פלד ואח' נ' אזורים בנין (1965) בע"מ

בפני תביעה על סך של 65,923 ₪ בגין איחור במסירת דירה על ידי קבלן.

ביום 25.6.2015 נחתם בין התובע 1 לבין הנתבעת הסכם לרכישת דירה בת 5 חדרים בפרויקט ארזה במוצא עלית. התובעים 2 ו-3 הם הוריו של התובע 1 ומיופי כוחו לטפל בפועל ברכישת הדירה. מועד מסירת החזקה נקבע בחוזה ליום 30.6.2016. אין מחלוקת כי בפועל נמסרה הדירה ביום 16.2.2017 לאחר קבלת טופס 4.

הנתבעת שילמה לתובעים בגין העיכוב פיצוי כספי על סך של 36,677 ₪ ואף העניקה להם אירוח של חודש בבית מלון. כתנאי לקבלת פיצוי זה חתמה התובעת 3 (להלן "התובעת") על הסכם ויתור טענות בעניין זה.

התובעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי מעבר לזה ששולם. הנתבעת טוענת כי המועד למסירת הדירה הוארך הן מכוח הסכמי השינויים עליהם חתומים התובעים, והן לאור נסיבות שאינן בשליטתה של הנתבעת. עוד חלוקים הצדדים על משמעותו של הסכם הוויתור עליו חתומה התובעת. לבסוף קיימת מחלוקת באשר לגובה שכר הדירה על בסיסו יש לחשב את הפיצוי בגין העיכוב.

מבוא

עסקה לרכישת דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שעושה אדם במהלך חייו (ע"א 7991/07רפאלי נ' רזין, פסקה 16 (12.04.2011)). דווקא בעסקה זו הקונים לרוב אינם מיוצגים בשלב לאחר החתימה על חוזה המכר, והם נאלצים להתמודד עם חברות קבלניות חזקות ומנוסות בעלות ייעוץ משפטי שוטף. חוזי המכר עליהם חותמים הקונים הם לרוב חוזים אחידים וכוח המיקוח של הקונה הממוצע הינו נמוך.

לכך יש להוסיף את הקשיים והחסמים בהגשת הליך משפטי ובהתמודדות מול החברה הקבלנית במקרה של חילוקי דעות. כך, כאשר מדובר באיחור במסירת דירה, מדובר לרוב בסכומים שאינם גבוהים, אך התובע נאלץ לשכור שירותים משפטיים ולנהל הליך מורכב ויקר מול חברה מנוסה בעלת ייעוץ משפטי מובחר.

פערי הכוח המשמעותיים בין הצדדים, לצד חשיבותה של העסקה לרכישת דירה והחסמים המשפטיים, מצדיקים הגנה צרכנית רחבה על הקונים והתחשבות במאפיינים המיוחדים של הליכים מעין אלו (ע"א 148/77‏ ‏רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ, פ''ד לג(1) 617, 623 (1979)).

על חשיבות מסירת הדירה במועד מנקודת מבטו של הצרכן עמד בית המשפט העליון באומרו: "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה" (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, פסקה 23 (21.2.2016) (להלן "עניין שמש")).

ההליכים המגיעים לבתי המשפט בעניין איחור במסירת דירה מקבלן כוללים באופן תדיר טענות של הקבלנים על דחיית המועד בשל חוזי שינויים מאוחרים ונסיבות שאינן בשליטת הקבלן. הרוכשים נאלצים להתמודד מול טענות שיש להם קושי להוכיחן, ואשר הוכחתן מטילה עליהם נטל כלכלי כבד. כך למשל הם נדרשים להמציא חוות דעת המוכיחה שמדובר בזמן בלתי סביר לביצוע שינויים, להשיג ראיות כנגד הטענה כי האיחור נובע מגורמים שאינם בשליטת הקבלן, וזאת מלבד חוות הדעת שהם נדרשים להגיש להוכחת גובה שכר הדירה. קשיים אלו יוצרים חסם משמעותי בפני רוכשים השוקלים התדיינות מול הקבלן.

