סטאר לנד השקעות ויזמות בע"מ ואח' נ' בת ריינשטיין

רקע עובדתי

1. התובעת היא חברה פרטית העוסקת במתן שירותי תיווך באמצעות מתווכים מורשים והינה זכיינית פרימקס ישראל. במועדים הרלוונטיים לתביעה זאת, תובעת מספר 2, מתווכת נדלן מורשית, פעלה מטעם התובעת לשיווק דירתה של הנתבעת ברחוב הנוטרים 6 בהרצליה (להלן "הדירה").

    

2. עד למכירתה של הדירה ביום 15.5.2018 הייתה הנתבעת בעלת מלוא הזכויות בדירה. ביום 26.01.2018 פרסמה הנתבעת את הדירה באתר "יד 2" במחיר של 2,200,000 ₪. פרסום זה ראתה הגב' חן חכם מתן והעבירה פרטי הדירה לאמה, הגב' סילבי חכם. ביום 26.01.2018 יצרה גב' סילבי חכם קשר עם הנתבעת וביקשה לראות הדירה עבור בתה. לאחר תיאום עם הנתבעת ביקרה הגב' חכם בדירה ואף צילמה אותה (סעיף 6 לתצהירה). מאוחר יותר, הראתה הצילומים לבתה. מאחר והמחיר שנדרש על ידי הנתבעת היה גבוה, לעמדת הגב' חכם, לא התנהל מו"מ בין הצדדים. במהלך חודש פברואר 2018 פנתה הגב' חכם בשנית לנתבעת אשר עדכנה אותה כי מתנהל מו"מ למכירת הדירה ב"מחיר קרוב למה שביקשו" (סעיפים 6 ו-7 לתצהיר הנתבעת, סעיף 9 לתצהיר הגב' חכם).

    

3. תובעת 2, אשר הכירה את הנתבעת מעסקת תיווך קודמת, פנתה בחודש פברואר 2018 לנתבעת בקשר למכירת הדירה. השתיים נפגשו, ובמהלך הפגישה, לאחר מו"מ שהתנהל בין השתיים, חתמה הנתבעת ביום 26.2.2018 על המסמכים הבאים: "הזמנת שירותי תיווך למכירת ו/או השכרת נכס מקרקעין " (להלן "הסכם התיווך"), וכן על מסמך "הזמנת שירותי תיווך בלעדיים למכירת ו/או השכרת נכס במקרקעין" (להלן "הסכם הבלעדיות"). ההסכמים צורפו כנספח א' לכתב התביעה. ההסכם הבלעדיות הוא מיום 26.02.2018 ועד ליום 26.08.2018 (סעיף 3 להסכם הבלעדיות).

    

4. כאמור לעיל, הגב' חכם, אשר בתה רכשה את הדירה בחודש מאי 2018, הכירה את הדירה וביקרה בה לפני החתימה על ההסכמים, בחודש ינואר 2018. בחודש פברואר 2018 התקשרה לנתבעת לבדוק האם יש שינוי במחיר. מאחר והנתבעת לא הורידה מחיר הדירה, לא נמשך הקשר בין הגב' חכם לבין הנתבעת.

    

5. בחודש אפריל 2018, בעקבות שלט של התובעת שנתלה על הדירה ע"י התובעות כחלק ממאמצי התובעות לשווק הדירה, ונצפה ע"י הגב' חכם המתגוררת באותו רחוב, פנתה הגב' חכם לנתבעת לבחון האם הדירה עדיין מוצעת למכירה. בהמשך לכך, התנהל משא ומתן בין הנתבעת ובן זוגה לבין הגב' חכם וכן בתה של הגב' חכם. במהלכו, הפחיתה הנתבעת את מחיר הדירה ב-275,000 ₪ והעמידה אותו על סך של 1,925,000 ש"ח. זמן קצר לאחר מכן, הושג הסכם בין הצדדים. הסכם המכר בין הנתבעת והצד השלישי, בתה של הגב' סילבי חכם, חן חכם ובעלה, נחתם ביום 15.5.2018.

