נציגות בעלי הדירות בנין נ' י.ד טקטוניק השקעות (2014) בע"מ ואח'

1.בפניי תביעה לפיצוי התובעת, נציגות בעלי הדירות בבניין ברחוב עובדיה 8 בחיפה, בגין ליקויי בניה שנפלו ברכוש המשותף של הבניין שבנו הנתבעות.

א - העובדות

2.התובעת היא נציגות בעלי הדירות בבניין שברחוב עובדיה 8 בחיפה, הבנוי על גוש 11719, חלקה 22 (להלן: "הבניין").

3.ביום 22.1.2015 נכרת הסכם בין הנתבעת מספר 1 (י.ד. טקטוניק השקעות (2014) בע"מ, להלן: "טקטוניק השקעות") לבין ששת בעלי הדירות המקוריים בבניין (להלן: "ההסכם", ההסכם צורף כנספח ד' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

במסגרת ההסכם התחייבה טקטוניק השקעות לבצע עבודות בנייה ושיפוצים לשיפור וחיזוק הבניין ועמידותו בפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38.

עוד הוסכם כי טקטוניק השקעות תבנה חמש יחידות דיור נוספות בבניין. הדירות הנוספות נבנו בקומות 4 (2 דירות), 5 (2 דירות) ו-6 (דירת פנטהאוז).

4.טקטוניק השקעות התחייבה, בסעיף 10.13 להסכם, לתקן כל נזק שייגרם לבניין, לדירות, לגינה ולרכוש המשותף, עקב עבודות הבנייה, בטרם מסירת החזקה בדירות לדיירים וכי במועד מסירת החזקה בדירות יהיו כל מתקני הבניין שמישים.

עוד הוסכם כי במועד מסירת הדירות ייערך פרוטוקול מסירה בו יירשמו הערות הצדדים וכי טקטוניק השקעות תתקן על חשבונה את כל הליקויים שנרשמו בפרוטוקול המסירה. בכל הנוגע לליקויים שיתגלו לאחר המסירה, התחייבו הדיירים להודיע לטקטוניק השקעות על קיומם תוך שבעה ימים ממועד גילויים, וטקטוניק השקעות התחייבה לתקנם "תוך פרק זמן סביר בהתחשב במהות הליקוי."

5.בנוסף, התחייבה טקטוניק השקעות, בסעיף 14.1 להסכם, לבצע כל תיקון של ליקויים שיתגלו במהלך תקופת הבדק והאחריות הקבועות בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") והתהוו "בעקבות ביצוע עבודות הבנייה ובכלל זה העבודות שבצע היזם בדירות בעלי הדירות, בהצמדות המיוחדות וברכוש המשותף ... ואשר נובעים מתכנון לקוי ו/או שימוש בחומרי בנייה גרועים ו/או מביצוע עבודה לקויה ו/או אי התאמה ו/או בגין כל מעשה רשלני או מחדל של היזם ו/או מי מטעמו, ואשר עליהם יודיעו בעלי הדירות ליזם בתוך התקופה הקבועה בחוק הנ"ל או סמוך למועד שבו נתגלו להם הפגמים לראשונה, אם נתגלו לאחר המועד הקבוע בחוק."

6.ביום 16.5.2016 ניתן היתר בנייה לנתבעת מספר 2, טקטוניק הנדסה ויזמות בע"מ (להלן: "טקטוניק הנדסה") לתוספת שטח של 25 מ"ר לדירות הקיימות בבניין, כולל ממ"ד, הקמת מרפסות זיזיות ובניית חמש דירות נוספות ב-2.5 קומות מעל בניין קיים, הקמת מעלית, תוספת 8 מחסנים, תוספת 13 חניות וחיזוק מבנה קיים (ההיתר צורף כנספח ה' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

ביום 7.12.2017 ניתן לטקטוניק הנדסה היתר בניה מצב סופי (ההיתר צורף כנספח ו' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

7.ביום 23.11.2017 נמסרה החזקה בבניין לבעלי הדירות.

יצוין כי פרוטוקול המסירה לא הוצג על-ידי מי מהצדדים.

לדברי מר ירון גולן, מנהל הנתבעות, נערכו סיורים נוספים למסירת חלקים נוספים של הרכוש המשותף: סיור מסירת שטחים ציבוריים בנוכחות חלק מהדיירים, קבלן חשמל וקבלן אינסטלציה נערך ביום 6.12.2017; סיורים עם הגנן ועם טכנאי חברת רוזקום (אינטרקום) והדרכת הדיירים נערכו ביום 18.12.2017; סיור נוסף נערך ביום 5.2.2018 (סעיף 15 לתצהירו, נ/7).

8.במייל מיום 5.12.2017 שלח נציג התובעת, מר יצחק בר חיים, למנהל הנתבעות, מר ירון גולן, מייל במסגרתו פורטו הליקויים שנמצאו בסיור שנערך ביום 23.11.2017 (המייל צורף כנספח ז' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

ביום 14.12.2017 שלח מר ירון גולן למר יצחק בר חיים התייחסות מפורטת לכל הנושאים המפורטים במכתב הנציגות מיום 5.12.2017 (סעיף 16 לתצהיר מר ירון גולן, נ/7).

9.פניות נוספות בעניין ליקויים ברכוש המשותף נשלחו על-ידי מר יצחק בר חיים ביום 30.4.2018 (ליקויים במערכת סולרית, רטיבויות במרפסות השירות, נזילה בכניסה, השלט ביציאה נפל, חלונות אוורור בגג, ניקוז הגז בגג, נזקי מים בגז, חסר אף מים - נספח י"א1 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 14.6.2018 (חלון שחרור אוויר בקומת עליית גג פורק ולא הוחזר, בוצע תיקון כושל בכניסה הצדדית, מרפסות השירות סובלות מרטיבויות, כבל הארקה של הבניין חשוף בגינה, פתח שירות בחדר מדרגות בלובי נוטה ליפול, דלת אינטרקום קדמית נטרקת והשלבים נפלו, דלת יציאה צדדית עקומה והמברשת יצאה, בחלק מהדירות המשפך של מרפסות השירות קצר ולא יעיל, פסי אנטי החלקה התבלו, ידית תמיכה במדרגות בכניסה הראשית לפני דלת אינטרקום לא בוצעה, כיסוי המעקף של מערכת הסולרית שבוצעה "נראה כמו מעברה", ניקוי ופינוי הגג מפסולת שנאגרה במקום עם תיקון המערכת הסולרית, כל הניקוזים בגג גבוהים ממשטח הגג ונוצרות שלוליות עד לאידויין, סטייה ניכרת מחוג הסיבוב בחנייה האחורית בהתאם לדוח מפקח חנייה, חדר האשפה והגז מנוגד לתקן, לדרישות העירייה ולחוזים שנחתמו עם הדיירים, יש לבצע הגנה והסתרה של שעוני המים והספרינקלרים, יש שקיעה בחניה הקדמית ובכל המבואה הראשית, הסדרת צנרת מים של הבית בחזית המערבית - נספח י"א2 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 17.2.2019 (כניסת מים ונזילה בחלונות, תקלות באינטרקום, רטיבות בתקרה וקירות חדר המדרגות, דלת כניסה ראשית בלובי לא תקינה והזכוכית נשברת שוב ושוב, שקיעת ריצוף, רטיבויות, תריסים מרעישים, השלמת קרמיקה חסרה במקלחות - נספח י"א3 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 28.2.2019 (שקיעה שביטלה חלק מהניקוזים, איטום לקוי שגורם לספיגה ועלייה קפילרית של המים, פוגות רטובות ושחורות, תקלות חוזרות באינטרקום, רטיבות בחדר המדרגות, דלת הלובי שבורה, רטיבות בקירות החניות - נספח י"א4 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 1.3.2020 (רטיבות במרפסות משפחות כהן ובוקסבאום, ליקוי בחיווט החשמל, רטיבות בחדר המדרגות, רטיבות מהאדניות - נספח י"א5 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), 6.3.2019 (מתייחס לליקויים בדירת משפחת בר חיים - נספח י"א6 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

10.ביום 19.12.2017 ניתן לטקטוניק הנדסה טופס 4 לתוספת לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, (להלן: "טופס 4") (טופס 4 צורף כנספח ח' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

11.לטענת טקטוניק השקעות, תיקנה במהלך תקופת הבדק ליקויים ברכוש המשותף (סעיפים 22-27 לתצהיר מר ירון גולן, נ/7):

א.ביום 12.7.2018 הוחלף הריצוף בחדר האשפה והורכב שער בחדר האשפה;

ב.ביום 7.3.2019 הוחלפו חלונות רפפה בחדר מדרגות ובצעה חיפוי שליכט בחלונות בכדי לפתור בעיה של חדירת מים לחדר המדרגות;

ג.ביום 3.5.2018 בוצעו שינויים במערכת הסולארית שהותקנה בגג;

ד.בחודש דצמבר 2018 בוצע תיקון נוסף במערכת הסולרית;

ה.ביום 13.12.2018 בוצעו עבודות איטום;

ו.ביום 31.8.2018 נבדקה אטימות צינור הניקוז ונמצא כי אין חורים בצינור (סעיף 30 לתצהיר מר ירון גולן, נ/7).

12.כן צורף לתצהיר מר ירון גולן מייל מיום 28.2.2019 (סעיפים 12 ו-28 לתצהירו, נ/7), במסגרתו השיב לחלק מהטענות ביחס לליקויים בבניין (חלון רפפה שהוחלף, תיקוני איטום, אינטרקום, חשמל, טיפול בתפר בין הריצוף למעקה במרפסת, תריס מרעיש בזמן רוח – המייל צורף בסעיף 28 לתצהיר מר ירון גולן, נ/7).

כן צורף מכתב מר ירון גולן מיום 10.2.2019 למר יצחק בר חיים, נציג התובעת, ביחס לתיקונים שביקשה טקטוניק השקעות לבצע (מילוי תפר בין חיפוי מעקה לריצוף במרפסת) ונמנע ממנה עקב סירובו של מר יצחק בר חיים לאפשר כניסה לדירתו.

13.לטענת התובעת, נציגות הבית המשותף, התגלו ליקויים רבים ברכוש המשותף.

משפניות לנתבעות לא צלחו, פנתה התובעת למהנדס מר אלכסיי גנישב, וזה הכין חוות דעת המתייחסת לליקויים ברכוש המשותף.

בחוות דעתו מיום 2.8.2019, העריך המהנדס מר אלכסיי גנישב את עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף (כולל בצ"מ, פיקוח הנדסי ומע"מ) בסכום כולל של 92,638 ₪.

עוד קבע המהנדס מר אלכסיי גנישב כי יש לנקות את המישקים (פוגות) באריחי החיפוי של הקירות החיצוניים של הבניין ולמלאם מחדש בחומר איטום גמיש בעלות של 10,000 ₪.

14.משלא תוקנו הליקויים על-ידי הנתבעות, פנתה נציגות הבית המשותף לבעלי מקצוע ואספה הצעות מחיר לביצוע התיקונים הנדרשים.

הצעת מחיר של פרידר את ויניסמן בע"מ שהתקבלה ביום 31.12.2017 ומתייחסת לעבודות איטום בחדר המדרגות צורף כנספח י"ד לכתב התביעה; הצעת מחיר מיום 26.5.2020 של פרידר את ויניסמן בגין עבודות איטום שונות צורפה כנספח י"ז לכתב התביעה; הצעת מחיר של סהר עבודות עץ לבניית פרגולה שני שיפועים צורפה כנספח י"ח לכתב התביעה.

15.לטענת הנציגות אף ביצעה, בלית ברירה, תיקונים דחופים, כגון החלפת זכוכית בדלת הכניסה לבניין, התקנת מראה בלובי הכניסה לבניין והתקנת מאחז יד בכניסה לבניין.

חשבונית ב.מ. ברמן בגין ביצוע מדידה צורפה כנספח ט"ו1 לכתב התביעה; חשבונית SHARBEL מיום 21.7.2019 בגין החלפת זכוכית בדלת ומראות בכניסה צורפה כנספח טו2 לכתב התביעה, חשבונית מסגריית אמיל שחיבר עבור התקנת מאחז יד בכניסה לבניין צורפה כנספח טו3 לכתב התביעה.

16.כן צורף לכתב התביעה מכתב הנושא את הכותרת "חוות דעת לאחר בדיקה/הצעת מחיר לתיקון" של חברת אינפרא בונפיל בע"מ, מיום 19.12.2019 (המסמך צורף כנספח יג/1 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

במכתב נכתב כי החברה הוזמנה לבדיקה עקב רטיבות בתקרת המחסן, באזור בו עובר קו הביוב המנקז שירותי הורים / מקלחת הורים. בכניסה מקופסת הביקורת בשירותי הורים לכיוון הבריכה נמצאו לאחר כחצי מטר כשלים בהלחמות של הגיבריט. נמצא כי האיטום בשטח המקלחון לא בוצע כנדרש, וקיים מרווח בין חיבורי הפוגות לקרמיקות. בבדיקת הצינור מכיוון האסלה של ההורים לאחר הגעתו לאזור הזוויות לכוון בריכת הביוב נמצאו מים עומדים / שיפוע הפוך. הדבר עשוי לגרום לסתימות ולכן מומלץ להחליף את הקו.

אי לכך המליצה חברת בונפיל לאטום את רצפת המקלחון של הדירה מעל המחסן. החברה הוסיפה כי אם התיקון לא יצלח, יש לאטום את ההלחמות בגיבריט בעלות של 8,500 ₪. לשם החלפת הקו יש להרים את האבנים המשתלבות, חפירה, גילוי הקו והחלפתו עם שיפוע נכון – בעלות של 11,000 ₪.

עוד נמצאה חדירה של גוף זר במרזב (בקו הראשי) שעובר דרך האדנית והקיר בין המרפסות ומגיע מהפנטהאוס.