המחוקק באמצו את הגישה הצרכנית קבע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן "חוק המכר") הוראות שמטרתן להגן על רוכש הדירה ככל הנוגע למועד מסירת הדירה:

(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג)על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

המחוקק אף קבע מפורשות כי הוראות החוק הינן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת הקונה (סעיף 7א(א) לחוק המכר).

בעת יישום הוראות אלו על המקרה הנידון יש להתחשב בתכלית החקיקה ובטעמים הצרכניים שעמדו בבסיסה, וכן להביא בחשבון את החסמים שעומדים בפני רוכש הדירה בבואו לתבוע את זכויותיו על פי הוראות החוק.

בהתאם לאמור אבחן את הסוגיות העולות במקרה זה כסדרן.

הסכמי שינויים

בית המשפט העליון בעניין שמש עמד על הצורך להבחין בכל מקרה ומקרה בין הסכמה חוזית עדכנית לגבי מועד מסירה חדש, לבין תניית פטור מחבות בגין איחור במסירה המתחפשת לתניה לגיטימית הקובעת מועד מסירה חדש. באותו עניין נקבע כי ההסכמה החוזית על דחיית מועד מסירה לא כללה התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או הגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. לפיכך קבע בית המשפט כי מדובר הלכה למעשה בתניית פטור הנוגדת את הוראות חוק המכר.

בית המשפט הוסיף ועמד על האפשרויות העומדות בפני קבלן להאריך באופן חוקי ותקין את מועד המסירה בשל שינויים בדירה:

"הדעת נותנת שבחיי המעשה עמידה בדרישה זו תוכל להיעשות בדרכים שונות, שאין זה המקום לדון בהן. כך למשל, אפשר שהחוזה יכלול טבלה המפרטת מועדים חדשים או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים. במקרים שבהם החוזה המקורי אינו קובע זאת ייתכן שההסכמה על המועד החדש תהיה פרי של דין ודברים מאוחר יותר בין הקבלן לבין רוכש הדירה (ובלבד שהסכמה מאוחרת זו לא נבעה מיוזמה חד-צדדית של הקבלן שלא הותירה בידי רוכש הדירה כל ברירה). לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת" (פסקה 28).

בית המשפט בעניין שמש ביקש לכוון את הקבלנים לקבוע טבלאות המגדירות מראש את הארכת המועד הנדרשת עבור כל שינוי. טבלה כזו, המבחינה בין סוגי שינויים ומאפשרת לרוכש לצפות מראש את מועד המסירה טרם חתימת החוזה עשויה למנוע טענות לשימוש בכוחו העודף של הקבלן.

האפשרות השניה שהוזכרה בעניין שמש היא דין ודברים בין הקבלן לרוכש הדירה. עם זאת, בית המשפט היה מודע לכך שבמקרים רבים אין מדובר בדין ודברים אלא במועדים מוכתבים מראש של הקבלן. לאחר חתימת החוזה כוחו של הרוכש מוחלש אף יותר במסגרת משא ומתן עם הקבלן, ולרוב הוא יהיה תלוי בקביעתו הבלעדית של הקבלן (ת"ק (ראשל"צ) 5619-06-17‏ ‏כהן נ' צרפתי שמעון גפן בע"מ (19.11.2017)). לפיכך נדרש מפורשות בעניין שמש כי יהיה מדובר בהסכמה שאינה פרי יוזמה חד-צדדית של הקבלן שאינה מותירה בידי הרוכש ברירה.

מאחר שביצוע שינויים בדירה הוא עניין שכיח ביותר, ניתן לראות בהליכים רבים בסוגיות אלו טענות להארכות מועד משמעותיות בשל שינויים מכל סוג שהוא. החשש הוא כי הקבלן עושה שימוש בכוחו העודף על מנת לדחות את מועד מסירת הדירה באמצעות הסכמי שינויים אשר נקבעים הלכה למעשה באופן חד צדדי על ידי הקבלן, וכאשר לא בהכרח קיים קשר ישיר לזמן שזקוק לו הקבלן בפועל לצורך ביצוע השינויים (ראו גם ת"ק (חד') 10464-09-18דוידוביץ נ' עמרם את מסיקה יזמות ובניה בע"מ (24.2.2019)).

