תיווך משי – צחי שמעון בע"מ נ' איילון

1.לפני התנגדות לביצוע שטר. ברקע מסירת השטר הסכם להזמנת שירותי תיווך שנעשה בין מתווך דירות, מר סמי שמעון, לבין מוכרת דירה, גב' עופרה איילון.

2.וזו היא השתלשלות העניינים, ראשית כפי שהיא עולה מתצהירה של גב' איילון. גב' איילון, מורה במקצועה, הייתה בעלת דירת מגורים בהרצליה. היא ביקשה למכור את דירתה. באותה עת אִמה של גב' איילון הייתה על ערש דווי, ולדברי גב' איילון הדבר השפיע על מצבה הנפשי. לגרסת גב' איילון, ביום 13.10.2014 היא ביקרה במשרד התיווך של מר שמעון (הפועל באמצעות תיווך משי – צחי שמעון בע"מ, ולהלן – חברת התיווך). לאחר מכן הלכו השניים אל דירתה של גב' איילון. הביקור בדירה היה לדבריה במעמד בִּתה. לגרסתה של גב' איילון, אף שביקשה לערוך התעניינות ראשונית בלבד בשירותי התיווך של מר שמעון, הרי שמר שמעון, כסוחר ממולח, לחץ עליה לחתום על הסכם התיווך כבר באותה עת ושכנע אותה לעשות כן תוך דקות ספורות. לדבריה, תחת לחץ, וכשהיא נתונה במצב נפשי לא קל, חתמה על מסמכים להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות (להלן – הסכם התיווך). גב' איילון גרסה כי באותו מעמד מסרה למר שמעון כי היא כבר עניינה מספר קרובים שלה ברכישת הדירה, ועל כן יתכן שלגביהם לא תזדקק לשירותיו. בשל כך הוסיף מר שמעון בכתב ידו בגב מסמכי הסכם התיווך כדלקמן: "ניתנת האופציה למוכרת לנסות להביא קונים עד לתאריך 20.10.14 מבני משפחתה הקרובים וללא דמי תיווך". גב' איילון טענה בתצהירה כי לא הייתה ערה למגבלת הזמן שנכתבה בתוספת זו. דמי התיווך שהוסכמו הם בשיעור 2% ממחיר המכירה בתוספת מע"מ.

גב' איילון הוסיפה בתצהירה כי מספר שעות לאחר חתימת הסכם התיווך התחרטה על כך, וניסתה ליצור קשר עם מר שמעון בבקשה לבטל את שנעשה, אולם לא עלה בידה להשיגו והיא השאירה במשיבון האוטומטי שלו הודעה קולית. גב' איילון הוסיפה כי שוחחה עם מר שמעון ביום המחרת וביקשה ממנו לבטל את ההסכם, אולם זה סרב.

בסופו של דבר מכרה גב' איילון את דירתה לשכנהּ, מר שמעון אברבוך. על-פי האמור בתצהירה, גב' איילון ומר אברבוך סיכמו את תנאיה הראשוניים של העסקה ביניהם ביום 10.12.2014. לדבריה, סיכום זה היה המשך למשא-ומתן ולהידברות שהחלה עוד לפני חודש אוקטובר 2014, היינו טרם נוצר הקשר עם המתווך מר שמעון (סעיפים 4 ו-18 לתצהירה).

בעקבות הסיכום בינה לבין מר אברבוך, הודיעה גב' איילון למר שמעון שיעצור את פעולות השיווק הנעשות על-ידו, מתוך מחשבה כי הדבר נובע מן ההסכמה עם מר שמעון שלפיה תוכל למכור את הדירה גם בכוחות עצמה וללא היעזרות בשירותיו. מר שמעון סרב למחול לגב' איילון על תשלום דמי התיווך. בנסיבות אלו נערכה במשרדי חברת התיווך ביום 11.12.2014 פגישה בין מר שמעון ובין גב' איילון, אשר הגיעה אליה כשהיא מלווה במר אברבוך. לתוכנה של פגישה זו נדרש בהמשך.

3.גרסתו של מר שמעון בקשר לנסיבות הזמנת שירותי התיווך היא שונה. מר שמעון מכחיש את הטענה כי הפעיל לחץ על גב' איילון לחתום על הסכם התיווך זמן קצר לאחר שהצדדים נפגשו. לגרסתו, בינו לבין גב' איילון היו מגעים בימים שקדמו לחתימה על הסכם התיווך, והחלטתה של גב' איילון להתקשר עימו נעשתה לאחר שקילה ומחשבה. לדבריו, בתחילת חודש אוקטובר 2014 הגיעה גב' איילון למשרדי התיווך שלו לאחר שהסתובבה ליד משרדו מספר פעמים ועיינה בפרסומים שנתלו בחלון הראווה של משרדו. לדברי מר שמעון, גב' איילון מסרה לו כי היא כבר התעניינה בנושא אצל מתווך אחר בשם ירון, וכי היא מתלבטת בין ירון לבינו. לדברי מר שמעון, ביום 12.10.2014 שוחחה עימו גב' איילון פעם נוספת, ומסרה כי היא מעדיפה אותו על-פני המתווך ירון. מר שמעון הציע לגב' איילון לשוחח בשמה עם המתווך ירון ולהסביר לו על העדפתה. לאחר מכן נפגשו הצדדים ביום 13.10.2014 בדירתה של גב' איילון, ובנוכחות בִּתה נחתמו מסמכי הסכם התיווך. מר שמעון מכחיש את הטענה שגב' איילון ביקשה ממנו סמוך לאחר מכן לבטל את הסכם התיווך. מר שמעון מוסיף כי לאחר חתימת הסכם התיווך הוא נקט פעולות לשם שיווק הדירה, פרסם אותה ואף מצא קונים פוטנציאליים.

לגרסת מר שמעון, ביום 9.12.2014 הוא הגיע לבניין שבו מצויה דירתה של גב' אילון, ונפגש עם בעל דירה אחר בבניין, מר אברבוך, וזאת כדי לקדם את מכירת דירתו. לדבריו, באותה פגישה מר שמעון עניין את מר אברבוך לרכוש את דירתה של שכנתו, גב' איילון. גרסת מר שמעון היא שמר אברבוך שמע על רצונה של גב' איילון למכור את דירתה לראשונה מפיו ובאותו מעמד. למחרת, יום 10.12.2014, הודיע מר אברבוך למר שמעון שמכר את דירתו. באותו היום גם הודיעה לו גב' איילון כי היא מבקשת ממנו לעצור את כל שירותי התיווך שכן איתרה רוכש לדירתה, וכי תפצה אותו עבור שירותיו בסך 10,000 ש"ח. סמיכות זמנים זו בין מכירת דירתו של מר אברבוך לבין מציאת רוכש לדירתה של גב' איילון עוררה את חשדו של מר שמעון, ולאחר שבירר בנושא מצא שהרוכש של דירתה של גב' איילון הוא אכן לא אחר מאשר מר אברבוך. בעקבות זאת, וכאמור, נערכה ביום 11.12.2014 פגישה בין השלושה, מר שמעון, גב' איילון ומר אברבוך.

4.הפגישה ביום 11.12.2014 ערכה כארבעים דקות. לדברי גב' איילון, במהלך הפגישה מר שמעון צעק עליה ואיים עליה בנקיטה בהליכים משפטיים ואף בטרפוד העסקה בינה לבין מר אברבוך. לגרסת גב' איילון, מר שמעון הוסיף ואיים כי יגיש נגדה תביעה בסכום הכפול מדמי התיווך, שכן הוא טען בפניה שנמנעו ממנו גם דמי התיווך שהיה מקבל מהקונים הפוטנציאליים שאיתר. לדבריה, לאור איומים אלו, כשהיא על סף בכי ותחת מחאה, נתנה גב' איילון בידי מר שמעון צ'ק בסך 61,360 ש"ח. סכום זה מהווה 2% מהתמורה עבור מכירת הדירה בתוספת מע"מ. יצוין כי הצ'ק נרשם ונחתם על-ידי גב' איילון בפנקס צ'קים של אִמה (גב' נעמי איילון ז"ל). על הצ'ק נרשם תאריך פירעון עתידי ליום 1.1.2015, ובתצהירה של גב' איילון נרשם כי עשתה כן מתוך אמונה שעד לאותו מועד תוכל לפנות לייעוץ משפטי בנושא.

גרסתו של מר שמעון לגבי אותה פגישה היא כמובן שונה. לדבריו, בפגישה הצדדים אומנם התווכחו זה עם זו, אולם לא הופעלו על גב' איילון לחץ או כפייה למסור את הצ'ק. לגרסתו, הצ'ק נמסר כפשרה בין הצדדים, לאור טענתו של מר שמעון שהנזק שנגרם לו הוא כפול שכן נמנעו ממנו דמי התיווך שהיה מקבל מן הקונים שאיתר לדירה.