    

6. לאחר שנחתם הסכם המכר, התובעת פנתה לנתבעת ודרשה כי תשלם דמי תיווך בשיעור הקבוע בהסכם בין הצדדים וזאת מאחר והנכס נמכר בתקופת הבלעדיות. הנתבעת סירבה לשלם וטענה כי הנכס נמכר לאותו לקוח מולו התנהל משא ומתן לפני החתימה על הסכם הבלעדיות, הקונים של הדירה לא הובאו ע"י המתווכים אשר לא היו הגורם היעיל בעסקה, אין לתובעות כל קשר להסכם התיווך. לפיכך, דחתה הנתבעת את דרישת התובעת לתשלום דמי התיווך. לאור האמור לעיל, הגישה התובעת תביעה בסדר דין מקוצר על סך 33,706 ₪. סכום זה מבוסס על סך של 1.5% ממחיר המכירה בתוספת 50% מערך המע"מ וזאת כמפורט בהסכם בין הצדדים (סעיף 4 להסכם התיווך). התביעה היא לדמי תיווך ובשל הפרת הסכם בלעדיות.

    

    

   הליכים בתיק:

7. מטעם התובעת הוגשו תצהיריהם של מר ארז פורת, מנהל ובעלים של התובעת וכן תצהירה של הגב' רביטל (טלי) למדן. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירים של הנתבעת, של הגב' סילבי חכם ושל חן חכם מתן, בתה של הגב' סילבי חכם אשר בסופו של דבר רכשה את הדירה עפ"י הסכם מיום 15.5.2018.

    

8. הליך ההוכחות התקיים ביום 4.7.2019. בהמשך לכך, ביום 21.7.2019, סיכמו הצדדים טענותיהם בעל פה. לבקשת הצדדים הוגשו גם סיכומים בכתב, וזאת לצורך השלמת טענותיהם ועל מנת להציג את עניינם בצורה סדירה וברורה.

    

   עיקר טענות הצדדים:

   טענות התובעים

9. הצדדים התקשרו בהסכמי תיווך ובלעדיות. הסכם המכר נכרת בתקופת הבלעדיות. לפיכך, ובשים לב לבר"ע 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (להלן "הלכת בראל"), נקודת המוצא היא שהמתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל לעסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות. הנטל להוכיח שלא כן הדבר, על הנתבעת. הפעולות אשר בצעו התובעים "סללו את הדרך לביצוע העסקה " (סעיף 25, עמ' 12 לפסק הדין), וממילא הם היו הגורם היעיל.

    

10. בעקבות התבוננות הגב' חכם בשלט שנתלה על ידי התובעות, כחלק ממאמצי השיווק שלהן, פנתה הגב' חכם בחודש אפריל 2018 לנתבעת, חודש הקשר בינה ובין הנתבעת והחל משא ומתן לרכישת הדירה. בנסיבות העניין השלט מהווה "גורם יעיל" כהגדרתו בחוק.

     

11. הנתבעת חתמה על הסכם התיווך תוך הבנה מלאה לתוכנו. לא היה בכוונת הצדדים להחריג הרוכשת מהסכם התיווך והבלעדיות. הסכם הבלעדיות נחתם כדין, התובעות פעלו על פיו ובצעו פעולות שיווק מסוגים שונים כנדרש בחוק ובתקנות. אין בהעדר נספח פעולות השיווק, סעיף 14 לחוק, לפגוע בזכאות התובעות לדמי תיווך.

     

12. המחיר בו הוצעה הדירה על ידי הנתבעת היה גבוה ממחיר השוק והקשה על מכירת הדירה, עובדה זו צוינה על ידי תובעת 2 בפני הנתבעת. הנתבעת לא הודיעה לתובעות שהחליטה להוריד המחיר באופן משמעותי. באופן כזה הפרה את הסכם הבלעדיות, מנעה מהתובעות להיות הגורם היעיל בעסקה וגרמה לתובעים נזק בשל אובדן דמי התיווך מהנתבעת ואף מהרוכש הפוטנציאלי.