לפיכך, במקרה בו לא נקבעה טבלה כאמור, אלא נקבע מועד חדש למסירת הדירה במסגרת חוזה המוכתב על ידי הקבלן וללא משא ומתן אמיתי בין הצדדים, יש קושי לראות במועד זה מועד חוזי מוסכם בניגוד לתניית פטור, בייחוד כאשר מדובר על פרק זמן משמעותי.

בעניין דנן, סעיף 3.3.7 להסכם המכר קובע כי ביצוע שינויים לבקשת הקונה אשר יגרמו לעיכוב בעבודות הבניה, יאפשר לנתבעת לדחות את מסירת הנכס "בתקופת זמן הנובעת באורח סביר מביצוע השינויים, כפי שזו תיקבע על ידי הקבלן ותאושר על ידי החברה".

התובעים אכן חתמו במהלך בניית הדירה על חוזה לביצוע שינויים, במסגרתו הוסכם לדחייה במסירת הדירה בפרק זמן של "עד 13 שבועות" מעבר למועד המסירה הקבוע בחוזה המכר.

לטעמי, הקושי שהועלה בעניין שמש קיים גם בתניה זו על נסיבותיה.

ראשית, דחיית המועד לא נקבעה על סמך טבלה מסודרת המגדירה מראש את מועדי הדחייה עבור כל שינוי.

שנית, מהראיות עולה כי לא נוהל משא ומתן בין הצדדים בטרם החתימה על הסכם השינויים. התובעים בתצהיריהם מחזקים את המסקנה האמורה. לטענת התובעים 2 ו-3, החתימה על חוזה השינויים היתה התנאי לעריכת השינויים בדירה, כך שלמעשה לא היתה בפניהם ברירה אחרת. הנתבעת בתצהיריה כלל אינה מעלה למעשה טענה לפיה נוהל משא ומתן לפני החתימה על הסכם השינויים (בעוד שנטען דווקא כי טרם החתימה על הסכם המכר נוהל משא ומתן בין הצדדים).

יש להוסיף כי טענתה של הנתבעת כי התובע 2 הינו עו"ד אינה מעלה ואינה מורידה. באופן כללי יש לומר כי גם עורכי דין נמצאים לעיתים בעמדת מיקוח חלשה מול קבלני דירות. באשר לנסיבות המקרה, הרי כפי שהבהיר התובע 2 הוא שימש בעבר כעורך דין משטרתי ועסק בתחום הפלילי בלבד. התובע 2 כבר אינו עוסק במקצוע מזה 23 שנים בעקבות תאונה קשה שעבר, והעדר בקיאותו בהליך האזרחי ניכרה לאורך ההליך כולו. נראה, אם כן, כי העובדה שהתובע 2 הינו עורך דין לא העניקה לו כל יתרון כרוכש דירה בנסיבות העניין. יש להוסיף כי בעדותו טען התובע 2 כי כלל לא הסתכל על חוזה השינויים ואשתו חתמה עליו לאחר שהנתבעת הבהירה כי החתימה היא תנאי לביצוע השינויים (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 1-2).

שלישית, מהסכם השינויים שנערך בין הצדדים עולה כי מדובר בחוזה אחיד בעל נוסח אחיד הקובע דחייה כוללנית של עד 13 שבועות, פרק זמן ארוך ומשמעותי. ההסכם קובע כי השינויים המבוקשים מפורטים בהזמנה המצורפת, אך לא הוצגה כל הזמנה כזו, ולא ברור האם הזמנה כזו, ככל שאכן נחתמה, נחתמה יחד עם הסכם השינויים או לאחריו. כלל לא ברור, אם כן, האם קביעת הדחייה של עד 13 שבועות מתבססת באופן קונקרטי על השינויים שביקשו התובעים, או אם נקבעה שרירותית לפני בחינת השינויים עצמם. נסיבות אלו משליכות באופן משמעותי על הקושי לראות בתניה זו מועד חוזי מוסכם בין הצדדים.

אוסיף כי טענת הנתבעת לפיה רוכשים שונים קיבלו דחיות שונות אף היא אין בה כדי לסייע לנתבעת. הנתבעת כלל לא הציגה חוזי שינויים אחרים, ומתבססת רק על אמירה כללית של התובע 2 בעדותו (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 21). עם זאת, לא התברר מהם המועדים השונים שנקבעו, והאם אכן יש הבחנות משמעותיות בין החוזים השונים.

