ינושבסקי נ' קבוצת לב העיר - האשל6 ר״ג בע"מ

לפני תביעה כספית בסך של 370,680 ₪, בגין נזקים שנגרמו לתובעת לפי טענתה, בהמשך להסכם לרכישת דירה מהנתבעת.

רקע

1. התובעת ושאר בעלי הדירות בבניין בו התגוררה בזמנו התובעת, התקשרו ביום 15.8.13 בהסכם תמ"א 38/2 עם הנתבעת, במסגרתו התחייבה הנתבעת לספק לתובעת דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, בקומה רביעית עם חניה צמודה.

    

2. הדירה נמסרה לתובעת, אולם לטענתה, באיחור של שמונה חודשים. בנוסף טוענת היא כי החניה נמסרה במתקן חניה שנוגד את התקנים ואשר יכולת התמרון לתוכו קשה ביותר, דבר שאף גרם נזק לרכבה בעת ביצוע תמרונים לצורך החניית הרכב או יציאה מהחנייה.

    

3. עוד לטענתה, לפי הסכם התמ"א הייתה צריכה להיערך הגרלה ביחס לחניות (רגילות ובמתקן), דבר שלא ארע וכי הנתבעת אמנם הסכימה לקבל חניה במתקן, אולם זאת רק בשל דבריו של נציג הנתבעת, לפיהם אין הבדל בין חניה רגילה ולבין חניה במתקן, דבר שהסתבר לטענתה כשגוי. בנוסף טוענת התובעת כי הדירה נמסרה ללא תריס חשמלי בחדר שינה וללא מסילה להתקנת רשת בסלון.

    

4. התובעת עותרת לחייב את הנתבעת בסכום של 231,000 ₪ בגין ירידת ערך עקב הפגמים במתקן החנייה ובגישה אליו, 78,000 ₪ בגין איחור במסירת הדירה, 25,000 ₪ בגין תריס ורשת, 25,000 ₪ בגין עגמת נפש, 7,000 ₪ בגין נזק לרכבה ו-4,680 ₪ עבור שכר טרחת שמאי וסה"כ 370,680 ₪.

    

5. הנתבעת מכחישה את טענות התובעת וטוענת שהאחרונה הסכימה, למן חתימתה על הסכם התמ"א וכלה בכל שלב שלאחר מכן, לקבל חניה במתקן, כי המתקן חף מפגמים כלשהם, כי התובעת לא זכאית לפיצוי כלשהו בגין מועד מסירת הדירה, כמו גם לא זכאית לפיצוי עבור שאר הסכומים שתבעה.

    

6. במהלך ההליך מיניתי את המהנדס והשמאי צבי רון, כמומחה בית המשפט למתן חוות דעת בקשר לשאלה האם עקב מסירת החניה במתקן שנמסרה לתובעת, נגרמה ירידת ערך כלשהי לדירתה.

    

7. המומחה קבע בחוות דעתו כי החנייה של התובעת הינה ברת שימוש ותואמת את הנחיות משרד התחבורה והנחיות הועדה המקומית, שמהוות את האישור הסופי להסדרי התנועה. כן קבע המומחה כי לא קיימת סטייה במידות בין הוראות התכנון ולבין תא החנייה עצמו או הרמפות המובילות לחנייה.

    

8. עם זאת קבע המומחה כי החניון אינו נח למשתמש, הן ביחס למידות תא החנייה והן ביחס לרוחב הצר של הרמפות המשפיעות על הצורך בביצוע תמרונים רבים ומסורבלים. כן קבע המומחה כי מידות תא החניה של התובעת, לרבות הגובה שלו (1.55 מ'), המגביל סוגי רכב שיכולים להיכנס לחנייה, מהווה מפגע תפקודי, אשר מגביל את רב בני האדם הבוגרים שצריכים להתכופף על מנת להיכנס לרכב.

    

9. המומחה קבע כי ככל שהחניה שהייתה זכאית לה התובעת היא החניה שהוקצתה לה בפועל, אין ירידת ערך, ככל שהייתה התובעת זכאית לחנייה במתקן שהגובה שלה 1.75 מ' (ולא 1.55 מ', כפי שהוקצתה לה בפועל), ישנה ירידת ערך בסך של 80,000 ₪, לפי מועד קובע 7/2020 המייצג מועד ביקור שמאי התובעת בנכס (70,000 ₪ לפי מועד קובע 1/2019 שמייצג את מועד מסירת החנייה) וככל שהתובעת הייתה זכאית לחניה רגילה, ירידת הערך היא 180,000 ₪, לפי מועד קובע 7/2020 (170,000 ₪ לפי מועד קובע 1/2019).

