לנדאו - וייסבורד נ' שליידער

לפניי תביעה בסך 65,520 ₪ עבור דמי תיווך בגין רכישת דירה.

התובעת הנה בעלת רישיון לתיווך מקרקעין אשר עוסקת בתיווך למחייתה.

הנתבע רכש דירה לאחר שחתם על הסכם תיווך עם התובעת.

הצדדים הסכימו, בהתאם להצעה שהצעתי להם במסגרת הדיון המקדמי, להסדר דיוני לפיו לא תישמענה בהליך זה ראיות, אלא הצדדים יגישו סיכומים בשאלות משפטיות בלבד, ובהתאם לכך יוכרע ההליך.

זאת, כיוון שהמחלוקות העובדתיות, הגם שהן קיימות, אינן העיקר בהליך זה, אלא השאלה המשפטית.

לפיכך, אסקור בקצרה את עיקרי התמונה העובדתית כפי שהיא עולה מכתבי הטענות ומהדיון, ולאחר מכן אדון בשאלה המשפטית העולה מתוך העובדות.

עיקרי התמונה העובדתית

הנתבע היה מיודד עם השוכרת ששכרה את הדירה נשואת הליך זה (להלן: "הדירה") מאת בעלי הדירה דאז (להלן: "המוכרים") ואף ביקר בדירה.

התובעת ליוותה את המוכרים הן ברכישת הדירה והן בהשכרתה. למעשה, אף לאחר השכרת הדירה המשיכה התובעת לשמש כגורם מקשר בין המוכרים לבין השוכרת.

המוכרים העניקו לתובעת בלעדיות לטפל, כמתווכת, במכירת הדירה, באופן שכל קשר ומו"מ לרכישת הדירה יהיה רק באמצעותה.

השוכרת היא שהביאה לידיעתו של הנתבע את רצונם של המוכרים למכור את הדירה, ואף הפנתה אותו אל התובעת.

הנתבע ידע כי התובעת משמשת כמתווכת מטעם המוכרים וחתומה עמם על הסכם תיווך הכולל בלעדיות.

התובעת הראתה לנתבע דירות נוספות, על רקע זה שהנתבע חיפש דירה עם מרפסת סוכה, שלא קיימת בדירה נשואת הליך זה.

הנתבע חתם ביום 8.4.2021 על הסכם תיווך שהעבירה אליו התובעת בשפה האנגלית, שפת אמו. הנתבע הוא שמילא את פרטיו בהסכם, ובחר לציין את מס' הדרכון הבריטי שלו, ולא את מס' תעודת הזהות הישראלית.

בהסכם צוינו 3 דירות, ביניהן הדירה נשואת הליך זה, ובהמשך התווספו, בחתימת הנתבע, 2 דירות נוספות.

בין התובעת לנתבע היו התכתבויות ושיחות, כאשר הצעות המחיר של הנתבע הועברו אל המוכרים באמצעותה.

ביום 27.5.2021 נחתם הסכם מכר בין המוכרים לבין הנתבע, במסגרתו רכש הנתבע את הדירה תמורת 2.8 מלש"ח. ההסכם כלל תנאי מתלה לפיו תוקף ההסכם מותנה ברישום הדירה ע"ש המוכרים בלשכת רישום המקרקעין, בתוך 6 חודשים.

בהמשך, התנאי המתלה התקיים.

הנתבע טען כי התובעת ניצלה את המוכרים כשמנעה ממנו גישה ישירה אליהם, אולם טענה זו איננה מסתברת, ואני רואה לנכון להניח, כגרסת התובעת (הגם שהתובעת לא צירפה את הסכם התיווך עם המוכרים), כי המוכרים מרצונם החופשי בחרו שכל העיסוק במכירת הדירה יהיה באמצעות התובעת בלבד, וזאת לאור גילם ורצונם שלא להיות מוטרדים משיחות טלפון בעניין זה.

התובעת סבורה כי היא שימשה כגורם יעיל בעסקת המכר, שעה שללא מעורבותה הוא לא יכול היה להגיע אל המוכרים. כמו כן, התובעת הציגה לנתבע את הדירה, העבירה את הצעותיו למוכרים, תיווכה, שכנעה והביאה להתרחשות העסקה.