מעבר לאמור, גם אם הייתי מניחה שאין מדובר בתניית פטור, הרי שנוסח התניה מעביר לטעמי את הנטל אל הנתבעת להוכיח מהו המועד הסביר לביצוע השינויים הספציפיים שהתבקשו על ידי התובעים במסגרת 13 השבועות הקבועים בהסכם השינויים. כזכור, הסכם המכר בין הצדדים קובע כי יתאפשר לנתבעת לדחות את מסירת הנכס "בתקופת זמן הנובעת באורח סביר מביצוע השינויים, כפי שזו תיקבע על ידי הקבלן ותאושר על ידי החברה".

הסכם השינויים אינו קובע זמן מוגדר וברור לביצוע השינויים, אלא גבולות של תקופת זמן עד 13 שבועות. אין לקבל בעניין זה את עמדת הנתבעת, שהיא מנסחת החוזה, כי המשמעות של דחייה עד 13 שבועות היא דחייה של 13 שבועות בדיוק. מניסוח זה משתמע, כי הקבלן יצטרך לקבוע במסגרת זמן זו את המועד הסביר או המועד שבפועל יארך לביצוע השינויים. מאחר שלא נקבע מועד ברור על ידי הנתבעת בתוך מסגרת הזמן שהוגדרה, הרי שהנטל על הקבלן להוכיח מהו המועד הסביר, כפי שנקבע בהסכם המכר; או מהו המועד שארך בפועל לבצע את השינויים, כפי שמשתמע מהסכם השינויים.

הנתבעת לא הוכיחה כי השינויים שהתבקשו נדרשו אכן ל-13 שבועות עבודה או כי מדובר בפרק זמן סביר, ולמעשה אף לא פירטה כלל מהם השינויים שנדרשו. הנתבעת בתצהיר משלים מטעמה טוענת כי בוצעו שינויים בתחום האדריכלות, חשמל, אינסטלציה, מיזוג ובנייה, אך כאמור לא הובא כל פירוט או מסמך בנוגע למהות שינויים אלו מלבד האמירות הכוללניות הנ"ל, לא צורף כל מסמך בו חתומים התובעים על הזמנת השינויים הספציפיים, ולא פורטו נסיבות חתימתו ומועד החתימה עליו. כך גם לא הובאו יומני עבודה או כל מסמך אחר על מנת להוכיח את מועדי ביצוע השינויים האמורים בפועל.

התובעים בתצהיריהם טוענים כי השינוי העיקרי היה שבירת קיר המפריד בין שני חדרים, שינוי שבוודאי אינו מצדיק את דחיית מסירת הדירה בשלושה חודשים.

בנסיבות אלו, אין להאריך את מועד המסירה הקבוע בחוזה המכר בשל השינויים שנדרשו על ידי התובעים. מאחר שלא הובאו מטעם הנתבעת כל נתונים על טיב השינויים שבוצעו והיקף הזמן הסביר הנדרש לביצועם, לא היה בידי לקבוע תקופת זמן סבירה במסגרת תקופת הזמן שהוסכמה. בנסיבות אלו אין מנוס מלקבוע כי המועד למסירת הדירה אינו נדחה כלל בגלל השינויים שבוצעו.

עיכובים שאינם בשליטת הנתבעת

טענות לעיכובים בבניית בתים בשל התנהלות הרשות המקומית או המועצה האזורית או משרד ממשלתי כלשהו הן טענות שבשגרה בהליכים מעין אלו. מובן כי לרוכש אין כל ידיעה באשר לעניינים אלו.

יש להדגיש כי סעיף 5א(ג) לחוק המכר קובע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים על כך שלא ישולם פיצוי בגין "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

הקבלן, שהוא הטוען לחריגה מהמועד החוזי עליו הוסכם, צריך להוכיח את טענתו בדבר התקיימותן של נסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו, כנוסחו של חוק המכר (ראו רת"ק (מחוזי ת"א) 45849-05-18‏ ‏רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ נ' צולה (4.7.2018); רת"ק (מחוזי ב"ש) 15816-11-16 אחים אום שותפות רשומה נ' חיים (31.3.2017)).