     

    טענות הנתבעת

13. הגב' סילבי חכם ניהלה משא ומתן עם הנתבעת לפני שנחתם הסכם הבלעדיות. לא היה לה כל קשר עם התובעים ו/או מי מהם. העובדה שהגב' חכם ראתה השלט על דירת הנתבעת בחודש אפריל 2018, ובהמשך התנהל משא ומתן, אין בה כדי שהשלט ייחשב כגורם היעיל. גורם יעיל הוא גורם התורם ומקדם ההתקשרות בין הצדדים לכדי מימושה (ע"א 37075-03-11 גור נ' דניאל אהרוני). ככל שלשלט שהוצב קשר סיבתי לעסקה, הוא אינו יכול להיחשב כגורם היעיל כהגדרתו בחוק.

     

14. הרוכשים לא הגיעו באמצעות התובעים אלא דרך באמצעות קרוב משפחה שראתה הדירה לפני שנחתם הסכם הבלעדיות. בנסיבות העניין, והגם שהסכם המכר נחתם במהלך תקופת הבלעדיות, המתווך אינו הגורם היעיל (7095-09-16 אליהו נ' ברוכים) ואינו זכאי לדמי תיווך.

     

15. התובעות לא ביצעו פעולות שיווק כנטען על ידם ולא הביאו רוכשים פוטנציאלים כנטען על ידם. בפועל הגיעו לדירה, בזכות מאמצי התובעים, שני לקוחות בלבד.

     

16. התובעים לא עמדו בדרישות תקנה 1(ב') לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה- 2004 לפיהן על המתווך לפרט, בטופס נפרד, מהן פעולות השיווק שיבצע במסגרת הסכם הבלעדיות. משלא עשו, אינם זכאים לתשלום דמי תיווך.

     

    דיון והכרעה

17. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996, (להלן: "חוק המתווכים") והתקנות מכוחו, מסדירים פעילותם של מתווכים. בין השאר, יש צורך בהזמנת תיווך בכתב, כמפורט בסעיף 9 לחוק וכן על המתווך לעמוד בתנאים המפורטים בסעיף 14 לחוק. בהמשך לכך, ומכוח החוק הוצאו תקנות שונות ובכללן תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה – 2004 (להלן: "תקנות השיווק").

     

18. התובעת הציגה בפני בית משפט עותק מרישיון התיווך שלה ושל מר ארז פורת, מנהל משרד התיווך למועדים הרלבנטיים. בנוסף, הוצג הסכם התיווך והסכם הבלעדיות. עיון בהזמנת שירותי תיווך מחזק את עדותה של הגב' למדן, לפיה, החתימה על ההסכם נעשתה לאחר שיחה שהייתה בינה לבין הנתבעת ובמסגרתה התנהל משא ומתן על גובה דמי התיווך. ראה סעיף 4 להסכם הזמנת שירותי תיווך, אשר בוצעו עליו תיקונים בכתב יד, ונקבע בו כי דמי התיווך הם בשיעור של 1.5%, ממחיר המכירה הכולל של הנכס, בתוספת 50% מערך המע"מ.

     

    טוענת הנתבעת כי הייתה מחלוקת בינה לבין הגברת למדן בנוגע לאחוזי שכר הטרחה ואחוזי המע"מ: "אני התווכחתי איתה, רציתי מתחת לאחוז וחצי והיא סירבה" (עמ' 4, שורה 10, לפרוטוקול מיום 04.07.2019). עוד יצוין כי טופס ההזמנה "שירותי תיווך" מציין כי המחיר המבוקש במכירה או השכרה, הינו 2,190,000 ₪. בסעיף 11 לעדותה של התובעת, טוענת כי: "המחיר אותו היא מבקשת (2,190,000 ₪) הוא מחיר גבוה ביחס למחירי השוק לדירתה". כן ראה עדותה של הנתבעת, כי הגב' למדן "אמרה שהמחיר יקר" (עמ' 5, שורה 25, שם).

