דגן ואח' נ' חנוך ואח'

סמוך לאחר רכישת דירה בבית משותף גילה הקונה כי הבית המשותף סובל מכשלים קונסטרוקטיביים וקיים חשש לקריסת המבנה. השאלות הדורשות הכרעה הן האם ידע המוכר על כשלים אלו ולא גילה לקונה, וגם אם לא ידע, האם היה עליו לדעת ובאי הגילוי הפר את הסכם המכר. המחלוקת משתרעת גם להיקף הנזק ולשאלה העקרונית האם התיקון שבוצע בבניין העלה או הוריד את שווי הדירה?

רקע וטענות הצדדים

1.התובעים הם בני זוג אשר רכשו מהנתבעים, שותפים עסקיים אשר עסקו ברכישת ומכירת דירות להשקעה עבורם ועבור משקיעים אחרים, דירה בכיכר קפלן 12א', באר שבע. הנתבעים רכשו את הזכויות בדירה ביום 28.8.09 ומכרו את הדירה לתובעים בהסכם מכר מיום 21.9.16. הדירה שוכנת בבית משותף ישן, (שמאי התובעים העריך כי המבנה כבן 45 שנים ושמאי הנתבעים העריך כי הוא כבן 60 שנים והפנה להיתר אחד שאיתר משנת 1971). הבניין הוא מבנה אחד גדול בן 7 קומות על גבי קומת עמודים, המורכב משני אגפים, שתי כניסות לבית המשותף, הדירה הנדונה בכניסה א'.

החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 17.11.16, ומספר ימים קודם לכן, ביום 1.11.16, קרס אחד מעמודי הבטון המרכזיים בקומת העמודים של המבנה, בכניסה ב'. בעקבות אירוע זה ערכו התובעים בירורים והסתבר להם כי בבניין היו אירועים קודמים הנוגעים לבעיות מבניות. בעקבות אירוע זה הוכרז הבית כמבנה מסוכן, הדיירים פונו בהמשך, ובסופו של יום בוצעו תיקונים בבניין והבניין לא נהרס.

לטענת התובעים, הנתבעים ידעו על מצבו של הבניין ולא גילו לתובעים את כל המידע תוך יצירת מצג שווא בדבר מצבו התכנוני והפיסי של הבניין. מאחר ובסעיף 2א' להסכם הצהירו המוכרים כי בדירה אין ליקויים ו/או פגמים נסתרים שהיו בידיעת המוכר ולא גולו לקונה, והתחייבו בס"ק ד' למסור את החזקה בדירה כשהיא במצב תקין, טוענים הקונים כי המוכרים הפרו את הסכם המכר. במסגרת העילות החוזיות נטען כי הופרה חובת הגילוי והמוכרים פעלו בניגוד לחובה לנהל משא ומתן בתום לב, כאמור בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי). עוד נטען לטעות והטעיה, וכי לו היו יודעים הקונים את המצב לאשורו לא היו מתקשרים בהסכם, או למצער המידע היה מפחית בשיעור ניכר את התמורה.

2.התובעים נסמכים על סעיף 16 לחוק המכר, כפי שפורש בהלכת שיפריס (ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס, 11.2.2014), וטוענים כי גם אם ייקבע כי המוכרים לא ידעו על אי ההתאמה בין תיאור הדירה בהסכם לבין המצב הפיזי של הבניין, יש לקבוע כי היה עליהם לדעת, וכפועל יוצא הפרו את חובת הגילוי החלה עליהם, ברשלנותם לבדוק אודות מצב הנכס לאשורו. עוד טענו לפיצוי מכוח עוולת הרשלנות.

על בסיס טענות אלו, עותרים התובעים שרכשו את הדירה תמורת 745,000 ₪ לסעדים בהיקף של כ- 376,000 ₪, (הסעדים צומצמו במהלך ניהול ההליך) במספר ראשי נזק:

א.ירידת ערך – אשר הוערכה בסופו של יום על בסיס חוות דעתו המעודכנת של השמאי יניב רפאל בסך של 138,000 ₪.

ב.עלות שיפוץ הבניין – 62,606 ₪.

ג.הוצאות שכירות מיום 8.3.18 ועד ליום 7.2.21.

ד. נזק לא ממוני.

טענות הנתבעים - המוכרים

3.המוכרים טוענים כי נהגו בתום לב ולא היו מודעים למצב הבניין, שעה שבכל תקופת בעלותם בדירה לא קיבלו כל מכתב אודות בעיה כלשהי בבניין. המוכרים מדגישים כי לא גרו בדירה, אלא השכירו אותה לדיירים שונים, וכי אף התובעים טוענים כי בעת החתימה על הסכם המכר לא היה כל אזכור לבעיה במבנה הנכס בתיק הבניין בעירייה.