בסיום הפגישה שפכה גב' איילון על מר שמעון כוס מים. גב' איילון טענה כי עשתה כן לאחר שמר שמעון אמר הערה מלגלגת על אִמה הגוססת.

5.שלא בידיעתה של גב' איילון, מר שמעון הקליט את הפגישה שנערכה ביום 11.12.2014. ההקלטה הוגשה לבית המשפט, והאזנתי לה מספר פעמים ובקשב רב.

6.ביום 23.12.2014 ביטלה גב' איילון את הצ'ק שמסרה בידי מר שמעון. הצ'ק הוגש על-ידי חברת התיווך לביצוע בהוצאה לפועל, והתנגדותה של גב' איילון לביצועו היא שעומדת לדיון בהליך זה. בנוסף, חברת התיווך הגישה נגד גב' איילון תביעה כספית בבית משפט השלום בתל-אביב-יפו לקבלת דמי התיווך ופיצוי בגין הנזק שנגרם במניעת דמי תיווך נוספים שהיו מתקבלים מהקונים הפוטנציאליים של הדירה. הדיון בתביעה הכספית עוכב עד להכרעה בהליך שלפניי.

נימוקי ההתנגדות ומתן הרשות להתגונן

7.נימוקי ההתנגדות של גב' איילון לביצוע השטר הועלו בכלליות רבה. השתלשלות העניינים שהובאה לעיל פורטה בתצהירי הצדדים שהוגשו בשלב מאוחר יותר. בנימוקי ההתנגדות נאמר באופן כללי למדי שהסכם התיווך בין הצדדים "לא יצא אל הפועל" (סעיף 4 לנימוקי ההתנגדות) וכי הצ'ק נמסר "תחת מחאה ובלחץ... ותחת לחץ ואיומים" (סעיף 5 לנימוקי ההתנגדות). בנימוקי ההתנגדות גם מתוארת בקצרה ההחרגה שהוספה בכתב יד על גבי הסכם התיווך, ללא פירוט מספק של נסיבות העניין הכיצד מתקיים בענייננו חריג מוסכם זה. עוד נטען במסגרת ההתנגדות כי קיים כשלון תמורה מלא, וכי "השטרות חוללו עקב מחלוקת בין הצדדים שהובילה לאי תשלום התמורה" [ההדגשה הוספה, א.ו.] (סעיף 12 לנימוקי ההתנגדות). לטענה אחרונה זו שבפי גב' איילון נדרש בהרחבה בהמשך.

8.ביום 9.6.2015 התקיים דיון בפני כב' השופט א' סלע בשאלת מתן הרשות להתגונן מפני ביצוע השטר. במהלך הדיון טענה גב' איילון כי עסקת המכר של הדירה נעשתה בחודש ינואר 2015 (עמ' 3 שורה 3 לפרוטוקול). יצוין כי נימוק זה אינו נזכר בנימוקי ההתנגדות שהוגשו בכתב. בהחלטה מיום 10.6.2015 ניתנה הרשות להתגונן. עיון בהחלטה זו מלמד כי בית המשפט התרשם שאכן, נימוקי התנגדות של גב' איילון מפני ביצוע השטר הועלו בכלליות ובחוסר פירוט מספיק. עם זאת, הטעם המרכזי שבעטיו ניתנה הרשות להתגונן היה העובדה שהצ'ק לתשלום דמי התיווך ניתן למר שמעון קודם לחתימת ההסכם למכירת הדירה. בלשון בית המשפט בהחלטה המקנה את הרשות להתגונן (סעיפים 8-6 להחלטה, מפי כב' השופט א' סלע):

"6. ...הכלל הוא כי נתבע המבקש רשות להתגונן אינו רשאי להסתפק בטענות כלליות בתצהירו ועליו להיכנס לפרטי העניין שעליו מבוססת הגנתו ולהניח את היסודות העובדתיים...

7. במקרה זה, כל שנטען מפי המבקשת בתצהיר שתמך בהתנגדות היה כי היא פעלה תחת אילוץ ומסרה את השטר תחת מחאה, ולא פורטו מה היו נסיבות האילוץ. כך גם לא פורט מדוע כשלה עסקת התיווך, ולא נמסרו פרטים מהם ניתן ללמוד כי הדירה נמכרה בתנאי ההחרגה הנזכרים. גם בדיון עלה כי הדירה נמכרה לשכנה המתגוררת בדירה שאינה קרובת משפחה ולא הובאה כל אסמכתא למועד הגעת הרוכשת לדירה. העובדה שב"כ המשיבה ויתר על חקירתה של המבקשת על תצהירה, אינה נזקפת לחובתה של המשיבה, ואין בה כדי לרפא את החסר שבתצהיר ולהוסיף עליו את שאין למצוא בו מעיקרו...

8. עם זאת, ועל אף שנסיבות האילוץ לא פורטו דיין, וכך גם הטענות בדבר כישלון עסקת היסוד, על יסוד מכלול החומר שהוצג בפני בית המשפט במסגרת הבקשה, חרף החסר בתצהיר, לא ניתן לומר כי למבקשת כל סיכוי להצליח בהגנתה, וברי כי לא ניתן לומר כי מדובר בהגנת בדים. זאת, בין היתר נוכח העובדה שלא הייתה שנויה במחלוקת כי השיק שניתן על יסוד ההסכם נמסר למשיבה עובר לחתימת הסכם למכירת הדירה, זאת בניגוד גמור לקבוע בהסכם כי דמי התיווך ישולמו עם חתימת הסכם למכירת הדירה או עם חתימה על התחייבות לביצוע עסקה. אף לא הוברר כיצד נקבעו דמי התיווך בטרם היה הסכם למכירת הדירה. עובדה זו בצירוף הטענה לאילוץ וכורח שנאמרה כטענה כללית וסתמית, כמו גם הטענה הכללית בדבר החרגת העסקה שנכרתה לבסוף מההסכם, אינן מאפשרות לומר כי אין למבקשת סיכוי להצליח בהגנתה ועל כן אני מקבל את הבקשה" [ההדגשה הוספה, א.ו.].

לטעם מרכזי זה שבגינו ניתנה הרשות להתגונן לגב' איילון נשוב לקראת סוף פסק-הדין.

9.טרם נגש להכרעה, מוצא אני לנכון להעיר כי בנימוקי ההתנגדות לביצוע השטר נכלל נימוק נוסף, והוא כי הצ'ק שניתן בידי חברת התיווך הוא על שם אִמה של גב' עופרה איילון, גב' נעמי איילון ז"ל. למרבה הצער האֵם נפטרה ביום 24.12.2014. בסיכומיו לא שב בא כוחה של גב' איילון על הטענה האמורה כטעם להתנגדות לביצוע הצ'ק, ויש לראות בכך זניחה של הטענה. משכך, אני דוחה את הטענה להתנגדות לביצוע הצ'ק שמקורה בעובדה שגב' איילון עשתה שימוש בפנקס הצ'קים של אִמה. ממילא, אף אם אחרת, מובן שגב' עופרה איילון מנועה מהעלות טענה לפגם בשטר המבוסס על פעולותיה שלה בפנקס הצ'קים של האֵם (ראו, סעיף 23(א) סיפה לפקודת השטרות [נוסח חדש] (להלן – פקודת השטרות)).

דיון והכרעה

10.בפתח ההכרעה יש לציין כי התרשמותי מעדותה של גב' איילון היא שיש לייחס לה משקל ומהימנות נמוכים. לא אחת גב' איילון שינתה את גרסאותיה בחקירה הנגדית לעומת גרסתה בתצהירה על מנת "לשפר עמדות", ככל הנראה בשל הבנתה כי עולים קשיים מטענותיה. מסמכים מהותיים המצויים בחזקתה לא הוצגו. עדותה אינה עולה בקנה אחד עם הכתובים, למשל, עם מסרונים שהוחלפו בזמן אמת בין הצדדים. עדים המצויים בהישג ידה ואשר היו יכולים לתמוך בגרסתה לא הגיעו ליתן עדות. חלק גדול מטענותיה הועלה בהרחבת חזית, ותוך שהיא משכללת את טענותיה תוך כדי המשפט. הדברים יפורטו בהמשך.

11.גב' איילון מתנגדת לביצוע השטר משני טעמים. הטעם הראשון הוא שהצ'ק ניתן תחת כפייה ואילוץ. הטעם השני הוא כישלון תמורה מלא. בגדר הטעם השני, הנוגע לעסקת היסוד, בפי גב' איילון מספר טענות. בין אלו, טוענת גב' איילון שגם הסכם התיווך נכרת תחת לחץ ובכפייה. גב' איילון מוסיפה כי על-פי התוספת בכתב יד שהוספה להסכם התיווך לא זכאית חברת התיווך לדמי התיווך. גב' איילון טוענת כי מר שמעון לא היה הגורם היעיל בעסקת המכירה. עוד נטען על-ידיה שמר שמעון לא נקט פעולות שיווק כמתחייב על-ידיו. זאת לצד טענות נוספות לגבי עסקת היסוד, אליהן נדרש בהמשך.