    

10. במסגרת פרשת הראיות נחקרו התובעת וכן נציג הנתבעת, מר אשר כהן, המשמש כמנהל פרויקטים והנדסה. הצדדים לא ביקשו לחקור את מומחה בית המשפט. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

     

    דיון

    פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירה עקב החניה שסופקה

11. התובעת אמנם טענה בכתב התביעה כי לפי ההסכם הייתה צריכה להיערך הגרלה וזו לא נערכה, אולם ניכר מכתב התביעה עצמו, כמו גם מסיכומיה, וכן מדברים מפורשים שאמרה בחקירתה (עמ' 11 ש' 29), כי העובדה שלא נערכה הגרלה, אינה עילת התביעה שלה בנושא החנייה, אלא ההבטחה שניתנה לה על ידי נציג הנתבעת, לפיה אין הבדל בין חניה רגילה ולבין חניה במתקן והתוצאה, לפיה לטענתה לא ניתן לעשות שימוש בחנייה שלה עקב קשיי תמרון והגובה הנמוך של התא.

     

12. התובעת עותרת בכתבה התביעה לסכום של 231,000 ₪, אשר לפי חוות דעת השמאית מטעמה, מבטא שווי של חנייה בבניין באזור מגוריה (לא חניה במתקן, אלא חנייה רגילה).

     

13. למעלה מן הדרוש אציין כי לא הוכח על ידי התובעת כי לו נערכה הגרלה, היא הייתה מצליחה להגריל חניה רגילה או חניה בגובה 1.75 מ', המתאימה לרכב בגובה 1.70 מ' (היו גם חניות כאלה; החניה של התובעת הנה כאמור בגובה 1.55 מ', המתאימה לרכב בגובה 1.50 מ').

     

14. זאת ועוד - בסעיף 7.2.2 להסכם נקבע אמנם כי 12 חניות הבעלים יחולקו לפי הגרלה, אולם נראה לכאורה מסעיף זה כי לא הנתבעת אמורה הייתה לקיים את ההגרלה אלא הדיירים עצמם. כמו כן, נקבעו הוראות הנותנות בהגרלה עדיפות לבעלים מסוימים. התובעת נמצאת במסגרת עדיפות זו בסבב השני ולא הראשון של ההגרלה. אוסיף כי התובעת עצמה העידה כי מי שהיה צריך לערוך את ההגרלה היו הדיירים (עמ' 11, ש' 16 – 17).

     

15. זאת ועוד - להסכם התמ"א עצמו צורף נספח יג', המציין את שטחי יחידות הבעלים והקומה, הן בבניין הקיים והן בבניין החדש ולצד נתונים אלה גם צוין איזה סוג חנייה יקבל כל אחד (רגילה או מכפיל). ביחס לתובעת נרשם חניה במכפיל. גם בהמשך חתמה התובעת על תכנית חנייה, בא כוחה חתם על הבקשה להיתר והיא חתמה על פרוטוקול מסירה, כשלפי כל המסמכים הנ"ל, מוקצה לתובעת חניה במכפיל.

     

16. הנתבעת גם לא העלתה מאז חתימתה על הסכם התמ"א ועד הגשת התביעה, טענה כלשהי לגבי העובדה שהקצו לה חנייה במכפיל או כי לא נערכה הגרלה.

     

17. עילת התביעה של התובעת בנושא החנייה הנה אפוא כי מתקן החנייה שהוקצה לה לא שמיש וזאת לנוכח קשיי התמרון וכן לנוכח גובה התא, שמחייב אותו ורבים אחרים, שגבוהים מ-1.55 מ' להתכופף בעת הכניסה לתא החנייה ולרכב ובעת יציאה מהרכב ומתא החנייה.

     

18. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפניי, נחה דעתי כי יש לפצות את התובעת בגין נושא החנייה, אולם לא בסכום שתבעה, אלא בסכום שקבע המומחה ואשר מבטא את ההפרש בין החניה שסופקה לה בפועל ולבין חניה במתקן עם תא חניה בגובה 1.75 מ'.

     

19. התובעת לא זכאית לפיצוי בגין ירידת הערך שמייצגת קבלת חניה כפי שקיבלה לעומת חניה רגילה, שכן לא הוכח כי הובטח לנתבעת חנייה רגילה.

     

20. גם טענתה שלפיה נציג הנתבעת אמר לה כי אין הבדל בין חניה רגילה ולבין לחנייה במכפיל, לא יכולה לסייע לה.