17.ביום 6.1.2020 נשלח לנתבעת מכתב התראה, לו צורפה חוות דעת המהנדס מר אלכסי גנישב (המכתב צורף כנספח טז לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7). כן צורפו למכתב דוח הבדיקה של חברת בונפיל במחסן הבית המשותף מיום 19.12.2019 והצעת מחיר מיום 31.12.2019 לתיקון איטום ורטיבות חדר מדרגות ושטח מתחת לדירת משפחת בר חיים (נספח יד לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

בתגובה, כינס מנהל הנתבעות, מר ירון גולן, אסיפת דיירים בה נדונו דרישות הנציגות לביצוע התיקונים הדרושים ברכוש המשותף.

בפועל, טוענת הנציגות, לא תוקנו הליקויים.

18.במאי 2020 הכין קבלן איטום מטעם הנציגות את הצעות המחיר הבאות:

א.הצעת מחיר מספר 4749: תיקון ליקויי רטיבות בשתי מרפסות הבניין (14,500 ₪) + איטום נקזים במרפסת דירת משפחת בר חיים (7,500 ₪);

ב.הצעת מחיר 4748: עבודות איטום בדירת משפחת בר חיים (4,900 ₪ + 6,200 ₪ + 5,500 ₪ + 7,600 ₪);

ג.הצעת מחיר 4752: עבודות איטום בחניון אחורי, לרבות הוצאת כל החומר הקיים ופינוי כל השורה הגובלת עם הקירות הקיימים, יציקת צמנט משובח, איטום ראשוני וכו', בסכום כולל של 32,500 ₪;

ד.הצעת מחיר 4750: איטום חדר מדרגות כולל איטום חלונות עליונים בסכום כולל של 15,720 ₪ (הצעות מחיר מיום 26.5.2020 צורפו כנספח יז לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

19.ביום 15.12.2020 הוכנו הצעות מחיר נוספת לתיקון ליקויי איטום על-ידי קבלן איטום מטעם התובעת:

א.הצעת מחיר 4852: עבודות איטום בגג עליון – חדר מדרגות – 5,900 ₪;

עבודות איטום בגג המעלית – 4,000 ₪;

ב.הצעת מחיר 4854: איטום מעל דירת משפחת כהן – 18,100 ₪;

איטום וטיפול בעלייה קפילרית בחניות – 39,000 ₪;

ג.הצעת מחיר 4856: איטום מחסן משפחת כהן – 4,800 ₪;

איטום קטע קטן בכניסה מצד שמאל לבניין – 500 ₪;

איטום חדר אורחים בדירת משפחת בר חיים – 3,700 ₪;

ד.הצעת מחיר 4855: איטום חיצוני של החלונות המערביים – 750 ₪ ליחידה;

איטום מרפסות השירות של הבניין – 2,900 ₪ ליחידה.

20.ביום 6.7.2020 הוגשה התביעה, במסגרתה נתבעו פיצויים כדלקמן:

א.נזקים לפי חוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב, בניכוי עלות תיקון ליקויי הרטיבות בהתאם להצעת מחיר – 37,250 ₪;

ב.ניקוי ומילוי מישקים באריחי חיפוי חיצוניים – 10,000 ₪;

ג.ליקויים בקווי ביוב ראשיים – 19,500 ₪;

ד.ליקויי איטום בדירה מתחת לדירת הגג – 4,000 ₪;

ה.ליקויים לפי הצעת מחיר של איש איטום – 129,893 ₪;

ו.קירוי חדר אשפה וגז – 12,393 ₪;

סך הכל – 200,643 ₪.

בתוספת 5% עבור בצ"מ, 10% פיקוח הנדסי ו-17% מע"מ – 271,138 ₪;

ז.החזר הוצאות – 5,616 ₪;

ח.שכר טרחת המומחה מטעם הנציגות – 3,510 ₪.

סך הכל – 280,264 ₪.

21.התובעת העמידה תביעתה, לצרכי אגרה, על סכום של 150,000 ₪.

ב - ההליך

22.ביום 2.2.2021 הוגש כתב הגנה.

23.ביום 2.5.2021 הוגשה חוות דעתו של מר ירון גולן – "גולן, הנדסה ושמאות מקרקעין", מטעם הנתבעות.

24.בהחלטתי מיום 4.6.2021 מיניתי את המהנדס ושמאי המקרקעין מר ניר אנגל, כמומחה מטעם בית המשפט בתיק זה (להלן: "המומחה").

המומחה התבקש לחוות דעתו בכל הנוגע לטענות התובעת לליקויים ברכוש המשותף, קיומם, אפשרות תיקונם ועלות התיקון.

25.ביום 21.4.2022 הוגשה חוות דעת המומחה לתיק בית המשפט (להלן: "חוות הדעת"). חוות הדעת סומנה כמוצג במ/1.

26.בהחלטתי מיום 3.7.2022 הוריתי על הגשת ראיות הצדדים.

ביום 30.9.2022 הוגשו תצהיריהם של מר יוסף כהן (ת/6) ומר תמיר כהן (ת/8) מטעם התובעת.

ביום 9.10.2022 הוגש תצהירו של מר יצחק בר חיים (ת/7) מטעם התובעת.

ביום 19.10.2022 הוגש תצהירה של גב' רודיקה בוקסבאום (ת/9) מטעם התובעת.

יצוין כי כל המצהירים מטעם התובעת הנם דיירים שרכשו דירות חדשות שהוספו לבניין במסגרת הפרויקט.

ביום 19.12.2022 הוגש תצהירו של מר ירון גולן (נ/7) מטעם הנתבעות.

27.בקדם משפט שהתקיים ביום 25.12.2022 הוריתי למומחה להשיב על שאלות ההבהרה ששלחו לו הצדדים.

ביום 1.2.2023 הוגשו תשובות המומחה לשאלות ההבהרה ששלחו לו הצדדים.

שאלות הבהרה מטעם התובעת הוגשו וסומנו במ/2א', תשובות המומחה סומנו במ/2ב', שאלות הבהרה מטעם הנתבעות הוגשו וסומנו במ/3א' והתשובות סומנו במ/3ב'.

28.בהחלטתי מיום 15.5.2023 קבעתי את התיק לשמיעת ראיות הצדדים.

ביום 12.3.2024 נשמעה עדות המומחה. כן נשמעו עדויות מר יוסי כהן (ת/6) ומר יצחק בר חיים (ת/7) מטעם התובעת.

ביום 14.3.2024 נשמעה עדותם של מר תמיר כהן (ת/8) וגב' רודיקה בוקסבאום (ת/9) וכן עדותו של מר ירון גולן (נ/7).

29.ביום 5.6.2024 הוגשו סיכומי התובעת, ביום 5.9.2024 הוגשו סיכומי הנתבעות וביום 19.9.2024 הוגשו סיכומי תשובה של התובעת.

ג – חוות דעת המומחה

ג.1 – ממצאי המומחה בחוות דעתו

30.בחוות דעתו התייחס המומחה לחוות דעת מר אלכסי גנישב מיום 2.8.2019 מטעם התובעת וכן לליקויים המפורטים במייל מיום 5.12.2017 ששלח מר יצחק בר חיים למר ירון גולן, ובו עשרות סעיפי ליקוי נטענים לאחר מסירת החזקה בדירות וברכוש המשותף.

ואלה הסעיפים בהם מצא המומחה ליקוי:

31.גג שטוח 

א.סעיף 1: עיבוד לקוי של הרצפה באזור מעבר מדורג במפתן דלת יציאה לגג – 850 ₪;

ב.סעיף 3: חסרים ברדסים מעל מוצאי צנרת אוורור בגג - 100 ₪;

ג.סעיף 4: מפלס פתח הניקוז הדרומי גבוה מעל למפלס הגג - 350 ₪;

ד.סעיף 5: שיפור האיטום בתפר בין משקופי חלונות רפפה הפונים לאזור הגג לבין קירות חדר מדרגות למניעת חדירת מים - 300 ₪;

ה.סעיף 6: ביצוע לקוי של שכבת צבע אקרילי על מעקי הגג - 2,500 ₪;

ו.סעיף 7: ליקויים בקירות חדר המדרגות וקופינג מעקה של קירות ומעקים באזור הגג - 2,000 ₪;

ז.סעיף 8: ביצוע לקוי של רולקות בתפר בין רצפת הגג לבין קירות המעקה (גם בגג עליון) - 4,500 ₪;

ח.סעיף 9: בתפר בין קירות חדר המדרגות לגג עליון לא בוצעו יריעות חיזוק באזור מפגש בין הרצפה לבין מעקה הגג - 2,000 ₪;

ט.סעיף 10: תשתית הגג אינה חלקה באזור הגג מעל לפיר המעלית - 400 ₪;

י.סעיף 12: לדברי הדיירים קיימת חדירת מים לתקרה של דירה הנמצאת מתחת לגג, יש לבצע בדיקת הצפה של הגג לאיתור מקור הרטיבות ולתקנו - 1,500 ₪.

32.רטיבות, איטום וניקוז

א.רטיבות, איטום וניקוז 1 (חדירת מים מרפפות): רטיבות בקירות של חדר מדרגות - 1,300 ₪;

ב.רטיבות, איטום וניקוז 1 (מסתורי כביסה): סימני רטיבות בתחתית תקרות של מסתורי הכביסה (מערבי ומזרחי) בקומה התחתונה של הנכס עקב ביצוע לקוי של שכבת האיטום ברצפת מסתורי הכביסה של הדירות המצויות מעל לאזור הרטוב - 1,000 ₪;

ג.רטיבות, איטום וניקוז (אף מים): חסר אף מים בתחתית תקרות מרפסות, בתחתית קצה תקרה מפולשת ועוד - 3,500 ₪;

ד.רטיבות, איטום וניקוז 1 (צמ"גים): מוצאי צנרת מרזבים היורדים מגגות ומרפסות בוצעו שלא על פי הנדרש בתקן – 1,350 ₪;

ה.רטיבות, איטום וניקוז 1 (קירות חוץ): בקירות חוץ של הנכס אותרו סימני רטיבות – 2,500 ₪;

ו.רטיבות איטום וניקוז 2 (קירות חוץ) – 5,000 ₪.

33.מחסנים 1: יש להשלים עיבוד בתקרות ובקירות באזורי מעברי צנרת, תפר בין תקרה לקירות ועוד – 1,700 ₪.

34.דרך מוצא 1: ברצפת דרך המוצא באזור קומת כניסה קיים שיפוע אורכי של 10%, שהוא גבוה מהשיפוע המותר– 1,000 ₪.

35.ארונות לובי קומתי 1+2+3+4 – 1,250 ₪.

36.תיבות דואר 1+2: 850 ₪.

37.כניסה לבניין

א.כניסה לבניין 1: יש לבצע חיזוק ויטרינת כניסה לבניין– 500 ₪;

ב.כניסה לבניין 3: יש לבצע כוונים ותאומים בדלת יציאה לחצר אחורית כולל סידור גומיות ומחזיר שמן– 250 ₪.

38.קירות חוץ 2: יש לשפר עיבוד בתפרים בין האבנים בחיפוי קירות קומת כניסה, כולל ניקוי פני האבנים עד לגובה של כ-3 מ' לשיפור מראה אסתטי ובריא של האבנים – 3,500 ₪.

39.פיתוח

א.פיתוח 3: תיקוני צבע במאחז יד במדרגות כניסה לחצר– 250 ₪;

ב.פיתוח 7: המבנה לאצירת אשפה מסוג מסתור בוצע שלא בהתאם לנדרש בטבלה שבסעיף 6.12 – 500 ₪.

40.חדר מדרגות

א.חדר מדרגות 1: גובה המעקה האופקי בקומת הגג הנו פחות מ-105 ס"מ הנדרשים ביחס למעקה שאורכו רב מ-50 ס"מ – 500 ₪;

ב.חדר מדרגות 2: יש להחליף שלח מדרגה פגומה – 600 ₪.

סך הכל – 46,050 ₪

ובצירוף 10% ניהול ופיקוח ו-17% מע"מ – 59,266 ₪

ומכאן לרשימת הליקויים שפורטה בדואר אלקטרוני מיום 5.12.2017 (מייל ששלח מר יצחק בר חיים למר ירון גולן, נספח ז' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7):

41.חצר אחורית וחניות

א.סעיף 3: מילוי בחול של הרווחים בין האבנים המשתלבות, מילוי בטון בכל החיבורים ויצירת סגירה היקפית רצופה, החלפת אבנים שבורות– 1,000 ₪;

ב.סעיף 10: גימור הולם לניקוז ספרינקלרים וגז בחזית– 250 ₪.

42.חדר אשפה וגז 

סעיף 5: התקנת דלתות כמתחייב בחוזה גם לחדר אשפה וגם לחדר גז– 500 ₪;

43.לובי וחדר מדרגות

א.סעיף 3: גימור כניסה צדדית צד ימין, אריחים + רובה - 250 ₪;

ב.סעיף 6: התקנת מראות לפי מפרט מכירה– 500 ₪;

ג.סעיף 7: תיקון שלטים בדלת יציאה– 200 ₪;

ד.סעיף 9: החלפת משקוף כניסה למחסנים וכיוון הדלת לסגירה שקטה – 350 ₪;

ה.סעיפים 10+11: צביעה מחדש של חדר המדרגות, לרבות תיקון רטיבויות ודליפות בכניסה ובצד הבית; ניקוי מעקות חדר מדרגות וסגירת הפינות וסוף פרופיל גם במסתור כניסה משותף מצד מערב בחלק העליון– 2,000 ₪.

44.בניין חיצוני

סעיף 3: התקנת סטופר לשתי דלתות כניסה ללובי + גימור טיח לקודנית– 200 ₪.

סך הכל – 66,023 ₪ (כולל תוספת 10% בגין ניהול ופיקוח ומע"מ).

ג.2 – מעמד חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט – המסגרת הסטטוטורית

45.כפי שנפסק לא אחת, אין במינוי מומחה מטעם בית המשפט, בין אם בהסכמה ובין אם שלא בהסכמה, בכדי לכבול את שיקול דעתו של בית המשפט או להגביל את סמכותו (ראו ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 569 (1998)).