מסירת השטר בכפייה, באילוץ ותחת לחץ ואיומים

12.גב' איילון טוענת כי בפגישה שנערכה בין הצדדים ביום 11.12.2014 היא מסרה למר שמעון את הצ'ק תחת לחץ, כפייה ואיומים. טענות מסוג זה עשויות להוות הגנה מפני ביצוע שטר (ראו, סעיף 29(ב) לפקודת השטרות; סעיפים 17 ו-18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973; רע"א 2443/98‏ ליברמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ''ד נג(4) 804, 811 (1999)).

13.כאמור, הפגישה בין הצדדים הוקלטה על-ידי מר שמעון. אעיר כי לא מצאתי ממש בטענות הנתבעת לגבי קבילות ההקלטה, וההקלטה נחזית בעיני כאותנטית ומשקפת את הפגישה בין הצדדים מתחילתה עד סופה. עדותו של מר שמעון כי מדובר בהקלטה שבוצעה על-ידו ושלא נערכה מהימנה בעיני ולא נסתרה בחקירה הנגדית. ממילא, הנטל לשכנע בדבר טענת הכפייה והאילוץ מוטל על הנתבעת, ובהעדר ההקלטה ודאי שהיא לא עמדה בנטל זה.

14.בפגישה הצדדים אומנם התווכחו זה עם זו. בכלל זאת מר שמעון עמד על כך שלשיטתו נגרמו לו נזקים. גם גב' איילון עמדה על טענותיה. גב' איילון לוותה במר אברבוך, וזה סייע לה וטען בעדה. כפייה, לחץ, איומים, הפחדה וכיוצא באלו – לא היו שם. התרשמותי היא שבאופן ברור וחד משמעי, הצ'ק ניתן על-ידי גב' איילון מרצונה החופשי והמלא.

15.ביתר פירוט, בתחילת הפגישה הודתה גב' איילון כי גם לשיטתה הדין עם חברת התיווך. גב' איילון אמרה למר שמעון, "מבחינה משפטית אני מבינה שאתה צודק יחד עם זאת יש פה שני דברים שמפריעים לי שהופכים את זה בעצם למקרה חריג שלפנים משורת הדין אפשר לשקול" (עמ' 1 שורות 17-16 לתמלול השיחה שצורף לתצהירי חברת התיווך), ובהמשך אמרה: "אם אנחנו מסתכלים על העובדות היבשות מבחינה משפטית אה... הצדק איתך" (שם, שורות 20-19). עוד הוסיפה גב' איילון כדלקמן: "אני חתמתי, כשחתמתי, לא שמת לי אקדח לרכה והכרחת אותי" (שם, שורה 22).

לקראת סוף הפגישה הציעה גב' איילון למר שמעון לסיים את המחלוקות ביניהם בתשלום 40,000 ש"ח (עמ' 14 שורה 31 לתמלול). גב' איילון כינתה זאת "פשרה" (שם, שורה 23). מר שמעון סרב לכך, ואמר שעמדתו היא שגב' איילון צריכה לפצותו גם על אובדן הרווח שלו מהקונים הפוטנציאליים שאיתר. לאחר מכן המשיך הדין והדברים בין הצדדים, ולבסוף הודיעה גב' איילון: "אני רוצה לשים סוף לשיחה הזאת" (עמ' 17 שורה 20 לתמלול). אז רשמה גב' איילון את הצ'ק, מתוך בחירתה שלה לסיים כך את הפגישה בין הצדדים ולשלם את מלוא דמי התיווך. גב' איילון אף ציינה במפורש כי בתמורה למסירת הצ'ק היא מבקשת שיירשם לטובתה מסמך שלפיו אין למר שמעון טענות כלפיה, ושבכך יסתיים הסכסוך (עמ' 17 שורות 27-26 לתמלול). הנה כי כן, גב' איילון החליטה למסור את הצ'ק בידי מר שמעון כשהחליטה להביא את הפגישה לסופה ולסיים באופן זה את הסכסוך בין הצדדים.

16.גב' איילון טענה כי הלחץ שהופעל עליה למסור את הצ'ק היה נעוץ בין היתר בכך שבמהלך הפגישה עמד מר שמעון על טענתו כי הנזק שנגרם לו הוא כפול מדמי התיווך המוסכמים, שכן נמנעו ממנו דמי התיווך מקונים פוטנציאליים שאיתר לדירה. גב' איילון כי טענה זהו איום חסר בסיס שהועלה על-ידי מר שמעון על מנת להפחידה וללחוץ עליה ליתן בידו את ההמחאה. כאמור, האזנתי להקלטה, ומר שמעון אכן העלה טענה שכזו. מר שמעון אמר לגב' איילון שיגיש נגדה תביעה בשיעור כפול מדמי התיווך, היינו, 4% מסכום המכירה של הדירה. לענייננו, אינני רואה צורך להכריע בסיכויי הטענה שהעלה מר שמעון, האם היה מדובר בטענה מופרכת אם לאו (אף שיוער כי יש בנמצא פסיקה שבה טענה שכזו התקבלה כך שלא ניתן לומר לטעמי שמדובר היה בהעלאת טענה משוללת יסוד, וכמובן מבלי שאקבע בכך מסמרות, ראו, תא"מ (שלום חי') 58956-06-13 ברוש נ' סלמון (25.10.2014); ת"ק (קריות) 13545-06-16 סגל נ' אבוחסרה (6.9.2016) (להלן – עניין סגל)). העיקר הוא שלא התרשמתי שבנסיבות העניין היה בהעלאת טענה זו כדי להוות לחץ, הפחדה וכיוצא-באלו, ולא היה בכך כדי לפגום בבחירתה החופשית של גב' איילון לסיים את הפגישה במסירת הצ'ק כפי שעשתה. זאת ועוד, כאמור, בתחילת הפגישה אמרה גב' איילון למר שמעון שגם לשיטתה על-פי דין זכאי מר שמעון לדמי התיווך, ובקשתה הייתה לוויתור לפנים משורת הדין. אין זאת אלא שבתום הפגישה התרצתה גב' איילון, ובאמצעות מסירת ההמחאה שילמה את דמי התיווך שגם לשיטתה שלה היא חבה כלפי מר שמעון.

17.בהסכם התיווך נכתב כי אם תרכוש גב' איילון ממר שמעון דירה אחרת, הרי שתזכה להנחה בדמי התיווך הכוללים, ושיעורם יעמוד על 1% מכל אחת מן העסקאות (ראו, תוספת בכתב יד תחת "הערות" בשולי נספח ב'1 לתצהירי חברת התיווך). גב' איילון טענה כי מר שמעון הטעה אותה בפגישה בכך שלא הזכיר כי קיימת בפניה אפשרות זו. אולם האזנה להקלטת הפגישה מלמדת שאין זה כך, ושנושא זה נדון בפגישה בין הצדדים (עמ' 15 שורה 27 עד עמ' 16 שורה 25 לתמלול השיחה).

18.ופטור בלא כלום אי אפשר. לקראת תום הפגישה ובעודה רושמת את הצ'ק החלה גב' איילון לגדף את מר שמעון. גב' איילון אמרה למר שמעון שאביה המנוח יתנקם בו. גב' איילון כינתה את מר שמעון "איש גועלי". היא הוסיפה עם כתיבת הצ'ק: "מאחלת לך שזה יהיה לתרופות". עוד סיננה גב' איילון מבין שפתיה: "איזה נבלה". גב' איילון ביקשה כוס מים, ומר שמעון ביקש מאדם העובד עימו למזוג לה כוס מים לבקשתה. בשלב זה החלה גב' איילון לצעוק על מר שמעון. בין היתר קראה לעברו בקול רם "חתיכת נבלה". אז שפכה גב' איילון את כוס המים על מר שמעון (ראו, עמ' 19-17 לתמלול).

19. לסיכום, השיחה בין הצדדים אכן הייתה לא נעימה. כל צד עמד על טענותיו. גם גב' איילון עמדה בפגישה זו על טענותיה, ועשתה זאת היטב. גב' איילון פתחה את השיחה באומרה שגם לשיטתה מגיעים למר שמעון דמי התיווך, וביקשה שימחול עליהם לפנים משורת הדין. אומנם, מר שמעון אמר לגב' איילון שיגיש נגדה תביעה בסכום של 4% מסכום מכירת הדירה, שכן לטעמו גם נשללו ממנו דמי התיווך מן הקונים הפוטנציאליים שמצא. עם זאת, הצ'ק לא נרשם תחת לחץ, איומים, הפחדה וכיוצא באלו, והדברים אף לא התקרבו לכך. עמידתו של מר שמעון על טענותיו לא עלו בנסיבות העניין לדבר מסוג זה. לאחר שהאזנתי להקלטת השיחה בתשומת לב רבה, מצאתי את טענות גב' איילון משוללות בסיס. עוד מוצא אני להוסיף כי קיים טעם רב לפגם בגידופים שהמטירה גב' איילון לעבר מר שמעון, וּודאי שקיים טעם לפגם בשפיכת כוס המים עליו שאינה אלא תקיפה פיזית לכל דבר ועניין.