     

19. בנוסף חתמו הצדדים על הסכם הבלעדיות הקובע כי תקופת הבלעדיות הנה מיום 26.2.2018 ועד ליום 26.8.2018. הסכם הבלעדיות מתייחס להסכם הזמנת שירותי התיווך מס' 3956, ראה סעיף 5 להסכם הבלעדיות. סעיף 8 סיפא להסכם הבלעדיות קובע : "הפרת סעיף זה עלולה לפגוע ביכולתו של המתווך לשמש כגורם היעיל בעסקה, וכי במקרה של הפרה יהיה המתווך זכאי כפיצוי למלוא העמלה שהייתה מגיעה לו, בנוסף לכיסוי כל נזק אחר אשר נגרם לו כתוצאה מההפרה".

     

20. בנסיבות העניין, ועל פי עדויות הצדדים, אני קובע כי הנתבעת חתמה על ההסכם לאחר שניתנה לה האפשרות לבחון את תוכנו ולהעיר הערותיה. הפגישה בין השתיים הייתה ממושכת במקום שנבחר על ידי הנתבעת. הנתבעת אף ביצעה תיקונים על ההסכם וחתמה באופן ברור הן על הסכם התיווך והן על הסכם הבלעדיות (ראה סעיף 4 להסכם התיווך). התובעת לא החריגה מההסכם את הגב' סילבי חכם, אשר אותה הכירה החל מחודש ינואר 2018,

     

21. חוזה הבלעדיות והתקנות הרלבנטיות מטילות על המתווך ביצוע של עבודות שיווק כמפורט בתקנות השיווק. בעניין זה הציגו התובעים את הפרסומים שעשו לדירה במקומות שונים, עיין נספח ג' לתצהיר עדות ראשית של מר רויטל למדן , סע' 15 לתצהיר עדותה הראשי. כן ראה סעיפים 22-23 לעדותה של הגב' למדן, לפיהם המתווכת ארגנה "בית פתוח" ליום 26.4.2018, אולם זמן קצר לפני קיום האירוע, התקשר אליה בן זוגה של אריאלה, כך הציג את עצמו, וציין כי אריאלה (הנתבעת) נמצאת במשא ומתן מתקדם עם רוכש פוטנציאלי. לפיכך, אין מקום לקיים את הבית הפתוח. לאור בקשת הנתבעת, באמצעות בן זוגה, בוטל האירוע של ה"בית הפתוח".

     

22. טוענת הנתבעת שטופס פעולות השיווק לא נחתם ובלעדיו, לא זכאיות התובעות לשכרן.

     

    ראה לעניין זה סעיפים 9(א), 9(ב), 9(ד) ו14 לחוק המתווכים, הקובעים כדלקמן:

    "9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.

    (ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

    (1)יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

    (2)שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק)

    .......

       (ד) השר, באישור ועדת הכלכלה, ראשי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן

      (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולם או חלקן, בתקופות הבלעדיות."

     

    14 (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

    (1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

    (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

    (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

    (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.

     

23. בהתאם להוראות החוק ותקנות השיווק היה על התובעות להציג את הסכם פעולות השיווק ולהחתים את הנתבעת, בנוסף לחתימתה על הזמנת פעולת התיווך והבלעדיות. מהראיות שהוצגו והעדויות שנשמעו , התובעים בצעו פעולות שיווק אך טופס פעולות שיווק, במסגרת הסכם בלעדיות , לא נחתם בין הצדדים (ראה שורות 29-31 לפרוטוקול מיום 04.07.2019).

     

    הסכם השיווק איננו פרט מהותי הנדרש לשם וודאות זיהויו של החייב, הנכס ודמי התיווך, שהרי כאמור, חתמה הלקוחה הן על הסכם התיווך והן על הסכם הבלעדיות. היעדר הסכם השיווק אינו פוגע בזכות התובעות לדמי תיווך, ונראה כי התובעות עונות על דרישת סעיפים 14(א)(1) ו14(א)(2) לחוק המתווכים . בעניין זה ראה:

     

     

    ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (פורסם בנבו; 05.07.2018), קובע כי "במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני".

     

    בנסיבות העניין, דוחה את טענת הנתבעת, לפיה היעדר הטופס החתום לפעולות השיווק מהווה חוסר מהותי המבטל זכות התובעות לדמי התיווך.