46.יחד עם זאת, הנטייה תהא לאמץ את ממצאי מומחה שמונה מטעם בית המשפט, אלא אם הוצג טעם של ממש שלא לעשות כן. כך נקבע כי סטייה מקביעות מומחה שמונה מטעם בית המשפט תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד (דברי כב' השופטת י' וילנר ברע"א 9828/17 אבני נ' ד. שליט בע"מ (18.1.2018), סעיף 7 להחלטה).

47.הטעם לכך נעוץ הן במעמדו נטול הפניות של מומחה שמונה על-ידי בית המשפט, ומשמש כידו הארוכה, והן בכך שחוות דעתו של המומחה ניתנת בעניין שבמומחיותו (ע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' יוסף אליהו, פ"ד מו (4) 154 (1992)).

לעניין זה ראו פסק הדין בת"א (מחוזי מרכז) 36334-11-10 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (9.1.2017) והאסמכתאות המובאות שם:

"אמנם, חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002)), ואמנם, מומחה בית המשפט הינו ככל העדים וניתן להעמיד לבחינה את מקצועיותו ואת עמדותיו – ויחד עם זאת, בדרך כלל בית המשפט יאמץ את ממצאי המומחה המקצועי האובייקטיבי מטעמו וזאת בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.1990); ע"א 1240/96 שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563), ע"א 5509/09 מסארווה נ' מסארווה (23.2.2014)). על הלכות אלו חזר בית המשפט לאחרונה בת"א (חי') 20103-11-14 עוסמאן עבאס נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (13.12.2016) ובת"א (מחוזי ת"א) 18238-07-12 יוסף לוי נ' רפאל רייך (18.08.2016))."

(לעניין זה ראו גם ד"ר גיל הררי – האחריות החוזית לליקויי בניה לאור חוק המכר (דירות) וחוק חוזה קבלנות, בורסי הוצאה לאור, התשע"ו-2016 (להלן: "הררי"), עמ' 343-344 והאסמכתאות המובאות שם)

48.לעניין ההתנצחות עם ממצאי המומחה מטעם בית המשפט יפים דברי בית המשפט בע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח', פסקה 4 (2.6.1996):

"למרבית הצער, מעוררים פרויקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על-ידי בית המשפט בהסכמת באי-כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטראלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים."

49.בענייננו, מצאתי את חוות דעת המומחה מר ניר אנגל מקצועית, יסודית, מבוססת והוגנת.

הצדדים שלחו למומחה שאלות הבהרה והמומחה השיב עליהן.

המומחה אף נחקר באריכות (כחמש שעות), ועדותו הייתה מקצועית ואמינה.

50.בסיכומיה תוקפת התובעת את המומחה וממצאיו. לטענתה, הפגין המומחה יחס לא הוגן כלפי התובעת וטענותיה (סעיפים 35, 71, 81 לסיכומי התובעת). עוד טוענת התובעת, כי חוות דעת המומחה הייתה בלתי ממצה והתעלמה מחומרת ליקויים רבים שפורטו בחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב ובעיקר במסמכים ובצילומים שצורפו למכתב בנספח יט לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7, והצביעו על ליקויי רטיבות (סעיף 39 לסיכומי התובעת). התובעת טענה כי חקירתו הנגדית של המומחה על-ידי ב"כ התובעת הופרעה תדיר, באופן בוטה ומכוון, על-ידי ב"כ הנתבעות, ללא התערבות בית המשפט. עוד טענה התובעת כי הזמן שהוקצב לב"כ התובעת לחקירת המומחה לא היה מספיק וכי נפגעה הזכות לחקור נגדית את המומחה מטעם בית המשפט (סעיף 41 לסיכומי התובעת).

51.אומר מיד, לא מצאתי בטענות אלה ממש. ב"כ התובעת חקר את המומחה למעלה מ-4.5 שעות, לאחר שניתנה לו ארכה (לאחר שלוש השעות שהוקצבו לחקירה), ולאחר שלשאלת בית המשפט התבקש להודיע מה משך הזמן הנדרש לו והשיב ששעתיים נוספות (לעניין זה ראו עמ' 70, ש' 37 - עמ' 72, ש' 8; עמ' 72, ש' 28). מדובר בחקירה חריגה מבחינת אורכה, במיוחד בתיק בו עומדת חוות דעת המומחה על פחות מ-100,000 ₪.

לא מן המותר לציין כי אורך החקירה נבע, בין השאר, מחוסר הסדר בו הוגשו ראיות התובעת (חוות דעת, מיילים, הצעות מחיר ותמונות), כפי שיפורט בהמשך, והצורך לקיים דיון מקדמי לפני רבים מהעניינים לגביהם נשאל המומחה בשאלה האם מדובר בעניין שנכלל בתביעה אם לאו ולהפנות את המומחה למקום בו הועלתה הטענה.

למען הסר ספק יובהר כי המומחה התייחס בחוות דעתו לכלל העניינים המפורטים בחוות דעת המומחה מטעם התובעת, המהנדס מר אלכסי גנישב, וכן לעשרות הפריטים המפורטים במייל ששלח מר יצחק בר חיים למר ירון גולן ביום 5.12.2017 בעניין ליקויים נטענים ברכוש המשותף (לאחר מסירת החזקה ברכוש המשותף) – הגם שאלה לא נתמכו בחוות דעת מקצועית.

52.אופן הגשת הראיות מטעם התובעת, כמו גם ההפרעות הבלתי פוסקות במהלך עדות המומחה (בעיקר מצד מר יצחק בר חיים, ולעניין זה ראו, בין השאר, עמ' 50, ש' 7; עמ' 53; ש' 34 – עמ' 54, ש' 6; עמ' 54, ש' 10-13; עמ' 61, ש' 24; עמ' 76, ש' 30; עמ' 82, ש' 31; עמ' 83, ש' 4, ש' 11; עמ' 86, ש' 8, ש' 22, ש' 24, ש' 28; עמ' 94, ש' 28-29, ש' 32-33, ש' 35; עמ' 95, ש' 14, ש' 19, ש' 21, ש' 38; עמ' 110, ש' 33) גרמו להארכת וסירבול הדיון הרבה מעל הנדרש ולבזבוז זמנו של בית המשפט. גם לעניין זה אדרש בהמשך.

53.מורם מהאמור עד כה כי, ככלל, אאמץ את ממצאיו של המומחה בכל הנוגע לסעיפי הליקוי אליהם לא התייחס מי מהצדדים בסיכומיו.

אתייחס לסעיפי הליקוי אליהם התייחס מי מהצדדים, אך זאת בזיקה למבחן שהותווה בפסיקה בכל הנוגע להתערבות בממצאי מומחה מקצועי שמוּנה על-ידי בית המשפט: האם הוצג טעם של ממש שלא לאמץ את קביעות המומחה?

ד – היריבות בין הצדדים

54.לטענת הנתבעות, נוכח מיהות התובעת (נציגות הבית המשותף) יש להגביל את התביעה לליקויים נטענים ברכוש המשותף.

כן טוענות הנתבעות, כי אין כל יריבות בין התובעת לבין טקטוניק הנדסה.

55.סעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי:

"לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון".

סעיף 69 לחוק המקרקעין מוסיף וקובע כי:

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."

56.כפי שנפסק לא אחת, סמכות זו של נציגות הבית המשותף כוללת גם את הזכות להגיש תביעה לתיקון בעין של ליקויים ברכוש המשותף או תביעה לפיצוי כספי אשר יאפשר תיקון בעין של ליקויים אלה [לעניין זה ר' פסק הדין בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב נורית 19א' ואח' (16.4.2012), סעיפים 18-23; פסק הדין בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד, פ"ד לו(2) 21 (1981)].

57.התובעת אינה חולקת על טענת הנתבעות בכל הנוגע להיקף סמכותה של נציגות הבית המשותף, אולם טוענת כי התביעה הוגשה בגין ליקויים נטענים ברכוש המשותף בלבד (סעיף 9 לסיכומי הנציגות וסעיף 4 לסיכומי התשובה שהגישה הנציגות).

58.משכך, יוגבל פסק הדין לדיון בליקויים נטענים ברכוש המשותף.

רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין כ:

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".

סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע כי משהוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה, לא יחולו עליו ההוראות הנוגעות לרכוש המשותף, "ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד."

59.התובעת לא הציגה את הסכמי המכר מכוחם רכשו הדיירים בדירות החדשות בבניין את דירותיהם.

הוצג נסח מתוך פנקס הבתים המשותפים (צורף כנספח א' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7). כעולה מהנסח, המחסנים אינם מוצמדים לדירות, בעוד מסתורי כביסה והחניות (הן המקורות והן הבלתי מקורות) מוצמדות לדירות.

משהוצמדו החניות (הן המקורות והן הבלתי מקורות) לדירות, כמוהן כדירות והן הוצאו מתחולת הרכוש המשותף. משכך, אין נציגות הבית המשותף מוסמכת לתבוע ליקויים ביחס אליהן – אלא אם מדובר בליקוי שמקורו ברכוש המשותף (כגון קירות חיצוניים).

שונה הדבר ביחס למחסנים, שלא הוצמדו לדירות, ולפיכך מהווים חלק מהרכוש המשותף.

60.לטענת הנתבעות, יש להפחית מחוות דעת המומחה את עלות התיקונים במרפסות השמש (6,000 ₪) ובמחסנים (1,700 ₪), שכן מדובר בשטחים פרטיים, שאינם חלק מהרכוש המשותף.

אתייחס לטענות אלה כסדרן.

61.בחוות דעת המומחה מטעם התובעת (המהנדס מר אלכסי גנישב) נטען כי קיימים סימני רטיבות בתחתית התקרות של מרפסות השמש, יתכן בשל ליקוי בביצוע שכבת איטום ברצפת המרפסות (עמ' 14-15 לחוות דעת מר אלכסיי גנישב).

בחוות דעתו קבע המומחה כי אכן קיימות נזילות וחדירות מים בשלוש מהמרפסות וכי נראה שקיימים נקזים כפולים (רטיבות, איטום וניקוז 1 - סעיף י"ח לחוות הדעת, במ/1). בעדותו השיב כי התייחס לכלל טענות התובעת לליקויים ולא הגביל התייחסותו לרכוש המשותף (עמ' 102, ש' 4-6).

62.טוען ב"כ התובעת כי תקרת המרפסות הנה חלק מהרכוש המשותף – כמו הקיר החיצוני של הבניין. הטענה נכונה, אולם מאחר וטענת המומחה מטעם התובעת, מר אלכסיי גנישב, אשר התקבלה על-ידי המומחה מטעם בית המשפט, הייתה כי מקור הרטיבות בתקרות מרפסות השמש הנו ליקוי באיטום ברצפת מרפסות השמש, ובשים לב לכך שמרפסות השמש הנן רכוש פרטי ולא רכוש משותף, לא מדובר בליקוי ברכוש המשותף.

משכך, אני מקבלת את טענת הנתבעות כי יש להפחית את הפיצוי בגין סעיף זה מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

63.אשר למחסנים, טען המומחה מטעם התובעת, המהנדס מר אלכסיי גנישב, כי יש להשלים / לשפר את העיבוד בתקרות וקירות המחסנים, באזורי מעברי צנרת, התפר בין התקרה לבין הקירות (2 יחידות * 850 ₪, עמ' 18 לחוות דעת מר אלכסיי גנישב).

המומחה מטעם בית המשפט קיבל את הטענה (מחסנים 1 - סעיף כ"ג לחוות הדעת).

ראשית, וכאמור, לא הוצגה ראיה המעידה על כך שהמחסנים אינם חלק מהרכוש משותף. הדבר לא עולה מנסח הרישום והנתבעות לא הציגו ראיה אחרת המעידה על כך.

שנית, ולגופה של טענה, מאחר וטענת המומחה מטעם התובעת, מר אלכסיי גנישב, אשר התקבלה על דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מקור הרטיבות במעבר צנרת משותפת (ומכל מקום לא הוכח כי לא כך הדבר), מדובר בליקוי הנובע מהרכוש המשותף.

משכך, אני דוחה את טענת הנתבעות כי יש להפחית את הפיצוי בגין סעיף זה.

ומכאן לטענת הנתבעות להיעדר יריבות בין התובעת לבין טקטוניק הנדסה.

64.אין חולק כי ההסכם נכרת בין הדיירים לבין טקטוניק השקעות.

עוד אין חולק כי טקטוניק הנדסה היא שבצעה את הבנייה.

65.עילות התביעה הן עילה חוזית (סעיף 35 לכתב התביעה) וכן עילה נזיקית (סעיף 37 לכתב התביעה).

צודקות הנתבעות כי אין לנציגות עילה חוזית כנגד טקטוניק הנדסה.

דא עקא, בשים לב לכך שטקטוניק הנדסה היא זו שבצעה את הבנייה, אין לומר כי אין יריבות בין הצדדים בכל הנוגע לעילה הנזיקית.

משכך, אני דוחה את הטענה להיעדר יריבות בין התובעת לבין טקטוניק הנדסה.

ה – גדר הפלוגתאות

66.לטענת התובעת, לא התייחס המומחה למלוא טענותיה.

לדברי ב"כ התובעת, טענות התובעת מצאו ביטוי, בין היתר, בחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב. ואולם, מלבד חוות הדעת נטענו טענות לליקויים בכתב התביעה, צורפו מסמכים, הצעות מחיר, תמונות ומסמכים אחרים, אליהם לא התייחס המומחה (עמ' 3, ש' 35 – עמ' 4, ש' 4; עמ' 5, ש' 21-23; עמ' 45, ש' 8-10).

מנגד, טוענות הנתבעות כי חרף תמיכת התביעה בחוות דעת מקצועית ומפורטת (היא חוות דעתו של המהנדס מר אלכסיי גנישב), ביכרה התובעת לעשות "שעטנז" המורכב מחוות דעת, הצעות מחיר, חשבוניות ושאר מסמכים, אשר אינם מהווים ראיות לתוכנם, במיוחד משלא זומנו עורכיהם למתן עדות, כל זאת תוך ניסיון מלאכותי להגדיל את סכום התביעה תוך התנהלות נפסדת.