טענות הגנה שמקורן בעסקת היסוד

20.גב' איילון מעלה טענות נגד ביצוע השטר שמקורן בעסקת היסוד. לטענתה, שירותי התיווך לא ניתנו, ומר שמעון אף אינו זכאי לדמי התיווך לפי ההסכם בין הצדדים. גב' איילון גם טוענת שמר שמעון לא היה הגורם היעיל במכירת הדירה, שלא סיפק את שירותי התיווך וכיוצא באלו טענות שנידרש אליהן בהמשך. בהתנגדותה כינתה גב' איילון את טענות אלו גם בשם כישלון תמורה. לטעמי, קיים קושי רב בהידרשות לטענות אלו. זאת שכן בענייננו מסירת הצ'ק נעשתה לאחר שכבר היו ידועות לגב' איילון טענותיה באשר להסכם התיווך וביצועו, וחרף זאת בחרה מסיבותיה שלה למסור לידי מר שמעון את השטר. נסביר את הדברים.

21.כידוע, בין צדדים קרובים לשטר לא אחת מעלה מוסר השטר נגד האוחז בשטר טענות שעניינן בעסקת היסוד בין הצדדים. אולם, במקרה הרגיל במה הדברים אמורים? בשטר שנמסר קודם לגילוין של אותן טענות. טלו, לשם הדוגמה, אדם המוסר שטר במסגרת עסקה לרכישת סחורה, ולאחר מכן מגלה הרוכש כי הסחורה פגומה, לא סופקה כולה או חלקה וכיוצא באלו טענות. במקרה כזה, עשוי הרוכש להתנגד לביצוע השטר בשל טענות שעניינן הפרת ההסכם בעסקת היסוד. מקרה דומה הוא כשהסחורה מסופקת לפני מסירת השטר, אולם הפגמים בה מתגלים לאחר מכן. גם אז, לאחר גילוי זה, עשוי הרוכש להתנגד לביצוע השטר בשל טענות שמקורן בעסקת היסוד (ראו, שלום לרנר דיני שטרות 292 (מהדורה שנייה, 2007) (להלן – לרנר)).

22.אולם, טלו מקרה שונה, שבו אדם רוכש מרעהו סחורה. הסחורה מסופקת באופן פגום, באופן חלקי או לא מסופקת כלל. הרוכש והמוכר נפגשים ובאים בדין ודברים ביניהם בעניין זה. ויכוח מתעורר, המוכר דורש מן הרוכש את התשלום והרוכש מסרב לדרישה זו. אלא שבתום הוויכוח מתרצה הרוכש, ומוסר למוכר צ'ק בגובה מלוא התמורה. צ'ק זה נמסר על אף ידיעתו הקודמת של הרוכש על טענותיו כלפי המוכר. אלו טענות שכבר היו ידועות לרוכש עובר למסירת השטר. האומנם יכול הרוכש במקרה שכזה למסור את השטר, ומיד לאחר מכן להתנגד לביצועו? סבורני שהתשובה לכך שלילית. אותו רוכש שמסר שטר אינו שונה מכל רוכש אחר שחרף טענותיו כלפי הצד שכנגד, החליט מרצונו שלו בסופו של יום לשלם את התמורה – והכל, כמובן, כשלא עומדת על הפרק טענה לכפייה, אילוץ וכדומה. במקרה שכזה ניתן לראות את הרוכש כמי שהחליט במודע לוותר על טענותיו. אף ניתן לראות את הצדדים כמי שהגיעו לכדי הסכם חדש בתום ההידיינות ביניהם, שלפיו הסכים הרוכש לחזור בו מטענותיו. ה"תמורה" שמקבל מוסר השטר בהסכם חדש זה היא סיום הסכסוך הקודם. יתכן גם שבנסיבות מסוימות המוכר ויתר על דבר מה, כך שמסירת השטר נעשתה תוך ויתורים הדדיים במסגרת הסדר פשרה. במקרה כזה ה"תמורה" עבור השטר היא הויתור ההדדי על טענות וההגעה לפשרה. עמד על כך י' זוסמן בספרו, דיני שטרות 133 (מהדורה שישית, 1983), באומרו: "הסכם שנעשה לשם יישוב סכסוך על דרך של פשרה משמש תמורה לשטר שניתן, ואין בודקים אם התביעה עליה התפשרו היתה מבוססת או לא"; וראו גם, לרנר, בעמ' 217; ת"א (שלום ת"א) 9459-05-10‏ מושיאשוילי נ' צחביראשוילי, פיסקה 5 (13.7.2015) (להלן – עניין מושיאשוילי)).

מנקודת מבט אחרת, אף ניתן לסבור כי אדם המוסר שטר בידיעה שיתנגד לביצועו לאחר מכן ללא שינוי בנסיבות ובהתבסס על טענות שכבר ידועות לו בעת מסירת השטר, פועל בחוסר תום לב. שהרי אם התכוון שבכל מקרה השטר שמסר לא יכובד, לא היה מקום שימסור אותו מלכתחילה (לתחולת עקרון תום הלב בביטול שטר ראו, רע"א 6553/97‏ חגאי נ' חברת עבודי חיים בע"מ, פ''ד נב(2) 345, 358 (1998): "... יש להחיל את עקרון תום-הלב גם בדיני השטרות בכל מצב שבו לאדם שליטה על קיום חיוב שטרי כלפי אוחז השטר. ומכאן, שמניעת פירעון החיוב השטרי צריכה להיעשות בתום-לב").

23.כך בענייננו. אין מדובר בענייננו במקרה שבו גב' איילון מסרה בידי מר שמעון צ'ק, ולאחר מכן התעוררו מצידה טענות לגבי תפקודו של מר שמעון וזכאותו לדמי התיווך. סדר הדברים היה הפוך מכך. גב' איילון ידעה על טענותיה כלפי מר שמעון. היא העלתה אותן בפניו במפורש. הצדדים באו בדין ודברים בנושא זה. לאחר הוויכוח, החליטה גב' איילון למסור צ'ק בידי מר שמעון בשיעור דמי התיווך. זו הייתה בחירתה שלה להביא בכך לסיום הסכסוך. לאחר מסירת הצ'ק, וללא שארע שינוי בנסיבות וללא שיש בפיה טענה לגילוי נסיבות חדשות, פעלה גב' איילון לביטולו והתנגדה לביצועו.

24.ניתן לבחון את הסיטואציה בענייננו ממספר נקודות מבט. כפי שכבר צוין, גב' איילון דרשה במפורש שתמורת הצ'ק יימסר בידיה מסמך שבו מוותר מר שמעון על כל טענותיו כלפיה ושבכך יסתיים הסכסוך (עמ' 17 שורות 27-22 לתמלול השיחה). מר שמעון פעל כך, ומסר מסמך שעליו נרשם "גמר חשבון בעת פירעון הצ'ק" (עמ' 19 שורה 22 לתמלול). זהו למעשה הסכם חדש שבו עבור הצ'ק שמסרה גב' איילון ניתנה תמורה, בדמות מסמך המכיל ויתור של חברת התיווך על טענותיה. זאת ועוד, אף אם היינו סבורים שטענותיו של מר שמעון כי הוא זכאי לפיצוי בשיעור 4% מהתמורה עבור מכר הדירה הן קלושות, כך שלמעשה הוא לא ערך ויתור כלשהו (וכאמור, אינני מביע בכך עמדה), עדיין אין בכך כדי לשנות. זאת, שכן עיון בתמלול השיחה מלמד כי רצונה של גב' איילון היה להביא לסיום ההידיינות והסכסוך, אף אם בתשלום מלוא דמי התיווך לפי ההסכם, ודי בכך. מכל מקום, גב' איילון סברה באותה העת שמדובר בסיום סביר של הסכסוך בין הצדדים, ואין מקום להרהר עתה אם אכן מדובר היה בוויתור או בפשרה סבירים מצידה אם לאו (ראו דבריו של י' זוסמן שצוטטו לעיל, וכן ראו, לרנר, בעמ' 216: "בית המשפט אינו נכנס לעובי הקורה ואינו שוקל את שווי ההבטחות ההדדיות, אם התמורה אכן ראויה ביחס לשווי ההתחייבות הנגדית"; עניין מושיאשוילי). עוד נזכור שבתחילת אותה פגישה אמרה גב' איילון למר שמעון שגם לדעתה הוא זכאי לדמי תיווך.

