 רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 - שידורי הערוץ החדש בע"מ, פסקה 32 (20.1.2013)), רע"א 8721/21 מכללת באקה נ' המועצה להשכלה גבוהה, (22.12.21)).

ראו בעניין זה פסק דינו של בית המשפט העליון מהחודשים האחרונים, שניתן ברע"א 1052/24 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' זק"א - איתור חילוץ והצלה, (2.4.24), בו התערב בהחלטתו של בית המשפט המחוזי, אשר נעתר לבקשה לסעד זמני מסוג צו עשה, וקבע:

"מטרתו של הסעד הזמני, כמפורט בתקנה 94 לתקנות, היא "להבטיח זכות לכאורה במהלך ההליך ואת קיומו התקין והיעיל של ההליך או את ביצועו הראוי של פסק הדין". על דרך הכלל, מטרה זו מושגת בדרך של שימור המצב הקיים בעת הגשת התובענה. זאת, על מנת למנוע מהנתבע לנצל לרעה את תקופת הביניים שעד למתן פסק הדין, באופן שיעמיד את התובע בפני שוקת שבורה ככל שתתקבל תביעתו (ראו: רע"א 2071/21 חצרי אלף בית דוד המלך בע"מ נ' אזורים בנין (1965) בע"מ..... אמנם, לבית המשפט סמכות ליתן סעד זמני המשנה מצב קיים בנסיבות בהן אין די בסעד משמר כדי להגן על זכויות התובע. ואולם, בשל הפגיעה הפוטנציאלית בזכויות הנתבע הכרוכה לרוב במתן סעד כזה, נקבע כי זה יינתן רק במקרים חריגים במיוחד, בהם הוכיח התובע כי התערבותו של בית המשפט חיונית כדי למנוע תוצאה קשה ביותר, ובתוך כך נזק משמעותי שייגרם לו שאינו בר-פיצוי.... הלכה זו נכונה ביתר שאת, מקום שבו הסעד הזמני המבוקש חופף לסעד העיקרי שהתבקש בתביעה – ולו מפני שאין זה ראוי להכריע בשאלה העומדת במוקד התביעה במסגרת הליך מקדמי, על יסוד תשתית ראייתית לכאורית ובטרם הוכחה זכותו של התובע לאשורה...". (ההדגשה לא במקור).

אינני סבורה כי המקרה שבפנינו נמנה על אותם מקרים חריגים אשר מצדיקים מתן צו עשה, המשנה את המצב הקיים ולא התרשמתי כי התערבות בית המשפט ומתן צו עשה הינה חיונית כדי למנוע נזק קשה שאינו בר פיצוי בכסף, כפי שטענו המבקשות. הבקשה לסעד זמני הוגשה כחודש ימים לאחר שניתנה תעודת גמר, והיעתרות לבקשה לסעד זמני, שאינה אלא ביטול תעודת הגמר, מביאה לשינוי משמעותי במצב הקיים ואף לפגיעה מהותית בצדדי ג' שונים אשר התבססו והסתמכו על תעודת הגמר שניתנה, זאת מבלי לצרף אותם להליך.

המבקשות לא הראו כי אי מתן הצו יגרום להן נזק שאינו בר פיצוי, והדברים נכונים ביתר שאת שעה שהן מנהלות תביעה נזיקית נגד היזם, במסגרתו, יש להניח, ידונו הטענות השונות לפגמים ולליקויים בבנייה שנעשתה. הטענה כי במקרה של אי מתן הצו, קיים סיכון שהיזם ימכור את הדירות החדשות, כך שלא ניתן יהיה לממש את פסק הדין שיינתן בתביעה הנזיקית היא טענה שדינה דחייה. הבטחת הפירעון של חיוב כספי עתידי, ככל שיוטל על היזם בתביעה הנזיקית, אינה באה לשרת את הסעד העיקרי בתביעה כאן, אשר לאור טיעוני המבקשות ברור כי יועדה למנוע את מתן תעודת גמר לבניין מבלי למלא אחר כל התנאים הקבועים בחוק. סעד זה, שעניינו הבטחת פירעון של חיוב שצפוי להינתן בהליך אחר, מקומו באותו הליך ודינו להיבחן לפי הדינים הרלוונטיים, ואין מקום ל'מעקף' במסגרת ההליך דנא, ועוד כשהיזם אינו צד להליך ולא ניתנה לו זכות טיעון.

טענת המבקשת כי זוהי אחת המטרות של הסעד המבוקש אך מחדדת את הפגיעה המהותית הצפויה ביזם, שלא צורף להליך, וטענתן בבקשת רשות הערעור כאילו עמידה על צירוף צדדי ג' היא עמידה על עניינים פרוצדורליים, דינה דחייה. אי צירוף צדדי ג' שעלולים להיפגע ממתן הסעד הינו עניין מהותי היורד לשורש הזכויות והוא יכול להביא לכשעצמו לסילוק ההליך על הסף.

המבקשות לא צירפו את היזם ואת שאר בעלי הדירות כמשיבים, זאת למרות שמדובר בצדדים שעלולים להיפגע מהסעדים המבוקשים וצירופם הכרחי בנסיבות; ברור שלא ניתן היה להורות על ביטול תעודת הגמר, אילו היתה הצדקה לכך, ללא צירופם של אלה.

נדמה כי המבקשות יצרו מעין ערבוביה בין הליכים שונים, שכן הן פנו בתביעה אזרחית לביטול החלטה של רשות מנהלית בענייני תכנון ובניה, תוך שבפיהן טענות בזירה הנוגעת ליזם, שאינו צד להליך, ובצדק התייחס בית משפט קמא בהחלטתו גם לשאלת הסמכות העניינית, אשר משום מה בחרו המבקשות לדלג עליה בבקשת רשות הערעור.

ולכל האמור מתווסף טעם נוסף לדחיית בקשת רשות הערעור, הלה הוא מחיקת ההליך בבית משפט קמא. הבקשה למתן סעד זמני הוגשה ביום 16.7.24 ללא כתב תביעה. ביום 31.7.24 ובמסגרת ההחלטה שניתנה ע"י בית משפט קמא בבקשה לסעד זמני, הורה בית המשפט על הגשת כתב תביעה עד יום 11.8.24, שאם לא כן- תימחק התביעה. חרף זאת וחרף חלוף האורכה שניתנה לצורך זה, המבקשות לא הגישו כתב תביעה וביום 22.9.24, בית משפט קמא הורה על סגירת התיק. המבקשות לא הגישו בקשה לביטול פסק הדין ובחרו להגיש בקשת רשות ערעור ללא פנייה מתאימה לבית משפט קמא בעניין פסק הדין. בכך נדמה הפך הליך זה לתיאורטי.

לאור כל האמור, צדק בית משפט קמא בהחלטתו לדחות את הבקשה לסעד זמני, ומכאן אני מורה על דחיית בקשת רשות הערעור.

אני מורה על חיוב המבקשות בהוצאות משפט לטובת המשיבה בסכום של 7,500 ₪.

המזכירות תשחרר את הערובה שהופקדה בתיק, לידי המשיבה באמצעות באת כוחה.

ניתנה היום, כ"ג חשוון תשפ"ה, 24 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.