מרבית הפסיקה בעניין מתייחסת לדרישה לנסיבות שאינן בשליטת המוכר, כאשר הדיון בחלק השני של הסעיף, שעניינו בשאלה על מי מוטל הסיכון להתרחשות תוצאות נסיבות אלו, הוא מועט.

אני מסכימה עם הפסיקה הקובעת כי חלוקת הסיכונים לפי הסעיף צריכה להיקבע באופן אובייקטיבי "לפי סטנדרט אובייקטיבי, אשר רואה לנגד עיניו את ההסדר הראוי והמקובל בין מוכר וקונה טיפוסיים של דירה כדוגמת זו שמדובר בה" (תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17‏ נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (4.9.2018)).

כמו כן אני סבורה כי כוונתו של המחוקק בסעיף 5א(ג) לחוק המכר צריכה להתפרש בהתאם לתכלית הצרכנית שבבסיסו, ובמסגרת הצורך להגן על רוכשי הדירות.

לטעמי יש קושי בהנחה האוטומטית לפיה עיכובים של רשות מקומית בפיתוח הסביבתי של האזור הם סיכונים שאינם מוטלים על הקבלן. מדובר בסיכון שגרתי הידוע לכל העוסק בתחום, והקבלן יכול להעריך אותו בעת תכנון הפרויקט ולהתחשב בו בעת קביעת מועדי המסירה. כמו כן, בידי הקבלן ישנם אמצעים להפעיל לחצים על הרשויות לצורך סיום הליכי הפיתוח הנדרשים. שכיחותן של טענות אלו מצביעה על הסיכון השכיח בעניין זה, שלטעמי יש להטיל אותו במקרים המתאימים על הקבלן ולא על רוכשי הדירות. במקרים מעין אלה אף קיימת כתובת בידי הקבלן להגשת תביעות נזיקיות או חוזיות כלפי הרשות בגין מחדליה, ואין סיבה לגלגל עלויות אלו על רוכשי הדירות (ראו גם ת"ק 44199-06-18פרופר נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ (7.4.2019)).

פרשנות לפיה כל עיכוב של רשות מקומית אינו בשליטתו של הקבלן והוא אינו נושא בסיכון לתוצאות עיכוב זה, מביאה למצב בו הרוכש הוא זה שנושא בעלויות עיכוב זה; יש לצרכן קושי רב בהתמודדות מול טענות מעין אלו במסגרת הליך משפטי בהעדר מידע או נגישות למידע בעניין זה; והדבר מייקר את ההליך המשפטי עבורו או אף מונע ממנו לגשת להליך משפטי מלכתחילה.

מכל מקום, גם אם אניח כי הסיכון בעיכוב בעבודות הפיתוח אינו מוטל על הקבלן, הרי שעדיין ניצבת בפני הקבלן משוכה להוכיח כי האיחור אכן נגרם מנסיבות שאינן בשליטתו. לעניין זה נקבע בפסיקה כי על הקבלן המבקש לדחות את מועד המסירה להוכיח מהן הנסיבות שהובילו לאיחור במסירת הדירה, ובמסגרת זו תידרש לרוב חוות דעת מומחה ללוחות זמנים שתאתר את הגורם לאיחור במסירה; וכן על הקבלן להוכיח העדר שליטה על הנסיבות המעכבות, ובמסגרת זו עליו יהיה להוכיח כי לא יכול היה לנקוט באמצעים סבירים למנוע הן את עצם התרחשות הנסיבות המעכבות, והן את ההשפעה של הנסיבות המעכבות על מועד מסירת הדירות (תא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16‏‏ אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (3.5.2018)).

במקרה דנן קובע הסכם המכר בין הצדדים כי איחור הנובע מגורמים שאינם בשליטת הנתבעת, כגון איחור בביצוע עבודות הפיתוח המבוצעות על ידי הרשות המקומית שאינו באשמת הנתבעת, יביא לדחיית מועד המסירה הצפוי בתקופת הזמן המתחייבת באופן סביר מהעיכוב האמור.