25.מנקודת מבט אחרת, כשמסרה גב' איילון את הצ'ק כשהיא כבר מודעת לטענותיה כלפי מר שמעון, הרי שיש לראותה כמי שוויתרה על טענות אלו. ועוד נקודת מבט: משמסרה גב' איילון את הצ'ק ופעלה לבטלו ללא שארע שינוי בנסיבות בפרק הזמן שלאחר מכן, הרי שהיא פעלה בחוסר תום לב. מובן שקיים חוסר תום לב במסירת צ'ק ולאחר מכן לפעול לבטלו ללא שהתגלו נסיבות חדשות ובהתבסס על טענות שכבר היו ידועות בעת מסירת הצ'ק. יצוין כי חוסר תום-הלב עולה היטב מן האמור בסעיף 25 לתצהירה של גב' איילון, שם הצהירה כי רשמה במתכוון תאריך פירעון עתידי על גבי הצ'ק, כדי שיהיה בידיה די זמן לפנות לייעוץ משפטי. עולה מכאן שכבר במועד מסירת הצ'ק תהתה גב' איילון כיצד תפעל על מנת שהצ'ק שזה עתה נמסר לא ייפרע.

26.לסיכום, אין מדובר בענייננו בסכסוך שהתעורר לאחר מסירת שטר. ענייננו בשטר שנמסר במטרה לסיים סכסוך קיים. אם נחזור לנימוקי ההתנגדות, הרי שאין בסיס לטענת גב' איילון שלפיה "השטרות חוללו עקב מחלוקת בין הצדדים" (ההדגשה הוספה, א.ו.; סעיף 12 לנימוקי ההתנגדות). ההיפך הוא הנכון: לאחר שהתעוררה המחלוקת בין הצדדים, השטר נמסר כדי להביא לסיומה. בנסיבות אלו, לטעמי אין מקום להידרש בגדר התנגדותה של גב' איילון לביצוע השטר לטענותיה כלפי מר שמעון לגבי עסקת היסוד ועצם מתן שירותי התיווך. למעשה, אף ניתן היה לחתום בכך את פסק-הדין.

עסקת היסוד – זכאותה של חברת התיווך לדמי התיווך

27.למעלה מן הנדרש, ולמען לא יצא הנייר חסר, אדרש לגוף טענותיה של גב' איילון לגבי עסקת היסוד, היינו, לזכאותה של חברת התיווך לדמי התיווך. לא מצאתי ממש בטענותיה של גב' איילון.

28.ראשית שומה להזכיר, כי טענות גב' איילון בקשר לעסקת היסוד הועלו בנימוקי ההתנגדות לביצוע השטר באופן כללי בלבד. הטענה הקונקרטית היחידה שהועלתה בנימוקי ההתנגדות היא לגבי אותה תוספת בכתב יד שהוספה להסכם התיווך, שלפיה לא ישולמו דמי תיווך בתנאים מסוימים שנדרש להם בהמשך. בגדר תצהיריה, ואף במסגרת החקירות הנגדיות והסיכומים, ניסתה גב' איילון להרחיב את יריעת המחלוקת ולהעלות טענות נוספות בקשר לעסקת היסוד. כך, למשל, טענת גב' איילון כי חתמה על הסכם התיווך תחת לחץ, טענתה כי חברת התיווך לא נקטה בפעולות תיווך כנדרש על-פי דין, פגמים שלטענת גב' איילון נפלו בטפסים שהוחתמה עליהם (טענה שאף לא הועלתה בתצהירה של גב' איילון, אלא רק במהלך דיון ההוכחות), וטענות נוספות שיפורטו להלן – כל אלו הועלו על-ידיה בהרחבת חזית. בעלת הדין שכנגד הקפידה לעמוד על התנגדותה לכך. יש להתנגדות זו טעם. ברי כי חברת התיווך זכאית לדעת מהן הטענות המופנות כלפיה, כך שתינתן לה הזדמנות הוגנת להתמודד עימן. מובן שאין מקום שמתנגד לביצוע שטר תחילה יעלה טענותיו בלקוניות בלבד, וישכלל את טענותיו תוך כדי תנועה ותוך הפתעת הצד שכנגד. למעלה מן הנדרש, אתייחס להלן גם לטענות גב' איילון שהועלו בהרחבת חזית.

29.אפתח בטענתה של גב' איילון כי חתמה על הסכם התיווך תוך שהופעל עליה לחץ, כשהיא מצויה תחת מצב נפשי קשה, וכשמר שמעון מפעיל עליה את כישוריו ה"ממולחים" (בשפתה) כך שתעשה כן תוך דקות ספורות וללא הפעלת שיקול דעת. גב' איילון גם הצהירה כי סמוך לאחר החתימה על הסכם התיווך התחרטה ופנתה לגב' שמעון בבקשה לבטלו. כאמור, טענות אלו לא נזכרו בנימוקי ההתנגדות, ודי בכך כדי לדחותן. למעלה מן הנדרש, לא מצאתי שיש בטענות אלו כל ממש. ראשית, לגרסתה של גב' איילון שלפיה מיד לאחר חתימת הסכם התיווך ביקשה לחזור בה אין עיגון בכתובים. כך, הצדדים התכתבו זה עם זה במסרונים, ואין בהם ביטוי לרצונה של גב' איילון לחזור בה מהסכם התיווך סמוך לאחר שנחתם. יש בכך כדי להפחית מהמשקל שיש ליתן לגרסתה.

שנית, גרסתו של מר שמעון שלפיה החתימה על הסכם התיווך לא נעשתה תחת לחץ כי אם לאחר שקילה והתלבטות של גב' איילון בין שני מתווכים (הוא ומתווך נוסף בשם ירון), נתמכת במסרון ששלחה גב' איילון למר שמעון ביום 12.10.2014, שעה 20:13, שבו רשמה: "צחי הי אין צורך להרים טלפון הסברתי כבר לירון". מר שמעון השיב לכך: "בסדר" (צילום מסך מס' 1, נספח א'1 לתצהירי חברת התיווך). מסרון זה מלמד שאכן, כגרסת מר שמעון, גם מתווך נוסף היה בתמונה. זכרו של זה לא בא בתצהירה של גב' איילון. זאת ועוד, הדבר מלמד על כך שאכן היה קשר בין הצדדים יום קודם לחתימה על הסכם התיווך ביום 13.10.2014, כפי שטען מר שמעון. מסרון זה עומד בסתירה לגרסתה של גב' איילון בתצהירה, שלפיה המפגש הראשון בין הצדדים היה ביום 13.10.2014, וכי הסכם התיווך נחתם תחת לחץ ותוך זמן קצר.

ככל הנראה בהבינה את הקושי העולה ממסרון זה בהשוואה לגרסתה בתצהירה, העלתה גב' איילון בחקירתה הנגדית גרסה חדשה, שלפיה בדקה ביומנה ומצאה שלמעשה הסכם התיווך נחתם ביום 12.10.2014, ולא ביום 13.10.2014 כפי שנרשם עליו (עמ' 58 שורות 6-4 לפרוטוקול). אולם גם תחת הנחה זו (שמהימנותה נמוכה, בשל היותה של גרסה זו כבושה), הרי שאותו מסרון שלפי גרסה משופרת זו נשלח לאחר חתימת הסכם התיווך, אינו עולה בקנה אחד עם גרסתה שלפיה כבר באותו יום ניסתה ליצור קשר טלפוני עם מר שמעון כדי לבטל את ההסכם ביניהם, אולם בהעדר מענה הושארה אצלו הודעה קולית (סעיף 13 לתצהירה, עמ' 57 שורה 21 לפרוטוקול). זאת ועוד, אותו מסרון, שנכתב בטון רגוע ונעים בדבר הסדרת העניינים מול המתווך ירון, אינו עולה בקנה אחד עם הגרסה שההסכם נחתם תחת לחץ וחוסר הבנה.

שלישית, החתימה על הסכם התיווך נעשתה בנוכחות בִּתה של גב' איילון, ואילו הבת לא הגיעה למסור עדות כדי לתמוך בגרסת אִמה. לא היה בפי גב' איילון הסבר מדוע עדת ראיה שנכחה במעמד החתימה ויכולה הייתה לשפוך אור על נסיבותיה לא הגיעה למסור עדות. כשנשאלה על כך השיבה גב' איילון כי בתה לא באה למסור עדות כי היא שבה לאחרונה מחוץ-לארץ וכי היא נמצאת בעבודה (עמ' 61 שורות 5-9 לפרוטוקול). מובן שאין מדובר בהסבר מספק למחדל זה, וקמה החזקה הידועה שלפיה הימנעות מהבאת עד רלוונטי נזקפת לחובתו של בעל הדין. רביעית, גב' איילון העידה כי יום לאחר החתימה על הסכם התיווך התקשרה למר שמעון וביקשה לבטלו, ועשתה כן בכנס מורים תוך שעמיתים רבים שלה שומעים את תחינותיה באוזניו. גב' איילון שבה וחזרה על כך שרבים שמעו את שיחתה זו ויכולים לבוא להעיד על כך (עמ' 58 שורה 35 עד עמ' 59 שורה 2, ועמ' 59 שורות 17-14 לפרוטוקול) – אולם איש מהם לא הגיע למסור עדות כפי שאמרה.