67.אכן, על בעל דין המבקש להוכיח עניין שבמומחיות להגיש לבית המשפט חוות דעת של מומחה לאותו עניין (תקנה 87(ה) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי"; הוראה דומה נקבעה בתקנה 129(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 [להלן: "התקנות הישנות"]).

"מומחה" מוגדר בתקנה 6 לתקנות סדר הדין האזרחי כ"מי שמוכר כמומחה לפי כל דין ובאין דין כאמור, בעל ניסיון וידע בעניין שבמדע, במחקר, באמנות או במקצוע, למעט בעניין שבמשפט שאינו דין זר" (אציין, כי בתקנה 125 לתקנות הישנות הוגדר מומחה כ"רופא, מומחה רפואי, או מי שעוסק כמומחה בנושא שבמדע, במחקר, באמנות או במקצוע").

68.ככלל, מעוררת תביעה לליקויי בניה שאלות שבמומחיות, אותן יש לתמוך בחוות דעת מומחה (הררי, עמ' 333-334).

כך גם בענייננו.

69.בסעיף 38 לכתב התביעה עתרה התובעת כי אחייב את הנתבעות בתשלום פיצויים בגין נזקים ברכיבים הבאים:

א.פיצוי בגין הליקויים המפורטים בחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב, נספח יב/1 לכתב התביעה, בניכוי עלות ביצוע תיקוני רטיבות על פי הצעת מחיר מיום 26.5.2020 נספח י"ז לכתב התביעה - 37,250 ₪;

ב. ניקוי ומילוי משקים באריחי חיפוי חיצוניים - 10,000 ₪;

ג.תיקון ליקויים בקווי ביוב ראשיים לפי הצעת מחיר נספח יג/1 - 19,500 ₪;

ד.תיקון ליקויי איטום בדירת משפחת בוקסבאום בהתאם לנספח יד לכתב התביעה – 4,000 ₪;

ה.תיקון ליקויים לפי הצעת מחיר לביצוע עבודות איטום, נספח יז לכתב התביעה – 129,893 ₪;

ו.בניית קירוי לחדר אשפה וגז לפי הצעת מחיר נספח יח לכתב התביעה – 12,393 ₪;

ז.סך הכל 200,643 ₪.

בצירוף 5% בצ"מ, 10% פיקוח הנדסי ו-17% מע"מ – 231,742 ₪;

בצירוף החזר הוצאות לפי קבלות שצורפו כנספח טו לכתב התביעה ושכר טרחת המומחה מטעם הנציגות – 280,264 ₪ (כזכור, התביעה הועמדה על סך 150,000 ₪).

70.בחוות דעתו התייחס המומחה מטעם בית המשפט לליקויים המנויים בחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב.

כן התייחס לעשרות הסעיפים המפורטים במייל מיום 5.12.2017 ששלח מר יצחק בר חיים למר ירון גולן (נספח ז' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7).

אכן, הסעיפים המפורטים במייל מר יצחק בר חיים אינם מגובים בחוות דעת. ואולם, משהתייחס אליהם המומחה מטעם בית המשפט ומשלא הוגשה לכך התנגדות מטעם הנתבעות במועד, אקבל את חוות הדעת בכל הנוגע לסעיפים אלה.

71.אשר לשאר רכיבי התביעה, המבוססים על הצעות מחיר (סעיפים 38 (ג) – (ו) לכתב התביעה) יובהר כי הצעות מחיר אינן עולות כדי חוות דעת מומחה. כך גם תמונות.

לא הוצגה המומחיות של עורך הצעת המחיר, לא תואר בהצעת המחיר הליקוי, לא הוכח הקשר בינו לבין עבודות הבנייה שבצעו הנתבעות וממילא לא די בהצעת המחיר בכדי להוכיח את עלות הליקוי (שלא פורט). עורכי הצעות המחיר אף לא חתמו על תצהירים ולא זומנו לעדות.

לעניין זה יפים דברי בית המשפט בת"א (שלום פ"ת) 2816-11-19 רחל חגי נ' סילביו צ'ירו, פסקה 42 (31.10.2023):

"התובעת אמנם צירפה לתצהיר עדותה שני מסמכים שהוכתרו כ'חוות דעת' - המסמך מיום 16.1.17, שנערך על-ידי השמאי שי מאירוביץ (נספח 4 לתצהיר), והמסמך מיום 19.2.17, שנערך על-ידי אריק שיינר (נספח 3 לתצהיר). אולם גם אם אתעלם מכך שאין עסקינן כלל בחוות דעת, שערוכות לפי הוראות פקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, אין המדובר כלל בחוות דעת בתחום המומחיות, הצריך לעניין, כי אם בחוות דעת בתחום שמאות הרכוש, המופנות כל אחת מהן למבטחת הרלוונטית, שהזמינה את שירותיו של אותו שמאי. לא ניתן לייחס כל משקל להערכה כזו או אחרת, ככל שהדברים נוגעים למקור הנזילה והגורם לה, כאשר המומחיות הנדרשת ביחס לשאלה זו היא מומחיות אחרת לחלוטין.

...

ממילא, בהעדר כל חוות דעת או ראיה מספיקה אחרת, שתצביע על מקור כניסת המים לדירת התובעת, דין התביעה – שהופנתה לנתבע ולחברת הביטוח שלו, הנתבעת - להידחות."

כן אני מפנה בעניין זה לע"א (מחוזי ת"א) 12033-03-12‏ בניאן נ' עזבון המנוח ליבלזון ז"ל, פִסקה 21 (13.7.2015):

"בנסיבות העניין, אין לטעמי די בהצעת המחיר ובסרטונים כדי להוכיח את הנזק ואת שיעורו, שכן יש להתכבד ולהוכיח את גובה הנזק. מדובר בנזק מיוחד, שאין כל בעיה או מניעה להוכיחו באמצעות קבלות על התיקון, או למצער באמצעות חוות דעת הנדסית. אין מקום להסתפק בהצעת מחיר שאיש לא נחקר עליה ...

אין בהצעת המחיר כדי ללמד מהו שיעור הנזק שנגרם, אם נגרם, בפרט כאשר הוכח, כי המערערים שיפצו את הנכס מאוחר יותר, וכן כאשר היה בידי המערערים להביא ראיות טובות יותר וחוות דעת מומחה, ולא עשו כן. בנוסף, המערערים לא הביאו לעדות עד נציג חברת דמנר, כך שהצעת המחיר הינה בגדר עדות שמועה, ואינה קבילה."

72.זאת ועוד, התובעת לא טענה במועד (בעת הגשת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לתיק בית המשפט) כי חוות הדעת חסרה.

73.ברי כי הצעות המחיר אינן עדיפות מבחינת המשקל שיש ליתן להן על חוות דעת המומחה מטעם הנציגות – המהנדס מר אלכסי גנישב.

74.בהקשר אחרון זה אציין כי לכאורה אין חפיפה בין ממצאי המהנדס מר אלכסיי גנישב (אשר ביקר בבניין ביום 2.8.2019) בפרק העוסק ב"רטיבות, איטום וניקוז" לבין הצעות המחיר.

בחוות דעתו הצביע המהנדס מר אלכסיי גנישב על הליקויים הבאים: רטיבות באזור חלונות רפפה; רטיבות בתקרת חדר המדרגות; רטיבות בתקרה מתחת למסתורי כביסה בקומה התחתונה של הבניין; התקנת אפי מים; רטיבות בתקרות מרפסות שמש; מוצאי צנרת מרזבים בוצעו שלא בהתאם לתקן; רטיבות בקירות חוץ – סך הכל 34,500 ₪. יצוין כי בחלק מהסעיפים לא העריך המהנדס מר אלכסיי גנישב את עלות התיקון, מאחר ולדעתו נדרשו בדיקות נוספות לשם אבחון הליקוי.

75.בכתב התביעה הפחיתה הנציגות את הפיצוי הנתבע בגין ליקויי רטיבות בחוות דעת מר אלכסיי גנישב, והסתמכה, במקומה, על הצעת מחיר של "איטום ואיטום בלבד" מיום 26.5.2020 נספח י"ז לכתב התביעה. הצעת המחיר מתייחסת לאיטום שתי מרפסות בכניסה לבניין (14,500 ₪); איטום נקזים במרפסת משפחת בר חיים (7,500 ₪); עבודות איטום בדירת משפחת בן חיים (3,000 ₪ + 6,200 ₪+5,500 ₪+7,600 ₪); עבודות איטום בחניון אחורי (32,500 ₪); ואיטום חדר מדרגות (12,800 ₪ + 3,800 ₪ + 15,720 ₪).

76.נקל לראות כי אין חפיפה בין הסעיפים הדנים בליקויי איטום בחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב לבין אלה המפורטים בהצעת המחיר.

אשר לסעיף המופיע בשניהם, רטיבות בתקרת חדר מדרגות, קיים פער בלתי מוסבר בין חוות הדעת לבין הצעת המחיר. בהתאם לחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב, לשם אבחון מקור הרטיבות יש לבצע בדיקת אטימות צנרת מערכת נקזים העוברת באזור ולבצע את התיקונים בהתאם לתוצאות הבדיקות, לבצע בדיקת הצפה ולבצע תיקונים בהתאם לתוצאות הבדיקות. אפשרויות התיקונים לפי הממצאים: תיקון נזילות בצנרת או השחלת צנרת נוספת לתוך הצנרת הקיימת לפי אישור המתכנן, תיקוני שכבת האיטום באזור מעברי הצנרת, תיקון שכבת האטימה וביצוע בדיקת הצפה וריצוף (1,500 ₪), לייבש את האזורים הרטובים, לתקן שכבות שנפגעו מרטיבות ולצבוע את אזור התיקונים (450 ₪). לא נטען ולא הוצגה בדיקה שנערכה בהתאם לחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב. במקום זאת הציגה הנציגות הצעת מחיר לאיטום חדר המדרגות בסכום כולל של 32,320 ₪.

77.הנציגות לא הגישה חוֹות דעת נוספות התומכות בטענותיה לרכיבי הנזק המפורטים בסעיף 38 לכתב התביעה.

ושוב יודגש, תמונות אינן ראיות לליקוי או לאחריות הנתבעת לו, ובוודאי שאינן מהוות ראיה לעלות תיקונו.

78.אשר על כן, תביעת הנציגות מוגבלת לממצאי המומחה מטעמה – המהנדס מר אלכסיי גנישב. לעניין זה ראו דברי בית המשפט ברע"א (מחוזי י-ם) 60216-06-22 טל בבלי נ' שלמה כהן חברה לבניין בע"מ, פִסקה 21 (18.7.2022):

"ככלל, מסגרת הדיון נקבעת בכתבי הטענות, והרחבתה מחייבת את תיקונם. כך הדבר גם כאשר מוגשות בהליכים אזרחיים חוות דעת של מומחים. לחוות דעת אלה, שמוגשות במהלך ההליך (ר' תקנה 87 (ה) ו-(ו) לתקנות), תפקיד ראייתי: להוכיח את אותם עניינים שנטענו בכתבי הטענות והם אינן יוצרות חזית חדשה או נפרדת. בהתחשב בכך, הרי שפניית המהנדס לקבלת הוראות עולה בקנה אחד עם סדרי הדין, וכך גם החלטת בית משפט קמא, שמורה למומחה לחוות את דעתו על הטענות שנטענו בכתבי הטענות. ככל שהמבקשים סבורים כי המצב בדירה כיום הוא שונה, הרי שאין מנוס מפנייה לבית המשפט בבקשה לתיקון כתב התביעה, והוספת הטענות, הנוגעות לשינוי במצב מאז הוגשה התביעה, לכתב התביעה."

בקשת רשות ערעור שהוגשה כנגד ההחלטה, נדחתה ברע"א 7357/22 טל בבלי נ' שלמה כהן חברה לבניין בע"מ (23.11.2022).

79.זאת ועוד, כאמור, בחוות דעתו לא הסתפק המומחה בבחינת הסעיפים המפורטים בחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב.

המומחה הוסיף והתייחס ל-73 הליקוי המפורטים במייל שכתב מר יצחק בר חיים למר ירון גולן ביום 5.12.2017 (נספח ז' לכתב התביעה) כדלקמן:

• חצר אחורית + חניות – 16 סעיפי ליקוי;

• פחי זבל וגז – 9 סעיפי ליקוי;

• לובי + חדר מדרגות – 24 סעיפי ליקוי;

• בניין חיצוני – 9 סעיפי ליקוי;

• גג משותף – 12 סעיפי ליקוי;

• חשמל משותף – 3 סעיפי ליקוי.

  המומחה בחן את הטענות לליקויים – למרות שאלה לא נתמכו בחוות דעת מטעם התובעת. קיבל את חלקן ודחה את יתרתן.

  80.חוות דעת המהנדס גנישב ומייל מר יצחק בר חיים למר ירון גולן מיום 5.12.2017 מגדירים את המחלוקת בין הצדדים. משכך, טענת הנציגות כי המומחה לא התייחס למלוא טענותיה דינה דחייה.

  ומכאן לדיון בטענות התובעת בסיכומיה.

  ו – מרפסות שמש

  ו.1 – טענות הנציגות

  81.המומחה קבע כי עלות תיקון הנזק מתחת לשלוש מרפסות השמש הנה 12,000 ₪, אולם יתכן ודי יהיה בביצוע הזרקה, שעלותה 6,000 ₪ - ולפיכך פסק סכום זה בלבד.

  לטענת התובעת, ניסו הנתבעות לבצע הזרקות בתקרות במספר מקומות שונים, ללא הצלחה. המומחה אמנם טען כי לא מדובר באותו סוג של הזרקה, אך לא פרט את השוני בין שני הסוגים. מכל מקום, הצעת המומחה להתחיל בפתרון הזול ורק אם לא יצליח לבצע את הפתרון היקר יותר אינה יעילה ואינה מתאימה בנסיבות העניין, באשר המועד בו יוודע אם הפתרון המוצע פתר את הבעיה יהיה רק לאחר גשמי החורף.

