גרושקו נ' כהן ואח'

לפני תביעה על סך כ-66 אלף ₪. התובע טוען כי על הנתבעים לשלם לו דמי תיווך בקשר לעסקה לרכישת נכס בהוד השרון, וכן לפצותו בגין הפרת ההסכם ביניהם.

התובע טוען כדלקמן:

ביולי 2015 פרסם מודעה בדבר העמדתו למכירה של נכס ברחוב הטווס בהוד השרון. במענה לפרסום פנה אליו הנתבע 1 (להלן: הנתבע) ולבקשתו תואם ביקור בנכס. במועד הפגישה הוחתם הנתבע על טופס הזמנת שירותי תיווך – ובו התחייבות לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור 1.5%. שבוע לאחר מכן הוצג לנתבע נכס נוסף. הנתבע הודיע כי אינו מעוניין בנכסים והקשר בין הצדדים הסתיים.

בדיעבד התברר לתובע כי בינואר 2016 נרכש הנכס ברחוב הטווס בידי הנתבעים.

הנתבעים טוענים כדלקמן:

ביולי 2015 יצר הנתבע קשר עם התובע, בעקבות מודעה שפורסמה בקשר לנכס ברחוב האודם. התובע תיאם פגישה בנכס אחר ברחוב הטווס ובה חתם הנתבע על טופס הזמנת שירותי תיווך. התובע לא היה בקי בפרטי הנכס (העיד כי מדובר בדופלקס / דירת גג, על אף שהיה מדובר בדירה צמודת קרקע, למשל). הנתבע מעיד כי בטופס ההזמנה נותרו מרבית הפרטים ריקים – כולל מחיר, שטח הנכס, מספר חדרים וכיו"ב. במועד הפגישה לא נוצר קשר בין הנתבע לבין בעלי הנכס, ובנסיבות מצבו של הנכס נמצא כי הוא לא רלוונטי ולא נוהל משא ומתן לרכישתו. מאז אותה פגישה לא היה קשר בין התובע לנתבעים.

בדצמבר 2015 פירסמו בעלי הנכס ברחוב הטווס את הנכס ונוצר קשר בין הנתבעים לבין הבעלים. התברר כי הנכס עבר שיפוץ והמחיר שנדרש עבורו היה נמוך מכפי שהוצג לגביו כחצי שנה קודם לכן – ולאחר משא ומתן בו הופחת המחיר עוד יותר נרכש הנכס.

הנתבעים מציינים כי בהעדר כל פעילות מצד התובע במהלך התקופה שלאחר הפגישה ביולי 2015 ראו את ההסכם ביניהם כבטל. בנוסף, מאחר שהנכס נרכש בהתקיים שני תנאים בהם לא היה מעורב התובע (שיפוצו של הנכס והורדת המחיר) הרי שהתובע לא היה מעורב בעסקת הרכש.

הצדדים נחקרו בבית המשפט וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם.

ב"כ התובע הזכירה כי הסכם התיווך נחתם לאחר שהנתבע התמקח על דמי התיווך וטענה כי הנתבעים פעלו "במסלול עוקף" ובהיחבא על מנת לחסוך את דמי התיווך שהתחייבו לשלם. ב"כ התובע טענה כי הנתבעים שינו גרסאות במהלך ניהול ההליך – למשל, שבניגוד לנטען תחילה, לא הוצגו שני הנכסים באותו יום וכי שלא כנטען, לא למדו על הנכס ברחוב הטווס במהלך ביקור בנכס ברחוב האודם.

באשר לפרטים החסרים בטופס הזמנת השירותים נטען כי לרשות הנתבעים עמדו הפרטים המלאים שהוצגו בפרסום שערך התובע וכי הפסיקה מלמדת על גישה גמישה גם בהעדר חלק מהפרטים בטופס (וכאשר הפרטים החסרים היו לנגד עיני הנתבעים).

לעניין פרק הזמן שחלף מאז ביקרו הנתבעים בנכס (ולמעשה – הנתבע) ועד לרכישתו ציינה ב"כ התובע כי פרק זמן של מספר חודשים, כבמקרה שלפנינו, הוא פרק זמן סביר שלא מנתק את הקשר בין ההצעה לרכישה, וכי הפסיקה קבעה שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם כאשר פעילותו מתמצה בהצגת הנכס.