חמישית, התנהלותה של גב' איילון לאחר החתימה על הסכם התיווך אינה עולה בקנה אחד עם התנהלותו של אדם המבקש להתנער מהסכם שנכפה עליו. כך, ביום 30.10.2014 שלחה גב' איילון למר שמעון מסרון שבו כתבה: "צחי הי האם יש לך מפתח לגג כי לא השארתי ובנוסף האם נסגר משהו למחר כי אני רוצה לתכנן תודה" (המסרונים צורפו כנספח א/1 לתצהירי חברת התיווך; ההפניה בפיסקה זו היא לצילומי מסך מס' 4-1). במסרון נוסף באותו יום כתבה: "כרגע קבעתי אז אם מחר אני פנויה מ11". בהמשך נשלחו מסרונים נוספים לשם תיאום ביקור בדירה. ביום 3.11.2014 שלחה גב' איילון למר שמעון מסרון שבו כתבה: "בקר טוב צחי היום אין אפשרות להיכנס לדירה תודה יום נעים". כשנשאלה גב' איילון לגבי מסרונים אלו בחקירתה הנגדית השיבה, "בוודאי איך הוא יראה דירה בלי מפתח?" (עמ' 59 שורה 26 לפרוטוקול). אלו אינם מסרונים הנשלחים על-ידי מי שמבקש לבטל הסכם שנכרת בכפייה.

ששית, הפעם הראשונה שבה קיים תיעוד לרצונה של גב' איילון שלא ליהנות משירותי התיווך של מר שמעון היא במסרון מיום 10.12.2014, שבו רשמה: "צחי ערב טוב סליחה על השעה בבקשה לעצור את שיווק הדירה שלי כשתוכל תרים בבקשה טלפון ואסביר צריכה לדבר איתך תודה לילה טוב עופרה" (צילומי מסך 4-3, נספח א'1 לתצהירי חברת התיווך). ודוק, עצם העובדה שבמסרון זה מבקשת גב' איילון "לעצור" את הפעולות לשיווק הדירה, מלמדת כי גב' איילון הייתה מודעת לכך שננקטות פעולות שיווק שיש לעצרן. הדבר אף מלמד שגב' איילון ידעה להעלות על הכתב את רצונה שלא לקבל את שירותי התיווך כשביקשה לעשות כן. הצורך של גב' איילון "להסביר" למר שמעון את פשר בקשתה אינו עולה בקנה אחד עם גרסתה כיום שההסכם למעשה נכרת שלא ברצונה החופשי. אף דרך ניסוחו של אותו מסרון, על הטון הרגוע והמתנצל שלו, מחזקת את המסקנה שעד לאותו מועד שירותי התיווך ניתנו בידיעה ובהסכמה.

שביעית, גב' איילון הודתה בפגישה מיום 11.12.2014 שהוקלטה שלא בידיעתה, שהחתימה על הסכם התיווך לא נכפתה עליה באומרה את הדברים שכבר הובאו לעיל: "אני חתמתי, כשחתמתי, לא שמת לי אקדח לרכה והכרחת אותי" (עמ' 1, שורה 22 לתמלול).

נוכח מכלול נתונים אלו, אין לי אלא לדחות את טענתה של גב' איילון שלפיה חתמה על הסכם התיווך תחת לחץ, בחוסר הבנה, מתוך לחץ נפשי וכיוצא באלו.

30.טענה נוספת בפיה של גב' איילון היא כי אינה חבה בדמי התיווך נוכח אותה תוספת בכתב יד שהוספה בהסכמת הצדדים בגב הסכם התיווך. למען הסדר הטוב נצטט את אותה תוספת בשנית: "ניתנת האופציה למוכרת לנסות להביא קונים עד לתאריך 20.10.14 מבני משפחתה הקרובים וללא דמי תיווך". זהו למעשה הנימוק הקונקרטי היחיד שהועלה בנימוקי ההתנגדות לגבי עסקת היסוד. על-פי משמעותם הפשוטה של הדברים, שני התנאים שנרשמו באותה תוספת לאי-תשלום דמי התיווך לא התקיימו בענייננו: ראשית, מר אברבוך אינו מבני משפחתה הקרובים של גב' איילון, חרף היותו שכן של המשפחה זה כשלושים שנה. שנית, מר אברבוך לא "הובא", ודאי שלא לידיעתו של מר שמעון, עד יום 20.10.2014. גב' איילון פנתה למר שמעון בבקשה לעצור את פעולות השיווק ביום 10.12.2014 (ראו, המסרונים שצורפו כנספח א'1 לתצהירי חברת התיווך). המסרונים שנשלחו בין הצדדים מלמדים שגם לאחר יום 20.10.2014 ננקטו על-ידי מר שמעון פעולות לשיווק הדירה בידיעתה ובהסכמתה של גב' איילון. על-פי תצהירה של גב' איילון, תנאיה הראשונים של עסקת המכר בינה למר אברבוך סוכמו ביום 10.12.2014 (סעיף 18 לתצהירה).

גב' איילון הצהירה בתצהירה כי לא הייתה ערה למגבלת הזמן שנרשמה באותה תוספת בכתב יד (סעיף 11 לתצהירה). ראשית, בטענה זו מכלל הלאו שומעים אנו את ההן, היינו, כי גרסתה של גב' איילון היא שהייתה מודעת לתנאי האחר באותה תוספת, והוא שעל אותו קונה להיות מ"בני משפחתה הקרובים". אין ספק שתנאי זה אינו מתקיים. שנית, בדיון התברר שבידי גב' איילון נותר העותק המקורי של הסכם התיווך שעליו נרשמה אותה תוספת, וזה היה ברשותה מאז (עמ' 62 שורות 9-6 לפרוטוקול). על כן ניתן לייחס מהימנות נמוכה לטענה שלא הייתה מודעת למגבלת הזמן הרשומה על המסמך שהיה מצוי ברשותה מאז ועד היום. שלישית, אף שהתוספת נרשמה בגב המסמך כשלצידה רק חתימתו של מר שמעון, הרי שגב' איילון חתמה על ההסכם עצמו והתוספת בכתב יד נכתבה בפניה, כך שיש להעמידה בחזקתה שהיא מודעת לתוכן המסמכים שעליהם היא חותמת. רביעית, טענתה של גב' איילון שלפיה סברה שתוספת זו להסכם אינה מוגבלת בזמן מעוררת קושי מבחינת הגיונה המסחרי של תוספת זו. הדעת נותנת שסביר יותר שהצדדים היו מסכימים לפטור מחובת תשלום דמי התיווך בתקופה הסמוכה לכריתת הסכם התיווך בבלעדיות, שאז פעולות השיווק שייעשו על-ידי המתווך עדיין מועטות. לטענה כי לתוספת להסכם הפוטרת מתשלום דמי תיווך בבלעדיות לא תהיה מגבלת זמן הגיון מסחרי פחוּת. חמישית, מכלול הנתונים כפי שאלו עולים בהקשרים שונים בתביעה זו, מובילים אותי למסקנה שיש לייחס לטענותיה של גב' איילון מהימנות נמוכה.

לזאת יש להוסיף, כי מראיותיה של גב' איילון עולה חוסר אחידות בנוגע לשאלה הבסיסית, מתי הבשילו המגעים בינה לבין מר אברבוך בקשר למכירת דירתה. בתצהירה של גב' איילון גרסה היא שהמגעים בינה לבין מר אברבוך הבשילו ביום 10.12.2014 (סעיף 18 לתצהירה). מנגד, מר אברבוך העיד בחקירתו הנגדית שכבר באוקטובר 2014 הושג בינו לבין גב' איילון סיכום כי ירכוש ממנה את דירתה (עמ' 43 שורות 19-12, עמ' 45 שורות 19-15 לפרוטוקול). יצוין כי לגרסתו זכרון הדברים ביניהם נכרת בתחילת חודש דצמבר 2014, ביום כלשהו בין ה-1.12.2014 ל-8.12.2014 (עמ' 43 שורה 31 עד עמ' 44 שורה 29 לפרוטוקול). סיכום נטען זה בחודש אוקטובר 2014 אינו עולה בקנה אחד עם תצהירה של גב' איילון, שלפיו, כאמור, המגעים בינה לבין מר אברבוך הבשילו ביום 10.12.2014. מובן שאין גב' איילון יכולה לסמוך על גרסה של מר אברבוך שהועלתה בחקירות הנגדיות תוך "שיפור עמדות" והסותרת את גרסתה שלה בתצהירה. אלא שגם אם אחרת, ואילו היינו מאמצים לצורך הדיון את גרסתו של מר אברבוך לפיה הסיכום בינו לגב' איילון הושג כבר בחודש אוקטובר 2014, ונניח שבכך כיוון למועד הקודם ליום 20.10.2014 (כאמור בתוספת בכתב יד להסכם התיווך), הרי שגב' איילון לא אמרה למר שמעון דבר על כך משך מספר שבועות נוספים. לא זאת אף זאת, המסרונים שצורפו מלמדים שגב' איילון אף הובילה את מר שמעון לנקוט פעולות נוספות בקשר לשיווק הדירה בשבועות אלו (ראו, המסרונים לגבי תיאום מסירת המפתח והביקורים בסוף חודש אוקטובר ותחילת חודש נובמבר). נמצא, שאף אם היינו סבורים שמר אברבוך נחשב בפרשנות כלשהי לבן משפחה קרוב (וזו אינה דעתנו), ואף אם היינו סבורים שאותו סיכום שעליו העיד מר אברבוך במהלך חודש אוקטובר אכן היה ועומד במסגרת הזמנים בתוספת בכתב יד להסכם (וכאמור, זו אינה גרסתה של גב' איילון עצמה), הרי שנשאלת שאלה קשה, והיא מדוע החרישה גב' איילון, לא אמרה על כך דבר למר שמעון, וגרמה בכך למר שמעון להמשיך להקדיש תשומת לב לגבי שיווק דירתה. לשון אחר, ככל שמקבלים אנו את גרסתו של מר אברבוך למועד עשיית הסיכום בינו לבין גב' איילון, הרי שגב' איילון עצמה לא פעלה על-פי התוספת להסכם התיווך, ובחוסר תום לב הסתירה את אותו סיכום ממר שמעון, יתכן שעל מנת לבחון אם חיפושיו אחר קונים לדירה יניבו עסקה טובה יותר. כמובן שיש בכך חוסר תום לב רב מצידה של גב' איילון.