  משכך, יש להוסיף בסעיף זה 6,000 ₪.

  עוד יש לדחות את טענת הנתבעות כי תחתית מרפסות השמש אינה רכוש משותף, שכן הטענה לא נטענה בכתב ההגנה ואף אינה נכונה משפטית, באשר מדובר בקירות חיצוניים.

  ו.2 - טענות הנתבעות

  82.המהנדס מר אלכסיי גנישב לא פירט את עלות התיקון.

  המומחה שם את התיקון בעלות של 12,000 ₪. בכך חרג המומחה מסמכותו, שכן פסק סכום שלא נתבע בתביעה ולא שולמה בגינו אגרה.

  83.יתר על כן, מרפסת שמש אינה חלק מהרכוש המשותף.

  ו.3 - דיון והכרעה

  84.כפי שקבעתי, משנטען כי מקור הרטיבות בתקרות מרפסות השמש הנו איטום לקוי של רצפתו מרפסות השמש שמעליהן, הרי מדובר בליקוי ברכוש פרטי ודין התביעה ברכיב זה להידחות.

  85.למען השלמת התמונה אציין כי לא מצאתי ממש בטענת התובעת כי יש לפסוק לה 6,000 ₪ נוספות ברכיב זה, שכן המומחה העיד כי במרפסות לא ביצעו הזרקות, כי ההזרקות שבוצעו במקומות אחרים אינן ההזרקות עליהן הוא מדבר (עמ' 65, ש' 29 – עמ' 66, ש' 31) וכי מדובר בפתרון אשר סביר מאוד כי יפתור את הבעיה (עמ' 65, ש' 7-18; עמ' 70, ש' 20-31).

  ז – אבני קופינג (נדבך ראש)

  ז.1 – טענות הנציגות

  86.לבניין שלושה גגות (הגג מעל דירת הפנטהאוז, הגג מעל חדר המדרגות והגג מעל חדר המעלית). סביב כל הגגות מעקה ובכל המעקות הותקן קופינג. אבני הקופינג לא קובעו בבורג כנדרש.

  המומחה קבע כי בכל מ"ר גג יש 3 אבני קופינג, סך הכל (ב-10 מ' גג) 30 אבני קופינג.

  בפועל, שטח דירת הפנטהאוז הוא 100 מ"ר. משכך, היקף קירות הגג הוא 400 מ"א לפחות. שטח חדר המדרגות הוא כ-10 מ"ר, ולפיכך אורך היקף הגג מעליו הוא 40 מ"א. שטח גג המעלית כ-4-5 מ"ר, והיקף הגג מעליו 16 מ"א.

  סך הכל 456 מ"א, המחייבים קיבוע של כ-1,200 ברגים.

  87.המהנדס מר אלכסיי גנישב העריך, על דרך ההמעטה, את כמות היחידות ב-100 יחידות, ואת העלות ב-5,000 ₪.

  משכך, יש לפסוק לנציגות 5,000 ₪ בצירוף מע"מ.

  ז.2 - טענות הנתבעות

  88.המהנדס מר אלכסיי גנישב קבע כי עלות תיקון הליקוי 5,000 ₪ (עמ' 23-24 לחוות הדעת, סעיפים 1,2).

  המומחה דחה את עמדת המהנדס מר אלכסיי גנישב וקבע כי בקירות כה נמוכים, באבני הקופינג בגג (להבדיל מאלה במרפסות הדירות) אין צורך בביצוע עיגון בברגים (סעיפים ל"ב-ל"ג לחוות הדעת).

  אין להתערב בממצאי המומחה.

  ז.3 - דיון והכרעה

  89.בסעיף 7 לפרק "גג שטוח" התייחס המהנדס מר אלכסי גנישב לליקוי הבא (כך במקור):

  "קירות חדר מדרגות, קופינג מעקה של קירות ומעקים באזור הגג בוצע באבן טבעית. אותרו ליקויים הבאים:

  • יש להשלים ניקוי פני אבנים משאיות טיט וצבע.

  • יש להשלים עיבוד ואיטום בתפר בין האבני הקופינג לבין מוצאי צנרת אוורור למניעת חדירת מים קיימים סדקים בתפר בין אבנים לבין צנרת.

    (9 יח * 100 ₪/יח = 900 ₪)

  • אבני קופינג איננן מקובעות לקיר רקע ע"י הברגים. יש לקבע כנדרש:

    (100 יח * 50 שח/יח = 5,000 ₪)."

    90.בעדותו, אישר המומחה כי אין חובה לבצע קופינג (נדבך ראש) במעקות. אולם אם עושים קופינג, יש לקבע את האבנים בברגים:

    "ש. .... תסכים איתי שאין חובה חוקית להתקין קופינג, זאת אומרת, זה איזשהו שדרוג שעושה יזם כלפי בעלי הדירות?

    ת. נכון, נכון, כן, מסכים. אבל כשמתקינים קופינג, כבר יש עליו הוראות שצריך לעשות." (עמ' 99, ש' 34-37)

    91.בחוות דעתו (במ/1, סעיף 4ז', סעיף גג שטוח 7) קיבל המומחה את טענת המהנדס מר אלכסיי גנישב לליקוי, אולם העריך את עלות התיקון בסך 2,000 ₪.

    בתשובות לשאלות הבהרה השיב המומחה כי "זו הערכתי לעלות שתיכרך שתכלול יום עבודה אחד של פועל, עד 500 ₪ חומרים ורווח קבלני". לעניין זה ראו גם עדותו (עמ' 17, ש' 17 – עמ' 18, ש' 11). הסכום של 2,000 ₪ כולל גם את ניקוי האבנים (עמ' 18, ש' 12-16).

    92.בעדותו, הסביר המומחה כיצד תימחר את הסעיף:

    "המומחה של התובעת עשה פה תמחור שהוא צריך לקבע מאה אבני קופינג בחמישים שקל ליחידה. גבירתי, הבורג עולה תשעה שקלים, אין מאה אבנים ... יש בין שלושים לשלושים וחמש, פלוס מינוס, אני צריך בורג ואבן ... הטיפול הוא בכל האבנים .... מה שאני תמחרתי וייחשב שעולה אלפיים שקל. לוקחים פועל ומשלמים לו יומית, מעלים אותו לגג עם חבילה של ברגים, מקדחה, קצת רובה ... הוא עובר אבן אבן, איפה שהוא רואה שיש חור, ממלא קצת ברובה, קודח חור בתוך האבן, זה לא בעיה, מכניס את הבורג ולמעלה סוגר באבן, עושה את הדבר הזה שלושים, ארבעים אבנים ... בערך חצי מהאלפיים שקל, זה העלות של היומית של הפועל הזה ובערך אלף שקל, כל החומרים, בסדר? הבורג עולה תשעה שקלים לבורג, שק רובה יעלה מאה שקל, עוד קצת מקדח, לא הגענו למספרים האלה שמומחה התובעים תמחר ..." (עמ' 17, ש' 7-24)

    93.עוד השיב כי לא ברור לו מדוע המהנדס מר אלכסיי גנישב כתב שיש צורך להתקין מאה ברגים, בשים לב לכך שהיקף הגג מעל חדר המדרגות הוא בין 10-12 מ"ר. עוד ציין כי המהנדס מר אלכסיי גנישב לא נכח בסיור שנערך במקום בנוכחות המומחה ולא הסביר מדוע נקב במספר 100 אבנים אותן יש לקבע (עמ' 20, ש' 2-7; ש' 14-15). המומחה העיד כי להבנתו התייחס המהנדס מר אלכסיי גנישב לגג העליון, שמעל חדר המדרגות בלבד. כך עשה גם המומחה (עמ' 20, ש' 24). שטח חדר המדרגות כ-3*3 מ', כך שאורך המעטפת כ-12 מ"א. יש להתקין שלוש אבני קופינג בכל מ"ר, סך הכל כ-30 אבנים (עמ' 21, ש' 5-29).

    94.ראשית אציין כי טענת התובעת שבשים לב לכך ששטח חדר המדרגות 10 מ"ר, אורך היקף הגג כ-40 מ"א – בטעות יסודה. אם שטח חדר המדרגות 10 מ"ר, שטח היקף הגג בין 12-14 מ"א. המומחה קבע כי שטח חדר המדרגות 9 מ"ר (3*3 מ'), כך שהיקף גג חדר המדרגות 12 מ"א. בכל מ"ר יש כשלוש אבני קופינג, ולפיכך סך הכל כ-35 אבני קופינג.

    95.המהנדס מר אלכסיי גנישב לא הסביר בחוות דעתו כיצד למסקנתו לפיה יש לקבע 100 אבנים, לא צירף כל מדידה ואף לא הסבר מילולי היכן מצויות אותן אבני קופינג. המהנדס מר אלכסיי גנישב אף לא התייצב לביקור במקום שנערך על-ידי המומחה ולא הצביע על המקומות בהם מצויות אבני הקופינג.

    ואולם, בשים לב לכך שהנתבעת לא חלקה (בתצהיר מר ירון גולן או בסיכומיה) על כך שקיים קופינג במעקות של כל גגות הבניין, אלא על החובה לקבע את האבנים (סעיף 6.2.7.4 לתצהיר מר ירון גולן, נ/7), ולכך שאין מחלוקת לגבי שטחי הגגות, אני קובעת כי התובעת זכאית לפיצוי בגין קיבוע אבני הקופינג בכל גגות הבניין כדלקמן – בכפוף לנטען בתביעה:

    • גג חדר מדרגות – 12 מ"א;

    • גג מעלית – 8 מ"א ;

    • גג פנטהאוז – 40 מ"א;

      סך הכל – 60 מ"א, 180 אבנים

      96.התובעת הגבילה תביעתה לקיבוע 100 אבני קופינג, ולפיכך אני קובעת כי היא זכאית לפיצוי בסך 6,000 ₪ עבור קיבוע 100 אבני קופינג (3 * 2,000 ₪ ל-30-35 אבנים), סך הכל תוספת של 4,000 ₪ בסעיף זה.

      ח – כשלים בהלחמת גיבריט (צנרת עשויה פוליאתילן להובלת ופינוי שפכים)

      ח.1 – טענות התובעת

      97.קו מערכת השפכים הראשית של צדו המערבי של הבניין עובר דרך קיר פנימי של מחסן משפחת כהן וגורם לרטיבות בלתי פוסקת ונזקים משמעותיים, עד כדי פגיעה ביציבות תקרת המחסן והעמוד הנושא של הבניין.

      לאחר ניסיונות תיקון כושלים של הנתבעות, הוזמנה ביום 11.12.2019 חוות דעת והצעת מחיר לתיקונים מחברת אינפרא בונפיל בע"מ.

      בהתאם למסמך הנושא כותרת "חוות דעת לאחר בדיקה / הצעת מחיר לתיקון" מיום 19.12.2019 של חברת אינפרא בונפיל בע"מ (נספח יג/1 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), עלות תיקון קו הביוב הראשי היא 8,500 ₪ בצירוף מע"מ, ועלות החלפת קו הביוב המוביל לבריכת הביוב של הבניין עקב התקנתו עם שיפוע הפוך היא 11,000 ₪ בצירוף מע"מ.

      98.בתשובות לשאלות ההבהרה השיב המומחה כי הצעת המחיר של חברת בונפיל סבירה והמליץ לקבל הצעת מחיר של חברה קבלנית המתמחה בתחום. ואולם, המומחה התעלם מכך שחברת בונפיל הנה חברה קבלנית המתמחה בביצוע תיקונים וחידוש קווי ביוב ומרזבים.

      עוד טענה התובעת כי תשובת המומחה מעידה על כך שלא קרא את מלוא הצעת המחיר מסמך יג/1.

      99.התובעת גם מפנה לכך שמר יוסי כהן העיד כי בצע שיפוץ מלא ויסודי של חדר האמבטיה שבדירתו בהתאם להמלצת חברת בונפיל כדי למנוע חדירת רטיבות אפשרית מהדירה למחסן שתחתיה (עמ' 108, ש' 27-31). דא עקא, חרף עבודות האיטום לא חדלה הרטיבות במחסן. משכך, אין מנוס מהמסקנה כי מקור הרטיבות במחסן משפחת כהן אינו כשלי איטום בחדר האמבטיה של משפחת כהן, אלא בכשל בהלחמות צנרת הגיבריט של הביוב העובר דרך הקיר הפנימי של העמוד הנושא שבמחסן.

      משכך, יש לפסוק לתובעת ברכיב זה תוספת בסך 8,500 ₪ בצירוף מע"מ.

      ח.2 - טענות הנתבעות

      100.הצעת המחיר של חברת בונפיל, נספח יג/1 לתצהיר יצחק בר חיים, ת/7, אינה חוות דעת, ולפיכך אין לפסוק לתובעת פיצוי בגינה.

      101.בחוות דעתו העריך המהנדס מר אלכסיי גנישב את עלות התיקון בסך של 2,500 ₪ (עמ' 16 לחוות דעתו). המומחה קיבל עלות זו (סעיף כ').

      משכך, אין לפסוק לתובעת פיצוי נוסף ברכיב זה.

      ח.3 - דיון והכרעה

      102.בחוות דעתו התייחס המהנדס מר אלכסיי גנישב לליקוי במסגרת סעיף שכותרתו "רטיבות בקירות חוץ באזור צנרת" (עמ' 16 לחוות דעתו). נטען, כי לקיר המערבי וכן בחלק הפנימי של קיר מחסן דירה 10 חודרים מים. עוד נכתב כי בתוך הקיר עובר צינור, שהוא ככל הנראה צינור קולטן של מערכת שפכים, וקיים חשש שמקור הרטיבות בביצוע לקוי של חיבור חלקי הצנרת או פגיעה בצנרת. המהנדס מר אלכסיי גנישב קבע כי ככל וקיימת דליפה מהצנרת יש לתקנה וכי עלות התיקון 2,500 ₪.