הנתבעת טוענת כי התנהלות המועצה האזורית מטה יהודה עיכבה את הוצאת טופס האכלוס נוכח עיכוב בביצוע עבודות שיפורים בכביש "שבע אחיות" המצוי בסמוך לפרויקט, וזאת חרף התחייבות המועצה לבצע ולהשלים את העבודות הנדרשות במועד. לטענת הנתבעת הדירה היתה מוכנה למסירה כבר ביום 29.9.2016, והסיבה היחידה בגינה לא נמסרה הדירה במועד זה היא התנהלות המועצה האזורית אשר עיכבה קבלת טופס 4.

גם אם אקבל את הטענה כי הדירות היו מוכנות ביום 29.9.16 (טענה שלא נתמכה באסמכתא כלשהי כגון יומני עבודה), וגם אם אניח כי נסיבות אלו אכן גרמו לעיכוב הפרויקט, הרי שהנתבעת ממילא לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי לא היתה יכולה למנוע עיכוב זה באמצעים סבירים.

הנתבעת צירפה לתצהיריה התכתבויות עם המועצה ועם הוועדות לתכנון ולבניה במאמץ לקדם את סיום עבודות הפיתוח הנדרשות. במסגרת זו תמכה הנתבעת בבקשת המועצה האזורית לשינוי שלביות, כך שהשלמת ביצוע העבודות של הכביש יהיה תנאי לאכלוס שלב ב' של הפרויקט, ולא שלב א'. שינוי שלביות זה אכן אושר וסייע בהקדמת מועד המסירה של הדירות. עם זאת, דווקא עניין זה מלמד כי בכוחה של הנתבעת היה להשפיע על קידום עבודות הפיתוח, וכי היא לא פעלה במועד על מנת למנוע עיכוב זה.

מהראיות שצירפה הנתבעת בעצמה עולה כי התחילה לפעול בעניין זה רק סביב חודש נובמבר 2016, מספר חודשים לאחר שחלף המועד המקורי למסירת החזקה בדירה לפי חוזה המכר. זאת, על אף שהמועצה נטלה על עצמה את ההתחייבות להשלמת עבודות הכביש עוד בחודש מרץ 2013. למרות זאת, הנתבעת לא הצביעה על כל פעולה שנקטה במהלך השנים על מנת לוודא כי ישנה התקדמות בביצוע העבודות בהן תלוי הפרויקט. כך גם לא הוסבר מדוע לא פעלה הנתבעת לשינוי השלביות במועד מוקדם יותר. יש להוסיף כי הנתבעת עצמה במכתביה בזמן אמת טענה כי היא נאלצת לפצות את הדיירים בגין העיכוב, דהיינו באותה העת לא סברה הנתבעת כי עיכוב זה פוטר אותה מתשלום פיצויים לרוכשים (ראו למשל נספחים 1 ו-2 לתצהיר המשלים מטעם הנתבעת).

מהאמור עולה, אם כן, כי הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח כי מדובר בעיכוב בשל נסיבות שאינן בשליטתה.

הסכם ויתור

הנתבעת פיצתה את התובעים בסכום של 36,667 ₪ ושילמה עבור אירוח של חודש בבית מלון. יחד עם מתן הפיצוי החתימה הנתבעת את התובעת על הסכם שאינו נושא תאריך, ולפיו התשלום ניתן לפנים משורת הדין, והקונה מתחייב כי לא יהיו לו כל טענות או תביעות כספיות אחרות בקשר למועד מסירת הדירה.

הנתבעת סבורה כי יש בהסכם זה כדי להביא לסילוקה של התביעה על הסף. אין לקבל טענה זו.

בעבר כבר נקבע בפסיקה כי מאחר שהוראות סעיף 5א לחוק המכר הינן קוגנטיות הרי שהסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון הינו חסר תוקף (רת"ק (מחוזי ב"ש) 33928-09-15חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון, פסקה 7 (25.11.2015); ת.א. (מחוזי מרכז) 30119-11-12‏ ‏חורי נ' אאורה השקעות בע"מ, פסקה 8 (16.1.2015); ת"ק (פ"ת) 15886-08-16‏ ‏זוהר נ' האחים י.ד. כהן חברה לבנין בע"מ, פסקה 21 (19.11.2017)).