מכל מקום, גב' איילון לא הציגה את הסכם המכר או את זכרון הדברים שנעשה בקשר למכר דירתה. לא היה בפיה הסבר מניח את הדעת לכך (עמ' 54 שורות 26-11 לפרוטוקול). אי-הצגת מסמך זה מעוררת תמיהה, נוכח היותו מסמך שמועד עריכתו מהותי לטענה מרכזית שבפי הנתבעת, ולמעשה, הטענה הקונקרטית היחידה שהועלתה בנימוקי ההתנגדות. מדובר במסמך המצוי בשליטת הנתבעת, ואי-הצגתו נזקפת כמובן לחובתה.

נמצא, שיש לדחות את טענותיה של גב' איילון כי אין היא חבה בדמי התיווך כלפי מר שמעון בשל אותה תוספת להסכם התיווך.

31.גב' איילון טענה בתצהירה כי חברת התיווך לא נקטה בפעולות השיווק הנדרשות ממתווך שיש עימו הסכם בלעדיות (ראו, תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 (להלן – תקנות השיווק)). גם טענה זו, דינה דחייה. ראשית, וכפי שכבר הוזכר, טענה זו לא נזכרה בטעמי ההתנגדות. למעשה היא גם לא הועלתה במפורש בתצהירה של גב' איילון (למעט טענה כללית בסעיף 15 לתצהירה, שם נרשם כי לא נחשפה לפרסומים שנעשו בקשר לדירתה). בכל הכבוד, סבורני שזכותה של חברת התיווך לדעת מראש מהן הטענות המועלות נגדה, על מנת שתהיה בידיה הזדמנות הוגנת להתמודד עימן. שנית, לתצהיר חברת התיווך צורפו ראיות המוכיחות את פעולות השיווק שננקטו, בהן פרסומים באתר "יד2" ופרסום במקומון. לא מצאתי יסוד לפקפק בעדותו של מר שמעון שלפיה תלה שלט בחזית הדירה, תלה מודעה לגבי הדירה בחלון הראווה במשרדו ופרסם את הדירה ברשת פנימית של מתווכי נדל"ן בהרצליה (סעיף 19 לתצהירו; וראו את חקירת מר שמעון בנושא בעמ' 22-19 לפרוטוקול, שם גרסתו לא נסתרה). ודאי שלא ניתן לבוא בטרוניה כלפיו כי לא הוצג תיעוד לגבי פעולות אלו, שעה שמדובר בטענה שלא הובאה בגדר נימוקי ההתנגדות וחברת התיווך לא יכולה הייתה לדעת שמדובר בפלוגתא שעליה להתמודד עימה. באופן דומה, הפרסום במקומון שצורף לתצהיר חברת התיווך נושא תאריך 5.12.2014, ואין מקום לפקפק בתשובתו של מר שמעון כשנשאל על כך, כי היה פרסום במקומון גם קודם לכן (ראו, עמ' 21 שורות 25-24 לפרוטוקול). ודאי וּודאי שטענתה של גב' איילון שהועלתה רק בשלב החקירה הנגדית שלפיה בחירת המקומון לא נעשתה "בהתאם לבחירתו של הלקוח" (תקנה 1(א)(4) לתקנות השיווק) הועלתה בהרחבת חזית. ממילא, לא שמענו שגב' איילון הלינה על המקומון שנבחר על-ידי מר שמעון בזמן אמת או כי קיימת נפקות מעשית כלשהי לטענה זו.

זאת ועוד, טענתה של גב' איילון לגבי אי-הנקיטה בפעולות שיווק עומדת בסתירה למסרונים ששלחה למר שמעון. ביום 12.12.2014 שלחה גב' איילון למר שמעון מסרון ארוך שבו רשמה, בין היתר, "לא ראיתי זרם קונים אדיר" – היינו, היה "זרם קונים", אולם לשיטתה לא "אדיר" (צילום מסך מס' 12, נספח א'1 לתצהירי חברת התיווך). בהמשך המסרון הארוך כתבה: "מקווה שתלך לקראתי בהתחשב בכך שלא נעשתה עבודה מאסיבית של פרסום וקונים שהציעו מעל 2400000" – היינו, נעשתה "עבודה... של פרסום" אולם לשיטתה לא "מאסיבית", והיו "קונים" (צילום מסך מס' 13, שם).

32.משנדחתה טענת גב' איילון בדבר אי-נקיטה בפעולות שיווק לפי תקנות השיווק, קמה חזקה כי בהסכם לתיווך בבלעדיות, המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב (סעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996). כפי שנפסק, מדובר בחזקה הניתנת לסתירה (רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין (20.7.2016) (להלן – עניין קבוצת בראל)). אולם עוד כפי שנפסק, מדובר בחזקה שתסתר "לא בנקל" (פיסקה 25 לפסק-דינה של השופטת ד' ברק-ארז בעניין קבוצת בראל; וראו גם פיסקה 2 לפסק-דינו של השופט י' עמית באותו עניין שלפיה מדובר בחזקה "חזקה"; וכן הערתו של השופט ס' ג'ובראן באותה הרוח).

לא עלה בידי הנתבעת לסתור חזקה זו. מר שמעון העיד כי הציג את הדירה בפני קונים פוטנציאליים ואחד או שניים מהם היו קונים רציניים וממשיים, וגרסתו לא נסתרה (עמ' 22 שורות 31-11 ועמ' 38 שורות 19-8 לפרוטוקול). מר שמעון הצהיר כי הוא זה שהביא לידיעת מר אברבוך ואשתו את העובדה שדירתה של גב' איילון עומדת למכירה, ושוחח עימם על כך (סעיפים 20.11-20.10 לתצהירו). מר אברבוך הודה בתצהירו כי אכן, מר שמעון "ניסה לשדך" לו את דירתה של גב' איילון, והוסיף כי השיב לו שלעניין דירתה הוא אינו זקוק למתווך (סעיף 9 לתצהירו). היינו, אין מחלוקת כי מר שמעון שוחח עם מר אברבוך על דירתה של גב' איילון. מר שמעון אומנם השיב בחקירתו כשנשאל באופן כללי האם היה הגורם היעיל בעסקת המכירה בתשובה "לא", אולם התרשמותי מן העדות היא שלא היה בכוונתו של מר שמעון לחזור בו מגרסתו בתצהירו לגבי השיח בינו לבין מר אברבוך, ובתשובתו התכוון מר שמעון לומר שמנעו ממנו לקחת חלק בהשלמת העסקה (ראו, עמ' 35 שורות 16-2 לפרוטוקול). כשנשאל על כך מר שמעון ישירות, גרסתו בתצהירו שלפיה הוא זה שיידע את מר אברבוך על מכירת דירתה של גב' איילון, לא נסתרה (עמ' 34 שורות 16-12, עמ' 35 שורות 22-17 לפרוטוקול). מכל מקום, נוכח הסתירות הרבות השזורות כחוט השני בגרסתה של גב' איילון, דעתי היא שיש לייחס לעדותה מהימנות נמוכה ולהעדיף בעניין זה את גרסתו של מר שמעון.