הנתבע סבר מלכתחילה שהתובעת איננה הגורם היעיל בעסקת המכר, שכן הוא שמע על הדירה מהשוכרת. בראייתו, הנתבע נאלץ לחתום על הסכם התיווך (כאשר מבחינתו מילוי מספר זהות שאינו ישראלי שימש כמעין הסתייגות מההסכם) ולהציג מצג כאילו בכוונתו לשלם את דמי התיווך, וזאת על מנת שהתובעת לא תמנע ממנו גישה אל המוכרים. רק לאחר שההסכם נחתם והתנאי המתלה התקיים, היה הנתבע בטוח כי אין עוד בכוחה של התובעת להכשיל את העסקה, והעז לומר שאין בכוונתו לשלם את דמי התיווך.

דיון והכרעה

השאלה המשפטית בה יש לדון בהליך זה, אם כן, הינה: האם בכוחו של הסכם הבלעדיות עם המוכר, להעניק למתווך בלעדיות גם כלפי הקונים?

ראשית יש לדון בשאלה מהי בכלל פעולת התיווך.

סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק" או "חוק המתווכים") מגדיר, בין היתר, כדלקמן:

"תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;"

אלמנט ההפגשה כתמצית פעולת התיווך באה לידי ביטוי אף בפסיקה שצוטטה ע"י התובעת בסיכומיה.

כך, בסעיף 25 לסיכומים הנ"ל, צוטטו מתוך סעיף 10.1(ב) לפסק הדין שניתן בהליך ת.א. (ת"א) 36556-01-20 מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ נ' אורי מוני מימון [פורסם במאגרים המשפטיים], הדברים הבאים:

"בכל מקרה, הלכה היא שגם הצגת הנכס כשלעצמה עשויה להיחשב כמספיקה לצורך הגדרת המציג כ"גורם היעיל" ולעניין זה נקבע כי "די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש לנהל את המו"מ עבור הצדדים או לבצע פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים. פעולתו של המתווך היא להביא למפגש בין הצדדים ולא לפעול כשלוחם בניהול המשא ומתן", ור' תא (מחוזי מרכז) 15706-01-14, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ [פורסם בנבו] (כב' הש' ר. שמולביץ מיום 16/3/16) אשר אושר לעניין זה בבית המשפט העליון במסגרת ע"א 3384/16, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ [פורסם בנבו] הנזכר לעיל."

עולה מהדברים הקשר ההדוק בין פעולת ההפגשה לבין היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא לעסקה.

היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא לביצוע העסקה עוגנה, בסעיף 14(א)(3) לחוק, כתנאי לזכאותו של המתווך לתשלום, כאשר נקבע ע"י בית המשפט העליון ברע"א 4036/16‏ קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין [פורסם במאגרים המשפטיים] כי מדובר בדרישה קוגנטית.

יצוין כי התובעת בסיכומיה ציטטה מתוך פסק הדין שניתן ע"י בית המשפט העליון בהליך ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ [פורסם במאגרים המשפטיים] (להלן: "פס"ד מזרחי") שורה של מבחנים שנקבעו לצורך בחינת היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה, לרבות הדמיון בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולת המתווך, ועוד.

אולם, אני סבור שמבחנים אלה רלוונטיים פחות לענייננו, שכן הם נקבעו לגבי מקרים בהם לא הייתה מחלוקת כי המתווך הביא לפגישה הראשונית בין הצדדים, אלא שבהמשך חלו שינויים בעסקה, בצדדים לה, או בגורמי התיווך המעורבים בה, ולכן היה צורך לדון אם אמנם העסקה שנעשתה בסופו של דבר, היא העסקה שהמתווך היה הגורם היעיל בגיבושה.

לעומת זאת, במקרה שלפניי, השאלה העומדת על הפרק נוגעת לגרימת המפגש הראשוני בין הנתבע למוכרים.