      103.בחוות דעתו קבע המומחה כי הטענה נכונה וכי הערכת המומחה מר אלכסיי גנישב מקובלת עליו (סעיף 4כ', עמ' 7 לחוות הדעת).

      104.למרות זאת, תוקפת התובעת את קביעת המומחה וטוענת כי יש לאמץ תחת חוות דעת המומחה מטעמה, מר אלכסיי גנישב, את הצעת המחיר של חברת בונפיל (חוות דעת לאחר בדיקה / הצעת מחיר לתיקון מיום 19.12.2019).

      בהצעת המחיר של חברת בונפיל נכתב כי בבדיקת מצלמה נמצאו כשלים בהלחמת של צנרת הגיבריט, "מה שמעלה חשד לרטיבות". כן נמצאו ליקויים באיטום רצפת המקלחון בדירה 10, מעל המחסן (אשר נטען כי תוקנו). נבדק צינור "4 מכיוון האסלה בדירה 10. לאחר הגעתו לאזור הזוויות לכיוון בריכת הביוב "נמצאו מים עומדים/שיפוע הפוך, מה שגורם לסתימות או יגרום לסתימות בעתיד. מומלץ להחליף את הקו."

      עוד נכתב כי "לא ניתן לבדוק את צינור הביוב מכיוון הגג מאחר והצינור מסועף עם זוויות רבות, לפיכך נבדק מקופסת הביקורת בקומה ראשונה". משכך, המליצה חברת בונפיל לאטום את רצפת המקלחון בקומה מעל המחסן, לבצע הלחמות באזור ה-T, לנקות את הקו ולבצע התזת אפוקסי (בעלות 8,500 ₪ בצירוף מע"מ). כן נכתב כי עלות החלפת הקו היא 11,000 ₪ בצירוף מע"מ. ולבסוף, "חשוב לציין שבשלב הראשון יש צורך לטפל במקלחת ורק במידה ולא יהיה שיפור יהיה צורך לאטום את ההלחמות בגיבריט."

      המומחה אישר כי ביקר במחסן של דירה 10 (עמ' 80, ש' 12-16), קיבל את טענת המומחה מטעם התובעת, שקרא לליקוי "רטיבות בקירות חוץ 1", בעמוד 16 לחוות דעתו, ואישר את עלות התיקון בהתאם להערכת המומחה מטעם התובעת - 2,500 ₪ (סעיף כ' לחוות דעת המומחה, במ/1).

      105.משקיבל המומחה מטעם בית המשפט את קביעת המומחה מטעם התובעת, טוב הייתה עושה התובעת לוּ לא הייתה משחיתה את זמן המומחה וזמן בית המשפט על טענות בעניין זה.

      ברי כי אין בהצעת מחיר, שלא הובהרה מקצועיות עורכה וממילא זה לא התייצב למתן עדות, על חוות דעת המומחה מטעם התובעת או המומחה מטעם בית המשפט.

      106.זאת ועוד, המומחה העיד, ועדותו לעניין זה מקובלת עלי, כי חוות דעת המומחה מטעם התובעת, מר אלכסיי גנישב, בעניין עלות תיקון הצנרת, הנה סבירה ביותר. כדבריו:

      "ש. ואיך מתקנים את זה?

      ...

      ת. המומחה שלך. ... אני לא רואה את המחברים, אני רואה את הצנרת ואני רואה את הנזילה והוא עשה בדיקה של הצנרת הזאתי עם צנתרים, אז בסדר. יתקנו את הצנרת. שמה זה מתחיל ושמה זה נגמר. ... החברות שעושות את הפצ'ים האלה בצנרת, זה נקרא שיורוול ... נכנסים לתוך הצינור ועושים שרוול פנימי, זה עולה 1,800 שקל לחתיכה, נכנסים, עושים את הטיפול ואחרי זה עושים צבע קצת בתוך המחסן.

      ש. מאיפה הם מגיעים?

      ת. מנקודת הביקורת ... הוא נכנס בנקודת הביקורת עם צנתר, הצנתר הוא ארוך מאוד, בסדר?

      ש. נכון, הוא לא הצליח להגיע איתו עד למעלה.

      ת. אין דבר כזה.

      ש. בגלל הסתעפויות.

      ת. אי אפשר, אז הוא נכנס בצד השני, ... הקו הזה מגיע בסופו של דבר לשוחה, אז אם לא הגעתי מלמעלה, אני אגיע מצד השוחה, בסדר? הגעתי למקום שבו במצלמה, בצנתר אני רואה שיש בעיה, אני עושה שם שרוול, פץ', יוצא החוצה ובזה נגמר האירוע. מחכה חודש, חודשיים, שלושה שיתייבש, הקירות של המחסן ועושה תיקון צבע.

      ...

      ש. יש שם טיח שמתפורר, טיח שמתקלף.

      ....

      ת. עושה גירוד, שפכטל וצבע, כן, זה הכל, 2,500 שקל, נגמר האירוע .... אין מחלוקת שהצינור מטפטף." (עמ' 81, ש' 10 – עמ' 82, ש' 28)

      107.משכך, דין טענת התובעת ברכיב זה להידחות.

      ט – שיפוע הפוך בקו 4 צול

      ט.1 – טענות הנציגות

      108.בהצעת המחיר של חברת בונפיל, יג/1, פורט הליך הבדיקה שערכה לקו הביוב "4 בצדו המערבי של המבנה.

      כעולה מהבדיקה, יש להחליף את קו הביוב, לרבות הרמת האבנים המשתלבות, חפירה לגילוי הקו והחלפת הקו עם שיפוע נכון – סך הכל 11,000 ₪ בצירוף מע"מ.

      ט.2 - טענות הנתבעות

      109.הליקוי אינו מופיע בחוות דעת המהנדס גנישב מטעם התובעת.

      110.מכתב חברת בונפיל (נספח י"ג/1 לתצהיר מר יצחק בר חיים) מתייחס לבעיות שיפוע הקו בתוך הדירה ולא ברכוש המשותף. מכל מקום, אין ליתן כל משקל ראייתי למכתב זה.

      משכך, יש לדחות את התביעה לפסיקת 11,000 ₪ ברכיב זה.

      ט.3 - דיון והכרעה

      111.דין התביעה ברכיב זה להידחות, מכל אחד מהטעמים הבאים:

      האחד, הליקוי אינו מופיע בחוות דעת המומחה מטעם התובעת, מר אלכסיי גנישב. הליקוי גם אינו מופיע במייל מר יצחק בר חיים מיום 5.12.2017 (נספח ז' לתצהירו, ת/7). משכך, מדובר בטענה המהווה הרחבת חזית.

      השני, לא הובאה כל ראיה התומכת בטענה לליקוי או לעלות תיקונו. כפי שקבעתי, הצעת מחיר, גם כזו הנושאת כותרת של "חוות דעת", אינה מהווה חוות דעת כל עוד אינה תואמת את הוראות פקודת הראיות. המסמך אינו מפרט כנדרש מהו הליקוי שנמצא וכיצד נקבעה עלות תיקונו. לעניין זה יפים דברי המומחה מטעם בית המשפט:

      "מה שמופיע פה בדוח הזה שהוא ... בנספח האחרון של חוות הדעת, של כתב התביעה, שבאמת ... צילמו את הקו של הארבע צול המרכזי ויש פה כשל באיזושהי הלחמת גבריט, כנראה שזה קשור עם האירוע של המחסן נראה לי ... הוא כותב שהוא בדק את הצינור ארבע צול מכיוון האסלה ואחרי שהוא מגיע לבריכת הביוב בחצר הוא מצא מים עומדים או שיפוע הפוך ומזה הוא החליט שצריך להחליף את כל הקו ולחפור את החצר בעוד 11,000 שקל. והצעת המחיר שלו לתיקונים, היא לא זולה, זאת אומרת, הוא גובה 3,800 שקל על כל פץ' כזה, נוליק, חברה ידועה, גובה 1,800 שקל, ההצעה מאוד יקרה במונחי מחירי השוק, לגבי כל השאר הוא לא מפרט איך הוא הגיע למספרים, מה העבודה, אז אני לא כל כך יודע להגיד מה המספרים.

      ...

      לגבי הסעיף השני, הצעה שנייה של 11,000 שקל, כשהוא אומר שצריך להרים את הקו, אני לא יודע, צריך למדוד קודם את כל הקו, לראות, אולי יש לי בעיה מקומית, למה אני צריך להחליף את כל הקו? אולי יש לי בעיה של שקיעה מקומית.

      ש. כי הוא מוצא בצילום, והוא נכנס לתוך הצינור.

      ת. אבל הוא לא מודד ...

      ש. הוא מוצא בצילום שהמים עומדים, מים עומדים המשמעות היא ...

      ת. יופי. יש לי מקומית.

      ש. שהשיפוע לא טוב.

      ת. יופי. איפה הם עומדים? בקצה, באמצע? יש לזה משמעות. אם עומדים לי מים באמצע, אני מסכים אתו, מחליפים את כל הקו, ואם עומדים לי מים בקצה אז אני מחליף רק את הקצה.

      ש. ומה זה משנה?

      ת. שהיקף התיק, התיקון הוא הרבה יותר קטן. אני לא יודע ממה שהוא מתאר פה, 11,000 שקל זה עלות גדולה, זה להרים את הגינה ... להרים את השוחות, להרים את הקווים, לעשות הכל מחדש ולחדש את הגינה ... לגבי הסעיף השלישי של אותו עצם זר שהוא מצא שחודר לו באותו מחבר, אני חושב שהתמחור שלו הוא כפול ממחיר השוק, זהו, זה מה שיש לי לומר על ההצעה הזאת." (עמ' 88, ש' 16 – עמ' 90, ש' 14)

      112.משלא עמדה התובעת בנטל השכנוע בכל הנוגע לליקוי הנטען, דין התביעה ברכיב זה להידחות.

      י – חניות

      י.1 – טענות הנציגות

      113.המהנדס מר אלכסיי גנישב הצביע על רטיבות בקיר המערבי (מחסן משפחת כהן), רטיבות בקצה קירות מטויחים בחניה – 5,000 ₪, תשתית לקויה וחדירת מים אל מתחת לאבנים המשתלבות של רצפת החניות והעמיד את עלות תיקון הליקויים על סך של 15,000 ₪ (עמ' 16-17 לחוות דעת מר אלכסיי גנישב).

      114.המומחה סבר כי שני הליקויים אליהם התייחס גנישב (סעיפים כא ו-כב לחוות דעתו) חופפים. בפועל לא כך הדבר. גם כשהופנתה לו שאלת הבהרה בעניין זה (שאלה 13) לא שינה דעתו. בפועל, מדובר בשני ליקויים שונים ונפרדים.

      115.בעדותו, אישר המומחה כי קיים ליקוי בתשתית רצפת החניות וקיימת עליה קפילרית של מים מתחת לריצוף (עמ' 83, ש' 26-32), אולם טען כי הליקוי לא נטען על-ידי התובעת. דא עקא, הטענה נטענה במפורש בפרק 3, עמ' 17 לחוות דעת מר אלכסיי גנישב, תחת הפרק "רטיבות בחלק תחתון חיצוני של קירות חוץ הבאים במגע עם משטחים מרוצפים בחצר."

      משכך, יש להוסיף לתובעת בסעיף זה 32,500 ₪ (בהתאם להצעת מחיר לתיקון שניתנה על-ידי חברת "איטום ואיטום בלבד", נספח יז לתצהיר מר יצחק בר חיים).

      י.2 - טענות הנתבעות

      116.המהנדס מר אלכסיי גנישב העריך את עלות תיקון הליקויים הנטענים בסך 18,700 ₪ (עמ' 16-17 לחוות דעתו).

      המומחה קיבל את הערכת המהנדס מר אלכסיי גנישב ביחס לשני סעיפים (סעיפים י"ט-כ' לחוות דעתו). ביחס לסעיף השלישי, העריך המומחה את עלות התיקון בסך 5,000 ₪ (במקום 15,000 ₪ כנטען).

      117.בחקירתו הנגדית הסביר המומחה כי מדובר בבעיה של קפילריות אשר תיפטר בסוף שנת הבדק על דרך של סיוד הקירות וכי בענייננו מדובר בבניין שנבדק כמה שנים לאחר אכלוסו, כך שעל התובעת לתחזקו ולצבוע אותו מעת לעת וספק אם הנתבעת אחראית למצב.

      אין להתערב בקביעה זו של המומחה.

      י.3 - דיון והכרעה

      118.המהנדס מר אלכסיי גנישב מצא רטיבות בקצה הקירות המטויחים בתפר עם הקירות המחופים בחניות המקורות בחלק האחורי של הבניין. לדבריו, יש לשייף את המקומות ולבצע תיקון צבע של הקירות בצבע חוץ גמיש או לבצע חיפוי בחומר קשיח. עלות התיקון – 8 (חניות) * 1,200 ₪ = 9,600 ₪ (עמ' 17 לחוות דעתו).

      עוד מצא סימני רטיבות בתחתית הקירות הגובלים עם משטחים מרוצפים בקומה מפולשת בחניות המקורות החלק האחורי של הבניין. לדבריו, יש לפרק את האבנים המשתלבות באזור התפר, לחפור, לתקן ולבצע שכבת איטום בתחתית הקירות ולרצף בשנית. סך הכל 300 ₪/מ"א * 50 מ"א = 15,000 ₪ (עמ' 17 לחוות דעתו).

      לבסוף, מצא המהנדס מר אלכסיי גנישב כי יש להשלים/לשפר עיבוד בתקרות וקירות באזורי מעברי צנרת, תפר בין תקרה לקירות – 2 יח' * 850 ₪ (עמ' 18 לחוות דעתו).