     

21. ראשית, טענה זו לא הוכחה. גרסת התובעת בכתב התביעה והן בתצהירה בעניין זה הייתה כללית וסתמית. היא לא ציינה מי מטעם הנתבעת אמר לה שאין הבדל בין החניות ולא ציינה מתי אמר לה והיכן.

     

22. רק בחקירתה הנגדית, ציינה לראשונה את השם נפתלי, כך שהיא אינה יכולה לטעון כי אי הבאתו של נפתלי לעדות מטעם הנתבעת פועלת לרעתה של האחרונה, מקום שהנתבעת לא ידעה לפני ישיבת ההוכחות את הזהות של האדם אשר לפי טענת התובעת אמר לה דברים אלה.

     

23. אולם יתרה מכך, גם אם אקבע כממצא עובדתי שהדברים נאמרו, אין הדבר יכול לסייע לתובעת. ההבדל בין החניות מצוי בגוף האמירה, קרי, אין צורך להיות מומחה לחניות כדי לדעת שיש הבדל בין חניה רגילה ולבין חנייה במתקן. חנייה במתקן, כשמה כן היא, חניה במתקן. לפיכך, היא אינה ולא יכולה להיות חניה רגילה. מכאן, שברור שיש הבדל בין חניה במתקן ולבין חניה רגילה.

     

24. אוסיף כי חניות במתקן מצויות לרב בחניונים ברחבי המדינה, בין אם במרכזי קניות או בבנייני מגורים וכו', כך שלדידי התובעת ידעה ויודעת היטב שיש הבדל, מה גם שההבדל מצוי כאמור בגוף האמירה.

     

25. מנגד, העובדה שמומחה בית המשפט קבע כי החנייה שסופקה לתובעת ברת שימוש ואף עומדת בכל התקנים, הן של הודעה המקומית והן של משרד התחבורה, לא יכולה לפטור את הנתבעת מלשלם פיצוי.

     

26. נתחיל מזה שהנתבעת התחייבה בהסכם לספק לתובעת "...דרכי גישה סבירות לחניות" (ס' 9.6 להסכם). המומחה רון קבע כאמור כי "החניון אינו נח למשתמש, הן ביחס למידות תא החנייה והן ביחס לרוחב הצר של הרמפות המשפיעות על הצורך בביצוע תמרונים רבים ומסורבלים".

     

27. ממצא זה מקבל תמיכה ברורה מהתמונות שצורפו לחוות דעת השמאי מטעם התובעת, המעידות על הצפיפות הבלתי סבירה בדרך הגישה לחניית התובעת ועל השטח הקצר וצר שעומד לרשותה לבצע את התמרונים הנדרשים להיכנס לחנייה ולצאת ממנה. אמנם לא בלתי אפשרי, כך שהחנייה אכן ברת שימוש, אולם ודאי לא מדובר ב"דרכי גישה סבירות לחניות", כמו שהובטח לתובעת בהסכם.

     

28. גם העובדה שגובה תא החנייה של התובעת הוא 1.55 מ', מחייב פיצוי, שכן גם אם הנתבעת לא ידעה על גובה תאי החנייה בעת כריתת הסכם התמ"א, אלא רק מאוחר יותר, עם הזמנת המתקנים, יש לפרש את הביטוי "...דרכי גישה סבירות לחניות", ככולל גם את תא החנייה עצמו.

     

29. אולם כך או אחרת, היה על הנתבעת בכל מקרה ליידע את התובעת במפורש, כי היא עשויה לקבל תא חנייה כה נמוך, שכל אדם בגובה ממוצע צריך יהיה להתכופף בעת כניסה לתא ויציאה ממנו.

     

30. קונה הסביר, אשר אומרים לו כי הוא עשוי לקבל חניה במתקן/מכפיל חנייה, לא אמור להבין מכך לבדו, שהדבר טומן בחובו גם את האפשרות של התכופפות שכזו. הנתבעת, גם אם לא ידעה שתא החנייה של התובעת יהיה בגובה 1.55 מ', הייתה צריכה לדעת כי זו אפשרות וזאת שעה שמדובר בקבלן בניין ותיק ומנוסה. לכל הפחות הייתה צריכה הנתבעת לברר מראש עם ספק המתקנים עניין זה.

     

31. גם כאן הנושא קיבל ביטוי מוחשי בתמונות שצורפו לחוות הדעת המשאית של התובעת, בהן ניתן לראות כי בתא חנייה שגובהו 1.75 מ', לא נאלצת התובעת להתכופף, בניגוד לתא החנייה שלה, בה היא כן נאלצת לעשות כן.