משעמדנו על מרכזיות אלמנט ההפגשה לגבי היות המתווך הגורם היעיל בעסקה, יש לחדד ולאפיין ביתר דיוק את המקרה בו אנו עוסקים.

אין חולק כי כאשר המתווך הוא שהביא לראשונה לידיעת הרוכש את עובדת היותו של הנכס עומד למכירה, הרי שהוא הגורם היעיל בעסקה, וזאת ללא קשר לשאלה אם למתווך יש או אין הסכם בלעדיות עם המוכר.

זה המקרה שנדון בתאד"מ (חי') 9777-05-21 ארז שאול בנקר נ' ניסים נג'אר [פורסם במאגרים המשפטיים] שאוזכר בסעיף 8 לסיכומי התובעת.

כמו כן, הסכם בלעדיות, ככלל, איננו "הרמטי", במובן זה שאין בו כדי לסגור את האפשרות לפנות אל המוכר שלא דרך המתווך.

הנחה זו עמדה בבסיס פסק הדין שניתן בתא"מ 8306-10-14 יוליה פרלצוויג נ' יהונתן רידי [פורסם במאגרים המשפטיים], אשר אוזכר ע"י התובעת בסעיף 22 לסיכומיה.

במקרה הנ"ל קבע בית המשפט כי הרוכשת מחויבת לשלם דמי תיווך, שכן היא זו שבחרה להשתמש בשירותיו של המתווך. בית המשפט הבהיר כי, הגם שהרוכשת סברה שהדירה מצויה בהסכם בלעדיות של המתווך מול המוכר, היה עליה לדעת שהדבר איננו מחייב אותה להשתמש בשירותי המתווך.

בענייננו, התובעת לא הייתה זו שהביאה לראשונה לידיעת הנתבע את היותה של הדירה עומדת למכירה. מנגד, לא הייתה לנתבע כל אפשרות ליצור קשר עם המוכרים שלא דרך התובעת, שכן המוכרים היו מעוניינים כי נושא מכירת הדירה ייעשה אך ורק דרכה.

ודוק: אמנם התובעת טענה בסעיף 21 לסיכומיה כי הנתבע יכול היה ליצור קשר ישירות עם המוכרים באמצעות הפרטים שנמסרו לו ע"י השוכרת, אך טענה זו סותרת את האמור בסעיף 2 לכתב התביעה של התובעת עצמה:

"על פי הסכם התיווך התחייבו המוכרים כי כל קשר ומשא ומתן בינם לבין רוכשים מיועדים של הנכס יעשה אך ורק דרך התובעת ובאמצעותה".

ואף את האמור בסעיף 4 לכתב התביעה, שם נכתב, בין היתר:

"בהתאם לכך, פנה הנתבע, בתחילת חודש אפריל 2021, אל התובעת, ככל הנראה על פי הפניה של אחת השוכרות שהיו בדירה בעבר, שהכירה את התובעת כמי שמטפלת בדירה עבור המוכרים ושלא ניתן לפנות ישירות אליהם."

יצוין כי הציטוטים האמורים יש בהם אף כדי לדחות את טענת התובעת בסעיף 7 לסיכומיה, לפיה פרטי המוכרים הם חלק מהידע המקצועי שלה. מדובר במתן בלעדיות "הרמטית" ע"י המוכרים ולא בידע מקצועי.

כאשר המוכר מעניק למתווך את מפתחות הכניסה לשערי העסקה, הרי שללא עזרתו של המתווך, לא יוכל הרוכש ליצור קשר עם המוכר.

אולם, העובדה שהמתווך עומד כשומר סף בדרכו של הרוכש ליצור קשר עם המוכר, אין בה כדי להפוך את המתווך לגורם היעיל בעסקה, שכן הגורם היעיל בעסקה הוא, כפי שצוין לעיל, מי שהביא להפגשה.

הרכיב המהותי והדומיננטי ביצירת ההפגשה הוא העברת המידע לרוכש בדבר אפשרות ביצוע העסקה, ובכך הנעת הרצון מצד הרוכש ליצור קשר עם המוכר.