ב"כ הנתבעים טענה כי התובע פעל בניגוד להוראות החוק כשהחתים את הנתבע על טופס חסר, וכי הראיות מלמדות שלא היה גורם יעיל בעסקה – בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה. זאת, כשלא ביצע כל פעולה לאחר יולי 2015, לא היה בקשר עם הצדדים, לא הציע שיפורים לנכס ולא הניע כל עסקה. בפועל, העסקה שנחתמה בינואר 2016 היתה שונה משמעותית מההצעה המקורית בה היה מעורב התובע.

באשר לגמישות ולריכוך דרישת הכתב נטען כי יש לאבחן את הפסיקה שאליה הפנה התובע מהמקרה שלפנינו, שכן באותו מקרה היה מדובר בגורמים עסקיים מנוסים ומיוצגים.

הנתבעים טענו גם שסכום הפיצוי הנדרש אינו סביר והוא בגדר תניה מקפחת בחוזה אחיד.

פסק הדין המרכזי אליו הפנו הצדדים בסיכומיהם הוא ע"א 3384/16 ו-3894/16 מזרחי נ' מרקוביץ (פס"ד מיום 5.7.18). בית המשפט (כב' הש' ד' ברק-ארז) מזכיר כי הזכות לדמי תיווך קמה בהתקיים דרישה מהותית להיותו של המתווך גורם יעיל בעסקה ובהתקיים דרישה צורנית שעניינה עריכת חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הנדרשים בחוק המתווכים.

באשר לדרישה המהותית של הגורם היעיל נקבעה בפסיקה רשימה לא סגורה של שיקולים על מנת להכריע בשאלה האם מתווך מסוים אכן היה "הגורם היעיל" שהוביל לעסקת המקרקעין – ובכלל זה מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים ועוד.

באשר לדרישה הצורנית, המתבססת על הוראות חוק המתווכים והתקנות, נקבע כי בהזמנה לקבלת שירותי תיווך "לא יחסרו" הפרטים הבאים: שמות ופרטי הצדדים, סוג העסקה, תיאור הנכס, מחיר העסקה המבוקשת וסכום או שיעור דמי התיווך. בית המשפט קובע כי באשר לדרישה הצורנית יש לאמץ, בזהירות המתבקשת, גישה פרשנית המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב ובמידת הצורך אף השלמה של הפרטים החסרים, וזאת "רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם." (ס' 46 לפסק הדין), וזאת כאשר ניכר כי הרוכש מבקש להתלות בחסרונם של פרטים מסוימים בחוסר תום לב, ובמשנה תוקף כאשר הרוכשים מנוסים, מיומנים ומיוצגים.

בית המשפט מדגיש: "ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי)." (ס' 51 לפסק הדין).

במקרה דנן נדמה כי חסרונם של פרטים מטופס הזמנת שירותי התיווך לא גרעו מהוודאות של הצדדים באשר לתוכנו של הסכם התיווך – גם אם לא צוין סוג הנכס (דירה, בית, מגרש וכיו"ב) ולא מספר החדרים בנכס הרי שנתונים אלו היו בידיעת הצדדים בעת כריתת ההסכם ביניהם. באשר למחיר המבוקש הרי שהוא הוצג בעל פה בביקור בנכס, כעולה מתצהירו של הנתבע (המעיד כי אמנם "מחיר המכירה לא היה ברור לי במיוחד" אך כי ידע שמדובר ב"סכום שעמד באיזור 3,100,000 ₪" שהיה סכום הגבוה מהתקציב שעמד לרשות הנתבעים).

מצאתי, לפיכך, כי התובע עמד בדרישה הצורנית לזכות לדמי תיווך בקשר להסכם שנכרת בין הצדדים.

השאלה, לפיכך, היא האם היה התובע הגורם היעיל בכריתת הסכם הרכישה בין הנתבעים לבין המוכרים.