     

32. טענת הנתבעת כי נושא חובת הגילוי הוא בגדר הרחבת חזית יש לדחותה. בסעיף 46 לכתב התביעה נטען כי לא הוצג לתובעת ולא הוסבר לה המפרט הטכני של החניה. די בטענה זו כדי להכיל טענה להפרת חובת הגילוי כנזכר לעיל.

     

33. בהינתן כל האמור לעיל, כדי לעמוד בהתחייבות של הנתבעת בהסכם, היה עליה לכל הפחות לספק לתובעת את תא החנייה במתקן שגובהו 1.75 מ'. משלא עשתה כן, הפרה את ההסכם ואת חובת הגילוי שהיא חבה כמפורט לעיל.

34. הנזק שנגרם לתובעת הוא אפוא ירידת הערך שנגרמה לתובעת עקב הספקת תא החנייה שסופק, במקום תא חנייה במתקן בגובה 1.75 מ'.

     

35. המומחה רון אמד את ירידת הערך הנזכרת לעיל בסכום של 80,000 ₪ לפי מועד קובע 7/2020, אותו אני מאמץ. ירידת ערך זו לוקחת בחשבון (ראה פרק עקרונות השומה), את הפרש הגובה בין התאים (1.55 מ' לעומת 1.75 מ'), שמעבר לנושא ההתכופפות גם מגביל את סוגי הרכבים שניתן להחנות בתא החנייה, וכן את הצורך לבצע תמרונים רבים כדי להיכנס ולצאת מהחנייה, לרבות הזהירות הרבה והתמרונים הכרוכים בנסיעה ברמפה שמובילה לקומת החנייה של התובעת.

     

36. המומחה רון לא נחקר על חוות דעתו, כך שסכום ירידת הערך שקבע לא נסתר. השמאי מטעם התובעת לא עמד את ירידת הערך, אלא כאמור, אמד את שוויה של חנייה רגילה בבניין באיזור, כך שלא ניתן ללמוד מחוות דעתו על סכום אחר שישקף נכון יותר את ירידת הערך שנגרמה לתובעת. גם מחוות דעת שמאי הנתבעת לא ניתן לחלץ שווי ירידת ערך בסכום שונה ממה שקבע המומחה. ממילא למומחה בית המשפט יש יתרון בשל העובדה שהוא מומחה אובייקטיבי.

     

37. לבסוף, כשאני בוחן את ירידת הערך שנקבעה על ידי המומחה רון, בסכום של 80,000 ₪ כאמור, אני מוצא אותה כסבירה בנסיבות העניין ולא מצאתי טעמים לסטות ממנה.

     

38. הנתבעת תשלם אפוא לתובעת 80,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.7.2020 ועד התשלום בפועל.

     

    פיצוי בגין איחור במסירת הדירה

39. התובעת טוענת כי לפי ההסכם מסירת הדירה נקבעה ל-24 חודשים מיום תחילת העבודות. משהחלו העבודות ביום 8.5.16, מועד המסירה עמד על 8.5.18. לטענת התובעת, הדירה נמסרה לה ביום 27.12.18, אולם חוברה לחשמל רק ביום 31.1.19, כך שמועד המסירה בפועל היה רק בסוף ינואר.

     

40. לפיכך, ולפי חוק המכר דירות, תשל"ג-1973, זכאית התובעת לפי טענתה בכתב התביעה (ס' 37), לפיצוי בסך של 78,000 ₪ (8 חודשים כפול 1.5, כפול דמי שכירות ראויים בסך של 6,500 ₪ לחודש).

     

41. כאן המקום להעיר במאמר מוסגר כי נוכח הטענה לפיה מועד המסירה היה ביום 31.1.19, הוא מועד חיבור הדירה לחשמל, יכולה הייתה התובעת לתבוע בגין תקופה מעט ארוכה יותר, קרי 8 חודשים ו-23 ימים, אולם משלא עשתה כן, אין היא יכולה בשלב הסיכומים לעתור לכך, כפי שעתרה ובית המשפט לא פסוק לבעל דין סכום העולה על הסכום שתבע.

     

42. גם הנתבעת טוענת ש-24 חודש מיום 8.5.16 מביא מועד מסירה של יום 8.5.18, אלא שלטענת הנתבעת לפי ההסכם נקבעו שלושה חודשי חסד וכן נקבע ששינויים שיבוצעו בדירה יגררו איחור מוסכם של 30 – 60 ימי עבודה. מאחר ונעשו שינויים רבים, הרי שלטענת הנתבעת 60 ימי עבודה שווים 76 ימים קלנדריים בתוספת 90 ימי חסד, דבר המביא את מועד המסירה ליום 23.10.18.