מעבר לכך, במסגרת ניסיונה של גב' איילון לסתור את החזקה כי מר שמעון היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים, יש ליתן את הדעת לחוסר תום-ליבה של גב' איילון. תום ליבו של הלקוח בהתנהלותו מול המתווך בבלעדיות הוא שיקול רלוונטי בניסיון לסתור את החזקה בחוק בדבר היות המתווך הגורם היעיל בעסקה (ראו, עניין קבוצת בראל, פיסקה 30). דעתי היא כי גב' איילון פעלה בחוסר תום-לב בולט. ראשית, כאמור, גרסתו של מר אברבוך היא שהסיכום בינו לבין גב' איילון לגבי רכישת דירתה כבר הושג במהלך חודש אוקטובר 2014. אם נניח שכך היה (וכאמור, זו אינה גרסתה של גב' איילון), על-פי המסרונים שצורפו בסוף חודש אוקטובר ותחילת חודש נובמבר עדיין הציגה גב' איילון בפני מר שמעון מצג שלפיו דירתה עומדת למכירה. ככל שגרסתו של מר אברבוך נכונה, הרי שגב' איילון למעשה הוליכה שולל את מר שמעון וגרמה לו להקדיש משאבים בקשר לדירתה לחינם. מר אברבוך אף העיד שהתרה בגב' איילון לעדכן את מר שמעון על הסיכום שהושג למכירת הדירה (עמ' 47 שורות 26-4 לפרוטוקול), אולם גב' איילון לא עשתה כן אלא בחודש דצמבר 2014. שנית, כשאיתר מר שמעון קונים פוטנציאליים לדירתה, לפתע הודיעה לו גב' איילון כי היא מבקשת עבור דירתה מחיר גבוה יותר, 2,900,000 ש"ח במקום 2,580,000 ש"ח (סעיף 20.6 לתצהירו של מר שמעון, עמ' 38 שורות 31-20 ועמ' 52 שורה 30 עד עמ' 53 שורה 25 לפרוטוקול). מהעדויות שנשמעו בפניי עולה כי מדובר היה בדרישה לא ריאלית. הדעת נותנת שדרישה זו הועלתה כי לטרפד את מאמציו של מר שמעון – כשמניעיה של גב' איילון שמורים עימה. לא היה בפי גב' איילון הסבר מניח את הדעת מדוע דרשה לפתע להעלות את המחיר עבור דירתה, כאשר למעשה באותה עת, לפי גרסתו של מר אברבוך, כבר סיכמה עימו על מכירת הדירה (ראו, עמ' 64 שורה 28 עד עמ' 65 שורה 5 לפרוטוקול). אין זאת אלא שגב' איילון היתלה במר שמעון, ממש כך. כפי שנפסק, "ברי כי אם מתווך מבצע את הפעולות המוטלות עליו ולאחר מכן נבצר ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו על ידי פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך כדי לשלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך" (תא"מ (שלום הר') 8483-05-14 ארליך נ' זריני, פיסקה 15 (17.6.2015); וראו גם, ת"א (שלום כ"ס) 51664-11-14‏ ירום-ברלב נ' רוטגולץ, פיסקה 15 (22.11.2016): "מובן ואין צריך לומר כי ניתן להעלות על הדעת מקרים בהם התנהגות בחוסר תום לב של לקוח, כהגדרתו בחוק המתווכים, עשויה לעלות לו בפיצוי ואפילו בדמי תיווך"; וראו גם, עניין סגל).

33.טענה אחרונה שבפי גב' איילון היא שבטופס הבלעדיות לא מפורטות פעולות השיווק שיינקטו בהתאם לתקנה 1(ב) לתקנות השיווק (שלפיה: "המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך"). אף טענה זו הועלתה בהרחבת חזית (ראו, עמ' 19-14 לפרוטוקול), ודינה להידחות מטעם זה בלבד. מכל מקום, גם אילו נדרש לטענה לגופה, הייתי מוצא מקום לדחותה נוכח חוסר תום-ליבה של גב' איילון במקרה דנא, תוך השוואתו לעוצמת הפגם בטופס (להתחשבות בתום-ליבו של מזמין שירותי התיווך כאשר מועלית טענה לפגם בטופס הזמנת שירותי התיווך, ראו, רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר (26.01.2010)). ברי, כי אין גב' איילון יכולה לצפות כי מר שמעון ינקוט פעולות בקשר לשיווק דירתה, להסתיר ממנו מגעים שהיא עורכת במקביל עם מר אברבוך, בו בעת לעודד את מר שמעון להקדיש זמן לשיווק דירתה – ולאחר כל אלו, לטעון כי אין היא חבה כלפיו בדמי התיווך בשל הפגם הנטען בטופס.

34.לסיכום, אף אילו היה מקום להידרש לעסקת היסוד במסגרת התנגדות זו לביצוע השטר, הרי שהיה מקום לדחות את טענותיה של גב' איילון.

סוף דבר

35.אינני שבע רצון מהתנהלותה של גב איילון. אעמוד על הדברים בקצרה, שכן לדבר השלכה על הוצאות המשפט שבהן יש לחייבה.

36.גרסאותיה השונות של גב' איילון נסתרו בראיות שהוצגו במשפט. כך, למשל, עדותה עמדה בניגוד למסרונים שהוחלפו בין הצדדים ואף בניגוד לעדותו של העד מטעמה, מר אברבוך. כל פעולה שנקטה בה ושעמדה לה לרועץ, נעשתה לשיטתה תחת לחץ או בחוסר תשומת לב. החתימה על מסמכי הזמנת שירותי התיווך נעשתה בנוכחות בתה – אולם זו לא הגיעה למסור עדות. רצונה הנטען של גב' איילון לבטל את הסכמים אלו כבר למחרת הובע לשיטתה בקרב קהל גדול ששמע אותה, ולא אחת חזרה גב' איילון על כך שאלו יכולים לבוא ולתמוך בגרסתה – אולם אף עד שכזה לא התייצב. הסכם המכר וזיכרון הדברים בינה למר אברבוך, על אף היותם מהותיים להוכחת הטענה המרכזית אם לא היחידה שהועלתה בנימוקי ההתנגדות – לא הוצגו. כפי שפורט, מחדלים ראייתיים וסתירות אלו מובילים אותי לייחס מהימנות נמוכה עד מאוד לגרסאותיה.

37.ואם בכך לא די, הרי שבפתח פסק-דיני הובאה ההחלטה שהקנתה רשות להתגונן לגב' איילון (מפי כב' השופט א' סלע), ועיון בה מלמד שהטעם המרכזי (ואף ניתן לסבור שהיחיד) שבעטיו שניתנה לה רשות להתגונן הייתה טענה שהועלתה להבנתי במהלך הדיון בעל-פה, שלפיו דמי התיווך שולמו לפני כריתת ההסכם למכר הדירה בחודש ינואר 2015. אלא שבמסמך הזמנת שירותי התיווך נקבע, כמקובל, כי דמי התיווך ישולמו עם חתימת "הסכם מחייב... ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, המוקדם מביניהם" [ההדגשה הוספה, א.ו.]. נוסח זה של הסכם התיווך גם הובא בהחלטה המקנה את הרשות להתגונן. והנה, בחקירתו הנגדית של מר אברבוך התברר כי לטענת גב' איילון בנושא זה לא היה יסוד, שכן זיכרון הדברים נחתם לגרסתו בתחילת חודש דצמבר 2014 (וכאמור, גב' איילון לא הציגה מסמך זה שוודאי נמצא ברשותה כדי לשפוך אור על הנושא). נמצא, כי אף הטעם המרכזי אם לא היחידי שעל בסיסו ניתנה לגב' איילון רשות להתגונן התברר בדיעבד כמשולל יסוד. יש לומר את הדברים כפשוטם: הרשות להתגונן ניתנה תוך שגב' איילון מטעה את בית המשפט, ממש כך. אין זאת אלא שגב' איילון גררה את בעל הדין שכנגד לניהול הליך משפטי שלם, שבו התקיימו מספר דיונים והתקיימה ישיבת הוכחות ארוכה, על בסיס הטעיית בית המשפט.

38.לזאת יש להוסיף את התרשמותי השלילית ביותר מהתנהלותה של גב' איילון בפגישה שנערכה בין הצדדים ביום 11.12.2014. לא היה מקום שגב' איילון תגדף את מר שמעון כפי שעשתה. ודאי שלא היה מקום לתקיפתו הפיזית באמצעות שפיכת כוס מים עליו.

39.כל אלו מובילים אותי למסקנה שיש לחייב את גב' איילון בהוצאות משפט גבוהות במיוחד, וזאת כשנתתי את הדעת לשיעורן היחסי מתוך סכום התביעה.

40.אשר על כן, התביעה מתקבלת. ההליכים בתיק ההוצאה לפועל יימשכו. גב' איילון תחוב בהוצאות משפט לטובת חברת התיווך בסך 25,000 ש"ח אשר יצטרפו לחוב הפסוק בתיק ההוצאה לפועל.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים מיום קבלת פסק-הדין.

ניתן היום, י"ג כסלו תשע"ח, 01 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.