      119.בחוות דעתו, קיבל בית המשפט את הליקוי הנטען במקומות החניה, אולם קבע כי קיימים רק חמישה מפרצי חנייה ולא שמונה כנטען (עמ' 83, ש' 5-10), ופסק 1,000 ₪ לחניה. לפיכך פסק המומחה 5,000 ₪ בסעיף זה (סעיף 4כא לחוות דעתו, במ/1). כן קיבל המומחה את התביעה לעיבוד תקרות וקירות באזורי מעברי צנרת בסך 1,700 ₪ במלואה (סעיף 4 כג לחוות הדעת, במ/1).

      אשר לתביעה לאיטום החלק התחתון של קירות חוץ, קבע המומחה כי מדובר בטענה החוזרת על הטענה לאיטום קירות החניות (סעיף 4 כב' לחוות דעתו, במ/1).

      120.השאלה היא, אם כן, האם קיימת כפילות בין הסעיף שכותרתו "רטיבות בקירות חוץ באזור צנרת", סעיף 2, העוסק ברטיבות בקצה קירות מטויחים בתפר עם קירות מחופים בחניות קמורות בחלק אחורי של המבנה, לבין הסעיף שכותרתו "רטיבות בחלק תחתון חיצוני של קירות חוץ הבאים במגע עם משטחים מרוצפים בחצר", העוסק בסימני רטיבות בתחתית קירות הגובלים עם משטחים מרוצפים בקומה מפולשת בחניות מקורות בחלק האחורי של הבניין ובחצר של הנכס.

      אשר לסעיף האחרון קבע המהנדס מר אלכסיי גנישב כי יש לפרק את הריצוף של האבנים המשתלבות באזור התפר בין הרצפה לבין הקירות, לבצע שכבת איטום בתחתית הקירות ולרצף בשנית – כל זאת לאורך 50 מ"א.

      121.איני סבורה כי קיימת חפיפה בין שני הסעיפים בחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב. אחד עוסק ברטיבות בקירות החוץ של החניות והשני עוסק ברטיבות בחלק החיצוני של קירות החוץ הבא במגע עם משטחים מרוצפים בחצר. בהקשר זה איני מקבלת את עדותו של המומחה כי לא נטען לרטיבות בחיבור משטח האבנים המשתלבות עם הקירות החיצוניים של הבניין:

      "מה שמתארת הצעת המחיר זה להרים פה את כל המשטח של המשתלבות ולתקן רטיבות שיש להם פה בקצה, שאף אחד לא טען עליה שום דבר. עכשיו, כן, יש רטיבות בקצה, ויש עליה קפילרית, אבל זאת טענה שלא נטענה ואני בטח שלא יכול להכריע בטענה שלא נטענה." (עמ' 83, ש' 20-32).

      ובהמשך:

      "... הנזילה מלמעלה נטענה, תומחרה ונדונה והוכרעה בסעיף כ"א של חוות הדעת שלי ... העלייה הקפילרית בתחתית הקירות .... לא נטענה, לא נדונה, לא תומחרה ולא הוכרעה."(עמ' 87, ש' 1-25)

      122.בפועל, הטענה לרטיבות עקב עליה קפילרית של רטיבות ממשטח האבנים המשתלבות נטענה, גם אם בצורה לא מפורטת וברורה דיה, בחוות דעת המומחה מר אלכסיי גנישב, אשר קבע כי קיימת רטיבות בחיבור בין משטח האבנים המשתלבות לבין הקירות החיצוניים של הבניין לאורך 50 מ"א. המומחה לא התייחס לטענה – הגם שמצא כי קיימת רטיבות כאמור, משום שסבר שהטענה לא נטענה והתייחסות אליה תהווה הרחבת חזית.

      הרטיבות בתחתית קירות החניות נראית באופן חד משמעי בתמונות שצורפו לתצהירי התובעת (נספחים 1-2 לתצהיר מר תמיר כהן, ת/6). הטענה מופיעה גם במייל ששלח מר תמיר כהן למר ירון גולן ביום 13.9.2022 וצורף לתצהירו.

      למען הסר ספק אבהיר, כי מדובר בליקוי שמקורו בקירות חיצוניים של המבנה (המהווים רכוש משותף), ולפיכך הגם שמדובר בחניות, מוסמכת הנציגות לתבוע את עלות תיקון הליקוי.

      123.אשר על כן, אני מקבלת את תביעת התובעת לליקוי בקירות חוץ בהתבסס על חוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב – 15,0000 ₪.

      124.אני דוחה את תביעת התובעת לפסוק לה בסעיף זה 32,500 ₪ על בסיס הצעת מחיר של חברת "איטום ואיטום בלבד", נספח י"ז לכתב התביעה. כאמור, התובעת אינה יכולה להתנער מחוות דעת המומחה מטעמה, שצורפה לכתב התביעה, ולאמץ תחתה הצעת מחיר אשר לא ברורה מומחיות עורכה, וזה ממילא לא התייצב לדיון.

      כאמור, גם המומחה מטעם בית המשפט לא התייחס להצעות המחיר והתמונות כליקויים – והתובעת לא הגישה בקשה להשלמת חוות דעתו בטענה כי לא התייחס לכלל הליקויים השנויים במחלוקת במועד (עם הגשתה לתיק בית המשפט).

      יא – קירוי חדר אשפה

      יא.1 – טענות הנציגות

      125.הנתבעות התחייבו במייל ששלח ירון גולן ביום 1.11.2017 (נספח ט' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7) לבצע קירוי חדר גז ואשפה כדלקמן:

      "...

      החלטנו להיענות לבקשתכם.

      נבצע את הקירוי לאחר קבלת טופס 4 ואכלוס הדירות.

      הקירוי יתוכנן על-ידי אדריכל המבנה בהתאמה לדרישות העירייה."

      במכתב מיום 7.12.2017 של מר ירון גולן (נספח י' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7) נכתב:

      "כפי שכבר כתבתי להם בעבר, אנחנו נבצע קירוי.

      ...

      אנו מסכימים לבצע את הקירוי לאחר גמר ההתחשבנות של כלל הדיירים והרוכשים."

      126.בחקירתו הנגדית אישר מר ירון גולן כי כל הדיירים והרוכשים שילמו את המגיע לנתבעות, למעט הגב' ציפורה ליבוביץ שהנתבעות מחלו על יתרת חובה נוכח מצבה הבריאותי.

      127.משכך, טוענת הנציגות, יש לחייב את הנתבעות לממן את קירוי חדר הגז והאשפה בהתאם להצעת מחיר מיום 26.5.2020 (נספח י"ח לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7) תמורת 12,393 ₪ בצירוף מע"מ – סך הכל 14,500 ₪.

      יא.2 - טענות הנתבעות

      128.הבניין נבנה בהתאם להיתר וניתן לו טופס 4 המעיד על כך שנבנה בהתאם להיתר.

      קירוי חדר הגז והאשפה לא נדרש בהיתר הבנייה.

      הנתבעת אף לא התחייבה בהסכם לקרות את חדר האשפה והגז.

      129.אכן, הנתבעת הסכימה, מתוך רצון טוב, לבצע את העבודה לפנים משורת הדין, ובלבד שתשולם לה מלוא התמורה המגיעה לה מכל בעלי הדירות. בפועל, לא קיבלה הנתבעת את מלוא התמורה ולפיכך התנאי למתנה לא התקיים.

      יא.3 - דיון והכרעה

      130.משהסכימו הנתבעות לקרות את חדר הגז והאשפה, גם אם לא היו חייבות לעשות כן, הרי הן מנועות מלהתנער מהסכמתן, גם אם הוגשה נגדן תביעה על-ידי נציגות הבית המשותף ודיירי הבית חדלו להיות "נחמדים" כלפי הנתבעות, כדברי מר ירון גולן:

      "כל הסיפור של חדר האשפה הוא, הוא כזה, אנחנו רצינו לתת מתנה, אין לנו התחייבות כזאת, דיירים ביקשו ואנחנו היינו, הם היו נחמדים אתנו, היינו נחמדים איתם, רצינו לתת מתנה, אבל המתנה הזאת הייתה מבחינתנו מותנית בזה שנקבל תמורה מכולם, מה לעשות שבסופו של דבר לא קיבלנו תמורה, לא באשמתם, אבל לא קיבלנו." (עמ' 29, ש' 9-13; ש' 30-34; עמ' 30, ש' 1-4)

      131.כעולה מהמייל מיום 1.11.2017 ששלח מר ירון גולן (נספח ט' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7), לא הותנתה הסכמת הנתבעות לבצע את הקירוי בכל תנאי. יתר על כן, גם במכתב מר ירון גולן מיום 7.12.2017 (נספח י' לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7) לא הותנתה ההסכמה בתנאי כלשהו. כל שנכתב הוא שהקירוי יבוצע לאחר גמר ההתחשבנות של כלל הדיירים והרוכשים. אין מחלוקת כי ההתחשבנות עם כלל הדיירים והרוכשים הסתיימה (גם אם במסגרת כך מחלו הנתבעות על יתרת חובה של גב' ליבוביץ).

      משכך, אני מורה לנתבעת לבצע את קירוי חדר הגז והאשפה.

      יב – קירות חוץ

      יב.1 – טענות הנציגות

      132.המהנדס מר אלכסיי גנישב קבע כי עלות איטום קירות החוץ היא 10,000 ₪ (עמ' 23 לחוות הדעת).

      המומחה העריך את העלות ב-3,500 ₪. מדובר בהערכה המגמדת את הנזק האמתי ומעידה על היחס הלא הוגן של המומחה לתובעת ולטענותיה. משכך, יש לזכות את התובעת ברכיב זה בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

      133.עוד לא התייחס המומחה לבעיית הרטיבות בקיר המשותף לדירות משפחות בוקסבאום וכהן בקומה החמישית, שנגרמה בשל איטום כושל של שני צינורות ניקוז מי גשם שחודרים בנקודת היציאה שלהם לאדנית בקומת הגג ויורדים למטה משני צדי הקיר המשותף (נספח 7 לתצהיר מר יוסי כהן, ת/6). בשל כשל באיטום מסביב לצינור נכנסים המים לשתי הדירות.

      הנתבעות ניסו לתקן את הנזק על דרך של אטימת האדניות על-ידי לוחות שיש, אולם הניסיון לא צלח.

      חדירת המים החלה לפני התקנת הפרגולות שהותקנו במרפסות דירות בוקסבאום וכהן ולפיכך אינה קשורה לה.

      134.המומחה לא תמחר את נזקי המים החודרים מצינורות הניקוז לדירות משפחות בוקסבאום וכהן ומרפסותיהם.

      משכך, יש לאמץ את הצעת המחיר של "איטום ואיטום בלבד" מיום 15.12.2020 (נספח יט/3 לתצהיר מר יצחק בר חיים, ת/7) בסכום כולל של 18,100 ₪ בצירוף מע"מ.

      יב.2 - טענות הנתבעות

      135.המהנדס מר אלכסיי גנישב לא מצא ליקויים בקירות החוץ (עמ' 22-23 לחוות דעתו, במ/1). המומחה המליץ על ביצוע שיפורים בעיבוד התפרים שבין אבני החיפוי בקומת הקרקע וניקוי המישקים ומילויים בעלות של 1,500 ₪. כן הוסיף 10,000 ₪ (לא לחישוב).

      ביחס לליקוי הראשון, תפרים בין אבני החיפוי בקומת הקרקע, לא מצא המומחה את הליקוי הנטען (סעיף ל' לחוות הדעת, במ/1).

      ביחס לליקוי השני, מילוי המישקים, העריך המומחה את עלות התיקון בסך של 3,500 ₪ (סעיף ל"א לחוות הדעת, במ/1).

      136.הטענות לחדירת רטיבות לא נתמכו בחוות דעת. התובעים אף לא הצביעו בפני המומחה בעת ביקורו בבניין על הליקויים הנטענים.

      137.הרטיבות הנטענת בדירות משפחות בוקסבאום וכהן לא נכללה בחוות דעת המהנדס מר אלכסיי גנישב.

      יב.3 - דיון והכרעה

      138.המומחה מר אלכסיי גנישב קבע כי לא ניתן לבדוק את אופן חיזוק אבני החיפוי לקיר ללא פירוק מדגמי של האבנים ועריכת בדיקות מעבדה בעניין חוזק הידבקות האבנים. כן ציין כי יש לשפר עיבוד בתפרים שבין האבנים על לגובה של כ-3 מ' (כ-1,500 ₪). מר אלכסיי גנישב קבע כי לא אותרו מישקים גמישים וכי יש לקבל אישור על כך ממתכנן המבנה ומיועץ אבן. ככל ויימצא כי לא בוצעו מישקים גמישים, יהיה צורך בביצוע ניקוי מישקים ממילוי כוחלה וביצוע מילוי על-ידי חומר גמיש כנדרש תוך הרכבת פיגום או ביצוע עבודות סנפלינג בעלות מוערכת של 10,000 ₪.

      139.המומחה לא מצא ליקוי באבני החיפוי ואף ציין כי לא ניתן למצוא ליקוי כאמור ללא פירוק נרחב של אבני חיפוי (סעיף 4ל' לחוות דעתו, במ/1). המומחה קיבל את הטענה כי יש לבצע מישקים גמישים וקבע כי יש למלא את המישקים כל שלושה מטר בחומר גמיש בעלות מוערכת של 3,500 ₪.

      לא מצאתי כל עילה לסטות מקביעות המומחה.

      140.אשר לרטיבות בקיר המשותף לדירות משפחות בוקסבאום וכהן אישר המומחה בעדותו את הליקוי. עוד אישר כי מקור הליקוי בקו ניקוז מי גשם (עמ' 96, ש' 4-12). עוד ציין כי מדובר בקו איסוף שעובר בקירות של הדירות, במקרה הזה בקיר בין הדירות, כי הקו מהווה רכוש משותף ומתוחזק על-ידי הועד, ובסופו מרזב (עמ' 96, ש' 16-39).

      141.אשר לעלות תיקון הליקוי ציין המומחה כי היא 2,500 ₪. כדבריו:

      "ההתייחסות תהיה זהה להתייחסות שנתתי לגבי המחסן 10, אותו שרוול 1,800 שקל, אותו תיקון, סך הכל 2,500 שקל. זה הסעיף.