     

43. בנוסף לכך טוענת הנתבעת כי לפי סעיף 9.10 להסכם נקבע בין היתר כי נסיבות שלא תלויות בה יגררו עיכוב שלא ייחשב כאיחור. לטענת הנתבעת טופס 4 נמסר רק בחודש דצמבר 2018 ומתן טופס 4 לא תלוי בנתבעת ולכן לא היה איחור במסירת הדירה.

     

44. לגבי גובה הפיצוי, טוענת הנתבעת כי חוק המכר דירות לא חל על הסכם התמ"א, שכן לא מדובר בדירה חדשה שנמכרה לתובעת. כן טוענת היא כי לפי ההסכם, הפיצוי על איחור במסירה הוא בגובה פעמים דמי השכירות ששולמו לתובעת בפועל לאחר הריסת המבנה המקורי ועד לקבלת הדירה החדשה בהתאם להוראות הסכם התמ"א ומאחר ושולם 3,600 ₪ לחודש, גובה הפיצוי אמור לעמוד על 7,200 ₪ לכל היותר, אולם משלא היה איחור, אין פיצוי.

     

45. לבסוף נטען כי לתובעת שולמו דמי שכירות בסך של 3,600 ₪ גם עבור חודש ינואר 2019, לפנים משורת הדין ומעבר לנדרש וכי יש לקזז סכום זה מכל סכום שייפסק לתובעת בגין איחור במסירה, ככל שייפסק.

     

46. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, נחה דעתי כי יש לפצות את התובעת גם בגין האיחור במסירה.

     

47. נתחיל מזה שחוק המכר דירות חל על הסכם התמ"א. טענת הנתבעת בעניין זה נטענה בצורה לאקונית ולפיה משלא נמכרה דירה חדשה, החוק לא חל.

     

48. לבד מכך שלפי הסכם התמ"א נמכרה גם נמכרה דירה חדשה לתובעת (העובדה ששולם עבורה באמצעות זכויות הבנייה שקיבלה הנתבעת במסגרת הסכם התמ"א, אינה משנה דבר), הרי שלפי ההגדרה של "מוכר" בחוק, מוכר הוא "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

     

49. על כן, ברור כי הנתבעת היא בגדר "מוכר" לפי החוק וזאת משבנתה את הבניין החדש ואת הדירות שבה על קרקע של בעלי הדירות של הבניין המקורי ומכרה למעשה את הדירות לדיירים ובהן דירת התובעת וכאמור, אופן התשלום עבור הדירה, מזומן או זכויות בנייה, אינו משנה.

     

50. משחל חוק המכר דירות, ובהינתן כי החוק הוא קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו, ברור כי הסכום לפיצוי הוא נגזרת של הוראות החוק, קרי של תקופת האיחור כפול דמי השכירות הראויים של דירה, כפי זו אשר נמכרה לתובעת, כפול המקדמים הקבועים בחוק, אלא אם הפיצוי המוסכם בהסכם גבוה מזה הקבוע בחוק.

     

51. לפי חוות דעתו של המומחה רון, דמי השכירות הראויים עומדים על 6,500 ₪. לפיכך, ולפי נוסח החוק שחל בתקופה הרלוונטית לתביעה דנא (ההסכם נכרת ביום 15.8.13, כך שחל הנוסח שהיה קיים עד תיקון מס' 5 כולל תיקון זה (ולא חל תיקון מס' 7 שתיקן את הוראות הפיצוי בגין איחור במסירה). בהתאם לכך, עבור שמונת חודשי האיחור הראשונים, זכאית התובעת לפיצוי בסך של 6,500 ₪ כפול 1.5.

     

52. עיון בטענות הצדדים ובחומר שלפניי מעלה כי היה איחור של שמונה חודשים כנטען על ידי התובעת. הנתבעת מודה כי המועד החוזי של המסירה היה 8.5.18, אולם מעלה מספר טענות להארכת מועד המסירה, אלא שכולן דינן להידחות.

     

53. טענת הנתבעת בדבר הארכת מועד המסירה עקב ההוראה בטופס ביצוע השינויים לגבי דחיית המסירה ב-30 עד 60 ימי עבודה, דינה להידחות.

     

54. בטופס נרשם כי "ביצוע שינויים בדירה יכול להביא לעיכוב במסירה בין 30-60 ימי עבודה". נציג התובעת אישר בחקירתו כי המשמעות של הוראה זו הנה כי אפשרי גם ששינויים לא יביאו לדחייה בכלל (עמ' 25, ש' 7 - 8).