כך הוא במיוחד שעה שההסכם נחתם כתנאי לקבלת הפיצוי המופחת וטרם מסירת החזקה בדירה. במצב זה מצוי רוכש הדירה תחת לחץ לקבלת פיצוי כלשהו שיאפשר לו להתמודד עם הנטל הכלכלי הכרוך במימון דיור לו ולמשפחתו עד לקבלת החזקה בדירה מעבר למועד שהובטח לו ואשר לו הוא נערך. יתכן כי יהיה מקום לקבוע דין שונה שעה שהסכם כזה נחתם לאחר קבלת החזקה בדירה, אך לא זה המקרה כאן.

במקרה דנן הסכם הוויתור אינו נושא תאריך, אך מתצהירו של התובע 2 עולה כי הפיצוי ניתן לתובעים בחודש דצמבר 2016, לאחר מועד המסירה החוזי ובטרם מסירת החזקה בדירה בפועל. עוד עולה כי תשלום הפיצוי היה מותנה בחתימה על הסכם הוויתור (ראו נ/1). גם מתצהירה של התובעת, שהיא החתומה על הסכם הוויתור, עולה כי בחודש דצמבר 2016, כאשר הגיעה לקבל שיק עבור הפיצוי מהנתבעת, התבקשה כתנאי לקבלת השיק לחתום על ההסכם. לטענתה, היא לא עיינה במסמך וכל שרצתה הוא לקבל את השיק, והיא אף לא קיבלה העתק של מסמך זה.

יש לציין עוד כי על הסכם הוויתור חתומה התובעת בלבד. מהעדויות עולה כי התובע 2 התנגד לחתימה על מסמך ויתור, אך לא זכר בוודאות מתי נודע לו עליו (ראו עמ' 12 לפרוטוקול ש' 1-7). התובע 2 אף חתם לבקשת נציגת הנתבעת על מסמך בכתב ידו מיום 11.11.16 בו הוא מפרט את התנגדותו לפיצוי המופחת המוצע על ידי הנתבעת (צורף כנספח לתצהירו). עם זאת, גם אם אראה בחתימתה של התובעת חתימה מספקת מכוח היותה מיופת כוח של התובע 1, אין בכך להועיל בהתחשב באמור לעיל ובנסיבות החתימה במועד בו נמצאים התובעים ללא קורת גג (ראו בעניין זה סעיף 7 לתצהיר התובע 2).

מהאמור עולה כי יש בהסכם זה, בוודאי בנסיבות המתוארות לעיל, משום עקיפה של ההוראה הקוגנטית בחוק המכר. ההסכם נחתם בתקופה בה נאלצו התובעים, כמו יתר רוכשי הדירות בפרויקט, למצוא פתרונות דיור זמניים לתקופה עד למסירת החזקה בדירה. ההסכם לא נחתם כחלק ממשא ומתן למניעת הליך משפטי בעניין תשלום פיצויים בגין איחור במסירה. לפיכך, אין לראות בו כהסכם תקף.

גובה הפיצוי

מהאמור עולה כי הנתבעת מסרה את החזקה בדירה באיחור של 7.5 חודשים- ממועד המסירה החוזי הקבוע ליום 30.6.2016, ועד מועד המסירה בפועל ביום 16.2.2017. סעיף 5א לחוק המכר מעמיד את הפיצוי על 150% מסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

התובעים צירפו לכתב תביעתם חוות דעת שמאי של מר אבנר גרון לפיה שווי דמי השכירות בדירת התובעים במועד הרלוונטי עמד על 10,000 ₪ לחודש.

הנתבעת הגישה מטעמה חוות דעת שמאי של מר יצחק נעים אשר בחן את שווי דמי השכירות בפרויקט כולו. לפי חוות דעתו, שווי דמי השכירות בדירת התובעים במועד הרלוונטי עמד על 6,600 ₪ לחודש.

לאור הפערים בין חוות דעת הצדדים מונה שמאי מומחה מטעם בית המשפט, מר גיל יזרעאלי, אשר העמיד את שווי דמי השכירות הראויים על סך של 9,300 ₪ לחודש. אני סבורה כי יש לאמץ קביעה זו. אמנם, המומחה העיד בבית המשפט כי דמי השכירות שנקבעו בחוות הדעת נכונים לשנת 2018 ולא לשנת 2016, אך לשאלתי ענה כי להערכתו אין הבדל במחירים בין שנים אלו. אף ניתן לראות מחוות דעתו כי הוא מסתמך על עסקת השוואה משנת 2016 (ראו סעיף 10.1 לחוות הדעת).