      ש. אבל אתה לא יודע איפה זה התקלה?

      ת. אני יודע בדיוק איפה התקלה. אני רואה את הנזילה בעיניים כשאני נמצא בדירה של מר כהן ...

      ש. יש שתי דירות שראית, שתי דירות עם קיר משותף.

      ת. זה אותו ליקוי שגורם נזק. ... בשתי דירות, הנזק מצומצם לא רחב כמו מחסן 10, לא נראה אותה עוצמה של רטיבות. ... יש שמה ליקוי בצינור ניקוז, צינור מים שעובר ליד הוויטרינה, ממש בין הדירות ליד הוויטרינה, צריך לשרוול את הצינור, יש שם כנראה איזה עצם זר שחודר אותו, ולעשות תיקון צבע בשתי הדירות, זהו, 2,500 שקל, התיקון, הצבע, הכל מכל וכל, פלוס מע"מ" (עמ' 93, ש' 33 – עמ' 94, ש' 17)

      142.המומחה אמנם אישר כי ייתכן שהליקוי נוצר מהתקנת פרגולות במרפסות (עמ' 99, ש' 19-21), אולם מקובלת עלי עדותו של מר יוסי כהן, לפיה הרטיבות קדמה להתקנת הפרגולה (עדותו בעמ' 111, ש' 6-15). כך עולה גם ממכתבו מיום 9.10.2020 למר ירון גולן (נספח 18 לתצהירו, ת/6).

      143.אשר על כן, אני פוסקת לתובעת תוספת של 2,500 ₪ בסעיף זה.

      יג – ביצוע התיקונים על-ידי הנתבעת

      יג.1 – טענות הנציגות

      144.ניתנו לנתבעת הזדמנויות למכביר לתקן את הליקויים, ללא הועיל. התיקונים שביצעה לא צלחו והתובעת איבדה את אמונה בנתבעת.

      יג.2 - טענות הנתבעות

      145.כפי שקבע המומחה, לוּ ניתן לנתבעת לתקן את הליקויים, הייתה עלות התיקונים על סך 40,000 ₪.

      התובעת מסרבת שלא כדין לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים, בניגוד לסעיף 14 להסכם.

      משכך, יש להפחית מהסכום שקבע המומחה 40% ולהעמידו על סך של 35,000 ₪.

      יג.3 - דיון והכרעה

      146.ככלל, לנתבעת זכות לתקן את ליקויים בבניין שבנתה. ואולם, זכות זו אינה מוחלטת. היא נגזרת מנסיבות המקרה ונתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. לעניין זה ר' פסק הדין בע"א (מחוזי חי') 43959-05-16‏ ‏ עדן לבונה - בנין השקעות ויזום (2000) בע"מ נ' דינה בגליקוב (1.8.2016):

      "ככלל, 'התשובה לשאלה האם יש לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה, או שמא יש לחייבו בפיצויים תלויה בנסיבותיו של כל מקרה. ההחלטה בעניין זה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט.' (ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.2005)). בפסיקה עקבית של בית המשפט, מזה שנים רבות, נקבע כי מוכר מאבד את זכותו לבצע את תיקוני אי ההתאמה בעצמו, על פי סעיף 4ב' לחוק המכר, מקום שלא הודה בליקויים ולא גילה מוכנות לתקנם. כך למשל נקבע בע"א 472/95 זלוצ'ין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2), 858 כי:

      'אמנם, במקרה מתאים, יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית ... זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים או המזלזל בהם מראש'.

      בע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז(5), 1 הוסיף בית המשפט וקבע כי אם ניתנה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי ההתאמה לפני הגשת התביעה והוא לא נאות לבצע את התיקון, אין לדרוש מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי."

      147.אבדן יחסי האמון בין הצדדים מהווה סיבה מספקת לשלילת זכותו של הקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים. לעניין זה ר' פסק הדין בת"א (שלום חי') 27349/99‏ סטארובין מרדכי נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פִסקה 15 (27.2.2005):

      "ממכלול הדברים האמורים עולה כי ניסיונות שונים לתיקון שנעשו בשנת הבדק לא סילקו את מכלול הליקויים וכפי שניתן ללמוד מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט נותרו עדיין ליקויים שונים בדירות. הנתבעת אמנם הביעה נכונות לתיקון הליקויים מיד לאחר הגשת התביעה אך לכלל ביצוע לא הגיעו הדברים תוך שכל צד קובע את תנאיו.

      בנסיבות כאלו ברי כי נשבר האמון בין הצדדים ויש להניח כי מתן זכות תיקון, להבדיל מהקטנת הפיצוי, לא תביא לסיום המחלוקת בין הצדדים ורק תנציח את המאבקים המשפטיים (ראה ע"א 9085/00 שטרית אברהם ואח' נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 462, 478). יש לזכור גם כי חלק מהליקויים אינו ניתן לתיקון. זמן רב חלף מאז סיום עבודות הבנייה ואפילו מאז הגשת התביעה.

      דומה שבשים לב להיקף הלקויים שניתן לתקנם כפי שיפורט לעיל וכלל הנסיבות, ראוי לפסוק לתובעים פיצוי כספי על פי עלות תיקון לדייר ולא על פי עלות תיקון לקבלן."

      [לעניין זה ראו פסק הדין בע"א (מחוזי חי') 13935-06-15 רקפות בגבעה בע"מ נגד סבג (20.10.2015) ופסק הדין בת"א (שלום חי') 25126-06-14 אריק לב נ' גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ (17.7.2016)]

      לעניין זה ראו גם ספרו של זמיר (איל זמיר, פירוש לחוקי החוזים: חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (2002)) בעמ' 597-599:

      "לדעתנו, אין זה הוגן לאלץ קונה – אשר במשך תקופה ארוכה הפציר במוכר לשווא שיתקן את אי ההתאמה, או אף סבל מאי הנוחות הכרוכה בניסיונות תיקון כושלים – לתת למוכר הזדמנות נוספת לתקנה. במיוחד כך הדבר כאשר התנהגות המוכר בעבר מעמידה בספק את כנות רצונו או את יכולתו לבצע את התיקון הדרוש... בד בבד, אין זה הוגן שהמוכר, אשר הפר את חיובו הראשוני לספק דירה מתאימה ואת חיובו המשני לתקן את אי ההתאמה תוך זמן סביר, יצא ללא פגע מהתנהגותו זו...

      שיקולי הוגנות, שיקולים תוצאתיים ושיקולים מוסדיים כאחד מובילים אפוא למסקנה, שאין לאלץ את הקונה לשוב ולתת למוכר הזדמנות לתקן את אי ההתאמה, לאחר שהלה סרב לעשות כן במשך תקופה ניכרת או כשל בכל ניסיונותיו הקודמים."

      148.זאת ועוד, כאשר מתן הזדמנות לתקן עשויה לגרור אחריה מחלוקת בדבר איכות ביצוע תיקון הליקויים, בעוד שפיצוי כספי יביא לסיום המחלוקת, יש להעדיף את הפיצוי הכספי (ת"א (מחוזי נצ') 288-03-09 נציגות הבית המשותף – "וועד בית חלמיש 8 רמת אלמוגי" נ' שיכון עובדים בע"מ (26.11.2017), סעיפים 55-60 לפסק הדין), וכן כאשר חלף זמן רב ממועד מסירת הדירה ועד מתן פסק הדין יש להעדיף פיצוי כספי על פני מתן אפשרות לקבלן לתקן בעצמו (סעיף 4 להחלטת בית המשפט ברע"א 4744/01 מצלאווי חברה לבניין בע"מ נ' אולפן ראובן ואח' (28.1.2002)).

      149.כך גם כאשר עולה קושי לפקח על ביצוע התיקונים, באופן שיביא להנצחת הסכסוך ולחוסר אמון נוסף בין הצדדים, יש להעדיף פיצוי כספי (וראה בעניין זה ת"א (מחוזי חי') 948/98 שלמה ודפנה גיגי נ' פנורמה הצפון – חברה לבניה בע"מ (7.1.2009), סעיפים 34-38 לפסק הדין; ת"א (שלום הרצ') 61892-02-16 ירון גרינגאוז נ' יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ (13.7.2020), סעיפים 83-97 לפסק הדין; ת"א (שלום הרצ') 27234-05-13‏ ‏ברכה מולדובן נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ (6.6.2019), סעיפים 134-147 לפסק הדין).

      150.בענייננו, נמסרה החזקה בבניין לפני כשמונה שנים. במהלך השנים פנו נציגי התובעת לנתבעת פעמים רבות. הנתבעת אף ביצעה תיקונים, חלקם צלחו וחלקם לא.

      בחוות דעת מר ירון גולן מטעם הנתבעת הוכחשו הליקויים הנטענים.

      מכל מקום, יחסי הצדדים, כפי שנראו במהלך הדיון בתביעה, מעידים על חוסר אמון הדדי בסיסי. אין ספק כי מתן צו לתובעת לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים רק תאריך ותעצים את הסכסוך ולא תועיל למי מהצדדים. בנסיבות שנוצרו, עדיף לאפשר לתובעת לבחור את הקבלן אשר יבצע את התיקונים.

      משכך, אני דוחה את תביעת הנתבעת כי אורה לתובעים לאפשר לה לבצע את התיקונים בעצמה.

      יד – סיכום

      יד.1 – טענות הנציגות

      151.יש לפסוק לטובת הנציגות:

      • מרפסות שמש – 6,000 ₪;

      • קו ביוב ראשי במחסן משפחת כהן – 8,500 ₪;

      • שיפוע הפוך של קו ביוב "4 – 11,000 ₪;

      • תיקון נזקי החניות – 32,500 ₪;

      • קרוי חדר גז ואשפה – 12,393 ₪;

      • הוצאות – 9,251 ₪.

        סך הכל – 84,644 ₪

        בצירוף מע"מ – 99,033 ₪

        בצירוף חוות דעת המומחה (66,023 ₪) מתקבל הסכום: 165,056 ₪.

        יד.2 – טענות הנתבעות

        152. יש לפסוק לתובעת, לכל היותר, את עלות תיקון הליקויים לנתבעות בסך 40,000 ₪ (סעיף 4(2) לחוות הדעת, במ/1).

        יד.3 – דיון והכרעה

        153.מורם מהאמור עד כה כי התובעת זכאית לפיצויים בהתאם לחוות דעת המומחה, במ/1, בניכוי 6,000 ₪ (מרפסות שמש) ובתוספת הסעיפים הבאים:

        • אבני קופינג – 4,000 ₪;

        • חניות – 15,000 ₪;

        • קיר משותף למרפסות דירות כהן ובוקסבאום – 2,500 ₪.

          סך הכל 21,500 ₪ - 6,000 ₪ .

          סך הכל חוות דעת המומחה 66,023 ₪ (כולל מע"מ ופיקוח).

          בתוספת 15,500 ₪ (21,500 ₪ - 6,000 ₪) + מע"מ (17%) ופיקוח (10%) = 19,948 ₪.

          סך הכל – 19,948 ₪ + 66,023 ₪ = 85,971 ₪

          טו – הוצאות

          טו.1 – טענות הנציגות

          154.לטענת התובעת, יש לפסוק לה הוצאותיה בהתאם לפירוט הבא (הטבלה והאסמכתאות צורפו לסיכומי התשובה מטעם התובעת):

          • שכר טרחת עורך דין – 21,167 ₪;

          • אגרות בית משפט – 3,928 ₪;

          • שכר טרחת מומחה התובעים – 3,510 ₪;

          • חוות דעת חברת בונפיל – 1,638 ₪;

          • מומחה בית המשפט – 12,355 ₪.

            סך הכל – 42,598 ₪

            טו.2 - טענות הנתבעות

            155.מדובר בתביעה מרושלת. חלף לתמוך טענותיה לליקויים בחוות דעת מומחה מקיפה, ביכרה הנציגות לעשות שעטנז, חוות דעת וכן הצעות מחיר, חשבוניות, תמונות, וחוות דעת בונפיל שאינה תואמת את פקודת הראיות.

            יש לדחות התנהלות נפסדת זו של התובעת.

            156.התנהלות עדי התובעת לרבות בא כוחם הייתה מחפירה.

            משכך, וללא קשר לתוצאות ההליך, יש לחייב את התובעת בהוצאות הנתבעות. מדובר במקרה חריג בחומרתו של חוסר כבוד להליך המשפטי, למומחה ולבית המשפט.

            טו.3 - דיון והכרעה

            157.משהתקבלה התביעה, גם אם בחלקה, זכאית התובעת להחזר הוצאותיה.

            יחד עם זאת, בפסיקת ההוצאות יש להתחשב, בין השאר, בפער בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק, בהתנהלות הצדדים לפני ובמהלך הדיון ובכלל נסיבות העניין.

            לא מצאתי עילה לזכות את התובעת בשכר טרחה ששילמו עבור הצעות מחיר או מודד.

            158.הנתבעות ישלמו לתובעת החזר הוצאות ברכיבים הבאים:

            • החזר חלקי של אגרת בית משפט – 2,000 ₪;

            • שכר טרחת המומחה מטעם התובעת – 3,510 ₪;

            • החזר חלקי של שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט 10,000 ₪.

              כן ישלמו הנתבעות לתובעת שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12,000 ₪.

              טז – סופו של דבר

              159.מורם מהאמור עד כה כי התביעה מתקבלת בחלקה.

              160.אני מורה כדלקמן:

              א.הנתבעות ישלמו לתובעת פיצויים בגין ליקויי בניה בסכום כולל של 85,971 ₪;

              ב.הנתבעות יקרו את חדר הגז והאשפה;

              ג.הנתבעות ישלמו לתובעת החזר הוצאות בסכום כולל של 15,510 ₪ וכן שכר טרחה בסכום כולל של 12,000 ₪.

              המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

              ניתן היום, כ"ו חשוון תשפ"ה, 27 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.