     

55. מתשובת אחרת שנתן (עמ' 24, ש' 26 – 32), גם עלה כי לא ניתנה כל הודעה לתובעים האם השינויים שביצעו, בסכום כולל של כ-14,000 ₪, מביאים או לא לדחיית המסירה ובכמה ימים וגם לא הוצגה כראיה אסמכתא כלשהי בנושא.

     

56. לנוכח הניסוח של הסעיף, קרי האפשרות שלא תהיה דחייה בכלל, כפי שגם אישר נציג הנתבעת, הייתה חייבת הנתבעת להודיע לתובעים האם תהא דחייה ובכמה ימים, כדי שיוכלו להיערך לכך ומשלא נעשה כן, אין לראות בכיתוב האמור בטופס השינויים כמאפשר לנתבעת כיום להסתמך עליו לצרכי דחיית המסירה.

     

57. אוסיף בשולי הדברים כי כמות השינויים היה מינורי יחסית והסתכם כאמור בכ-14,000 ₪ ועולה בקנה אחד עם העדר צורך בדחיית מועד המסירה.

     

58. גם הטענה שלפיה משניתן טופס 4 רק בחודש דצמבר 2018, יש לראות את מסירת הדירה במועד זה כלא מחייבת פיצוי, שעה שהנפקת הטופס לא תלוי בנתבעת, דינה להידחות.

     

59. כבר ציינתי במקרים אחרים (ראה ת.א. (ת"א) 18808-10-20 אלדד קונטנתה נ' קבוצת אהרוני (מ.א) יזום והשקעות בע"מ-פורסם בנבו וכן הפסיקה הנוספת שאזכרתי שם), כי לפי נוסח הסעיף הרלוונטי לחוק המכר דירות (ס' 5א'(ג)), הקובע כי הוראות הפיצוי לא יחולו אם האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שלא בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא מוטל על המוכר (מדובר בתנאים מצטברים), איחורים עקב סיבות כגון אי קבלת טופס 4, עיכוב מצד חברת החשמל, תאגיד המים וכו', גם אם נגרמו בשל מחדלי הראשויות הנ"ל ולא עקב מחדלי המוכר, לא נכללים בחריג הקבוע בסעיף הנ"ל, שכן מדובר בסיכון שאין להטיל אותו על הקונה וזאת בין היתר עקב כך שעיכובים מסוג זה הנם לצערנו עניין שבשגרה וצפויים מראש, כך שעל המוכר לשקלל אותם מראש עת הוא קובע את מועד המסירה של הדירה ואין לי אלא לחזור על כל הנימוקים שניתנו על ידי בהרחבה בפסקי הדין האמורים, אשר חלים גם כאן.

     

60. אוסיף כי במקרה דנא הנתבעת אפילו לא נמקה מה הייתה הסיבה לכך שטופס 4 הונפק רק בחודש דצמבר 2018 ולא לפני כן. בהינתן כי הרשות המקומית מנפיקה טופס 4 בכפוף לגמר הבנייה, מוטל היה על הנתבעת לכל הפחות להוכיח שהנפקת הטופס רק בחודש דצמבר 2018 לא נבע מכך שגמר הבנייה על ידה ארע רק אז או כי גמר הבנייה ארע רק אז מסיבות שלא תלויות בה, ואפילו דבר זה לא הוכח, אלא שגם אם היה מוכח, לא היה הדבר מסייע לנתבעת מהטעמים שכבר פירטתי לעיל, קרי כי מדובר בסיכון שתוצאותיו אין להטיל על הקונה.

     

61. גם הטענה שלפיה אין לשלם פיצוי על שלושת חודשים הראשונים, נוכח הוראת ההסכם, דינה להידחות וזאת משההסדר הסטטוטורי גובר ולא ניתן להתנאה אלא לטובת הקונה. לפי ההסדר הסטטוטורי, איחור של מעל חודשיים מביא לספירת האיחור מהיום הראשון.

     

62. קיימת מחלוקת בין הצדדים, האם מועד המסירה הוא יום 27.12.18, מועד חתימת פרוטוקול המסירה בדירה, או רק ביום 31.1.19, עת לטענת התובעת חוברה הדירה לחשמל. מחלוקת זו רלוונטית הן לתקופת הפיצוי 27.12.18 עד 8.1.19 ובעקיפין גם לטענת הקיזוז שהעלתה הנתבעת ואשר עוד אדרש אליה מיד.

     

63. ההסכם (ס' 9.6), קובע כי מסירה תיחשב כשהדירה מחוברת בין היתר לחשמל, בכפוף להתקשרות בעלי הדירה בין היתר עם חברת החשמל. ניסוח זה מעיד כי הדירה תיחשב כמי שנמסרה ומחוברת לחשמל, רק לאחר שהדייר יתקשר עם חברת החשמל ובפרט שנרשם בסעיף כי אם הדייר לא יבצע את ההתקשרות, לא ייחשב הדבר כהפרת ההסכם מצד מיזם.