מעבר לכך, אם ייקבע כי לא ניתן יהיה להסתמך על חוות דעתו של מומחה בית המשפט הרי שנותרו חוות דעת הצדדים אשר אף צד לא ביקש לזמנם לחקירה בבית המשפט. במצב דברים זה יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים אשר ניתנה באופן ספציפי לגבי דירתם של התובעים; בעוד חוות דעתו של מומחה הנתבעת מתייחסת לכלל הפרויקט בחלוקה לסוגי דירות, והמומחה אף לא ביקר ספציפית בדירת התובעים אלא במתחם כולו (סעיף 3 לחוות דעתו).

כך למשל, מומחה הנתבעת קובע מחיר שכירות דומה לדירת גן ודירת דופלקס גג בגדלים דומים. לעומת זאת, הן המומחה מטעם התובעים והן המומחה מטעם בית המשפט מביאים בחשבון בשומתם את הנוף "המרהיב" הנשקף מדירת התובעים (וראו עדותו של מומחה בית המשפט בעניין זה בעמ' 22 לפרוטוקול ש' 14-15). יש להעדיף אם כן חוות דעת המכוונת לנכס הספציפי ומאפייניו הייחודיים.

אעיר בעניין זה כי אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה אין להתחשב בהערכת שווי דמי השכירות בפרמטרים כמו נוף שאינם רלוונטיים לחוק המכר. לא ברור על מה מבוססת טענה זו. חוק המכר קובע כי יש לחשב סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. מיקומה של דירה בוודאי יכול לכלול את מיקומה ביחס לנוף ומיקומה בתוך הבניין כולו.

בנוסף, תכלית הסעיף היא לפצות את רוכש הדירה על הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מן האיחור באמצעות נוסחה כללית המעריכה נזקים אלו. את הנזק הכלכלי שנגרם לרוכש ניתן לבטא באמצעות הפסד דמי שכירות שהיה מקבל עבור הדירה שרכש לו היתה נמסרת לו במועד. הגיוני, אם כן, לבחון את שווי דמי השכירות של הדירה הספציפית שהיה על הרוכש לקבל ונראה כי לכך כיוון המחוקק.

לאור האמור יש לחשב את הפיצוי על בסיס של 9,300 ₪ לחודש. מדובר ב-7.5 חודשי איחור. התובעים אמנם הסכימו להתארח במשך חודש במלון על חשבון הנתבעת, אך מאחר שלא ניתן להתנות על החוק אלא לטובת הקונה, ומאחר שהנתבעת לא הביאה נתונים על שווי הטבה זו לצורך קיזוזה, מצאתי בנסיבות העניין להביא בחשבון חצי חודש איחור במקום חודש מלא. לפיכך החישוב יעשה בהתאם ל-7 חודשי איחור.

עבור 7 חודשי איחור מדובר על סכום של 97,650 ₪. מסכום זה יש להפחית פיצוי ששולם לתובעים על סך של 36,677 ₪, כך שנותר פיצוי של 60,973 ₪.

התוצאה

התוצאה היא, אם כן, כי על הנתבעת לשלם לתובעים סך של 60,973 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 16.2.17 ועד התשלום בפועל.

באשר לשכר טרחת עו"ד יש להביא בחשבון את התנהלות התובעים בהליך זה אשר סרבלה והגדילה את הוצאות הנתבעת בהליך. לפיכך, תשלם הנתבעת בהתאם למינימום הנדרש שכ"ט עו"ד בסך של 7,200 ₪. כמו כן תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט הכוללות אגרות משפט, עלות חוות דעת מומחה התובעים, העלות בהם נשאו התובעים בשכר טרחתו של מומחה בית המשפט והוצאות עדים.

הסכומים האמורים ישולמו לתובעים תוך 30 יום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ג אייר תשע"ט, 28 מאי 2019, בהעדר הצדדים.