     

     

24. מחלוקת נוספת היא האם ניתן לראות בפעילות התובעות "הגורם היעיל" שהביא לקיום העסקה, לדרישת סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים. מדובר בחוזה בלעדיות ובשים לב לבר"ע 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (להלן "הלכת בראל"), נקודת המוצא היא שהמתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל לעסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות. הנטל להוכיח שלא כן הדבר, על הנתבעת.

    אין מחלוקת שהגברת סילבי חכם יצרה קשר עם הנתבעת בחודש ינואר 2018 ובחודש פברואר 2018, כל זאת טרם החתימה על הסכמי התיווך עם הנתבעת. עוד עולה מהראיות, כי הגברת חכם, המתגוררת ברחוב בו מצויה הדירה, ראתה בחודש אפריל 2018 שהשלט "למכירה" עדיין מוצב בחזית הדירה, ובעקבות זאת פנתה לנתבעת, והחל משא ומתן מהיר שהסתיים בהסכם מכר, על פיו רכשו את הדירה בתה וחתנה של הגברת סילבי חכם.

     

25. סעיף 14(ב) לחוק המתווכים שלעיל, קובע כי "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". טוענות התובעות כי השלט שהציבו בחזית הבניין מהווה חלק מפעולות השיווק בהתאם לתקנה 1(א)(1)(א) לתקנות, ובכך היווה את הגורם היעיל לביצוע העסקה (ראה סעיף 10 לסיכומי התובעות). לענין הגורם היעיל ראה להלן:

     

    ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994), הקובע כדלקמן: "המבחן לקיום הדרישה שלפיה פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית, הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל והיא נגזרת ממערכת העובדות". "הוא חייב להראות כי הוא סיבה "אפקטיבית" קרי "יעילה".

     

    עוד יש לציין כי בפסק הדין בעניין בראל, נקבע כי כאשר מדובר בהסכם בלעדיות, "משנוצרה החזקה, הרי שעל הלקוח המבקש לסתור אותה, להוכיח כי אין קשר סיבתי בין פעולות השיווק של המתווך לעסקה שנכרתה שלא באמצעותו. המדובר בחזקה "חזקה" למדי המאזנת בין האינטרסים של הצדדים".

     

    במקרה הנדון, הגברת סילבי חכם הכירה את הדירה עוד בחודש ינואר 2018 כפי שצוין לעיל, ובסופו של דבר בחודש מאי 2018, בתה וחתנה חתמו על הסכם המכר. הובהר כי לא היה כל קשר בין התובעות לבין הגברת סילבי חכם. בנסיבות העניין, השאלה היא האם הצבתו של השלט, אשר הוצב כחלק ממאמצי השיווק של התובעות, והעובדה שהגברת חכם ראתה אותו בחודש אפריל 2018, ובהמשך לכך חידשה את המשא ומתן, יכול להיחשב כגורם יעיל. לאור האמור לעיל השלט שהציבו התובעות אינו אלא גורם בשרשרת הסיבתית לכריתתו של החוזה, אולם איננו הגורם היעיל בהגדרתו כחוק, וזאת על פי הפסיקה שצוינה לעיל.

     

    לאור האמור לעיל קובע שהנתבעת עמדה בנטל להוכיח שהתובעים לא היו הגורם היעיל בביצוע העסקה.

     

26. בהתאם להסכם התיווך, הציעה הנתבעת את הדירה בשווי של 2,190,000 ₪. כעולה מדברי המתווכת ועדותה, וכן מדברי חן חכם "מחיר הדירה היה גבוה מדי" (סעיף 5 לתצהירה), מחיר זה היה גבוה ממחיר השוק באותה עת ומנע את מכירת הדירה. במחצית חודש אפריל, במסגרת המשא ומתן בין הגברת חכם לבין הנתבעת, החליטה הנתבעת להוריד את מחיר הדירה, ב275,000 ₪, ולהעמידה על סך של 1,925,000 ₪ שזהו המחיר בו נסגרה העסקה תוך זמן קצר. עולה מכך, כי הסיבה העיקרית לסגירת העסקה למכירת הדירה, הייתה הורדת המחיר הדרסטית. הנתבעת נמנעה מלהודיע לתובעות על השינוי שערכה בהסכם התיווך, הורדת המחיר. בפועל, לא ניתנה למתווך ההזדמנות להביא קונים משל עצמו לאחר ירידת המחיר הדרסטית, אשר כאמור לעיל, היוותה את המכשול העיקרי לסגירת העסקה.