     

64. עיון בנספח 10 לתצהיר התובעת, שמהווה אישור של חברת החשמל, מגלה כי ביום 3.2.19 בוצעה החלפת לקוחות והמונה נרשם על שם התובעת. בכתב יד נרשם כי הדירה חוברה לחשמל ביום 31.1.19.

     

65. גם אלמלא האמור בכתב יד, הדעת נותנת כי אם במועד 3.2.19 בוצעה החלפת שם לקוח כמפורט לעיל, הרי שבמועד סמוך מאוד לכך התקשרה התובעת עם חברת החשמל ודירתה חוברה לחשמל.

     

66. בתצהירה התובעת הצהירה כי הדירה חוברה לחשמל ביום 31.1.19. נציג הנתבעת לעומת זאת לא התייחס כלל למועד חיבור החשמל לדירה במסגרת תצהירו. לראשונה בחקירתו הנגדית טען כי הדירה חוברה לחשמל מספר ימים לאחר מועד פרוטוקול המסירה, שכזכור נחתם ביום 27.12.18.

     

67. משהביאה התובעת ראיה שממנה עולה כי ההתקשרות שלה עם חברת החשמל אכן הייתה בסוף חודש ינואר 2019 ומשעדותה בעניין זה אמינה עליי ואילו הנתבעת לא הביאה ראיה כלשהי להוכיח כי הדירה חוברה לחשמל קודם לכן (עדותו הסתמית של נציג הנתבעת שעלתה לראשונה בחקירתו ונפקדת מתצהירו, לא די בה כמובן), יש לקבוע כי הדירה נמסרה רק ביום 31.1.19 ולא כמה ימים לאחר 27.12.18.

     

68. זאת ועוד - העובדה שהנתבעת שילמה לתובעת את דמי השכירות המוסכמים חוזיים עבור פינוי הבניין הישן, בסך של 3,600 ₪, גם עבור חודש ינואר 2019, היא הנותנת כי הדירה חוברה לחשמל רק בסוף חודש ינואר ולכן עובדה זו מחזקת את האמור בתצהירה של התובעת.

     

69. גרסת הנתבעת לפיה חרף העובדה שהדירה חוברה לטענתה לחשמל כמה ימים לאחר מועד חתימת הפרוטוקול מסירה, קרי בסוף דצמבר או תחילת ינואר, עדיין שילמה היא דמי שכירות לתובעת גם עבור חודש ינואר, "לפנים משורת הדין", כביכול, וכפי שציין נציג הנתבעת בעדותו, משום שהנתבעת איננה "נכנסת לקטנות", אינה סבירה בעיני.

     

70. הנתבעת אינה פילנתרופית ואיני רואה סיבה מדוע שתשלם לתובעת 3,600 ₪ סתם והעיקר, אם שילמה לה את התשלום לפנים משורת הדין, למרות שלא היה מקום לכך, קרי כמתנה למעשה, היא ממילא אינה זכאית לפי הדין לחזור בה מכך ועל כן אינה זכאית לבקש קיזוז של הסכום ששולם.

     

71. הנתבעת תשלם אפוא לתובעת 78,000 ₪ בגין איחור במסירת הדירה.

     

    תריס חשמלי בחדר שינה והעדר מסילה עבור רשת בסלון

72. התובעת טענה בכתה התביעה כי לא הותקנו תריסים חשמליים וגם לא רשתות לוויטרינה בסלון.

     

73. הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי הותקנה רשת בסלון וכי הייתה התחייבות להתקנת תריסים חשמליים רק לארבעה בעלי דירות ולא לכולם. לאחר מכן אמנם הסכימה הנתבעת, לפנים משורת הדין וללא התחייבות, להתקין תריסים חשמליים לכל בעלי הדירות (לא בחדרי ממ"ד, בו לפי הטענה לא ניתן להתקין תריס חשמלי), אולם בפועל, בשל החלטה של מעצבת/אדריכלית הנתבעת, הותקנו לכל הדיירים כולם בחדר שינה הורים חלון ויטרינה יוקרתי, המשתרע מהרצפה עד התקרה (שלא מאפשר התקנת תריס חשמל), וזאת במקום חלון קטן עם תריס חשמלי.

     

74. התובעת לא חזרה בתצהירה ובסיכומיה על טענתה לגבי הרשת בסלון (כנראה הבינה כי טענתה בעניין זה אין בה ממש), ועל כן טענה זו נדחית.