אין מחלוקת, גם לגרסת התובע, כי מיולי 2015 ועד לסוף אותה שנה לא פעל התובע כלפי הנתבעים בקשר לנכס. מקובלת עלי גם עדותו של הנתבע כי בדצמבר 2015 נתקל במודעה "עצמאית" בקשר לנכס – והנתבע עצמו מעיד כי כבר במהלך שיחת הטלפון עם המוכר הבין כי מדובר בנכס שביקר בו עם התובע ("התברר במהלך שיחה טלפונית ... שהינו בעל הנכס ברחוב הטווס" – ס' 18 לתצהיר הנתבע).

בשאלת היותו של התובע הגורם היעיל נקבעו, כאמור, מבחנים (ור', למשל, ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני).

באשר לדמיון בעסקאות הרי שאין חולק שמדובר באותו נכס ובאותה עסקה (מכירה). עם זאת, מחיר הנכס השתנה (במידת מה) והנכס עבר שיפוץ ושדרוג (לפחות לתפיסת הנתבעים; התובע לא הציג ראיות לעניין זה). תנאי העסקה לא עמדו על הפרק בעת שהיה התובע מעורב בהצגת הנכס לנתבע ומכאן שאין ללמוד דבר מתנאי העסקה כפי שנחתמו בפועל (מועדי תשלום, מסירה וכיו"ב).

הזמן שחלף מחליש את עמדת התובע. אמנם, לעתים מו"מ לכריתת הסכם למכירת זכויות במקרקעין אורך שבועות ואף חודשים ארוכים אולם במקרה דנן לא היה כל קשר בין הצדדים בעת הצגת הנכס לנתבעים ולא היתה כל הדברות ביניהם במהלך כחצי שנה לאחר מכן. ר', לעניין זה, גם את האמור בתא"מ 28476-09-15 בן ציון ואח' נ' ליבנה אליו הפנו הצדדים – "נראה שההמתנה של חצי שנה הצריכה סיכום נוסף בכתב בין התובעים לבין הנתבע באופן שיבטיח את התחייבות הנתבע כלפיהם גם בחלוף חצי שנה"). יצוין כי גם בת"א 4638/01 (י-ם) טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' כהן, אליו הפנה התובע, ציין בית המשפט כי במהלך פרק הזמן שחלף בין הצגת הבית לכריתת ההסכם אמנם חלפו חמישה חודשים, אולם בתקופה זו התנהל מו"מ בין הצדדים (ס' 26 לפסק הדין). המקרה, לפיכך, לא דומה למקרה שלפני. גם נסיבותיו של ע"א (מרכז) 7158-06-08 רכס נ' לושקוב, אליו הפנה התובע, אינן מתאימות למקרה שלפני – שכן באותו מקרה ציין בית המשפט המחוזי כי בית המשפט קמא העדיף את גרסת המתווכת גם במישור העובדתי.

התובע לא צולח גם את מבחן מידת האינטנסיביות של פעולותיו. התובע אישר כי לא עשה דבר, למעשה, לבד מהצגת הנכס לנתבע (לאחר פרסום המודעה שמכוחה פנה אליו הנתבע מלכתחילה). כפי שציין בית המשפט בתא"מ 28476-09-15 הנזכר לעיל:

"על המתווכים לדעת שלפי הפסיקה הנוהגת היום, אין די בהחתמת הלקוח על התחייבות וכאשר נוקף הזמן על המתווך מיוזמתו להידרש לזמינות הנכס נשוא העסקה ולוודא עם הצדדים היכן הדברים עומדים, שכן אם ימתין באפס מעשה במשך חצי שנה כפי שקרה כאן, הוא יהיה מנוע מלטעון לחוסר תום לב של הלקוח שבאופן סביר הסיק מאפס המעשה כי אין לו יותר מחויבות למתווך."

נוכח כל המקובץ עולה כי גם אם עלה בידי התובע להרים את הנטל באשר ליסוד הצורני של ההתקשרות בין הצדדים הרי שבמישור המהותי, ומכאן ניתן אף לומר כי החשוב יותר, אין בידיו להרים את הנטל ולהראות כי היה הגורם היעיל בכריתת הסכם למכירת הנכס שרכשו הנתבעים.

משלא היה התובע הגורם היעיל בעסקה זו אין הוא זכאי לדמי תיווך בקשר אליה – והתביעה נדחית.

התובע ישא בשכ"ט הנתבעים בסך 8,000 ₪.

ניתן היום, ב' ניסן תשע"ט, 07 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.