     

27. סעיף 8 להסכם הבלעדיות מציין כי: "הפרת סעיף זה עלולה לפגוע ביכולתו של המתווך לשמש כגורם היעיל בעסקה, וכי במקרה של הפרה יהיה המתווך זכאי כפיצוי למלוא העמלה שהייתה מגיעה לו, בנוסף לכיסוי כל נזק אחר אשר נגרם לו כתוצאה מההפרה".

     

    ההליך המשפטי מתנהל לפי כתבי הטענות, ועל בית המשפט לא ליתן סעד שלא נתבקש. נושא הפרת ההסכם מופיע בסעיפים 21, 27-28 לכתב התביעה. סעיף 28 מציין כי במעשים אלה של הנתבעת, הנתבעת אף מנעה מהם מלהתקשר עם הרוכשים בהסכם תיווך נפרד. התובעים העלו טענה זו בצורה מפורשת בסיכומיהם, ראה סעיפים 18-20 לסיכומים. הנתבעת בסיכומיה, בחרה שלא להתייחס לטענה זו של הפרת ההסכם והתרכזה בטענות אחרות.

     

28. בכך שמנעה הנתבעת מהתובעות לקיים ההסכם, הפרה את ההסכם שחל ביניהן. ראה סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן "חוק החוזים") הקובע כי "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו". כאמור, לתובעות לא ניתנה ההזדמנות להביא קונים מטעמן לאחר ירידת המחיר, ולכן לא עלה בידן להתקשר בהסכם למכירת הנכס, ולקבל את שכר התיווך לו זכאיות בהתאם לסעיף 3 להסכם התיווך.

     

29. סעיף 8 להסכם הבלעדיות קובע כי במקרה של הפרה יהיה המתווך זכאי כפיצוי למלוא העמלה שהייתה מגיעה לו". סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן "חוק התרופות") קובע כדלקמן:

    15.(א)הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

     

    ראה לעניין זה ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו; 23.08.2015), לפיו: "גם אם השתכנע בית המשפט כי מדובר בפיצוי שנקבע ללא כל יחס סביר כאמור לעיל, הרי שעדיין הסמכות להפחית הינה סמכות שבשיקול דעת ("רשאי") ולא סמכות חובה [עניין אהרן]. כמו כן נקבע כי הסמכות היא להפחית את הפיצוי המוסכם אך לא לבטלו לחלוטין".

     

    לענייננו, סעיף 8 להסכם הבלעדיות קובע את הפיצוי המוסכם, שהוא מלוא העמלה שהיו זכאיות לה התובעות במקרה של הפרה. יש לקחת בחשבון שהרוכשת, בפועל בתה של הרוכשת, הכירה את הדירה לפני החתימה על ההסכמים. ניתן גם להניח, אם כי אין ראייה כזו בפני בית המשפט, שהתובעת, לו נדרשה, הייתה מחריגה רוכשת זו מההסכמי התיווך והבלעדיות. בנסיבות המקרה ומטעמי צדק מוצא לנכון, בשים לב לסעיף 15(א) לחוק התרופות ולפסיקה לעיל, להפחית הפיצוי.

     

    סוף דבר

    30. מורה על הנתבעת לשלם לתובעות, ביחד ו/או לחוד, סך של 21,000 ₪ וזאת תוך 30 יום.

     

    אין צו להוצאות. כל צד יישא בשכ"ט ב"כ.

     

    זכות ערעור כדין

     

     

     

    ניתן היום, ג' כסלו תש"פ, 01 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.