     

75. לגבי התריס החשמלי בחדר שינה, בהינתן כי מדובר היה בהסכם תמ"א מול כל בעלי הדירות ולא הסכם נפרד של התובעת מול הנתבעת, ובהינתן שלא נסתרה טענת הנתבעת כי השינוי נעשה לכל בעלי הדירות כולם ומשלא הוכח על ידי התובעת כי שינוי זה היה בניגוד לסיכום עם נציגות בעלי הדירות, וכן בהינתן שהחלון הקטן עם התריס החשמלי הוחלף לחלון ויטרינה יוקרתי וגדול, המשתרע מתקרה עד רצפה ואשר מטבע הדברים מכניס אור רב יותר לחדר ויש בו גם אלמנט עיצובי בעל ערך, לא מצאתי עילה לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי כלשהו בגין התריס החשמלי.

     

    נזק לרכב, עגמת נפש ושכ"ט שמאי

76. התובעת עתרה לחיוב הנתבעת בסך של 7,000 ₪ בגין נזקים שנגמרו לרכבה, עת נאלצה לבצע תמרונים כדי להיכנס ולצאת מהחנייה שלה. צורפו קבלות על סך של כ-1,700 ₪ בלבד.

     

77. הנתבעת אישרה בקדם המשפט הראשון כי הנזק הנטען ארע בעת תמרונים בחנייה כאמור (אגב, בכתב התביעה לא ניתן הסבר או פירוט לגבי אופן גרימת הנזק). משנזק נגרם עקב נהיגה רשלנית, פשיטא כי התובעת לא זכאית לכל פיצוי עבור נזק זה.

     

78. המומחה אמנם קבע כי הרמפה לא נוחה לשימוש עקב רוחבה הצר וכי אכן יש צורך בתמרונים רבים ומסורבלים כדי לצאת מהחנייה ולהיכנס לתוכה, אולם באותה נשימה קבע כי החנייה ברת שימוש.

     

79. לפיכך, אין עילה לפיצוי. לו הייתה התובעת מתמרנת יותר ובזהירות רבה יותר, לא היה נגרם הנזק. התובעת עצמה גם לא טוענת כי הכניסה לחנייה או היציאה ממנה מחייבת היצמדות פיזית של ממש לקירות החניון, באופן שבהכרח גורם נזק לרכב והרי מסקנה מסוג זה נשללת ממילא מקביעות המומחה.

     

80. התובעת עתרה לפיצוי בגין עגמת נפש בשל ההתנהלות של הנתבעת כלפיה ובשל שלל טענותיה אודות הפרת ההסכם בנושא החנייה, האיחור במסירה, תריסים וכו'.

     

81. אני סבור שיש לפסוק לתובעת פיצוי גם בגין נזק לא ממוני, וזאת עבור נושא החנייה. פסיקת פיצוי בגין ירידת הערך אינה מפצה את התובעת על הנזק שנגרם לה עקב הצורך לבצע תמרונים רבים ומסורבלים ועל הצורך להתכופף מדי יום בעת השימוש בחנייה. הנתבעת התחייבה לגישה סבירה לחנייה וכפי שכבר פורט לעיל בהרחבה, הפרה את התחייבותה. התובעת עתרה לפיצוי של 25,000 ₪ ואני סבור כי סכום זה מבטא פיצוי ריאלי וסביר בגין הטרחה ועגמת הנפש הכרוכה בתמרונים ובהתכופפות מדי יום בתא החנייה.

     

82. התובעת זכאית להשבת שכר טרחת השמאי מטעמה בסך של 4,680 ₪ וזאת בהינתן כי חוות הדעת הייתה דרושה להגשת התביעה וזאת גם אם הסכום שנפסק בגין ירידת ערך נמוך משווי החנייה שקבע השמאי.

     

    סוף דבר

83. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת 80,000 ₪ בגין ירידת ערך, 78,000 ₪ בגין איחור במסירת הדירה, 25,000 ₪ בגין נזק לא ממוני ו-4,680 ₪ בגין שכר טרחת שמאי ובסה"כ 187,680 ₪. כל הסכומים הנ"ל יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

     

84. כן תשלם הנתבעת לתובעת 50% מאגרות המשפט (כיחס שבין הסכום שנתבע לסכום שנפסק), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרות לגזברות ועד התשלום בפועל לידי התובעת.

     

85. כן תשלם הנתבעת לתובעת, בהינתן התוצאה והיקף ההליכים ומשכם, שכר טרחת עו"ד בסך של 35,000 ₪.

     

86. כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום.

     

    ניתן היום, ב' תמוז תשפ"ג, 21 יוני 2023.