לעומת זאת, פתיחת שערי המוכר בכדי לאפשר את מימוש הרצון, שכבר התגבש, לקידום העסקה, הוא הרכיב המשני ביצירת ההפגשה, שכן הוא רכיב מאפשר ולא רכיב יוזם.

ממילא, שעה שהמתווך לא היה זה שהעביר את המידע הראשוני לקונה, הרי שהוא איננו הגורם הדומיננטי ביצירת ההפגשה, ולפיכך אף איננו הגורם היעיל בקיום העסקה.

זאת ועוד, חוק המתווכים הינו חוק צרכני, שתכליתו להגן על הצרכנים מפני עסקאות תיווך בלתי הוגנות.

תכלית זו באה לידי ביטוי, בראש ובראשונה, בעיקרון הקוגנטי, כאמור, לפיו המתווך אינו זכאי לדמי תיווך כאשר הוא איננו הגורם היעיל שהביא לקיום העסקה.

מתן אפשרות למוכר ליצור, יש מאין, סיטואציה שבה המתווך הופך לגורם היעיל בעסקה מול הקונה, כביכול, למרות שבאופן אמתי לא היה כזה, יש בה משום כרסום בעיקרון האמור, ובהגנה על הצרכן המבקש לרכוש נכס מקרקעין.

לפיכך אני סבור כי בנסיבות של מוכר המעניק בלעדיות "הרמטית" למתווך, וכאשר המידע הראשוני בדבר העמדת הנכס למכירה לא הגיע אל הרוכש מן המתווך, הרי שאין לראות את המתווך כגורם היעיל שהביא לקיום העסקה, ביחס לרוכש.

ודוק: אין במסקנה זו כדי לפגוע בחופש החוזים או ביכולתו של מוכר לשכור מתווך שידאג לטיפול מלא בעסקה, מתחילתה ועד סופה, ללא שהמוכר יצטרך לעסוק בכך. המוכר יכול לשכור מתווך לצורך מתן שירות שכזה, אלא שעליו לשאת במלוא עלות השירות, ולא "לגלגל" את מחצית העלות על הרוכש.

לאור האמור, אני מוצא לנכון לדחות את התביעה במלואה.

אני ער לכך שהתובעת נתנה שירות לנתבע והשקיעה זמן ומאמץ אפקטיבי בהצלחת העסקה, אולם שעה שהגעתי למסקנה כי היא לא הייתה הגורם היעיל בקיום העסקה מצד הנתבע, הרי שגזירת המחוקק היא שלא תהיה זכאית לדמי תיווך כלל.

הדבר איננו שונה ממתווך שהשקיע תשומות בתיווך, אך לא זכאי לדמי תיווך בשל אי החתמת הלקוח על הסכם כנדרש בחוק (וראו לעניין זה את האמור בפס"ד מזרחי, שם עמד בית המשפט העליון, בין היתר, על כך שאין מקום להגמיש את דרישת הכתב בחוזה תיווך).

כמו כן, העובדה שהנתבע יצר כלפי התובעת מצג שווא לאורך תקופה ארוכה, אין בה כדי לשנות את התוצאה האמורה, שכן אף לו היה הנתבע משלם את מלוא דמי התיווך, הרי שהוא היה זכאי לתבוע אותם בחזרה בטענה שנגבו בניגוד לדין.

זאת ועוד, הגם שאני סבור שהתנהגות התובעת הייתה בתום לב, והיא איננה עולה כדי עושק או כפייה, אין להתעלם מכך שלולא המצג שיצר הנתבע, קרוב לוודאי שהתובעת לא הייתה מאפשרת לו לבצע את העסקה, וזאת בניגוד לדין.

מכל מקום, היות שהתנהגותו של הנתבע מעוררת, לכל הפחות, חוסר נוחות, אני סבור שיש לפסוק לטובתו הוצאות משפט על הצד הנמוך.

התוצאה היא כי התביעה נדחית. התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,000 ₪.

הסכום האמור לעיל ישולם בתוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, י"ד אלול תשפ"ג, 31 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.